臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1153號原 告 蔡淑惠
蔡美琴蔡貴里蔡美娥蔡正端蔡孟峰蔡貴珠兼 上 七人訴訟代理人 蔡瑞方被 告 沈祖龍即祭祀公業沈六順之管理人訴訟代理人 陳培芬律師上當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國100年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就臺南縣○○鄉○○○段○○○○號土地之租約於徵收程序完成前存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）2,304,224元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）確認兩造就臺南縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）於徵收程序完成前之租約繼續有效。嗣於民國100年3月30日言詞辯論程序中將第一項聲明減縮為被告應給付原告2,189,824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。其後復於100年5月18日言詞辯論程序中撤回第一項聲明之給付訴訟部分，並將第二項聲明變更為：確認兩造就系爭土地之租約於徵收程序完成前存在。經核原告所為上開訴之變更，被告無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，原告上開訴之變更自屬合法，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。查本件原告主張兩造間就系爭土地之租約於徵收程序完成前存在，而被告則辯稱系爭租約之效力早於92年間經公告失效確定，且台南市政府地政局100年4月26日函亦稱：「……本案因租約尚未確定，故補償清冊記載本件土地及地上物補償金領取人為：祭祀公業沈六順管理人沈祖龍，備註欄註記『目前有375租約情事異議中』」等語，均足見兩造間就系爭土地之租約於徵收程序完成前存在與否，有不明確之情形，致使原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以對被告之確認判決除去之，故應認本件原告有即受確認判決之法律上利益，符合上述提起確認訴訟之要件，合先敘明。
三、原告起訴主張：㈠原告之父親即被繼承人蔡木藤於38年間向被告祭祀公業沈六
順（現管理人為沈祖龍）承租系爭土地即坐落在臺南縣○○鄉○○○段○○○○號之土地（嗣於98年1月6日因分割增加同段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674-6地號），並簽訂耕地三七五租約（下稱系爭租約），被繼承人蔡木藤於87年間死亡後，由原告繼承系爭租約。而系爭租約於91年間屆期，兩造均未於期滿後依規定辦理續訂租約，臺南縣柳營鄉公所（下稱柳營鄉公所）乃於92年4月18日辦理系爭租約之註銷登記。原告蔡淑惠嗣於97年11月12日向柳營鄉公所提出異議，申請繼承變更並回復三七五租約，經柳營鄉公所於97年12月10日至系爭土地勘察並作成記錄：「會勘結論：1.地上物26顆荔枝（超過數目）為十年以上生，應為承租人所有，數量不符部分請承租人向縣府陳情。⒉地面目前呈管理狀。」。臺南縣政府於97年12月26日至系爭土地會勘複估並作成記錄：「所有作物荔枝66棵等……計90棵」，此均足以證明承租人確有繼續耕作的事實。
㈡被告雖提出異議，並表示自被繼承人蔡木藤死亡後，原告即
未繳付租金，系爭土地上亦無耕作或整理之跡象，經原告蔡淑惠向柳營鄉公所申請耕地租佃爭議調解，兩造於98年3月1日在柳營鄉公所耕地租佃委員會調解，該次調解決議：「一、主文：各委員一致認為該筆承租土地有繼續耕作之事實，應繼續承租。二、理由：該筆承租土地為多年生果樹，不需長期照顧管理，因此超過二月未整理就有雜草叢生，所以各委員一致認為該筆承租土地有繼續耕作之事實，應繼續承租。」，柳營鄉公所耕地租佃委員會並將上開決議送臺南縣政府耕地租佃委員會調處，因被告不服調處決議，遂由臺南縣政府將該件耕地租佃爭議調處案送至本院，原告蔡淑惠並請求本院判決回復租約等（本院98年度訴字第1301號），惟本院認系爭土地業於97年間經臺南縣政府徵收，並將土地使用分區編訂為工業區用地，認原告蔡淑惠之訴無理由，而駁回其訴。
㈢原告嗣於99年6月21日再次向柳營鄉公所耕地租佃委員會申
請調解，於99年7月6重啟調解。柳營鄉公所耕地租佃委員會一致認為系爭土地既然有繼續耕作之事實，承租人應領三分之一的徵收補償費及地上物補償費。臺南縣政府耕地租佃委員會嗣於99年8月20日進行調處，調解委員意見亦一致認為：「土地完成徵收程序前，租約繼續有效，依耕地三七五減租條例規定，應予承租人三分之一補償。」㈣又系爭土地於97年間經臺南縣政府以97年10月15日府地用字
第0970232753號公告徵收為97年度柳營科技工業區工程用地，並依法核撥徵收補償費6,569,472元予被告，於97年11月21日辦理補償費發放。依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款之規定，被告應給予原告按公告土地現值減除增值稅後餘額三分之一之補償及地上物補償金，然因被告並未受領上開補償金，爰不於本件訴訟中請求。
㈤並聲明：請求確認兩造間就系爭土地之租約於徵收程序完成前存在。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭租約繳納租金之方式，87年之前係由被繼承人蔡木藤
親自交租予被告，後期則由五房沈信雄代理人即訴外人蘇沈彩蓮代收。92年間，因被告未前來收取租金，原告聯絡訴外人蘇沈彩蓮，蘇沈彩蓮表示伊為嫁出去的人，已不理會系爭耕地之事。原告找不到被告，被告亦未依民法第440條第1項之規定催告原告繳納租金。原告蔡淑惠已於98年8月24日辦理提存租金事宜。
⒉臺南縣政府、柳營鄉公所、鹽水地政事務所、財政部國有
財產局、嘉南農田水利會等單位係於97年5月21日至系爭土地進行查估會勘，而非被告所稱之97年7月21日，被告連查估會勘之日期都記錯，表示被告並未參加查估會勘，會勘記錄上亦無被告之簽名。
⒊被告所提出之臺南縣政府「98年1月10府經工字第0980008
048號函」之說明欄記載：「依據98年l月7日府經工字第0980004478號函複估會議記錄辦理」，此「府經工字第0980004478號函」即為原告所提出之現場會勘記錄，該會勘記錄清楚記載臺南縣政府複估記錄：「所有作物荔枝66棵等…計90棵」。是以，臺南縣政府以「98年l月7日府經工字第0980004478號」函原告，確認會勘記錄。3天後另以「98年1月10日府經工字第0980008048號」函被告，均係依據相同之「府經工字第0980004478號」函，兩者之內容不同，必有一方造假。
⒋原告於91年間仍有繳納租金予被告。且依「柳營鄉公所辦
理逕為註銷耕地375租約登記審核書」之記載：「……雙方於公告期限內均未提出申請……」，可證明被告於租約清理時，也完全不知情。一直到97年5月21日「柳營科技工業區查估會勘」時，被告都還不知道土地要被徵收，當然也沒到場簽名。被告大地主小佃農的心態顯現無遺，又何來體恤之說？⒌是否有耕作之事實，並非誰說了算，應以兩次現地會勘之結果，雙方同意並作成決議為準。
⒍97年5月至7月，以及97年9月至10月的現場勘查結果，荔
枝樹從26棵到近90裸，其間落差並非原告連夜偷偷種上去的，也無枯萎死掉情形。系爭土地上有大批的果樹，應視其成長的狀況，只要條件允許，雖去年的收成不符成本，或可預見的未來1、2年不可能賺到錢，只要擺上半年，狀況都比當時還要糟糕。但若明年可能好，只要稍加整理，就可以像後來的模樣，明年就有吃不完的荔枝了。
⒎柳營鄉公所、臺南縣政府調解委員近20位的調解委員，依
其專業做成的結論：「果樹為長年生，不需時常管理，即使二個月未整理即雜草叢生，……」，被告應相信其專業判斷。
⒏在被告律師不影響、不引導證人之前提下，證人應無法就
2至3年前的事情，重新找尋完全的記憶。且雜草不可能長至90公分甚至一人高，因為草是軟的，長高會下垂，除非證人看到的是小樹。又證人顏聰智於97年7月1日退休，其不知系爭土地之地主為何人，佃農也沒出現，早一步就知道此地是有375租約的。故原告認為，應以當時正式的書面報告為準。
⒐內政部75年4月1日台（75）內地字第395584號、內政部93
年9月1日台內地字第0930064740號函關於「耕地租賃關係並非以登記為生效要件（最高法院51年台上2629號判例），租約經註銷登記，並不影響其耕地租賃關係，……承租人於鄉公所逕為辦理租約註銷登記公告期滿確認後始提出續訂登記，經公所查明土地有繼續耕作之事實，依耕地375租約清理要點第3點規定，通知出租人，未於接到通知後20日內提出相反意見者，擬由鄉公所本於行政權逕為更正，准其續訂租約以資便民，……」之見解可資參照。
四、被告方面則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠被繼承人蔡木藤自38年起向被告祭祀公業沈六順承租系爭土
，雙方訂有耕地三七五租約，每6年定期換約。而系爭土地業於97年10月16日經臺南縣政府徵收，土地使用分區編訂為工業區用地，並於97年12月16日移轉所有權登記予臺南縣，再於98年1月6日自系爭土地分割增加同段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674-6地號。而被繼承人蔡木藤於87年間死亡，系爭租約於91年12月31日到期後，原承租人蔡木藤之繼承人即原告未依規定辦理續訂租約，經柳營鄉公所於92年4月8日辦理租約註銷登記，註銷租約登記之行政處分確定後5年餘，原告蔡淑惠始於97年12月17日向柳營鄉公所申請繼承變更並回復三七五租約。惟被告分別於97年12月30日、98年1月7日之法定期限內提出異議，並以書面通知柳營鄉公所表示反對原告回復租約關係。
㈡按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額，耕地三七五減租條例第17條定有明文。而系爭租約於原承租人蔡木藤死亡後，被告即未曾受領任何租金，於91年12月31日租約屆滿前，原承租人蔡木藤之繼承人已積欠4年之租金，如算到97年止，則已積欠10年之租金未繳納，被告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約，被告乃於97年12月30日以書面通知柳營鄉公所終止租約。而系爭土地經臺南縣政府於97年10月15日府地用字第0970232753號公告徵收，政府辦理公告徵收當時，系爭土地尚處於被註銷三七五租約狀態中，原告蔡淑惠尚未向柳營鄉公所申請繼承變更並回復三七五租約以取得承租人身分，原告蔡淑惠等人遲至97年12月17日始向柳營鄉公所申請辦理回復三七五租約登記，原告等人自不得依三七五減租條例第17條規定請求三分之一補償金及地上物補償金。添㈢本院向柳營鄉公所函調系爭土地註銷租約之原始資料中，依
柳營鄉公所92年3月18日所民政字第0920002699號函主旨表示：「檢送本鄉九十一年底私有耕地租約期滿業佃雙方均無申請清冊一份、本所辦理逕為註銷耕地三七五租約登記審核書四十九份，請鑒核。」，次依柳營鄉公所92年4月18日所民政字第0920004017號公告主旨：「為耕地三七五租約於民國九十一年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約，依規定應逕為辦理註銷登記。」，本件公告事項一：「本次耕地三七五租約，自民國八十六年元月一日起至民國九十一年十二月三十一日止租期屆滿，出租人、承租人均未於租期屆滿之翌日起四十五日內申請收回或續訂租約登記，茲依照規定應逕為辦理租約註銷登記，除將登記結果公告三十日（九十二年四月十八日起至九十二年五月十七日止）外，並另以書面通知出租人、承租人。」。再依柳營鄉公所92年5月20日所民政字第0920005193號公告主旨：「為耕地三七五租約於民國九十一年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約者，依規定應逕為辦理註銷登記，除將登記結果公告三十日外，並另以書面通知出租人、承租人，惟因出租人莊金池等十八人、承租人劉國下等三十六人住址不明致註銷租約登記通知書無法投遞，特此公告週知。」，均足以證明系爭租約之效力早於92年間公告失效確定。
㈣次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。而系爭土地自被繼承人蔡木藤87年間死亡後，即處於無人繼續耕作，系爭租約已歸於無效。又依臺南縣政府97年5月21日召開之「柳營科技工業區第二期開發區地上物查估會勘」之會勘紀錄，主管機關臺南縣政府、柳營鄉公所、鹽水地政事務所、財政部國有財產局、嘉南農田水利會等單位已於97年5月21日至系爭土地會勘，嗣臺南縣政府以98年1月10日府經工字第0980008048號函檢送「柳營科技工業區第二期開發區」內查估沈六順祭祀公業所屬土地之地上物補償清冊、會議紀錄及照片等證物予被告祭祀公業沈六順，其中「柳營科技工業區第二期開發用地農作改良物補償費清冊」雖記載系爭土地有00年生以上等級之荔枝26株，惟其備註欄另特別記載「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估。」，再由函附之查估照片觀之，系爭土地上雜草蔓生，樹木凌亂，完全未有人耕作或整理之跡象，足證系爭土地自原承租人蔡木藤死亡後至系爭租約92年間遭柳營鄉公所註銷之際，甚至原告蔡淑惠97年間向柳營鄉公所申請繼承變更登記及回復租約之前，完全處於無人耕作荒廢之狀態。原承租人蔡木藤之繼承人即原告確實無繼續耕作及無自任耕作之事實，至為明顯。
㈤再者，若原告在被繼承人蔡木藤87年死亡後有在系爭土地繼
續耕作之事實，其應立即向柳營鄉公所辦理租約繼承變更登記，即不致於92年4月8日遭柳營鄉公所註銷租約登記。被告於原告積欠10年地租後，於97年12月30日以書面通知柳營鄉公所停止租約，臺南縣政府於97年10月15日辦理公告徵收時，系爭土地均係處於三七五租約被註銷之狀態中，原承租人之繼承人即原告既有荒廢多年未自任耕作之事實，被告自得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張系爭租約無效，故原告主張其有權受領三分之一土地徵收補償金2,189,824元，並主張系爭土地完成徵收程序前之租約繼續有效，均無理由。
㈥因系爭租約於92年間遭柳營鄉公所註銷，被告為體恤佃農，
未主動向原告催繳租金。又系爭租約既已遭註銷，被告當無法再向原告請求租金。
㈦證人陳懷德、顏聰智、劉哲偉之證詞均足以證明原告於其繼承人蔡木藤87年間死亡後即未在系爭土地上繼續耕種：
⒈證人陳懷德於100年1月19日在本院證稱：「（法官問：你
有無參與97年5月21日柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘？）我第一次去會勘是在九十七年六月五日，當時我與顏聰智一起去的……我在九十七年十二月二十六日還有去做第二次查估。」、「（法官問：你在97年6月5日到現場去做地上改良物查估作業現地查估時，系爭土地上之地上現況為何？）那天（即97年6月5日）氣候很糟，剛好在下雨，且系爭土地雜草叢生，所以沒有辦法進去清點……所以當時我僅就外圍可以看到的情形清點，結果為荔枝樹26棵，應補償金額為114,400元」、「法官問：97年12月10日勘驗時，系爭土地上之地上現況為何？）當時土地狀況已經經過整理過，已經沒有雜草，所以我才可以進去清點。……」、「（被告訴訟代理人問：你剛剛說97年6月5日第一次查估當時雜草叢生，是否可以描述當時雜草高度為何？）如照片所示，這是蔡春華97年5月21日勘查現場時的照片，雜草最高大約到胸部，一般是到大腿的高度。」等語。
⒉證人顏聰智於100年1月19日在本院證稱：「（法官問：當
時土地上之現況有無爬藤覆蓋嚴重之情形？）記憶中我好像有去現場兩次，第一次我與委託公司、縣政府、陳懷德去，第二次我已經不太記得何時去的，是否跟陳懷德一起去的也不記得，第一次去時確實有爬藤，爬藤確實有蓋到樹木。」、「（被告訴訟代理人問：請求提示本院卷第91頁清冊，備註欄記載「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估」為何人意思？）當時我們的意思為樹木已經被爬藤覆蓋住，認為沒有辦法再生長，所以我們沒有辦法查估，這是我與陳懷德共同認為的意見。」、「（被告訴訟代理人問：「如何認定荒廢？」）都沒有整理。」等語。
⒊證人劉哲偉於100年1月19日在本院證稱：「（法官問：你
在97年5月21日到現場去做地上改良物查估作業現地查估時，系爭土地上之地上現況為何？）當時（即97年5月21日）到現場是在外圍看到裡面樹叢都是雜草叢生，不好進去查估樹木的種類及數量，所以我們就在外圍看一下，當時是在討論三七五租約，公所承辦人員是承辦三七五租約的人員，我們知道裡面有一座墳墓，但是從外圍看不到，我們有拍照，大約有大略計算一下數量及種類。（庭呈部分照片），照片是我們拍的。……當時土地上有很多樹木，我聽在場其他人說好像是荔枝，我沒有辦法判斷，照片上的情形就是當天我們所看到的。」、「（法官問：「你有無參與97年12月10日之勘驗？）有，土地上有比較整齊，好像有人整理過，沒有那麼雜草叢生，當時是複估，因為是複估所以要做詳細的清點，我們並有在樹木上面作記號。當時在五月二十一日會勘時有看到大部分的樹木都有被藤蔓爬上樹木的狀況，但是在十二月十日就比較乾淨。」、「（被告訴訟代理人問：97年5月21日查估時，現場雜草生長情形為何？）就是很多藤蔓，且當時公所的承辦人員又那樣講，所以後來就只進去看墳墓，樹下的雜草差不多有我半個人高（約九十公分）。」、「（法官問：是否知道「荔枝樹二十六棵」如何得出？）當天因為我們不知道那是什麼樹，所以在五月二十一日後的某天，再與公所約時間，請他們派農業課可以知道樹種並進行查估的人員到場，時間我本來不記得……至於內圍的部份，因為雜草叢生且樹木很密集，所以就沒有進去清點，當時現場看起來就像沒有人在管理的樣子。」等語。
五、兩造不爭執之事項：㈠被告祭祀公業沈六順與原告之被繼承人蔡木藤就坐落在臺南
縣○○鄉○○○段○○○○號之土地（嗣因分割增加同段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674-6等地號）原訂有耕地三七五租約。被繼承人蔡木藤於87年間死亡，原告為其共同繼承人。
㈡系爭耕地三七五租約因於91年底期滿，出租人、承租人均未
提出申請收回或續訂租約，於92年4月8日遭主管機關柳營鄉公所逕行註銷登記，並於同年4月18日由柳營鄉公所依耕地三七五租約清理要點為註銷公告。
㈢系爭土地於97年10月15日經臺南縣政府公告徵收（公告期間
97年10月16日至97年11月14日），土地使用分區編訂為工業區用地，並於97年12月16日移轉所有權予臺南縣，管理者為臺南縣政府。被告可領取之土地補償費6,569,472元，惟因兩造對此有爭議，迄今尚未領取。土地徵收時系爭耕地三七五租約仍為註銷狀態。
㈣原告曾於97年11月12日提出異議，嗣後原告並於97年12月17
日向柳營鄉公所申請繼承變更並回復三七五租約，因被告提出相反意見，柳營鄉公所依耕地三七五減租條例第26條辦理調解，被告均未出席柳營鄉公所與臺南縣政府於98年間之調解、調處，而柳營鄉公所與臺南縣政府於98年間之調解、調處均認租約繼續有效。
㈤臺南縣政府於97年5月21日召開「柳營科技工業區第二期開
發區地上物查估會勘」之會勘記錄，主管機關臺南縣政府、柳營鄉公所、鹽水地政事務所、財政部國有財產局、嘉南農田水利會等單位曾至系爭土地現場會勘，嗣後臺南縣政府以98年1月10日府經工字第0980008048號函檢送「柳營科技工業區第二期開發區」內查估沈六順祭祀公業所屬土地之地上物補償清冊、會議紀錄及照片等證物予被告祭祀公業沈六順，上開函附資料有關「柳營科技工業區第二期開發用地農作改良物補償費清冊」記載：系爭土地有00年生以上等級之荔枝26株，並於備註欄記載：餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估。
㈥柳營鄉公所97年12月10日10時之會勘紀錄表記載會勘結論：
⒈地上物26棵荔枝（超過數目）為十年以上生，應為承租人所有。數量不符部分，請承租人向縣府陳情。⒉地面目前呈管理狀態。
㈦臺南縣政府97年12月26日土地會勘複估，記載：所有作物荔枝66棵等…計90棵。
㈧被告未向承租人催告繳納租金，而原告蔡淑惠於98年8月24日向法院辦理提存租金。
㈨原告於98年間對被告向本院訴請回復租約，經本院以98年度
訴字第1301號判決認系爭土地業經徵收而駁回原告之訴。㈩原告嗣向柳營鄉公所申請調解，柳營鄉公所於99年7月6日為
調解，調解意見認為：系爭土地仍有繼續耕作之事實，承租人應領3分之1之補償款及地上物補償金。臺南縣政府嗣於99年8月20日調處，調處意見認為：土地完成徵收程序前，租約繼續有效，依耕地三七五減租條例規定，應予承租人三分之一補償。
調解、調處期間，被告另以本院99年度訴字第864號事件請求原告返還土地，經本院判決駁回。
兩造對證人陳懷德、顏聰智、劉哲偉、林映秀等人之證言均不爭執。
六、兩造爭執事項：㈠原告於其被繼承人蔡木藤死亡後，是否有持續耕作系爭土地
之事實？㈡被告可否主張依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項之
規定主張兩造租約無效？㈢原告請求確認兩造租約在系爭土地完成徵收程序前存在，有
無理由？
七、本院之判斷：㈠被告辯稱系爭土地自被繼承人蔡木藤87年間死亡後，即處於
無人繼續耕作，系爭租約已歸於無效等語，則為原告所否認，經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告辯稱原告有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，既為原告所否認，揆諸前開民事訴訟法第277條段之規定，自應由被告就原告有「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之情形負舉證責任。
⒉證人即97年間任職於柳營鄉公所之陳懷德於本院結證稱：
「（【提示本院卷第94、95頁會勘紀錄、現地會勘簽到簿】法官問：你有無參與97年5月21日柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘？）我第一次去會勘是在九十七年六月五日，當時我與顏聰智一起去的，九十七年五月二十一日是我們民政課主辦地政業務人員蔡春華去的，農業課的部分是我配合顏聰智是在六月五日去做地上物查估。我在九十七年十二月二十六日還有去做第二次查估。」、「（法官問：你在97年6月5日到現場去做地上改良物查估作業現地查估時，系爭土地上之地上現況為何？）那天氣候很糟，剛好在下雨，且系爭土地雜草叢生，所以沒有辦法進去清點，從外面看，知道裡面都是果樹（荔枝），當時有我與縣政府的人員及土地開發公司的人員（三、四人）在現場，因為當天氣候不佳，又有前述情況，且地主也沒有到場，本來我跟縣政府的人說是否改期再來清點，但是縣政府人員表示二期工程已經在趕工進行，希望我可以就看得到可以清點的數目先行清點，並做公告，如果地主認為有問題，再讓地主申請複估，所以當時我僅就外圍可以看到的情形清點，結果為荔枝樹26棵，應補償金額為114400元。」、「（法官問：97年12月10日勘驗時，系爭土地上之地上現況為何？）當時土地狀況已經經過整理過，已經沒有雜草，所以我才可以進去清點。清點的總數量荔枝00年生以上66棵，八年生4棵，破布子七到十年生11棵，樟樹胸徑二十公分1棵、八公分1棵、十公分1棵、5公分1棵，番石榴五年生4棵，構樹胸徑二十五公分1棵，全部總金額為341357元。第二次查估的清冊，我之後再補寄過來，當天現場我清點完後，我回來本來要先作一份查估清冊，但縣政府於97年12月10日當天決議要等三七五租約釐訂清楚後再叫我將清冊送給縣政府，之後因為三七五租約部分有爭議，尚未釐訂清楚，所以縣政府一直都沒有通知我將12月10日清冊送過去。」、「（被告訴訟代理人問：你剛剛說97年6月5日第一次查估當時雜草叢生，是否可以描述當時雜草高度為何？）【提出照片】如照片所示，這是蔡春華97年5月21日勘查現場時的照片，雜草最高大約到胸部，一般是到大腿的高度。」、「（被告訴訟代理人問：果樹上面是否有爬藤覆蓋之情形？）部分有。」、「（被告訴訟代理人問：現場狀況有無耕作管理現象？）無法確認，以臺灣的氣候而言，雜草生長很快，所以我無法判斷他到底多久沒有耕作。」等語（見本院卷第138頁背面至第140頁）。
⒊證人即任職於鹽水地政事務所之鄭培文於本院結證稱：「
【法官提示本院卷第94、95頁會勘紀錄、現地會勘簽到簿】法官問：你有無參與97年5月21日柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘？）有。」、「（法官問：你在97年5月21日參與柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘時，系爭土地上之地上現況為何？）我們當時只是去現場指界而已，我只知道從外觀看當時現場有樹，我們都是從外圍看而已，沒有進去，周圍都是台糖的土地都有種植甘蔗。後來查估及協議價購、徵收都是縣政府他們去的我們都沒有參與。」、「（被告訴訟代理人問：現場測量是否發現土地雜草叢生？）當時我們只有將土地四個界點向縣政府指出確定界址，確認與地籍圖相符，至於查估部分我們沒有進去，所以不清楚。」等語（見本院卷第140頁正、背面）。
⒋證人即97年間任職於柳營鄉公所之顏聰智於本院結證稱：
「【提示本院卷第90-92頁台南縣政府函、補償費清冊】（法官問：這份補償費清冊是否為你製作？）是，我是協辦的，那是建設課的文，是我蓋章為承辦人員沒有錯，因為當時我一人身兼二職，所以陳懷德有幫我一起作。這是我們去現場看後所製作的，當時是我與陳懷德一起去測量的沒有錯，現場印象中有荔枝外，還有破布子與樟樹等樹木，資料在公所裡面，要問陳懷德比較清楚，當時確實有破布子及荔枝等樹木。」、「【提示本院卷第96頁照片】（法官問：請問這6張照片為何人在何時前往拍攝？）不知道，我沒有印象，照片應該是拍攝工業區二期附近的狀況。」、「（法官問：除了這6張照片外，有無其他照片或記載系爭土地當時之地上現況？）我只記得看現場時有破布子等樹木，但我現在不記得是什麼時間，我不知道是否還有其他照片或記載系爭土地當時之地上現況資料。」、「（法官問：當時土地上之現況有無爬藤覆蓋嚴重之情形？）記憶中我好像有去現場兩次，第一次我與委託公司、縣政府、陳懷德去，第二次我已經不太記得何時去的，是否跟陳懷德一起去的也不記得，第一次去時確實有爬藤，爬藤確實有蓋到樹木，樹木名稱有些我也不清楚，有部分有蓋到，有部分只有稍微被蓋到而已。當時我有進現場，且我有進現場去噴漆作記號計算數目。後來去的那次我不記得狀況為何。」、「（被告訴訟代理人問：請求提示本院卷第91頁清冊，備註欄記載「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估」為何人意思？）當時我們的意思為樹木已經被爬藤覆蓋住，認為沒有辦法再生長，所以我們沒有辦法查估，這是我與陳懷德共同認為的意見。」、「（被告訴訟代理人問：所稱荒廢多年，係指幾年？）不知道，這是形容而已，我們認為是依照有爬藤多少來認定。」、「（被告訴訟代理人問：如何認定荒廢？）都沒有整理。」、「（被告訴訟代理人問：現場雜草生長狀況為何？）現場一定會有雜草，雜草沒有多高，我認為雜草到膝蓋部位而已（證人於法庭上比出雜草高度）。」等語（見本院卷第141頁正、背面）。
⒌證人即受臺南縣政府委託之臺灣世曦公司工程師劉哲偉於
本院結證稱：「【提示本院卷第94、95頁會勘紀錄、現地會勘簽到簿】法官問：你有無參與97年5月21日柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘？）有，當時公司是派陳雅鈴及我到現場，因為陳雅鈴已經有代表公司簽到，所以我就沒有再簽到。」、「（法官問：你在97年5月21日到現場去做地上改良物查估作業現地查估時，系爭土地上之地上現況為何？）當時到現場是在外圍看到裡面樹叢都是雜草叢生，不好進去查估樹木的種類及數量，所以我們就在外圍看一下，當時是在討論三七五租約，公所承辦人員是承辦三七五租約的人員，我們知道裡面有一座墳墓，但是從外圍看不到，我們有拍照，大約有大略計算一下數量及種類。（庭呈部分照片），照片是我們拍的，當天我們有從後面繞進去到墳墓所在的位置，僅就墳墓部分拍攝照片，並未再深入裡面作清點，因為公所承辦（照片中穿裙裝女生）認為她是公所建設課的員工，不是辦理三七五，只是因為公所沒有人，所以她陪同到現場，所以不做查估，所以也沒有再走進去看地上物，當時土地上有很多樹木，我聽在場其他人說好像是荔枝，我沒有辦法判斷，照片上的情形就是當天我們所看到的。」、「【提示本院卷第40頁勘驗紀錄表】法官問：你有無參與97年12月10日之勘驗？）有，土地上有比較整齊，好像有人整理過，沒有那麼雜草叢生，當時是複估，因為是複估所以要做詳細的清點，我們並有在樹木上面作記號。當時在五月二十一日會勘時有看到大部分的樹木都有被藤蔓爬上樹木的狀況，但是在十二月十日就比較乾淨。」、「（被告訴訟代理人問：97年5月21日查估時，現場雜草生長情形為何？）就是很多藤蔓，且當時公所的承辦人員又那樣講，所以後來就只進去看墳墓，樹下的雜草差不多有我半個人高（約九十公分）。」、「（被告訴訟代理人問：五月二十一日查估當時有無人耕作？）沒有。」、「（法官問：後來是否知道五月二十一日查估情形如何記載？）我有看到記載荔枝樹二十六棵。」、「（法官問：是否知道「荔枝樹二十六棵」如何得出？）當天因為我們不知道那是什麼樹，所以在五月二十一日後的某天，再與公所約時間，請他們派農業課可以知道樹種並進行查估的人員到場，時間我本來不記得，是後來開庭前他們跟我要資料，他們跟我講說是六月份，有農業課查估的那一次，因為現場還是雜草叢生，所以我們只有就外圍的部份清點，荔枝樹26棵就是這樣產生的，至於內圍的部份，因為雜草叢生且樹木很密集，所以就沒有進去清點，當時現場看起來就像沒有人在管理的樣子。」等語（見本院卷第142頁背面至第143頁背面）。
⒍證人即97年間任職於臺南縣政府之林映秀於本院結證稱：
「【提示本院卷第94、95頁會勘紀錄、現地會勘簽到簿】法官問：你有無參與97年5月21日柳營科技工業區第二期開發用地地上改良物查估作業現地會勘？）我有參與過該次地上物查估。」、「（法官問：你在97年5月21日到現場去做地上改良物查估作業現地查估時，系爭土地上之地上現況為何？）有壹個很大的墓地，看起來是一個富貴人家的墳墓，但是已經年久失修，當時有繞墓地走，因為都沒有整理過，所以走的範圍有限，因為知道那是祭祀公業的地，所以只是針對那個墓地先去看過，因為我沒有當場判斷是否有經濟作物，當時只有去看那個墳墓及雜草、樹木、排水物，感覺像是壹個護城河圍繞著該墳墓，當時所走的範圍，印象中因為私人的好像只有那一塊，其他都是台糖的地，當天是代表臺南縣政府去的，當時的工作任務為去現場看有什麼東西，主要只有繞著墳墓的範圍走，印象中當地很荒涼，因為樹、雜草長的跟人一樣高，所以移動的範圍有限，只有針對該私人的地上物去看而已，印象中沒有看到什麼經濟作物。」等語（見本院卷第169頁背面至第170頁）。
⒎本院將被告提出之臺南縣政府97年5月21日召開之「柳營
科技工業區第二期開發區地上物查估會勘」之會勘紀錄，嗣臺南縣政府以98年1月10日府經工字第0980008048號函檢送「柳營科技工業區第二期開發區」內查估沈六順祭祀公業所屬土地之地上物補償清冊、會議紀錄及照片等證物（見本院卷第90-96頁），其中「柳營科技工業區第二期開發用地農作改良物補償費清冊」記載系爭土地有00年生以上等級之荔枝26株，而其備註欄另記載「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估。」等語，以及上開函附之查估照片，與參與查估作業之證人陳懷德、鄭培文、顏聰智、劉哲偉及林映秀等人之上開證言相互核對，因上開證人於97年5月21日到現場查估時均僅在外圍清點，並未確實進入系爭土地，因此，上開證人證述系爭土地外圍雜草叢生，以及補償費清冊備註欄記載「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年，不予查估」等語，固可確認系爭土地外圍有雜草叢生之情形，惟有無繼續耕作應從種植之作物種類以及整體之土地管理利用為全面性之觀察，而依臺南縣政府於97年12月26日至系爭土地會勘複估之地上物複估會議紀錄結論第2點記載：「本次複估農作改良物數量結果為荔枝（00年生以上）66株、荔枝（7-00年生）4株、破布子（7-00年生）11株、樟樹（胸莖20-25公分）1株、樟樹（胸莖5-10公分）2株、番石榴（4-6年生）4株、構樹（胸莖25-30公分）1株……」等語，有臺南縣政府98年1月7日府經工字第098 0004478號函及函附複估會議紀錄存卷可查（見本院卷第41-43頁），既系爭土地係種植多年生果樹及其他數木為主，而此類植物本未如稻米、玉米、蕃薯等短期作物，須經常進行耕耘鋤草，且台南縣政府97年5月21日進行會勘時，復逢梅雨季節，原告等人若相當一段時間因無庸進行農事而未進入系爭土地，土地外圍縱使因此雜草叢生，若系爭土地上實際上種植有如複估會議紀錄所示之果樹等植物，要難僅以外圍雜草叢生，遽認系爭土地處於無人繼續耕作之狀態。
⒏被告復未舉出其他事證證明原告有非因不可抗力繼續一年
不為耕作之情形，是被告辯稱系爭土地自被繼承人蔡木藤87年間死亡後，即處於無人繼續耕作，系爭租約已歸於無效等語，尚屬無法證明，而無從採憑。
㈡被告另辯稱依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項之規
定，兩造租約依法業已無效等語，惟按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項分別定有明文，然被告未能舉證證明原告有不自任耕作，以及系爭土地處於無人繼續耕作之狀態，因此，被告辯稱依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項之規定，兩造租約依法業已無效等語，自屬無據。
㈢原告請求確認兩造租約在系爭土地完成徵收程序前存在，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地
租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。又按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地三七五減租條例第20條亦定有明文。依據上開規定，承租人只要有繼續承租之意願，除非系爭租約有失效或終止事由，否則不以訂立租約為必要，因此，若本件被告認系爭租約有失效或終止事由，自應由被告舉證證明之。
⒉被告辯稱系爭租約於91年12月31日到期後，原承租人蔡木
藤之繼承人即原告未依規定辦理續訂租約，經柳營鄉公所於92年4月8日辦理租約註銷登記，系爭租約之效力早於92年間經公告失效確定等語，本院查：
⑴內政部擬訂並報請行政院核定之「耕地三七五租約清理
要點」第7點規定：「出租人、承租人依本要點第四、
五、六點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起四十五日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書面通知出租人、承租人。」，又內政部於92年12月26日台內地字第0920071941號函釋：「鄉（鎮、市、區）公所逕為註銷租約後，已將結果公告三十日，再雙掛號通知當事人，甚至辦理公示送達...若承租人確有繼續耕作之事實……因而發生爭執，事屬私權，自應循司法途徑解決。」⑵依柳營鄉公所92年3月18日所民政字第0920002699號函
主旨稱：「檢送本鄉九十一年底私有耕地租約期滿業佃雙方均無申請清冊一份、本所辦理逕為註銷耕地三七五租約登記審核書四十九份，請鑒核。」等語（見本院卷第110頁）、柳營鄉公所92年4月18日所民政字第0920004017號公告主旨稱：「為耕地三七五租約於民國九十一年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約，依規定應逕為辦理註銷登記。」，本件公告事項一：「本次耕地三七五租約，自民國八十六年元月一日起至民國九十一年十二月三十一日止租期屆滿，出租人、承租人均未於租期屆滿之翌日起四十五日內申請收回或續訂租約登記，茲依照規定應逕為辦理租約註銷登記，除將登記結果公告三十日（九十二年四月十八日起至九十二年五月十七日止）外，並另以書面通知出租人、承租人。」等語（見本院卷第106頁）、以及柳營鄉公所92年5月20日所民政字第0920005193號公告主旨稱：「為耕地三七五租約於民國九十一年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約者，依規定應逕為辦理註銷登記，除將登記結果公告三十日外，並另以書面通知出租人、承租人，惟因出租人莊金池等十八人、承租人劉國下等三十六人住址不明致註銷租約登記通知書無法投遞，特此公告週知。」等語（見本院卷第102頁）觀之，足認被告辯稱系爭租約於91年12月31日到期後，原承租人蔡木藤之繼承人即原告未依規定辦理續訂租約，業經柳營鄉公所於92年4月8日辦理租約註銷登記確定等語，應屬非虛。
⑶至被告辯稱系爭租約之效力早於92年間經公告失效確定
部分，經核與上開判例及主管機關相關函示意旨不符，亦即耕地租約不以登記為必要，若承租人確有繼續耕作之事實，耕地租約不因鄉（鎮、市、區）公所逕為註銷租約而失效，當事人如有爭執應循司法途徑解決，因此，系爭租約固於92年4月8日遭柳營鄉公所註銷租約登記，然系爭租約若無其他失效或終止事由，自不能以系爭租約遭柳營鄉公所註銷租約登記而認定其業已失效，是被告此部分之辯詞，應無可採。
⒊被告另辯稱原承租人蔡木藤之繼承人已積欠4年之租金，
如算到97年止，則已積欠10年之租金未繳納，被告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約等語，惟按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例要旨參照）。經查，被告不爭執其未向承租人催告繳納租金之情（見本院卷第186頁背面），因此，依據上開最高法院之判例意旨，被告既未向承租人催告繳納租金，自無終止系爭租約之權利，是被告此部分之辯詞，亦無可採。
⒋第按被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或
土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。土地徵收條例第21條第1項定有明文。然台南市政府地政局100年4月26日南市地用字第100274142號函稱：「……本案因租約尚未確定，故補償清冊記載本件土地及地上物補償金領取人為：祭祀公業沈六順管理人沈祖龍，備註欄註記『目前有375租約情事異議中』，旨揭土地為97年度柳營科技工業區工程用地，因土地所有權人未受領，本府於97年12月8日府地用字第0970281005號函存入保管專戶（97年保管字第993號）等語」，有該函在卷可稽（見本院卷第198頁），因此，既然系爭土地及其上地上物應受之補償費尚未發給完竣，自難認被告對系爭土地之所有權以及原告對系爭土地之承租權已因徵收而終止。又本院98年12月10日之98年度訴字第1301號民事判決（見本院卷第59-61頁）固認「原來縱使有租賃關係存在，亦因徵收而終止，且原土地所有人即被告亦因土地被徵收而喪失對系爭土地之權利義務」等語，惟本院審酌該判決此部分之理由之所以為此結論乃係引用最高行政法院60年判字第491號判例，然查上開判例業已不再援用，是本判決自不應再參酌本院98年度訴字第1301號民事判決上開理由而為相同之認定，附此敘明。
⒌此外，被告復未舉證證明兩造間之系爭租約有何其他失效
或終止事由，因此，原告請求確認兩造租約在系爭土地完成徵收程序前存在，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 吳俊達