臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1486號原 告 董林惠珍訴訟代理人 郭俊廷律師被 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處法定代理人 林 秀 娟訴訟代理人 宋金比律師上列當事人間請求確認所有權登記請求權存在事件，經本院於民國101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○○段177、177-2、178-17地號暨未登錄之國有土地即同段暫編地號177-15地號土地（以下簡稱系爭土地），面積2150平方公尺及地上未保存登記西洋式加強磚造二層樓房乙棟，包括水池、庭院、空地，最後面之一層房屋｛即新化地政事務所實測圖所示⑴二層建物坐落土地面積125平方公尺；⑵水池（含空地）面積497平方公尺；⑶一層屋坐落土地面積32平方公尺（不在暫編地號內）；⑷177-15暫編地面積2150平方公尺之未登錄土地｝，即原編門牌○○○鎮○○路○○○號」 （以下簡稱系爭房屋）為原告集資友人葉炳南、夫董宗明等多人資金，以原告因具自耕農身份，而以原告之名義於民國78年10月25日以新臺幣（下同）1200萬元向訴外人林來成所購買（77年11月6日先成立私契不動產買賣契約）， 有土地及建築物買賣所有權移轉契約可稽，並經繳納契稅及經當時臺南縣新化鎮公所監證無訛，有新化鎮所78.10.27監證印可證，並有照片拍攝房屋庭院、水池佐證，並經鈞院函請新化地政事務所勘測原告系爭房屋及實際占有之土地如實測圖所示證實在卷。揆之系爭房屋買賣後，原告之房屋稅籍紀錄表（稅籍編號00000000000） 載明折舊年數32年，是原告既花鉅資購買系爭房屋而占有系爭土地，即係以所有意思且已逾二十年和平、公然、繼續占有系爭未登記土地，灼然明甚。
（二）按民法第769條規定， 以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。又占有人聲請如經地政機關審查證明無誤者，地政機關應即公告之（土地法第55條）。公告期間內如有人提出異議，而生土地權利爭執時，應由地政機關予以調處，不服調處者，應於接收調處通知後15日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之（土地法第59條）。所謂向司法機關訴請處理者，或係由占有人即請求登記之人以聲明異議之所有人為被告，請求確認有登記請求權存在（最高法院81年臺上字第2641號判決參照）。
（三）原告爰以臺南市新化地政事務所99年12月7日收件字號新地普字第115600號暫編地號未登記土地時效取得所有權登記申請書，申請所有權登記，並經新化地政事務所審查證明無誤而予公告。嗣經被告100年4月12日台財產南南一字第1000004117號，以原告所主張時效取得之所有權客體確定狀態不穩固，且部分土地為河川新生地或廢道為理由聲明異議。嗣新化地政事務所再以100年5月2日所登字第1000003908號函知兩造等相關單位100年5月10日 舉行協調，惟協調不成，全件再送臺南市政府由臺南市政府通知兩造訂於100年11月3日召開第一次不動產糾紛調處。被告仍執上開陳詞為理由，未斟酌臺南市政府水利局已會勘確認系爭土地「非為虎頭溪水域或廢河道」，最後臺南市政府100年11月25日以府地籍字第10008906658號函知兩造調處結果為「申請人提出稅務局之稅籍證明及買賣契約書證明合法占有事實，時效取得土地所有權之面積僅限於建物基地位置除以0.6為準， 面積及位置由新化地政事務所測量成果為準」。 原告不服上開調處結果，僅及建物基地0.6（建蔽率6成）未包括其餘符合占有之土地 （庭院、魚池請准勘測現場）。
（四）被告所辯略謂系爭土地為河川用地，私人不得主張因和平占有20年即能請求登記為所有權人云云，亦屬推測，此有上開地政機關依水利局提供之座標而完成實測現場圖均證明⑴水利局河川治理線另在左側；⑵系爭土地並非河川地或廢河道。又上開現場圖⑴二層樓及⑵水池部分，可證明原告買自林來成所交付占有範圍；⑶獨棟一樓部分坐落土地32平方公尺，可證明原告78年所買系爭房屋公然和平繼續占有如實測圖南端範圍（逾系爭暫編地號土地）。至現場圖177-15暫編地號土地之左側長條形地如黃色所示部分，則有原告所購買之地主林來成出賣契約之附圖可證原告占有之現場圖左側範圍。原告為求簡化，於本件請求所有權登記之範圍僅止於請求上述暫編地號177-15土地，面積2150平方公尺；至於177-15暫編地號土地外之一層屋坐落之土地部分，因逾系爭暫編地號177-15土地，故暫不請求。
（五）被告爭執部分（即系爭暫編地號177-15土地是否為土地法第14條第1項規定河川廢河道等用地， 私人不得請求登記所有）：
1.新化地政事務所依鈞院指示於101年4月27日回所作暫編地號177-15土地實測圖範圍已釋明，依水利局提供坐標河川治理線套於地籍圖並「未位於河川區域內」。
2.水利地之劃定權責機關 「臺南市水利局」已於101年5月2日以局水秘字第1010323317號函覆鈞院略謂「貴院民事庭所檢附之臺南縣新化地政事務所土地複丈成果圖標示，該土地座落於臺南市○○區○○○段177-15（暫編地號），未位於虎頭溪排水設施範圍線內，且本局洽詢嘉南農田水利會新化工作站，依工作站表示該地號現況於一、二十年前既已存在」。足證被告所爭執系爭暫編地號177-15土地為上述土地法第14條第1項所示河川水利等用地云云， 並非實在。
3.原告自78年10月25日以1200萬元向林來成買下並和平占有系爭房地迄今22年餘，自係以所有之意思和平占有系爭土地。
（六）被告爭執部分即 ⑴系爭土地是否為土地法第14條第1項規定河川廢河道或水利等用地，或⑵劃定為土地法第41條第1項之土地，私人不得請求登記所有； ⑶系爭土地是否為毗鄰虎頭溪之溪流（即虎頭溪）新生地或廢河道：鈞院前揭被告爭執事項，函查權責機關臺南市政府水利局，嗣水利局於101年6月18日以市水秘字第1010453596號函覆鈞院，略謂系爭知母義段177-15暫編地號土地：㈠不屬於土地法第14條第1項規定之土地； ㈡該暫編地號為不曾經劃定為土地法第14條第1項之土地； ㈢該暫編地號為目前不在虎頭溪排水設施範圍線內，因現況已有相當時日，難以認定為虎頭溪之溪流新生地或廢河道。質言之，被告所爭執認系爭土地為虎頭溪之新生地或廢河道，已難舉證證實，原告自得依法請求登記所有。
（七）被告否認原告有繼續占有系爭土地20年之舉證如下：
1.系爭土地出賣人林來成為履行上述不動產買賣契約及收取最後買賣價金之尾款，曾於78年10月25日在系爭房屋內簽名書立「特別擔保書」，明定其「系爭知母義段①地號177②177-2及③178-17等土地周圍之未登錄之財政部國有財產局之土地（詳如雙方不動產買賣契約書之不動產標示及附圖，以下簡稱未登錄國有地）拋棄占有並移轉地上物所有及耕作等權予董林惠珍或其指定之人」，並擔保「上開未登錄國有地上之一切地上物（含坐落臺南縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○○號貳層樓房所有權全部 及魚池、涼亭等）均係立擔保書人全部所有且係單獨立占有、耕作」，此有該特別擔保書可證，足證系爭土地均在其出賣並移交原告占有範圍內，並有林來成簽名及所寫住址筆跡與買賣契約簽名筆跡相同為憑，並有79年2月18日出資人 與原告成立信託契約附卷可證，且經信託人葉炳南及原告之夫董宗明就鈞院101年7月19日審理時證實在卷，足證自上開買賣契約成立後， 上述⑴79年2月18日成立信託契約、⑵79年10月25日成立特別擔保書，明定系爭土地及房屋均在移轉原告占有範圍迄99年12月7日 原告向新化地政事務所提出申請書請求就系爭土地時效取得均已逾20年。
2.原告買下並占有系爭土地後之78年10月26日即將自己及丈夫董宗明戶籍遷入上開樓房門牌，有戶籍謄本附卷可證，並曾請將其所有附近土地（王公庫段987地號） 出賣予原告並住在系爭土地附近之訴外人許進發幫忙在系爭土地種植植栽，可證明原告占有系爭土地時間逾20年。又原告現雖住臺南市，但20多年來每週有空即由丈夫董宗明或由家人陪同返回系爭土地占有及管理系爭房屋，此見履勘現場附卷照片之水池、涼亭，數十坪彎曲壯麗，涼亭並漆有紅色漆，且水池旁尚有近十隻原告所養「紅面鴨」停留。
（八）原告以所有之意思，和平、公然、繼續占有系爭土地之舉證如下：
1.按「占有」係對標的物有事實上之管領力， 民法第940條所謂「對於物有事實上之管領力」者，即係在表明人與物之此種關係，學者謝在全所著民法物權論下冊釋明：「對於不動產已有使用或管理上之情形者，即足當之（即屬占有）。例如將土地圍以籬笆，土地予以耕種，房屋用以居住均然。又如房屋之基地，通常應認為係在房屋所有人支配之下」最高法院72年臺上字第1654號判例參照。且民法並承認間接占有及輔助占有之占有，亦屬占有無須親自為之。
2.又民法第944條第2項規定：「經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間繼續占有，故占有人只證明前後兩時占有，即屬已足，無須證明前後兩時間之占有為無間斷（學者在全所著上開物權（P.488第6行以下）」從而，原告準備書狀㈢所舉證人即原告輔助占有人董宗明之證言，例如證述：我一直都有回去持續到現在，最近這十幾年都是當天往返，且原告所買已取得所有權之農地同地段地號177、177-2、178-17土地與系爭土地相鄰， 原告不定期回去管理上述農地，亦均有一併管理系爭土地，已足證原告有繼續占有系爭土地逾20年。
3.被告抗辯鈞院勘測現場未見有人居住，實則未審酌占有系爭土地並不一定須常年始終居住， 尤其上開原告所買177、177-2、178-17地號土地， 係原告已依買賣契約取得所有權，並占有使用為被告所不爭，系爭土地又與前述三筆土地相連接，一併占有使用，除出賣人在上開「特別擔保書」已明載外，亦符常理實情。何況，鈞院勘測現場為1-2小時，原告因家事不在場， 但原告之夫董宗明已陪律師在場。自不能僅以原告不在場即否定占有系爭土地。
4.被告抗辯該「土地及建築改良物買賣契約」上原告住所為臺南市○○街○○○巷○○號， 及房屋稅籍證明單所示之原告住所為臺南市○○○街○○○巷○○號云云。 惟前者係因買賣契約成立，均在點交房屋前，自不可能以系爭房屋門牌為買受人簽約住所；又原告起訴狀之地址臺南市○○○街○○○巷○○號， 為原告家人白天營業地址，方便郵局送通知書，均與是否占有系爭土地無必然關係，因占有亦可由家人親友輔助占有，且系爭土地離原告上開居所、營業所車程僅40分，原告隨時可前往占有巡視。
5.關於被告抗辯系爭土地「草地」部分，日治時代地籍圖現況為「草地」，原告未舉證已占有系爭草地之釋明：估不論「草地」為臺灣俗語指地上長草，但非指無人管理，民法所謂「占有」，僅為事實之管理或支配，並非一定要鏟除地上草始屬占有，何況日治時代係指34年臺灣光復以前，與本件原告先後於77年11月6日成立不動產買賣契約及78年10月25日 成立土地房屋移轉買賣契約（房屋稅名義人變更），及原告請求權所主張以所有意思20年和平、公然、繼續占有兩者相差30餘年，故日據時代之上開「草地」與本件原告請求權行使無關。
6.又被告抗辯系爭土地之水池早已廢置無養殖任何魚類，故原告並無以所有意思占有云云，其並未審酌⑴上開原告前手林來成78年10月25日已在特別擔保書上明載上開出賣之未登記國有地上一切地上物包括二層樓房所有權全部及魚池、涼亭；⑵鈞院勘測現場之照片所示，涼亭尚漆有紅色漆及近10隻原告所養紅面鴨；⑶水池內被告並無細觀，實則仍有部分小魚，故不能以未見養魚即否定原告無占有系爭水池。
7.又證人許進發係原告之夫以往以日薪1000元臨時僱用植栽整地，有附卷收據可證，且附卷照片所示系爭土地上木瓜亦為其代種植，故雖曾有數年中斷僱用，但期間原告之夫董宗明亦可自行簡單澆水整地。
8.至於被告引用⑴證人許進發雖證稱：「原告十幾年前有請我去整理草皮，時間忘了，近年都沒有」；⑵照片上系爭土地部分有長草，並不足證明原告夫妻並無事實上管理系爭土地，此因許進發係原告之夫以每日工資1000元僱用始去系爭土地，原告之夫若無僱用許進發時，許進發自不會去系爭土地，雙方自難見面，而原告自己可自己管理，至於系爭土地部分長草，是否「除草」，端看占有人之管理理念及審美觀念，因有人樂見，短期草原可顯綠意盎然，故被告所舉新化地政事務所勘查，發現系爭土地多為雜草，即推測原告無占有系爭土地，並非的論。
（九）被告抗辯原告既係合夥購地，應以全體合夥人為原告，當事人始適格云云，亦與附卷原告提出之信託契約不符：
1.原告78年10月25日以1200萬元與訴外人林來成成立系爭買賣契約時，因係合夥出資，惟以唯一具自耕農資格之原告名義與林來成訂立買賣契約，惟嗣後經葉炳南之弟葉永芳律師建議及見證，已於79年2月18日 與各出資人成立信託契約由原告任受託人、出資人為信託人。從而，決定占有人是誰，暨占有時效之計算應以受託人占有系爭土地之時效為依據，自不待言。故原告起訴並無當事人不適格之違法。
2.原告係依民法第769條主張， 就系爭土地有土地所有權登記請求權，原告主張之20年時效，縱然自上開信託契約成立日即79年2月18日起算至99年12月7日迄向新化地政事務所提出申請登記所有權，原告占有系爭土地亦逾20年。
（十）並聲明：
1.請求確認原告就被告所有坐落臺南市○○區○○○段177-15暫編地號（即包括鈞院函請新化地政事務所實測圖所示⑴二層建物坐落土地面積125㎡； ⑵水池（含空地）面積497㎡在內） 之未登錄土地，原告有所有權登記請求權存在。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯以：
（一）本件系爭土地屬水利用地，依法免予登記，原告無從因時效之完成而取得及請求登記所有權：
1.按土地法第41條規定：「第二條第三類及第四類土地，應免予編號登記。」次按土地法第2條第3類土地係指「第三類交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之」；另最高法院65年臺上字第2558號判例亦認為：「系爭土地既係水利用地（排水溝間堤防用地），依法免於為所有權之編號登記，上訴人自無從因時效之完成而取得及請求登記其地上權」。
2.再按「水利用地（如溝渠、堤堰等）屬土地法第2條第3類土地，依法應免予編號登記，為土地法第41條所明定。又民法第769條、第770條所定未登記之不動產，係指應登記而不為登記之不動產而言，系爭土地屬水利用地，為兩造所不爭執，依法免予登記，上訴人自無從因時效之完成而取得及請求登記所有權。」最高法院79年度臺上字第30號著有判決可稽。
3.另按「土地法第2條第1項第3類之交通水利用地 （如道路溝渠），依同法第41條及第14條第1項第4款規定，應免予編號登，並不得為私有，此種土地自與民法第769條、第770條所稱『未登記之不動產』有間，即無從因時效而取得其所有權。」 最高行政法院73年度判字第358號亦著有判決足稽。
4.末按土地法第14條第1項規定： 「左列土地不得為私有：
三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。○○○鎮區○○○道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。」土地法施行法第5條規定： 「土地法第14條第1款至第4款所謂一定限度，由該管直轄市或縣（市）地政機關會同水利主管機關劃定之。」
5.綜上所陳，系爭土地依土地法第41條、 第14條第1項規定，既免予編號登記，並不得為私有土地，自不能因時效完成而取得其所有權。
（二）依國有財產法及同法施行細則，本件系爭土地屬國有財產，原告無從因時效之完成而取得及請求登記所有權：
1.國有財產法第19條規定：「尚未完成登記應屬國有之土地，除公用財產依前條規定辦理外，得由財政部國有財產局或其所屬分支機構囑託該管直轄市、縣（市）地政機關辦理國有登記；必要時得分期、分區辦理。」
2.又國有財產法施行細則第15條第1項規定：「 本法第19條所稱尚未完成登記應屬國有之土地，係指本法第2條第2項應屬國有之下列未登記土地：三、河川新生地。四、廢道、廢渠、廢堤。」
3.承上，依國有財產法第2條第2項及國有財產法施行細則第15條第1項規定， 未經登記之河川新生地或廢道、廢渠、廢堤，因不屬私有或地方所有財產，故除法律另有規定外，均應視為國有財產。足見未經登記之河川新生地或廢道、廢渠、廢堤，其權屬已確定為國家所有，自不得成為時效取得之客體。本件系爭土地為毗鄰虎頭溪之溪流（即虎頭溪）新生地或廢河道，雖係未登記之土地，惟依上述國有財產法相關規定，其權屬已確定屬於國有財產，自不得為時效取得之客體。
（三）原告並無本於所有之意思而占有：
1.按「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，依民法第769條規定， 固得請求登記為所有人，惟主張以所有之意思而為占有者，除必須證明其有占有之事實外，尚應證明其占有係本於所有之意思，否則，其占有縱已滿二十年期間，仍難本於上述取得時效之規定，請求登記為所有人。」最高法院73年度臺上字第4439號著有判決可資參考。
2.承上，依民法第769條因時效取得不動產所有權， 須具備以所有之意思占有他人未登記之不動產達二十年以上，且於得為登記時，仍應有繼續占有之事實為要件。如非以所有之意思而占有，其時效期間即無從進行。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。占有人主張依民法第769條時效完成取得所有權者，就二十年間繼續占有他人土地之事實，應負舉證責任。再按民法第769條、第770條規定，因時效取得所有權，須其主觀上有以所有之意思而占有，在客觀上有和平繼續占有他人未登記之不動產二十年以上之事實始足當之。
3.原告所提出「土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書」，至多僅能證明原告與訴外人林來成之間曾有買賣契約關係，然尚不足以證明原告有占有他人土地之事實，亦不足證明係本於行使所有權之意思而占有系爭土地。
（四）茲就新化地政事務所101年3月19日函及所○○○區○○○段177-15暫編地號土地複丈成果圖表示意見如次：
1.該土地複丈成果圖中所顯示者僅係「河川治理線」，先予陳明。
2.本件爭執者有二：⑴系爭土地是否為毗鄰虎頭溪之溪流（即虎頭溪）新生地
或廢河道：蓋依國有財產法第19條、第2條第2項及國有財產法施行細則第15條第1項規定， 未經登記之河川新生地或廢道、廢渠、廢堤，因不屬私有或地方所有財產，故除法律另有規定外，均應視為國有財產。足見未經登記之河川新生地或廢道、廢渠、廢堤，其權屬已確定為國家所有，自不得成為時效取得之客體。
⑵系爭土地是否為土地法第14條第1項 規定之水利用地：
蓋按土地法第41條、第2條及第14條第1項之規定，並參酌最高法院65年臺上字第2558號判例及79年臺上字第30號判決，系爭土地如為土地法第14條第1項 規定之水利用地，即免予編號登記，並不得為私有土地，自不能因時效完成而取得其所有權。
（五）原告所提原始買賣契約書原本及附圖，被告否認其真正，蓋原告所稱「原始買賣契約書」上林來成之印文，與其所提出之原證1「土地及建築改良物買賣所有權 移轉契約書」上林來成之印文並不相同。另原告於101年7月11日民事準備書㈡狀所提出證2「特別擔保書」， 被告亦否認其真正。蓋原告自行提出之「不動產買賣契約」中之「賣主（乙方）」林來成之簽名，即與該特別擔保書中之「立擔保書人」林來成之簽名，二者從外觀形式上觀察即不一致。
（六）本件於臺南市政府調處時，其調處結果係「時效取得土地所有權之面積僅限於建物基地位置除以0.6為準， 面積及位置由新化地政事務所測量為準。」惟被告認為本件原告應未符合時效取得之要件，是原告請求就系爭未登錄土地之全部確認所有權登記權存在，洵無理由，蓋原告並未舉證證明其對系爭土地之全部業已實施占有，且亦未證明其已符合時效取得之所有要件。退而言之，縱認原告之占有，部分符合時效取得之要件，面積亦僅應以建物基地位置為限，至多如臺南市政府調處時之調處結果「時效取得土地所有權之面積僅限於建物基地位置除以0.6為準」。
（七）新化地政事務所101年4月25日所登字第1010003223號函復內容，載稱：「旨揭土地毗鄰虎頭溪，依日治時期地籍圖所示日治時期現況為『草地』，至新生地或廢河道之認定非屬地政業務，查所查無相關地籍資料，宜洽水利機關。」據上可知：
1.依日治時期地籍圖所示於日治時期現況為「草地」，而目前系爭土地大部分之現況亦為「草地」，是關於系爭土地現況為「草地」之部分，原告並未舉證證明其對該「草地」部分之土地業已實施占有，亦未證明其已符合時效取得之所有要件。
2.至系爭土地究竟是否為新生地或廢河道，非屬地政機關之權責而未認定。
（八）臺南市政府水利局101年5月2日局 水秘字第1010323317號函復內容，載稱：「旨揭經查詢依據貴院民事庭所檢附之臺南縣新化地政事務所土地複丈成果圖標示，該土地座落於臺南市○○區○○○段177-15（暫編地號），未位於虎頭溪排水設施範圍線內」據上可知：
1.臺南市政府水利局僅認定「該土地座落於臺南市○○區○○○段177-15（暫編地號），未位於虎頭溪排水設施範圍線內」。
2.臺南市政府水利局雖已就系爭土地之現況，認定系爭土地未位於虎頭溪「排水設施範圍線內」，然並未就下列事項為認定：
⑴本件未登記之系爭土地，是否屬於土地法第14條第1項規定之土地。
⑵本件未登記之系爭土地，是否曾經劃定為土地法第14條第1項之土地。
⑶本件未登記之系爭土地，是否屬於毗鄰虎頭溪之溪流（即虎頭溪）新生地或廢河道。
（九）臺南市政府水利局101年6月18日南市水秘字第1010453596號函復內容，雖載稱：「㈠該暫編地號為不屬於土地法第14條第1項規定之土地； ㈡該暫編地號為不曾經劃定為土地法第14條第1項之土地； ㈢該暫編地號為目前不在虎頭溪排水設施範圍線內，因現況已有相當時日，難以認定為虎頭溪之溪流新生地或廢河道」 然查，依民法第769條規定因時效取得不動產所有權，且於得為登記時，仍應有繼續占有之事實為要件：
1.系爭土地上之系爭二層房屋，於鈞院至現場履勘時，明顯並未有人居住其內，當時原告未在場，僅原告訴代到場，若原告係於該處為占有行為，應會出現在現場，可見原告並未於該處實施占有行為。 另原告所提出之原證1「土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書」上所載原告之住所為「臺南市○區○○街○○○巷○○號」；又原告所提原證2「房屋稅籍證明單照」，其上所載之通訊地址為「臺南市○○○街○○○巷○○號」；再者， 原告起訴狀所載之地址亦係上址，足見原告並未於系爭土地上為占有之行為。雖原告之戶籍係登記於 「臺南市○○區○○路○○○號」，然戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為之登記事項，戶籍法第23條、第24條固規定：戶籍登記事項有變更時，應為變更之登記，戶籍登記事項有錯誤或脫漏時，應為更正之登記，但此僅係戶政管理之行政規定。故戶籍登記之處所固得資為推定住所之依據，惟倘有客觀之事證，足認當事人已久無居住該原登記戶籍之地域，並已變更意思以其他址域為住所者，即不得僅憑原戶籍登記之資料，一律解為其住所，最高法院97年度臺抗字第118號裁定參照。 本件原告歷來之通訊地址，並非「臺南市○○區○○路○○○號」， 足認原告並無居住該登記戶籍之地域，是原告對於系爭土地並無占有之事實。
2.就系爭土地之「草地」部分：⑴依日治時期地籍圖所示於日治時期現況為「草地」，而
目前系爭土地大部分之現況亦為「草地」，是關於系爭土地現況為「草地」之部分，原告並未舉證證明其對該「草地」部分之土地業已實施占有，亦未證明其已符合時效取得之所有要件，故系爭土地非屬「建物及水池」的雜草空地部分，因未符合時效取得之要件，自不得依取得時效之規定，請求登記為所有人。
⑵至原告所稱「估不論『草地』為臺灣俗語指地上長草，
但非指無人管理，民法所謂『占有』，僅為事實之管理或支配，並非一定要鏟除地上草始屬占有」云云。惟時效取得之要件，即須具「占有」之事實，若仍為雜草空地，焉能謂有占有之事實，是關此部分，原告並無任何行使占有之證據。
⑶再依臺南市政府100年11月25日府地籍字第0000000000B
號函檢附之「不動產糾紛調處委員會紀錄表」明確記載：「新化地政事務所現況勘查後發現多為雜草空地，申請人無法證明在該地有使用之事實。」是原告確未舉證證明其對該「草地」部分之土地業已實施占有，亦未證明其已符合時效取得之所有要件。因此，本件於臺南市政府調處結果即不包括草地、水池之部分。
3.就系爭土地之「水池」部分：⑴系爭土地上之「水池」早已廢置，並無養殖任何魚類或觀賞水生植物等，是原告並無本於所有之意思而占有。
再者，水池是何時建造？原告並未提出證據證明，既未舉證證明係何時建造，則就此部分，原告在客觀上並無和平繼續占有他人未登記之不動產二十年以上之事實。
因此，①「水池」既已廢置，原告就此部分並無占有之事實；②既未舉證證明係何時建造，則原告在客觀上即無繼續占有達二十年以上之期間，自不得依取得時效之規定，請求登記為所有人。
⑵至原告所稱「又原告現雖住臺南市，但20多年來每週有
空即由夫董明宗或由家人陪同返回系爭土地占有及管理系爭房屋，此見履勘現場附卷照片水池、涼亭，數拾坪彎曲壯麗，涼亭並漆有紅色漆，且水池旁尚有近十隻原告所養『紅面鴨』停留」云云。然查：
①依原告自承：「原告現雖住臺南市，但20多年來每週
有空即由夫董明宗或由家人陪同返回系爭土地占有及管理系爭房屋」，則其沒空未返回系爭土地之期間，即應無占有及管理系爭土地之事實。因此，與二十年間繼續占有他人土地之事實之時效取得要件不符，不得依取得時效之規定，請求登記為所有人。
②「涼亭並漆有紅色漆」云云，至多僅代表涼亭之某部
分顏色是紅色而已，與是否有占有之事實無涉。③「水池旁尚有近十隻原告所養『紅面鴨』」云云，然
履勘之時並未見到，則該等「紅面鴨」又是何時飼養？再者，原告僅有空時才至系爭土地，則平日由何人照料？為何會出現這近十隻的紅面鴨？縱若如原告所稱，有近十隻紅面鴨，然如係近日才飼養，則益證該水池確實已廢置甚久，原告係因被告提出此等攻擊防禦方法，才提出飼養紅面鴨之說。
（十）原告稱：「至於被告抗辯⑴上開『土地及建築改良物買賣契約』，原告住所為臺南市○○街○○○巷○○號， 及房屋稅籍證明單所示， 原告住所為臺南市○○○街○○○巷○○號，前者係因買賣契約成立，均在點交房屋前，自不可能以系爭樓房門牌為買受人簽約住所；⑵原告起訴狀之地址臺南市○○○街○○○巷○○號，為原告家人白天營業地址， 方便郵局送通知書」云云。然查：
1.原告所提原證2「房屋稅籍證明單照」， 其上所載之通訊地址為「臺南市○○○街○○○巷○○號」， 且其上所標示之「年期」為「100」。
2.承上，則原告所稱「前者係因買賣契約成立，均在點交房屋前，自不可能以系爭房屋門牌為買受人簽約住所」云云，恐非無疑。
（十一）原告陳稱：「有合夥出資人葉炳南...為證」。然查：
1.本件原告主張其與葉炳南係合夥出資。按「合夥財產為合夥人全體公同共有，各合夥人之權利及於合夥財產之全部，並無所謂應有部分存在。是以合夥財產之處分及其他之權利行使，應得合夥人全體之同意，始得為之，此觀民法第668條、 第827條第2項、第828條第2項規定自明。故在合夥清算前，除法律或契約另有規定外，合夥人中之一人或數人須得其他合夥人全體之同意，始得起訴請求，並不得獨自訴請第三人依其出資比例為給付。」最高法院91年度臺上字第2334號著有判決可稽。
2.再按「以公同共有之合夥債權債務為訴訟事件，在該合夥人間自係有必須合一確定之必要，共同訴訟其中之一人上訴，應視與全體所為同。又本於合夥之公同共有債權而提起之訴訟，係屬固有必要共同訴訟，除須一同起訴外，法院裁判時亦應對全體公同訴訟人為之。」最高法院88年度臺上字第25660號判決要旨可供參照。 再按「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥全體之公同共有。」民法第668條定有明文。 又同法第828條第1項、第3項分別規定：「 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。」、「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」。且依民法第827條第3項規定，各公同共有人之權利， 及於公同共有物之全部，並無所謂應有部分之存在，而公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，復為民法第828條第3項所明定。
3.承上，本件姑先不論是否已符合時效取得之要件，原告既主張其與葉炳南係合夥出資，依前揭法律規定及最高法院判決要旨之說明，應屬全體公同共有，公同共有之權利，唯有單純之一權利關係，各公同共有權利人非有獨立之權利，故其權利之主張，對於全體公同共有人而言，必須合一確定，今原告僅以部分合夥人之身分，請求確認原告就系爭土地有所有權登記請求權存在，其係屬共有人就共有權利之全部為訴訟者，乃屬固有必要共同訴訟，自應由公同共有人全體共同起訴始為適法。
（十二）關於原告庭呈單據、照片及證人許進發證述部分，茲表示意見如下：
1.被告否認該等單據之真正。
2.縱若該等單據上有記載「割草」字樣，然○○○區○○○段177、177-2、178-17地號3筆土地， 其所有權人依卷附土地登記第二類謄本上之記載即係原告，而上開3筆土地即坐落在系爭土地旁，是該等單據上記載之「割草」字樣，並不足以認定係針對系爭土地所為之「割草」。再者，該等單據所載日期或為88年12月5日，或為86年6月等，均已逾十餘年，雖證人許進發證述「我有去整理草皮」，然其並未證述係針對本件系爭土地整理草地。
3.證人許進發另證述：「我有去整理草皮，時間忘記了，原告的先生請我去整理的，那是很久的事，十幾年前的事，近幾年都沒有，上個月有在叫我去做。」。由此可知：
⑴姑不論證人許進發所整理之草皮係何一地號之土地，
至少十餘年來已未再整理草皮，顯見原告並未對該「草地」部分之土地實施占有。
⑵此亦與臺南市政府100年11月25日府地籍字第0000000
000B號函檢附之「不動產糾紛調處委員會紀錄表」所載：「新化地政事務所現況勘查後發現多為雜草空地，申請人無法證明在該地有使用之事實。」相符。
⑶承上，時效取得之要件，即須具「占有」之事實，若
仍為雜草空地，焉能謂有占有之事實，是系爭土地中非屬「建物及水池」的雜草空地部分，因未符合時效取得之要件，自不得依取得時效之規定，請求登記為所有人。
4.證人許進發證述：「近幾年都沒有，上個月有在叫我去做」、「相片裡的木瓜我有看過，那是我種的，大概是這半年左右我種。」亦即上開證人所證述之行為均係在本件訴訟繫屬以後，非在本件訴訟繫屬之前。因此，對於系爭土地草地之部分，原告並未有實施占有之事實。
5.證人許進發證述：「原告應該沒有住在那裡，只是去走走看看」。是原告並無本於所有之意思而占有，亦無「繼續」占有他土地之事實。
（十三）就證人葉炳南之證述，表示意見如次：
1.葉炳南證稱：「我與原告合資一起買的，現場一起簽立，共四個人合資，四個股東都在現場。」、「（被告訴訟代理人問：幾人合資？）本來有四個人，後來有人要參加。現場只有四個人簽，葉炳南、李憲男、原告、林葉錦瑞四人」。
2.本件原告主張其與葉炳南係合夥出資，葉炳南所證述亦係數人合資購買。
3.承上，本件姑先不論是否已符合時效取得之要件，原告既主張其與葉炳南係合夥出資，依前揭法律規定及最高法院判決要旨之說明，應屬全體公同共有，公同共有之權利，唯有單純之一權利關係，各公同共有權利人非有獨立之權利，故其權利之主張，對於全體公同共有人而言，必須合一確定，今原告僅以部分合夥人之身分，請求確認原告就系爭土地有所有權登記請求權存在，其係屬共有人就共有權利之全部為訴訟者，乃屬固有必要共同訴訟，自應由公同共有人全體共同起訴始為適法，是本件原告之起訴應非適法。
（十四）關於原告10年10月20日民事準備書㈣狀所載，查：
1.原告所提「信託契約」其上載稱：「立契約書當事人：葉炳南、林葉錦瑞、謝鼎益、李憲男、陳慶輝（以上五人，於本契約中，又稱信託人）董明宗、董林惠珍（以上二人，又稱受託人），各當事人對於合夥出資購買之不動產之持分暨權益比例：葉炳南4/16、董明宗、董林惠珍4/16、林葉錦瑞4/16、謝鼎益1/16、李憲男2/16、陳慶輝1/16，並信託登記於受託人董林惠珍之名義下。
... 本契約當事人願本誠實信用原則共同處理合夥事務。」
2.承上，原告既主張其與葉炳南等人係合夥出資並有約定權益比例，應屬全體公同共有之法律關係。然本件原告僅以其個別合夥人之身分，請求確認原告就系爭土地有所有權登記請求權存在，其係屬共有人就共有權利之全部為訴訟者，乃屬固有必要共同訴訟，自應由公同共有人全體共同起訴始為適法。
3.再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又按民法第769條、第770條規定， 因時效而取得不動產所有權，須具備以所有之意思占有他人未登記之不動產達二十年或十年為要件，如非以所有之意思而占有，其時效期間即無從進行。所謂以所有之意思而占有，即係占有人以與所有人對於所有物支配相同之意思而支配不動產之占有，即自主占有而言。如占有人以容忍他人所有權存在之意思而占有，即係他主占有，而非自主占有。是若占有人係基於買賣契約關係而占有未登記之他人不動產時，則其占有係以容忍他人所有權存在之意思而占有，係屬他主占有，而非自主占有，自難謂符合時效取得所有權之主觀要件。上訴人主張其係為了興建倉庫而陸續向李萬居購買系爭土地，並主張系爭五筆土地為李萬居等七人所有之浮覆地，依土地法第12條規定得請求回復登記其所有權，依民法第242條代位權之規定， 代位李萬居等人主張民法第767條之權利， 足見上訴人係基於買賣契約關係，且係以系爭五筆土地為李萬居等七人所有之意思而占有，其主觀上自始即認為系爭五筆土地係屬李萬居等人所有，只是尚未請求回復登記。上訴人並非以對於他人未登錄之不動產而本於所有權之意思加以占有，上訴人既係基於買賣契約關係而占有系爭土地，其占有之始乃屬他主占有，而無自主占有之意思存在，自未符合以所有權之意思而占有之主觀要件。」最高法院101年度臺上字第106號著有判決足稽。 本件原告係主張其與葉炳南等人合資購買，且又以信託契約約定各人之權益比例及共同處理合夥事務，則姑不論原告是否已符合時效取得之要件，原告既係基於合夥契約關係、信託契約關係而占有系爭土地（被告否認原告有占有之事實），其占有之始乃屬他主占有，而無自主占有之意思存在，自未符合以所有權之意思而占有之主觀要件。再者，原告主張渠等係合夥出資共有關係云云，則縱使是共有人占有使用共有物，係出於共有物所有人之意思，亦不能依時效取得未登記共有物之所有權。
4.按「張國平與洪阿儀等四人於78年6月22日所簽訂之『不動產買賣契約書』是以河川地使用權及將來辦理承購所有權作為讓渡之客體，而張國榮於78年5月10日 與楊世安、楊秀忠就系爭428地號土地所簽訂之契約係以『水利地使用權讓渡契約書』係買賣水利地之使用，可見李萬居等七人並非以所有權人之地位管領支配系爭土地，渠等只是將對於系爭土地之使用權以及日後辦理申租、購所有權之權利讓與上訴人，上訴人繼受此一地位而繼續占有系爭土地，其主觀上亦難謂係本於所有權之意思而占有。」最高法院101年度臺上字第106號著有判決可稽。查：
⑴依原告所提出之「特別擔保書」，足證原告已認同系
爭土地為中華民國所有，始會於其上記載「未登錄之財政部國有財產局之土地」、「上開未登錄國有地向財政部國有財產局或其他機關公司提出任何之申請或主張（含但不限於水權、電權、稅籍變更、承租承購等等）」、「第三人（不含財政部國有財產局）就上開事項主張任何權利或第三人就上開土地之使用有排除妨害或追訴責任或索賠時」。
⑵又據原告提出之「特別擔保書」，其上記載「拋棄地
上物所有權、優先承租權及優先承購權暨讓與耕作權聲明書」等，並無買賣系爭土地所有權，可見原告並非以所有權人之地位管領支配系爭土地，縱認原告所稱與林來成間有買賣關係屬實，林來成至多只是將對於系爭土地日後辦理申租、購所有權之權利讓與原告，原告縱繼受此一地位而繼續占有系爭土地，其主觀上亦難謂係本於所有權之意思而占有，是原告無法證明已以所有之意思，公然、和平、繼續占有使用系爭土地逾20年，其主張依民法第769條之 規定時效取得系爭土地之所有權，難謂有理由。
5.退而言之，原告所提「信託契約」上載稱：「立契約書當事人：葉炳南、林葉錦瑞、謝鼎益、李憲男、陳慶輝（以上五人，於本契約中，又稱信託人）董明宗、董林惠珍（以上二人，又稱受託人）」，先就程序而言，受託人既係為董明宗、董林惠珍二人，則焉僅以其中一人單獨提起訴訟，主張系爭土地為其個人依時效取得而請求登記為所有人。
（十四）聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張系爭土地原由原告、訴外人葉炳南、林葉錦瑞及李憲男四人合夥（共同合資購買），嗣後又有原告之夫董宗明、訴外人謝鼎盛、陳慶輝加入合夥，惟因當時僅原告有自耕農身分，故由原告出名與出賣人林來成訂立買賣契約，並另立信託契約將系爭土地信託登記於原告名義下等情，業據提出特別擔保書、不動產買賣契約書及信託契約書為憑，且為被告所不爭執，復據證人葉炳南證述明確 （見本院101年7月19日言詞辯論筆錄，即本院卷第144頁背面），自堪信原告此部分主張為真實。又系爭土地無論係四人或七人合夥購買，均應認系爭土地為合夥財產，僅係信託登記於原告名義下。
（二）復按公同共有原則上應為固有必要共同訴訟，又固有必要共同訴訟，依其性質必須數人一同起訴或被訴，如有欠缺，法院應以當事人不適格為理由，判決駁回原告之訴。又合夥財產係合夥人全體公同共有，合夥並無獨立之人格，其因合夥事務涉訟者，應由合夥人全體為原告或被告，其當事人始稱適格。本件原告主張系爭土地之合夥人既將系爭土地信託登記予受託人即原告名下，原告單獨起訴自屬當事人適格云云。惟查，原告起訴係主張其因和平公然繼續占有未登記之系爭土地已逾20年，請求將系爭土地登記為其個人「單獨」所有，顯然將影響所有合夥人（公同共有人）之權益，是由原告單獨起訴，已有不當。況，系爭土地為合夥財產，既如前述，自應由合夥全體一同為原告起訴，始為適法。從而，原告僅以自己單獨一人之名義為原告起訴，並請求將系爭土地登記予原告一人單獨所有，自屬起訴之當事人不適格，應予駁回。
四、本件原告起訴之當事人不適格已臻明確，至系爭土地中原告占有之範圍為何？原告是否和平公然繼續占有系爭土地？及兩造其餘之攻擊或防禦方法暨未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。 經核本件訴訟費用額為5,000元（即裁判費），而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示
六、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
書記官 李 鎧 安