臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第984號原 告 丁○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○訴訟代理人 李家鳳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國98年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬貳仟叁佰壹拾叁元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國98年2月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價金新台幣（下同）4,002,000元，向被告購買坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○號、所有權全部之土地（下稱系爭土地），原告已依約先後給付訂金及部分價金共計2,002,000元予被告，並交付辦理土地所有權移轉登記所需之文件、印章予被告所指定之地政士乙○○辦理土地所有權移轉登記程序。於辦理土地所有權移轉登記前，須向台南縣稅務局新化分局申報土地移轉現值，惟台南縣稅務局新化分局尚在審核之際，被告戊○○竟私自指示地政士乙○○向台南縣稅務局新化分局謊稱買兩造已協議解除買賣契約，撤回上開土地移轉現值申報案，經原告查證始知被告曾將系爭土地出賣予他人。然而原告已支付2,002,000元價金，遂委請律師發函定期催告被告儘速辦妥系爭土地之所有權移轉登記，惟被告逾期未辦理，並回函稱原告於訂約時早已知悉訴外人己○○買受系爭土地其所占用部分（即現台南縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，下稱208-1地號土地）云云，被告顯無解決問題之誠意，原告只得再委請律師發函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條約定，請求被告將已收定金及價款加倍返還原告，即4,004,000元，作為違約賠償金。
(二)原告依民法第259條第2款規定，請求被告償還其已收受之買賣價金2,002,000元及自98年3月6日起算之利息，又原告前於98年6月1日以台南地方法院第835號存證信函催告被告應於文到後3日內依買賣契約第12條約定，將已收定金及價款加倍返還予原告云云，被告98年6月2日收受該存證信函，然迄今尚未返還原告已給付之買賣價金，依民法第229條第2項前段、第233條第l項及第203條規定，原告可請求自98年6月6日起算之遲延利息，惟遲延利息部份，原告僅就違約賠償金其中之2,002,000元先為起訴請求。
(三)被告稱於訂約之初，原告即知被告已將系爭土地之一部分出售且將移轉登記該部分土地予訴外人己○○之事，原告否認之：
⒈系爭買賣契約中未載明上情，且若兩造有上開合意，則原告
於買受系爭土地後，將面臨無法出入之窘境，原告至愚亦不可能同意上情而買受系爭土地。被告賣給訴外人己○○之280-1地號土地為重要之出入口，而281號土地（僅約3米寬）除了和系爭土地有約50公分落差且有現成之矮牆阻隔之外，281號土地與鄰接之282號土地尚有數十公分落差。以一般轎車車長4米有餘，若於系爭土地直角轉彎進出3米狹窄之281號道路，有技術上之困難，且一不小心就會掉到282地號土地，被告之農具機亦均由280-1地號土地進出系爭土地。
⒉由於被告遲未將土地辦理移轉登記，為此原告曾打電話詢問
被告此事，由兩造對話內容可知，原告就「被告將系爭土地之部分土地出售他人」一事提出詢問時，被告即於電話中承認並說明買賣原委，苟原告早於訂約時知悉上情，則被告於原告就此事為詢問時，被告當會回以「訂約時早已告訴你，何以再度詢問」，而非再將先前出售土地一事為說明。且被告就其以何價錢出售土地，被告係表示「因為當時農地不值錢，我堂弟表示要利用該部分土地出入，我就同意他利用該部分土地，所以就當作是賣他了」等語，顯然被告並無實際出售土地，僅是同意其堂弟利用該部分土地，則原告定期催告被告履約後，被告遲不辦理過戶，顯已違約。
⒊本件地政士乙○○於辦理本件土地移轉過戶時，竟於未徵得
原告同意之情況下，以「買賣雙方當事人已協議解除買賣契約」之不實事由撤回土地移轉現值申報，並擅自蓋用原告印章於撤回土地移轉現值申報書，逾越授權範圍，顯已涉犯偽造文書罪嫌。
(四)證人乙○○、丙○○之證言不實，顯係偽證：⒈二位證人從事土地代書工作均逾20年，遇有兩造合意將出售
予訴外人己○○部分土地排除於買賣範圍之外時，豈有仍於買賣契約書第一條約定「買賣不動產標示：土地○○○鄉○○段○○○○號，面積：441.02平方公尺，持分全部」，而未將此一買賣重要事項載明之理，故二位證人稱此係丙○○之疏忽所致，已有可疑。
⒉苟兩造確有合意，應將訴外人己○○買受之部分土地為分割
及移轉登記，衡以二位證人已從業20餘年且非第一次辦理農地買賣，豈有不知應先辦理訴外人己○○買受部分土地之鑑界、分割及移轉登記，竟然於兩造簽約後，即先行將系爭土地（面積全部）送請台南縣稅務局新化分局辦理土地現值申報，足證兩造於訂約當時並無扣除出售予訴外人己○○部分土地之合意，否則證人乙○○應無將系爭土地並以買受面積全部送請辦理土地現值申報之理。而證人乙○○除於98年3月10日將系爭土地以面積全部送請辦理土地現值申報外，又遲至98年4月2日始謊稱買賣雙方協議而撤回土地現值申報，顯見其根本不知有要將證人己○○買受之部分土地辦理鑑界、分割及移轉登記之事，二位證人偽證事實至明。
⒊證人乙○○先證稱「被告有向原告稱系爭土地是農地，之前
不能細分，但己○○有佔用到系爭土地的一部分，約二、三坪左右」（98年10月6日筆錄第6頁），嗣竟又稱「（法官問：還未鑑界之前，兩造有無談到己○○占有之坪數有幾坪？）…簽約時兩造也沒有說坪數多少」（98年10月6日筆錄第9、10頁），就「被告曾否向原告表明己○○占用之坪數為何」一節，證人乙○○證述前後不一，益見其偽證之事實。
(五)證人己○○所言不實：按證人己○○所有之294地號土地並未直接與系爭土地相毗鄰，其間尚有276地號土地（非屬兩造、己○○所有），則證人己○○何有向被告買受系爭土地之理，證人己○○謂其於20年前已向被告買受280-1地號土地云云，應非事實。此事佐以被告敘述30年前農地並不值錢，兩造有親戚關係，但證人己○○當時卻以每坪l萬元的不合常理價格購買該不值錢的旱地，且無書面證明，益見證人己○○所言不實。
(六)有關台南縣稅務局新化分局於98年7月9日之南縣稅新分一字0000000000函件，原告是經由被告提出該文才知悉，經查原告台中祖籍和臺南市通訊處並未收到該份公文（按該函亦註明僅有正本給被告）。又台南縣稅務局新化分局於98年4月3日之南縣稅新分一字0000000000函件，即為原告收受該函之影本，其與台南縣稅務局新化分局於98年7月9日之南縣稅新分一字0000000000函文之差異性，原告並不知悉；而原告於98年5月25日到新化稅務局就該函內容複查整份卷宗時，台南縣稅務局新化分局並未有任何異議提出。而原告從未和洪姓代書或被告達成任何撤銷土地現值申報之協議，該項協議係對方偽造，且原告於98年6月24日於台南縣仁德鄉調解委員會為證明被告已經解約，曾當場提示南縣稅新分一字0000000000函件，彼時調解委員、被告和代書助理丙○○等人並無異議，除非南縣稅新分一字0000000000函嗣後有經塗改。
(七)並聲明：⒈被告應付原告4,004,000元，及其中2,002,000元自98年3月6日起，其餘2,002,000元自98年6月6日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告主張被告違約不賣云云，被告否認之，依民事訴訟法第277條前段規定應由原告舉證以實其說。兩造簽立系爭買賣契約後，即由兩造共同委由訴外人乙○○代辦過戶手續，訴外人乙○○隨即於3月間辦理土地增值稅免稅申請，因程序上必需先申請農業使用證明，訴外人乙○○乃於98年4月2日代兩造向台南縣稅務局新化分局撤回土地現值申報之申請，被告並無原告所稱違約不賣之情事，此有台南縣稅務局新化分局函覆之撤回土地現值申請書及核准公函乙份可證，原告以新化地政函通知原告撤回土地現值申報之申請主張被告違約不賣云云，顯與事實不符，自不足採。
(二)兩造系爭買賣契約固約定買賣不動產標示○○○鄉○○段○○○○號，面積441.02平方公尺持分全部，惟兩造於簽訂系爭買賣契約時另有口頭約定系爭土地南邊與鄰地相鄰接附近（經分割為虎山段280-1地號土地），於二、三十年前因己○○占用為庭埕而出賣予己○○，因當時農地不能分割故未過戶予己○○，該部分不在兩造買賣之範圍。詎原告於98年3月間配合土地鑑界測量，確定己○○買受之範圍後，被告通知原告要會同分割，原告先是藉口要會同其建築師到場，後又於98年4月間向被告表示二、三十年前出賣予己○○部分已經罹於時效不必移轉予己○○云云，而拒不出面會同分割，被告因此函催其出面履約，原告乃改口稱並無上開口頭約定並提出解約賠償4,002,000元之無理要求，足證被告並無原告所稱違約不賣之情事。
(三)被告口頭約定出賣予訴外人己○○部分，該部分為訴外人己○○鋪設水泥作為其房屋通行之用，根本不影響原告之出入，此為原告於買受系爭土地前實地查看時即已明知，況訴外人己○○於98年6月3日仁德鄉公所調解時即已表明該部分願放棄由原告買受，係原告違約不買而主張解除系爭買賣契約，益見其於本件主張影響其通行云云，亦非事實。
(四)並聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准免予假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
(一)兩造不爭執事項：⒈兩造於98年2月28日簽訂不動產買賣契約書，依系爭買賣契
約書第1條及第2條之記載，被告願將坐○○○鄉○○段○○○○號、面積441.02平方公尺、持分全部之土地價金4,002,000元賣予原告。
⒉原告依第⒈項之買賣契約已給付價金予被告之情形如下:
①於98年2月28日給付402,000元。
②於98年3月6日給付1,600,000元上開原告已給付之價金共計2,002,000元。
⒊按上開不動產買賣契約書第12條記載：甲方（即原告）如不
履行本約規定時，其已交付之定金及價款，任由乙方（即被告）沒收，不得要求返還，乙方如違約不賣時，應將已收定金及價款加倍返還甲方，作為違約賠償金，本約同時作廢，雙方均不得異議。
⒋被告所提出日期為98年4月2日撤回土地現值申報申請書影本
上原告之印文為真正。（惟原告否認，其有同意在該申請上蓋章）⒌原告起訴狀所附臺南縣稅務局新化分局98年4月3日南縣稅新
分字第0980214736號函影本記載：「主旨：台端等共同申請撤回坐○○○鄉○○段○○○○號土地移轉現值申報（本分局收件98年3月10日第0000000000000號）一案，既經雙方當事人協議解除買賣契約並檢附原契約書，經核符合規定，准予照辦，請查照。」。被告向臺南縣稅務局新化分局申請補發臺南縣稅務局新化分局98年4月3日南縣稅新分一字第0980214736號函，補發函記載：「主旨：台端等共同申請撤回坐○○○鄉○○段○○○○號土地移轉現值申報（本分局收件98年3月10日第0000000000000號）一案，因申請農業使用證明書，經雙方協議撤回土地現值申報並檢附原契約書影本，經核符合規定，准予照辦，請查照。」⒍經本院向臺南縣稅務局新化分局函查上開不爭執事項第⑸項
所載同一發文日期、文號之函文，為何二者主旨記載內容不同，經臺南縣稅務局新化分局於98年11月13日以南縣稅新分一字第0980241045號函覆，並於函文說明欄記載:「查戊○○君、丁○○君等2人於98年4月2日共同申請撤回坐○○○鄉○○段○○○○號土地移轉現值申報（本分局收件98年3月10日第0000000000000號），其申請書所載撤回原因為『申請農業使用證明書，經雙方協議撤回土地現值申報』（如附件），本分局原函復公文誤植為「雙方當事人協議解除買賣契約」，特另行補發函文更正。」等語。
⒎原告於98年5月11日以台南地方法院郵局第721號存證信函通
知被告辦理系爭土地之所有權移轉登記。被告於98年5月12日收受該存證信函。
⒏被告於98年5月15日以台南7支郵局第90號存證信函通知原告
至系爭土地現場指界分割。（原告於98年5月17日收受該存證信函）⒐原告於98年6月1日以台南地方法院郵局第835號存證信函通
知被告解除系爭不動產買賣契約，並請求被告將已收定金及價款加倍返還原告，作為違約賠償金。被告於98年6月2日收受該存證信函。
⒑被告曾向臺南縣仁德鄉調解委員會就兩造間土地買賣糾紛聲
請調解，經臺南縣仁德鄉調解委員會98年民調字第42號受理在案，因雙方當事人意見不一致，調解不成立。
(二)兩造爭執要點：⒈兩造於簽訂系爭買賣契約書時，是否有約定買賣標的不包括
系爭土地南邊與鄰地相接處、為訴外人己○○占用為庭埕部分之土地？⒉原告依民法第259條第2款規定請求被告返還訂金及價款2,00
2,000元，是否有理由？原告依不動產買賣契約書第12條約定請求被告給付違約賠償金2,002,000元，是否有理由？
四、本院得心證之理由：
(一)原告兩造於98年2月28日簽訂不動產買賣契約書，業據提出契約書影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。被告辯稱兩造另有約定買賣標的不包括系爭土地南邊與鄰地相接處、為訴外人己○○占用為庭埕部分之土地（即嗣於98年6月12日分割登記為台南縣○○鄉○○段○○○○○○號土地）等語，雖為原告所否認，並主張其於訂約之初並不知悉被告已將系爭土地之一部分出售予訴外人己○○，且兩造並未將上情載明於系爭買賣契約內云云，惟查:
⒈證人乙○○到庭證稱：「這件契約是買賣雙方把其意思告訴
我太太，我太太依他們的意思打成書面契約，地點在我事務所，當天我也有在場，但細節是我太太處理的，雙方的價金當初是說好每坪3萬元，因為被告與己○○是堂兄弟，系爭土地剛好在己○○居住房屋的隔壁，被告有向原告稱系爭土地是農地之前不能細分，但己○○有佔用到系爭土地的一部份，約有二、三坪左右，但因為這塊土地之前有重測，重測後實際己○○占有坪數到底有多少，要測量後才能確定，但己○○占有的部分之前戊○○已經賣給己○○，是因為之前農地不能細部分割，如果可以分割的話，己○○占有部分要分割出來登記給己○○，價金也是以每坪3萬元再扣除，原告有同意。」、「（為何這點沒有記載在書面契約上？）是我助理業務上的疏忽，實際上買賣有講到…」等語（見本院98年10月6日言詞辯論筆錄）。復據證人丙○○證稱：「我幫他們（即兩造）算好買賣價金，幫他們打好合約之後印出來給雙方看，被告就說這塊土地南邊與己○○房屋庭埕相接處，他在二、三十年前有同意賣給己○○，因為那邊土地沒有經過重測，也沒有鑑界，實際坪數不知道多少，被告說這部分土地他不能賣，是在我印出契約書，他們雙方還在看印出這份契約書時，被告這麼說的。原告當時並沒有表示意見，我就說等鑑界出來確定坪數後再處理，我只是建議他們這樣做，如果己○○真的有占到這塊土地的話，再來多退少補，每坪以三萬元計算，扣除己○○占有的部分，雙方都沒有表示意見，就在契約書上簽名」、「（為何此點未記載在書面契約上？）因為當初不確定面積，所以就沒有寫到書面契約書上，可能是我疏忽。」等語（見本院98年10月6日言詞辯論筆錄）。證人乙○○、丙○○與兩造並無親屬或其他特別關係，尚難認有偏頗任何一造之虞，其證言應堪採信。
(二)再者，原告於98年10月6日言詞辯論期日主張系爭土地之總價為400萬元，是直接用總價去議價的，並非以每坪多少錢去議價，另外多2,000元為被告同意伊使用臺南縣○○鄉○○段○○○○號土地之對價云云。然查系爭土地面積為441.02平方公尺，換算約為133.40855坪【計算式：441.02平方公尺×0.3025＝133.40855坪，1平方公尺＝0.3025坪】，倘以每坪3萬元計算，系爭土地之總價為4,002,257【計算式：13
3.40855坪×30,000元＝4,002,257元，元以下四捨五入】，與系爭買賣契約約定系爭土地總價4,002,000元相差無幾；又系爭買賣契約第13條約定：「本件買賣土地標示前面既成道路（虎山段281地號）出賣人需無條件同意通行，不得要求任何補償或刁難。」等語，可見出賣人即本件被告依系爭買賣契約第13條約定即應無條件提供系爭土地前之既成道路（虎山段281地號土地）供買受人之原告通行，原告無庸另外支付任何費用，原告主張系爭買賣契約是以總價400萬元議價，至於多2, 000元為使用臺南縣○○鄉○○段○○○○號土地之對價云云，即不可採，是系爭買賣之總價應係以每坪
3 萬元計算後，去除百元以下之零頭之結果，證人乙○○、丙○○所述系爭土地之計價方式為可採，益徵證人乙○○、丙○○證述之真實性。且證人乙○○、丙○○上開證述與被告前開抗辯相符，堪認被告辯稱兩造於訂約之初，被告確曾告知原告訴外人己○○占有系爭土地一部分，且訴外人己○○所占有之部分不在系爭買賣契約範圍內，只因該部分之面積尚未經地政機關實測，故未將此特約部分記載於書面等語，為真實可採。而原告於被告告知上情後，仍於系爭買賣契約上簽名，縱系爭買賣契約未以文字載明，亦足認兩造就訴外人己○○占用系爭土地之部分不在系爭買賣契約範圍內已達成合意。
(三)原告雖另主張被告向臺南縣稅務局新化分局謊稱兩造已協議解除買賣契約，撤回系爭土地移轉現值申報案云云，並提出臺南縣稅務局新化分局98年4月3日南縣稅新分字第0980214736號函為證，惟被告亦提出同號函文，兩造提出之函文內容有所不同，本院依職權函詢臺南縣稅務局新化分局兩份函文內容不同之原因為何，經臺南縣稅務局新化分局函覆：「…說明：…二、查戊○○君、丁○○君等2人於98年4月2日共同申請撤回坐○○○鄉○○段○○○○號土地移轉現值申報（本分局收件98年3月10日第0000000000000號），其申請書所載撤回原因為『申請農業使用證明書，經雙方協議撤回土地現值申報』（如附件），本分局原函復公文誤植為『雙方當事人協議解除買賣契約』，特另行補發函文更正。」，有臺南縣稅務局新化分局98年11月13日南縣稅新分一字第0980241045號函暨撤回土地現值申報申請書影本1紙附卷可參。由上開函文可知，撤回土地現值之申報，係因申請農業使用證明書，並非被告違約片面解除系爭契約不欲移轉系爭土地之所有權予原告而撤回土地現值申報，是原告以臺南縣稅務局新化分局原誤載「雙方當事人協議解除買賣契約」之函文，主張被告違反系爭買賣契約云云，亦不可採。
(四)末查，依上開臺南縣稅務局新化分局函文所示，被告前已申請土地現值申報，係因申請農業使用證明書，故先撤回土地現值申報之申請，堪認被告已履行移轉系爭土地所有權之程序；且依前所述，280-1地號土地並非系爭買賣契約之標的，被告亦於簽訂系爭買賣契約之後，將訴外人己○○占用部分分割登記為臺南縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，並提出土地登記第二類謄本及地籍圖謄本為證，亦可認被告確已依約履行系爭買賣契約，足認被告無違約不履行義務之情事。是以，原告以被告違約為由，主張解除系爭買賣契約云云，即無所據，原告主張解除系爭買賣契約為不合法，原告依系爭買賣契約第12條約定，請求被告給付違約賠償金2,002,000元，亦無所據。
五、綜上所述，原告主張被告違約，故原告有權解除系爭買賣契約云云，與上開證據調查結果不符，自不可採。。從而，原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還定金及價款2,002,000元，並依系爭買賣契約第12條約定請求被告給付違約賠償金2,002,000元，請求判決如其聲明第1項所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既被駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為42,313元【包括第一審裁判費40,699元及證人乙○○、丙○○及己○○之旅費1,614元（證人旅費1,614元係由被告預納），合計42,313元】，應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 翁金緞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
書記官 彭建山