臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第967號原 告 蔡明輝即美德護理之家
蔡謙禎即臺南市私立美德老人養護中心共 同訴訟代理人 林永發律師被 告 王國中
王國明共 同訴訟代理人 王盛鐸律師
王建強律師蔡文斌律師上 一 人複 代 理人 鄭植元律師上列當事人間請求確認房屋所有權等事件，本院於民國100年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面查原告起訴時原聲明：㈠確認臺南市○○區○○段○○○○號、131地號土地上門牌號碼為臺南市○○路○段○○號、80號之1之房屋為原告蔡明輝所有；㈡被告不得依本院98年度訴字第891號和解筆錄對原告聲請強制執行。嗣於訴狀送達後變更其聲明為：㈠確認臺南市○○區○○段124、128、128之1、128之2、129之6、130、130之11、131地號等土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○路○段○○號、80號之1、80之2號）為原告蔡明輝所有。㈡被告不得依本院98年度訴字第891號和解筆錄第一項「原告應於民國99年9月30日前自動從上開建物遷出」部分對原告聲請強制執行，並將第二項聲明之請求權基礎自民法第767條變更為強制執行法第14條。其中第一項聲明部分，核屬補充及更正事實上之陳述，尚非訴之變更。至於第二項聲明變更部分，其請求基礎事實與原請求相同，經核民事訴訟法第255條第1項2款規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)坐落於臺南市○○區○○段130、131地號土地（下合稱系爭土地）為被告所共有，原告蔡明輝即美德護理之家（下稱原告蔡明輝）前為於系爭土地上興建房屋以經營老人安養中心，而於民國82年3月間與被告訂立租賃契約（下稱第一份租約），約定由原告蔡明輝出資填平原為魚塭之系爭土地興建房屋，以被告名義申領房屋建造執照、使用執照；雙方並約定以「房屋至少應供原告蔡明輝使用10年，不得提高租金，且被告應同意將所建房屋一、二樓申請為護理之家或老人養護中心營業之用」，為租約第4條「租期屆滿建物歸地主所有」即原告將房屋贈與及辦理所有權保存登記予被告之停止條件。原告蔡明輝嗣於系爭土地上興建如附圖即臺南市安南地政事務所99年10月21號安南地所二字第0990009345號函所附複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之鋼鐵造未保存登記建物（門牌號碼為臺南市○○路○段○○號、80號之1、80號之2，下合稱系爭建物），作為經營「美德護理之家」及「美德老人養護中心」之用，並原始取得系爭建物之所有權。惟上開第一份租約之租期為82年6月1日至87年5月31日，僅只5年，嗣兩造另訂租期87年6月1日至91年5月31日之租約（下稱第二份租約），已將租金提高；而被告未滿8年即終止上開第二份租約，另與原告蔡明輝於89年10月11日訂立租期89年11月1日至94年10月31日之租約（下稱第三份租約），此均不符上開停止條件，且被告拒不同意原告蔡明輝將系爭建物二樓申請營業，致原告蔡明輝受有鉅額營業損失。而上開第二、三份租約均未提及房屋贈與條件，是該贈與條款已不存在；被告既未履行上開停止條件，自無權請求原告蔡明輝贈與系爭建物及移轉系爭建物之所有權；況縱被告得請求原告蔡明輝贈與系爭建物，在未依法辦理所有權登記之前，系爭建物之所有權人仍為原始起造人即原告蔡明輝，爰起訴請求確認系爭建物為原告蔡明輝所有。
(二)又被告與原告蔡謙禎即臺南市私立美德老人養護中心（下稱原告蔡謙禎，為原告蔡明輝之女）就系爭土地及系爭建物，於93年2月17日訂立租期為93年3月1月至98年2月28日之租約並經公證（下稱第四份租約），然系爭建物既屬原告蔡明輝所有，則被告與原告蔡謙禎間之租約不能發生房屋租賃效力，故嗣後被告持上開第四份租約為執行名義，對原告蔡謙禎等聲請遷讓房屋之強制執行，並無法律依據，原告乃依強制執行法第14、15條規定對之提起異議之訴，經本院以98年度訴字第891號受理（下稱前案），嗣兩造於98年9月4日成立訴訟上和解，原告同意於99年9月30日前遷出系爭建物，並製有和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），惟原告蔡明輝於該案仍保留對系爭建物所有權之爭執。原告蔡明輝既為系爭房屋所有權人，而原告蔡謙禎係基於原告蔡明輝之指示而使用系爭建物，故基於民法第767條所定之所有權權能，被告自不得據系爭和解筆錄為執行名義，對原告聲請強制執行；而因被告所持執行名義即系爭和解筆錄成立時，系爭建物所有權歸屬尚屬不明，需待法院於本案中判決確認原告蔡明輝為系爭建物所有權人後，始成為妨礙債權人請求之事由，故原告自得依強制執行法第14條規定，提起債務人異議之訴。
(三)聲明：
1.確認系爭建物為原告蔡明輝所有。
2.被告等不得依據系爭和解筆錄中第一項「被告同意原告蔡明輝即美德護理之家、原告臺南市私立美德老人養護中心、原告蔡謙禎、原告中華民國兩岸中醫藥交流協會、原告蔡明輝得使用臺南市○○路○段○○號、80號之1、80號之2房屋，期間自98年3月起至99年9月30日止。原告蔡明輝即美德護理之家、原告臺南市私立美德老人養護中心、原告蔡謙禎、原告中華民國兩岸中醫藥交流協會、原告蔡明輝同意於99年9月30日前自動從上開地址遷出」部分為執行名義，對原告聲請強制執行。
二、被告則以：
(一)原告蔡明輝係與被告約定於租滿10年後，系爭建物即歸被告所有，並未有租金不能調高及將二樓作為營業場所之約定。而原告蔡明輝自82年間開始承租，至92年間前後租期已屆滿10年，因條件成就之結果，系爭建物即應歸屬被告所有；又系爭建物為未保存登記建物，雖因不能移轉登記而不能為所有權之讓與，然應認原告蔡明輝已將系爭建物事實上處分權讓與被告；且負有交付系爭建物予被告之義務，其事後利用系爭建物未辦理所有權登記之弱點，訴請確認系爭建物仍為其所有，顯違誠信原則，應屬欠缺即受確認判決之法律上利益。
(二)原告蔡明輝與被告所定之第一份租約係記載「關於土地租賃事項……」，而87年間所定之第二份租約及嗣後所定之租賃契約均記載「關於房屋租賃事項……」等語，足以證明87年間訂立第二份租約時，系爭建物已歸被告所有。況原告蔡明輝曾於93年2月間簽立之同意書載明：「茲同意向王國中、王國明等二人所承租於台南市○○路○段○○ 號及81號（為80號之1之誤）房屋，於即日起由蔡謙禎承租……」等語，可認蔡明輝於當時即已自認系爭建物為被告所有，倘原告蔡明輝自覺為系爭建物所有權人，豈有可能再與被告訂立房屋租賃契約。且自前案言辯論筆錄所記載之內容，亦可認定原告當時係以系爭建物之使用人或承租人自居，現片面宣稱系爭建物所有權部分不在和解範圍內云云，顯係無誠意遵守和解內容。系爭和解筆錄既與確定判決有同一效力，又未有重要爭點之錯誤，被告自得以之為執行名義聲請強制執行。
(三)聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項及爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.原告蔡明輝前於82年3月間與被告訂立本院卷第48、49頁之「土地房屋租賃契約書」（即第一份租約），租賃期間自82年6月1日起至87年5月31日止，其中第四條前段約定：「租賃物之使用及限制：以甲方（被告）為起造人，設稅籍租期屆滿建物歸地主所有，如甲方願繼續出租不自用者，乙方（原告蔡明輝）有優先承租權租金另議……」。
2.原告蔡明輝於87年6月1日與被告訂立本院卷第50至52頁之「房屋租賃契約書」（即第二份租約），租賃期間自87年6月1日起至91年5 月31日止，租賃標的為「臺南市○○區○○路3段80號房屋」。
3.原告蔡明輝於89年10月11日與被告訂立本院卷第54至56頁之「房屋租賃契約書」（即第三份租約），租賃期間自89年11月1 日起至94年10月31日止，租賃標的為「臺南市○○區○○路3段80號房屋」。
4.原告蔡明輝於93年2 月間簽立本院卷第67頁同意書，同意將其向被告承租之「臺南市○○路○ 段○○號及81號房屋（為80號之1房屋之誤）」由原告蔡謙禎承租，其原與被告間之租約於新契約書生效日同時廢止，押租金由蔡謙禎代為受領。原告蔡謙禎則分就上開80號及80號之1建物與被告訂立房屋租賃契約各1份（本院卷第57至64頁，即第四份租約），租期均為93年3月1日起至98年2月28日，並均約明承租人租期屆滿不交還租物時，應逕受強制執行；上開房屋租賃契約並經本院公證處公證。
5.被告與原告蔡謙禎間上開第四份租約租期屆至後，因原告未交還系爭建物，被告乃於98年3月間持該經公證之第四份租約對原告蔡謙禎聲請強制執行，經本院以98年度執字第17491號強制執行事件受理。本件原告於上揭執行案件進行中，對被告提起第三人異議之訴，由本院以前案即98年度訴字第891號審理時，兩造達成訴訟上和解，並作成本院卷第65、66頁和解筆錄（即系爭和解筆錄），被告並因而撒回上揭強制執行案件。系爭和解筆錄第一項記載：「被告同意原告蔡明輝即美德護理之家、原告臺南市私立美德老人養護中心、原告蔡謙禎、原告中華民國兩岸中醫藥交流協會、原告蔡明輝得使用臺南市○○路○段○○號、80號之1、80號之2房屋，期間自98年3月起至99年9月30日止。原告蔡明輝即美德護理之家、原告臺南市私立美德老人養護中心、原告蔡謙禎、原告中華民國兩岸中醫藥交流協會、原告蔡明輝同意於99年9月30日前自動從上開地址遷出。」。
6.坐落臺南市○○區○○段124、128、128之1、128之2、129之6、130、130之11、131地號8筆土地上，如附圖即臺南市安南地政事務所99年10月21號安南地所二字第0990009345號函所附複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示建物（即系爭建物）均為原告蔡明輝出資興建而成。Ａ、Ｂ、Ｄ部分門牌號碼原為臺南市○○區○○路3段80號，嗣後陸續於原建物範圍內分隔出80之1號及80之2號，其中80之2號為原建物於約91年間拆除後再重新興建，至於Ｃ部分則無門牌。現80號建物為佛堂，80之1號為美德護理之家，80之2號為美德老人養護中心，Ｃ部分一樓亦作為養護中心使用，二樓為員工宿舍。
(二)爭執要點：
1.系爭建物所有權歸屬為何？原告蔡明輝提起確認之訴有無理由？
2.如原告為系爭建物所有權人，此是否為得妨礙被告持系爭和解筆錄而提起異議之訴之事由？
四、就第一項爭點之判斷：
(一)本件原告蔡明輝為系爭未保存登記建物之原始起造人，及原告蔡明輝與被告約定以租滿十年作為系爭建物歸被告所有之條件等情，兩造並無爭執；又如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示系爭建物均為原告蔡明輝於82年間起造（見本院卷第116頁），其中Ａ、Ｂ、Ｄ部分原為門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○號之同一建物，嗣後陸續於原建物範圍內隔間分出同段80號之1、80號之2，亦為兩造所不爭，足認系爭建物即為原告蔡明輝與被告於第一份租約中約定起造之建物。至於原告另主張除租滿十年外，尚需被告未提高租金、且同意將所建房屋一、二樓申請為養護機構營業之用，被告始能依約取得系爭建物所有權云云，則為被告所否認。原告固舉曾與原告蔡明輝於系爭建物內合夥經營藥蒸推拿事業之林志鑫、陳泰廷為證，惟據證人林志鑫證稱：伊未參與原告蔡明輝與被告間租約之簽定，不清楚有無原告所稱的約定等語（見本院卷第200至202頁），故其證言無從證明原告主張為實；而證人陳泰廷則證稱：當初伊有與原告蔡明輝一起討論，地上物歸地主的條件是至少要租10年，且租金10年內不能變更，討論定案後才由蔡明輝去和被告簽約等語（見本院卷第107頁背面）；惟縱原告蔡明輝確有與證人陳泰廷就租約條件先為商議，然租約實際內容為何，仍取決於契約當事人間之約定，未必與原告蔡明輝及證人陳泰廷事前討論之內容相同；且此一約定涉及原告蔡明輝出資所建建物日後所有權之歸屬，事屬重大，依一般交易常情，當會明定於契約中，以求明確；然上開第一份租約第四條係載明：「以甲方（被告）為起造人，設稅籍租期屆滿建物歸地主所有……」等語，並無隻字片語論及原告蔡明輝與被告另有不得調漲租金之約定，自難僅憑證人陳泰廷前揭證言，即認原告蔡明輝與被告間另有不得調漲租約之約定。復參諸原告係於99年7月17日提起本件訴訟，而於訴訟前期均僅主張系爭建物歸被告所有之條件為租滿10年，於前案中亦為相同之主張（見前案卷第4頁、第103頁背面），嗣於100年5月31日本案準備程序期日始更易前言，主張尚有其他條件存在，其主張之真實性已堪質疑。是以，應認原告蔡明輝與被告僅約定以租滿十年作為系爭建物歸被告所有之條件，原告主張尚有其他條件云云，不足採認。
(二)又原告以第一份租約租期僅只5年為據，主張上開「租滿10年」之條件並未成就，被告則以前後租期已超過10年，而認條件已成就。此一爭執，涉及契約當事人間意思表示之解釋，而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，此有最高法院39年台上字第1053號判例參照。倘「租滿10年建物歸被告所有」此一條件係指原告蔡明輝與被告間需訂立租期超過10年之租約，則被告當無可能與原告蔡明輝訂立租期僅有5年之第一份租約，否則豈非使「租滿10年建物歸被告所有」之條件永無成就之可能，此顯然不符當事人之真意。又此類由承租人出資建屋，並約明承租人使用建物相當時期後，出租人始能取得建物所有權之契約，往往具有保障承租人得於相當時期內使用建物，以回收出資興建成本之目的，是應著眼之處在於出租人是否有履行使承租人於約定之相當時期持續使用建物之義務，而非在單一租約之租期長短；是當事人間縱係訂立數相連續之短期租約，只需承租人持續使用建物之時間，已合於所約定之期間，即應認出租人已履行其契約義務。而原告蔡明輝與被告間所訂立之第一、二、三份租約，其租期均彼此連續，未有中斷，是自第一份租約租期始日即82年6月1日至第三份租約終止日即93年3月1日止，租期已逾10年，則被告辯稱上開「租滿10年」之條件已然成就，自屬可採。
(三)原告蔡明輝與被告間「租滿10年建物歸被告所有」之條件既已成就，原告蔡明輝即應依約負交付系爭建物予被告之義務。按承租人對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產之讓與，但受讓人與讓與人如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，此有最高法院86年度台上字第2272號判例要旨可資參照。查原告蔡明輝為系爭建物之原始起造人，業如前述，是其應原始取得系爭房屋之所有權。然系爭建物係屬未經保存登記建物，客觀上無法辦理所有權移轉登記，是原告蔡明輝至多僅能將系爭建物之事實上處分權讓與他人。而自其與被告間第一份租約前言載明「……關於土地租賃事項，訂立本契約以資共守」等語，應認其租賃標的僅有系爭土地，然嗣後所定立之第二、三份租約，均為「房屋租賃契約」，且於前言載明：「……關於房屋租賃事項，經兩造合意訂立本契約以資遵循」等語，顯然原告蔡明輝於原始取得系爭建物所有權後，已有將系爭建物交付予被告，自己則改立於承租人地位占有，並使被告取得系爭建物間接占有之意思及行為，則依上開判例意旨，應認被告已因此取得系爭建物之事實上處分權。
(四)復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。此有最高法院52年台上字第1240號、50年台上字第1236號判例意旨可供參照。原告蔡明輝依約既應負交付系爭建物予被告之義務，且系爭建物之事實上處分權亦已歸屬於被告，則參諸上開最高法院判例意旨，原告蔡明輝以其為原始起造人為由，訴請確認就系爭建物之所有權存在，應無即受確認判決之法律上利益。又建物之原始起造人即原告蔡明輝提起此確認之訴，既已無確認利益，原告蔡謙禎乃基於其係經原告蔡明輝同意而使用系爭建物之人而請求確認系爭建物為原告蔡明輝所有，自亦無即受確認判決之法律上利益。從而，原告請求確認系爭建物為原告蔡明輝所有部分，均屬無據，應予駁回。
五、就第二項爭點之判斷：
(一)按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第14條第1項定有明文。又和解成立者，與確定判決有同一效力，除有執行力外，並有實質上確定力（既判力），故此執行名義所載之請求權，為執行名義發生既判力基準時確定存在之事實，異議之事由在基準時點以前已存在而未主張者，即因既判力而生失權效而不得再另以訴主張之，故提起異議之訴之事由，須於執行名義成立後所發生之新事由始可。次按強制執行法第14條第1項前段規定債務人異議之訴之所謂執行名義成立後有消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實而言。又債務人所主張消滅或妨害債權人請求之事由，須係發生在執行名義成立之後者始得為之。若主張之事由在執行名義成立之前即已存在，則為執行名義之裁判，縱有未當，亦非異議之訴所能救濟，亦即如係以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結前者，縱該為執行名義之裁判有何不當，即與異議之訴之要件不符，不得提起。有最高法院97年台上字第2653號判決足資參照。
(二)查本件被告所持以向本院執行處對原告聲請強制執行之執行名義，為兩造於98年9月4日成立之系爭和解筆錄，依民事訴訟法第380條第1項規定，與確定判決有同一之效力，是原告據以提起異議之訴之事由，須屬執行名義成立後所發生之新事由始可。而原告以原告蔡明輝為系爭建物所有權人為由，主張基於所有權權能排除系爭和解筆錄第一項「原告同意於99年9月30日前自系爭建物遷出」此一內容之執行力。惟查，原告蔡明輝既係因出資興建而原始取得系爭建物之所有權，則其取得所有權之事實，早於系爭建物於82年間興建至具備不動產性質當下即已發生，此顯係於系爭和解筆錄成立前發生之事由，並非執行名義成立後得消滅或妨礙債權人即被告請求之事由；而法院之確認判決，僅能確認已存在或曾存在之法律關係，並無創設法律關係之作用，是原告以所有權之歸屬需待法院為確認判決後始能明確，而主張此係執行名義成立後發生之事由云云，顯屬無據。揆諸前揭強制執行法之規定及說明，原告以前揭事由據以提起本件債務人異議之訴，即與法律所定要件不符，不應准許。
六、綜上所述，原告所提起之確認之訴，無即受確認判決之法律上利益，而其提起債務人異議之訴部分，則與法律要件不符不合，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告為無理由。依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官杭起鶴
法 官林雯娟法 官張玉萱以上正本與正本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 22 日
書記官陳雅慧