臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1581號原 告 池美妙訴訟代理人 涂禎和律師被 告 顏弘志上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○號上土地之同段2143地號建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年十一月十八日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
被告應給付原告新臺幣玖萬捌仟元，及自民國九十九年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟玖佰玖拾玖元，被告負擔新台幣壹萬貳仟元，原告負擔新台幣肆仟玖佰玖拾玖元。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾參萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國98年12月30日以其所有坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上之同段2143建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○○號房屋（以下簡稱系爭房屋）與被告簽訂租賃契約（以下簡稱為系爭租賃契約），約定租賃期間自99年1月15日起至101年1月14日止為期2年，租金每月新臺幣（下同）24,000元，每月15日前繳納，被告並於簽約時給付原告48,000元之押租金。詎料，被告與其家人入住後，租金僅繳至99年7月14日，自同年7月15日起即未再給付原告租金。原告於99年11月8日以臺南地方法院郵局第1713號存證信函催告被告至遲應於同年月15日前繳清所積欠之全部租金，否則即中止系爭租賃契約，然被告於同年月9日收受上開存證信函後，仍未清償積欠之租金，原告乃於同年月16日以臺南地方法院郵局第1750號存證信函通知被告終止系爭租賃契約，並請求被告立即將系爭房屋騰空遷讓交還原告。被告於99年11月17日收受上開存證信函，故系爭租賃契約已經原告合法終止，惟被告仍無權占用系爭房屋至今，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段及第179條請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，及依系爭租賃契約第9條、第3條及第10條第3項約定請求被告給付原告懲罰性違約金、積欠之租金及原告因本件涉訟所支付之律師費用等語，並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告。（二）被告應自99年11月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告72,000元。（三）被告應給付原告98,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告曾於系爭租賃契約中之房地產現況說明書第
8 點保證建築改良物無滲漏水之情形，惟被告於99年2月1日遷入系爭房屋後，於同年月20日即發現系爭房屋浴室及主臥室大量漏水，被告將此情形經通知原告，原告雖曾雇工修理但未修復。被告於99年7月12日以臺南永樂郵局第214號存證信函通知原告於文到5日內確實修繕系爭房屋，否則屆期被告將終止系爭租賃契約，並向原告請求裝潢及搬遷費用等損害賠償，然原告並未理會，被告乃於99年8月4日以臺南永樂郵局第232號存證信函通知原告依系爭租賃契約第7條第1項終止系爭租賃契約，於同年月13日經原告收受，故系爭租賃契約已於99年8月13日由被告終止（被告誤載為99年8月4日），系爭房屋既有瑕疵，通知原告又不為修復，被告自得主張拒付租金，且係原告違約在先，致系爭租賃契約經被告先為終止，原告嗣後自無從終止系爭租賃契約，並請求被告給付相當於租金之不當得利、懲罰性違約金及原告因本件所支付之律師費用，且原告尚需依系爭契約第11條規定賠償被告搬遷費用及裝設冷氣等家電之水電安裝費用等語資為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造就系爭房屋約定每月租金為24,000元。
（二）被告自99年7月15日起迄今均未繳納系爭房屋租金。
（三）被告目前仍占有系爭房屋。
（四）原告於99年11月8 日以臺南地方法院郵局第1713號存證信函（見本院卷第18頁）通知被告限期清償租金，經被告收受。
（五）原告於99年11月16日以臺南地方法院郵局第1750號存證信函（見本院卷第20頁）通知被告終止系爭租賃契約，經被告收受。
（六）原告有收受被告所發臺南永樂郵局第214號及第232號存證信函（見本院卷第37頁及第39頁）。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：（一）兩造何人於何時終止系爭租賃契約？原告可否請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告？（二）若可，原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金？其數額為何？（三）原告得否向被告請求給付積欠之租金及因本件支付之律師費用？茲分述如下：
（一）系爭租賃契約已經原告於99年11月17日終止，被告目前係無權占有系爭房屋，原告自可請求被告將系爭房騰空遷讓返還原告：
１、查原告於98年12月30日與被告簽訂系爭租賃契約，被告並於簽約時給付原告48,000元之擔保金等情，業據原告提出系爭房屋不動產租賃契約書1份（見本院卷第12頁至第16頁）為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。故關於兩造就系爭租賃契約之權利義務及終止事由，應以雙方所簽訂之系爭租賃契約約定為依據，此合先敘明。經查：依據系爭租賃契約第7條第3項 約定：「乙方（即被告，下同）積欠租金達兩個月（含）以上，經甲方（即原告，下同）書面催告限期繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」，而兩造就系爭房屋約定每月租金為24,000元，被告自99年7月15日起迄今均未繳納系爭房屋租金，經原告於99年11月8日以臺南地方法院郵局第1713號存證信函通知被告限期（99年11月15日）前清償租金，嗣於
99 年11月16日以臺南地方法院郵局第1750號存證信函通知被告終止系爭租賃契約，均經被告收受等事實，兩造所不爭執。再上開存證信函，分別於99年11月9日及99年11月17日送達被告乙節，復據原告提出上開存證信函回執2紙（見本院卷第19頁、第21頁）為證，則被告自99年7 月15日起至99年11月14日止總計積欠原告4個月租金，經扣除48,000元之租賃保證金後，已積欠原告租金達2個月，經原告先以存證信函催告被告限期繳納仍不支付，嗣再以存證信函於99年11月17日送達被告通知其終止系爭租賃契約等事實，均堪認定為真實。揆諸首揭說明，原告爰依系爭租賃契約第7條第3項之規定，於99年11月17日終止兩造系爭租賃契約，自屬有據。
２、被告雖抗辯以：系爭房屋有漏水之瑕疵，原告雖曾雇工修理但未修復，被告於99年7月12日通知原告於文到5日修繕系爭房屋，原告並未理會，被告乃於99年8月4日通知原告依系爭租賃契約第7條第1項終止系爭租賃契約，於同年月13日經原告收受，故系爭租賃契約已於99年8月13日由被告終止，原告嗣後自無從終止系爭租賃契約云云。惟前已述及，兩造既簽訂系爭租賃契約，對於雙方權利義務之規範以及終止事由，自應以雙方所簽訂之系爭租賃契約內容為準。而依租賃契約第7條第1項約定：「租賃標的物如有瑕疵，危及乙方（即被告）及其同居人之安全或健康；或租賃標的物於甲方（即原告）持有產權期間，主建築物或附屬建物內曾發生自殺或他殺致死事件，乙方得隨時終止租約，不適用本條第4項約定」，此有租賃契約附卷可查（見本卷第13頁）。故被告抗辯房屋漏水瑕疵而於期前終止系爭租賃契約，應其瑕疵合於第7條第1項「租賃標的物如有瑕疵，危及乙方（即被告）或其同居人之安全及健康」，被告始可隨時終止租約。此項乃有利於被告之事實，依民事訴訟法第277條前段，自應由被告就此項事實負舉證責任。而被告對此舉證方法原先為提出照片、鑑定及向消保官調閱資料等項，惟嗣後撤回鑑定及消保官調閱資料之聲請，僅以照片為證據（見本卷第45頁背面及第86頁背面），惟查：
⑴本院於100年1月28日勘驗系爭房屋，勘驗結果：①樓梯、
1樓電信盒下有黃色水痕（見本卷第57頁照片）；②3樓臥室牆面與浴室連接處有黃色污漬（見本卷第58頁及第59頁照片）；③3樓浴室天花板木板有油漆脫落與發泡的現象（見本卷第60頁照片）；④4樓浴室有滲水及滴水之情形（見本卷第63頁照片）；⑤5樓目前看不出有明顯的水漬（見本卷第65頁照片），此有勘驗筆錄附卷可查（見本院卷第70頁至第73頁）。惟1樓電信盒下之黃色水痕是否為漏水所致？亦或其他原因所造成，單以肉眼及照片並無法確知原因為何。而3樓臥室牆面與浴室連接處之黃色污漬是否為水痕或漏水所致，亦無法單憑肉眼及照片判斷。至於3樓浴室天花板及4樓浴室，因浴室在使用後會有水蒸氣，該處之滲水及滴水痕跡究因系爭房屋本身漏水，或係因被告不當使用而導致，單以照片亦無法遽斷。至於被告陳稱原告自認一節。經查：被告於存證信函所指漏水之處為「系爭房屋3樓浴室及主臥室」，而勘驗現場時，被告亦自認：入住時3樓主臥室及浴室就有漏水，於99年2、3月通知原告修繕後就不再漏水，但之後換浴室漏水（見本卷第71頁）。故被告復以修復前之事實抗辯原告自認，顯有誤解。綜上所述，被告撤回就系爭房屋請求鑑定機關為鑑定之聲請（見本院卷第78頁），且未為其他之主張及舉證，自難僅憑被告片面之詞及照片認定系爭租賃房屋漏水且漏水原因可歸責於房屋本身之瑕疵等情為真實，故被告此部分抗辯並不可採。
⑵再依系爭租賃契約第7條第1項終止契約，尚需證明系爭房
屋漏水之瑕疵，已危及被告及其同居人之安全或健康之事實，就此被告雖主張其妻因系爭房屋漏水而罹患腫瘤及焦慮症云云，惟其仍未舉證證明其妻確實罹患腫瘤與焦慮症，及上開病症與系爭房屋漏水有因果關係等情。且若系爭房屋漏水致使其危害被告及同居人之安全及健康，被告既主張於99年8月間通知原告終止契約，理應速速搬遷他處始為合理，惟被告至今仍拒不搬遷，故其抗辯顯不可採。
３、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767第1項前段分別定有明文。
４、經查：本件原告主張其為系爭房屋之所有人，業據其提出系爭房屋建物登記謄本1份（見本院卷第10頁）為證，堪信為真實；而系爭租賃契約已經出租人即原告於99年11月17日終止之事實，已於前述。被告目前占有系爭房屋，並無證據證明占有出於合法權源，故原告主張被告應將系爭房屋遷讓交付原告，於法有據，應准許之。
５、末被告抗辯因原告交付被告有漏水瑕疵之系爭房屋，經通知原告修繕卻不為修復，以原告違約在先為由終止系爭租賃契約，故原告應依系爭租賃契約第11條約定賠償被告搬遷費用及裝設冷氣等家電之水電安裝費用云云。惟前已述及，被告對於「原告違約在先」之該項有利於己事實並無法舉證以實其說，故其主張因原告違約在先應賠償被告搬遷費及裝設冷氣等水電安裝費用損失自無理由。
（二）被告於99年11月17日系爭租賃契約終止後，自99年11月18日起即無權占有系爭房屋，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利；而被告於系爭租賃契約終止後仍拒絕返還系爭房屋，原告亦得依系爭租賃契約第9 條約定向被告請求違約金，然因其約定之違約金額過高，本院予以酌減至相當之數額：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，觀諸最高法院61年台上字第1695號判例甚明，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益則為社會通常之觀念。
２、查系爭租賃契約於99年11月17日已經由原告終止，被告目前無權占有系爭房屋之事實，前已敘明。則被告目前之占有自屬無法律上原因而受有相當於租金之不當得利。而系爭房屋每月租金為24,000元，則原告依每月24,000元之價額請求被告自99年11月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元，揆諸上開說明，核屬有據。被告雖抗辯系爭房屋相當於租金不當得利之價額，應以土地法第97條第1項規定之標準計算云云。惟系爭房屋既約定每月24,000元之租金，故其無權占有，自受有相當於每月租金24,000元不當得利價額之計算，不應以土地法第97條第1項規定計算，故被告上開抗辯，並不足採。
３、次按系爭租賃契約第9 條約定：「乙方於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方應按日加課租金2倍之懲罰性違約金予甲方。」又系爭租賃契約所謂租賃關係消滅，包括契約終止在內。觀諸系爭租賃契約第4條第2項約定甚明。而查被告在系爭租賃契約經原告於99年11月17日終止後，被告迄今未返還系爭房屋與原告，則原告依上開約定，請求被告自99年11月18日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金，難謂無據。
４、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。本院審酌被告屬於經濟上之弱勢，原告為經濟上之強勢，而被告若如期返還系爭房屋，原告可受之利益為使用系爭房屋或將系爭房屋再予出租之利益，則原告無法如期取回系爭房屋所受之損害，客觀上應與租金之價額相當。參酌被告尚需賠償原告每月24,000元相當於租金之不當得利，故系爭租賃契約所約定按日加課租金2倍之懲罰性違約金，顯屬過高。本院爰依上開規定，認酌減為被告應自99年11月18日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元（即按日加課租金3分之2之懲罰性違約金），始為合理。
５、綜此，原告請求被告自99年11月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利及違約金共40,000元（即24,000元+16,000元=40,000元），應有理由。原告逾此範圍之請求，顯屬過高，應駁回之。
（三）原告得向被告請求積欠之租金48,000元及因被告違約致原告起訴涉訟之律師費用50,000元：
１、按系爭租賃契約第3 條約定：「租金（含稅）為每月新臺幣（下同）貳萬肆仟元整，每月15日前繳納，每次應繳壹個月份。」而兩造租金給付之約定，係於每期開始前繳納，此觀系爭租賃契約第1條及租金、租賃擔保金收款明細欄甚明。又第4條第2項約定：「租賃關係消滅（包括終止、解除、撤銷、無效等，以下同），…積欠租金…等欠費，甲方得於租賃擔保金中扣抵…。」
２、查被告自99年7 月15日起未繳納系爭房屋租金，而至目前仍占有系爭房屋，為被告所自認；又兩造系爭租賃契約之法律關係於99年11月17日經原告終止，前已敘明；再原告自承曾收受被告租賃擔保金48,000元，又有系爭租賃契約之租金、擔保金收款明細欄中原告之簽收（見本院卷第16頁）為證，則依上開約定，原告將被告應給付自99年7月
15 日起至99年11月14日止，共計4個月之租金96,000元，扣除48,000元之租賃擔保金後，向被告請求給付積欠之租金48,000元，自屬有據。
３、末按系爭租賃契約第10條第3 項約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願賠償甲方所有損害。甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」
４、查本件訴訟係因被告拒付租金，經原告終止系爭租賃契約後，又不返還系爭房屋與原告，方經原告提起，而被告又無法舉證證明原告有交付漏水系爭房屋之違約情事，均於前述，可知本件確係因被告違約導致原告涉訟；再原告就本件訴訟支付50,000元之律師費之事實，復據其提出原告訴訟代理人律師費用收據1 紙（見本院卷第20頁）為證，堪認屬實，則原告依上開約定請求被告給付律師費用50,000元，亦屬有據，應准許之。
五、綜上所述，原告違約積欠租金，經原告限期催告並終止系爭租賃契約後，自不得無權占有系爭房屋。從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條、系爭租賃契約第9條、第3條及第10條第3 項約定請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；被告應自99年11月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告40,000元。又被告應給付原告98,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
民事第二庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 13 日
書記官 劉紀君