臺灣臺南地方法院民事判決 99年度簡上字第43號上 訴 人即被上訴人 蔡熙仁即蔡方花盆之.
蔡朱得即蔡方花盆之.蔡泰山即蔡方花盆之.蔡丁財即蔡方花盆之.蔡炎龍即蔡方花盆之.蔡玉里即蔡方花盆之.兼上6人共同訴訟代理人 蔡明桐即蔡方花盆之.被 上訴人即 上訴人 許瀞月訴訟代理人 黃雅萍律師上列當事人間請求給付房屋尾款事件，上訴人對於中華民國99年1月5日本院臺南簡易庭98年度南簡字第415號第一審判決提起上訴，經本院於100年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐在第一審之訴駁回。
上訴人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐之上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用、追加之訴之訴訟費用均由上訴人即被上訴人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。查本件上訴人即被上訴人蔡方花盆於上訴後之民國99年8月7日死亡，上訴人即被上訴人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐（以下簡稱上訴人）為其繼承人，且未聲明拋棄繼承，並具狀聲明由其等承受訴訟等情，有繼承系統表、民事聲明承受訴訟狀各1份及戶籍謄本9份在卷可證，經核與前開規定相符，應准其承受訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第446條第1項分別定有明文。此項規定依同法第436條之1第3項之規定，於簡易第二審訴訟程序準用之。本件上訴人於原審起訴請求被上訴人給付房屋尾款新臺幣（下同）275,564元、違約金、搬家費用及租金費用，共計414,801元（計算式：275,564+83,237+30,000+26,000=414,801），嗣於簡易第二審訴訟程序中請求被上訴人應再給付違約金8,823元而擴張聲明為請求423,624元（計算式：275,564+92,060+30,000+26,000=423,624），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴、上訴意旨及於本院抗辯除與原判決記載相同，茲引用外，補稱略以：
㈠原審判決上訴人交付坐落臺南市○○區○○段1小段111-1地
號土地上門牌號碼為臺南市○○區○○街○○號之建物（以下簡稱系爭房屋）之同時，被上訴人即上訴人許瀞月（以下簡稱被上訴人）應給付228,164元，訴訟費用被上訴人負擔32,100元，上訴人負擔26, 420元，所認定之理由為尾款200,000元未付，銀行貸款未付75, 564元，尾款共275,564元，扣除漏水鑑定修繕費35,400元，上訴人同意補貼3樓馬桶及水塔漏水費用12,000元，故判決被上訴人應給付228,164元，此部分上訴人無意見。
㈡惟被上訴人先違反買賣合約約定，尚有200,000元尾款、75,
564元銀行貸款未付，買賣契約書雖未定明給付尾款日期，惟已經辦理完稅移轉所有權登記，被上訴人應給付尾款，其不予給付，應負遲延責任，另外銀行貸款已返還，剩餘之款不給付，亦應負遲延責任。又依合約書第9條第2項懲罰性違約金之約定，被上訴人未付之200,000元經計算，違約金為70,600元【計算方法：原起訴時以未付價金200,000元部分×（自97年12月8日起至98年11月26日，計318天）×1/4＝63,600元。惟自97年12月8日起至98年11月26日，實際為353天，故更正計算為200,000元×1/4×353天＝70,600元】；另外，銀行貸款75,564元未付，違約金則為21,460元【原起訴時以78,864元計算，以及自98年2月17日起至98年11月26日，計249天是錯誤的，自98年2月17日起至98年11月26日，共有284天，計算方法如下：75,564元×1/4×284天＝21,460元】。故上訴人請求遲延給付之違約金部分為70,600元及21,460元，共92,060元，應有理由。
㈢另本件買賣成立係捷成地政士事務所代書徐淑惠承辦移轉登
記、代收價款、保管證件等，其轉述被上訴人之意思告知，要求蔡方花盆遷空系爭房屋，被上訴人才願意給付尾款，蔡方花盆依被上訴人之意思，為履行交屋，於98年1月16日搬空遷出系爭房屋，另行租屋居住，惟因被上訴人拒絕給付尾款200,000元和銀行貸款剩餘部分，蔡方花盆不得已又遷回居住，被上訴人陳稱上訴人不願點交房屋，請求以不點交之違約金抵充尾款顯然錯誤。所以，上訴人付出2個月之租金共計30,000元，搬遷費用26,000元，亦應由被上訴人負擔。
至被上訴人於100年3月7日具狀陳稱上訴人蔡明桐仍居住系爭房屋，與事實不符，上訴人蔡明桐早已遷出系爭房屋，現住於臺南市○區○○路1段94巷5弄1號。又被上訴人要求鑑定房屋漏水問題，上訴人付出之鑑定費用54,000元以及付出之裁判費4,520元，均應由被上訴人負擔。
㈣被上訴人以上訴人遲未交屋，應自99年2月1日起至交付房屋
日止，按日計算懲罰性違約金2,400元，此部分與房屋尾款抵銷。惟被上訴人違約在先，嗣後所發生之爭執事項，均應由被上訴人負全部賠償責任，其請求抵銷無理由，應予駁回。為此，提起上訴等情。
㈤並聲明：求為判決：
⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉被上訴人應再給付上訴人148,060元。
⒊被上訴人上訴部分請求駁回。
⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人即原審被告許瀞月上訴意旨，及於本院抗辯除與原判決記載相同，茲引用外，補稱略以：
㈠被上訴人於99年1月18日寄出存證信函通知蔡方花盆清空系
爭房屋，並應依原審判決點交房屋。被上訴人購屋至今仍無處居住，在外租屋及繳交房貸，加上失業及學生助貸等種種生活經濟壓力，又面臨無法取屋及付款之困境。被上訴人願遵原判決籌措228,164元給付尾款，上訴人亦應儘速點交房屋，避免被上訴人日後權利一再受損。惟上訴人主張系爭房屋無漏水擔保責任之特別約定，無法提出漏水瑕疵修繕之具體金額，並拒絕清空遷出系爭房屋辦理點交，且透過臺灣房仲及捷成代書要求被上訴人先付尾款，再談搬離點交事宜，又以無法取得尾款及否認履約保證事項為由提起上訴，請求法院送鑑定驗證實情，導致被上訴人承租房子，擔負房租及為上訴人清償貸款而生房貸支出之壓力；另訴訟期間支出因尋求法律扶助、蒐集證據資料等所生的費用，並造成失業與工作難尋之虧損等金錢損失及時間、精神耗損。被上訴人從不作不交尾款之想，實乃上訴人侵權占有系爭房屋，以被上訴人未先付尾款為由，拒絕清空搬離該屋。
㈡原判決命被上訴人應於上訴人交付系爭房屋之同時，給付上
訴人228,164元，係以兩造買賣契約書及被上訴人尚未給付房屋尾款為得心證之依據。惟上訴人自出售系爭房地後，並未依約交付房屋，而被上訴人於辦理清償房貸後，辦理本件房屋買賣之代書即約雙方於98年1月16日點交房屋，當時上訴人仍將其物品堆置在房屋內，甚至於原審勘驗現場時，除蔡方花盆住在該處外，上訴人蔡明桐夫妻一家亦住在該處，上訴人確未依約定之點交日，清空房屋將房屋交付被上訴人。上訴人既未依約於點交之日即98年1月16日前將房屋清空交付被上訴人，被上訴人自得依買賣契約第3條第1項第三期第㈡點第5小點、第8條第1項、第9條第1項之約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，且上訴人應於房地點交時一併繳清，被上訴人主張該懲罰性違約金應與上訴人主張之房屋尾款抵銷。懲罰性違約金之計算金額如下：
⒈2,400,000元（買賣契約第3條第一項第四期代償款，被上
訴人已交付完畢）×1/1000（每日違約金比例）×420（日數，自98.1.16.起算至99.3.15.，計14個月）＝1,017,600元。
⒉上訴人依買賣契約，應支付被上訴人懲罰性違約金1,017,
600元及自99.3.16.起，至交付房地之日止，按月給付被上訴人72,686元之懲罰性違約金。
⒊依上開計算式，上訴人應支付之懲罰性違約金，已超出被
上訴人應給付上訴人之房屋尾款228,164元，原判決仍命被上訴人應於上訴人交付房地時一併履行，自有違誤。
若本院認98年1月16日尚非兩造約定之點交日，惟被上訴人分別於99年1月18日及99年1月28日以臺南成功路郵局第139號、第209號存證信函通知上訴人應於99年2月1日前點交房地完畢，詎上訴人迄今均未履約。上訴人應自99年2月1日起起至100年4月14日止，共計438日，按日計算懲罰性違約金2,400元，此部分被上訴人亦主張與房屋尾款抵銷。
㈢被上訴人因上訴人遲未點交房地，須另外租屋居住，且每月
繳納近15,000元之房屋貸款本息，卻無法使用房屋，受有相當嚴重之損害，而上訴人卻一再拖延訴訟，又惡言相向，並漫天要價，追加請求被上訴人支付其搬家費、租屋費、房屋尾款之違約金云云，實無理由，且未見上訴人提出任何請求之依據及證據資料，況且上訴人既住在系爭房地，又要求搬遷費，何有租屋費之支出？顯見其矛盾不實，上訴人之上訴實無理由。被上訴人依買賣契約主張上訴人應給付懲罰性違約金，並無不當，且因抵銷房屋尾款後，被上訴人不須再支付上訴人任何費用。
㈣上訴人主張被上訴人應再給付「遲延給付尾款之違約金70,6
00元、21,460元」云云，被上訴人否認並爭執之，依買賣契約：上訴人須將系爭房屋點交被上訴人後，被上訴人才有給付房屋尾款之義務，而上訴人迄今均未交付系爭建物，被上訴人並無違約之情事。上訴人之主張，與契約意旨不合，又未舉證計算之依據，顯無理由。上訴人另主張租屋30,000元、搬家費用26,000元應由被上訴人負擔云云，被上訴人亦爭執並否認之，系爭房屋由上訴人占有使用，何有租屋及搬家費用之支出？況且上訴人依約負有交付系爭房屋之義務，須自行搬遷完畢，該搬遷費用上訴人自行負擔，被上訴人並無支付之義務，上訴人之主張，並無理由。關於鑑定費用之負擔，原判決係依兩造勝敗比例計算，且訴訟費用之裁定，不得抗告，上訴人仍執詞主張鑑定費用應由被上訴人負擔，亦無理由。
㈤蔡方花盆生前均未搬離系爭房屋，蔡方花盆往生後，上訴人
亦仍繼續居住在系爭房屋內，上訴人均未依契約清空建物，亦未點交予被上訴人。被上訴人既已清償上訴人之房屋貸款，並以存證信函通知上訴人依契約點交系爭房屋，上訴人均置之不理，顯有違約之事由，被上訴人主張違約金應與房屋尾款抵銷。被上訴人自貸款後，每月須支付一萬餘元之房貸本息，迄今已二年有餘，負擔甚重，且因上訴人均不點交房屋，造成被上訴人須支付額外之房租，反觀上訴人不僅可免除房屋貸款（被上訴人已代償完畢），又仍可繼續使用系爭房屋至今，顯失公平。綜上所述，上訴人所主張之事由均不成立，請求駁回上訴人之上訴，而被上訴人上訴部分，依提出之證據足以證明上訴人有違約之情事，請求准予抵銷，判決如上訴聲明及答辯聲明，以保權益等語。
㈥並聲明：求為判決：
⒈請求駁回上訴及追加之訴。
⒉原判決不利被上訴人部分廢棄。
⒊廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
⒋第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年11月21日簽訂系爭房地之買賣契約，雙方約定：
⒈付款方式：第一期之簽約款被上訴人應給付上訴人30萬元
；第二期之用印款被上訴人應給付30萬元；第三期之完稅款被上訴人應給付30萬元；第四期之交屋款被上訴人應支付240萬元，總價金330萬元（系爭買賣契約第3條）。
⒉上訴人應於被上訴人付清交屋款前，將房屋清空點交（系爭買賣契約第8條）。
⒊上訴人並保證水電管理暢通或可用，並無房屋漏水問題（系爭買賣契約第15條）。
⒋上訴人保證買賣標的即系爭房地於交屋前無物之瑕疵存在
，如有前開情事，除契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，被上訴人不得主張解除契約，僅得請求減少價金（系爭買賣契約第7條）。
⒌上訴人若違反契約應履行之各項義務時，每逾一日，上訴
人應加付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予被上訴人，自逾期日起至完成給付日止，於房地點交時一併繳清…。被上訴人若違反契約應履行之各項義務時，每逾一日，被上訴人應加付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予上訴人，自逾期日起致完成給付日止，於房地點交時一併繳清（系爭買賣契約第9條第1、2項）。
㈡上訴人已於98年1月16日辦畢系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
㈢被上訴人尚積欠上訴人275,564元之買賣價款。
㈣系爭房屋經本院原審送臺灣省建築師公會鑑定結果，認有漏水之情事，所需之修繕費用為35,400元。
㈤上訴人曾搬離系爭房屋，嗣經提起本件訴訟後，再度搬回系爭房屋居住。
㈥兩造同意就三樓增建馬桶及水塔漏水部分，上訴人補貼被上訴人12,000元。
㈦原審判決關於被上訴人尚應給付上訴人228,164元，其計算
式為：上訴人請求給付之房屋尾款275,564元，扣除上訴人補貼被上訴人三樓增建馬桶及水塔漏水費用12,000元及經臺灣省建築師公會鑑定關於系爭房屋漏水所需修繕費用35,400元。
四、得心證之理由：兩造就前揭事項即不爭執，則本件所應審酌者厥為：㈠被上訴人得否以系爭房屋有漏水、壁癌及牆壁龜列之情事主張減少價金？若有，金額為何？上訴人所得請求之買賣價款為若干？㈡上訴人請求被上訴人給付尚欠買賣價款、違約金92,060元、另行租屋費用30,000元及搬家費用26,000元，有無理由？㈢上訴人是否已依買賣契約點交系爭房屋予被上訴人？若否，被上訴人以上訴人未依約於98年1月16日或99年2月1日點交系爭房屋為由，主張依買賣契約第9條第1項約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，並據以主張與房屋買賣價款228,164元抵銷，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人得否以系爭房屋有漏水、壁癌及牆壁龜列之情事主
張減少價金？若有，金額為何？上訴人所得請求之買賣價款為若干？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。復依系爭買賣契約，上訴人須保證水電管理暢通或可用，並無房屋漏水問題；且保證系爭房屋於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任；本項瑕疵非屬重大瑕疵者，被上訴人不得主張解除契約，僅得請求減少價金，已如前述。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是以，本件上訴人即須擔保交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋並無漏水、水電管線不暢通或其他減少系爭房屋通常效用而非屬「無關重要」之瑕疵。
⒉本件被上訴人辯稱簽訂系爭契約前雖曾看過系爭房屋之內
部，但因上訴人於屋內堆置眾多雜物、遮蔽室內空間，無從檢視房屋整體狀況，致其事後方發現漏水、壁癌、龜裂等諸多問題，是以上訴人所交付之房屋未達其所保證及通常交易觀念應有之品質，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，其自得請求減少修復上開瑕疵約14萬元修繕費用之價金等語。惟系爭房屋固存有漏水、壁癌及牆壁龜裂等狀況，業經原審勘驗系爭房屋屬實，並有台灣省建築師公會台南辦事處鑑定建築師於98年10月28日系爭房屋漏水案鑑定報告書及被上訴人所提現場照片影本在卷可證。然系爭房屋係於66年2月15日辦理第一次所有權登記，有台南地政事務所98年1月16日台南謄字第1036號之建物登記第一類謄本1件附卷可參，是以，系爭房屋之屋齡超過30年，則其在使用多年後，產生壁癌及牆壁龜裂等現象，當屬極為自然及必然之損耗及老化現象，自難要求系爭房屋之屋況須與新屋無異，始得謂已達通常交易觀念應有之品質。再者，被上訴人買受者非預售屋，被上訴人亦不否認買受前即至現場檢視，參以上開壁癌、龜裂之現象並未同漏水列入契約出賣人保證之內容；況本件被上訴人並未舉證證明牆壁龜裂現象將影響系爭房屋之結構安全等重要瑕疵，是故，就系爭房屋有壁癌及龜裂現象乙節，依前開說明，難認系爭房屋具有減少其通常效用之瑕疵，被上訴人抗辯應將修繕壁癌及龜裂現象之費用自積欠價金中扣除，自無所據。
⒊復查，本件上訴人於系爭買賣契約中保證系爭房屋無漏水
問題，但系爭房屋確實存有漏水狀況，為上訴人所不爭，是依系爭買賣契約第15條與第7條之約定，被上訴人自得請求減少相當於修繕費用之價金。而修繕系爭房屋漏水問題之費用金額，依前揭台灣省建築師公會之鑑定結果，認定修繕漏水所需之修繕費用為35,400元，有前揭台灣省建築師公會鑑定報告書1件附卷可稽，再加上上訴人於原審表示同意補貼被上訴人修繕系爭房屋三樓馬桶及水塔漏水之費用12,000元，本件被上訴人所得請求減少之價金當為47,400元，是被告抗辯應減少140,000元價金之請求，於47,400元範圍內為有理由。準此，上訴人所得請求被上訴人給付之買賣價款應為228,164元（計算式：275,564-47,400=228,164）。
㈡上訴人請求被上訴人給付尚欠買賣價款228,164元、違約金
92,060元、另行租屋費用30,000元及搬家費用26,000元，均無理由。
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。本件兩造於系爭不動產買賣契約書第三條第一項第四期交屋款【買方應支付貳佰肆拾萬元整】之第㈡點約定：「賣方將本買賣標的清空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方，若買方已占用者，交屋手續視為完成；交屋時買方應將價款全數付清，但契約另有約定時，依其約定。」、第八條買賣標的點交則另約定：「賣方應於買方付清交屋款前，將房屋清空點交，……。」，顯見上開契約第八條應為第三條之特別約定（見原審卷第20頁）。依兩造間上開契約，上訴人於被上訴人付清「交屋款」前，自應先將系爭房屋清空點交予被上訴人。易言之，上訴人就交付系爭房屋予被上訴人負有先為給付之義務，於上訴人先履行交付系爭房屋之義務後，被上訴人始負付清交屋款及剩餘買賣價款之義務。
⒉又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
，民法第250條第1項定有明文。而契約當事人之違約金請求權，係於他方當事人違反契約約定而生債務不履行責任時始發生。本件上訴人主張曾於98年1月15日搬離系爭房屋，同時將鑰匙交予代書徐淑惠，應已點交，被上訴人自應給付其餘買賣價款，而被上訴人遲延給付，依兩造契約之約定，自得請求被上訴人給付違約金等語，惟為被上訴人否認。經查，證人徐淑惠於本院審理中證稱：「（問：所以在辦理設定抵押之時，蔡方花盆是否有點交房屋清楚了？）他們有搬走，房屋鑰匙有交給代書事務所，一般買賣房屋點交的流程為賣方將房屋鑰匙交給代書，代書確認房屋清空之後，再與買賣雙方一同在場，由買方將尾款交給賣方，代書將鑰匙交給買方，而完成房屋交易及點交。本案因為當時蔡方花盆還留有物品在屋內，許瀞月認為沒有搬乾淨，許瀞月就沒有出來點交。我去看房屋的狀況，裡面確實有一些雜物，我認為那些應該是廢棄物。我有約雙方出來，但是雙方都不願意出面。蔡方花盆在淨空房子後，一直催促對方交付尾款，但是買方主張房子內有廢棄物及房子有瑕疵，所以不能夠這樣把房子丟給他。」、「（問：當時契約有無約定鑰匙交付代書，就視為點交完畢？）沒有，兩造也無口頭上約定，按照契約他們是要當場點交。」等語。（見本院卷第63-64頁）。再參以上訴人蔡明桐到庭陳稱：「我在99年9月15日就已經搬離系爭房屋，目前沒有住在系爭房屋中，在母親過往後就已經搬離，但是因被上訴人尚未付清尾款，所以尚未交屋給被上訴人。」、「……被上訴人一直認為我們沒有搬家，但是在訴訟之前我們就已經搬家了，所以我們才要求搬家費用及房租，且我們在去年9月間也已經搬離。」、「（問：搬家有無交屋給被上訴人？）沒有，因為被上訴人沒有交付尾款。」等語（見本院卷第146頁、第150-151頁）。足見上訴人縱曾搬離系爭房屋，惟迄今仍未完成點交系爭房屋予被上訴人。上訴人主張在98年1月15日已搬離系爭房屋，於當日將鑰匙交給代書而已為點交等語，洵無足採。上訴人既尚未點交系爭房屋予被上訴人，而未履行所負擔之先給付義務，則在上訴人履行點交房屋之先給付義務前，上訴人主張被上訴人應給付尚欠之買賣價款228,164元，即屬無據，自亦難謂被上訴人有何遲延交付買賣價金之違約情事。準此，上訴人請求被上訴人給付尚欠之買賣價款228,164元及違約金92,060元之主張，並無可採。
⒊上訴人另主張其因被上訴人遲延給付買賣價款，因此額外
支付之搬家費用30,000元及房屋租賃費用26,000元，被上訴人亦應一併給付云云，然系爭房屋既尚未交付予被上訴人，仍在上訴人之占有支配下而有使用收益系爭房屋之權，則其於得使用系爭房屋之同時，卻搬出系爭房屋並另在在外承租房屋，顯然係上訴人自己之選擇，與被上訴人無涉，是因此所生之費用自應由上訴人自行承擔；且被上訴人既不負擔任何遲延給付價款責任，已如前述，則上訴人自亦無從以被上訴人遲延為由，請求被上訴人支付衍生費用之理。上訴人此部分之主張，亦屬無據。
㈢上訴人並未依買賣契約點交系爭房屋予被上訴人，被上訴人
以上訴人未依約於99年2月1日點交系爭房屋為由，主張依買賣契約第9條第1項約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，並據以主張與房屋買賣價款228,164元抵銷，為有理由。⒈本件被上訴人主張其於辦理清償房貸後，辦理本件房屋買
賣之代書即約雙方於98年1月16日點交房屋，惟上訴人並未依約於點交之日即98年1月16日前將房屋清空交付被上訴人，被上訴人自得依買賣契約第9條第1項約定，請求上訴人給付自98年1月16日起算至交付房地之日止之懲罰性違約金等語。惟查，系爭買賣契約約定第一、二、三期款各為300,000元，第四期交屋款則為2,400,000元，而被上訴人付清第一、二期款後，第三期款僅付100,000元，尚欠200,000元，此有買賣契約書暨付款明細表在卷可參（見原審卷第18-22頁）。而被上訴人並不爭執原尚積欠上訴人275,564元之買賣價款，據此可知，被上訴人並未完全付清第四期交屋款2,400,000元。被上訴人主張已付清交屋款，並未舉證以實其說，自不足採。而買賣契約第8條既約定「賣方應於買方付清交屋款前，將房屋清空點交」，被上訴人既尚未於98年1月16日付清交屋款，其主張上訴人依約應於98年1月16日將房屋清空點交，進而主張自該日起算懲罰性違約金等語，即屬無據。
⒉按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，民法第229條第2項、第3項定有明文。查，上訴人就交付系爭房屋予被上訴人負有先為給付之義務，於上訴人先履行交付系爭房屋之義務後，被上訴人始負付清交屋款及剩餘款項之義務，已見前述。而觀諸本件買賣契約，並未約定系爭房屋之點交日期，是上訴人之給付並無確定期限。惟本件經原審於99年1月5日判決後，被上訴人即分別於99年1月18日及同月28日以存證信函催告上訴人於99年2月1日點交系爭房屋，並願於完成點交同時給付如原審判決主文第1項所示之金額228,164元，此有存證信函影本2紙附卷可憑（見本院卷第18-19頁）。依上開規定，本件上訴人自被上訴人催告時起，即應予點交，惟上訴人迄未點交，已如前述，則上訴人自99年2月1日起即應負遲延責任。依此，被上訴人主張上訴人因遲延給付，而依買賣合約書第9條第1項之約定，請求上訴人給付以第四期之交屋款2,400,000元千分之一計算每日之懲罰性違約金，期間自99 年2月1日起至100年4月14日止，共計438日，尚非無據。
⒊惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」
，民法第252條定有明文。再按「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異」，最高法院82年度台上字第2529號判決可資參照。查，觀諸系爭買賣契約第9條第1項之約定內容，係約定賣方未依約履行契約各項義務，買方即無條件得請求每逾一日，以該期價款千分之一作為違約賠償，核其性質係以強制債務履行為目的，確保債權效力之懲罰性違約金。再查，本件被上訴人依系爭買賣契約第9條第1項之約定，得請求上訴人給付之違約金數額高達1,051,200元（計算式：2,400,000元×1/1000×438日=1,051,200元），然系爭房屋約定總價僅3,300,000元，衡以現今社會經濟狀況、不動產交易價格漲跌現況、上訴人違約情形，及被上訴人主張受有房屋貸款本息等損失等情，本院認系爭買賣契約第9條第1項違約處罰約定每逾一日，以該期價款2,400,000元之千分之一，即每日2,400元作為違約賠償，顯然過高，應酌減至每日550元為相當，從而，本件被上訴人得請求上訴人賠償之違約金應為240,900元（計算式：550元×438日=240,900元）。
⒋按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷；但依債務之性質，不能抵銷者，不在此限」，「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。」，民法第334條、第316條分別定有明文。本件上訴人得向被上訴人請求之屋價尾款為228,164元，為兩造所不爭。而被上訴人另得依系爭買賣契約第9條第1項之約定，請求上訴人賠償之懲罰性違約金為240,900元，已如上述，則依上揭規定，被上訴人之清償期雖未屆至，然其得於期前為清償，其並以上開得向上訴人請求之懲罰性違約金240,900元為抵銷之抗辯，自屬有據。是兩造依互負之債務互為抵銷後，上訴人已無得向被上訴人請求給付之尾款。
五、綜上所述，本件依系爭買賣契約約定，上訴人就交付系爭房屋予被上訴人負有先為給付之義務，於上訴人先履行交付系爭房屋之義務後，被上訴人始負付清買賣價款之義務，本件上訴人尚未履行交付系爭房屋予被上訴人之義務，自不得向被上訴人請求給付買賣尾款228,164元，被上訴人拒絕給付尾款既屬有據，即無違約可言，上訴人以被上訴人拒付尾款為由，請求被上訴人給付違約金92,060元，及因此所受之損害即搬家費用30,000元、租金費用26,000元，亦於法不合。
反之，上訴人未履行交付系爭房屋之先給付義務，違反系爭買賣契約約定，被上訴人以此主張上訴人違約，依買賣合約書第9條第1項之約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，應屬有據，惟以第四期之交屋款2,400,000元為計算基準計算每日之懲罰性違約金，尚屬過高，經本院依職權酌減後，核定其得向上訴人請求之違約金額為240,900元，姑不論上訴人於交付系爭房屋予被上訴人之前，尚無向上訴人請求給付剩餘買賣價金228,164元之權利，被上訴人既主張以其得向上訴人請求之違約金240,900元與該剩餘買賣價金228,164元相抵銷，經抵銷結果，上訴人亦無再向被上訴人請求給付剩餘買賣價金之權。從而，上訴人依買賣契約關係，請求被上訴人給付買賣尾款228,164元、違約金92,060元，搬家費用30,000元、租金費用26,000元，均無理由，應予駁回。原審就上開應駁回部分（違約金92,060元、租金費用30,000元、搬家費用26,000元），為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。另原審就上開應駁回部分（買賣價款228,164元），為上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，被上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1、2項所示。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與結論不生影響，爰不再一一論述。
七、結論：本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第463條、第78條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 8 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 黃莉莉法 官 高俊珊以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 8 日
書記官 蔡雅惠