臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第203號原 告 甲○○
乙○○丙○○被 告 己○○
戊○○庚○○上二人共同訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國99年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文；且「耕地三七五減租條例16條第2項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。」，最高法院46年台上字第57號判例要旨可資參照。
查兩造間台南縣仁德字第4091號私有耕地租約（下稱系爭租約），其中坐落台南縣○○鄉○○段○○○號既因承租即被告己○○於98年2月9日仁德鄉公所勘查現場時自認未自任耕作，該耕地租約依法無效，則同一租賃契約內之坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號及中洲段31地號耕地之租賃，依上開規定，亦應無效，由原告收回之。然台南縣政府耕地租佃委員會調處結果，卻僅認被告己○○承租○○○鄉○○段329地號耕地租約無效，而被告庚○○及戊○○承租之中洲段31地號耕地租約繼續有效，於法有違，爰訴請確認上開二耕地之租約均無效；並聲明：確認耕地三七五租約仁德字第4091號租約全部無效。
二、被告均稱台南縣○○鄉○○段○○○○號及中洲段31地號耕地，均由承租人自任耕作中，並無違法情事；被告己○○並以且租約一部無效全部無效應指整筆土地中之一部而非指個別土地，否則顯失公平並違反比例原則等語置辯；並均聲明：
駁回原告之訴。
三、經查：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經台南縣仁德鄉公所耕地租佃委員會調解、台南縣政府耕地租佃委員會調處，兩造均聲明不服調處，經台南縣政府耕地租佃委員會移送本院審理，有台南縣政府99年2月1日府地籍字第0990028460號函暨租佃爭議調處程序筆錄、原卷影本在卷可稽，原告提起本訴，參照前揭說明，程序尚無不合，合先敘明。
（二）兩造間系爭租約內原有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號（出租人甲○○、丙○○，承租人己○○）、中洲段31地號（出租人甲○○、乙○○，承租人庚○○、戊○○）、二橋段47地號（出租人甲○○、翁文星，承租人己○○、庚○○、戊○○）三筆耕地之租賃，嗣原告甲○○、翁文星於98年2月17日以系爭租約內二橋段47地號有轉租違約情事，向台南縣仁德鄉公所申請系爭租約中二橋段47地號租賃之變更，經仁德鄉公所通知承租人三人於20日內提出書面意見，因承租人未表示意見，且經仁德鄉公所實地勘查確有未任自耕之情事，逕依台灣省耕地租約登記辦法第2條規定，將二橋段47地號耕地租約變更登記而失其效力，有台南縣政府99年7月9日府地籍字第0990163137號、98年3月25日府地籍字第0980067685號函、系爭租約、變更登記申請書、仁德鄉公所98年3月23日所民字第980004953號、98年2月25日所民字第980002588號函在卷可按，足徵系爭租約中二橋段47地號耕地租約，業因原告甲○○、翁文星之申請變更而無效。
（三）系爭租約固記載坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號、中洲段31地號，及二橋段47地號三筆耕地之租賃；惟查該三筆耕地其所有人有別，中港墘段329地號耕地為原告甲○○、丙○○共有；中洲段31地號耕地所有人為原告甲○○、乙○○，二橋段47地號耕地之共有人則為原告甲○○、翁文星，有該三筆耕地土地登記謄本在卷可按，且該三筆耕地之出租人各為該耕地共有人全體，而其承租人如前所述，亦各有所異，亦有系爭租約附卷可按，是該三筆耕地之租賃雖記載於同一系爭租約內，因其承租人與出租人各有不同，即租賃契約當事人不同，則按契約之成立應以當事人互相表示意思一致（民法第153條第1項），以及稱租賃者，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第421條第1項），自難認該三筆耕地租約為同一契約。又「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項固定有明文；且「耕地三七五減租條例16條第2項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。」，亦有最高法院46年台上字第57號判例要旨可資參照，然上開所謂全部租約無效應指同一契約而言，此觀最高法院66年台上字第761號判例要旨「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效。」即明。系爭租約所載三筆耕地租賃契約既非同一當事人間之同一耕地之同一租賃契約，自無耕地三七五減租條例16條第2項規定適用之餘地。從而原告以系爭租約內二橋段47地號耕地違法無效，主張中港墘段329地號及中洲段31地號之租賃契約併為無效，則屬無據，所為確認系爭租約全部無效之請求，顯無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 99 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 魏玉英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 16 日
書記官 蔡曉卿