臺灣臺南地方法院民事判決 99年度簡上字第34號上訴人 即 原告 乙○○被上訴人即被告 東寧大地第二期公寓大廈管理委員會法 定 代 理 人 甲○○訴 訟 代 理 人 丙○○上列當事人間請求確認停車位使用權存在事件，上訴人對於民國99年1月8日本院臺南簡易庭98年度南簡字第497號 第一審判決提起上訴，本院於民國99年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告起訴主張略以：
（一）上訴人為坐落臺南市○區○○段○○○號土地暨其上建號5029號即門牌號碼臺南市○區○○里○○路○○○號4樓房屋（以下簡稱系爭房屋）之所有人，所有權範圍包括臺南市○區○○段○○○號土地 （應有部分比例為10000分之64）及新東段5029建號（權利範圍全部），共用部分包括①新東段5145建號，應有部分比例為10000分之200、②新東段5146建號，應有部分比例為10000分之67。 上訴人所有之系爭房屋位於東寧大地大樓（以下簡稱系爭大樓）內，上訴人為系爭大樓之住戶，而系爭大樓之起造人南寶建設股份有限公司（以下簡稱南寶公司）於大樓建築完成後，於民國84年3月31日切結確認 各區分所有權人之共用部分應有部分比例， 上訴人所有系爭房屋即門牌號碼「東寧路560號4樓」編號為「4I」， 經上訴人調閱臺南市政府工務局核准系爭大樓備案之建築師設計圖，「4I」之住戶應有停車位面積18.18平方公尺， 是上訴人就系爭大樓地下停車空間應有面積18.18平方公尺停車位之使用權存在。 依臺南市政府84年3月25日南工使字第0728號 使用執照上記載系爭大樓各住戶之 停車面積，18.18平方公尺之戶數為86戶、21.49平方公尺之戶數為42戶、24.79平方公尺之戶數為3戶，合計共131戶。上訴人所有之房屋編號「4I」，依前開使用執照資料觀之， 上訴人應擁有面積18.18平方公尺停車空間之權利。 又系爭大樓共有144戶加上管理室後共145戶。法定停車位是94個， 但分配停車位時係分配給131戶，故上訴人購買之房屋亦受分配1個停車位。另自系爭大樓區分所有權人名冊記載之各住戶區分所有權比例觀之，有停車位的共同部分持分比較多， 像560號5樓之1沒買停車位，所以其持分就很少（萬分之35），6樓之2買兩個停車位，所以其持分 比較大（萬分之133），7樓之2買一個停車位所以其持分中等（萬分之94），上訴人的持分（萬分之67）是跟7樓的住戶（萬分之67）一樣，而7樓的住戶也有停車位，由此可以推論，上訴人也應該要有一個停車位，另依稅籍資料亦可佐證上訴人就地下室也有產權。上訴人提起本件訴訟之訴訟標的係請求確認上訴人上開停車位使用權存在，並未指定特定地點或位置，縱被上訴人變更其停車空間之規劃，上訴人仍享有停車空間之使用權。是被上訴人拒絕上訴人使用地下室停車空間，上訴人請求臺南市政府協助，被上訴人並無誠意解決。是上訴人主張其擁有系爭停車位之使用權，被上訴人則否認之，則上訴人就系爭停車位之使用權即有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以確認判決除去，是上訴人請求確認其就系爭停車位有使用權，即有確認利益。爰依法提起本件訴訟。並聲明：⒈確認上訴人就坐落臺南市○區○○路○○○號「東寧大地第二期」 大樓地下室有停車位使用權存在。⒉被上訴人應於 臺南市○區○○路○○○號地下室提供面積18.18平方公尺之汽車停車位予上訴人使用。
（二）上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
⒈依民法修正前第820條第1項「共有物，除契約另有訂定外
，由共有人共同管理之。」，另按「公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。」最高法院91年臺上字第2477號判決意旨參照。查：
⑴系爭大樓起造人南寶公司於大樓建築完成後，於84年3
月25日切結確認每戶（區分所有）之共有部分作成分配，並就區分所有細列戶別編號，而依上開南寶公司切結書內容記載，上訴人所有之「東寧路560號4樓」之編號則為「4I」，共有部分之持分為 「10000分之67」。再依臺南市政府工務局81年7月9日分戶面積詳細表上記載，區分所有編號「4I」之住戶，其「停車分配」為18.1
8 平方公尺。從而，訴外人南寶公司於系爭大樓完成後，係以上開共有部分（即地下室使用空間）分配面積、位置、使用方式作為買賣契約之一部分，而分別出售予各承購戶，復南寶公司係將地下室空間事前為統一之規劃，並繪製成圖，甚至將停車位使用之面積納入共有部分持分比例之考慮（亦即有停車位者，其共有部分持分愈高），易言之，南寶公司就地下室停車空間已作成規劃並出售給承購戶，是依上開判決意旨，應認南寶公司將區分於出售承購戶後，已就共有部分達成分管契約之合意。亦即，在上開分管契約未變更或消滅前，系爭大樓各區分所有人仍應受上開分管契約之拘束。
⑵又上訴人系爭房屋之前手吳德良係於85年4月9日時，向
南寶公司以買賣方式取得之，且原審判決亦認定「⑵經查，依被告提出同為系爭大樓區分所有權之一之訴外人季麟慶、謝月娥向南寶公司購買房屋時所訂立之『地下室權屬－本預約房屋之地下室全部，由汽車位及機車位持有人共同保管使用。汽車位及機車位使用位置附件㈤』及買賣契約書後附車位位置圖觀之，系爭大樓之區分所有權人與建商簽訂房屋之買賣契約時，全體買受人即當時之全體區分所有權人即已就性質屬於共用部分之地下室停車空間，關於汽車位及機車位之分配使用位置有所約定。是以，該附件㈤之車位位置圖，足認為系爭大樓所有區分所有權人間分管契約之內容，而各買受人如有曾向建商買受停車位，或就該共用部分所成立分管契約曾分得停車位，該買受人與建商所簽立之買賣契約書附件㈤之車位位置圖上則會由買受人與建商共同在各該特定停車位上簽名或蓋章。」，復南寶公司將系爭大樓之房屋出售予承購戶時係一次規劃全部之停車空間，無法亦不能在每份契約上繪製不同之停車位置圖，故建商南寶公司在出售第一件區分所有之房屋時，已就「地下室全部車位使用」與承購戶達成如契約附圖之停車位分管協議。
⑶查被上訴人於原審提出「重新訂立之分管契約」之事實
以觀，益證系爭大樓之建商與承購戶早已就地下室車位空間達成分管協議，才有被上訴人所稱「重新訂立」分管契約之必要，暫不論該「重新訂立之分管契約」之效力為何，應可認定系爭大樓之建商與承購戶於買賣時已達成停車位分管協議。
⑷由上開事實推論，吳德良於85年4月9日買受房屋時已取
得系爭大樓編號「4I」、面積18.18 平方公尺之停車空間位置之事實，惟原審漏未審酌及此，單以上訴人無法提供「吳德良與南寶公司」間之買賣契約為由，認上訴人未盡舉證責任，顯失公允。
⑸又本件系爭大樓房屋買賣契約書，該契約係訴外人即其
他共有人楊福美與建商南寶公司所簽訂之契約書，前開契約之性質為共有物之分管契約，按此分管契約之性質，各共有人所持有之契約應為相同，上訴人自前手吳德良購得此屋，當然繼受前手之權利。
⒉復按「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立
之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認共有人得隨時終止契約。」最高法院89年臺上字第585號判決意旨參照。查：
⑴又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」此為民事訴訟法第277 條規定。依前開第一次分管契約之內容觀之（該決議之停車位規劃共有131位），於該契約就各區分所有權人使用停車位之狀況有明文規定，如被上訴人對上訴人所提之契約書，認該分管契約所為之約定無效（該決議規劃112 個車位），按上開法條舉證責任之規定，被上訴人應舉證說明第二次分管契約之決議（該決議規劃112 個車位），就該新決議內容提出說明。
⑵既南寶公司於出售系爭大樓時已就「地下室全部車位使
用」與承購戶達成分管契約，是共有人未於全體協議變更或終止該分管契約前，系爭大樓之區分所有權人（包括繼受人）仍應受上開分管契約之拘束。
⑶依上揭判決意旨，就本件地下室車位空間分管契約之變
更或終止，應得全體共有人之同意始得為之，惟被上訴人於原審提出「重新訂立之分管契約」上，並未得「全體共有人」同意，該次分管契約應屬無效。
⑷再者，依訴外人吳德良於原審證稱「....，但是我不記
得我有辦理過房屋的登記，該棟大樓我沒有去過，....」等語，而被上訴人所稱簽訂第二次分管契約之當時，吳德良仍為系爭大樓之區分所有權人，既吳德良連大樓都沒有去過，得以推論訴外人吳德良並未於上開第二次分管契約上簽名，該第二次分管契約未得全體共有人同意，應屬無效。
⑸綜上，系爭大樓就停車位規劃之分管協議附於上訴人就
系爭房屋之買賣契約，上訴人當然繼受該分管協議之權利，如認定該分管契約無效，被上訴人應就該第二次之分管協議提出說明，否則上訴人有權使用系爭停車位。
⒊上訴聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵確認上訴人就坐落臺南市○區○○路○○○號「東寧大地第二期」大樓地下室有停車位使用權存在。
⑶被上訴人應於臺南市○區○○路○○○號地下室提供面積
18.18平方公尺之汽車停車位予上訴人使用。
二、被上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
（一）按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。本件系爭大樓於建商與承購戶訂立買賣契約時，於買賣契約書第4條明定「地下室權屬－本預約房屋之地下室全部，由汽車位及機車位持有人共同保管使用。汽車位及機車位使用位置見附件㈤」及買賣契約書後所附停車位位置圖觀之，顯見系爭大樓之區分所有權人與建商簽訂房屋之買賣契約時，全體買受人即當時之全體區分所有權人即已就性質屬於共用部分之地下室停車空間，關於汽車位及機車位之分配使用位置所有約定。而該附件㈤之車位位置圖，足認為系爭大樓所有區分所有權人間分管契約之內容，此為原審法院所審認。然系爭大樓於訂立分管契約後，因原始停車位位置之劃定方法存有車輛進出不易之問題，為求妥善利用，乃由建商與承購戶重新訂立分管協議，重新訂定停車位之劃定方法並將停車位數縮減至112 位，上訴人就此提出爭執，並提出最高法院89年臺上字第585 號判決，其判決意旨：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。」，主張該分管協議未經全體共有人同意，應屬無效。惟上述判決意旨乃在分管契約之終止，仍應有全體共有人之同意，始得為之，與本件系爭大樓重新訂立之分管協議，係在原分管契約存續中重新劃定停車位位置，二者既屬不同問題，自無上述判決意旨之適用。
（二）本件系爭大樓於建商與承購戶訂立買賣契約時，就各區分所有權人有無停車位專用權已另有約定，並於買賣契約書第 4條明定「地下室權屬－本預約房屋之地下室全部，由汽車位及機車位持有人共同保管使用。汽車位及機車位使用位置見附件㈤」，則於未逾越原分管契約之範圍內，自得由汽車位及機車位持有人之全體同意，重新訂定地下室停車位之使用方法，無庸經全體區分所有權人之同意。系爭分管協議雖未得全體區分所有權人之同意，然依系爭大樓買賣契約書第 4條規定，無停車位專用權之區分所有權人既不得干涉地下室停車位之使用保管，自無須取得其同意始得重新劃定地下室停車位之理。另按民法第118條第1項規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」，可知系爭分管協議是否合法有效，應視其有無有停車位專用權之區分所有權人之全體同意定之，而非不區分是否已逾越原分管契約之範圍，一概要求應得全體區分所有權人之同意始生效力。況且，無停車位專用權之區分所有權人既不得使用地下室停車位，則其停車位位置如何劃定，該無停車位專用權之區分所有權人必定漠不關心，倘仍要求應得其同意始得就地下室停車位位置為重新劃定，必將影響共有物之有效利用。參照98年1月23日修正民法第820條第 1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，其立法理由旨在促使共有物之有效利用，就共有物之管理依多數決為之，則同此意旨，系爭分管協議既由汽車位及機車位持有人之全體同意為之，自屬合法有效。
（三）原審法院雖認系爭大樓所有區分所有權人間已成立分管契約，然上述意旨並非謂承購戶向建商購買房屋時，即附帶取得停車位專用權，各買受人如有曾向建商買受停車位，或就該共用部分所成立分管契約曾分得停車位，該買受人與建商所簽立之買賣契約書附件㈤之車位位置圖上則會由買受人與建商共同在各該特定停車位上簽名或蓋章，足見承購戶與建商雖僅簽訂 1份房屋買賣契約書，該契約中就房屋部分與停車位專用權部分仍屬不同之買賣標的。據此承購戶須先向建商買得停車位專用權，再依該買賣契約書附件㈤之車位位置圖上約定所購得停車位之位置，而不得僅憑該買賣契約書附件㈤之車位位置圖上劃有特定停車位，即謂該區分所有權人享有停車位專用權。因此，縱使上訴人主張系爭重新訂立之分管協議無效，上訴人仍應提出其取得編號4I停車位專用權之證明，然於原審法院審理期間，上訴人自始未能舉證證明其前手吳德良曾向建商買受停車位，亦未能證明其前手就該共用部分所成立分管契約曾分得停車位，故而原審法院認其請求為無理由，予以駁回。上訴人不服提起上訴，惟仍未能提出其取得編號4I停車位專用權之證明，一再執言系爭大樓之買賣契約書附件㈤之車位位置圖上既劃有編號4I之停車位，則其自當享有該編號4I之停車位專用權，上訴人之主張為無理由，堪屬明確。
（四）上訴人主張依訴外人於原審法院證稱「……我不記得我有辦理過房屋的登記，該棟大樓我沒有去過……」等語，得以推論訴外人吳德良未於系爭重新訂立之分管協議上簽名，該分管協議應屬無效。然依訴外人吳德良之證言，僅得證明其房屋所有權之登記非由訴外人吳德良本人親自辦理，而辦理房屋所有權登記既非不得授權他人代理為之，且該房屋所有權移轉登記既係訴外人吳德良本人之身份證及印鑑辦理，除有得撤銷或無效之事由，並經法院確定判決應塗銷其登記外，自屬合法有效。同上所述，系爭分管協議既有訴外人吳德良之蓋章證明，應認其為合法有效。況且，倘若僅憑訴外人吳德良證稱其不記得辦理過房屋的登記及未去過系爭大樓等語，即予推論系爭分管協議應屬無效，則訴外人吳德良於原審亦曾稱其未曾見過上訴人，亦不記得有辦理房屋移轉登記予上訴人，上訴人豈非自始即未成為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓地下室停車位之使用分配，與上訴人自無任何關聯。由此可見，上訴人所持理由，當無可採。
（五）公寓大廈管理條例第10條第 2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是以共用部分之修繕、管理及維護費用既明定除區分所有權人會議或規約另有規定者外，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，則其得否就共用部分為具體之使用，在所不問。參照東寧大地大廈96年度區分所有權人會議訂定之大樓經費收支辦法，可知系爭大樓管理費之收費標準係以各區分所有權人之登記坪數計算，與公寓大廈管理條例第10條第 2項之規定並無不合，自屬合法有據。至共用部分之範圍，依公寓大廈管理條例第3條第4款之規定，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。舉凡大樓頂樓平台、共用大門、停車空間、公共樓梯、公用電梯、配電室、冷卻水塔、共用管線等均屬之。上訴人就地下室停車空間雖無停車位專用權，其就共用部分依應有部分比例所繳納之管理費，尚難謂為其無法使用地下室停車空間所受之損害。上訴人將管理費之收費與停車位專用權之有無等同視之，顯有不當聯結之嫌，其所持理由，自無可採。
（六）如前所述，系爭大樓訂定之大樓經費收支辦法雖屬合法，然管理費之收費辦法亦非謂一經制定即不得再予更動，社區住戶仍得依公寓大廈管理條例之相關規定，召開區分所有權人會議重新制定管理費之收費辦法，以符社區實際需求。上訴人倘認系爭大樓之經費收支辦法尚非妥適，待其依相關程序提出議案後，本管理委員會定當審慎研討。總結言之，上訴人未能提出其取得編號4I停車位專用權之證明，僅憑系爭大樓之買賣契約書附件㈤之車位位置圖上劃有編號4I之停車位，即主張其享有該編號4I之停車位專用權，上訴人所持理由，於理於法均無可採。並聲明求為判決上訴駁回，上訴費用由上訴人負擔。
三、得心證之理由：
（一）按公寓大廈之管理委員會並非公寓大廈之區分所有權人或住戶，而依公寓大廈管理條例第36條規定，其就公寓大廈之共用部分（含停車位）僅有管理之權能，並無所有權、使用權或其他權源，亦不具有判別約定共用部分為何人所有或應由何人使用之職權。
（二）按確認利益之有無，係確認之訴之合法要件，應先於實體上之理由而為判斷，此於上訴審亦同，並不因第一審已認有確認利益而有不同。又民事訴訟法第247條 所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院27年上字第316號著有判例可資參照。 查，本件上訴人對被上訴人起訴請求確認其於系爭大樓地下室有停車位使用權存在云云，惟揆諸前揭（一）之說明，被上訴人就系爭大樓共用部分（含停車位）僅有管理權能，既不具有判別約定共用部分為何人所有或應由何人使用之職權，則上訴人在私法上地位之危險（停車位），並無法經由對被上訴人提起確認之訴而除去。從而，上訴人對被上訴人提起本件確認停車位存在之訴，無確認利益，不應准許。
（三）本件上訴人復起訴請求被上訴人應於系爭大樓地下室提供面積18.18平方公尺之汽車停車位予上訴人使用云云， 惟揆諸前揭（一）之說明，被上訴人就系爭大樓共用部分（含停車位）僅有管理權能，並不具有判別約定共用部分為何人所有或應由何人使用之職權，自更無權提供停車位予上訴人。是上訴人起訴請求無權處分系爭大樓共用部分（含停車位）之被上訴人提供停車位云云，為無理由，不應准許。
（四）綜上所述，上訴人訴請確認上訴人就系爭大樓地下室有停車位使用權存在及請求被上訴人應於系爭大樓地下室提供面積18.18平方公尺之汽車停車位予上訴人使用， 均無理由，不應准許。原審判決上訴人敗訴，理由雖有不同，結論並無相異，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件上訴訴訟費用確定為1,500元，上訴人之請求為無理由，爰依上開規定確定訴訟費用應由上訴人負擔。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
審判長法官 杭 起 鶴
法官 蘇 正 賢法官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日
書 記 官 李 鎧 安