臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第537號原 告 謝國安
謝中進謝福春共 同訴訟代理人 黃厚誠律師被 告 林秀桃
陳怡圜共 同訴訟代理人 蔡文斌律師複 代理 人 黃慕容律師訴訟代理人 王建強律師
王盛鐸律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國100年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林秀桃應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖Ｂ部分所示面積四九點六七平方公尺之建物拆除，並將土地交還原告。
被告陳怡圜應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖Ａ部分所示面積六四點一四平方公尺之建物拆除，並將土地交還原告。
前二項履行期間均為肆個月。
訴訟費用由被告林秀桃、陳怡圜各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬伍仟元為被告林秀姚供擔保後，得假執行。但被告林秀桃以新臺幣柒拾玖萬肆仟柒佰貳拾元原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬伍仟元為被告陳怡圜供擔保後，得假執行。但被告陳怡圜以新臺幣壹佰零貳萬陸仟貳佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（民國79年9月19日重測前之地號為溪心寮段937之3地號，下稱系爭土地）為原告3人共有，被告林秀桃為同段1521地號土地及系爭土地上之同段建號2076建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○街○○巷○號，下稱系爭2076號建物）之所有權人，被告陳怡圜則為坐落同段1587之16地號土地及系爭土地上2077建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○街○○巷○○號，下稱系爭2077號建物）。系爭2076、2077號建物分別無權占用系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分（面積49.67平方公尺）、Ａ部分（面積64.14平方公尺），經原告請求後，仍拒絕返還土地。原告爰本於所有權人之地位，依民法767條之規定提起本訴，請求被告拆除占用系爭土地之建物並返還土地。
(二)對被告抗辯之陳述：原告3人之被繼承人即訴外人謝登清於67年12月30日間與國惠開發企業股份有限公司（下稱國惠公司）於67年12月30日簽訂本院卷第89頁之合建契約（下稱系爭合建契約），約定由謝登清提供系爭土地予國惠公司施工興建房屋，並約定完工後謝登清可取得4棟房屋。嗣國惠公司因資金短缺而無力完成興建，又於74年4 月遭經濟部撤銷公司登記，系爭合建契約顯已屬給付不能，謝登清亦未分得房屋，其繼承人即原告3人遂依法以公示送達對國惠公司之清算人為解除系爭合建契約之意思表示，則國惠公司或未經地主同意而自行占用系爭土地續建房屋之人，均已無占用系爭土地之法律上權源。被告2人未經同意而自行占用系爭土地續建房屋居住使用迄今，甚至出租收取租金多年，迭經原告請求返還或價購土地，卻始終不願正面回應，僅願以低於土地公告地價之價格購買占用之土地。又被告未支付使用土地之代價，原告始終未能獲得補償，且需繳納系爭土地之地價稅，是原告請求被告拆屋還地，並無違誠信原則，更無權利濫用情事。又經登記之不動產，並無罹於時效之問題。再者，系爭土地本係由原告之被繼承人謝登清依系爭合建契約提供予國惠公司興建房屋，雙方既就系爭土地之利用有所約定，當無越界建築規定之適用。
(三)並聲明：
1.同主文第一、二項所示
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：
(一)被告所有之2076、2077號建物原為訴外人國惠公司興建之「勞工新城」社區，系爭土地之原地主即原告3人之被繼承人謝登清，前與建商國惠公司簽立合建契約，並於68年6月14日書立切結書，同意國惠公司於系爭土地上興建房屋、配置之道路願無條件供公眾使用通行，應已預見國惠公司會將房屋及基地出售予善意第三人。被告林秀桃及被告陳怡圜之前手（非直接前手）陳文貴係於69年5月22日在臺南市總工會見證下，分別與國惠公司簽立房屋委建合約書與代購土地委託書，並分別以558,320元購買「勞工新城」B棟473號、A棟122號房地，其購買之標的包括土地及地上建物，且於70年9月曾代國惠公司分別繳交土地增值稅，並由謝登清簽立收據。嗣因因國惠公司倒閉，林秀桃、陳文貴於80年9月2日才藉由自救組織臺南市勞工新城服務處協助取得房屋產權，房屋及土地價金均已繳清。而上開房屋均經核發建造執照及使用執照，自已具備建築法第30條所規定之土地權利證明文件，足證被告林秀桃及陳怡圜之前手購買房屋當時，確實有使用土地之權利，為有權占有系爭土地。
(二)原告雖因國惠公司雖無法履行系爭合建契約而解除合建契約，惟解約後應回復原狀之義務人為國惠公司而非被告，原告應向國惠公司請求債務不履行之損害賠償，其要求無辜之購屋者拆屋還地，有違誠信原則。況國惠公司於70年間停工後，謝登清本得行使契約解除權、聲請假處分，禁止他人在系爭土地上繼續興建房屋，卻捨此不為，於28年後始解除契約；又系爭建物若予以拆除，對國家社會及被告二人之經濟損失重大，而原告收回之土地，依相關建築法規，卻無法再作任何使用，顯然違反權利社會化之基本內涵，有權利濫用之情形。再者，原告主張之拆屋還地請求權已罹於15年時效；退步而言，系爭二棟建物交屋後，林秀桃與陳怡圜之前手均未曾擴建，且鄰地所有人未即時異議，仍有民法第796條越界建築之適用。
(四)並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，准供擔保免予假執行。
三、本件兩造不爭執事項及所爭執之點如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭土地為原告3人共有。訴外人謝登清為原告3人之父，原告係於84年3月13 日自謝登清處繼承取得系爭土地，並於87年9月19日以分割繼承為原因辦理所有權移轉登記。
2.系爭2076號建物為被告林秀桃所有，該建物占用系爭土地之位置及面積如附圖編號Ｂ部分所示；系爭2077號建物為被告陳怡圜所有，該建物占用系爭土地之位置及面積如附圖編號Ａ部分所示。
3.謝登清於67年12月30日，與訴外人國惠公司訂立本院卷第89頁之系爭合建契約，約定由謝登清提供系爭土地供國惠公司興建房屋，以換取國惠公司興建之Ｂ型住宅4戶。謝登清並簽署如本院卷第164至165頁之土地使用權同意書供國惠公司申請建造執照之用。
4.原告3人業於99年3月19日以公示送達方式向國惠公司為解除系爭合建契約之意思表示。
5.被告林秀桃於67年5 月23日與國惠公司訂立本院卷第35至45頁之房屋委建合約書及代購土地委託書，以558,320 元購買「勞工新城」B棟473號房地；訴外人陳文貴於67年5月22日與國惠公司訂立本院卷第51至61頁之房屋委建合約書及代購土地委託書，以558,320元購買「勞工新城」A棟
122 號房地。上開二人分別為系爭2076、2077號建物之第一次所有權登記之所有人，被告陳怡圜嗣後輾轉取得2077號建物所有權。
6.被告林秀桃、訴外人陳文貴就其所承購之房地於民國70年
9 月19日分別代國惠公司繳納土地增值稅，並由謝登清開立本院卷第49、63頁之收據。
7.被告與原告（含原告之被繼承人謝登清）間並無就系爭土地簽署任何契約。
(二)爭執要點：
1.被告就系爭土地有無占有之合法權源？
2.原告請求被告拆屋還地，是否罹於消滅時效？
3.原告請求被告拆屋還地，被告以民法第796條規定為抗辯，有無理由？
4.原告請求被告拆屋還地，有無權利濫用之情事？有無違反誠信原則？
四、爰依上開爭執要點，分述本院得心證之理由如下：
(一)被告就系爭土地有無占用之合法權源？
1.按地主提供土地與建商合建房屋，通常係以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無權占有（最高法院93年度台上字577號判決意旨參照）。
2.本件被告主張其就系爭土地有占有之合法權源，無非以原告之被繼承人前簽立切結書、土地使用同意書等文件，同意國惠公司於系爭土地上興建系爭2076、2077號等建物，及被告或其前手係與國惠公司簽立房屋委建合約書與代購土地委託書，因而取得系爭建物等情，為其依據。惟查，原告之被繼承人謝登清與訴外人國惠公司間之系爭合建契約，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成房屋之興建，並約定房屋落成後，謝登清可取得其中4棟房屋，作為其提供土地之對價，此有合約書1紙在卷可稽（見本院卷第89頁）。是以，如國惠公司完成建物之興建，並履行系爭合建契約所定使謝登清取得4棟建物之義務，即可依約自謝登清處取得系爭土地之處分權，並將連同建物一併移轉登記予其他購屋者，其他購屋者亦可因此取得所購建物坐落基地之所有權，無需再由謝登清同意其占用。從而，謝登清所簽署之土地使用權同意書，係為取得所分配之合建建物及其基地所有權之利益，而於國惠公司興建合建建物至完成後將建物出售、處分予他人之期間，同意國惠公司得享有無償使用土地以興建建物之權利，並非概括同意國惠公司建築之建物嗣後仍得無償使用系爭土地。又謝登清所出具之土地使用權同意書，僅有債之效力，其同意國惠公司使用系爭土地建屋，係為履行與國惠公司間所訂合建契約之義務，其效力並不當然及於事後取得合建建物之被告，依前開說明，被告如未再取得使用系爭土地之合法權利，自難謂非無權占有。又被告林秀桃及被告陳怡圜之前手陳文貴固與國惠公司簽立房屋委建合約書與代購土地委託書，惟此不過為委託國惠公司建屋及代為向地主購買房屋基地之用，其契約效力存於林秀桃、陳文貴及國惠公司之間，尚不足以作為占有系爭土地之正當權源。被告復未舉證證明其具占有系爭土地之其他權源，是被告前開主張，均非可採。
(二)原告之請求權是否罹於消滅時效？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。且已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，均無民法第125條消滅時效規定之適用。蓋若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。且所有權人既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，占有人又不能依取得時效取得所有權，倘認所有權人得因消滅時效喪失回復請求權，將永久負擔義務，顯失情法之平，復難免發生權利上名實不符之現象，真正所有人將無法確實支配其所有物，而難貫徹物上請求權規定之意旨（司法院大法官解釋釋字第107號、第164號之解釋文及解釋理由參照）。系爭土地業經所有權第一次登記，有原告提出之土地謄本在卷可憑，原告依據民法第767條規定提起本件訴訟，被告抗辯原告之請求權已罹於15年時效，揆諸上開說明，並無可採。
(三)被告以民法第796條規定為抗辯有無理由？按民法第796條係就土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即時提出異議之法律上之效果所為之規定，土地相鄰關係之範疇，並非就鄰地所有人因契約或其他法律關係，提供土地供建築房屋之用為規定；本件既係原告之被繼承人謝登清基於其與國惠公司所簽定之合建契約，而提供土地供國惠公司建築房屋，即與民法796條所稱「越界建築」之情形有別，而無該條規定之適用。是被告此一抗辯，亦非有據。
(四)原告請求被告拆屋還地，有無違反誠信原則？有無權利濫用之情事？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例意旨參照）。而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。
2.查原告為系爭土地之所有權人，而被告占有系爭土地並無正當權源，已如前述，則被原告本於所有權之作用，請求被告拆屋還地，自係權利之正當行使；拆除系爭2棟建物雖將損及被告之所有權，然系爭2棟建物於68年間取得建造執照，80年間取得使用執照，此有本院向臺南市政府調取之68年6月18日南工造外字第12453至12458號建造執照申請書、及被告提出之使用執照（見本院卷第46頁）可憑，已使用相當之時間，衡諸常情，隨著時間經過，建物之價值將因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反，是經比較衡量後，被告因拆除系爭2棟建物所受之損失，與原告完整處分、運用系爭土地所得之利益相較，尚無顯然失衡之情事。況且系爭2棟建物占用系爭土地已相當時日，其利用系爭土地之經濟價值已足彌補系爭2棟建物遭拆除之損失，自難認原告行使權利有何以損害被告為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情形。另被告辯稱原告多年未行使權利，縱然屬實，亦僅屬消極未行使權利而已，尚難謂被原告已有放棄權利之意，且被告亦未能提出其他事證，證明有何足以使其正當信任原告已不欲行使權利之特別情事，自難僅因原告久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。從而，被告所為關於權利濫用、違反誠信原則之抗辯，即難憑採。
五、綜上所述，本件被告對系爭土地並無占有之合法權源，復無足以拒絕原告行使權利之情事，從而原告本於物上請求權，請求被告林秀桃、陳怡圜分別將其所占用系爭土地上如附圖Ｂ部分所示面積49.67平方公尺、Ａ部分所示面積64.14平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告，自屬有據，應予准許。惟按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第396條第1項定有明文。查被告所有之系爭2棟房屋現均出租他人，業據被告於本院履勘現場時陳明（見本院卷第135頁），則被告處理現有租賃關係應需相當時間，而拆屋還地亦非立時可就，且原告對系爭土地之使用並無即時之規劃，本院審酌上情，認有酌定履行期間之必要，為兼顧原告之利益，爰酌定被告拆屋還地部分之履行期間均為4個月。
六、兩造各別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均不足影響判決之結果，爰不另贅述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項後段、第396條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 伍逸康法 官 張玉萱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 3 日
書記官 張晶瑩