臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1357號原 告 陳柏州訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師被 告 方怡仁訴訟代理人 鄭世賢律師複 代理人 許紅道律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國100年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張其係臺南縣東山區（民國99年12月25日臺南縣市合併改制前為臺南縣新市鄉，下同）田尾段1087地號土地（下稱系爭土地）毗鄰耕地即同段1088地號土地之所有權人，依農地重劃條例第5條第3款之規定，其就系爭土地有優先購買權，然為被告方怡仁所否認，並經本院民事執行處准由系爭土地及其上同段203、204建號之承租人即被告方怡仁優先承買，因此否准原告就系爭土地優先承買之聲請。因此，原告就系爭土地是否有優先購買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）訴外人張林雪娥所有系爭土地經第三人施豐吉以標價新台幣（下同）308萬元拍定。原告於民國99年8月3日接獲貴院於99年7月19日發文通知，以毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權，特於法定期間內聲明願依原拍定價格308萬元為優先購買。嗣於99年8月30日接獲貴院於99年8月24日發文通知，以被告為系爭土地及其上同段203、204建號之承租人，故駁回原告優先購買之聲請，並諭知原告應向民事庭提起確認優先購買權之訴訟。依法拍公告上之查封筆錄，此件查封時為96年7月26日，建物係債務人經營蘭花培育，建物自96年8月1日至106年7月31日才出租予被告方怡仁，租金每月2000元，然上開租賃契約係查封後所為，所以被告應無優先承購權，而原告為毗連耕地之現耕所有權人，應有優先購買權。爰提起本件訴訟。
（二）被告雖提出買賣契約及租賃契約書各一份，以證明被告方怡仁於96年6月10日即向系爭土地原所有權人張林雪娥購買系爭土地，並於96年7月31日簽訂土地租賃契約云云，並不可採：
⒈被告與訴外人於96年6月10日簽訂買賣契約時，系爭土地
並未遭假扣押，且依買賣契約第四條第一款規定，乙方應於契約成立同時交付所有權狀正本、印鑑證明正本、戶籍謄本、戶口名簿及地價稅單正本各一份，以憑辦理過戶登記。而系爭土地係96年6月26日始遭查封登記，期間有16日可供辦理過戶登記，被告卻捨此不為，其買賣之真實性，實啟人疑竇。
⒉況且，依買賣契約書第三條規定，以出賣人向承買人之借
款新台幣300萬元債務相抵銷。被告應提出借據或其他證明，以證明其資金流向，以實其說，否則系爭土地之買賣與一般買賣常情，有所不符。
⒊再者，系爭土地當時已經遭聲請拍賣，債權人合作金庫商
業銀行股份有限公司之擔保債權總金額為275萬元，衡諸常情，被告不可能再以300萬元作價抵債以購買系爭土地。
（三）被告與訴外人張林雪娥於96年7月31日在買賣契約中約定，略以：土地上未保存建物，仍應辦理移轉予被告，抵銷其債務150萬元；土地部分則出租予被告使用，待假扣押撤銷時，仍可依原條件辦理移轉登記予被告，並簽訂租賃契約，租賃期間自96年8月1日起至106年7月31日止，每月租金新台幣2,000元，每個月5日給付，由訴外人張林雪娥積欠被告之借款，按月抵扣之云云。惟上開約定並不真實：
⒈被告既然知道土地經查封登記，即無法辦理過戶，足見其
有相當之法律常識，此時將買賣契約改為租賃契約，日後仍有遭除去拍賣之可能，未必能保障權益。況既然系爭土地及建物均為法院拍賣標的，日後有遭拍定之可能，為何被告執意就建物部分先行過戶？又被告已不擔心建物部分權益受損，而土地之價金支付係以抵銷債務方式為之，依同一邏輯，被告未必需另外訂立租賃契約，即可使用系爭土地，待日後提出債務人異議之訴即可，又為何於96年7月31日多此一舉訂立租賃契約？⒉況租賃契約之10年租金，亦不過24萬，如何抵銷150萬債
權（扣除地上物150萬），其餘不足部分，如何處理，被告與訴外人卻未有任何約定。倘被告為確保債權，應與訴外人簽立不定期租賃契約，始符常情。
⒊此外，系爭土地上之建物，一直為法院拍賣標的。惟在法
院拍賣程序中，被告一直未出面主張權利，依強制執行法第15條規定提出第三人異議之訴，反於於99年7月19日具狀聲明以308萬元優先購買系爭土地及建物，倘若系爭買賣為真，則關於建物部分，豈非重複購買？又系爭買賣契約為假，則後續的96年7月31日約定及租賃契約，亦均為日後臨訟編製。
（四）按興建中農舍或興建完成之農舍，經法院拍賣者，其投標人資格應符合無自用農舍，本件拍賣公告亦如此載明。是以，被告聲明優先承購之際，鈞院即於99年7月20日以南院龍97執良字第62275號函請被告提出無自用農舍之證明文件。惟原告於執行卷資料中，未見相關證明文件，被告是否符合優先承購資格，並非無疑。
（五）爰聲明：⒈確認被告就坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，權利範圍全部，優先購買權不存在。
⒉確認原告就坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，權利
範圍全部，優先購買權存在⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）訴外人張林雪娥積欠被告300萬元，遂於96年6月10日將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地連同其上未保存登記農舍（未登記建物查封建號同段203號）及蘭花溫室（未登記建物查封建號同段204號）以上開債務為買賣價金出賣予被告，被告並據此向臺南縣稅捐稽徵處繳納相關契稅，惟系爭土地於96年6月28日為第三人合作金庫商業銀行股份有限公司為假扣押，為此被告除仍申報契稅外，復於96年7月31日再與張林雪娥就系爭土地簽立租賃契約，以保障其權益。張林雪娥於96年6月10日將上揭未保存登記之二棟建物所有權讓與予被告，則被告即應取得該未保存二樓建物之事實上處分權，亦即應已生所有權移轉之效力，故而系爭土地為法院拍賣時，被告依法對於系爭建物其下之基地有優先購買權。
（二）按「農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人，有優先承購權，其立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能。」（參見最高法院81年度台上字第2553號判決）。原告自數年前即未於其所有之該毗鄰之農地自任耕作，故應無該條優先購買權；又毗鄰地現耕所有權人有優先權之規定，既旨在促進擴大農地經營規模，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能，惟系爭土地其上全為上揭農舍及蘭花溫室設施，其下均為厚實之水泥地面，設若原告欲為耕作，則勢必需夷平該農舍及蘭花溫室，並移除水泥地面，如此除毀損原農合及蘭花溫室之經濟效能外，亦屬權利濫用。
（三）爰聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）本院97年執字第62275號強制執行事件，拍賣債務人張林雪娥所有「臺南市○○區○○段第1087地號土地，及其上同段第203、204建號房屋（門牌號碼：臺南市東山區北勢寮91-3號」（以下簡稱系爭不動產），於99年6月30日由第三人施豐吉以新台幣308萬元拍定。
（二）系爭1087地號土地為重劃之耕地，依據農地重劃條例第五條規定，其出售時，優先購買權之次序為：⑴出租耕地之承租人⑵共有土地現耕之他共有人⑶毗連耕地之現耕所有權人。本院於99年7月7日發函通知被告方怡仁，如符合為系爭土地之承租人之條件，依上開規定，得優先承買系爭土地；被告方怡仁於99年7月13日收受函文，並於99年7月20日具狀聲明優先購買。本院另於99年7月19日發函通知原告陳柏州，如符合為系爭土地之毗連現耕地所有權人之條件，依上開規定，得優先承買系爭土地；原告陳柏州於99年8月3日收受函文，並於99年8月11日具狀聲明優先購買。
（三）上開不動產拍賣，引用本院96年度執全字第2523號假扣押查封程序，系爭土地於96年6月28日完成假扣押登記，法院於96年7月26日至現場指界查封，依據查封筆錄記載，現場狀況為：「田尾段1087地號上有債務人（指張林雪娥）所有之鋼骨造未保存登記蘭花園平房，現由債務人經營蘭花。」。
（四）原告陳柏州為系爭1087地號土地毗連耕地即同段第1088地號土地之所有權人。
四、本件兩造所爭執者，在於：「被告方怡仁是否為系爭1087地號土地之承租人？其租賃期間為何？」「原告陳柏州是否為系爭1087地號土地毗連耕地之現耕所有權人？」「依據農地重劃條例第五條之規定，兩造對於系爭不動產，何人有優先購買權？」本院分述得心證之理由如下：
（一）被告方怡仁是否為系爭1087地號土地之承租人？其租賃期間為何？經查：
⒈被告方怡仁主張其與訴外人張林雪娥於96年6月10日就系
爭不動產訂立買賣契約，惟在辦理所有權移轉登記時，發現系爭土地已於96年6月28日遭債權人假扣押，乃於96年7月31日重新與張林雪娥訂立系爭土地之租賃契約，租期自96年8月1日起至106年7月31日止等情，業據提出買賣契約書、96年契稅繳款書、土地租賃契約書各一紙為證（見本院卷第23-26頁、第28頁）。
⒉原告雖否認上開買賣契約書及土地租賃契約書之真正，並以前開情詞置辯。然查：
⑴上開買賣契約書及土地租賃契約書，確係被告與訴外人
張林雪娥本人在96年6月10日、96年7月31日所訂立，此經證人即地政士吳宜樺到庭證稱：「（提示被證一買賣契約書，問：是否見過？簽時在現場？）這是我草擬契約內容的，被告及張林雪娥蓋章及簽名時我在現場，上面的買賣條件是雙方告訴我，確認過後才請他們簽的。（問：是否能確定在場簽名的是張林雪娥本人嗎？）確定，我有看她身份證，且我是拿去她家讓她簽的。（問：簽約後，張林雪娥有將土地過戶的相關資料交給妳嗎？）7月31日，在簽買賣契約書後，辦土地移轉過戶前，發現系爭土地已被假扣押，無法辦移轉登記，他們後來協議，地上物還是要過戶給被告，所以雙方將印鑑證明及文件都蓋印鑑章，還有身份證影本交給我辦申報契稅還有房屋稅籍資料的移轉，同時在買賣契約書後面由我手寫記明系爭土地無法移轉，土地改成租賃，房屋仍過戶給被告。（問：買賣契約書後方的記載96年7月31日的其他約定，是否也由張林雪娥及被告親簽及蓋章？）是的。張林雪娥是蓋指印。（提示被證四土地租賃契約書，問：這也是96年7月31日被告及張林雪娥親簽？）是。和買賣契約書後方的其他約定事項同時簽的。（問：租賃條件是張林雪娥與被告談妥的嗎？）是，我是按他們意見簽的。（提示台南縣稅捐稽徵處96年契稅繳款書、契稅申報書，問：這是妳辦理的嗎？）是。（問：簽買賣契約書及租賃契約時，當時土地及建物何人占有？）我沒去現場看，但我知道那裡是鄉道旁的蘭花園，我不知道是誰在經營的。（問：買賣契約書裡的價金300萬，要以兩造間的債務抵償，是否知情？）這是他們告訴我，照他們的意思寫的，他們的債務如何我不清楚。（問：買賣契約書簽前，有查土地的登記簿謄本，確認是何人所有，有無被假扣押等事？）我記得我有查，我查當時沒有被假扣押。…（問：與張林雪娥96年6月10日簽約日才第一次碰面的？）是。我先在被告家了解狀況，我再與被告一起去張林雪娥家，我們三人面對面簽約的。（問：這份契約何時打的？）當事人先告訴我契約內容，我在辦公室打好，帶過去簽。若雙方有特別的約定，我在現場再加註。（問：張林雪娥住於何處？）東山區聖賢里北勢寮廟後方。與張林雪娥的身份證上住所同一處。（問：買賣及租賃契約書都是這樣辦理的嗎？）打字的稿都是被告先跟我講，但簽約時，張林雪娥及其兒子都有在場確認契約的內容。（問：買賣契約書第二、三條以手寫的參佰萬元字樣為妳手寫？）這不是我寫的，價金我們都不會先寫，這是現場寫的。這應該是張林雪娥或其兒子或被告所寫的。（問：租賃契約書第二、三條期限及租金手寫字樣為妳所寫？）是的。（問：租賃契約書與買賣契約書後方的其他約定都是同天同時寫的？）對。當時買賣契約書已不在我手上，我是去現場才加註，再同時簽租賃契約書。（問：其他約定的事項為何不是先打好字再簽？）因為當時買賣契約書已不在我手上，才去現場加註，租賃契約書是他們事先有告訴我條件，所以我打好再帶去現場。」等語在卷（見本院卷第75-77頁）。
⑵又被告與訴外人張林雪娥訂立系爭不動產買賣契約後，
發現系爭土地已遭假扣押無法過戶，但仍決意購買系爭土地上之建物即門牌號碼「臺南市東山區北勢寮91-3號」房屋，乃委託證人吳宜樺辦理契稅申報及房屋稅籍資料之變更，此已據證人吳宜樺證述在卷；而本院依職權向台南市政府稅務局新營分局調閱系爭建物之房屋稅籍資料，系爭房屋之納稅義務人確實於96年8月間由張林雪娥變更為被告，亦此有該局100年5月18日南市稅營房字第1002315783號函檢送之房屋稅籍資料查復表及契稅申報書可憑（見本院卷第65-67頁），核與證人證述情節相符。
⑶雖原告主張，被告與張林雪娥訂定之系爭土地租賃契約
，無法保障被告之債權，及被告既購買了系爭建物事實上處分權，但又未依強制執行法第15條規定提出第三人異議之訴，顯見系爭買賣契約及租賃契約均為日後臨訟編製云云。然查，系爭不動產買賣契約及系爭土地租賃契約確實為訴外人張林雪娥與被告簽訂，形式上為真正並無疑義。被告與張林雪娥在訂立系爭不動產買賣契約之後，發現土地被假扣押，無法移轉所有權，在有眾多債權人向張林雪娥追償之情況下，被告乃轉為購買系爭建物及承租土地，自96年迄今已使用收益系爭不動產達五年之久，債權獲得部分之滿足，此並無不合常情之處；至於被告未於強制執行程序中提起第三人異議之訴，而僅主張得優先購買系爭不動產，雖重複購買系爭建物，但亦達到其最初欲購買系爭系爭不動產之目的，且是否起訴為被告之權利，被告未提起第三人異議之訴，或為避免訟累，或想讓強制執行程序盡快完成，以取得系爭土地之所有權，均有可能，被告辯稱：「因代書說土地沒有過戶，有房子也沒用，等拍賣後再主張優先承買權買回即可。」（見本院卷第39頁背面），亦無不合情理之處，尚難據此認定買賣契約及租賃契約為虛偽。且按民法第87條第1項前段規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，如第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，應負舉證之責。原告主張被告與張林雪娥間之買賣契約、租賃契約為虛偽，應負舉證之責。然原告前開主張均不足以認定被告與張林雪娥通謀而為虛偽意思表示，原告之主張即無可採。
⑷綜上，依據證人吳宜樺之證詞，及被告、張林雪娥就系
爭臺南市東山區北勢寮91-3號建物，於96年8月間繳納契稅、變更房屋稅納稅義務人等情，被告主張系爭1087地號土地之租賃契約書，確實為訴外人張林雪娥與被告在96年7月31日所簽訂，被告方怡仁主張其為系爭1087地號土地之承租人，其租賃期間為96年8月1日起至106年7月31日止，堪可認定。
（二）原告陳柏州是否為系爭1087地號土地毗連耕地之現耕所有權人？經查：
⒈按重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有優先
購買權，農地重劃條例第五條第一項第三款定有明文。本條項之立法目的，乃在擴大農場經營面積，以適應機械耕作之需要。只要符合毗連地所有權人，且係現耕者，並未出租他人或定有三七五租約，亦無與他人設定永佃權或典權之情事，亦無任其荒廢，或作為非農耕之用之情事，自係本條項所指現耕所有權人。倘政府因氣候、用水、經濟等考量，以補助政策達成停灌、休耕之目的，則農民基於公益、配合政府之政策考量而停灌、休耕，自非將耕地任其荒廢，或作為非農耕使用，仍應認定為「現耕」。（最高法院94年度台抗字第317號裁判意旨參照）。
⒉查原告為系爭1087地號土地毗連耕地即同段第1088地號土
地之所有權人，此有土地登記簿謄本、地籍圖謄本各一紙在卷可憑（見本院卷第53、54頁）。而原告自95年起即配合政府農業政策，將其土地休耕，亦有原告提出柳營鄉公所農業課出具之休耕證明書附卷足憑（見本院卷第52頁），揆諸前開最高法院裁判意旨，原告自係本條項所指現耕所有權人。被告辯稱原告非「現耕」云云，即無可採。
（三）依據農地重劃條例第5條之規定，兩造對於系爭不動產，何人有優先購買權？經查：
⒈按「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
出租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。毗連耕地之現耕所有權人。」農地重劃條例第5條定有明文。
⒉依前所述，被告與訴外人張林雪娥於96年7月31日所簽訂
系爭1087地號土地之租賃契約，其租賃期間為96年8月1日起至106年7月31日止，原告為系爭1087地號土地毗連耕地之現耕所有權人，依農地重劃條例第5條之規定，均為有優先購買權之人，惟被告之次序在原告之前。
⒊雖原告主張被告與張林雪娥訂定租賃契約前，系爭土地已遭查封，所以被告應無優先購買權云云。惟查：
⑴「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或
其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」強制執行法第51條第2項定有明文。又「惟查債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力，並非絕對無效。」、「按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第五十一條第二項、第九十八條第一項分別定有明文。所謂『債權人』，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。」最高法院著有85年度台抗字第81號、94年度台上字第1924號裁判足資參照。
⑵查債務人張林雪娥固然在系爭1087地號土地，96年6月
28日假扣押登記及執行法院於96年7月26日至現場指界查封之後，方於96年7月31日與被告簽訂系爭1087地號土地之租賃契約。惟債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，亦僅屬對債權人不生效力之相對無效，尚非絕對無效，原告並非強制執行之債權人，亦非拍定人，自難主張系爭租約係屬有礙執行而為無效。原告此部分之主張亦無理由。
⒋原告又主張，被告未提出無自用農舍證明云云。查本院97
年度執字第62275號強制執行事件，對於系爭建物之拍賣條件，固然有投標人資格應符合無自用農舍之條件，且拍賣之系爭建物應與系爭1087地號土地移轉登記予同一人，此經本院調閱上開強制執行卷宗核閱無訛。惟被告究竟是否符合「無自用農舍」條件，與其是否依農業發展條例第5條第1款之規定，對系爭1087地號土地有優先購買權無涉，該條件應由強制執行機關審查。原告依此而主張被告無系爭土地優先購買權亦無理由。
⒌綜上，被告於系爭1087地號土地，在99年6月30日由第三
人施豐吉以新台幣308萬元拍定時，為系爭土地之承租人，依據農地重劃條例第5條第1款之規定，被告對於系爭1087地號土地有優先購買權；原告無優先購買權，應可認定。
五、綜上所陳，原告訴請確認被告就坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，權利範圍全部，優先購買權不存在，及確認原告就坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，權利範圍全部，優先購買權存在，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
書記官 楊宗倫