臺灣臺南地方法院民事判決 99年度重訴字第206號原 告 楊錦郎訴訟代理人 江信賢律師
曾靖雯律師蔡麗珠律師謝凱傑律師被 告 葉忠坤
張葉滿訴訟代理人 王文松被 告 黃珮筠
楊健豪兼上一人訴訟代理人 楊健良被 告 楊佳怡訴訟代理人 吳淑惠
楊信生被 告 吳壽榮訴訟代理人 吳素華被 告 王耀興兼訴訟代理人 楊榮濱被 告 林永春訴訟代理人 張卉君被 告 吳秋雲
李國華李吳淑惠上二人共同訴訟代理人 王家鈺律師被 告 郭慧萍
黃孟玲上二人共同訴訟代理人 蔡弘琳律師
蘇正信律師蔡進欽律師被 告 陳緯綸即陳重光法定代理人 陳俊廷
陳慧儒訴訟代理人 陳雅雄被 告 鄭志偉
周舒萍被 告 林佩君上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國100年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告葉忠坤就如附表編號1所示土地之優先承買權不存在。
確認被告張葉滿就如附表編號2所示土地之優先承買權不存在。
確認被告黃珮筠就如附表編號3所示土地之優先承買權不存在。
確認被告楊榮濱就如附表編號4所示土地之優先承買權不存在。
確認被告楊健良就如附表編號5所示土地之優先承買權不存在。
確認被告楊健豪就如附表編號6所示土地之優先承買權不存在。
確認被告楊佳怡就如附表編號7所示土地之優先承買權不存在。
確認被告吳壽榮就如附表編號8所示土地之優先承買權不存在。
確認被告王耀興就如附表編號9、10所示土地之優先承買權不存在。
確認被告李國華就如附表編號11、12所示土地之優先承買權不存在。
確認被告林永春就如附表編號13所示土地之優先承買權不存在。
確認被告吳秋雲就如附表編號14所示土地之優先承買權不存在。
確認被告李吳淑惠就如附表編號15所示土地之優先承買權不存在。
確認被告郭慧萍就如附表編號16所示土地之優先承買權不存在。
確認被告黃孟玲就如附表編號17所示土地之優先承買權不存在。
確認被告陳緯綸即陳重光就如附表編號18所示土地之優先承買權不存在。
確認被告鄭志偉就如附表編號19所示土地之優先承買權不存在。
確認被告周舒萍就如附表編號20所示土地之優先承買權不存在。
確認被告林佩君就如附表編號21所示土地之優先承買權不存在。
訴訟費用新臺幣壹拾柒萬玖仟叁佰肆拾捌元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告李國華、陳緯綸即陳重光、周舒萍受合法通知，無正當理由均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張原告分別於民國99年5月4日、99年5月25日以新臺幣（下同）22,470,000元、12,480,000元拍定本院98年度司執字第50591號強制執行事件拍賣之土地即如附表所示之土地，因被告等以其所有之建物坐落上開土地具有法定租賃權為由，主張依土地法第104條就上開土地有優先承買權乙節，為原告所否認。
是以，原告就被告等是否有以同一條件優先承買之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣原告分別於99年5月4日、99年5月25日以新臺幣22,470,00
0元、12,480,000元拍定本院98年度司執字第50591號強制執行事件拍賣之土地即坐落臺南市○區○○段如附表所示地號土地。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。亦即基地出賣時，唯有地上權人、典權人、承租人有優先承買權，除此三種權利人之外，其餘之人則無優先承買權，且主張優先承買之人必須提出其為地上權人、典權人、承租人的證明文件方足以認定。經查，如附表備考欄所示被告皆係以符合民法第425條之1規定，對於被告所有如附表備考欄所示建號房屋坐落之基地具有法定租賃權為由，主張依土地法第104條就拍定之土地享有優先承買權，惟民法第425條之1所稱法定租賃權，係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人為要件，而被告所有之建物辦理第一次登記時，登記所有權人均為訴外人玉鴻建設股份有限公司（下稱玉鴻公司），當時建物坐落之基地所有權人則均登載為訴外人吳美雲，顯見前揭被告所有建物與其基地並無同屬一人所有而單獨出售土地或建物之情事，並不合於民法第425條之1規定，因此被告主張有民法第425條之1法定租賃權關係，而依土地法第104條主張就建物坐落之基地有優先承買權，並無理由，渠等優先承買權並不存在。又被告楊榮濱、吳秋雲主張其所有建物坐落之基地即臺南市○區○○段532-9、532-27地號土地有租賃關係存在，惟未見被告楊榮濱、吳秋雲提出任何租賃契約以證其言，被告楊榮濱、吳秋雲之抗辯，並不可採，渠等並無優先承買權。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈被告葉忠坤部分：
按消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告確為股東，應由被告自負立證責任，如被告不能立證或其提出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行立證（最高法院19年上字第385號判例要旨參照）。被告葉忠坤主張其所有如附表編號1所示房地為其向玉鴻公司買受，當時因沒有辦法向銀行辦理貸款，所以土地沒有辦理過戶，就沒買土地，土地部分也沒有繳納租金云云，則依被告葉忠坤所述，顯見其與如附表編號1所示土地之所有權人間並無租賃關係存在，依法其對於附表編號1土地自無優先承買權可言。被告葉忠坤於99年5 月25日具狀向執行處主張有優先承買權，惟其未能舉證證明其有符合優先承買權之要件，其主張當不足採。
⒉被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲部分：
⑴被告楊健良、吳壽榮固提出臺灣高等法院臺南分院88年度上
易字第65號判決及訴外人鄭茂生與被告楊榮濱、張葉滿、訴外人盧文彬等人簽立之和解書，主張訴外人鄭茂生有向被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬等人受取租金。然詳閱上開民事判決書內容，訴外人鄭茂生是居於自上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，並以被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬與上開土地所有權人吳美雲間並無無償使用之約定，亦無使用土地之租約，被告張葉滿等人無權占有上開土地係侵害吳美雲之權利，對被告張葉滿等人訴請給付不當得利，而臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決亦認定被告吳壽榮與土地所有權人吳美雲間無租賃關係，也無使用借貸關係，吳壽榮是無權占用土地，依鄭茂生主張，判令被告吳壽榮應給付相當租金之不當得利直到交還土地為止。另觀之前揭訴外人鄭茂生與被告楊榮濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬等人簽立之和解書內容，開宗明義即載明「雙方茲因臺灣法院臺南分院88年度上易字第65號不當得利等事件，成立和解」，亦足證訴外人鄭茂生係基於不當得利請求權與被告楊榮濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬成立和解，要求渠等應給付相當租金之不當得利，並非與之成立租賃契約，依租賃關係請求給付租金，是被告張葉滿等人主張與訴外人鄭茂生就土地有成立租賃契約，難以憑採。而被告吳秋雲雖提出鄭茂生向其收取租金之收據為憑，但此為私文書，原告否認其真正性，自應由被告吳秋雲舉證以實其說。
⑵按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。復按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號判例要旨參照）。倘鈞院認定訴外人鄭茂生與被告張葉滿等人間成立租賃關係，惟依上開規定、判例可知，租用基地建築房屋之承租人須係與基地所有權人成立租賃關係，且於基地所有權人出賣其所有基地時，始得適用民法第426之2或土地法第104條規定主張對於房屋之基地有優先承買權，而鄭茂生並非上開土地之所有權人，上開土地之所有權人乃吳美雲，上開土地遭拍賣，其出賣人自為吳美雲，並非出租人鄭茂生，顯不符合前揭民法第426條之2或土地法第104條規定所謂「出租人出賣基地」之要件，故被告張葉滿等人主張有優先承買權，殊不可採。況被告張葉滿等人主張渠等給付所謂租金予鄭茂生直到鄭茂生沒有催繳為止，縱認鄭茂生與被告張葉滿等人就上開土地有成立租賃關係，然何以鄭茂生未再催繳，是否係因渠等與鄭茂生間已終止租賃契約，實有疑義。
⑶按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有
礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決要旨參照）。被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲所有之建物，均於83年3月12日施以假扣押查封，而依被告提出臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決及讓渡書可知，上開房屋坐落之土地之所有權人即債務人吳美雲係於土地查封後之84年6月間始將土地所有權及衍生權益讓與訴外人鄭茂生，由訴外人鄭茂生據以向被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬請求給付相當租金之不當得利，縱使被告張葉滿等人與鄭茂生間有成立租賃關係（原告否認），亦是成立在土地查封後，揆諸上開判決要旨，債務人吳美雲在土地查封後將土地所有權暨衍生權益讓與鄭茂生，對於債權人暨拍定人之原告既不生效力，自債務人吳美雲受讓權利之鄭茂生與被告張葉滿等人所成立之租賃關係，對於原告當然亦不生效力，是被告張葉滿等人依據民法第426條之2及土地法第104條之規定，主張對於上開土地有優先承買權，洵屬無據。
⑷按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院著有69年台上字第945號判例意旨參照）。依證人鄭茂生證述：「（84年6月間吳美雲及玉鴻建設公司是否將一部分的土地及建物及其他權益債權讓與給你？）有讓與給我，如鈞院卷㈡53頁所載。我有持該份讓渡書向法院請求過，就是有一部分人買房子沒有買土地，我向他們請求不當得利。自後訴訟結果，我記得其中有三個人和解」、「（吳秋雲有無給你錢？）我是和盧文彬和解，吳秋雲向盧文斌買房子，他有依據我和盧文斌的和解內容繳錢，繳到法院拍定為止。」、「（請鈞院詢問證人你與被告和解時有無說要將土地租給他們？）沒有，土地並不是我的。」、「（請鈞院詢問證人他當初提起的不當得利是何類型的不當得利？）是因為買房子沒有買土地，房子占有土地的不當得利。」、「（請鈞院詢問證人不當得利是指租金嗎？）二審的法官是判相當租金之不當得利。」，佐以臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決，以及鄭茂生與被告張葉滿、楊榮濱、吳秋雲之前手盧文彬簽立之和解書內容，可知訴外人鄭茂生是以被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬等人無權占有土地受有不當得利，對渠等訴請給付不當得利，並非以與渠等間存有租賃關係，請求給付租金，且訴外人鄭茂生與被告張葉滿、楊榮濱、吳秋雲之前手盧文彬成立和解時，鄭茂生亦係基於不當得利請求權與被告楊榮濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬成立和解，並非與之成立租賃契約；而臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決亦是認定被告吳壽榮是無權占用土地，判令被告吳壽榮應給付相當租金之不當得利給鄭茂生直到交還土地為止，是被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲主張與訴外人鄭茂生就渠等所有房屋之基地有成立租賃契約，依土地法第104條規定，渠等對於房屋之基地有優先承買權，要不可採。
⑸被告吳壽榮援引臺灣高等法院高雄分院98年度台上字第46號
民事判決，主張只要經土地所有權人同意而在土地上建築房屋，而屬有權占有基地之情形，於土地出賣時，建物所有權人即有土地法第104條第1項之優先承買權，惟上開判決並非判例，並無拘束力，且上開判決於適用法律上顯然逸脫土地法104條之規定，因按土地法第104條第1項，在64年7月24日修正公布後，僅擴張規定基地出賣時，承租人或地上權人、典權人有依同樣條件優先購買之權，並未及於其他對於基地有合法使用權益者，此由土地法第104條第1項修正後，前開最高法院69年台上字第945號判例意旨也明確揭示於基地出賣時，依土地法第104條第1項規定，僅地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，是臺灣高等法院高雄分院98年度台上字第46號民事判決認定只要是有權占有基地，於基地出賣時，皆得主張優先承買權，不僅逸脫土地法第104條規定，也違反前開最高法院69年台上字第945號判例，於本件應不足以援引適用。況上開臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決係認定被告吳壽榮所有系爭建物是無權占有系爭基地，其占有系爭基地並無合法使用權源，與臺灣高等法院高雄分院98年度台上字第46號民事判決之案情不同，亦無法援引適用。
⑹被告吳壽榮主張系爭建物係經基地所有權人吳美雲出具土地
使用同意書而興建，被告吳壽榮之系爭建屋乃有權占有系爭土地，且綜觀土地使用同意書之記載，並未約定被告應返還系爭土地，亦無約定使用期限，其權利內容性質上已與地上權無異，自應認被告依土地法第104條第1項規定，就系爭土地有優先承買權。惟被告吳壽榮所有系爭建物於申請建造執照固有檢附系爭土地所有權人吳美雲出具土地使用同意書，究其性質當屬「使用借貸」之法律關係，此亦為臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決所肯認，是被告吳壽榮以土地使用同意書並未約定被告應返還系爭土地，亦無約定使用期限，即主張其權利內容性質上與地上權無異，亦不足取。況按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，而房屋所有權與基地地上權為各別不同之不動產物權，自不因上訴人之取得房屋所有權而當然取得基地地上權（最高法院69年度台上字第1687判決要旨參照），則未經登記為地上權人以前，要不得依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，被告吳壽榮既未經登記為系爭土地之地上權人，自非地上權人，其主張依土地法第104條第1項規定有優先承買權，於法顯屬無據。
⒊被告黃珮筠部分：
按消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告確為股東，應由被告自負立證責任，如被告不能立證或其提出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行立證（最高法院19年上字第385號判例要旨參照）。被告黃珮筠主張其所有坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地上之1933建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○○號建物，為其向訴外人曾進興買受，當時土地及房屋均有買受，後來才知道土地沒有權狀，並提出買賣契約書，其上房屋出賣人記載為玉鴻公司，土地出賣人記載為吳美雲云云，顯見被告黃珮筠與土地所有權人吳美雲間並無租賃關係之存在，依法被告黃珮筠對於系爭532-8地號土地自無優先承買權可言。被告黃珮筠雖於99年5月25日具狀向執行處主張有優先承買權，惟其未舉證證明其有符合優先承買權之要件，其主張自不足採。
⒋被告楊健良、楊健豪部分：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。復按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院94年度台上字第551號、99年度台上字第1759號判決參照）。被告楊健良、楊健豪所有1930、1929建號房屋，其起造人及第一次登記之所有權人為玉鴻公司，上開房屋坐落之532-11、532-12地號土地，其所有權人為吳美雲，則上開土地、房屋並非同屬一人，揆之前開最高法院判決要旨，自無最高法院48年台上字第1457號判例意旨及民法第425條之1規定之適用。又被告楊健良、楊健豪以吳美雲為玉鴻公司之代表人，即主張土地與房屋應同屬一人，顯然對於公司為法人，於法律上與其代表人之人格有別，各為獨立之權利義務主體，非屬同一人，有所誤解。
⑵被告楊健良、楊健豪雖援引臺灣高等法院95年度重上字第11
4號判決，惟其案情乃房屋未辦理所有權第一次登記，其原始所有權人或有事實上處分權人即為土地所有權人，與本件系爭土地上房屋無論是原始出資興建或是辦理第一次登記之所有權人均係玉鴻公司，並非土地所有權人吳美雲，有所不同，故於本件應無援引適用之餘地。又被告楊建良、楊健豪提出其等及楊榮濱、張葉滿、盧文彬與鄭茂生所簽立之和解書第4條約定：「因吳美雲與楊建豪間尚有債務糾紛，甲方願對楊建豪部分撤回訴訟，另此後甲方亦不得對楊建豪及楊健良就相關台南市○○路○○○巷142、144號房屋（土地）再為主張任何權利。」，非如楊榮濱、張葉滿、盧文彬與鄭茂生約定自87年8月3日起至交還土地之日止每年給付定額之金錢予鄭茂生，足證被告楊健良、楊健豪與訴外人鄭茂生之間並無成立租賃關係。再被告楊健良、楊健豪主張其等因繼受先父楊文德對於訴外人吳美雲之債權，經向鄭茂生主張抵銷而與鄭茂生成立和解，其與吳美雲就系爭土地存有不定期租賃關係，惟就上開和解書之約定並無法證明其等對於吳美雲有債權，或與吳美雲有不定期租賃關係之存在，被告楊健良、楊健豪之主張，顯屬無稽，是其主張得依土地法第104條規定主張優先承買權，顯無可採。
⑶依證人鄭茂生證稱：「（楊健良、楊健豪有無給你錢？）沒
有，訴訟當中楊健良、楊健豪說他們有債權債務關係，叫我不要告他們，所以我就撤回」，及被告楊健良、楊健豪與鄭茂生簽立之和解書內容，僅足以證明鄭茂生同意不向楊健良、楊健豪請求給付不當得利，並無法證明被告楊健良、楊健豪對於吳美雲有債權，或與吳美雲有不定期租賃關係之存在，被告楊健良、楊健豪以吳美雲將系爭基地之相關權益讓與鄭茂生，鄭茂生與之成立和解，即認定吳美雲有默示之意思表示與之成立不定期租賃關係，顯屬無稽。
⒌被告李國華、李吳淑惠部分：
⑴按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104條第1項及第2項所明定。惟上訴人提出之另案確定判決僅係命原土地所有人陳楊美容就訟爭土地為訴外人蔡德全辦理設定地上權登記，係命為一定意思表示之給付判決，並非形成判決。蔡德全在未經登記為地上權人以前，尚不能因該確定判決而當然取得地上權。上訴人亦承認就上開地上權迄未登記，則上訴人以其訟爭土地之地上權人，主張優先承買，已乏依據（最高法院69年度台上字第1687號判決要旨參照）。是以，依法律行為取得地上權，非經登記，不生效力，亦即未經登記之前，不能認定已取得地上權，且依據土地法第104條規定主張為地上權人而有優先承買權，也必須確已就土地登記為地上權人，如與土地所有權人有地上權登記之約定，在未經登記為地上權人以前，仍無法以該條規定主張有優先承買權。
⑵訴外人吳美雲將土地提供給訴外人玉鴻公司建築房屋，可能
係基於使用借貸之法律關係，亦可能係基於合建之契約關係，無法據此認定係基於與玉鴻公司有地上權設定之約定，則被告李國華、李吳淑惠以吳美雲將土地提供給訴外人玉鴻公司建築房屋，即認定雙方有地上權設定之契約關係，亦未能舉證以實其說，其主張顯屬無稽。又訴外人吳美雲與玉鴻公司間倘就土地有地上權設定之約定，然基於債之相對性，吳美雲與玉鴻公司之約定，並不及於第三人即被告李國華、李吳淑惠，非因被告李國華自玉鴻公司受讓房屋所有權，即得認定被告李國華得對於吳美雲請求辦理地上權設定，況被告李國華、李吳淑惠並未經登記為土地之地上權人，揆諸上開規定、判決要旨，被告李國華主張依據土地法第104條規定有優先承買權，於法要屬無據。
⑶坐落臺南市○區○○段532-24、532-25、532-28地號土地之
所有權人均係吳美雲，上開土地上之1919、1918及1937建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人則均為玉鴻公司，是系爭532-24地號土地與土地上之1919建號房屋；532-25地號土地與土地上1918建號房屋；532-28地號土地與土地上1937建號房屋，既均非同屬一人，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。另由被告李國華、李吳淑惠提出本院90年度訴字第363號、臺灣高等法院臺南分院91年度上易字第92號判決認定李國華、李吳淑惠是基於與土地所有權人吳美雲之間買賣關係而得有權占有土地，鄭茂生主張被告等為無權占有，應給付不當得利，或縱被告等對土地有法定地上權或類似租賃等法律關係存在，亦應給付租金，並不可採，而判決鄭茂生敗訴確定，更足證被告李國華、李吳淑惠與土地所有權人吳美雲間僅有買賣關係，並無租賃關係，故依法被告李國華、李吳淑惠自無優先承買權可言，被告李國華、李吳淑惠竟以不為該案判決所採之鄭茂生的前述主張，據以主張被告李國華、李吳淑惠與土地所有權人吳美雲間有租賃關係，其主張顯屬相互矛盾，不足採信。
⑷按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項定有明文。是以，民法第876條第1項之法定地上權，自須以該建築物於土地『設定抵押時』業已存在為要件，此有最高法院57年台上字第1303號判例要旨，及被告李國華、李吳淑惠援引之最高法院97年台上字第1273號判決要旨參照。被告李國華、李吳淑惠所有1918、1919及1937建物，係於83年1月22日建築完成，而上開建物坐落之同段532-24、532-25及532-28地號土地，於82年5月18日設定抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司，則在上開地號土地設定抵押權當時，被告李國華、李吳淑惠所有上開建號建物既尚未存在，不論抵押權實行時，土地及地上建築物是否屬同一人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地所有人間具有密切關係，揆之前開最高法院判例要旨，均無民法第876條第1項規定之適用。又原告實行抵押權聲請強制執行上開土地時，該等土地上之建築物即1918、1919及1937建號建物已歸被告李國華、李吳淑惠所有，其與土地所有人玉鴻公司間又無任何關係，縱上開土地設定抵押權予第一商業銀行時，被告李國華、李吳淑惠所有上開建物業已存在，本件與最高法院97年台上字第1273號判決之案情也不相同，故於本件應無法援引適用。
⒍被告林永春部分：
坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地之所有權人為吳美雲，土地上之1917建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人為玉鴻公司，是上開532-26地號土地與土地上之1917建號房屋既非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告又未與土地所有權人吳美雲成立租賃契約，依法其自無優先承買權。
⒎被告郭慧萍、黃孟玲部分：
⑴被告郭慧萍、黃孟玲主張其係向玉鴻公司買受房屋，惟未提
出任何證據以實其說，其主張實不足採。再坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地上之2826建號建物之起造人及第一次所有權登記之所有權人為訴外人梁進貴，梁進貴先將房屋所有權讓與訴外人張秀琴，訴外人張秀琴再於96年9月14日將房屋所有權讓與被告郭慧萍；坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地上之2825建號建物之所有權人為訴外人林奕儒，其先將房屋所有權讓與訴外人陳慶龍，訴外人陳慶龍再於94年10月18日將房屋所有權讓與被告黃孟玲，足證被告郭慧萍、黃孟玲主張是向玉鴻公司買受房屋，應非事實。縱認被告郭慧萍、黃孟玲係向玉鴻公司買受房屋，惟上開532-33地號土地與土地上之2826建號房屋未曾同屬一人；532-34土地及土地上2825建號房屋未曾同屬一人，無論被告郭慧萍或被告黃孟玲均非自土地所有權人玉鴻公司受讓房屋所有權，而是分別自訴外人張秀琴、陳慶龍受讓房屋所有權，自不符合民法第425條之1規定之要件，故被告郭慧萍、黃孟玲主張依據民法第425條之1及土地法第104條規定，有優先承買權，顯屬無據。
⑵依臺南市政府提供被告郭慧萍、黃孟玲所有系爭建物之建照
執照申請資料可知，上開建物是先由訴外人橫利建設有限公司（下稱橫利公司）以起造人名義於81年10月間申請建照執照，於82年6月9日取得建照執照，在建物已完成三樓樓板時，才改由玉鴻公司續建，由玉鴻公司於82年10月向工務局申請變更以玉鴻公司為起造人及變更建造執照，於82年11月11日經核准通過，此由玉鴻公司於82年10月間提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「工程進度：三樓樓板完成」可稽。嗣於玉鴻公司完成建物之結構體後，始改由訴外人梁進貴、林奕儒續建，由訴外人梁進貴、林奕儒於85年5月7日向工務局申請變更以梁進貴、林奕儒為起造人及變更建造執照，於85年6月23日經核准通過，此由梁進貴、林奕儒於其提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「2、工程進度：結構體完成」亦足憑。是以，被告郭慧萍、黃孟玲所有之前開建物，既係由橫利公司興建至三樓樓地板後（已足遮蔽風雨，具不動產性質），始由玉鴻公司接續興建，依據被告援引之最高法院77年度台上字第790號判決要旨：「新建之房屋無論已未全部完工，倘依現狀已足避風雨可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產。基於法律行為受讓此種房屋之人，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如受讓人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴請塗銷登記前，受讓人登記為該房屋之所有人，固應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存登記時，尚不能因行政上有此權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該受讓人為原始所有人」，被告郭慧萍、黃孟玲所有之前開建物之原始所有人自應為橫利公司，則其所有之前開建物與坐落之532-33、532-34地號土地所有權人玉鴻公司，非屬同一人，並無民法第425條之1有關法定租賃權之規定適用，故被告郭慧萍、黃孟玲主張依據民法第425條之1及土地法第104條規定，有優先承買權，於法顯屬無據。至被告郭慧萍、黃孟玲主張前開建物是由玉鴻公司出資興建，在興建至三樓樓地板後，因無力續建，才改由訴外人梁進貴、林奕儒續建，顯然對於前述建造執照變更設計申請書上之記載有所誤解。如前開建物係由玉鴻公司出資興建並興建至三樓樓地板時，即改由訴外人梁進貴、林奕儒續建，玉鴻公司在申請變更起造人及建照執照時，豈可能於申請書敘明工程進度已完成三樓樓地板？而梁進貴、林奕儒在申請變更起造人及建照執照時，又焉可能於申請書敘明工程進度為結構體完成？故被告郭慧萍、黃孟玲之主張不可採。
⒏被告陳重光部分：
坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地之所有權人為訴外人劉興邦，土地上之2836建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人為財虹建設公司，是上開532-38地號土地與土地上之2836建號房屋並非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告陳重光又未與土地所有權人劉興邦另有成立租賃契約，則依法其自無優先承買權。
⒐被告鄭志偉部分：
坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地之所有權人為玉鴻公司，土地上之2832建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人為訴外人鄭承傑，是上開532-42地號土地與土地上之2832建號房屋並非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告鄭志偉又未與土地所有權人玉鴻公司另有成立租賃契約，則依法其自無優先承買權。
⒑被告周書萍部分：
坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地之所有權人為訴外人黃識任，土地上之4263建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人為訴外人林群超，被告周舒萍係由林群超受讓建物所有權，是上開532-46地號土地與土地上之4263建號房屋並非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告周舒萍又未與土地所有權人黃識任另成立租賃關係，則依法其自無優先承買權。被告周書萍雖主張其有與陳柒龍成立土地之租賃契約，惟其未舉證以實其說，況租用基地建築房屋之承租人須係與基地所有權人成立租賃關係，且於基地所有權人出賣其所有基地時，始有民法第426之2或土地法第104條規定之適用，而訴外人陳柒龍並非土地所有權人，土地所有權人乃黃識任，被告周書萍既非與土地所有權人成立租賃契約，應不符合民法第426條之2或土地法第104條之規定，是其主張有優先承買權，要不可採。
⒒被告林佩君部分：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。是以，上開規定認定有租賃關係之存在，其要件除土地及其土地上房屋同屬一人所有，尚須僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人。被告主張坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地上之3696建號房屋是以其為起造人，並由其自己完工，且辦理房屋所有權之第一次登記，顯見被告為房屋之原始所有權人，則房屋之所有權人既為被告，房屋所坐落土地所有權人為吳恒遷，土地與房屋不僅非同屬一人，且不論是土地或房屋均無將所有權讓與他人之情形，自不合於上開民法第425條之1規定，故被告主張有優先承買權，洵不足採。
⑵被告於99年11月4日當庭主張其所有系爭建物為其公婆在80
年預售時候買的，後來房子沒有蓋成，因為有糾紛才以被告之名字為起造人，亦即被告公婆因為有糾紛，才借用被告名義為系爭建物起造人，則被告公婆既因有糾紛，才以被告為房屋起造人，豈可能向被告收取租金？況被告於99年11月4日當庭陳稱起造的時候是交給建築師處理，所以伊不清楚等語，如系爭建物確為被告向其公公吳恒遷承租土地興建，何以被告均不清楚狀況？何以其於99年11月4日當庭陳述時，未提及與其公公吳恒遷有租賃關係？再被告配偶為土地所有權人吳恒遷之子，依法對於吳恒遷負有扶養之責，被告身為人媳，衡理自應與其夫婿共同負擔扶養公公之責，豈有以贍養方式當作租金之給付，顯悖於常理之至，足證被告因是在原告主張其並不符合民法第425條之1規定後，求符合土地法第104條規定，始翻異前詞，主張其與吳恒遷間有租賃關係，是其主張委不足採。另被告雖提出海外匯款單據，主張其有給付租金予吳恒遷，惟被告配偶依法對於吳恒遷負有扶養之責，已如上述，被告匯款予吳恒遷，可能係基於扶養之原因，抑或基於其他原因，無法僅以被告匯款予吳恒遷即認定是給付租金予吳恒遷。況被告林佩君與吳恒遷間若有租賃關係，則租金之約定應是每期固定數額，惟被告係不定期不定額匯款，顯與租金之性質不相符合，足證被告之主張不可採。
⒓被告楊佳怡部分：
被告所有建物於申請建造執照固有檢附系爭土地所有權人吳美雲出具土地使用同意書，惟究其性質當屬「使用借貸」之法律關係，而在他人土地興建建物，其原因有可能是基於租賃，或使用借貸，或合建等關係，或有地上權，不一而足，並非一定是基於地上權約定。況按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，而房屋所有權與基地地上權為各別不同之不動產物權，自不因上訴人之取得房屋所有權而當然取得基地地上權；在未經登記為地上權人以前，要不得依土地法第104條第1項規定主張優先承買權（最高法院69年度台上字第1687判決要旨參照），被告楊佳怡既未經登記為系爭土地之地上權人，自非地上權人，其依土地法第104條第1項規定主張有優先承買權，於法顯屬無據。
㈣為此聲明：
⑴請求確認被告葉忠坤對於臺南市○區○○段○○○○號土地；
被告張葉滿對於同段532-7地號土地；被告黃珮筠對於同段532-8地號土地；被告楊榮濱對於同段532-9地號土地；被告楊健良對於同段532-11地號土地；被告楊健豪對於同段532-12地號土地；被告楊佳怡對於同段532-16地號土地；被告吳壽榮對於同段532- 18地號土地；被告王耀興對於同段532-2
0、532 -21地號土地；被告李國華對於同段532-24、532-25地號土地；被告林永春對於同段532-26地號土地；被告吳秋雲對於同段532-27地號土地；被告李吳淑惠對於同段532-28地號土地；被告郭慧萍對於同段532-33地號土地；被告黃孟玲對於同段532-34地號土地；被告陳重光對於同段532-38地號土地；被告鄭志偉對於同段532-42地號土地；被告周舒萍對於同段532-46地號土地；被告林佩君對於同段532 -49地號土地之優先承買權不存在。
⑵訴訟費用由被告等人負擔。
二、被告則辯以：㈠被告葉忠坤辯以：
房屋係向玉鴻公司購買，當時係因無法向銀行辦理貸款，土地無法辦理過戶，其即未購買土地，且未繳交土地租金。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡被告張葉滿辯以：
房屋經由本院83年度執字第4084號拍賣取得，而土地所有權人吳美雲將土地租金請求權讓渡予鄭茂生，其亦起訴請求租金，業經臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決，且被告持續繳交租金至地主未催繳為止。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔㈢被告黃珮筠辯以：
房屋係向訴外人曾進興購買，當時連同土地一併購買，嗣後知悉土地業經法拍。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
㈣被告楊榮濱、王耀興辯以：
房屋經由拍賣取得，而土地所有權人吳美雲將土地租金請求權讓渡予鄭茂生，其亦起訴請求租金，業經臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決，且被告持續繳交租金至地主未催繳為止。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
㈤被告楊健良、楊健豪辯以：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第l項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之l定有明文。復按民法第425條之1第1項前段規定，土地及其上房屋同屬一人所有，而嗣後土地所有權人與房屋所有權人相異時，於二者間推定在房屋得使用期限內有租賃關係。而「所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情，亦應有民法第425條之1規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用（臺灣高等法院95年重上字第114號判決參照）。
⒉被告楊健良、楊健豪所有門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○
○○號、臺南市○區○○路○○○巷○○○號之建物，分別坐落臺南市○區○○段532-11、532-12地號土地上，而上開建物原係被告之父楊文德（歿）向代表人為吳美雲之玉鴻公司買受取得，並分別登記為被告之名，系爭建物之基地，原應隨同建物移轉予被告，嗣因訴外人吳美雲之債權人即寶島商業銀行聲請假扣押查封，致無法隨同建物移轉。系爭建物之基地原登記所有權人為訴外人吳美雲，而系爭建物起造人玉鴻公司之代表人亦為吳美雲，此與一般土地所有人提供土地與建商合建之情形不同，無論系爭建地係該玉鴻公司買受後，借名登記為訴外人吳美雲所有，抑或訴外人吳美雲取得系爭建地後，再以其為代表人之建設公司為起造人，均難認該基地與建物非屬同一人所有，即均得適用或類推適用民法第425 條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之規定，推定被告2人之建物與系爭建物坐落之基地，有租賃關係。
⒊按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務
人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力。另債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷，民法第297條、第299條分別定有明文。訴外人吳美雲另於84年6月間，將系爭基地使用租金請求權，全部概括讓與其債權人即訴外人鄭茂生，以償還其債務，該案嗣經臺灣高等法院臺南分院於89年2月15日以88年上易字第65號確定判決該案被告（即系爭基地上之建物所有人）應給付訴外人鄭茂生（即系爭基地之使用、收益權受讓人）使用土地之租金，而本案被告楊健良及楊健豪於該案中，則因繼受先父楊文德對訴外人吳美雲之債權，經向前揭訴外人鄭茂生主張抵銷，並與鄭某達成和解後，訴外人鄭茂生撤回對被告楊健良及楊健豪之起訴，並於和解書上載明「因吳美雲與楊健豪間尚有債務糾紛，甲方（即前揭債權受讓人鄭茂生）願對楊健豪部分撤回訴訟，另此後甲方亦不得對楊健豪及楊健良就相關臺南市○○路○○○巷142、144號房屋（土地）再為主張任何權利。」，足認被告楊健豪及楊健良與訴外人吳美雲間，就系爭基地已存有不定期租賃關係，應可依土地法第104條規定優先承買系爭建物之基地。
⒋原告以被告與訴外人鄭茂生訂定之租賃契約，係成立於系爭
土地查封之後，對原告不生效力，惟原告所引最高法院71年台上字第3636號判決內容，係指對於妨礙查封物執行效果之行為，對聲請執行之債權人及拍定人不生效力，並得聲請法院予以排除而言，非謂該妨礙查封物執行效果之行為絕對無效，是原告之主張，洵屬無稽。復按債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院72年台上字第2642號判例參照），亦即被告就系爭土地與訴外人吳美雲所成立之租賃契約，在未經法院排除前，仍具有法律效力，被告對系爭土地既有租賃之事實，自對系爭土地有優先承買權。
⒌為此聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請；⑵訴訟費用
由原告負擔；⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告楊佳怡辯以：
⒈被告所有臺南市○區○○段1923建號建物即門牌號碼臺南市
○區○○路○○○巷○○○號房屋，當初係建商直接以買受人名義為起造人而向建管單位申請建造執照，並將房屋基地分割出臺南市○區○○段○○○○○○○號土地，嗣建商因積欠銀行貸款，致土地被查封拍賣，而形成房屋和基地為不同所有權人，則按在他人土地上有建築物而使用土地者，其性質與地上權無異（最高法院47年台上字第1242號參照），既然性質上和地上權無異，則應比照土地法第104條所定地上權人有同一條件優先購買之權，以使房屋和基地所有權人合而為一，以發揮其經濟效力，並減少日後之法律糾紛，是原告主張被告就上開土地無優先購買權，應不足採。
⒉為此聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
㈦被告吳壽榮辯以：
⒈按優先購買權乃土地所有權人於其出售土地時，具有特定條
件的人有依出賣人與買受人約定之同一條件，優先於買受人向土地所有權人購買不動產的權利。其立法目的在於促進土地經濟，讓土地合理有效使用且發揮最大的功能（最高法院65台上字630號判例亦同此見解）。土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。又早期建商購地蓋屋或合建蓋屋，每每為了節省稅費支出，常將所購買之建物基地，暫時未辦理過戶，而仍維持原基地所有權人名義，俟房屋建築完成後，再一併與建物依法過戶給販厝承買人。故外觀上，建物與基地所有權人似乎各異，實則同一人。即使時至今日，仍有建商沿用此例。被告所購買之房屋即門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○○號即其適例，惟因當時建物基地即臺南市○區○○段○○○○○○○號土地因故遭限制登記，遂造成土地無法過戶之遺憾，衍生承買人僅登記建物之所有權，倘當時基地未遭限制登記，建商一定會指示原基地所有權人配合將該建物基地直接過戶給被告。又建物坐落基地與建物之所有權人形式上雖非屬同一人所有，然基於上述建商節稅理由，實質上該建物坐落基地與建物之所有權人係同屬建商同一人所有。衡諸民法第425條之1之立法理由法理觀之，在於充分發揮物之經濟效能，藉由法定租賃關係，保障建物之存在，避免基地所有人，任意提起物上請求權要求拆屋還地，則本件實有類推適用民法第425條之1規定加以保障被告之必要，否則被告之權益將難以獲得完整保障。
⒉依臺南市○區○○段○○○○○○○號土地登記簿觀之，其抵押權
之債務人為玉鴻公司、義務人為吳美雲，且土地所有人吳美雲又提供土地使用同意書供玉鴻公司興建房屋，此種出資合建或買賣預售屋之交易模式，房屋與土地均由建商掌控過戶程序，與最高法院48年台上字第1457號判例所指「土地與房屋原同屬一人，嗣分別出售不同人」情節，應為同一處理。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並有司法院釋字第349號解釋文及最高法院48年上字第106 5號判例意旨參照。⒊依據89年5月5日所修正民法第425條之1規定：「土地及其土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受的449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，且該民法第425條之1的施行相關判決，以最高法院95年台上字第169號判決表示：「且上開最高法院判例意旨，已增列為民法第425條之1內容，並於88年4月21日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理，請求核定租金並請求給付之」，最高法院92年台上字第487號判決亦同其。另衡諸上列民法第425條之1之立法理由法理觀之，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。本件被告之前手，雖其事實經過，與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該規範之目的及債權物權化之趨勢而言，依「相類事實，應為相同處理」之法理，藉由法定租賃關係，保障建物之存在，避免基地所有人，任意提起物上請求權要求拆屋還地並在於充分發揮物之經濟效能。且最高法院93年台上字第1328號判決表示：「按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。…此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先復讓與相異之人時，亦可類推適用。」，故在本案中，實有類推適用民法第425條之1加以保障被告之必要，否則被告之權益將難以獲得完整保障而使被告為了保障建物，可能必須接受原告任意哄抬基地價額之不當行為。
⒋民法第425條之1規定之立法目的係為：⑴社會經濟公益上之
理由。蓋建築物性質上不能與土地使用分離而存在，使用建築物即必須使用該建築物之基地，一旦建築物與土地不同屬一人所有，而當事人又未約定，使建築物取得對土地之利用權，勢將造成建築物無從利用土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪費社會成本。故有設本條推定租賃關係之必要，以維護社會經濟；⑵因土地所有人購買土地時建築物已存在於土地上，基於當事人之合理的意思與預見為基礎，推定當事人已有默許繼續使用土地之意思。對此最高法院91年台上字第1919號判決亦有所表示：「按本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究。」。
⒌系爭土地確經臺灣高等法院臺南分院以88年度上易字第65號
判決確定，此判決書係為土地所有權人吳美雲（即為本執行事件債務人吳美雲）的債權人請求「債權租金」讓與其債權人鄭茂生，即坐落系爭土地上之房屋所有權人即被告應給付「年租金」予基地的所有權人吳美雲之債權人，故上開判決認定坐落系爭土地上之房屋所有權人吳壽榮與基地之土地所有權人吳美雲應有租用基地之租賃關係，裁判被告應負擔給付租金之義務，並非原告主張需成立租賃契約才行。又依最高法院98年度台上字第602號民事判決，因使用收益租賃物而支付之對價，即為租金，至其約定及所用之名稱如何，在非所問。而原告主張債務人吳美雲土地查封後將土地所有權暨衍生權益讓與鄭茂生，對債權人即拍定人之原告不生效力云云，與本案系爭案由不符，況原告確認優先承買權不存在事件是在被告所有建物第一次保存登記及臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號確定判決之後，至其租金之給付對象則不在此系爭範圍內。另最高法院48年台上字第1457號判例：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」；73年第5次民事庭會議決議為：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」。
⒍系爭土地所有權人吳美雲之債權人於97年4月發存證信函，
再次請求依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決應再給付系爭土地之年租金。此即為基地之債權人取得租金債權讓與之執行名義，並代位行使基地的所有權人請求權，強制執行本筆基地上之房屋所有權人吳壽榮應給付租金。依最高法院85年台上字第790號判決，租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。又依86年台上字第1251號判決，按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。另原告係為債權人，如依強制執行法第38條參與分配之債權人，除依法優先受償外，應按其債權額數平均分配。但本案系爭基地，已欠繳地價等稅費多年且金額頗高，依稅捐優先受償權乃指納稅義務人於稅捐債務外，尚負數債務，稅捐債權相對於其他債權，享有優先受償之地位而言，即稅捐稽徵法第6條所規定：「稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。經法院或行政執行署執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院或行政執行署應於拍定或承受五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋稅，並由執行法院或行政執行署代為扣繳。」，故依此原告為債權人主張確認優先承買權不存在，聲明願承受此拍賣之不動產。至此執行法院即依強制執行法限期命原告（承受人）補繳「應繳之價金（稅捐債權、抵押權）扣除應受分配額」之差額後，且本案原告（債權人）所按比例所分配普通債權金額已剩不多，對此並未能達此原告（債權人）當初想獲得債權清償目的，且同時未能使基地與基地上之建物合歸一人所有，地盡其利之經濟上的效用，且可能俾免原告依法藉拆屋還地之訴，任意哄抬基地價格之行為。
⒎系爭土地本為債務人吳美雲所有，經債務人吳美雲出具土地
使用同意書，供玉鴻公司之法定代理人吳美雲建屋，而上開公司法定代理人與本系爭土地所有權人兼債務人吳美雲係為同一人。換言之，系爭建物係經基地所有權人同意而興建，有權占用系爭土地，且未約定應返還土地，亦未約定使用之期限，其權利內容性質上已與地上權無異。而被告之建物經「善意受讓」之物權買賣移轉的公示登記後，繼續占用系爭土地，且系爭土地本為債務人吳美雲所有，由當時物權登記至今復不爭執或異議。另臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決所成立基本法律基礎在於本系爭土地所有人兼債務人吳美雲已將存在於本系爭土地上之相關權利讓與其債權人即訴外人鄭茂生，即吳美雲同意讓與本系爭土地的「租金債權」給予其債權人，故與本系爭土地有所相關之上開判決理由第五項第一點，提及本系爭土地所有人吳美雲以證人身分證稱：『「因我借錢，才將系爭土地讓渡給鄭茂生」、「讓渡房屋、土地所有權及土地之租金」、「讓渡土地所有權及房屋建物之權利，如租金，……我對於被告（即本案被告吳壽榮）等人有土地之租金債權，連同所有權一併讓與原告（即本案訴外人租金債權之請求權人鄭茂生）」』等證詞，足證本系爭基地所有權人吳美雲，就當時已對本系爭基地的「租金債權」行使請求被告吳壽榮給付租金來使用本系爭基地之法律行為的意思表示，是被告之建物坐落系爭基地係為「有權占有」，依土地法第104條規定有優先購買權。⒏按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。而司法院於36年12月24日作成之院解字第3763號解釋文固以：「土地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第104條係於此種當事人間規定，承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人，於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定，主張優先購買權」等語，係就修正前土地法第104條規定所為解釋。惟土地法第104條嗣後於64年7月24日修正，其立法理由略以：為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰將土地法第104條修正如上等語，故已不限於基地租賃之關係始有該條之適用。再按該修正後條文之文義觀之，於基地出賣時，其優先購買權者，須以對基地有地上權或典權或租賃權者，始有其適用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買權之唯一對象。是如因房屋所有權人未在基地上設有地上權、典權或訂有租賃契約，反而剝奪基地所有權人之優先購買權，顯然有違其立法意旨。參以基地若係經無權占用建築房屋之情形，其房屋之建築原即違反土地所有權人之意思，且土地所有權人原得依民法第767條物上請求權之規定排除其占有，而不致受有不利益，惟如係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容在性質已與地上權無異，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第104條之文義及保護合法使用人權益之立法意旨。況依最高法院67年台上第3887號判例意旨略以：「土地法第104條第l項，在64年7月24日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內」等語，並未排除其他有權占有基地建築房屋之情形。從而，應認於經土地所有權人同意而在土地上建築房屋，有權占用基地之情形，於土地出賣時，建物所有權人有土地法第104條第l項之優先購買權。
⒐按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例要旨參照）。系爭土地所有人吳美雲已依前述臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號出庭請求坐落於土地上之建物所有人給付租金讓受與其債權人鄭茂生，且建物所有人們繼續使用該基地，又復不爭執該基地是受建物非法侵占，而其債權人鄭茂生也據此88年度上易字第65號判決取得土地租金讓受權益事實，讓被告即建物所有人吳壽榮因為該系爭土地占用關係依法裁定須給付相當之年租金直至土地交付為止，是為認定有租賃之特定關係才有給付年租金的義務存在，揆諸上開判例，此等與土地有不可分離之物權或債權關係，於基地出賣時，建物所有權人應有土地法第104條第1項之優先購買權，使其一併歸之才符物之最大效用。
⒑土地所有人吳美雲出具土地使用同意書同意在系爭土地上建
築房屋，此同意興建之建物已於83年3月16日完成建物所有權第一次登記，又本建物目前物權所有權人登記為被告所有，是屬合法建物，參以基地若係經無權占用建築房屋之情形，其房屋之建築原即違反土地所有權人之意思，土地所有權人原得依民法第767條物上請求權之規定排除其占有，而不致受有不利益，惟如係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容在性質已與地上權無異，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第104條之文義及保護合法使用人權益之立法意旨，則依最高法院67年台上第3887號、69年台上字第945號判例要旨內容所示，二者判例並無抵觸，因建物所有人即被告依法規定，即符合地上權人亦符合承租人之特定身份，就土地法第104條第1項規定而言，有優先購買權是無庸置疑的。
⒒為此聲明：⑴請駁回原告之訴；⑵訴訟費用由原告負擔。
㈧被告李國華、李吳淑惠辯以：
⒈按稱地上權者謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹
木為目的而使用其土地之權，民法第832條著有明文。復按地上權非以地上權人交付地租為必要；地上權必不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定（最高法院67年度台上字第3779號、86年度台上字第960號判例參照）。是以，在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之地上權，關於使用利益部分得適用民法租賃之規定甚明。經查，坐落臺南市○區○○段532-24、532-25、532-28地號土地上之建號1918、19
19、1937號，即門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷134、136、128號房屋，均為被告李國華於83年2月2日向訴外人玉鴻公司、吳美雲所購買，嗣因訴外人吳美雲違約，致被告李國華、李吳淑惠僅取得建物部分之所有權。而訴外人吳美雲將其所有上開土地，提供予其為法定代理人之玉鴻公司起造房屋進而出售之事實，乃符合地上權之設定，僅因上開土地在建築物取得使用執照後，遭訴外人查封致未能辦理地上權登記，揆諸上開判例意旨，本件應類推適用土地法第104條之規定。
⒉依民法第425條之1新增意旨明示：「僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時獲先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。」，況最高法院95年度台上字第551號判例意旨亦以：「土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院84年台上字第1457號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建築不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。本間系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人鍾○○所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建築物一併設定抵押權為其夫鍾○○所負債務之擔保，而認知於鍾○○未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應堆斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，使無悖於誠信原則及社會正義之要求。」，足證「類推適用」、「誠信原則」及「社會正義」，乃救濟土地房屋分屬相異之人之基本原則，本件應予適用顯無爭議。退步言之，本件提供土地予建設股份有限公司起造房屋進而出售之事實，關於使用利益部分得適用民法租賃規定已如前述，則參諸民法第426條之2規定，被告亦有準用租用基地建築房屋之優先購買權利存在。
⒊訴外人吳美雲曾將上開土地所生之一切權利讓與訴外人鄭茂
生，而訴外人鄭茂生曾於90年以：⑴按被告等與吳美雲間就前揭土地，有無償使用之約定，亦無租賃或使用借貸契約存在，被告等使用該土地，即屬無權佔有，且獲有不當得利，而縱對該土地有法定地上權或類似租賃等法律關係存在，亦應繳納租金，應無疑義。」；⑵原告既已受讓該土地之所有人吳美雲關於該土地所生之一切權利，自得依不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告等應給付相當於租金之損害獲利得，且本件縱屬存有類似租賃之法律關係，被告等亦應繳納租金，亦自不待言。」為由，向本院請求被告李國華、李吳淑惠返還不當得利，惟經本院以90年度訴字第363號審理後認定：「被告李國華既係基於買賣關係而購得系爭房屋，並受交付而房屋及基地，則其使用系爭土地自非無權占有，而有合法之使用權源，而被告李吳淑惠之房屋係由有使用權之被告李國華所交給，自亦屬有權占有，吳美雲無對被告李國華、李吳淑惠顯無所謂不當得利及侵權行為損害賠償請求權，則原告主張其依吳美雲所讓與之不當得利及侵權行為損害賠償請求權，請求被告李國華、李吳淑惠給付相當於租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。」，嗣訴外人鄭茂生不服提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院91年度上易字第92號以：「被上訴人李國華既係基於買賣關係而購得系爭房屋、土地，並受交付而占有房屋及基地，則其使用系爭土地自非無權占有，而有合法之使用權源，而被上訴人李吳淑惠之房屋係由有使用權之被上訴人李國華所給付，自亦屬有權占有」為由，判決上訴駁回確定。是以，訴外人吳美雲曾經由訴外人鄭茂生，以「法定地上權」及「類似租賃」之法律關係，訴請被告李國華、李吳淑惠給付相當於租金之損害金敗訴確定，已如前述，則訴外人吳美雲就被告李國華、李吳淑惠確有「地上權」及「租賃」之法律關係認識應無疑義，被告李國華、李吳淑惠所為答辯應有理由。
⒋按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項定有明文。復按民法第876條第1項之法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似宜解為仍有該條之適用（最高法院97年台上字第1273號判例意旨參照）。坐落臺南市○區○○段532-24、532-25、532-28地號土地之所有權人吳美雲，同時擔任地上物起造人玉鴻公司之負責人，彼等關係猶勝於民法之親屬關係，揆諸上開法條及判例意旨所示，本件應有法定地上權甚明。又按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定。……該地租之性質，核與租用基地建築房屋類似，應類推適用土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。（最高法院86年台上字第960號判例意旨參照），則本件亦應有租賃法律關係之適用。是以，被告李國華、李吳淑惠主張對上開土地有「法定地上權」且準用「租賃關係」，應堪採信。
⒌為此聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
㈨被告林永春辯以：
房屋及土地係訴外人李清風分別向玉鴻公司、吳美雲所購買，嗣被告於94年向訴外人李清風購買，其未繳交租金。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
㈩被告吳秋雲辯以：
房屋係向訴外人盧文彬購買，其有繳交租金予訴外人鄭茂生。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
被告郭慧萍、黃孟玲辯以：
⒈按新建之房屋無論已未全部完工，倘依現狀已足避風雨可達
經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產。基於法律行為受讓此種房屋之人，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如受讓人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴請塗銷登記前，受讓人登記為該房屋之所有人，固應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存登記時，尚不能因行政上有此權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該受讓人為原始所有人；又主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院77年台上字第790號、96年台上字第2851號裁判要旨參照）。
⒉被告郭慧萍購買坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地上建
號第2826號建物即門牌號碼臺南市○○路○○○巷○○弄○○號之2之房屋；黃孟玲購買坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地上建號2825號建物即門牌號碼臺南市○○路○○○巷○○弄○○號之3之房屋，係由其前手即訴外人梁進貴、林奕儒向訴外人玉鴻公司購買，嗣迨至房屋結構體完成時（按此時已足以遮風避雨，已成為獨立之不動產），玉鴻公司發生財務危機，始經雙方協議，以變更起造人名義方式，改以訴外人梁進貴、林奕儒為起造人，依法應認訴外人梁進貴、林奕儒均係自玉鴻公司繼受取得房屋所有權，而被告嗣分別再向訴外人梁進貴、林奕儒購買上開房屋，依「繼受取得」之法理，被告得主張優先承買權。是被告取得上開房屋同時，即對上開房屋坐落之基地取得租賃權，而前開房屋之基地雖於99年5 月25日經原告標得，惟被告郭慧萍、黃孟玲先後於99年6月10日、99年5月26日具狀聲明行使優先購買權，自屬於法有據，乃原告主張被告並無優先承買權，自無足取。
⒊依玉鴻公司提出之建造執照（變更設計）申請書「注意事項
備考」欄所載工程進度：「三樓樓板完成」，及訴外人許清標房屋買賣合約書出賣人為玉鴻建設股份有限公司綜互以觀，足認上開房屋係由玉鴻公司出資建築，嗣玉鴻公司建築至第三層時，無力續建（按此際該建物，已足以遮風避雨具有不動產性質），始改由當時訂購戶即訴外人林資基、林奕儒，以辦理變更起造人名義接續完工（按此際續建之行為屬於民法上添附性質），依法應認上開房屋係由訴外人玉鴻公司原始取得，從而原告主張上開房屋係由訴外人林資基、林奕儒原始取得，顯與事實不符。
⒋為此聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
被告陳緯綸即陳重光辯以：
原地主劉興邦向第一商業銀行貸款並設定抵押權，嗣因86年間金融風暴，房價猛跌，致土地與建物均無法合併一致。而被告所有建物係向市政府工務局合法申請，經其核發使用執照所興建，論情、理、法應允予住戶有優先購買權，方屬合理。
被告鄭志偉辯以：
房屋係向鄭丞傑購買，未繳交土地租金。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
被告周舒萍辯以：
房屋係向訴外人陳柒龍購買，並未向土地所有權人黃識任購買土地，惟其有繳交土地租金予訴外人陳柒龍，迄至原告買受土地後，即未繳交。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
被告林佩君辯以：
⒈坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地於83年間已登記所有
權人為吳恒遷，爾後在87年間才由被告出資完成建物，並以被告名義取得保存登記並合法取得建物所有權狀。又土地所有權人吳恒遷係建物所有權人即被告之公公，兩者關係屬姻親關係，且建物起造前被告已取得公公吳恒遷同意興建，惟當時僅有簡單立定承租關係之憑據（由公公收執）。另因生活在同一戶籍內，雙方同意以贍養方式為其承租地上權之租金，直至95年起至被告公公吳恒遷不定期居住於大陸期間，被告仍不定期、不定額以國際匯款方式繼續繳交地上權租金予吳恒遷，被告確實有繳付地上權租金予被告公公吳恒遷，其應屬承租人之實。
⒉為此聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠附表所示編號1-15之土地原為訴外人吳美雲所有；編號16、
17、19之土地原為訴外人玉鴻公司所有；編號18之土地原為劉興邦所有；編號20之土地原為訴外人黃識任所有；編號21之土地原為訴外人吳恒遷所有，上開土地並有如附表備考欄所示建物坐落其上。
㈡本院98年度司執字第50591號強制執行事件執行拍賣附表所
示之土地，嗣由原告以附表拍定金額欄所示金額拍定後，本院民事執行處旋即發函通知被告，命被告於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買，被告於期限內聲明願依同樣條件優先承買附表所示土地。
五、本院得心證之理由：本件兩造爭執之事項即為：被告對系爭土地是否有優先購買權？經查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。此乃為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益而立法修正如上。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項亦有規定。民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。最高法院94年台上字第551號判決可資參照。
㈡再按上訴人係否認曾與被上訴人訂立買賣某號股份之契約，
提起消極確認之訴，按照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之被上訴人，就訂立買賣契約之事實負舉證之責（參照最高法院28年度上字第11號判例）。故在原告提起消極確認之訴之場合，如被告抗辯其積極之法律關係存在，則依上開最高法院判例之意旨，即應由被告就該抗辯積極之事實負舉證責任。次查：
⒈被告葉忠坤所有如附表編號1備考欄所示1936建號房屋於
83年3月16日為所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，嗣於85年5月3日始移轉登記與被告葉忠坤所有等情，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可參（99 年度補字第380號卷第24頁、本院卷㈠第165頁），而系爭1936建號房屋所坐落之532地號土地，於其上之1936建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，既登記為訴外人吳美雲所有（本院卷㈠第76頁），則532地號土地及坐落其上之1936建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告葉忠坤亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒉被告黃珮筠所有如附表編號3備考欄所示1933建號房屋於
83年3月16日為所有權第一次登記玉鴻公司所有，嗣於85年5月3日始移轉登記與被告黃珮筠所有等情，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可參（99年度補字第380號卷第27頁、本院卷㈢第38頁），而系爭1933建號房屋所坐落之532-8地號土地，於其上之1933建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，既登記為訴外人吳美雲所有（本院卷㈠第82頁），則532-8地號土地及坐落其上之1933建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告黃珮筠亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒊被告楊健良所有如附表編號5備考欄所示1930建號房屋於
83 年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，嗣於83年4月27日始移轉登記被告楊健良所有，有建物登記謄本及建築改良物登記簿1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第30頁、本院卷㈡第354頁），而系爭19 30建號房屋所坐落之532-11地號土地，於其上之1930建號房屋由所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第88頁），則532-11地號土地及坐落其上之1930建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。至公司與其法定代理人，在法律上為不同之法人格，從而訴外人吳美雲雖於1930建號建物為所有權第一次登記時為訴外人玉鴻公司所有時，為玉鴻公司之之法定代理人，亦難因此即認土地及其土地上之房屋同屬一人所有，被告楊健良為此抗辯，即無理由。此外，被告楊健良亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒋被告楊佳怡所有如附表編號7備考欄所示1923建號房屋於8
3年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，嗣於90年6月20日始移轉登記被告楊佳怡所有，有建物登記謄本及建築改良登記簿各1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第32頁、本院卷㈢第42頁），而系爭1923建號房屋所坐落之532-16地號土地，於其上之1923建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第92頁），則532-16地號土地及坐落其上之1923建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。被告楊佳怡固抗辯1923建號房屋使用532-16地號土地有地上權存在云云，惟該權利既未經登記，依法即不生效力，被告抗辯自無理由。此外，被告楊佳怡亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒌被告王耀興所有如附表編號9、10備考欄所示1927、1928
建號房屋於83年3月16日為所有權第一次登記玉鴻公司所有，嗣於94年7月29日始因被告王耀興依法院拍賣程序拍定取得而移轉登記與被告王耀興所有等情，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可參（99年度補字第380號卷第35-36頁、本院卷㈢第44-45頁），而系爭1927、1928建號房屋所坐落之532-20、532-21地號土地，於其上之
19 27、1928建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，既登記為訴外人吳美雲所有（本院卷㈠第98、100頁），則532-20、532-21地號土地及坐落其上之1927、19 28建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告王耀興亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒍被告李國華所有如附表編號11、12備考欄所示1919、1918
建號房屋於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，嗣於83年5月30日始移轉登記被告李國華所有，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第37-38頁、本院卷㈢第46-47頁），而系爭1919、1918建號房屋所坐落之532-24、532-25地號土地，於其上之1919、1918建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第102-104頁），則532-24、532-25地號土地及坐落其上之1919、1918建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。縱認被告李國華抗辯其向訴外人吳美雲買受532-24、532-25地號土地乙節為真正，然因系爭1919、1918建號房屋及532-
24、532-25地號土地究非屬同一人所有，又被告李國華與訴外人吳美雲就系爭532-24、532-25地號土地亦係買賣關係而非租賃關係，依首揭法律規定及最高法院判決之意旨，自難認有何優先承買權之可言。再者，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。被告李國華固抗辯19
19、1918建號房屋使用532-24、532-25地號土地有地上權存在云云，惟該權利既未經登記，依法即不生效力，被告抗辯自無理由。此外，被告李國華亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒎被告林永春所有如附表編號13備考欄所示1917建號房屋於
83 年3月16日為所有權第一次登記玉鴻公司所有，嗣於95年3月9日始移轉登記與被告林永春所有等情，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可參（99年度補字第
380 號卷第39頁、本院卷㈢第48頁），而系爭1917建號房屋所坐落之532-26地號土地，於其上之1917建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，既登記為訴外人吳美雲所有（本院卷㈠第106頁），則532-26地號土地及坐落其上之1917建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告林永春亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒏被告李吳淑惠所有如附表編號15備考欄所示1937建號房屋
於83年3月15日建物所有權第一次登記為訴外人吳敏男所有，嗣於83年5月26日始移轉登記被告李吳淑惠所有，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第40頁、本院卷㈢第51頁），而系爭1937建號房屋所坐落之532-28地號土地，於其上之1937建號房屋所有權第一次登記為訴外人吳敏男所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第110頁），則532-28地號土地及坐落其上之1937建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。縱認被告李吳淑惠抗辯其向訴外人吳美雲買受532-28地號土地乙節為真正，然因系爭1937建號房屋及532-28地號土地究非屬同一人所有，又被告李吳淑惠與訴外人吳美雲就系爭532-28地號土地亦係買賣關係而非租賃關係，依首揭法律規定及最高法院判決之意旨，自難認有何優先承買權之可言。再者，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。
被告李吳淑惠固抗辯1937建號房屋使用532-28地號土地有地上權存在云云，惟該權利既未經登記，依法即不生效力，被告抗辯自無理由。此外，被告李吳淑惠亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯自不足採。
⒐被告郭慧萍所有如附表編號16備考欄所示2826建號房屋於
86 年3月14日為所有權第一次登記訴外人梁進貴，嗣於96年9 月14日始移轉登記與被告郭慧萍所有等情，有建物登記謄本及異動索引資料各1份在卷可參（99年度補字第380號卷第44頁、本院卷㈠第148頁），而系爭2826建號房屋所坐落之532-33地號土地，於其上之2826建號房屋所有權第一次登記為訴外人梁進貴所有時，既登記為訴外人玉鴻公司所有（本院卷㈠第112頁），則532-33地號土地及坐落其上之2826建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。又系爭2826建號房屋是先由訴外人橫利公司以起造人名義於81年10月間申請建照執照，於82年6月9日取得建照執照，在建物已完成三樓樓板時，才改由玉鴻公司續建，由玉鴻公司於82年10月向工務局申請變更以玉鴻公司為起造人及變更建造執照，於82年11月11日經核准通過，玉鴻公司於82年10月間提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「工程進度：三樓樓板完成」。嗣於玉鴻公司完成建物之結構體後，始改由訴外人梁進貴續建，由訴外人梁進貴於85年5月7日向工務局申請變更以梁進貴為起造人及變更建造執照，於85年6月23日經核准通過，梁進貴於其提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「2、工程進度：結構體完成」等情，有執照設計申請書等件為證（本院卷㈣第33-39頁），是系爭2826建號房屋於橫利公司起造後變更起造人為玉鴻公司時，既已完成三樓樓板，而足以避風雨，可達經濟上之使用目的，應為獨立之不動產，而為橫利公司所有，故亦難認532-33地號土地及坐落其上之2826建號房屋原屬同一人所有，自無民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。此外，被告郭慧萍亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒑被告黃孟玲所有如附表編號17備考欄所示2825建號房屋於
86 年3月14日為所有權第一次登記訴外人林奕儒，嗣於94年10月18日始移轉登記與被告黃孟玲所有等情，有建物登記謄本及異動索引資料各1份在卷可參（99年度補字第380號卷第45頁、本院卷㈠第150頁），而系爭2825建號房屋所坐落之532-34地號土地，於其上之2825建號房屋所有權第一次登記為訴外人林奕儒所有時，既登記為訴外人玉鴻公司所有（本院卷㈠第114頁），則532-34地號土地及坐落其上之2825建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。又系爭2825建號房屋是先由訴外人橫利公司以起造人名義於81年10月間申請建照執照，於82年6月9日取得建照執照，在建物已完成三樓樓板時，才改由玉鴻公司續建，玉鴻公司於82年10月向工務局申請變更以玉鴻公司為起造人及變更建造執照，於82年11月11日經核准通過，玉鴻公司於82年10月間提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「工程進度：三樓樓板完成」。嗣於玉鴻公司完成建物之結構體後，始改由訴外人林奕儒續建，由訴外人林奕儒於85年5月7日向工務局申請變更以林奕儒為起造人及變更建造執照，於85年6月23日經核准通過，林奕儒於其提出之建造執照變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「2、工程進度：結構體完成」等情，有執照設計申請書等件為證（本院卷㈣第33-39頁），是系爭2825建號房屋於橫利公司起造後變更起造人為玉鴻公司時，既已完成三樓樓板，而足以避風雨，可達經濟上之使用目的，應為獨立之不動產，而為橫利公司所有，故亦難認532-34地號土地及坐落其上之2825建號房屋原屬同一人所有，自無民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。此外，被告黃孟玲亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒒被告陳緯綸即陳重光所有如附表編號18備考欄所示2836建
號房屋於86年9月13日為所有權第一次登記財虹建設股份有限公司所有（下稱財虹公司），嗣於93年12月20日始移轉登記與被告陳緯綸即陳重光所有等情，有建物登記謄本及異動索引資料各1份在卷可參（99年度補字第380號卷第
46 頁、本院卷㈠第152頁），而系爭2836建號房屋所坐落之532-38地號土地，於其上之2836建號房屋所有權第一次登記為訴外人財虹公司所有時，既登記為訴外人劉興邦所有（本院卷㈡第372頁），則532-38地號土地及坐落其上之2836建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告陳緯綸即陳重光亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒓被告鄭志偉所有如附表編號19備考欄所示2832建號房屋於
86 年6月16日為所有權第一次登記鄭丞傑所有，嗣於99年5月27日始移轉登記與被告鄭志偉所有等情，有異動索引資料1份在卷可參（本院卷㈠第154頁），而系爭2832建號房屋所坐落之532-42地號土地，於其上之2832建號房屋所有權第一次登記為訴外人鄭丞傑所有時，既登記為訴外人玉鴻公司所有（本院卷㈠第118頁），則532-42地號土地及坐落其上之2832建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告鄭志偉亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒔被告周舒萍所有如附表編號20備考欄所示4263建號房屋於
95 年12月4日為所有權第一次登記訴外人林超群所有，嗣於96年2月8日始移轉登記與被告周舒萍所有等情，有建物登記謄本及異動索引資料各1份在卷可參（99年度補字第
380 號卷第49頁、本院卷㈠第157頁），而系爭4263建號房屋所坐落之532-46地號土地，於其上之4263建號房屋所有權第一次登記為訴外人林群超所有時，既登記為訴外人黃識任所有（本院卷㈠第122頁），則532-46地號土地及坐落其上之4263建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。至被告周舒萍固抗辯：房屋係向訴外人陳柒龍購買，並未向土地所有權人黃識任購買土地，惟其有繳交土地租金予訴外人陳柒龍云云，然4263建號房屋於95年12月4日為所有權第一次登記訴外人林群超所有時，與系爭4263建號房屋所坐落之532-46地號土地所有權既非屬同一人所有，依民法第
42 5條之1第1項規定，即難系爭房屋就所坐落之土地有租賃關係存在，況被告周舒萍並未舉證訴外人陳柒龍為系爭
53 2-46地號土地之有處分權人，其抗辯有繳交土地租金予訴外人陳柒龍云云，即難驟認有土地法第104條第1項規定之租賃關係存在。此外，被告周舒萍亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒕被告林佩君所有如附表編號21備考欄所示3696建號房屋於
88年5月3日為所有權第一次登記被告林佩君所有等情，有建物登記謄本1份在卷可參（99年度補字第380號卷第49頁），而系爭3696建號房屋所坐落之532-49地號土地，於其上之3696建號房屋所有權第一次登記時，既登記為訴外人吳恆遷所有（本院卷㈠第126頁），則532-49地號土地及坐落其上之3696建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在，而不因被告林佩君抗辯給付租金與訴外人吳恆遷乙節是否為真實而有異。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。此外，被告林佩君亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。故凡無法律上之原因，而一方受利益，致他方受損害，即可成立民法上之不當得利。因使用租賃物而支付之對價即為租金，與因無法律上之原因而受利益，致他人受有損害而須返還利益之不當得利概念並不相同。則無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是計算占有土地所得之利益，依相當於租金之數額計算，乃計算之標準及依據，而不得因給付相當於租金之不當得利，即認無權占有他人土地之法律關係為租賃關係。另證人鄭茂生到庭結證稱：84年間訴外人吳美雲及玉鴻公司將一部份土地及建物權利讓與給我（本院卷㈡第53頁），被告張葉滿、楊榮濱、楊健良、楊健豪、吳壽榮及訴外人盧文彬買房屋但未購買土地，所以我向他們請求房屋占有土地之不當得利。被告吳秋雲是向訴外人盧文彬買房屋的等語（本院卷㈢205-206頁）。第查：
⒈被告張葉滿部分：
⑴被告張葉滿所有如附表編號2備考欄所示1934建號房屋
於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，有建物登記謄本、建築改良物登記簿1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第26頁、本院卷㈢第36頁），嗣於83年12月31日始因被告張葉滿自法院拍賣程序拍定取得，有本院83年度執字第4084號不動產權利移轉證書在卷可查（本院卷㈡第21-22頁），而系爭1934建號房屋所坐落之532-7地號土地，於其上之1934建號房屋由所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第80、82頁），則532-7地號土地及坐落其上之1934建號房屋既非屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。
⑵至依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決（
本院卷㈠第249頁）及訴外人鄭茂生與被告張葉滿所簽立之和解書（本院卷㈠第254頁）觀之，訴外人鄭茂生本於上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，並主張被告張葉滿與訴外人吳美雲間並無法律上之原因而無權占有上開土地係侵害吳美雲之權利，對被告張葉滿訴請給付不當得利，而訴外人鄭茂生與被告張葉滿所簽立之和解書內容，亦本於臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號該件之訴訟標的即不當得利之法律關係成立和解，亦足證訴外人鄭茂生係基於不當得利請求權與被告張葉滿成立和解，此並非成立租賃契約，是被告張葉滿主張與訴外人鄭茂生就土地有成立租賃契約，難以憑採。從而，被告張葉滿主張優先承買權，亦屬無據。此外，被告張葉滿亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒉被告楊榮濱部分：
⑴被告楊榮濱所有如附表編號4備考欄所示1932建號房屋
於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，有建築改良物登記簿1份在卷可憑（本院卷㈢第39頁），嗣於83年12月5日始因被告楊榮濱自法院拍賣程序拍定取得，有本院83年度執字第4084號不動產權利移轉證書在卷可查（本院卷㈡第208頁），而系爭1932建號房屋所坐落之532-9地號土地，於其上之1932建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第84頁），則532-9地號土地及坐落其上之1932建號房屋既非屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。
⑵至依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決（
本院卷㈠第249頁）及訴外人鄭茂生與被告楊榮濱所簽立之和解書（本院卷㈠第254頁）觀之，訴外人鄭茂生本於上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，主張被告楊榮濱與上開土地所有權人吳美雲間並無法律上原因，係無權占有上開土地侵害訴外人吳美雲之權利，對被告楊榮濱訴請給付不當得利，而訴外人鄭茂生與被告楊榮濱所簽立之和解書內容，亦本於該案之訴訟標的即不當得利之法律關係成立和解，亦足證訴外人鄭茂生係基於不當得利請求權與被告楊榮濱成立和解，並非成立租賃契約，是被告楊榮濱主張與訴外人鄭茂生就土地有成立租賃契約，難以憑採。從而，被告楊榮濱主張優先承買權，亦屬無據。此外，被告楊榮濱亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒊被告楊健豪部分：
⑴被告楊健豪所有如附表編號6備考欄所示1929建號房屋
於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，有建築改良物登記簿1份在卷可憑（本院卷㈢第41頁），嗣於84年9月26日始移轉登記被告楊健豪所有，有異動索引資料1份在卷可憑（本院卷㈠第135頁），而系爭1929建號房屋所坐落之532-12地號土地，於其上之1929建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第90頁），則532-12地號土地及坐落其上之1929建號房屋既非屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。
⑵至依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決（
本院卷㈠第249頁）及訴外人鄭茂生與被告楊健豪所簽立之和解書（本院卷㈠第254頁）觀之，訴外人鄭茂生本於上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，主張被告楊健豪與上開土地所有權人吳美雲間並無法律上原因，係無權占有上開土地侵害訴外人吳美雲之權利，對被告楊健豪訴請給付不當得利，而訴外人鄭茂生與被告楊健豪所簽立之和解書內容，亦本於該案之訴訟標的即不當得利之法律關係成立和解，亦足證訴外人鄭茂生係基於不當得利請求權與被告楊健豪成立和解，並非成立租賃契約，是被告楊健豪主張與訴外人鄭茂生就土地有成立租賃契約，難以憑採。從而，被告楊健豪主張優先承買權，亦屬無據。此外，被告楊健豪亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒋被告吳壽榮部分：
⑴被告吳壽榮所有如附表編號8備考欄所示1925建號房屋
於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，有建物登記謄本1份在卷可憑（99年度補字第380號卷第34頁），嗣於88年10月15日始移轉登記被告吳壽榮所有，有異動索引資料1份在卷可憑（本院卷㈠第139頁），而系爭1925建號房屋所坐落之532-18地號土地，於其上之1925建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第96頁），則532-18地號土地及坐落其上之1925建號房屋既非屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。
⑵至依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決（
本院卷㈠第249頁）觀之，訴外人鄭茂生本於上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，主張被告吳壽榮與上開土地所有權人吳美雲間並無法律上原因，係無權占有上開土地侵害訴外人吳美雲之權利，對被告吳壽榮訴請給付不當得利，是被告吳壽榮主張與訴外人鄭茂生就532-18地號土地成立租賃契約，難以憑採。從而，被告吳壽榮主張優先承買權，亦屬無據。
此外，被告吳壽榮亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
⒌被告吳秋雲部分：
⑴被告吳秋雲所有如附表編號14備考欄所示1916建號房屋
於83年3月16日建物所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有，嗣於94年9月29日始移轉登記被告吳秋雲所有，有建物登記謄本及建築改良物登記簿各1份在卷可憑（本院卷㈡第348頁、本院卷㈢第348頁第49-50頁），而系爭1916建號房屋所坐落之532-27地號土地，於其上之1916建號房屋所有權第一次登記為訴外人玉鴻公司所有時，房屋所在之土地既登記為訴外人吳美雲所有，此有異動索引資料表1份在卷可按（本院卷㈠第108頁），則532-27地號土地及坐落其上之1916建號房屋既非原屬同一人所有，自難認有民法第425條之1第1項規定之租賃關係存在。從而亦未可據此主張土地法第104條第1項之優先承買權存在。
⑵至依臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決（
本院卷㈠第249頁）及訴外人鄭茂生與訴外人盧文彬所簽立之和解書（本院卷㈠第254頁）觀之，訴外人鄭茂生本於上開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益，主張訴外人盧文彬與上開土地所有權人吳美雲間並無法律上原因，係無權占有上開土地侵害訴外人吳美雲之權利，對訴外人盧文彬訴請給付不當得利，是訴外人盧文彬與訴外人鄭茂生就532-27地號土地並未有何租賃關係存在。被告吳秋雲固抗辯1916建號房屋使用532-27地號土地有給付租金與鄭茂生云云，惟查：
被告吳秋雲於94年9月29日向其前手訴外人盧文彬買受系爭1916建號房屋等情，有建築改良物登記簿1份在卷可憑（本院卷㈢第49頁），故縱認被告吳秋雲抗辯1916建號房屋使用532-27地號土地有給付金錢與鄭茂生，亦難認被告吳秋雲與訴外人鄭茂生有何租賃關係存在。從而，被告吳秋雲主張優先承買權，亦屬無據。此外，被告吳秋雲亦未能舉證證明有其他優先承買權之權利存在，其抗辯當不足採。
六、綜上所述，如附表備考欄所示被告均未能舉證證明其有優先承買權之權利存在，原告訴請確認如附表備考欄所示之被告就如附表所示土地優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、又本件訴訟費用179,348元（第1審裁判費178,848元、證人旅費500元）應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第20項所示。
八、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃莉莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 5 日
書記官 王慧萍附表┌─────────────────────────────────────────────────┐│ │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 拍定金額 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ （新臺幣，元） │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│01│臺南市│東區 │仁和 │ │532 │建│61 │全部 │590,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告葉忠坤所有1936建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│02│臺南市│東區 │仁和 │ │532-7 │建│55 │全部 │530,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告張葉滿所有1934建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│03│臺南市│東區 │仁和 │ │532-8 │建│55 │全部 │530,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告黃珮筠所有1933建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│04│臺南市│東區 │仁和 │ │532-9 │建│54 │全部 │520,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告楊榮濱所有1932建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│05│臺南市│東區 │仁和 │ │532-11 │建│55 │全部 │530,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告楊健良所有1930建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│06│臺南市│東區 │仁和 │ │532-12 │建│56 │全部 │540,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告楊健豪所有1929建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│07│臺南市│東區 │仁和 │ │532-16 │建│59 │全部 │560,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告楊佳怡所有1923建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│08│臺南市│東區 │仁和 │ │532-18 │建│59 │全部 │560,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告吳壽榮所有1925建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│09│臺南市│東區 │仁和 │ │532-20 │建│53 │全部 │510,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告王耀興所有1927建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│10│臺南市│東區 │仁和 │ │532-21 │建│56 │全部 │540,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告王耀興所有1928建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│11│臺南市│東區 │仁和 │ │532-24 │建│51 │全部 │490,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告李國華所有1919建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│12│臺南市│東區 │仁和 │ │532-25 │建│51 │全部 │490,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告李國華所有1918建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│13│臺南市│東區 │仁和 │ │532-26 │建│52 │全部 │500,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告林永春所有1917建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│14│臺南市│東區 │仁和 │ │532-27 │建│55 │全部 │530,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告吳秋雲所有1916建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│15│臺南市│東區 │仁和 │ │532-28 │建│111 │全部 │1,060,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳美雲所有。土地上有被告李吳淑惠所有1937建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│16│臺南市│東區 │仁和 │ │532-33 │建│70 │全部 │1,296,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │玉鴻建設股份有限公司所有，分割自532-2地號。土地上有被告郭慧萍所有2826建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│17│臺南市│東區 │仁和 │ │532-34 │建│73 │全部 │1,344,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │玉鴻建設股份有限公司所有，分割自532-2地號。土地上有被告黃孟玲所有2825建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│18│臺南市│東區 │仁和 │ │532-38 │建│71 │全部 │1,312,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉興邦所有，分割自532-2地號。土地上有被告陳重光所有2836建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│19│臺南市│東區 │仁和 │ │532-42 │建│107 │全部 │1,976,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │玉鴻建設股份有限公司所有，分割自532-2地號。土地上有被告鄭志偉所有2832建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│20│臺南市│東區 │仁和 │ │532-46 │建│71 │全部 │700,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │黃識任所有，分割自532-2地號。土地上有被告周舒萍所有4263建號建物。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│21│臺南市│東區 │仁和 │ │532-49 │建│76 │全部 │750,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │吳恒遷所有，分割自532-2地號。土地上有被告林佩君所有3696建號建物。 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘