臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第660號原 告 甲○○被 告 丁○○上列當事人間請求給付報酬等事件，於民國99年7 月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳萬壹仟參佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。又管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉。本件相對人依其主張，既係向契約履行地之法院起訴，按諸民事訴訟法第12條規定，原第一審法院即非無管轄權。至相對人主張之契約是否真正存在，則為實體法上之問題，不能據為定管轄之標準（最高法院65年台抗字第162 號判例參照）。經查原告主張兩造約定由原告代為仲介銷售被告所有如附表所示土地及其上建物，而請求被告給付其仲介之報酬等語，故台南縣六甲鄉即為原告主張兩造間居間仲介契約之債務履行地，是本院對被告有管轄權，合先敘明。
二、原告主張兩造口頭約定，由被告將原告所有如附表所示土地及其上建物居間仲介出售，期間至民國99年4 月10日止。兩造並約定每間建物含基地及稅款出賣底價為新台幣（下同）80萬元，買賣價金超過80萬元部分即作為原告之報酬。被告於原告收受買方之定金並告知被告後，被告即負有與買方簽訂買賣契約及辦理移轉房地所有權予買方之義務。被告並同意將台南縣○○鄉○○○段322 、323 建號房屋即門牌號碼台南縣六甲鄉龜子港290 、290-1 號房屋（下稱290 、290-
1 號房屋）無償借與原告使用，以方便原告執行委任事務。而原告於99年3 月22日覓得買方即訴外人丙○○買受坐落台南縣○○鄉○○○段68-116、68-115、68-114地號土地暨其上同段343 、344 、345 建號建物即門牌號碼台南縣六甲鄉龜子港288 巷21弄3-13、同巷弄3-15、同巷弄3-17號3 戶房屋（下稱3-13、3-15、3-17號房地），每戶買賣價金120 萬元，共360 萬元，丙○○並先給付定金3 萬元予原告。嗣原告又於同年月28日覓得買方即訴外人乙○○買受同段68-348地號土地暨其上同段320 建號即門牌號碼台南縣六甲鄉龜子港294 號房屋（下稱294 號房地），買賣價金150 萬元，乙○○並先給付定金5 千元予原告。原告收受上開定金後即通知被告賣出4 戶房屋。詎被告於同年月28日晚間來電告知原告系爭房地有另向其他訂戶收取定金，一屋二賣等情。是被告雖於99年3 月31日以台中福安郵局第194 號存證信函向原告表示同意丙○○、乙○○2 人共計購買4 戶房屋，然系爭房地卻有部分整修情形，足見系爭房地有部分已出售他人，且原告多次以電話與被告聯繫簽約事宜，被告均藉詞拖延不辦理，嗣後更以出國為由拒接電話，致買方遲遲無法辦理移轉所有權並給付價金，丙○○更因而解除買賣契約，並要求返還定金3 萬元。然而3-13、3-15、3- 17 號房地及294 號房地之買賣居間交易已因買方交付定金由原告代理收受而成交，被告即負有與買方簽訂不動產買賣契約並辦理移轉房地所有權予買方之義務，然因被告藉詞拖延，致丙○○解除買賣契約，此係可歸責於被告之事由。原告利用被告為其居間銷售系爭房地，致原告受有支出廣告及交通等費用之損害，卻拒絕支付約定之報酬，更於99年6 月30日本院言詞辯論期日結束後，向丙○○以底價80萬元推銷3-13、3-15、3-17號房地，實目無法紀。原告依兩造之約定，於收受買方之定金並告知被告後，受任事務即完成，被告負有支付報酬之義務，惟被告遲不支付報酬，為此依委任之法律關係，請求被告給付丙○○買賣上開房地之報酬120 萬元及乙○○買賣294號房地之報酬70萬元，共計190 萬元之報酬而提起本訴等語。並聲明：（一）被告應給付原告190 萬元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以被告將系爭房地委由原告居間仲介出售，期間至99年4 月10日止，惟原告僅有報告訂約機會及媒介居間之權利，被告並未授權原告得與買方簽立不動產買賣契約，故原告為避免丙○○違約而與丙○○於99年3 月22日簽立土地房屋買賣契約之效力僅及於原告與丙○○。又因被告以存證信函通知原告於99年4 月10日前來簽約，並繳交2 成定金，否則視同違約，惟原告並未告知丙○○、乙○○應於99年4 月10日前備妥定金2 成與被告簽約，是被告與丙○○、乙○○迄未就3-13、3-15、3-17號房地、294 號房地之定金、付款日期、價金金額等重要條件達成協議。而原告於推銷系爭房地時，欺騙買方交付定金後，剩餘款項可向銀行辦理貸款，然一般買賣程序，買方未與賣方簽約及辦理所有權過戶登記之前，根本無法辦理貸款，原告欺騙買方之事實甚為明顯。又丙○○已因原告無法辦妥貸款，又再要求丙○○給付27萬元定金等情，而向原告解除買賣契約，並要求返還定金3 萬元，是丙○○與原告之交易已不存在，丙○○預定房地之買賣未因原告之媒介而成立。乙○○亦因其預定房地無法辦妥貸款而不願買受，顯見乙○○預定房地之買賣亦未因原告之媒介而成立。再者原告於99年4 月l 日即收受被告通知簽約之存證信函，原告顯有足夠時間協同買方履行簽約之義務，然原告不僅未告知買方該存證信函內容，甚至謊稱被告拒接原告電話、藉詞拖延不辦理，並已將系爭房地賣予第三人，致系爭房地無法辦理移轉所有權予買方等情。然被告於99年4月3 日即以手機通知原告應於同年月10日前來辦理買賣事宜，至同年月5 日至同年月12日出國期間，則有被告之助理處理，且被告於同年月12日回國後，即與原告於同年月12日通話423 秒、同年月13日98秒、同年月14日51秒，顯見被告絕無拖延之意。況系爭房地迄今仍未出售，更足證原告顯為欺騙買方，意圖取得不法之利益，其說詞不足採信等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事實：
（一）兩造口頭約定，由被告委託原告居間仲介出售被告所有如附表所示土地及其上建物，委託期間至99年4 月10日止。
兩造並約定每間建物含基地及稅款，出賣底價為80萬元，如買賣價金超過80萬元部分即為原告之報酬。
（二）原告於99年3 月22日將3-13、3-15、3-17號房地，以每戶
120 萬元，3 戶總價360 萬元，出售與丙○○，並收取定金3 萬元。另於同年月28日將294 號房地以150 萬元出售與乙○○，並收取定金5 千元。
（三）原告於99年3 月28日要求丙○○再交付27萬元作定金，但未將被告於同年月31日以存證信函通知原告應於同年4 月10日前協同買方即丙○○及乙○○交付2 成定金並完成簽約之情事告知丙○○及乙○○。
（四）丙○○已不願買受3-13、3-15、3-17號房地，惟原告迄至99年6 月30日止仍未將定金3 萬元返還丙○○。
（五）如果原告可以辦理房屋貸款150 萬元，乙○○仍願意以15
0 萬元購買294 號房地。
（六）被告於99年4 月5 日至同年月12日出國，期間委由被告助理處理系爭房地買賣事項。
五、本件爭執在於原告受任居間出售3-13、3-15、3-17及294 號房地予丙○○及乙○○後，被告是否有可歸責與己致遲未與買方簽定買賣契約並辦理所有權移轉之事由？及原告是否已完成受任事務而得向被告請求給付報酬？經查：
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者，有求償權。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。民法第528 條、第529 條、第546 條、第548 條定有明文。
而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。亦為同法第565 條、第566 條、第567 條、第56
8 條及第569 條所明文。是居間契約與委任契約不同者在於：㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢居間所支出之費用非經約定，不得請求他方償還。
（二）經查原告主張兩造口頭約定，由被告將原告所有系爭房地居間仲介出售，期間至99年4 月10日止。兩造並約定每間建物含基地及稅款出賣底價為80萬元，買賣價金超過80萬元部分即作為原告之報酬。被告於原告收受買方之定金並告知被告後，被告即負有與買方簽訂買賣契約及辦理移轉房地所有權予買方之義務等情，被告亦辯稱兩造所成立者為居間契約等語（見卷附被告提出之答辯狀及辯論意旨狀所載），可知原告僅為被告介紹系爭房地買賣之訂約機會及媒介，並非被告委任原告代為處理系爭房地買賣之訂約及相關事宜，堪認兩造間就系爭房地之仲介銷售約定乃成立居間契約，並非原告主張之委任契約，原告此部分之主張並無可採，被告辯稱原告僅有報告訂約機會及媒介居間之權利乙節，要屬有據。惟按法院就當事人主張之事實所為法律上之判斷，本不受當事人陳述之法律上意見之拘束。原告已主張其乃依兩造所訂契約請求被告給付報酬，則該契約之法律上性質為何，即應由法院判斷，並不受原告所述法律上意見之拘束。故原告本於兩造訂立之契約而為請求，如何適用法規為本院之職權，本院自應適用上開民法居間之規定，以判斷原告之請求能否准許。
（三）又查原告固分別於99年3 月22日及同年月28日向丙○○、乙○○收取定金，同意分別各以120 萬元出售3-13、3-15、3-17號房地；以150 萬元出售294 號房地，原告並已將丙○○、乙○○願意買受前開4 戶房地之事通知被告，惟被告收受原告前開通知後，已於同年月31日以台中福安郵局第194 號存證信函通知原告，表明：「復台端99年3 月29日，有關以購買人丙○○訂金3 萬元等，本人同意二人計四戶，按一般買賣程序，希於99年4 月10日前來簽約並繳交訂金二成，否則視同違約，請寬恕，謝謝！本人當依電話通知辦理之，除了上述以外，並請停止再出售。」等語，有兩造提出之存證信函各1 件在卷可稽，可知被告收受原告通知與丙○○、乙○○訂約之媒介後，被告即表示同意與丙○○、乙○○訂約，並請求買方丙○○、乙○○依一般買賣程序辦理簽約及繳交2 成定金，則被告顯無原告所稱藉詞拖延不願辦理3-13、3-15、3-17號房地及294號房地買賣之簽約及所有權移轉事宜。參以證人丙○○結證稱：我還另外與原告簽了1 個買賣契約，我現在不要買3- 13 、3-15、3-17號房地是因為房子過戶有問題，詳細情形要問我先生比較清楚等語；證人即丙○○之配偶郭憲三證稱：我之前拿3 萬元給原告要買那3 間房子，後來原告又跟我說要繳27萬元，我說當時不是講好銀行過戶後才要繳27萬元，他現在就要跟我要，所以我拒絕，後來我多次電話與原告聯絡要取回那3 萬元的定金，原告才跟我說他提起本件訴訟，現在在開庭。原告提出的土地買賣契約書是我與原告簽的。我不願意用同樣價錢向被告購買3-13、3-15、3-17號房地，因為我錢不夠，當初是因為3-13、3-15、3-17號房地沒有過戶給我向銀行辦理貸款，所以我才不買。原告說房子已經被屋主另外賣掉，他跟屋主另外在訴訟，這是在原告向我要求付27萬元的隔天原告告訴我。因為沒有辦法過戶，我都是委託原告幫我辦理申請銀行貸款的事情，只要銀行貸款通過，我就願意買。我有跟原告講請他還3 萬元，我不要買了，但原告一直說要法律訴訟今天開庭處理完。原告沒有跟我說賣主也就是被告有存證信函通知我4 月10日前要繳納2 成的定金及簽約，只是原告在3 月底通知我要補足27萬元我覺得很奇怪等語；證人乙○○另證稱：294 號房地原告屋主開180 萬元，我說若是150 萬元可以直接辦理銀行貸款，我就買。我付定金後，就全部交給原告處理，讓原告幫我貸款。今天莫名其妙收到當證人的傳票。我就是交給原告處理，如果貸款可以全額辦得出來，我就願意購買及繳納貸款。原告沒有告訴我前開房屋屋主不賣，我今天來開庭才知道。原告沒有告訴我15間房屋（即系爭房地）已經被屋主賣掉，否則他應該將我給付的5 千元定金退還給我。是過了1 個禮拜原告通知我要將我母親的身分證及印鑑給他要辦理銀行貸款，是要以我媽媽的名義辦理貸款。原告沒有通知我屋主要求在4 月10日之前訂約及交付2 成的定金，我支付定金5千元之後，只有1 次接到原告前述要我準備我母親的身分證等資料，此外就沒有跟原告聯絡，所以我昨天收到開庭通知才覺得很奇怪等語（均見本院99年6 月30日言詞辯論筆錄），為兩造所不爭執，可知原告乃向證人丙○○、郭憲三及乙○○承諾可以3-13、3-15、3-17號房地及294 號房地辦理銀行貸款之金額支付買賣該房地之價金，證人丙○○、乙○○始願向被告購買上開4 戶房地，惟因被告要求原告通知買方丙○○、乙○○需繳交2 成定金及前去簽約，經原告要求丙○○、郭憲三夫妻再繳交27萬元之定金遭拒後，原告亦未將被告要求交付2 成定金及前去簽約之事告知丙○○、郭憲三與乙○○，致3-13、3-15、3-17號房地及294 號房地之買賣因此未能進行簽約、交付買賣價金及移轉所有權等買賣之手續，更無法辦理房屋貸款甚明。再稽諸3-13、3-15、3-17號房地及294 號房地目前仍為被告所有，並未出售他人乙節，亦有被告提出之土地登記謄本、建物登記謄本各4 件附卷足憑，且為原告所不爭執，足證原告主張被告已將3-13、3-15、3-17號房地及294號房地另行出售他人，一屋二賣云云，顯然不實。此外，原告復未提出被告藉詞拖延不願與買方丙○○、乙○○簽約，致丙○○解除買賣契約之證明，則原告主張被告藉詞拖延、拒接電話等具有可歸責之事由，不願與買方丙○○、乙○○辦理3-13、3-15、3-17號房地及294 號房地之買賣簽約及所有權移轉之事宜，致買方遲遲無法辦理移轉所有權並給付價金，丙○○因而解除上開房地之買賣契約云云，顯然不實並無可採。
（四）再查原告介紹願買受3-13、3-15、3-17號房地及294 號房地之丙○○、乙○○僅願意以上開房地向銀行之貸款作為繳付買賣價金之條件，且因原告未告知丙○○、乙○○應於99年4 月10日前與被告簽約及交付2 成定金事宜，致丙○○、乙○○未與被告進行簽約、交付買賣價金及移轉所有權之手續，造成上開房地無法辦理房屋貸款等情，有如前述，且衡諸社會交易常情，被告出賣上開房地顯不可能僅收受丙○○、乙○○交付之3 萬元及5 千元定金即將上開房地所有權移轉予丙○○、乙○○去辦理銀行貸款，堪認原告雖然告知被告與丙○○、乙○○訂約之機會及媒介，但上開房地之買賣契約並未因原告之報告訂約機會及媒介而成立，且此買賣契約之不成立乃因原告承諾丙○○、乙○○可以上開房地向銀行貸款繳付買賣價金之條件無法達成所致，並無可歸責於被告之事由。是原告主張其收受買方交付之定金並告知被告後，原告依兩造約定之受任事務即完成，被告即負有與買方簽訂不動產買賣契約並辦理移轉房地所有權予買方及支付報酬予原告之義務云云，顯與民法第568 條第1 項得請求居間報酬之規定不符，自屬無稽。從而原告依兩造口頭約定所成立之居間契約，請求被告給付其居間上開4 戶房地買賣契約成立之買賣差額報酬共190 萬元，為無理由，不應准許。
六、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請因而失所依附，應併予駁回之。
七、再按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第
1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為第一審裁判費19,810元及證人丙○○、郭憲三及乙○○之旅費、日費共1,50
0 元，合計21,310元，而原告之請求為無理由，自應由原告負擔本件訴訟費用，本院爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，亦非兩造協議之爭點，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 20 日
民事第三庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 20 日
書記官 楊建新