臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1569號原 告 洪淑美被 告 置業事業有限公司兼法定代理人 蔡村和共 同訴訟代理人 林國明律師上列當事人間請求確認房屋所有權存在事件，本院於100年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認坐落臺南市○區○○段八九之一二地號土地內，如附圖斜線部分所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，面積一樓合計為三七○平方公尺（北側為一八八平方公尺、南側為一八二平方公尺）、二樓為一八一平方公尺之鋼骨結構建物，為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。此所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張坐落臺南市○區○○段89之12地號土地內如附圖即臺南市東南地政事務所100年3月16日東南地所測字第1000002136號函所附土地複丈成果圖斜線部分所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，面積一樓合計為370平方公尺（北側為188平方公尺、南側為182平方公尺）、二樓為181平方公尺之鋼骨結構建物（下稱系爭建物）為其所有，為被告所否認，是原告所主張系爭建物所有權是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，是依上開說明，原告提起本件確認之訴即有確認利益。又按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號判例參照）。本件被告蔡村和既否認原告為系爭建物之所有權人（見本院卷第131頁），則原告以之為本件確認之訴之被告，並無當事人不適格甚明。是被告以蔡村和僅為被告置業事業有限公司（下稱置業公司）法定代理人，辯稱原告對蔡村和起訴顯無理由云云，自無可採。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於民國98年6月17日與被告置業公司簽訂「空地而起造建物租賃契約」（下稱系爭租約），向置業公司承租坐落臺南市○區○○段89之12、89之27、89之88 地號等3筆土地（下合稱系爭土地）及地上物，租期自98年10月1日起至107年9月30日止共計10年。置業公司已於98年10月1日將系爭3筆土地交予原告，原告並投入約新臺幣300 萬元之資金，於系爭土地中之89之12號土地上，建造系爭建物，欲作為經營咖啡店生意之用。詎系爭建物突遭臺南市政府勒令停工，原告始發現被告置業公司雖經國有財產局同意其使用系爭3筆土地並簽立「國有非公用財產委託經營契約」，惟使用期間僅5年，且國有財產局就上開土地僅提供「申請雜項執照之土地使用同意書」，而非「申請建造執照之土地使用同意書」，始知被告蔡村和前向原告謊稱土地使用期間長達10年，且可興建合法建物經營店面生意，致原告陷於錯誤而與被告置業公司訂立系爭租約，原告已就被告蔡村和上開詐欺犯行提出刑事告訴。惟被告否認系爭建物為原告所有，並宣稱其對系爭建物有處分權限，多次欲強行拆除系爭建物，原告為保護自身財產，爰提起本訴，求為判決：如主文第一項所示。
二、被告則以：依系爭租約第一行：「以上甲、乙雙方當事人茲因乙方需要就下列房屋及土地租賃事宜，協議訂立本租賃契約，約定條件列明如下」、第一條：「租賃標的座落於台南市○區○○段地號89－12內、89－27及89－88土地三筆及地上物『依照都市計畫分區使用，核定合法之建物使用』」之記載，足徵本件租賃標的物係指系爭3筆土地及其地上物在內；又依系爭租約第六條：「本出租標的物訂契約以甲方名義『置業事業有限公司』申請為起造人」、第七條：「租賃期間內，因法定原因，委託機關國有財產局須提前收回『置業事業有限公司』之委託經營權時，因而產生對乙方承租人之損失時，以該租賃物建造時之法定規定造價計算，攤提10年為計算標準。」之記載，並參照上開關於租賃標的物包含建物在內之約定，足認系爭建物之起造人為被告置業公司，置業公司係依照系爭租約之上開約定，而取得系爭建物所有權，縱有未履行契約情事，亦僅屬依系爭租約第七條分十年攤提賠償原告之問題而已。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
(一)系爭3筆土地為國有土地，並由財政部國有財產局任管理機關。被告置業公司於民國98年7月間與國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處訂定本院卷第29至35頁之國有非公用財產委託經營契約，由國有財產局將系爭3筆土地提供被告置業公司使用。
(二)原告與被告置業公司於98年6月17日簽訂本院卷第13至17頁之「空地而起造建物租賃契約」。
(三)系爭建物鋼骨結構建造部分係由原告出資僱工興建。
四、本件兩造爭執要點為：原告是否為系爭建物之所有人？爰分敘本院得心證之理由如下：
(一)按民法第66條第1 項規定，謂不動產者，係指土地及其定著物。又所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續的附著於土地而可達經濟上使用之目的者而言，例如房屋、燈塔、橋樑皆是。再按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年臺上字第1039號判例要旨參照）。故苟有自己出資建築之事實，均能原始取得建築物之所有權。
(二)查系爭建物現況為二層樓（一、二樓間尚有一隔層，與一、二樓均有樓梯相連，形成樓中樓形式），結構可分為南北二部分。其中北側建物現已完成部分為：⑴鋼構之樑柱、屋頂橫樑、二樓地板橫樑（即一樓天花板橫樑），其中鋼構樑柱外均有包覆混凝土；⑵樓中樓及二樓地板均已完成混凝土造地板；⑶一樓已完成部分外側牆壁及中央之承重牆（混凝土造）；⑷一樓樓中樓及二樓間有鋼造樓梯相連；⑸二樓屋頂覆蓋波浪狀金屬層板；⑹二樓部分外牆及隔間牆均已綑綁板模網狀鋼筋，惟尚未灌漿；⑺排水管線均已埋設，並已設置大型電箱及另一臨時用電電箱。北側建物一層樓部分約有半數以上之外牆均尚未施作，亦未裝設任何門窗，二樓部分未有任何牆壁施作完成。另南側部分目前僅有環繞混凝土地基之數根鋼樑豎立（鋼樑均包覆混凝土），樑上架有與北側建物二樓鋼樑相連之斜向橫樑，該斜向橫樑上架有鐵架，惟尚未鋪設屋頂，南側部分建物之混凝土地面上亦均設有排水管路，除最南側部分有一面均一層樓高、三公尺寬之混凝土牆外，四週無任何牆壁等情，業據本院會兩造勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及現場略圖，並有現場照片10紙在卷可稽（見本院卷第100至
106 頁、第109至113頁）。是系爭建物雖尚未完全竣工，然其已完成之屋頂、樑柱、牆面等部分，已足蔽風雨，可達經濟上之使用目的，自屬獨立之不動產甚明。又被告雖辯稱工地所用臨時水電及整地部分為其出資，惟縱其所辯屬實，其所出資之部分亦與系爭建物主體構造無涉；而系爭建物鋼骨結構部分係由原告出資僱工興建，為兩造所不爭執，再參照系爭租約第六條後段已約明：「承租人因建造建築物對第三者所負之工程款，一概由承租人自行負責。」，可見原告確為出資建造系爭建物之人。則依前揭判例要旨，足認原告已因出資建造之事實，原始取得系爭建物之所有權，是原告主張其為系爭建物所有權人，確屬有據。
(三)又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取其中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例、39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查：
1.系爭租約前言部分雖載明：「以上甲（被告置業公司）、乙（原告）雙方當事人茲因乙方需要就下列房屋及土地租賃事宜，協議訂立本租賃契約……」，惟觀系爭租約之名稱「空地而起造建物租賃契約書」，及第六條：「本出租標的物訂契約時為空地，但乙方必需在租賃物地上增建硬體建築物……」等語，足見系爭租約之主要目的，在使原告可於被告置業公司所提供之系爭土地上興建建物，是原告與被告置業公司簽訂系爭租約時，系爭土地上並未有系爭建物存在，至為灼然，是被告置業公司在該租約中所能出租之物當僅為系爭土地，而無法及於不存在之系爭建物。復觀系爭租約第一條：「租賃標的座落於台南市○區○○段地號89－12內、89－27及89－88土地三筆及地上物『依照都市計畫分區使用，核定合法之建物使用』；附地籍圖，劃色線區域內，大約378坪空地。」之記載，除表明租賃物現為空地外，其中之「地上物」既與「依照都市計畫分區使用，核定合法之建物使用」之文字相連，其真意應在敘明承租人嗣後所建造之建物，必須符合都市計畫分區，並經主管機關之核定。尚無法遽以之認定被告置業公司當時之出租物即包括未存在之系爭建物。
2.系爭租約第六條雖約定承租人建造之建物，應以出租人即被告置業公司名義申請為起造人，惟建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247號判決參照）。是此一約定，不能作為兩造約定系爭建物所有權歸屬被告置業公司之證明。
3.又系爭土地為國有土地，管理權責機關則為國有財產局，是倘國有財產局提前收回被告置業公司對系爭土地之經營權，因原告無法依其與置業公司間之租約對國有財產局主張占有系爭土地之權源，則原告將因無法於原先所預定時期內（即系爭租約之租期）繼續使用系爭土地，致其投入於建物及營業之資金無法回收，並因此而受有損害。是系爭租約第七條後段：「註：租賃期間內，因法定原因，委託機關國有財產局須提前收回『置業事業有限公司』之委託經營權時，因而產生對乙方承租人之損失時，以該租賃物建造時之法定規定造價計算，攤提10年為計算標準。」之約定，不過係就上開情況發生時，被告置業公司對原告所負之債務不履行損害賠償金額，預先約定一計算標準，並不能據以認為兩造有系爭建物歸被告置業公司所有之約。況原告與置業公司既以系爭建物造價作為原告所受損害之計算標準，顯然認為原告損失者為系爭建物之價值，如兩造約定系爭建物所有人為置業公司，而非原告，豈有認原告將因此受損之理？是以，被告據此主張置業公司為系爭建物之所有權人，即非有據。
五、綜上所述，原告請求確認系爭建物為其所有，為有理由，應予准許。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦暨證據方法，經本院審酌後，認對判決結果並無影響，爰不再逐一論述，附此說明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 張玉萱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 張晶瑩