臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第562號原 告 乙○○訴訟代理人 陳文彬律師被 告 甲○○上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號土地，權利範圍全部，優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張其係本院98年度執字第19942號強制執行事件，乙標編號2之坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）拍定人，詎被告竟聲明其就系爭土地有優先承買權，然被告係於假扣押查封後，始與執行債務人吳蕭碧雲就系爭土地簽訂租賃契約，該租賃契約既係簽訂於假扣押執行後，且有礙不動產之強制執行，對於原告不生效力，被告應無優先承買權等情，惟為被告所否認。因此被告就系爭土地是否有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號，面積433平方公尺應有部分全部之土地原為吳蕭碧雲所有。嗣後因債權人華南商業銀行等聲請強制執行，經鈞院98年執字第19942號給付借款強制執行事件，列為標別乙，並由原告買受拍定在案。經查，固然被告曾與吳蕭碧雲就上開土地簽訂租期自民國92年3月1日至93年3月1日止之租約，並於鈞院93年執字第31200號案件中提出租約予鈞院，惟鈞院當時即於拍賣公告上明載「地號816上地上有一鐵皮造一層廠房（門牌號碼：台南縣光華路155號）由債務人出租予第三人甲○○經營「嘉興汽車板金、烤漆」營業，租期自92年3月1日至93年3月1日止，有租約影本附卷，上開建物依台南縣稅捐稽徵處之稅籍資料為第三人甲○○所有，且上開建物不在拍賣範圍內，惟上開租地契約，係於假扣押查封後所為，對債權人及拍定人不生效力…」。按強制執行法第51條第2項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」且依同法第一百十三條規定，對不動產之強制執行亦準用之。而所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院94年度台上字第1924號裁判意旨參照）。類此案例，臺灣高等法院亦曾召開座談會加以討論，討論意見及審查意見亦均認承租人無優先承買權，司法院民事廳研究意見則認為「倘債權人如未於拍定前後主張租賃對其不生效力，丙於土地拍定時，依耕地三七五減租條例第十五條規定，仍主張優先承受權。」因此，被告雖於假扣押查封後與債務人簽訂租約，惟該租約之簽立發生於假扣押執行後，且有礙於不動產之強制執行，對於原告不生效力，原告並已於拍定後向鈞院執行處表明，被告並無優先承買權，並經鈞院限期原告於文到10日內提起確認優先承買權不存在之訴，是被告與吳蕭碧雲就訟爭拍賣標的所訂立之租約，對於原告不生效力。被告自無優先承買權存在。
（二）又依據被告於執行中所提出之租賃契約書所載，被告所承租之土地係新興段（長安段）空地三分之一，然訟爭土地並非「新興段」，重測前亦係「客庄內段」，是就訟爭土地之三分之一，被告究是否曾有租賃契約存在，更有疑問，原告予以否認。
（三）又倘上開租約係指訟爭土地，被告於土地拍定時亦已非承租人，無土地法第104條所規定之優先購買權：
⒈按訟爭土地自90年2月13日即遭債權人辦理假扣押查封登
記，而由訟爭土地由被告於強制執行中所提出之租約可以見出，被告與蕭碧雲土地之租期為定期契約，契約書第二條並明載：「租賃期限經雙方洽訂為壹年零個月即自民國92年3月1日至93年3月1日為止」，依此，上開租期為92年3月1日至93年3月1日止之租約顯係於假扣押查封後，始締結租約。因此，不管92年3月1日以前，被告是否曾與原所有權人簽立租賃契約，因之前之租約，已因期限屆滿而消滅，被告於租賃後查封後，租期屆滿時，又與土地原所有權人簽立新租約，該租約之締結顯即屬礙執行效果之行為「會有妨礙購買人之意願，亦影響購買之價格等」，依強制執行法第51條第2項規定對於債權人不生效力。
⒉至於被告配偶證稱：「簽約是五年，但每年給租金四萬元
，就同時再重訂一次書面，舊的契約有些找不到了。」顯非事實，蓋，若是租期係5年，租金均未改變，均係壹年4萬元，每年僅需要寫收據即可？何以需要每年再重新簽約，實令人不解？而被告不曾提出五年租期之租約為證，所提出之租約，卻明載租期為壹年，顯見被告及其配偶所言不實。至於租賃契約書第二條後面雖有「88年3月至93 年3月」文字，姑先不論該文字，被告係在提出於執行處前，方填寫或者於締約時即存在，惟該文字亦僅係在表達訟爭土地被告最早係從88年3月開始承租，並非係只該租約之租期。
⒊又93年3月1日以後，被告是否還有給付租金之事實，未見
被告提出任何原所有權人蕭碧雲有收受租金之證明，原告否認被告於93年3月1日以後有給付租金之事實，此部分應由被告舉證以實其說。再按，最高法院55年台上字第1523號：「系爭房屋既經執行法院查封，依查封所具之應及於查封物孳息之效力，自查封之日起原所有人自無權再繼續收取查封後之租金。承租人明知訟爭房屋已被查封，而猶於租期屆滿後續付租金，自不生任何法律上之效力。又租期既已屆滿，其租賃關係自應因租期屆滿而消滅。」是倘被告有支付租金之事實，租賃關係亦已因租期屆滿而消滅。
（四）爰聲明：⒈確認被告對於臺灣臺南地方法院98年執字第19942號給付
借款強制執行事件標別乙，所拍賣坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號，面積433平方公尺應有部分全部之土地，優先承買權不存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）按土地法第104條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」係專就租用基地建築房屋之當事人間而規定，亦即承租人於出租人之基地出賣時有優先權，否則不得援用本條規定主張優先權，司法院於36年以院解字第3762號詳為解釋。本件被告自88年間即承租坐落台南縣○○鎮○○段○○○號土地，並經出租人同意自行建屋。故依上開規定自有優先購買權。
（二）原告於99年1月26日經法院以拍賣方式標得98年度執字第19942號、標別乙，其拍賣公告上載明編號2（即本件訴訟標的）土地上之鐵皮屋為被告本人租地搭建，拍定後不影響原有法律關係，何以原告提出之物證為94年6月23日流標之拍賣公告，以此內容主張不生效力，實非適法。
（三）原告所提司法院民事廳研究意見係以「耕地」三七五減租條例之討論意見藉以聲請排除優先權，與本件為「建地」不同，執行法院仍應予以審酌。
（四）爰聲明：⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：本件原告主張其係系爭土地之拍定人，雖被告聲明就系爭土地有優先承買權，然原告否認被告與債務人吳蕭碧雲間有租賃契約存在；縱使有租賃契約存在，被告也是於假扣押查封後，始與執行債務人吳蕭碧雲就系爭土地簽訂租賃契約，該租賃契約既係簽訂於假扣押執行後，且有礙不動產之強制執行，對於原告不生效力，被告應無優先承買權等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）本件被告主張其與債務人吳蕭碧雲間有租賃契約存在，業經證人即被告之配偶胡淑琴到庭證稱：「（問：被告是否在系爭土地上蓋鐵皮屋？為何？）是的，我們要做工廠，契約是88年3月1日訂的，我們是租地建屋，房子是租完再建的。（問：有做稅籍登記嗎？）當初沒有，地主說1/3的土地隨便我們建。國稅局是之後有發房屋稅繳的單據給我們，門牌也是我們申請的，蓋完房子就申請了。（問：租賃契約至何時？）簽約是五年，但每年給租金四萬元，就同時再重訂一次書面，舊的契約有些找不到了。（問：最近一次簽約是何時？）要拍賣的時候，我們變成每月交付租金，後來就沒打契約了，也沒說期間多久，因為不知道何時要拍賣。（問：每月租金交至何時？）地主吳蕭碧雲往生後，不知道誰要來收，所以就沒交了。每月租金3300。（問：房子88年興建後，是否再增建？）沒有，88年蓋好後到現在是原始的。…（問：繳交租金以何方式？）都是現金，但我從88年開始電費都是以農會的帳號扣繳的。…（問：自何時開始沒有訂書面契約？）從93年以後就沒訂。」、「（提示本院93執31200號強制執行卷宗所附被告與蕭碧雲訂立之租賃契約書，問：有何意見？）這是我們簽的。…為何會記載新興段我也不清楚，資料都是出租人寫的。括號寫長安段也是地主寫的，上面寫88年3月到93年3月也是地主寫的，因我們一開始就簽五年，每年付租金時就會重新再寫一份租約。（問：該契約書後還有再訂契約書嗎？）這份契約期滿後，沒有再簽訂書面契約，每月蕭碧雲向我收3300元租金。（問：該3300元收到何時？）到她過世。她過世後就不知道誰要收了。」等語在卷（見本院卷第19頁、第40頁），並核與本院依職權調閱93年度執字第31200號強制執行卷宗所附被告與蕭碧雲訂立之租賃契約書內容大致相符。雖原告否認上開租賃契約書之真正，然查：
⒈按「私文書應由舉證人證其真正。」民事訴訟法第357條本文定有明文。
⒉上開系爭土地租賃契約為真正已由證人胡淑琴到庭證述在
卷，雖原告否認該契約書之真正，然該契約書係由本院93年度執字第31200號強制執行事件債權人華南商業銀行股份有限公司（以下簡稱華南銀行）為查報系爭土地之使用現況，而於93年10月8日提出於法院附卷，嗣後本院製作拍賣公告訂定拍賣條件時，均依上開租賃契約書之記載，於備註欄記載：「地號816土地上有一鐵皮造一層廠房（門牌號碼：台南縣○○鎮○○路○○○號），由債務人出租予第三人甲○○經營『嘉興汽車板金、烤漆』營業，租其自九十二年三月一日起至九十三年三月一日止，有租約影本附卷，上開建物依台南縣稅捐稽徵處稅籍資料為第三人甲○○所有，…」等語，並將拍賣通知送達予債務人即吳蕭碧雲、及第三人甲○○收受，此經本院調閱上開卷宗核閱無誤。
⒊查該租賃契約書因時日久遠，且出租人吳蕭碧雲已死亡，
無從知悉係由吳蕭碧雲或被告交由債權人華南銀行提出於執行法院，但不論是當時之債權人華南銀行，或債務人吳蕭碧雲，或台南縣○○鎮○○路○○○號建物之所有權人甲○○，於收受拍賣通知後，對該拍賣公告之記載均無意見，足證該契約書確實為真正，否則被告在系爭土地上有建物，必影響土地拍賣之價格，租賃契約若非真實，土地所有權人吳蕭碧雲斷無置之不理之可能。
⒋雖原告主張，該租賃契約上記載租賃使用範為新興段，又
另稱長安段，及租期載明明一年，但又記載自88年3月起至93年3月，顯有不實之處云云。然上開租賃契約上之記載，均為出租人吳蕭碧雲填寫，此已據證人胡淑琴到庭證述明確，而租賃契約上雖亦記載「新興段」，但新興段究竟是系爭土地之舊稱或別名，亦或僅是誤載，雖無可考，但既已另記載為正確地段「長安段」，且債權人華南銀行，或出租人吳蕭碧雲或承租人甲○○，均以之為系爭土地之租賃契約，難認僅誤寫為「新興段」，即足認該契約書為虛偽。再查，被告與出租人吳蕭碧雲就系爭土地之租約期間為五年，每年租金四萬元，自88年至93年止，每年繳納租金時，地主吳蕭碧雲均重新書寫契約，此亦據證人胡淑琴到庭證述在卷（見本院卷第40頁背面），核與上開租賃契約書記載相符，這是出租人吳蕭碧雲與承租人間特別之書面立約方式，但既未違反任何強制或禁止規定，難認有何虛偽之處。是上開租賃契約書確實為真正，應可認定。原告主張被告與債務人吳碧雲間就系爭土地未訂定租賃契約云云，為無可採。
（二）惟按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第五十一條第二項、第九十八條第一項分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院94年度台上字第1924號判決參照）。再強制執行法第五十一條第二項所謂「其他有礙執行效果之行為」，對債權人不生效力」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是（最高法院71年度台上字第3636號判決參照）。又按不動產實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依聲請排除之，強制執行法第一百十三條準用第五十一條第二項、第三項規定甚明。此項規定依強制執行法第一百三十六條規定，於假扣押之執行準用之（最高法院82年度台上字第2088號判決可資參照）。
（三）系爭土地原係訴外人吳建穎、吳建志、吳蕭碧雲所共有，其應有部分各為三分之一。吳建穎、吳蕭碧雲、吳建志因借款屆期未清償，經債權人華南銀行先於90年2月20日聲請本院以90年度執全字第451號假扣押執行查封系爭土地上吳建穎、吳蕭碧雲之應有部分；復於93年9月13日聲請本院以93年度執字第31200號強制執行事件查封系爭土地上吳建志之應有部分；該93年度執字第31200號強制執行事件，業經特別拍賣，視為撤回，不再進行拍賣，假扣押執行並未撤銷。嗣後華南銀行於98年3月20日聲請本院以98年度執字第19942號執行事件繼續執行系爭土地，原告於99年1月26日，於本院民事執行處參加系爭土地之拍賣並得標。嗣被告以其為系爭土地之承租人為由，於99 年2月5日向本院執行處聲明願優先承買系爭土地等情，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取上開執行卷宗查明，自堪信為真實。又查被告在系爭土地上有門牌號碼台南縣○○鎮○○路○○○號，未保存登記之一層樓鐵皮建物，作為修車廠，商號名為「嘉興汽車板金烤漆」，業經本院會同兩造及台南縣白白河地政事務所測量員至現場勘測鐵皮屋使用現況屬實，並製有勘驗測量筆錄、及台南縣白河地政事務所99年7月8日所測字第0990004073號函檢送之複丈成果圖在卷足稽（見本院卷第29-31頁）。另該鐵皮建物納稅義務人為被告甲○○，並自93年12月起課徵房屋稅等情，亦有台南縣稅務局99年6月9日南縣稅房字第09900030987號函檢送之房屋稅籍資料查復表、99年7月23 日南縣稅房字第099000408 09號函各一件，在卷可按（見本院卷第
27、38頁）。
（四）查系爭土地經執行債權人華南銀行聲請執行法院執行假扣押予以查封以後，執行債務人即不得輕易出租與第三人。倘其出租確有礙於執行效果，執行法院亦得依聲請或依職權排除之。是執行債務人對於經假扣押之不動產之出租，即受相當之限制。被告就其向執行債務人吳蕭碧雲承租系爭土地乙節，租賃期間自88年3月1日起至93年3月1日止已如前述，惟系爭土地於90年2月20日業經本院以90年度執全字第451號執行假扣押予以查封，迄至系爭土地由原告競標購得，均未啟封。而被告就系爭土地係在93年3月1日止，租賃契約屆滿後，縱使被告仍繼續使用收益租賃物，而出租人吳蕭碧雲亦不即為反對之意思表示，仍繼續收取租金，然債務人吳蕭碧雲所為出租行為既對債權人不生效力，則依首揭最高法院諸判決之說明，吳蕭碧雲與被告自93年3月2日起就系爭土地所為之不定期限租賃契約，對於拍定人即原告自不生效力，亦即原告得主張，被告對其所競標買得之系爭土地之租賃權對其無效。
（五）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。又本條項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年度台上字第945號判例可資參照。是以基地承租人身分，主張優先承買權者，必以與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先承買權。本件被告對系爭土地之租賃關係，既不得對抗原告，已如前述，則被告主張依土地法第104條規定，其對系爭土地有優先購買權，即非有據。
四、綜上所述，原告起訴請求確認被告就坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號，權利範圍全部之土地，優先購買權不存在，為有理由，應予准許、
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 2 日
民事第二庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 2 日
書記官 楊宗倫