臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第794號原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，經本院於民國98年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟柒佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國84年以其所有附表一所示建物為擔保，設定最高
限額新臺幣（下同）6,500,000元抵押權，向大眾銀行（原為台南第十信用合作社，因法人合併為大眾銀行）借款5,000,000元，惟原告於90年無法繼續清償，尚積欠債務3,500,000 元，遭債權銀行拍賣抵押物，因附表一所示建物為原告之父生前所遺留，原告不願被拍賣失去所有權，於苦無良策保全之際，被告出於好意與債權銀行接洽，經債權銀行之同意，被告以相當於抵押物價額即2,500,000元代原告向債權銀行清償抵押債務，啟封後兩造約定附有買回條件方式，原告將附表一所示建物以2,500,000元價格出賣予被告，但原告得於96年12月31日前按原價買回，由被告於90年12月13日指定代書丁○○辦理簽訂同意書後，於91年1月2日將附表一所示建物辦理所有權移轉登記予被告，又附表一建物坐落之基地即附表二土地為第三人財團法人台南仁愛之家間所有，原告亦一併將附表二所示之土地租賃權以轉讓方式變更被告為承租人。
㈡本件為附有買回條件之買賣契約，訂立時雖有原告同居人甲
○○擔任見證人，惟原告與同居人甲○○均屬無學無知之輩，一切買回條件細節，任由被告與代書丁○○撰擬擺布處理，雖有多處不符實情有失公平，原告仍依約分別於92年3月12日、93年2月11日、93年4月15日、93年6月15日及93年11月15日各給付被告90,000元、100,000元、50,000元、60,000元及110,000元，共計410,000元，尚積欠2,090,000元。另原告於96年間交付第三人方智弘簽發之面額各200,000元之支票3紙，作為買回價金之一部，並將買回期限更新為97 年12月31日，嗣到期前原告欲付清價金買回如附表一所示建物，被告卻聲稱可以再讓原告展延買回期限，兩造因而同意將買回期限延至98年6月31日。然原告於98年3月提前履行買回，被告竟以原告先前交付之3張支票未兌現為由，拒絕辦理買回移轉登記，並將未兌現之3張支票擲還原告。然第三人方智弘所簽發之支票3紙雖因退票未兌現，惟被告並未及時告知原告，反任由發票人方智弘之母張寶貴按月付息6,000元給被告，自96年1月起至98年4月止共28個月，計已收取第三人方智弘之母張寶貴支付利息168,000元，此數額應自原告買回價金中抵銷。原告業已給付買回價金578, 000元【計算方式：410,000＋168,000＝578,000】，尚積欠買回價金1,922,000元。
㈢原告以買回期限將屆，為履行買回條件，於98年6月1日以存
證信函檢附永豐商業銀行同日期面額1,922,000元保付支票送請被告查收，請求辦理買回移轉登記。被告卻寄發存證信函以買回契約已超過最高期限5年為失效，依法聲明解除契約，並退回面額1,922,000元支票1張，且不承認其已收取之利息168,000元。惟原告既於約定之買回期限內備足買回價金送請被告查收，即屬已履行對待條件，自不容被告拒絕受領（有爭議部分隨時補足即可），為此依據買回契約之法律關係，提起本件訴訟，請求被告受領價金1,922,000元之同時辦理附表一所示建物移轉登記並移交原告，以及附表二編號A、B、C基地租賃權式變更為原告名義。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⑴被告與代書丁○○明知買回期限不得逾5年，卻於買回契約
故意訂定96年12月31日為買回期限，已屬明知違法，故意與善意之原告訂立無效之契約，其自不得以其無效對抗善意之原告。況原告於95年間交付第三人方智弘簽發之3張支票作為買回價金時，即同意買回期限更新為97年12月31日，嗣於到期前再次同意展延至98年6月31日，是買回期限自應重新起算，不受最初約定買回期限之拘束，始屬正當，殊無已罹時效之問題。再原告於98年3月間提前欲為履行買回契約時，被告已同意由代書丁○○撰妥登記申請書、買賣移轉契約書、契稅申報書等件，尤有契約確認書載明：「總價款2,500,000元，分為契約成立時、備妥證件時、取得稅單時及交付房屋時，四次付清。特註：買方於簽約前已付價金共計410,000元。」，此外並無另應負擔之條件，則以第三人方智弘簽發之支票3紙雖未兌現，惟原告以利息名義向第三人方智弘之母張寶貴收取利息168,000元，合計原告給付價金578,000 元，尚不足1,922,000元，原告已於98年6月1日備款匯請被告查收，是已履行買回條件，被告自無拒收餘地。惟被告卻認收取第三人方智弘之利息，並以買回期限已逾法定最高年限失效為由，拒絕受領，擅自聲明解除買回契約之同時，將原件退還原告，至感遺憾。
⑵本件買回之爭議在於被告是否有收取第三人方智弘之母張寶
貴交付之利息168,000元，被告於第三人方智弘簽發之支票3張提示未兌現後，既未行使追索權又不告知原告謀救，私自向發票人方智弘之母張寶貴收取利息達28個月之久，復否認收息之事實，藉以作為解除契約之理由，惡性尤甚。縱被告收取之利息數額有差異時，原告僅就此補足即可，並不得以此數之差額作為解除契約之理由。另買回同意書約定買回期間發生房屋稅、契稅、所得稅土地租金等由原告負擔，係因契約當時系爭房屋出租予第三人梁大樹使用，被告未得接管收益之故。原告除就如附表一所示建物買賣移轉登記前積欠之各項稅金或其他負擔繳納外，對於第三人梁大樹每月所收租金20,000元、5,000元，合計25,000元交付被告作為補貼未接屋前之損害。惟自被告向第三人梁大樹收回房屋自用後，對於房屋所生各項稅金及土地租金應由自己處理，已無爭執之餘地，縱有未清部分亦可另行清算，應無違約解除契約之問題。
⑶原告為保全附表一所示建物之所有權，與被告約定設有買回
條件，應係僅就向銀行設定抵押權之不動產即如附表一所示建物，以及其上基地即附表二所示編號A之土地之租賃權為限。惟被告竟乘原告之無知，在同意書第1、2條就附表二所示編號B、Ｃ之租賃權亦列入買回範圍，且此二部分租賃權亦變更為被告名義。然此二部分係連接於原告之私有土地即台南市○區○○段587、588地號之空地，應由原告另行獨立租賃，與附表一所示建物毫無牽連，被告竟超越買賣範圍，一併變更其為租賃權人，被告應履行買回契約，同意將此二部分租賃權歸還原告。又被告不法取得此二部分租賃權，顯然與代書丁○○共犯偽造文書詐欺罪嫌，原告除另行追訴外，被告是否已就附表二編號A、B、C三之租賃權全部變更為被告名義，由被告提出租賃契約書或向出租單位調閱即可知悉，被告否認部分事實，已露現犯意，惡質甚明。
㈤並聲明：被告應於受領原告給付1,922,000元之同時，將附
表一所示建物所有權移轉登記並將建物移交原告，並應將附表二編號A、B、C所示土地租賃權讓與原告；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠系爭買回同意書之內容約定，均在雙方自由意識清醒之下協
議約定，經承辦代書丁○○當眾逐條朗誦確認，並經見證人甲○○簽名蓋章無誤。依兩造於90年12月13日簽定之同意書第2條規定：「延平段741之內7.6坪租賃權、使用權轉讓乙方（即被告）所有。」，第4條規定：「甲方（即原告）須於97年12月31日前依照約定金額買回上項不動產，期間發生房屋稅、契稅、所得稅、土地租金由甲方（原告）負擔支付，若有房屋稅、契稅所得稅及土地租金三個月以上未繳清時，甲方（原告）同意放棄上項不動產之所有權及使用權。約定金額為新台幣貳佰伍拾萬元正，另中興商業銀行北興分行AHU0000000、96.12.30、200,000元、AHU0000000、96.6.3
0、200,000元、AHU000 0000、95.12.30、200,000元。」，惟原告自始未依約將附表二所示之土地租賃權及使用權轉讓予被告，且未繳納附表一所示建物自91年至98年之房屋稅，原告違約至為明顯。另同意書載明：「96年1月3日甲方（原告）法定繼承人陳怡誠協商到民國97年12月31日若無法兌現以上同意書之條件，則無條件放棄所有權利，甲方（即原告）不得到乙方（即被告）住所無理取鬧，陳怡誠完全負責Z000000000切結」，足見原告污衊被告及承辦代書丁○○共謀詐欺取財部分，即失所據。
㈡按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，民法第345條第2項定有明文。原告雖交付第三人方智弘簽發之面額各200,000元支票3張作為部分買賣價金，惟因退票未能兌現，原告即有違反買回權約定。依買回之期限不得超過5年之規定及原告上開違約等事證，被告自得以書面通知原告解除買回契約，並退回原告未經被告同意之價金1,922,000元支票1張。復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。原告單方意思表示主張於約定之買回期限內備足買回價金送請被告查收，即屬履行對待條件，自不容被告拒絕受領，果真如原告單方意思表示主張買賣價格合法，弱肉強食的社會定動盪不安，也違反立法意旨自不待言。
㈢原告主張買回期限更新為97年12月31日，再展延期至98年6
月13日，果真時效中斷重新起算未逾5年期限買回權，多出3年期限，原告卻遲未依同意書第2條、第4條之約定補償被告，原告違約視而不見，違反比例原則自不待言，縱未逾5年期限買回權，然原告不履行契約條款，被告自當以書面解除契約。另原告主張98年3月間提前欲為履行買回契約，被告竟以其所交付支票3張未兌現為理由拒絕買回移轉登記，而將不兌現之支票擲還原告。惟該3張支票退票時，被告已告知原告，見證人甲○○卻以未通知見證人為由，認被告需為退票負責，並要求被告自退票日起已收取之168,000元利息應交付見證人，買回契約始可成立，兩造在協議期間，雙方同意該支票3紙委託代書丁○○保管，經代書陳國禎居間協議數次無果。見證人甲○○於98年3月19日以向發票人追討為由，向代書丁○○借出支票3張，於向發票人方智弘追討無果，續向被告施壓，被告不堪其擾，遂向台南市北區調解委員會聲請調解，因兩造對於第三人方智弘退票後，是否應向見證人甲○○支付利息意見不一致，致調解不成立。由此顯係見證人甲○○誤解其權利義務而從中作梗，陷被告不履行買回契約之名，果真被告不履行買回契約之真意，何需同意原告之子陳怡誠延期至97年12月31日及原告再展延期至98年6月13日，原告主張不足採信，自不待言。
㈣原告又主張第三人方智弘所簽發之支票3張雖因退票未兌現
，但被告不告知原告，反任由發票人按月付息6,000元，自96年1月起至98年4月止共28個月，計已收取168,000元，自應抵充原告買回價金，上開利息部分有利息付款人即發票人之母張寶貴之證明書可據云云。惟發票人方智弘之母親張寶貴非發票人，果真被告有收取利息，原告應持被告簽收之單據或匯款證明計算金額，原告卻以不實之事實誘使發票人之母張寶貴偽造證明書為據，應不足採信。足見原告提起本件所有權移轉登記及租賃權轉讓之訴，難謂為正當。
㈤並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：原告主張被告與代書丁○○明知買回期限不得逾5年，卻於兩造於90年12月13日訂立之買回契約故意約定以96年12月31日為買回期限，被告故意與善意之原告訂立無效之契約，自不得以其無效對抗善意之原告，況其後兩造已同意買回期限更新為97年12月31日，嗣於到期前再次同意展延至98年6 月31日，是買回期限自應重新起算，不受最初約定買回期限之拘束；又原告已於92年3月12日、93年2月11日、93年4月15日、93年6月15日及93年11月15日各給付被告90,000元、100,000元、50,000元、60,000元及110,000元，共計410,000元，另原告於95年間交付第三人方智弘簽發之3張支票予被告作為買回價金之一部，惟被告未於支票退票後告知原告，反而向第三人方智弘之母張寶貴收取168,000元之利息，是原告已給付買回價金578,000元，原告於98年6月1日以存證信函檢附永豐商業銀行為發票人之面額1,922,000元保付支票寄予被告收受，請求辦理買回移轉登記，被告卻寄發存證信函聲明解除契約，並退回面額1,922,000元支票1張等情，惟為被告所否認，並以上開情詞為辯，是本件所應審究者為：㈠本件兩造約定之買回期限是否逾5年？㈡原告於逾5年買回期限後，另與被告約定買回期限延展至97年12月31日，其後復約定延展至98年6月31日，買回期限是否應重新起算？㈢原告主張被告故意與善意之原告訂立無效之契約，不得以其無效對抗善意之原告，是否可採？茲於下列說明本院之判斷意見。
四、本件兩造約定之買回期限已逾5年：㈠按買回之期限，不得超過5年，如約定之期限較長者，縮短
為5年。民法第380條定有明文。考其立法理由為：「謹按買回權行使之期限，不得使之過長，否則有阻礙國家經濟之發展。例如土地買賣，當事人預約有買回之期限者，則在此期限以內，買受人因土地將來復歸於出賣人，遂不施以改良土地之良好方法，因而土地之生產力，遂形薄弱，即國家之經濟力無由增進，期限愈長，影響愈大。故本條明定期限，最長為5年，其約定之期限較長者，亦縮短為5年，蓋以防流弊也。」。又民法第380條所謂約定之期限，係指買回權之存續期限而言。即買回權僅得於約定之期限內行使之，一逾此項期限，買回權即歸消滅（最高法院30年上字第404號判例意旨參照）。
㈡原告於84年以其所有附表一所示建物為擔保，設定最高限額
新臺幣（下同）6,500,000元抵押權，向大眾銀行（原為台南第十信用合作社）借款5,000,000元，惟原告於90年無法繼續清償，尚積欠債務3,500,000元，遭債權銀行拍賣抵押物，被告乃出面與債權銀行接洽，經債權銀行之同意，被告以2,500,000元代原告向債權銀行清償抵押債務後，兩造於90年12月13日簽訂同意書，約定原告將附表一所示建物辦理移轉登記予被告，並將附表二編號C土地租賃權及使用權讓與被告，惟原告於96年12月31日以前得以2,500,000元買回上開建物所有權及土地租賃權等情，為兩造所不爭執，且依兩造提出之同意書第1條約定：原告應將坐落在（重測前）延平段741之6. 94坪、7.60坪，及（重測前）延平段674 之內0.54坪，以及（重測前）延平段982之內37.72坪上其所有之門牌號碼台南市○○路○○○號房屋，即（重測前延平段4297建號（重測後為567建號）、地面層45.94、地平面騎樓
19.08平方公尺，合計65.02平方公尺所有權移轉給被告；依第2條約定（重測前）延平段741之7.6坪租賃權及使用權讓與被告；依第4條約定原告應於96年12月31日以前（按：同意書原記載「96年」，惟其上有更改為「97年」，係因兩造其後另同意買回期限延展至97年12月31日）依約定金額2,500,000元買回等情，此有同意書、建物登記簿謄本、建築改良物登記簿、異動索引、土地登記簿謄本附卷可憑（見本院卷第13-21頁、66頁），堪信兩造於90年12月13日訂立附有買回期限之買賣契約，惟約定原告買回期限為96年12月31日，即兩造約定之買回期限為6年，逾5年買回期限，依上開說明，應縮短為5年，原告僅得於95年12月30日以前行使買回權，逾此項期限，原告之買回權即歸消滅，至可認定。
五、原告於逾5年買回期限後，另與被告約定買回期限延展至97年12月31日，其後復約定延展至98年6月31日，買回期限不得重新起算：
兩造於90年12月13日訂立附有買回期限之買賣契約，惟約定原告買回期限為96年12月31日，即兩造約定之買回期限為6年，顯已逾5年買回期限，應縮短為5年，原告僅得於95 年12月30日以前行使買回權，原告既未於95年12月30日以前行使買回權，則其買回權已歸消滅，縱其後兩造同意買回期限延展為97年12月31日，復同意延展為98年6月31日，惟參以民法第380條之立法理由，為防止買回權行使之期限過長，有阻礙國家經濟之發展，且買回期限愈長，影響愈大等情，買回期限應自90年12月13日起算，以防止流弊，始符合該條立法精神，否則原告在逾5年買回期限不得行使買回權以後，另以約定延展買回期限方式重新起算買回期限，不啻變相延展法律禁止逾5年之買回期限，有違本條之立法目的，自為法所不許。原告主張買回期限應另自97年12月31日重新起算，算至98年6月31日未逾5年買回期限云云，即無可採。
六、原告主張被告故意與善意之原告訂立無效之契約，不得以其無效對抗善意之原告，為無可採：
㈠兩造於90年12月13日訂立附有買回期限之買賣契約，約定原
告買回期限為96年12月31日，亦即兩造約定之買回期限為6年，逾5年之買回期限，其所生之法律效果為買回期限應縮短為5年，逾此項期限，買回權即歸消滅，並非買回契約無效，原告主張被告故意與善意之原告訂立無效之買回契約，不得以其無效對抗善意之原告，洵非有據。
㈡至原告主張被告與代書丁○○勾串，明知買回期限僅有5年
，故意與善意之原告約定買回期限6年云云，惟據證人即代書丁○○到庭結證：兩造於90年12月13日訂立本件同意書時，我知道買回期限是5年，但因原告要求訂立6年買回期限，我以為只要雙方同意就可以了，所以沒有向原告解釋買回期限最多5年，而將買回期限定於96年12月31日，並非與被告共謀，故意將買回期限定為6年，否則被告在96年12月31日買回期限到期時，就不會同意原告延期買回期限2次，況且原告在98年初有意買回時，被告也同意原告買回，但因為原告訴訟代理人甲○○對於先前交付予被告之第三人方智弘簽發之支票3張退票後，被告並未通知他一事，要求被告自行負擔，且被告應將已收取之利息交給原告訴訟代理人甲○○，兩造因而未能協商完成買回等語（見本院卷第62-63頁），核與兩造其後確曾同意買回期限延展為97年12月31日，復同意延展為98年6月31日之事實相符，堪信證人丁○○之證詞為真實可信，據此足認證人丁○○為兩造擬訂附有買回條件之同意書時，原告要求買回期限為6年，證人丁○○雖知依規定買回期限為5年，但因其不解約定逾5年買回期限之法律效果，誤認兩造可自行約定超過5年之買回期限，而在同意書記載買回期限為96年12月31日，據此，難以認定被告與代書丁○○有何勾串，明知買回期限僅有5年，故意與善意之原告約定買回期限6年之情事，原告此部分主張，應非可採。
七、綜上各情，本件兩造約定之買回期限已逾5年，應縮短為5年，原告僅得於95年12月30日以前行使買回權，逾此項期限，原告之買回權即歸消滅，雖原告在逾5年買回期限後，另與被告約定買回期限延展至97年12月31日，其後復約定延展至98年6月31日，惟買回期限尚不得重新起算，且兩造約定之買回期限為6年，其所生之法律效果為買回期限應縮短為5年，並非買回契約無效，此外，復無證據證明被告與代書丁○○有何勾串，明知買回期限僅有5年，故意與善意之原告約定買回期限6年之情事，原告主張被告故意與善意之原告訂立無效之契約，不得以其無效對抗善意之原告，即非有據，從而，原告依據買回契約之法律關係，訴請被告應於受領原告給付1,922,000元之同時，將附表一所示建物所有權移轉登記並將建物移交原告，並應將附表二編號A、B、C所示土地租賃權讓與原告，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用確定為25,750元（即第一審裁判費25,750元），爰依職權命敗訴之原告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 24 日
民事第三庭 法 官 張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 24 日
書記官 謝安青┌────────────────────────────────────┐│ 附表一 │├─┬──┬───────┬───┬─────────────┬──┬──┤│編│ │ │建築式│建物面積（平方公尺） │權利│ ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────┬─────┤ │ ││ │建號│…………………│建築材│樓 層 面 積│附屬建物主│ │備註││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ ││號│ │ │屋層數│合 計│及用途 │範圍│ │├─┼──┼───────┼───┼───────┼─────┼──┼──┤│1 │567 │臺南市北區正覺│1層樓 │1層 ：45.94 │ │全部│ ││ │ │段561地號 │房、加│騎樓：19.08 │ │ │ ││ │ │…………………│強磚造│合計：65.02 │ │ │ ││ │ │臺南市北區公園│、商業│ │ │ │ ││ │ │路743號 │用 │ │ │ │ │└─┴──┴───────┴───┴───────┴─────┴──┴──┘┌────────────────────────────────────┐│附表二 │├──┬────────────────────────┬────────┤│編號│ 請 求 租 賃 權 轉 讓 部 分 │ ││ ├─────────────────┬──────┤備 註││ │範 圍│ 面 積 │ ││ │ │（平方公尺）│ │├──┼─────────────────┼──────┼────────┤│ A │臺南市○區○○段567建號建物使用正 │ │臺南市○區○○段││ │覺段561地號部分土地（即包括重測前 │ 126.45 │561地號、建地目 ││ │臺南市○○段○○○○號之內37.72坪及重│ │、面積9,089.30平││ │測前延平段674地號之內0.54坪） │ │方公尺、所有權人│├──┼─────────────────┼──────┤財團法人台灣省私││ B │重測前臺南市○○段○○○○號之內6.94 │ │立台南仁愛之家、││ │坪連接原告所有588地號空地 │ 22.94 │權利範圍全部。 ││ │ │ │ │├──┼─────────────────┼──────┤ ││ C │重測前臺南市○○段○○○○號之內7.6坪│ │ ││ │連接原告所有587地號空地 │ 25.12 │ ││ │ │ │ │└──┴─────────────────┴──────┴────────┘