臺灣臺南地方法院民事裁定 99年度小上字第26號上 訴 人 甲○○被 上 訴人 乙○○上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國99年4月14日本院臺南簡易庭99年度南小字第234號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
理 由
一、按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）10萬元以下者，適用小額程序；對於小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之；又上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之8第1項、同條之24第2項、同條之25分別定有明文。又依同法第436條之32準用同法第468條、第469條第1款至第5款之規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令，而判決有同法第469條第1款至第5款情形之一者，為當然違背法令。是當事人對於小額程序之第一審判決提起上訴，如依民事訴訟法第468條規定，以第一審判決有不適用法規或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院解釋或最高法院之判例，則應揭示該判例解釋之字號或其內容，如以民事訴訟法第469條第1款至第5款所列情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條款之事實，上訴狀或理由書如未依此項方法表明，或其所表明者，顯與上開法條規定之情形不相合時，即難認為已對第一審判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法。次按小額事件之上訴程序，不得以民事訴訟法第469條第6款之「判決不備理由或理由矛盾」為由，指摘原判決為違背法令，蓋小額訴訟程序之判決書得僅記載
主文，而就當事人有爭執事項，僅於必要時得加註理由要領而已（民事訴訟法第436條之18第1項參照），是小額事件之上訴程序，自不得以「判決不備理由或理由矛盾」為由，指摘原判決為違背法令，此觀民事訴訟法第436條之32第2項僅有準用同法第468條、第469條第1款至第5 款之規定，並無準用同法第469條第6款之規定，亦可明瞭。
二、本件上訴意旨略以：㈠上訴人長年無償照顧當兵時因公受傷全身癱瘓臥病在床之朋
友，以致無法外出工作賺錢，期盼能藉由出租1間自住有餘之空房間，收取微薄租金以貼補照顧癱瘓朋友之生活所需，遂舉債增添房間設備以利招租，而相對於被上訴人，做過護士，年近而立之年，仍可在校外租套房，並就讀公衛研究所，生活無慮的繼續深造等優渥經濟條件，上訴人才是經濟上的弱勢。是以，並非原審所認定，租房間之學生，就一定是弱勢，租屋糾紛，常見強勢房客，被上訴人即其中之一。
㈡原審未審理雙方訂立系爭租賃契約之真意，解釋契約內容偏
頗，與所引用法令最高院判例原意矛盾，是驟下此錯誤判決之主因：
⒈按契約訂立即係要保障訂約雙方之權益，而依民法第94條之
規定，對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。當初被上訴人於民國98年7月14日來租屋時，上訴人即問被上訴人：「是否成大學生？」「是否要租1年？」被上訴人都肯定答：「是的。」「我要住1年。」上訴人才會租給被上訴人，因為上訴人出租之始，就只要租給要租1年之成大學生，不接受半途退租，若被上訴人一開始即言明只租半年或宿舍有床位就不租了，則上訴人是不會租給被上訴人，此在被上訴人訂租當下，上訴人即已清楚明白告知被上訴人，被上訴人很清楚瞭解上訴人出租條件與立場，且此段立約過程答辯狀、判決書皆已載明，被上訴人辯論庭當庭亦未否認，足見是事實。
⒉次按，原審在判決書三度提到：被上訴人乃於98年12月30日
先以口頭告知上訴人其欲終止租約，被上訴人只承租至99年1月31日止，並願意賠償1個月之租金，隨後於99年1月14日再寄發存證信函予上訴人。為何被上訴人陳述之口頭告知上訴人其欲終止租約就有效、算數，原審即予以採用來判決，用以計算被上訴人租約之租期、租金，而不是以被上訴人欲終止租約之存證信函送達日期99年1月18日起計算呢？（因若以99年l月18日起計算，則被上訴人之租期得增加1個月，租金也要多算1個月，不符合上訴人爭利點，被上訴人之剩餘租金就只剩下12,000元，而非被上訴人所稱及原審所判決的16,000元了）而上訴人陳述98年7月14日租屋當時上訴人即問被上訴人：「是否要租1年？」被上訴人口頭承諾的「是的。」「我要住1年。」上訴人不接受半途退租的，原審卻不予以採用呢？同樣是口頭契約，原審判決卻取決標準不一，明顯矛盾有失公允，有違民事訴訟法第222條之規定。
⒊又依據民法第153條規定當事人互相表示意思一致者，無論
其為明示或默示，契約即為成立。按被上訴人當初既已口頭承諾要承租1年，且已繳足年繳11個月之年租金，已為意思之表示，1年租期契約即已成立，原審怎能無視系爭租賃契約第2條、第7條、18條第2點、第12條約定及立約時之真意呢？又最高法院判例：次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，…本於經驗法則及誠信原則…，作全盤之觀察，…或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。被上訴人與上訴人立約時之真意，如前所述，不論口頭或書面契約，就是租期1年，繳11個月年租金，不得中途退租，退租前3個月願意配合新房客看房，此係立約當時被上訴人與上訴人取得之共識。原審為何故意忽略不察呢？被上訴人卻棄守承諾、違背誠信，為一己之私益，編造理由，毀約退租，顯已違背原審所引用最高法院判例之誠信原則。又被上訴人毀約後搬進國立成功大學學校宿舍，其所公佈之「學生住宿契約書」內，「第8條契約之終止：
三、住宿期限以1年為原則，但乙方有特殊情況得依規定期限或手續完成退宿；未完成退宿或自動離宿者，均視同契約未終止，仍須繳交各學期住宿費。第一學期退宿期限：舊生於開學兩週前；新生於開學兩週內。第二學期退宿期限：12月10日。」「第12條其他特約事項：二、…契約書未於公告遷入宿含1個月內主動繳回宿會管理員登記者，以違反宿會規定情節重大論，取消其現有住宿權，並不退還所繳交之宿會費。」試問被上訴人及原審，被上訴人於99年1月6日入住學校宿舍，若被上訴人此時退宿，可要求學校退宿舍費嗎？答案是當然不可以，因為早已超過規定之開學兩週內，何況被上訴人住進上訴人之出租房間已近半年才要退租，比學校規定之兩週期限多了11倍多，卻仍要上訴人返還租金，合理嗎？且上訴人並未允諾被上訴人退租，被上訴人自行毀約離去，等同學校宿舍規定之自動離宿或未完成退宿者，視同契約未終止，還仍須繳交各學期住宿費，是被上訴人自行毀約離去，還要上訴人返還租金，與公家單位之學校宿含契約規定相較之下，明顯不合理。又遷入宿含1個月內未主動繳回契約書，即取消住宿權，也不退宿舍費，學校規定如此嚴格，被上訴人依然遵守規定搬入，相對於學校規定，被上訴人能以房子漏水為由退宿嗎？再者，年繳11個月年租金是一般房屋招租普遍習慣常態，亦是判決書所載…交易上之習慣…，且學校亦規定住宿期限以1年為原則，故年繳並不是上訴人所獨創，且被上訴人所住敬三含，每人每年需繳納宿舍費35,500元，兩人合住1間房，1間房1年就要71,000元，比上訴人租給被上訴人之獨住1間房年租金44,000元，還多了27,000元，復無上訴人之設備，故上訴人租給被上訴人年租金44,000元之套房實在是便宜。此外，被上訴人於起訴狀中載明「被上訴人1次繳清租金可優惠少繳1個月租金，故訂租約被上訴人1次繳清11個月之租金，…」，原審亦於判決書三、得心證之理由（一）配合載述被上訴人主張「被上訴人1次繳清租金可優惠少繳1個月租金，…」，但1次繳清多久租期的租金呢？被上訴人及原審為何要避開「1年」之字眼，致語意不完整。全句不就應該是「被上訴人1次繳清1年租金可優惠少繳1個月租金，故訂租約被上訴人1次繳清11個月之租金，…」，被上訴人與原審為何不敢言明「1年」呢？此係因被上訴人及原審均明白年繳11個月就是年租金，而怕整句載明1年租期，語意完整後，被上訴人及原審所主張之預繳11個月月租金，即不攻自破。
⒋再者，被上訴人以為99年2月l日向上訴人索回押金並要上訴
人書寫「還押金8,000元給乙○○。」即有證據表示租約已不存在，然按定金，除當事人另有訂定外，適用左列規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部，民法第249條定有明文。被上訴人於98年7月14日來看房時，非常中意，當場即以兩個月租金8,000元當定金即押金，99年8月1日搬進住宿，契約生效時才繳11個月年租金44,000元，合計交付52,000元，故上訴人即便已返還被上訴人8,000元押金即定金，亦不違背民法249條關於契約履行時，定金應返還之規定，所以並不影響租約之延續存在。又事實上房間自被上訴人搬出後至今依舊空蕩，保留給被上訴人，且因租期太短（99年2月1日至99年7月31日）及非換屋潮，乏人問津，無人居住，故租約依舊存在有效，原審判決顯然有誤。且依民法第260條之規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，是以被上訴人此舉就算有效，也不妨礙上訴人損害賠償之請求權利。復因被上訴人以自己之事由毀約離去，房間空屋至今，使上訴人之租賃物無法收益，依民法第441條承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務之規定，不得免被上訴人支付租金之義務，自然亦無要求上訴人返還租金之權利。
⒌另原審卻完全忽略上述過程、事實、契約內容，稱上訴人辯
詞應無可採，卻又引用被上訴人主張之租賃契約第18條：特約應受強制執行的事項第1點，與一堆無關契約內容之民法規定。按契約的訂定，是兩造雙方同意內容條件，你情我願的情況下才使契約成立，基於契約自由原則的立法精神，被上訴人與上訴人簽訂之租賃契約當然有效，民法之規定是給無約定的當事人雙方一個遵守原則。立約當時，被上訴人能接受上訴人開出的條件，高興歡喜的簽約，且契約內容並未違背善良風俗，原審竟然均不採納絕大部分租賃契約內容，稱應限縮解釋，只採納被上訴人主張之契約第18條第1點，顯然有失公允。況且，遍查所有法律條文，也唯有保險法第66條有特約條款，可見特約條款並非唯一或優先條款，而是承認基本契約內容條款外，亦需履行的特種義務之條款，故系爭租賃契約第18條條文前才會有「特約應受強制執行」等字，即已表明本條款之屬性。被上訴人與原審，卻把它拿來當契約唯一條款般運用。依照法條涵義，被上訴人除應遵守契約前面總共17條基本條款外，亦需履行第18條特約條款，才符合契約條文內容與特約條款立法精神。故被上訴人除了應承認遵守系爭租賃契約第7條，不能向上訴人請求租金償還外，還得依系爭租賃契約第18條第1點多賠償1個月租金，始為契約內容真正含意。且若按照原審解釋系爭租賃契約第18條第1項l內容精神為真，被上訴人因私人理由只要賠償1個月租金即可任意提前解約退租。基於契約對等原則及原審判決所載定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止租約，則上訴人亦可為逞私利，只要賠償1個月租金即可任意提前解約退租，不管房客即被上訴人利益、有無其他地方可供居住，就要房客即被上訴人遷出去呢？然查租賃契約內並無此類條款，且果真如此可行，對簽約雙方當事人，豈不太沒保障，也失去立約的意義。原審如此擴大解釋系爭租賃契約第18條，實已偏頗，且特約條款未經公證，亦屬一般條款，被上訴人與原審卻拿來做契約唯一條款運用，棄其餘契約條款於不顧，稱應無可採，明顯有失公允，原審亦自陷自己所引用的最高法院判決要旨…「或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」……的泥淖中。
⒍原審就備註條款爭議之解釋竟作出「系爭租約之備註條款僅
記載退租前3個月願意配合新房客看房，依該記載意旨，尚難推論出兩造間有約定承租人欲終止契約應提前3個月告知出租人」之判決內容，試問承租人假若未告知出租人已經要退租，出租人怎知承租人要退租，承租人又那來願意配合新房客看房這個動作，是原審判決有違民法第98條解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句之規定，亦違原審所引用最高法院判例之真意，並與之矛盾。況原審判決書所載被上訴人依系爭租約第18條約定提前1個月通知上訴人欲終止系爭租約，但契約第18條並無提前1個月通知等文字約定，原審顯強加的偽造文字，無視備註條款之存在，且被上訴人及原審此舉皆已觸犯民法第184條因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任之規定，亦屬對上訴人之侵權行為。又原審引用民法450條第3項之規定，惟被上訴人繳的是年租金，只在入住當日1次繳納而已，1年為定支付之期限，並非1個月，被上訴人並無月月繳納租金給上訴人之約定及記錄，而被上訴人實住半年，只在98年8月l日入住時，向上訴人繳納1次年租金，並非原審判決書所載兩造就租金之給付方式乃系約定為「按月計算」，且依民法450條條文規定應依習慣先期通知，故原審顯然引用錯誤，習慣是被上訴人與上訴人立約時言明的退租前3個月，故應以被上訴人簽立的租賃契約備註條款為依據，提前3個月告知上訴人才正確。另系爭租賃契約第12條清楚明白的條列，如甲方即上訴人因涉訟引發訴訟費、律師費用均應由乙方即被上訴人負責賠償，此乃被上訴人簽約時所同意，原審卻依然判上訴人應負擔訴訟費用1,000元，以及上訴人要求被上訴人未將房間按照原狀回復之1,000元清潔費，原審以沒證據駁回，可見原審完全無視契約內容的存在，只主觀認定被上訴人是學生，是弱勢，則心證已成，作出不符契約內容之判決。此外，被上訴人已知因天災造成房子漏水，卻仍以房子漏水影響功課為由退租，然上訴人已於被上訴人告知後即時修繕恢復原狀，並非對被上訴人告知房子漏水置之不理，亦未造成被上訴人任何財物損失，顯然被上訴人以此為由退租，並不合法，原審卻完全無視被上訴人此違法主張，卻引用被上訴人主張的系爭租賃契約第18條第1點，只強調被上訴人可隨時任意終止租約。又被上訴人主張要回租金之權利行使，已損害上訴人房東之權益，且被上訴人行使權利時，既不誠實，亦不守信用，有違民法第148條權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之規定。
⒎又租金之計算式若照被上訴人與原審判決書之月租金道理與
計算方式，則月租金會變成3,666元，而非4,000元（計算式：4,000ll個月12個月＝3,666元），則上訴人應返還被上訴人所稱剩餘租金14,664元（計算式：3,6664個月＝14,664），但被上訴人與原審卻又堅稱月租金是4,000元，應返還16,000元（計算式：4,000元4個月＝16,000），豈不自相矛盾，故被上訴人是繳年繳11個月之年租金，而非預繳11個月之月租金，才合乎邏輯計算方式。預繳至少應繳足12個月月租金48,000元（計算式：4,00012個月＝4,8000），退還租金或許還有道理，但被上訴人只年繳11個月年租金44,000元，退租時又以12個月計算日期，其中差額1個月租金憑卻空消失不見？又系爭租賃契約第4條空格處是全部空白並無填寫日期，足見租金非每月繳納之月租金，而是如系爭租賃契約第3條所書寫年繳11個月之年租金。
㈢綜上所述，被上訴人自行離去逞一己之私而斷然片面毀約之
行為，已違背立約時之口頭契約及系爭租賃契約第2條、3條、6條、7條、12條、18條第1、2項，亦違反民法第94條、98條、148條、153條、184條、430條、441條之規定，實不足取。上訴人爭的是一個理字而非利字，故上訴人才會對被上訴人闡明會將20,000元以被上訴人乙○○名義，捐給教育團體，屆時亦會將收據影本寄給承審法官們，以昭信守。又縱觀判決書全文，原審本著幫助弱勢的一方，不可謂之不對。惟原審誤認上訴人才為真正之弱勢，及租賃契約簽約雙方立約時之真意，與判決書意旨完全悖離，原審扭曲事實，妄加契約內容沒有之文字，擴大解釋契約第18條的涵意。從而，本案未為口頭、書面租賃契約之內容真意審理，原審判決顯有錯誤，原審對本案認定不當，顯有違民事訴訟法第222條依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，及第469條第6款判決理由矛盾者之情事，爰依法提出上訴。
㈣並聲明：原判決廢棄。
三、經查：㈠上訴人對小額訴訟程序之第一審判決提起上訴，雖主張原審
判決有前述之民事訴訟法第469條第6款所謂判決理由矛盾，及違背經驗法則、論理法則之違背法令，惟依民事訴訟法第436條之32第2項準用第468條及第469條第1款至第5款之規定，同法第469條第6款所列判決不備理由或理由矛盾為判決當然違背法令之規定，並不適用於民事小額訴訟之上訴程序，是上訴人指摘原審判決有前述之民事訴訟法第496條第6款所稱判決理由矛盾之處，自非合法之上訴理由，先予敘明。
㈡按事實之真偽，應由事實審法院斟酌辯論意旨及調查證據之
結果，依自由心證判斷之，苟其判斷並不違背法令，即不許當事人以空言指摘（最高法院21年上字第1406號判例參照）。而法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，民事訴訟法第223條第3項雖定有明文。惟所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則而言。所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。本件兩造之爭點厥在於被上訴人是否得定相當之期限通知上訴人終止本件租賃契約，並請求返還尚未屆期之租金？茲審究原審判決之認定如下：⒈原審判決並未認定系爭租賃契約非屬定期契約，而係適用
民法第450條、第453條、第450條第3項之規定，認定期契約若當事人另有約定於期限屆滿前，得終止契約，其終止契約，應定期通知。上訴人爭執原審判決認定系爭租賃契約係非屬定期契約云云，尚有誤會。
⒉而系爭定期之租賃契約，兩造是否另有約定被上訴人得於
契約屆滿前終止之？原審判決認依系爭租約第2條之約定「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年，即自民國98年8月1日起至民國99年7月31日止」、第3條約定「租金每個月新臺幣4,000元正……」，系爭租約租金之給付方式應係約定為「按月計算」，且系爭租約第18條又約定「租賃期間內乙方（即被上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方絕無異議。」係屬民法第453條所稱「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者」之情形，而上訴人既不爭執被上訴人曾於98年12月30日口頭告知欲終止租賃契約乙事（原審卷第19頁反面），契約亦未特別約定終止契約之意思表示之通知期限（契約僅係約定退租前3個月願意配合新房客看房），故認被上訴人於99年1月30日終止系爭租賃契約，合於兩造之約定及法律之規定。
⒊至被上訴人得否請求返還未屆期之租金？原審認系爭租約
第7條雖約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議。」然系爭租約既於第18條賦予承租人得以賠償1個月租金之方式得提前任意終止之權利，自應將系爭租約第7條所稱「乙方不得向甲方請求租金償還」限縮解釋為承租人不得向出租人請求返還終止租賃契約前已到期應給付之當月租金，至終止租賃契約後次月以後之租金，因未到期，承租人仍得依民法第454條、第179條請求出租人返還。故系爭租約既已於99年1月31日合法終止，被上訴人已交付之11個月租金44,000元，經扣除已到期之98年8月1日至99年1月31日共6個月租金，以及被上訴人應賠償以1個月租金計算之損失後，上訴人所受領之其餘4個月自應返還被上訴人。
⒋另系爭租約第18條第2項、第12條雖分別約定「租賃期間
內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，……」然原審判決認系爭租約第18條第1項既已就「提前終止權」及「賠償計算方式」為約定，兩造間就「提前終止權」及「賠償計算方式」之法律關係，自應適用系爭租約第18條第1項，而無適用系爭租約第18條第2項及第12條概括約定之餘地，而認上訴人以此抗辯被上訴人不得請求返還未屆期之租金，亦無可採。
⒌本院審酌卷內證據資料，認原審判決上開之認定，是依該
審職權取捨證據、解釋契約、認定事實，並無何違背經驗或論理法則之處，且於判決書亦具體說明其認定事實、適用法律之理由，其依自由心證判斷事實之真偽，並無違背論理及經驗法則，是上訴人雖稱原審判決有其主張諸多違反經驗法則及論理法則之處，惟並未具體揭示原審判決所違反經驗法則及論理法則之旨趣、內容或相關判解為其依據，難認上訴人已具體指出原審判決有如何違背法令情事，亦難認上訴人已指明原審判決所違反之法令條項或其內容以及依訴訟資料有何判決違背法令之具體事實，是核其上訴意旨主張之內容，均係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所已論斷者為指摘，揆諸上開說明，應認其上訴為不合法，應予駁回。
三、末按於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之32第1項規定甚明。本件上訴人小額訴訟之上訴，既經駁回，關於第二審訴訟費用自應由上訴人負擔。查本件第二審訴訟費用，為上訴裁判費用1,500元，揆諸前開規定，應由上訴人負擔，爰併予確定如主文第2項所示。
四、據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第444條第1項前段、第95條、第78條、第436條之19第1項，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 張麗娟法 官 洪碧雀以上正本係照原本作成。
本裁定不得抗告。
中 華 民 國 99 年 9 月 23 日
書記官 黃稜鈞