臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1204號原 告 蔡耀榮訴訟代理人 林瑞成律師被 告 謝台生上當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積三二五○平方公尺、權利範圍一○○○○分之三七之土地，及其上同段二○九四建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、一層面積五七點五五平方公尺、如附圖所示一層夾層（增建部分）一一點六平方公尺、原登記為夾層（現為二層）十六點五九平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）三二點五平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積一六點五九平方公尺）、陽台八點四八平方公尺，權利範圍全部之建物中遷出，並應將上開房地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元，及自民國九十九年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十九年十二月十二日起至返還上開房地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
第一項履行期間為參個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾陸萬陸仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應自坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3,250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號，權利範圍全部之房屋騰空遷出並返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）39,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國99年9月12日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告13,00 0元。㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣於99年12月17日言詞辯論時變更聲明為：㈠被告應自坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3,250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、一層面積57.55平方公尺、如附圖所示一層夾層（增建部分）11.6平方公尺、原登記為夾層（現為二層）16.59平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）、陽台8.48平方公尺，權利範圍全部之房屋遷出，並應將上開房地返還予原告。㈡被告應給付原告78,000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自99年12月12日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告13,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。經核原告所為上開訴之變更，被告無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，原告訴之變更自屬合法，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告前經本院98年度司執字第93495號強制執行事件拍賣取
得坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3,250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、面積為一層57.55平方公尺、如附圖所示一層夾層（增建部分）11.6平方公尺、原登記為夾層（現為二層）16.59平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）、陽台8.48平方公尺，權利範圍全部之房屋（下稱系爭房地），經本院於99年6月7日發給不動產權利移轉證書，並於99年6月22日辦妥土地及建物所有權移轉登記。前開強制執行案件之拍賣公告雖載明「據臺南市警察局第五分局回函稱：『系爭建物現係第三人謝台生及其家人自民國94年9月1日起占有使用迄今』，……拍定後不點交」，然經本院司法事務官查詢戶籍資料後得知，被告並非於94年10月18日抵押權設定前即占有使用系爭房屋，而係於96年7月9日始遷入，被告顯係無權占有系爭房地。又被告於系爭房地之查封、鑑價及拍賣過程中，並未向本院陳報其占有使用系爭房地之合法權源，且依臺南市警察局第五分局之房屋使用現況調查表之記載，在場人為被告之配偶陳素鳳，其亦未提出任何契約文件以證明占有之權源。再者，縱被告與系爭房地原登記所有權人（即債務人梁文慶）間有使用借貸關係，然因債權效力之相對性，無法執以對抗原告之所有權，被告仍屬無權占有。
㈡被告無權占有原告所有之系爭房地，其無法律上之原因而受
有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條之規定請求被告返還自原告領得系爭房地之不動產權利移轉證書之翌日即99年6月12日起至被告返還系爭房地之日止之不當得利。又系爭房地為臺南市○○街南台比佛利大樓一樓面向道路之店面，係供營業用之房屋，依最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議及最高法院94年度第2次民事庭會議決議，其租金應不受土地法第97條第1項規定之限制，而須衡酌當地租金水準為定，另參照99年7月11日林媽媽租屋網登載臺南市○○街出租店面，其位於北園街8巷1號、租屋編號31352之店面，其格局（l+2樓）、坪數（24坪）、位置及利用價值等，均與系爭房地相近，而其租金為每月22,000元，縱予酌減，系爭房地之租金每月亦應有18,000元，又被告已設籍於系爭房地並占有使用，其實際所受免付租金利益，如再酌減，每月至少仍有13,000元，故被告應自99年6月12日起至返還系爭房地日止按月給付原告13,000元之損害金。又計算至99年12月11日止，被告應給付之損害金為78,000元。
㈢聲明：
⒈被告應自坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3
,250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、一層面積57.55平方公尺、如附圖所示一層夾層（增建部分）
11.6平方公尺、原登記為夾層（現為二層）16.59平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）、陽台8.48平方公尺，權利範圍全部之建物中遷出，並應將系爭房地返還予原告。
⒉被告應給付原告78,000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自99年12月12日起至返還前開房地之日止，按月給付原告13,000元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
三、被告方面則請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以下列情詞置辯：
㈠本件拍賣時已於拍賣公告上註明係為不點交之不動產。
㈡被告已繳納系爭房地之貸款3年多，房屋稅、地價稅等亦均
由被告繳納。原告於投標前並未向被告詢問即逕自投標，被告不願意向原告租用系爭房地。但因系爭房地於拍賣時為不點交，被告願與原告協商購買系爭房屋。原告當時說要補償被告，後來卻委任律師來對被告提告。
㈢系爭房地內增建部分均為被告的東西，原告應補償被告屋內的東西，系爭房地每月租金至少應有2萬元。
四、得心證之理由：㈠原告起訴主張其經本院98年度司執字第93495號強制執行程
序取得系爭房地之所有權，並於99年6月22日辦畢土地及房屋所有權移轉登記，惟系爭房地為被告居住占有，原告曾要求被告搬遷，為被告拒絕等情，業據其提出土地、房屋之所有權狀及登記謄本、不動產權利移轉證書、拍賣公告、房屋使用現況調查表、被告戶籍資料、現場照片等件為證，並經本院依職權調閱本院前開強制執行事件案卷查明屬實，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。
㈡至原告主張被告應自系爭房地遷出，且應將系爭房地返還原告等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條第1項前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號民事判決可資參照）。
⒉查系爭房地現登記為原告所有，而被告占有使用之位置、
面積除原有保存登記部分外，尚包括如附圖即臺南市臺南地政事務所99年11月22日臺南地所測字第0990015040號函附複丈成果圖所示一層夾層（增建部分）11.6平方公尺、、二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）部分，有該複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第44頁）。
⒊被告固以系爭房地拍賣時已記載不點交為由，拒絕遷讓返
還予原告，顯係誤解本院民事執行處不點交拍賣不動產及民法第767條第1項前段規定之效果及意義，是被告辯稱其有權占用系爭房地，原告無權要求其遷讓云云，尚乏依據。
⒋因此，被告未提出其有權占有系爭房地之證明，又被告對
於其現居住於系爭房地，以及占用系爭房地全部等情亦不爭執，業如前述，是原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地返還予原告，自屬有據。
㈢原告另主張被告無權占有使用系爭房地，被告應自原告領得
不動產權利移轉證書之翌日即99年6月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付賠償金13,000元，因此，被告應給付原告78,000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及被告應自99年12月12日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告13,000元等語，則亦為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返回之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）；再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。
⒉查被告無權占有使用系爭房地，業經認定如前，則被告自
99年6月11日原告受領系爭房地不動產權利移轉證書之日起，即屬無權占有系爭房地而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。原告依民法第179條前段之規定，請求被告應自99年6月12日起至返還系爭房地之日止，返還原告相當於租金之利益，自屬有據。
⒊又查系爭房屋之主要用途為商業用，有建物登記謄本在卷
可稽（見本院卷第13頁），因此，計算被告無權占有系爭房地而獲得相當於租金之利益自無庸受土地法第97條規定之限制。本院審酌系爭房地位於臺南市北區南台比佛利大樓邊間，附近有開元寺、慈愛醫院、中油加油站、北園市場、崑山中學，周遭交通尚稱便利，且比佛利大樓1樓多作店鋪使用，有早餐店、理髮院等情，有不動產估價報告書附於本院98年度司執字第93495號卷可參，且經本院會同臺南市臺南地政事務所人員至現場履勘明確，而被告亦稱系爭房地每月租金至少應有2萬元等語（見本院卷第53頁），本院審酌上情，認原告主張被告應自原告領得不動產權利移轉證書之翌日即99年6月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付賠償金13,000元，核屬適當，應予准許。
⒋又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項及第203條亦有明文。原告請求被告給付自99年6月12日起至99年12月11日止共計78,000元之部分，併請求自言詞辯論終結翌日即99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
㈣綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、第179條之規
定，請求被告應自坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3,250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、一層面積57.55平方公尺、如附圖所示一層夾層（增建部分）1
1.6平方公尺、原登記為夾層（現為二層）16.59平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）、陽台8.48平方公尺、權利範圍全部之建物中遷出，並應將系爭房地返還予原告，以及被告應給付原告78,000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自99年12月12日起至返還系爭房地予原告之日止，按月給付原告13,000元，洵屬有據，應予准許。
五、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭房地由原告經本院拍賣程序聲明應買取得，而被告自96年7月9日起即居住於該處，欲另覓適當處所非屬易事，如於判決確定後立即執行，有自行搬遷之實際上困難，本院審酌上情，認有酌定履行期間之必要，為兼顧原告之利益，爰酌定本件之履行期間為三個月。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 吳俊達