臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第799號原 告 徐秀月訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師曾靖雯律師謝凱傑律師被 告 辜博燦
辜泰運辜澄福辜景堯辜博義辜博洋共 同訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師呂蘭蓉律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國100年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾貳萬捌仟捌佰玖拾陸元，及其中新臺幣貳佰叁拾壹萬元自民國九十八年八月二十八日起，其中新臺幣壹萬捌仟捌佰陸拾玖元自民國九十九年六月二十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬肆仟零陸拾柒元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰叁拾貳萬捌仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限：又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第2項分別定有明文。
二、本件原告起訴原聲明請求被告「連帶給付」新臺幣（下同）2,328,896元及其遲延利息，嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告雖於民國99年12月22日言詞辯論期日變更聲明請求被告「共同給付」上開金額（見卷第109、111-112頁），但請求之基礎事實仍同一，且被告對此亦無異議並為本案之言詞辯論，視為同意變更，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張如下：㈠原告於98年7月3日以2,314,000元向被告購買其等所有坐落
台南市○區○○段○○○○○○號及同段416-6地號土地二筆（以下簡稱系爭土地），以供建築使用。於兩造簽立買賣契約時，原告先給付100,000元價金予被告，嗣於同年7月8日、7月24日、8月28日又先後交付1,050,000元、580,000元、580,000元之價金予被告，總計2,310,000元，此均有經被告兼出賣人全體之代理人辜博燦於買賣契約書上簽收無誤；被告等並於同年8月26日將系爭土地所有權移轉登記予原告指定之登記名義人顏秀芳、薛全欽名下，由該二人各按應有部分2分之1分別共有。
㈡詎料，事後原告於98年12月間請求系爭土地隔壁之統一超商
清除放置在系爭土地上之物品，統一超商卻出示台南市政府98年9月30日南市都管字第09816095590號函文，告知系爭土地屬於現有巷道，不得用以建築，令原告甚感訝異！原告為釐清上情，旋即電詢被告辜博燦，向其確認系爭土地究否為得建築使用之建地或是路地，被告辜博燦一再表示系爭土地為台南市安平里最貴之建地，並非路地，政府也不可能將之當作路地，倘若系爭土地為路地，願意返還買賣價金，此有原告與被告辜博燦之對話錄音光碟及譯文可憑。
㈢然原告因無法完全相信被告辜博燦之說詞，恐買受之系爭土
地確實無法供以作為建築基地，致給付高額價金付諸東流，旋又以電話向台南市政府查證，經告知系爭土地確實為現有巷道，原告遂於99年1月7日寄發存證信函予被告等，向被告等為解除系爭土地買賣契約之意思表示，並請求被告等應返還原告已付之2,310,000元買賣價金。但被告置之不理，原告又向台北市北區調解委員會申請調解，因被告仍拒不返還買賣價金，致調解不成立。嗣原告為再次確認系爭土地究屬台南市建築管理自治條例第4條規定之何種現有巷道，可否用於建築使用，再發文向台南市政府函詢，經台南市政府於99年5月15日以南市都管字第09900506410號函覆表示系爭土地為供公眾通行，具有公用地役關係之現有巷道。矧，系爭土地既為供公眾通行，具有公用地役關係之既成巷道，依法自不得違反供公眾通行目的以作建築使用，應足堪認定。
㈣按民法246條明文規定，以不能之給付為契約標的者，其契
約為無效。查，原告向被告等買受系爭土地是為供建築使用，此也為被告等所明知，系爭土地既是具有公用地役關係之既成道路，依法無法作為建築用地，當屬於自始客觀給付不能，依上開民法246條規定，系爭買賣契約應屬無效。而契約因出賣人以不能之給付為標的而歸無效者，買受人所得請求賠償之範圍，依民法第247條第1項自以因信賴契約有效所受之損害為限，此即所謂消極的契約利益，亦稱之為信賴利益。例如訂約費用、準備履行所需費用或另失訂約機會之損害等是（最高法院51年台上字第2101號判決意旨參照）。原告因不知系爭土地為既成道路致信賴與被告等成立之系爭土地買賣契約為有效，除依約給付被告買賣價金2,310,000元（剩餘價金4,000元因被告補貼原告鑑定費用而免支付），，並因履約、辦理所有權移轉登記之需，支付代書委辦費用（含申請謄本等規費）10,076元，繳納地價稅8,820元（地價稅共12,240元，因被告等依約補貼3,420元，故原告實際繳納8,820元），依民法第247條第1項規定，原告自得請求被告等賠償2,328,896元。
㈤倘認系爭土地之買賣契約應非無效，另按物之出賣人對於買
受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參照最高法院73年度台上字第1173號判例意旨）。復依民法第765條規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。可知使用權乃所有權三大權能（使用、收益、處分）之首，所有權若喪失自由使用權能，空具所有權形式，即無法達其功能，是以，買賣之土地若缺少自由使用權能，應認其所有權不完整，具有物之瑕疵存在。查，被告將系爭土地當成「建地」並以建地價值出售予原告，自應擔保系爭土地具有通常建地得以供建築房屋之效用與價值，但系爭土地卻為具有公用地役關係之既成道路，致無法作為建築用地使用，甚無從自由使用，系爭土地為「建地」應具有之通常效用及價值自已滅失或減少，而有物之瑕疵存在，依據上開民法第359條規定，原告自得解除系爭土地之買賣契約。而原告在98年12月間知悉系爭土地不得作為建築使用後，旋於99年1月7日寄發存證信函向被告等為解除契約意思表示，並請求被告返還原告已交付之買賣價金2,314,000元，但被告卻置之不理，為此，原告爰依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還自原告受領之2,310,000元買賣價金，並償還自受領時（即98年8月28日）起之利息，亦屬有理由。
㈥又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。查，原告購買系爭土地是為供建築使用，惟系爭土地卻是具有公用地役關係之既成道路，依法無法作為建築用地，原告若知悉系爭土地為既成道路之事，絕不可能以總價高達2,314,000元（即每坪約150,000元）向被告等買受系爭土地，故依據上開規定，原告亦得撤銷系爭土地買賣契約，爰以起訴狀向被告等為撤銷買賣契約之意思表示。而法律行為經撤銷者，視自始無效，民法第114條定有明文，依此規定，法律行為經銷後，應溯及法律行為成立時失其效力。如當事人雙方於法律行為成立後，曾互為給付，在撤銷後，應互負回復原狀之義務（參照最高法院69年度台上字第3293號）。是以，被告應負有將其受領之2,314,000元買賣價金返還原告之義務。
㈦另按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築
用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第
373 條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。」最高法院著有49年台上字第376號判例要旨足資參照。查，被告出售予原告之系爭二筆土地，其登記之地目為「建地」，即「建築用地」，此觀系爭二筆土地之土地登記謄本即明，亦為兩造所不爭執，則依民法第354條第1項之規定，被告自負有擔保系爭土地依第373條危險移轉於買受人時，具有得作為建地使用之通常效用與價值，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地既屬於既成巷路，依法不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，揆之前開判例意旨，原告以此項瑕疵為原因向被告解除買賣契約，並請求返還買賣價金及附加利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。
㈧再按「出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法
定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要」最高法院亦著有71年度台上字第2395號判決要旨可稽。經鈞院向台南市查詢有關系爭二筆土地於97年至98年12月間民眾申請土地使用分區證明及函詢是否為現有巷道之紀錄，雖然僅鄰近系爭土地之統一超商曾以吳國綸名義向台南市政府函詢系爭2筆土地是否為現有巷道，被告未曾向台南市政府函詢系爭土地是否為現有巷道，但依前揭最高法院判決要旨，物之瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，故而，縱使被告對於系爭土地為既成巷道並不知情，無故意或過失可言，被告也不得因此免除其依法應負之瑕疵擔保責任，是系爭土地既具有不得作為建築用地之瑕疵，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，依據民法第359條規定，原告當得主張解除買賣契約。
㈨如上所述，出賣人之瑕疵擔保責任，係屬法定責任，是而，
不論被告有無表示或擔保系爭土地得否作為建築使用，系爭土地之登記地目既為「建地」，此為兩造於訂約時均知悉，則依法被告自負有擔保系爭土地依第373條危險移轉於買受人時，具有得作為建地使用之通常效用與價值，被告以其於訂約時無表示或擔保系爭土地得否作為建築使用，欲以免除其依法應負之瑕疵擔保責任，要不可採。何況，原告前已述及，由原告與被告全體之代理人辜博燦之對話內容，原告一再強調是用很貴的錢向被告買土地，是要買建地，不可能買路地，且怕所有權狀所寫的與都市計畫不同，無法作為建地使用，當時被告辜博燦也回應表示知道原告要買的是建地，不可能買路地，且還強調所有權狀所寫的與都市計畫都一樣，都市計畫也是建地，不可能是路地（詳證物四對話譯文第
2、3頁）明確可見，被告對於原告是要買受可供建築使用之建地，相當清楚，且被告也有一再表示系爭土地是屬建地，是而，被告主張其未曾表示系爭土地是可供建築使用之建地，亦委不足採。另外，原告前亦有述及，依臺南市畸零地使用規則之規定，畸零地原則上只是無法單獨用以建築，須與鄰地合併建築使用，並非不得作為建築使用。故而，如系爭土地非屬既成巷道，其雖為畸零地，但依前開使用規則之規定，仍得與鄰地合併建築使用，甚且依前開使用規則第8條規定，也可為單獨用以建築使用，並非不得作為建築使用（亦即畸零地仍得作為建築使用）。被告主張縱使系爭土地非屬既成巷道，因為畸零地，也無法建築使用，系爭土地並無無法作為建築使用之瑕疵，顯然誤解上開使用規則之規定。
㈩對於被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱原告是土地掮客，原告嗣後反悔要求解約反還價金
，是因原告本要購買系爭土地後方之同地段415地號土地，和系爭土地連結使用，後來因與415地號土地地主就買賣價金談不攏，故才後悔不想買系爭二筆土地云云，均不實在。⒉查，原告於台南市○○路上經營「小惠髮廊」40多年（原告
之小名為「小惠」），因被告辜博燦之妻為原告多年客戶而認識辜博燦，並因曾前往辜博燦夫妻住家探訪辜博燦之妻，經由辜博燦夫妻之告知，才得知被告辜博燦與其兄弟共有系爭土地（被告辜博燦之住家在系爭土地之旁）。當時被告辜博燦告知系爭土地為建地，可於其上蓋鐵皮屋以出租他人經營商店（就如同位於系爭土地對面土地上蓋有鐵皮屋以經營安全帽之買賣），但因為兄弟所共有，且兄弟意見不一致，故仍荒廢未為任何利用，原告當時聽聞後，還建議被告辜博燦夫妻向其他共有人買受持份以俾自行利用，惟被告辜博燦夫妻表示渠等沒錢無法買受，有意出賣，請原告幫忙詢問客戶是否有人願意買受，其除邀同其他共有人一起出售，尚會詢問後面415地號土地之地主是否願與系爭2筆土地一起出售，但事後其告知415地號土地之地主暫無出售之意願，而經原告詢問之結果，因近幾年景氣不好，亦無人願意買受系爭土地。後來，因被告辜博燦向原告借錢，原告見渠等夫妻經濟狀況不好，辜博燦之妻又中風，認為系爭土地位於海安路、成功路及國華街四段5巷之三交叉路口，人潮、車潮多，附近又多為商家，2 筆土地面積合計約15坪，如依被告辜博燦之前所言，於該處蓋1、2層鐵皮屋以出租他人經營商店，應有商機，且當時被告辜博燦也一再強調，415地號土地如需蓋房子，須由系爭土地對外聯絡，屆時一定需買受系爭土地（此觀原告與被告之對話錄音譯文，被告辜博燦表示如原告將系爭土地圍起來，隔壁就苦了等語可稽；詳證物四第3頁），系爭二筆土地有投資實益，故原告才以231萬元向被告買受系爭二筆土地。
⒊承上，原告係經營美髮，並無土地或建築方面之專業知識，
不知土地深度不夠，無法取得建築執照，只是因信賴被告辜博燦，認為系爭土地既為「建地」，面積計有15坪多，當可作為建築使用，且由系爭土地之現況照片可知，系爭土地位於海安路、成功路及國華路四段5巷之三交叉路口，其地勢較國華街四段5巷路面為高，其上又停有被告辜博燦之汽車，由現況也難以聯想到為供公眾通行之現有巷道。孰料，在原告買受後，經由比鄰之7-11超商告知，方知系爭土地為供公眾通行之既成巷道，並非僅是無法取得建築執照，而是除供通行外，無論是用於建築或其他任何使用皆不可以，即使連同被告所主張之415地號土地一併規劃，也依然無法為建築使用，衡情，系爭土地不可能得以建地之價值出售，也不可能有人願意買受。矧，系爭土地既不具有建地應有之通常效用及價值，且土地是否為既成道路，得否以其地目使用，此亦為交易上之重要事項，原告在不知情情況下買受，自得依據民法第359條規定解除買賣契約，亦得依民法第88條規定撤銷買賣契約，請求被告返還買買價金。
⒋另外，原告未曾與415地號土地地主接洽，遑論與其談及買
賣價金，被告主張原告係因本要購買系爭土地後方之同地段415地號土地，和系爭二筆土地連結使用，後因與415地號土地地主就買賣價金談不攏，故才後悔不想買系爭二筆土地云云，根本是被告隨意杜撰，拒不返還買賣價金之推託之詞。如依被告主張，衡理，原告應是同時與415地號土地地主及被告談妥買賣事宜後，才給付系爭土地之買賣價金，豈可能在未確定得否同時買受415地號與系爭土地情況下，即率然先與被告成立買賣契約並付清全部買賣價金？而被告辜博燦當初告知415地號土地地主暫無意出售，也令人不得不質疑其是否係因擔心原告與該地地主接洽得知系爭土地為既成道路，而故意如此告知，其顯有詐欺之嫌疑！況，如前述，縱使原告有意購買415地號土地與系爭土地一併使用，系爭土地既為供公眾通行之既成道路，於法僅得供通行，也無法與415地號土地合併供建築使用，如原告知悉系爭二筆土地為既成道路，只要與415地號土地地主接洽買受該筆土地即可，原告至愚，何須花費高達200多萬元之價金向被告買受除供通行，無法為任何使用之土地？⒌被告於99年8月18日當庭主張兩造有調解過，原告希望用公
告地價二成跟被告買，但被告不同意云云，原告否認。實者，乃被告表示僅能以公告現值二成返還部分價金，但原告未能接受。
⒍由被告主張依台南市政府訂定發布之「台南市○○巷道○道
或廢止辦法」，現有巷道無繼續供公眾通行之必要，得申請改道或廢止，足證系爭土地在未經廢止前，除供公眾通行外，無法作為建地或任何使用，故被告所出賣之系爭土地確實不具備有作為建地應有效用及價值，而存有物之瑕疵，甚為明確。
⒎又依臺南市建築管理自治條例第6條規定：「現有巷道之改
道或廢止，應向本府申請，經公告一個月徵求異議後，再提請本市都市計畫委員會審議。審議通過後其屬巷道廢止者即行公告實施；其屬改道者，應依核准書圖完成公共設施建設後，始得公告實施。」可知，現有巷道申請改道或廢止，絕非只要申請人檢附證件向都發局申請即可，必須經公告一個月徵求異議，在無人異議或異議無理由情形下，再提請台南市都市計畫委員會進行審議，經審議通過始可。易言之，如有他人異議或未能經台南市都市計畫委員會審議通過，現有既成巷道即無法改道或廢止。況依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；亦即出賣人有給付無瑕疵物之義務，如被告出賣之系爭土地除供通行無法作為建地或其他使用之瑕疵，可藉由申請改道或廢止之方式補正，依法被告既負有物之瑕疵擔保責任，亦應由被告負責補正，被告豈得將其應負之瑕疵擔保責任轉嫁由為原告承擔，要求原告去申請改道或廢止，並以此解免其應負瑕疵擔保責任？⒏次查，被告當初請原告幫忙詢問客戶有無人願意買受系爭土
地時，所交付之資料乃土地權狀之影本，而從土地權狀影本也僅能知悉系爭土地之地目為「建地」，無法得知系爭土地為既成巷道。抑者，原告經營「小惠髮廊」40多年，被告辜博燦之妻為原告之客戶，也相當清楚，此為不爭之事實，而土地之買賣非如一般商店之購物，其交易金額往往高達數百萬元以上，縱使一般無土地買賣經驗之社會大眾，在買賣過程中討價還價亦比比皆是，且原告交付之買賣價金乃來自兒子與媳婦多年之積蓄，豈能因原告曾與之議價，並以現金給付買賣價金，即認為原告行徑與一般土地掮客無異，財力雄厚？又由土地買受人委任代書辦理過戶事宜，此為一般不動產交易之常見情形，是而，原告於買受土地後，委請認識之陳代書辦理過戶，並不足為奇，何得因此即謂原告有專屬辦理過戶之代書？被告顯過於誇大。另兩造既已成立買賣關係，為順利辦理土地過戶，由原告先幫被告代繳欠稅，再從價金中扣除，也為一般不動產交易之常見情形，亦不足為奇，豈能因原告墊付稅金，即認定原告主導買賣，甚至原告具有專業知識？如依被告主張，因原告委任代書辦理過戶，並代繳被告之欠稅以順利過戶，即得認為具有土地建築專業知識，則任何人均得稱為具有土地建築專業知識，因衡之一般不動產交易常情，只要是涉及不動產買賣，幾乎每個人都會委任代書辦理。
⒐復查，被告主張原告買下系爭土地顯然係用以投資炒地皮，
原告否認。如依被告主張，原告係為炒地皮且具備土地專業知識，原告又焉可能買受僅供通行無法為任何使用之既成道路？由此足證被告之主張，顯悖於常理。
⒑如前述，依法出賣人有給付無瑕疵物之義務，被告出賣之系
爭土地，既不具有建地應具備之效用及價值，當屬於物之瑕疵，依法被告自應負物之瑕疵擔保責任，不因原告買受系爭土地之動機或內心想法為何，而得以解免其責任，系爭土地既僅能供通行，無法作為建築用地甚為其他使用，不為其通常效用有所減少，抑且減低經濟上價值，故而，原告以此項瑕疵為由主張解除買賣契約，請求返還買賣價金，於法應屬有理由，此亦有前揭最高法院49年台上字第376號判例要旨可參。另外，系爭土地之地目為建地，但卻為既成巷道，亦應屬交易上認為重要之事項，因此足以影響買受人是否決定買受，衡之一般交易常情，若買受人知悉，絕不可能會以建地價格買受，故原告應亦得依據民法第88條規定撤銷系爭土地買賣契約，亦應屬有理。
⒒復查，依「臺南市畸零地使用規則」規定可知，所謂畸零地
係指面積狹小，其寬度或深度未達該規則第3條規定，或屬於該規則第7條規定之地界曲折之建築基地，而本件系爭二筆土地既屬既成巷道，不得作為建築基地，系爭土地自非屬於前開「臺南市畸零地使用規則」所規定之畸零地。再者，如系爭土地並非既成巷道，雖屬畸零地，但依前開使用規則之規定，畸零地原則上只是無法單獨用以建築，須與鄰地合併建築使用，並非不得作為建築使用。何況，前開使用規則第8條亦有規定：「面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不得建築。但該基地之最小面積已達規定寬度及深度或周圍情形確實無法補足或整理，可供建築使用，並合於下列情形之一者，不在此限：一鄰接地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地者。二 鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用者。三 因地形上之障礙無法合併使用者。前項第二款所稱業已建築完成者，係指下列情形之一者︰一 領有使用執照之建築物。二 中華民國60年12月22日建築法修正公布前領有建造執照之建築物。三 在該地區都市計畫發布實施前，建築完成之原有建築物。四 現況為加強磚造或鋼筋混泥土之建築物。」。而依系爭土地之現況照片及地籍圖明顯可見，系爭土地南側鄰接土地即356-1地號土地為國華街四段5巷及成功路之道路用地，北側鄰接之417、415地號土地上均為領有使用執照並經辦理第一次保存登記之建築物（417、415地號土地謄本上均有載有建號：共1棟，417地號土地上之建物為417建號），是而，如系爭土地並非既成道路，而屬於畸零地，因周圍情形已使系爭土地無法與鄰地合併以補足所缺寬度、深度，依據該條規定，系爭土地是可以單獨供建築使用。然因系爭二筆土地均為既成道路，造成原告不僅無法以之供建築使用，亦無法為其他之使用收益，既不具有建地應有通常效用及價值，且也不得為任何使用收益，當屬具有物之瑕疵，且為重大之瑕疵，應甚明確。
⒓另外，由原告與被告辜博燦之對話內容，原告一再強調是用
很貴的錢向被告買土地，是要買建地，不可能買路地，且怕所有權狀所寫的與都市計畫不同，無法作為建地使用，當時被告辜博燦也回應表示知道原告要買的是建地，不可能買路地，且還強調所有權狀所寫的與都市計畫都一樣，都市計畫也是建地，不可能是路地（詳證物四對話譯文第2、3頁）則被告對於原告是要買受可供建築使用之建地，不可能買受路地，顯然相當清楚，被告主張其不知原告是要買受可供建築使用土地，要屬其事後狡辯之詞，並不可採。而被告也向原告擔保系爭土地不僅於土地所有權狀記載是建地，且於都市計畫也是建地，其對於原告所負之給付義務，自應移轉交付可供建築使用之建築用地，但被告所移轉交付之系爭土地，實際上於都市計畫卻為既成道路，不可能供建築使用（不論是單獨供建築使用或與鄰地合併供建築使用），自屬給付不能，兩造成立之系爭買賣契約，應屬無效。縱認非屬無效，如上述，被告交付之土地既僅得供公眾通行，無法供建築使用，也無法自由使用收益，當屬存有物之瑕疵，原告依民法第359條規定主張解除契約，應為法所許。抑者，原告既是要向被告買受可供建築使用之建地，且原告願以200多萬元向被告買受系爭土地，是以為系爭土地為建地，如原告知悉系爭土地為既成道路，至愚也絕不可能花費分文向被告買受，而土地是否為既成道路，可否自由使用收益，為交易上重要事項，原告既因認知錯誤，不知系爭土地為既成道路，誤以為是建地而買受，依據民法第88條規定，原告當亦得撤銷系爭買賣契約之意思表示，故原告之主張於法有理由。
綜上所述，兩造系爭土地買賣契約因給付不能而無效，或經
原告依據民法第359條瑕疵擔保規定向被告解除買賣契約，或經原告依據民法第88條錯誤規定向被告為撤銷買賣意思表示，依同法第271條規定，被告應共同將其等受領之買賣價金2,310,000元返還原告，並共同賠償原告所受損害18,896元（即辦理所有權移轉登記支出之代書委辦費用10,076元及繳納地價稅8,820元）。
聲明請求判決：
⒈被告應給付原告2,328,896元，及其中2,310, 000元自98 年
8月28日起；其中18,896元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：㈠系爭土地買賣契約並無自始客觀給付不能而無效情事：
⒈按民法第345條第1項規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移
轉財產權於他方，他方支付價金之契約。再依民法第348條第1項規定，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。本件被告業已履行兩造之土地買賣合約，將系爭土地移轉予原告，並無自始客觀給付不能而無效之情事。
⒉原告告訴被告伊是土地掮客，原告買受系爭台南市○區○○
段416-5、416-6地號等二筆土地，於買賣前已至現場視察，得知系爭二筆土地為狹窄之畸零地，畸零地可作為買賣契約之標的，原告主張買賣契約自始客觀給付不能，顯無理由。
㈡系爭土地買賣契約並無物之瑕疵：
⒈查被告從未告知系爭二筆狹窄之畸零地可供建築房屋使用，
系爭土地買賣契約亦未見約定系爭土地供以之供建築房屋計畫之用。系爭二筆土地最深只有2.5公尺，連一輛車都無法放置，更遑論建築房屋。系爭土地的地籍圖也明顯可知系爭土地地形長狹窄，無法建築。故本件買賣標的物畸零地無法作為建築基地，眾所皆知，故原告稱系爭土地無法做為建築使用而主張交付之物有瑕疵，並無所據。
⒉原告援用之最高法院49年台上字第376號判例，該判例之案
件事實係兩造約定購買系爭土地供建築房屋計畫之用，與本件事實顯然不相同，本件原告買受系爭土地即知為畸零地，可見原告買受系爭土地非為建築使用，且被告從未告知原告系爭畸零地可供建築房屋使用，故原告因土地無法建築房屋而認為物有瑕疵，並無理由。
⒊再者，依據台南市政府都市發展處之資料「根據本府94年3
月11日南市法行字第09409501670號令訂定發布『臺南市○○巷道○道或廢止辦法』，都市計畫細部計畫已發布實○○○區○○○○巷道無繼續供公眾通行之必要者，得申請部分或全部改道或廢止，申請人可自行檢附下列證件向都發局掛號申請…」，故台南市都市計畫之現有巷道，所有權人亦可申請部分或全部改道或廢止。故被告依買賣契約將土地所有權移轉與原告，出賣之土地並無瑕疵。
⒋退萬步言，倘若鈞院認定系爭土地無法建築屬瑕疵，惟原告
買受系爭台南市○區○○段416-5、416-6地號等2筆土地，於買賣前已至現場視察，故原告亦知該二筆土地係無法建築之畸零地，原告既於買賣當時已知物有瑕疵者，基於誠信原則，買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。且此情形若欲解除契約，亦顯失公平，原告依法不得逕行主張解除契約。
㈢系爭土地買賣契約不得依意思表示錯誤撤銷而主張無效：
⒈按「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有
錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。」最高法院51年台上字第3311號判例參照。
⒉查原告主張系爭土地無法建築而欲撤銷意思表示，惟該等錯
誤顯係為意思表示之動機錯誤，而民法第88條第1項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷者以其錯誤係關於意思表示之內容為限。查原告於97年3月向被告提議要介紹買主購買系爭二筆土地，要被告提供地籍資料及權狀副本供其查詢，被告亦提供相關資料供其查詢，原告查詢將近1年後，於98年4月與被告議價，從最初每坪30萬，至98年6月敲定每坪以15萬元成交，原告且有代書協助辦理過戶，被告於98年7月8日交出所有權狀及印鑑證明蓋章後，原告立即以現金付半數價款，一星期後代書將過戶手續辦理完成後，原告立即以現金付清其餘價款，而被告辜泰運三兄弟四十年前繼承系爭土地，被告辜泰運三兄弟甚至於97年初還不知道擁有該地，故一直沒有繳交土地稅金，也是原告幫他們從地政處查出來，由原告找來的陳代書幫助被告等人辦理補發土地所有權狀手續。土地過戶必須補繳欠稅，總共積欠新台幣51萬2775元，也是由原告立即先以現金代為補繳，再從買賣價金中扣除。故本件買賣始終都是由原告主導，惟原告購地後，嗣後又認為沒有利用價值，就想反悔撤銷買賣契約，其於準備書狀稱「被告辜博燦向其借錢，原告見渠等夫妻經濟狀況不好」、「辜博燦一再強調該處蓋鐵皮屋租租應有商機」、「原告經營美髮、無土地建築之專業知識，只是信賴被告辜博燦」云云，被告否認。故其買賣系爭土地之意思表示內容並無錯誤，原告主張依民法第88條規定撤銷買賣契約，並無理由。
㈣系爭二筆土地的地目為「建」，此觀系爭二筆土地所有權狀
自明。因此，當原告打電話給被告辜博燦錄音時，被告辜博燦才會說系爭土地是建地，不是路地。被告辜博燦被原告錄音時曾說到，如果是路地，那我們還你云云，應該觀察前後文，被告辜博燦是指系爭土地所有權上的地目是建地，並非路地。
㈤至於原告為何嗣後反覆要求解約返還價金，乃因渠原本想要
購買系爭土地後方的同地段415號土地，和系爭二筆土地連結使用。後來因原告與同地段415號土地地主就買賣價金談不攏，無法取得同地段415號土地，故反悔不想購買系爭二筆土地，而要求退款。
㈥對於鈞院向台南地政調閱之系爭土地於98年8月26日辦理所
有權移轉登記之申請資料、97年1月份至98年12月份為止申請核發系爭土地謄本及地籍圖謄本之申請資料、及鈞院向台南市政府都市發展處查詢之回覆資料，均無意見。由上開台南地政及台南市政府都市發展處之回覆資料可知系爭土地之都市計畫使用分區使用情形均屬透明公開資訊，一般人均可查詢，系爭土地締約過程中，被告從未向原告擔保或表明系爭土地可供作建築用地使用，也從未擔保或表明都市計畫與所有權狀所寫相同，亦未擔保或表明系爭土地之都市計畫狀況，且兩造所簽署之不動產買賣契約書第5條已明文規定，係「依照現狀」點交不動產。原告於系爭土地移轉登記後將近1年後，始以系爭土地之都市計畫使用分區使用情形作為解除契約之理由，實屬無理。
㈦綜上，聲明請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請，被告如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下（卷第109-1頁）：㈠原告於98年7月3日以總價金2,314,000元向被告購買其等共
有座落台南市○區○○段○○○○○○號及同段416-6地號二筆土地（即系爭土地），由被告辜博燦全權代理全體共有人與原告接洽買賣事宜，上開買賣價金原告已於98年8月28日全數給付完畢，被告亦於98年8月26日移轉系爭土地所有權予原告指定之登記名義人顏秀芳、薛全欽應有部分各2分之1。（見卷第10-17頁不動產買賣契約書、土地所有權狀；第65-66頁土地登記謄本）㈡系爭土地於兩造簽訂買賣契約當時之使用狀況，如本院卷第
77 至82頁照片及簡圖所示，土地登記謄本及所有權狀均記載地目為建地，但依據台南市都市計畫細部計畫則已劃定為供公眾通行，具有公用地役關係之現有巷道，不得供作建築用地使用。（見卷第77至82頁照片及簡圖、第93-95照片；第18頁台南市政府98年9月30日函、第28頁台南市政府99年5月13日函、第179頁台南市政府都市計畫土地使用分區證明書）㈢原告於99年1月7日以系爭土地於買賣當時已劃定為現有巷道
，不得作為建築用地使用為由，寄發存證信函予被告為解除系爭土地買賣契約之意思表示。（見卷第22-26頁存證信函及附件）㈣原告因系爭土地買賣契約，實際支出如下款項：
⒈給付被告買賣價金共2,310,000元（剩餘價金4,000元因被告
補貼原告鑑定費用而免支付，見卷第11頁不動產買賣契約書第3條及第13頁交款備忘錄）。
⒉委託代書辦理所有權移轉登記費用10,076元（見卷第29-30頁房地產登記費用明細表）。
⒊繳納地價稅8,820元（地價稅共12,240元，由被告補貼3,42
0元，見卷第12頁不動產買賣契約書第12條及第31-34頁地價稅繳款書）。
四、得心證理由：本件原告以被告知悉其購買系爭二筆土地欲供建築使用，且土地登記謄本及所有權狀亦均記載地目為「建地」之情，以系爭土地業經依台南市都市計畫細部計畫劃定為供公眾通行之現有巷道，不得再供作建築用地使用之事由，主張兩造買賣契約自始客觀給付不能而無效，並有民法第372條物之瑕疵及同法第88條意思表示錯誤情事，依民法第359條解除契約，或依同法第88條撤銷買賣意思表示，請求被告返還價金並賠償其因履約所支出移轉登記費用及稅金，共計2,314,000元及其遲延利息；被告否認知悉原告購買系爭土地之用途，亦否認向原告擔保或表明系爭土地可供作建築用地使用等情事，並以兩造買賣契約無自始客觀給付不能、物之瑕疵或錯誤等情事答辯，請求駁回原告之訴。是本件兩造爭執事項為：㈠兩造締約過程中，被告辜博燦有無向原告擔保或表明系爭土地可供作建築用地使用？㈡原告主張買賣契約自始客觀給付不能而無效、或主張物之瑕疵擔保解除契約，或主張錯誤而撤銷其買賣意思表示，請求被告返還買賣價金及賠償因履約所支出費用，有無理由？茲審究如下：
㈠兩造締約過程中，被告辜博燦有無向原告擔保或表明系爭土
地可供作建築用地使用？⒈原告主張被告知悉其購買系爭土地，欲供建築使用一情，雖
為被告所否認，然由原告事後知悉系爭土地業經台南市政府都市計畫細部計畫劃定為現有巷道時，旋即向代理全體被告締約之被告辜博燦電話查詢，被告辜博燦於雙方對話中，除一再向原告確認系爭土地為建地，並且為附近最貴的建地，土地所有權狀及都市計畫都是建地，如果是路地，便不能出售予原告，伊同意退款等語外（卷第19-21頁），對於原告一再強調其欲向被告購買之土地為建地，並非路地一情，被告辜博燦亦屢屢為肯定應答（見第19頁倒數4行，第20頁前屬5行及倒數第4行，第21頁前數7行等內容），顯示被告辜博燦明確知悉原告購買系爭土地之目的，且原告係以系爭土地可供建地使用為交易條件，如不能作為建地使用，被告同意退還買賣價金之情，洵堪認定。被告辯稱不知原告購買系爭土地之目的云云，誠非事實。
⒉又被告自陳於兩造締約前，係提供系爭土地所有權狀供原告
查詢，而系爭土地所有權狀及登記謄本均記載之地目為「建地」，復為兩造不爭之事實，則被告既提供記載建築用地之「建地」所有權狀作為兩造交易資料，即係向原告表明系爭土地可供建築用地使用，自甚明確。故系爭土地可供建築用地，乃兩造契約預定效用，應堪肯認，此由被告辜博燦於前揭對話中一再確認無誤，益可佐證。被告應向原告負擔系爭土地可供建築用地使用之擔保責任，已堪認定。
㈡本件原告之請求有無理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此觀民法第345條第1項、第348條第1項規定可明。又民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。經查，本件被告業已依據兩造買賣契約，將買賣標的物之系爭土地所有權移轉予原告指定之登記名義人顏秀芳、薛全欽，並交付系爭土地予原告，此為兩造不爭之事實，被告既已依約履行土地所有權之移轉及交付之出賣人義務，即無自始客觀給付不能情事，洵無疑義。至於被告移轉交付之系爭土地不能供作建築用地使用，乃被告應否負擔出賣人瑕疵擔保責任問題，尚難據此指摘為兩造買賣契約標的物有自始客觀給付不能情事，是原告以系爭土地無法作為建築用地，主張兩造買賣契約自始客觀給付不能而無效乙節，並無可採。
⒉次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參照最高法院73年度台上字第1173號判例意旨）。
復依民法第765條規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。可知使用權乃所有權三大權能（使用、收益、處分）之首，所有權若喪失自由使用權能，空具所有權形式，即無法達其功能，是以，買賣之土地若缺少自由使用權能，應認其所有權不完整，具有物之瑕疵存在。
⒊茲查被告辜博燦受共有人全體之委託，將被告共有之系爭土
地，依所有權狀記載之「建地」地目及價值出售予原告，依民法第354條第1項之規定，被告自負有擔保系爭土地依第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少可供「建地」使用之約定效用與價值之瑕疵，容無庸疑。然系爭土地於被告交付前，即屬台南市都市計畫細部計畫劃定為供公眾通行，具有公用地役關係之現有巷道，不得再供作建築用地使用，此亦為兩造不爭執之事實。是系爭土地於被告交付時不得供作建築用地使用之事實，已甚明確，則不僅契約約定之「建地」效用已滅失，且因此使用上之限制而減低其經濟上之價值甚鉅，亦無庸疑。被告否認系爭土地有原告主張之物之瑕疵云云，並無可採。又買賣標的物於出賣人交付買受人時，滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人之瑕疵擔保責任即成立，至該瑕疵事後能否除去，均不影響買受人對出賣人瑕疵擔保請求權之行使，故被告陳稱依據「臺南市○○巷道○道或廢止辦法」，原告可申請改道或廢止云云，並不得據此解免其責。再者，被告另辯稱原告於買賣當時已知悉系爭土地不得供作建築用地之情詞，並未舉證以實其說，執此抗辯原告不得再主張解約云云，亦無從憑採。⒋再按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而
互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠償請求權，自不分行使解除權之當事人抑相對人，均不因契約之解除而失其存在（最高法院96年台上第1204號裁判要旨參考）。據此，再查本件原告因與被告成立系爭土地買賣契約，除依約給付買賣價金2,310,000元外，並因履約辦理所有權移轉登記之需，支付委託代書辦理所有權移轉登記費用10,076元及地價稅8,820 元等情，復為兩造不爭執之事實。是原告因履約而支出之移轉登記費用及稅金，亦屬基於兩造買賣契約有效所為之給付，依民法第260條規定及前揭最高法院裁判要旨，應由被告一併賠償，方可達回復原狀之旨。是原告請求被告賠償上開移轉登記費用10,076元及地價稅8,820元，合計18,896元，暨自起訴狀繕本送達翌日即99年6月22日（見卷第43-48頁被告送達證書）起至清償日止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
⒌至原告另主張依據民法第88條規定撤銷錯誤買賣意思表示乙
節，因其主張被告應負物之瑕疵擔保責任部分，為有理由，其訴之目的已達，此部分主張，即無庸再行審究，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免假執行，經核均無不合，茲各別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，分據民事訴訟法第78條、第85條第1項前段及第87條第1項定有明文。查本件應徵之第一審訴訟費用額為裁判費24,067元，此有卷附之裁判費審核單可稽，應由敗訴之被告共同負擔，爰併依職權確定之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85第1項前段、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
民事第三庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
書記官 吳幸芳