臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1688號原 告 謝美惠訴訟代理人 蔡朝宗被 告 御品佳園社區管理委員會法定代理人 鄭志鈞訴訟代理人 李高明上當事人間請求確認會議決議不存在事件，經本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1項、第2項定有明文。又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態類似，基於相同之法律理由，公寓大廈區分所有權人會議之決議，自得類推適用民法關於社團總會決議之效力。又決議之瑕疵與法律行為之瑕疵相近，有不成立、無效、得撤銷等態樣，所謂決議不成立，係指自決議之成立過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有決議之召開或有決議之成立之情形而言，例如根本未召集會議或無決議之事實，而在議事錄為虛構之開會或決議之紀錄。因必須先有符合成立要件之決議存在，始有探究決議是否有效或得撤銷事由之必要。我國公司法上及民法上雖僅就決議之無效及撤銷有所規定，惟當事人間如就決議是否成立有爭執，以決議不成立為理由，提起決議不成立之訴，應非法所不許。最高法院92年度台上字第1174號判決意旨參照。經查，本件原告以御品佳園社區89年4月29日第一次區分所有權人會議非由有召集權人召集，則該次會議之決議內容有關通過規約（含管理費收費標準、管理及運用、共用部分修繕費用之負擔比例等）、選任管理委員成立管理委員會等事項之任何討論及表決即屬無效，核上揭決議內容，均已涉及管理委員與區分所有權人間之委任關係是否存在？及管理委員會對全體住戶之管理費請求權是否存在，是上揭決議是否成立，係屬法律關係成立與否之重要事實，並非召集程序違法或決議內容違背法令，故與民法第56條總會決議得撤銷或無效之規定不符，原告亦無從藉由上開法條提起撤銷本件決議或確認本件決議無效之訴訟，以定紛爭。本院認依原告所述之情形，確無提起他訴以茲救濟之可能。再就前揭決議是否成立一節，被告辯稱該第一次區分所有權人會議有完整的會議記錄，及區分所有權人簽到紀錄，所以第一次會議是成立的等語，足認兩造就前揭大會決議是否成立存有爭議，需藉由本件訴訟加以確認，以解決原告在法律上地位不安定之爭執。準此，原告訴請確認上揭決議不存在，應認有確認利益，而得提起本件訴訟。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告不曾購買公寓大廈的房子，所買產品應只是單純透天，
原購買房屋的買賣合約書及售屋DM中沒有提到所謂「公設、持分、公寓大廈管理條例、社區管理規約、區分所有權人、管理費、理和公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱理和管理公司）」等字眼，但有「獨立門禁保全，戶戶贈送專業保全一年」的字眼，但購買後，單純透天的產品，變成了公寓大廈，因為佳園建設股份有限公司（下稱佳園建設公司）無法履行『一年免費保全』的合約約定，卻無故冒出與本社區無關的理和管理公司跑來社區，勾結幾個既得利益者，藉著不法取得的個人資料發出開會通知，並以贈送紀念品為誘餌，對住戶於89年4月29日召開有形式無實質的會議並偽造會議記錄，部份並於事後取得簽名及偽造原告簽名，用以在建商違法推案下，矇蔽客戶依法應知法規、依法應於購屋時簽立的「住戶規約草約」，並向主管機關臺南市政府報備，取得公寓大廈報備資格。理和管理公司不曾在房屋買賣合約書中出現過，和本社區也毫無關係，亦非召集權人（第25、28條），其進駐本社區，開始收費迄今，然購屋人的「獨立門禁保全，戶戶贈送專業保全一年」徹底被剝奪殆盡。參照最高法院28年上字第1911號有判例意旨及內政部94年8月31日台內營字第0940008892號函、內政部營建署公寓大廈管理Q&A彙編第183項問答之內容，佳園建設公司無一遵守，所推產品非公寓大廈，當初確無繳交公庫及由公庫匯款給管委會的證明，約有新臺幣（下同）1,700,000元。本社區無任何依第57條現場點交的公共設施及會同主管機關簽名的資料，原告購買時未曾簽訂社區管理規約草約（第56條）。社區完全沒公設，之所以成為區分所有權人，係因中央走道被建商偷偷地依持分登記到各住戶。
㈡依公寓大廈管理條例第30條規定，顯見通知是召集人當然的
責任。公寓大廈區分所有權人會議，第一次會議應按該條例第28條規定由起造人召集，此為強制規定，乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而設，行為如有牴觸該項規定者，依據民法第71條規定，應屬違反強制禁止規定而無效，而區分所有權人為社區之意思決定機關，其未經合法召集而開會，即非屬合法成立之機關，不能為社區為意思決定而為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其會議所為決定，要屬自始、當然無效而不存在，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒。參照最高法院92年度台上字第1947號判決要旨，即便管理委員會也並非是有召集權者。更何況當時被告並未成立，也就是說根本不存在。再依內政部營建署公寓大廈管理Q&A彙編第20項問答可知，被告所推稱委託，甚至由不存在的實體所委託，純屬無稽謊言。本案御品佳園社區起造人為佳園建設公司，代表人為翁川配，理和管理公司完全沒權利通知召集，況其取得客戶資料已屬不法。本案被告於95年度消簡上字第1號96年1月17日民事答辯狀內容，御品佳園社區第一次召開區分所有權人會議，實為無召集權的理和管理公司所召集，並不合法。另由96年度南小字第306號，96年5月1日筆錄中所載被告前法定代理人的說詞再度證明，起造人並沒有在89年4月12日通知各個區分所有權人召集第一次區分所有權人會議的事實。又鄭淙文既非住戶亦非佳園建設公司的經理，當時佳園建設公司的業務部經理是童長傑，理和管理公司黃泰欽也非住戶，該二人無參加會議資格，無權召集主導會議，其趁住戶未全部搬入、對公寓大廈管理條例法規等完全無知的情況下，主導撰寫會議記錄，縱有會議記錄及簽名，但並不代表那是合法的。爾後的第二次區分所有權人會議通知及第三次區分所有權人會議通知，只見理和管理公司名義，而沒有任何有召集權人的名義。我國法規對起造人應辦理事項有完整規定，然在本案起造人，顯然在一開始即以不法方式售屋，在召集會議及之前應有配套作法，全付闕如，參照最高法院92年度台上字第2517號判決意旨，理和管理公司趁隙不法取得客戶資料發送開會通知召集第一次區分所有權人會議，自屬違法無效。
㈢並聲明求為判決：請求確認御品佳園社區第一次區分所有權人會議決議不存在。
二、被告則以：㈠御品佳園社區第一次區分所有權人會議有完整的會議記錄，
及區分所有權人簽到紀錄，所以第一次會議是成立的。原告與佳園建設公司發生的買賣糾紛應該是與佳園建設公司去處理法律問題，而不是由被告管委會來處理。第一次區分所有權人會議是由起造人佳園建設的經理鄭淙文擔任主席也是主持人，應該是佳園建設公司委託理和公司代為發文給住戶，區分所有權人會議時，主席鄭淙文建議區分所有權人找理和公司擔任社區的社區管理維護公司，也有告知區分所有權人仍有權利可以更換管理公司，由住戶決定，所以以後的住戶大會，住戶都有權利可以提出管理公司是否可以更換。第一次區分所有權人的會議有會議記錄及簽名都是存在且正確，所以第一次區分所有權人會議應該是存在的等語，資為抗辯。
㈡並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張依公寓大廈管理條例規定，御品佳園社區第一
次區分所有權人會議應由起造人即佳園建設公司召集，且為被告所不爭執，應堪信為真實。原告雖主張第一次區分所有權人會議為無召集權的理和管理公司所召集，並不合法，會議通知單上未載召集人為何人，起造人佳園建設公司並沒有在89年4月12日通知各區分所有權人召集第一次區分所有權人會議，又該次會議主持人鄭淙文既非住戶亦非佳園建設公司的經理，當時佳園建設公司的業務部經理是童長傑，該次會議記錄即理和管理公司黃泰欽也非住戶，該二人無參加會議資格，無權召集主導會議，其主導撰寫會議記錄，縱有會議記錄及簽名，但不代表為合法的等語，固據其提出中華民國郵政交寄大宗限時掛號函件執據、御品佳園區分所有權人大會會議通知、佳園建設公司的業務部經理童長傑名片等件影本為證（見本院卷第22、23、167頁），惟為被告否認，並以前揭情辭置辯，本件經本院整理並經兩造協議簡化爭點為：第一次區分所有權人會議是否由有召集權人召集？㈡經查，審之被告前法定代理人李高明到庭陳稱：「…我的兩
間房子就是跟當天會議的主持人鄭淙文接洽購買的，賣方是佳園建設公司，鄭淙文是佳園建設公司的經理。」、「（是否知道第一次區分所有權人會議的召集人為何人？）都是由鄭淙文出面召開會議，他是代表佳園建設公司出來。他是該建設公司駐在該社區的樣品屋的銷售經理，負責對外銷售房屋。」等語，及被告法定代理人到庭陳稱：「我也是跟鄭淙文接洽的買房子，至於其他住戶有無跟他買我就不知道。因為建設公司董事長不會親自出來銷售，所以我們都是跟鄭淙文接洽，買賣契約書的賣方則都是佳園建設公司。」等語（見本院卷第91頁背面），並佐以被告提出鄭淙文於88年6月1日至90年1月15日期間於佳園建設公司之勞工保險被保險人投保資料表明細，及本院依職權調取兩造不爭執之臺南市政府工務局100年1月19日南市工使一字第10000485070號函檢附御品佳園社區區分所有權人第一次會議會議記錄所載「主持人：佳園建設鄭淙文」（見本院卷第219、220頁、第90、
37 、61、62頁），足認被告所稱89年4月當時鄭淙文係佳園建設公司經理，並代表起造人佳園建設公司召開本件區分所有權人第一次會議會議一節，應非子虛。原告陳稱鄭淙文非佳園建設公司的經理等語，惟此為其片面之詞，尚難憑採。原告另主張其所提出之中華民國郵政交寄大宗限時掛號函件執據上之寄件人是理和管理公司、理和管理公司黃泰欽非住戶無參加會議資格云云，惟佳園建設公司非不得委任理和管理公司或以之為使用人，而為會議召集通知之寄送及會議記錄等技術性事務之處理，則原告徒以會議召集通知係由理和管理公司交寄及理和管理公司員工黃泰欽擔任會議紀錄人員，指稱理和管理公司為召集人並主導撰寫會議記錄，故該會議不存在、決議不合法云云，不免誤會。況原告雖又稱會議通知單上未載召集人為何人等語，惟由上開會議通知上所載「聯絡電話銷售中心：0000000」，與原告提出之佳園建設公司於聯合報上售屋廣告所載銷售電話「00-0000000」（見本院卷第23、15 1、158頁）相符，亦足徵召集人即為起造人佳園建設公司，被告上開所辯，洵堪採信。
四、依上所述，御品佳園社區公寓大廈之起造人佳園建設公司已依公寓大廈管理條例相關規定，於89年4月29日召開御品佳園社區第一次區分所有權人會議，堪以認定，而原告並未舉證該次會議係由無召集權之理和管理公司所召集，則該次會議之召集難謂有原告主張之召集人無召集權而致該次會議不成立之情形。準此，原告主張本件區分所有權人第一次會議召集人非起造人佳園建設公司，該會議因召集人無召集權致該次會議不存在等語，為無可採。從而，原告請求確認89年4月29日召開之區分所有權人第一次區分所有權人會議決議不存在，即屬無據，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 高俊珊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
書記官 蔡雅惠