臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第66號原 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○上二人共同訴訟代理人 彭冀湘律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將臺南縣永康市○○○路五一六、五一八號房屋遷讓交還原告。
被告乙○○、丙○○應自民國九十九年一月二十三日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟肆佰玖拾參元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時請求：㈠被告應將台南縣永康市○○○路516、518號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告；㈡被告應自民國99年1月1日起至交還前項房屋之日止按月給付原告賠償金新臺幣（下同）150,000元，嗣於99年4月6日具狀將第2項聲明減縮為：被告應自99年1月1日起至交還前項房屋之日止按月給付賠償金100,000元。經核原告所為上開變更屬於減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠營業用之系爭房屋為原告所有，被告乙○○於98年9月17日
以被告丙○○為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自98年10月1日至99年9月30日止，每月租金100,000元，應於每月1日前給付，被告乙○○並交付保證金300,000元予原告。詎被告乙○○自98年11月1日起即未再給付租金，原告先於98年11月4日以永康大橋郵局第519號存證信函向被告限期催繳房租，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會申請調解均不成立，迄至99年1月7日止，原告屢向被告催討，均未獲置理，原告乃於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函通知被告終止系爭租約，被告自應將系爭房屋遷讓交還原告，並按月賠償100,000元。
㈡聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓交還原告。
⒉被告應自99年1月1日起至交還前項房屋之日止按月給付原告100,000元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈租用營業場所者通常有一部分可以供居住使用，且租約記
載「營業用」也是被告自己寫的，才讓原告簽名蓋章，被告向原告承租時，一再向原告說明在新市的傢俱店不能作營業用開立發票，所以要原告趕快租給他。
⒉土地三百多坪不可能都是作住家使用，當時原告聲請許可
時都是作為營業使用，之前也作過眼鏡行、汽車零件工廠使用，這些都可以從縣政府資料查詢得出。亦即以前全部房屋都是營業用，但是因為營業用的房屋稅太貴，後來才將部分改為住家用。
⒊依據系爭租約第6條第1款，承租人欠繳租金時，出租人得終止租約並沒收保證金。
⒋兩造簽訂之系爭租約租金與原告與訴外人陳東旭簽訂之租
約租金都一樣是每月100,000元，且當時原告與訴外人陳東旭約定從97年8月1日起租金調為每月120,000元，另約定自99年8月1日起租金調為每月130,000元，若依照調整後之租約租金還比與被告之租約租金為高。
⒌當時訴外人陳東旭搭建未保存登記建物，當時原告有同意
少拿兩個半月的租金讓訴外人陳東旭搭建，所以該未保存登記建物也應該歸屬原告所有。
三、被告則以下列情詞置辯，並請求駁回原告之訴：㈠系爭房屋原由訴外人陳東旭向原告承租，然因訴外人陳東旭
積欠被告乙○○320餘萬元，訴外人陳東旭遂於98年9月15日將系爭房屋內之物品及所增建之未保存登記建物所有權，轉讓予被告乙○○。原告嗣於98年9月17日與被告續簽系爭租約，而被告發現系爭房屋與附近房屋相較，租金顯然過高，且未將訴外人陳東旭增建之部分扣除。
㈡系爭房屋主要係供住家使用，訴外人陳東旭所增建之未保存
登記建物始為營業場所，依最高法院43年台上字第392號判例，仍有土地法第97、99條之適用。又依土地法第97條至第99條規定，因系爭租約所約定保證金即租押金過高，被告遂於98年10月26日以信函通知原告，以超收之押租金抵扣租金，故被告並非未支付租金予原告。依房屋稅單，系爭房屋有一部分是作住家使用，至少這部分有土地法的適用。
㈢城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限；以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部；前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等；前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。土地法第97條至第99條分別定有明文。兩造約定系爭租約之租金為每月100,000元，另有押租金300,000元，均已超過土地法規定之計算方式。依系爭房屋98年房屋稅繳款書所載，台南縣永康市○○○路○○○號房屋之價值為492,900元、518號房屋之價值為1,355,200元，合計共1,848,100元。而依土地登記謄本記載，台南縣永康市○○段○○○○○○○○○○號土地申報總價為707,268.32元（計算式：1,628.0元/平方公尺×434.44平方公尺＝707,268.32元）、永康市○○段0166-0O00地號土地申報總價為682,911.09元（計算式：1,6
21.0元/平方公尺×421.29平方公尺＝682,911.09元），合計總價為1,390,179.4元。土地與房屋之總值為3,238,279.4元。依土地法第97條規定，系爭房屋租金應為26,986元（計算式：3,238,279.4×10/100÷12＝26,986），另代為扣繳房屋租賃所得2,699元（計算式：26,986×1/10＝2,699）。
㈣而原告超收之押租金部分，依土地法第98條、第99條規定，
押租金仍應計算利息，且超收部分可抵付房租。計算方式如下：
⒈押租金為375,713元，利息為3,131元。
⒉以上押租金超收部分及利息，抵付98年11月份房租後，尚餘354,557元，利息2,954元。
⒊357,511元再抵付98年12月份房租後，尚餘336,000元。
⒋336,000元再抵付99年l月份房租後，尚餘314,310元。
⒌314,310元再抵付99年2月份房租後，尚餘292,439元。
⒍292,439元再抵付99年3月份房租後，尚餘270,386元。
⒎270,386元再抵付99年4月份房租後，尚餘248,149元·
⒏248,149元再抵付99年5月份房租後，尚餘225,727元。
⒐225,727元再抵付99年6月份房租後，尚餘203,118元。
⒑203,118元再抵付99年7月份房租後，尚餘180,321元。
⒒180,321元再抵付99年8月份房租後，尚餘157,334元。
⒓157,334元再抵付99年9月份房租後，尚餘134,155元·
⒔134,155元再抵付99年10月份房租後，尚餘110,783元。
⒕110,783元再抵付99年11月份房租後，尚餘87,221元。
⒖87,221元再抵付99年12月份房租。
⒗87,221元減去法定押租金53,972元（26,986×2＝53,972）後，100年l月份之房租為14,797元。
⒘100年2月份起，每月租金為23,837元（24,287－押租金利息450元＝23,837元)。
㈤原告因超收押租金，被告乙○○主張以押租金抵付房租，即
98年11月份起至99年12月份止，無須再支付租金予原告，100年1月份則再支付14,347元予原告，100年2月份起至租約到期止，每月支付23,837元予原告。因此，原告起訴主張被告欠繳租金終止租約，並請求被告遷讓房屋，非有理由。
四、得心證之理由：㈠原告起訴主張營業用之系爭房屋為其所有，被告乙○○於98
年9月17日以被告丙○○為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租約，約定租期自98年10月1日至99年9月30日止，每月租金100,000元，應於每月1日前給付，被告乙○○並交付保證金300,000元予原告。詎被告乙○○自98年11月1日起即未再給付租金，原告先於98年11月4日以永康大橋郵局第519號存證信函向被告限期催繳房租，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會申請調解均不成立，迄至99年1月7日止，原告屢向被告催討，均未獲置理，原告乃於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函通知被告終止系爭租約等語，業據提出房屋租賃契約書、郵局存證信函影本等件為證，並為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡至原告主張系爭租約業已合法終止，被告應將系爭房屋遷讓交還原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421條、第440條、第455條第1項前段分別定有明文。次按乙方（即被告）違反約定方法使用房（店）屋，致損害甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方賠償損失，若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金。系爭租約第6條第1項亦定有明文。
⒉被告固不爭執其自98年11月1日起即未再給付租金，惟辯
稱系爭租約之租金、押租金均已違反土地法第97條至第99條之強制規定，且押租金應計算利息，而超收之押租金得抵付房租，即98年11月起至99年12月止，無須再支付租金予原告，原告無權終止系爭租約等語，然查：
⑴按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為
防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）；又按供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租（最高法院95年度台上字第1907號判決可資參照）。
⑵次查，依系爭租約第4條第1項載明「本房（店）屋係供
營業之用」等語，堪認被告乙○○租用系爭房屋乃係作為營業使用，依上開最高法院之見解，系爭房屋既係營業用房屋，自無土地法第97條至第99條之適用。
⑶至被告辯稱系爭房屋主要係供住家使用，訴外人陳東旭
所增建之未保存登記建物始為營業場所等語，惟查，依被告之主張，訴外人陳東旭所增建未保存登記建物之權利業已讓與被告乙○○（按：該增建未保存登記建物之權利誰屬，非本件爭點，不在本件判決範圍內），若系爭房屋僅作為住家使用，則何須於系爭租約第4條第1項載明「本房（店）屋係供營業之用」等語，被告此部分辯詞，已難採憑，且系爭租約之承租範圍乃記載：台南縣永康市○○○路516、518號，並未將增建之未保存登記建物排除，而被告既同時承租「原來保存登記部分建物」與「增建部分建物」，並將之合併使用於經營燈具事業，自堪認系爭房屋包括該未保存登記建物全部均作為營業使用，是被告此部分之辯詞，要無可採。
⑷被告另辯稱依房屋稅單，系爭房屋有一部分是作住家使
用，至少這部分有土地法的適用等語，惟查，房屋稅之課徵僅係國家稅務行政之作用，故房屋稅繳款書記載「營業用」、「住家用」等文字僅在契約當事人無特別約定時，始資為認定房屋用途之參考，然系爭租約第4條第1項既已特別約明「本房（店）屋係供營業之用」等語，自應依兩造之上開約定來認定系爭房屋之用途為營業用，且被告乙○○實際上亦將系爭房屋作為營業使用，即使系爭房屋並非全部係對外作為公眾得隨時進出之場所，然營業用之處所本有部分不對外開放之處所，例如：辦公室、餐廳、浴廁或經營者及員工宿舍，此等處所雖未對外開放，惟均係經營事業之一部分，無法與該經營之事業分離，因此，依上開最高法院之見解，本院認系爭租約應本諸契約自由之原則，即應認被告簽訂系爭租約時既已同意以每月租金100,000元承租，且將系爭房屋作為營業使用，被告自不得復主張系爭房屋部分是作住家使用，至少這部分有土地法的適用，是被告此部分之辯詞，亦無可採。
⑸從而，被告抗辯系爭租約之租金、押租金均已違反土地
法第97條至第99條之強制規定，且押租金應計算利息，而超收之押租金得抵付房租，即98年11月份起至99年12月份止，無須再支付租金予原告，原告無權終止系爭租約等語，應無可採。
⒊再查，被告自98年11月1日後即未給付租金予原告等情，
業經認定如上，依民法第440條之規定，原告自得於被告乙○○遲付租金總額達2個月後終止契約，又原告已於98年11月4日以永康大橋郵局第519號存證信函定期催告被告付清租金，復於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函終止系爭租約，被告亦自陳其已於99年1月22日收到原告寄發終止系爭租約之存證信函（見本院卷第31頁），是系爭租約業於99年1月22日發生終止效力，即堪以認定，從而，原告自得依民法第455條之規定請求被告乙○○遷讓交還系爭房屋予原告。
⒋依上所述，原告主張系爭租約業已經其合法終止，被告乙
○○應將系爭房屋遷讓交還原告部分，為有理由，應予准許；惟被告丙○○僅係連帶保證人，並未實際占用系爭房屋，自無權將系爭房屋遷讓交還原告，因此，原告於本事件一併請求被告丙○○亦將系爭房屋遷讓交還原告部分，則屬無據，應予駁回。
㈢原告另主張被告乙○○、丙○○應自99年1月1日起至交還系
爭房屋之日止按月給付原告100,000元等語，亦為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒉系爭租約於99年1月22日已因原告行使終止權而終止，業
經認定如上，是被告乙○○自99年1月23日起繼續占用系爭房屋即屬無權占用，則被告乙○○自99年1月23日起繼續占用系爭房屋為無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，本院審酌被告乙○○承租系爭房屋租金為每月100,000元，以此可認被告乙○○於系爭租約終止後乃受有每月100,000元之不當得利。又被告丙○○為系爭租約之連帶保證人，自應與被告乙○○負連帶給付之責。
⒊因此，原告請求被告乙○○、丙○○自99年1月23日起至
被告乙○○返還系爭房屋之日止，按月給付原告賠償金100,000元，為有理由，應予准許。至原告請求被告自99年1月1日起至同年1月22日止，按月給付原告賠償金100,000元部分，則因99年1月1日起至同年1月22日止此段期間系爭租約尚未終止，原告自無權就該段時期請求相當於租金之不當得利，是原告此部分請求尚乏依據，為無理由，應予駁回。
㈣綜上所述，原告請求被告乙○○應將系爭房屋遷讓交還原告
，以及被告乙○○、丙○○應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000元部分，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，法院於終局判決時可一併確定其費用額為原則，僅未一併確定費用額時，始例外於判決有執行力後，依聲請確定之。故本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。
本院雖駁回原告請求連帶保證人即丙○○遷讓房屋，以及系爭租約終止前相當於租金之不當得利之請求，然此二部分乃係因原告誤為請求所致，被告乙○○仍負有遷讓房屋之義務，且被告二人對於系爭租約終止後相當於租金之不當得利亦負有給付義務，是本院認本件訴訟費用由被告全數負擔為適當，爰依民事訴訟法第87條第1項確定訴訟費用額（即裁判費21,493元）如主文第4項所示。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
民事第一庭 法 官 林福來以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
書記官 吳俊達