臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第446號原 告 乙○○訴訟代理人 王叡齡律師被 告 超盛房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 湯寶凝律師上列當事人間請求確認債權不存在事件，經本院於民國99年5月
11 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告服務報酬債權逾新台幣貳拾萬元不存在。
訴訟費用新台幣捌仟參佰柒拾元，由被告負擔新台幣貳仟壹佰元，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原請求：⒈確認被告對原告服務報酬債權超過新台幣（下同）768,000元不存在。⒉訴訟費用由被告負擔。嗣於民國99年5月11日言詞辯論期日時，將訴之聲明變更為：⒈確認被告對原告服務報酬債權超過200,000元不存在。⒉訴訟費用由被告負擔（見本院卷第35頁背面）。上開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，被告對於原告之變更，亦表示同意（見本院卷第35頁背面），與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，即原告因法律關係之存在與否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者即屬之。查本件原告主張其委託被告出售「台南市○○區○○路一段175號32號房屋及其坐落土地」（以下簡稱系爭房地），並訂有買賣價金履約保證書，約定出售系爭房地之買賣價金應存入保證人安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信公司）之履保專戶，而就應付之仲介服務費用則依被告之通知撥付。因兩造就給付仲介服務費之數額生有爭議，致原告無法向保證人安信公司領取買賣價金扣除服務費之結餘款項；且安信公司將因被告之通知，而將逾兩造約定數額之768,000元支付被告，作為居間之報酬。因之，原告得向保證人領取買賣價金扣除服務費之結餘款項若干，即陷於不確定之狀態，而此種不確定狀態之存在，足使原告私法上之法律上地位，產生不安之危險，此不安之危險，原告得以確認判決除去之。是原告提起本件確認之訴，即有確認利益，應堪認定。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告原擁有台南市○○區○○路一段175號32號房屋及其所坐落土地各一筆，嗣後欲將系爭房地出售，遂委託被告代為出售。原告於民國98年11月23日與被告簽妥專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約書），兩造約定原告委託銷售之價格為2,280萬元，被告得請求之服務報酬則為實際成交價之百分之四；嗣後於同一天，兩造復就上開銷售價格及服務費另為變更之約定（以下簡稱第一次變更約定），即銷售價格更改為2,050萬元，上述金額不包含仲介服務費，即原告可以實拿2,050萬元，服務費非為實際成交金額百分之四，其餘條件則未變更，後被告告知原告因價格因素無法銷售，故兩造於99年1月26日再就銷售價格為變更（以下簡稱第二次變更約定），銷售價格變更為1,900萬元，其餘條件則未變更。兩造於第二次銷售價格為變更之約定後，被告即告知原告有找到買家欲購買，後原告即與第三人蕭舟萍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，買賣金額為1,920萬元，並向第三人安信公司就買賣價金部分申請履約保證，將買賣價金匯入履約專戶，以做為各項支出之款項，結餘則匯給原告，而於扣除房屋稅出款、原房貸及其他各項費用後，結餘款項為1,367,716元，詎料原告與第三人蕭舟萍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書後，被告向原告主張其服務費用為實際成交價格1,920萬元之百分之四，即服務費用為768,000元。惟兩造就服務費用於第一次變更契約時即已約定，原告可以實拿委託之銷售價格，服務費非為實際成交金額百分之四，故原告不同意被告之銷售服務費用為768,000元，而被告就上開服務費用768,000元向第三人安信公司請求給付，致使原告無法向安信公司請求全部剩餘之結餘款項，故原告先向安信公司發函告知在原、被告就服務費之爭議解決前，不得給付所謂之服務費用給被告。而被告亦另寄發存證信函給原告，告知系爭服務費用為768,000元。
（二）按依據兩造所簽訂之委託銷售契約書，及二次之委託銷售／出租契約內容變更同意書，兩造於第一次契約內容變更時即已約定服務費用非為實際成交價格之百分之四，而於第二次契約內容變更時並未再更改此部分之約定，第二次僅變更委託銷售價格，是被告得請求之服務費用非為實際成交價格之百分之四即768,000元；而服務報酬應以買賣成交價1,920萬元扣除委託售價1,900萬元，亦即20萬元為是。因此，被告對原告之服務費債權應為20萬元，並非768,000元。綜上所述，被告對原告並之服務費債權逾20萬元應不存在，惟因被告之錯誤主張，致使原告無法向第三人安信公司領取剩餘之結餘款項，為此提起本訴，判決如訴之聲明，以利原告向第三人安信公司請求系爭房地買賣之剩餘價金。
（三）爰聲明：⒈確認被告對原告服務報酬債權超過新台幣200,000元不存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告起訴主張依據兩造所簽訂之委託銷售契約書，及二次之委託銷售／出租內容變更同意書，兩造於第一次契約內容變更時即已約定服務費用非為實際成交價格之百分之四，而於第二次契約內容變更時並未再更改此部分之約定，是被告對原告並無768,000元之服務費債權存在云云。
（二）惟兩造於98年11月23日簽訂不動產專任委託銷售契約書，由原告將其坐落台南市○○區○○段997-34、997-9及954-30地號之應有部分土地暨其上建物即門牌號碼為台南市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋委託被告居間仲介銷售，並約定服務報酬為實際成交價之百分之四，後雙方於98年11月23日簽立委託銷售／出租內容變更同意書，將委託售價調整為2,050萬元，並約定上述金額不包含仲介服務費。嗣後，雙方又於99年1月26日再行簽立變更同意書，將委託售價調整為1,900萬元。後經被告竭力尋求買方並覓得買方即訴外人蕭舟萍，原告於99年2月3日於蕭舟萍所簽立之買賣議價委託書上簽認出售，並於同年2月5日與蕭舟萍簽訂不動產買賣契約書，實際成交總價為1,920萬元。
按依系爭契約第5條第1款約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」則原告就上開房地既已完成仲介義務，被告自應負有依約給付報酬之義務，雖兩造於98年11月23日簽立之變更同意書上，曾特別約定委託售價並不包含仲介服務費，但於第二次之變更同意書上，雙方則僅就委託售價為變更之約定，關於仲介服務費並未另為約定則關於該部份自應回歸適用契約本約之約定，即系爭契約書之約定乃屬當然。則被告自得爭契約書之約定向原告請求實際成交價格百分之四，即768,000元之服務費用。綜上所述，原告起訴主張被告對原告就超過20萬元之服務費債權不存在，顯無理由。
（三）爰聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：本件原告主張其為售出系爭房地，乃於98年11月23日與被告簽訂專任委託銷售契約書，委託銷售價格為2,280萬元，服務報酬則以實際成交價之百分之四計算；嗣98年11月23日簽訂變更同意書，將委託售價變更為2,050萬元，且委託售價不包含仲介服務費；復於99年1月26日第二次變更委託售價為1,900萬元；系爭房地售予第三人蕭舟萍1,920萬元；買賣價金扣除各項支出，結餘款項尚有1,367,716元置於安信公司履約專戶等情，業據其提出專任委託買賣契約書、98年11月23日委託銷售／出租內容變更同意書、99年1月26日委託銷售／出租內容變更同意書、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書、專戶資金及利息結算明細表（賣方）、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單等件（均影本）為憑，被告對此亦不爭執，自堪信為真實。又原告主張系爭服務報酬應以買賣成交價超過委託售價1,900萬元之金額計算，惟為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯。故本件兩造所爭執者，應在於：兩造約定之服務報酬究竟應依「其數額為實際成交價之百分之四」抑或「銷售價格不包含仲介服務費」計算？經查：
（一）按雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋（最高法院49年台上第303號判例意旨參照）。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）。
（二）兩造就銷售系爭房地之權利義務，依系爭契約書所載，訂有14條條文以供兩造履行，嗣兩造基於實際考慮與必要，同意將委託售價2,280萬元調降為2,050萬元。至於服務報酬，依系爭契約書第五條原規定：「買賣成交者，受託人（即被告）得向委託人（即原告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」，則變更為「上述金額（即委託售價）不包含仲介服務費」。系爭第一次變更約定所記載「上述金額不包含仲介服務費」等文字，其涵義並不明確，原告就上開文字於本院審理時自承：「原契約銷售金額2,280萬元，此部分是包含仲介費，原告要給付4％的銷售佣金給被告，契約變更後原告要實拿2,050萬，此部分不再扣除仲介費，被告的仲介佣金是賣超過2,050萬的部分才有取得佣金的權利」（見本院卷第35頁）。被告對原告上開契約內容之解釋，亦表示同意（見本院卷第35頁背面）。足見，兩造於98年11月23日就系爭契約為第一次變更約定，僅就「委託售價」、「仲介服務費」兩個契約內容加以變更，其餘履約條件並未變更，仍應有效存在而拘束兩造。而兩造既中途變更立約內容，自應從其變更以為解釋。亦即，除「委託售價」、「仲介服務費」應依98年11月23日委託銷售／出租內容變更同意書變更外，其餘履約條件仍應依系爭契約書履行。
（三）此後，兩造於99年1月26日復就系爭契約為第二次變更約定，且僅就「委託售價」而為變更，而不再論及仲介服務費，則基於上開變更同意書之同一解釋方法，系爭契約書之約定履行條件，自99 年1月26日兩造簽訂委託銷售／出租內容變更同意書變更後，應僅就「委託售價」加以變更，其餘履約條件則應依98年11月23日委託銷售／出租內容變更同意書變更後之條件履行。從而，被告辯稱於第二次之變更同意書上，雙方則僅就委託售價為變更之約定，關於仲介服務費並未另為約定，則關於該部份自應回歸適用系爭契約書之約定云云，自屬無據，難以採信。況兩造就「仲介服務費」倘另有變更之意，自應再行於99年1月26日委託銷售／出租內容變更同意書上記載變更之意旨。準此，原告主張被告所得請求之服務報酬，應以買賣成交價1,920萬元扣除委託售價1,900萬元，亦即其數額應為20萬元，堪予認定。
四、綜上所述，原告起訴請求確認被告對原告之服務報酬債權逾200,000元不存在為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用由敗訴之當事人負擔，又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。本件訴訟，經原告支出裁判費8,370元，原告減縮部分之裁判費應由原告自行負擔，本件訴訟費用額應確定為8,370元。爰於主文中諭知兩造各自應負擔之訴訟費用額。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
書記官 楊宗倫