臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1034號原 告 驊慶企業股份有限公司法定代理人 黃大寶訴訟代理人 蘇園詩被 告 呂芮甄上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國101年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元及自民國101年8月31日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國100年3月4日將其所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土地及其上同段2558建號即門牌號碼台南市○○路○○○號建物（下稱系爭不動產）與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）委託原告代為銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）2,680萬元，委託銷售期間自100年3月5日起至100年6月5日止。詎被告竟於委託期間內之100年5月2日自行將系爭不動產出售予訴外人胡惠茹，並於同年月20日辦理所有權移轉登記完畢。依兩造間系爭契約第11條第1項第1款「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：(一)委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」。被告既已專任委由原告銷售，竟於委託期間內，自行售予他人，自應依上揭約定給付原告服務報酬1,608,000元（計算式：委售價26,800,000元×6%＝1,608,000元），原告屢催被告依約給付服務報酬，且於同年8月10日以台南地方法院郵局第1059號存證信函通知被告，均未獲置理，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,608,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、消費者保護法第11條之1固規定應有30日以內之合理期間以供被告審閱全部條款內容，惟審閱契約目的在揭露交易資訊。踐行契約審閱權之規定，乃被告之從給付義務，此觀之消費者保護法第12條第1項規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」即明。是定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之事項，且無違反誠信原則，而對消費者顯失公平者，即難主張無效。被告亦從事與原告業務相同之專業房地仲介業務，對於不動產仲介銷售作業程序甚為瞭解，且於92年間即已取得不動產營業員執照，且從事不動產銷售、仲介之工作，對於簽訂不動產委託銷售之契約，當較一般人更具有專業之注意，被告不可能不知系爭契約內容。再者原告自承之前已有委託中信房屋銷售且亦有簽立委託契約書之經驗，按一般常理，被告必對違約處罰相關條款相當注意，且被告所聲請訊問之證人林芳如，亦證述簽立系爭契約時，已逐條向被告解釋系爭契約內容，被告顯已明瞭契約各條款內容，若系爭契約有任何顯失公允，按常理判斷，被告應在與比其資淺之業務人員林芳如簽訂系爭契約解釋契約內容時，提出更改內容或不完成簽約。
2、民法第247條之1之規定應係以「按其情形顯失公平」為前提要件，而所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言，此有最高法院91年度台上字第2336號判決可供參酌。被告具有不動產仲介銷售專業，且早於92年即取得不動產營業員資格，且被告已明瞭系爭契約各條款內容，已如前述，被告再援引民法第247條之1之規定而主張系爭違約條款無效，顯係臨訟杜撰，不足採信。
3、原告否認被告有向原告為終止系爭契約之意思表示，被告就上開主張應舉證，被告雖聲請證人周震宸證述被告有向林芳如為終止契約之意思表示，然證人周震宸之證詞不實，此由被告於100年8月16日至原告公司與原告訴訟代理人談論時亦一再陳述「所以才請你趕快賣這段期間，所以那天才跟妳們約見面說趕快賣」、「我幹嘛之前跟你們講，我就跟你們解約就好」、「如果我有惡意得話，我就提前解約就好了」等語，均足見被告並未曾向原告終止契約，且催促證人林芳如趕快賣掉，此有原告提出之錄音譯文可證，另由證人周震宸於100年8月10日打電話給林芳如所述「要不然我接到法令通知的話，我早就終止合約嘛對不對」等語，亦可證明證人周震宸自始即明知從未終止合約。
4、系爭契約第11條第1項第1款已明文約定原告得向被告請求給付委託銷售總價百分之6之服務報酬，原告難謂不知違約條款內容，已如前述，本於契約自由、私法自治原則，被告於合約期限內私自將系爭房地出賣予胡惠茹，被告自應依系爭契約第11條負違約責任，並依第2條委託銷售總價2,680萬元百分之6計算服務報酬，且被告係極具專業之不動產營業員，並從事與原告公司業務相同之專業房地仲介業務，而系爭契約係比照行政院消費者保護委員會所定版本所制定，被告對系爭契約有關委託價額、委託期限，與違約時應賠償之金額等，均較一般人更具注意能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，即無由於違約後，再請求酌減違約金。
二、被告則以：
（一）被告固不否認兩造間有簽訂系爭契約，惟系爭契約乃定型化契約，依消費者保護法第11條之1之規定，企業經營者應給予消費者合理期間審閱全部條款內容，系爭契約書雖勾選委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上之審閱期間，然系爭契約係由原告代理人即業務林芳如攜帶來向被告要約，被告當時急於出門，僅在林芳如指示處簽名，對契約書內容均未閱覽，且原告當天亦未交付契約書正本予被告，被告並無法充分審閱及瞭解契約內容，顯違反消費者保護法第11條之1之規定，故系爭契約書之約款，應不構成契約之內容。
（二）又系爭契約第11條之定型化契約條款，顯失公平，依民法第247條之1之規定，該條款應屬無效，蓋：
1、系爭契約第5條約定買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4，簽約時給付百分之70，交屋時再給付百分之30，然系爭契約第11條違約處罰卻規定委託人應以委託銷售總價百分之6計算服務報酬，並應全額一次給付，比較上開第5條及第11條之約定可知，原告在買賣成交時，得請求之報酬為實際成交價之百分之4，且報酬分二次給付，但在被告違約時，卻係以委託銷售總價百分之6計算服務報酬，且是一次給付，足見系爭違約條款明顯係加重被告之責任，且對被告有重大不利益，對被告顯失公平，依民法第247條之1之規定，系爭違約條款應屬無效。
2、原告雖主張系爭契約係參照行政院消費者保護委員會所訂「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」版本而制定，惟被告否認之。蓋依內政部公佈之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，僅規定原告得收取買賣成交之服務報酬，並未規定有原告得收取違約報酬，則依內政部定型化契約書版本與系爭契約內容相互比較，可證系爭契約第11條顯係加重被告責任，且對被告有重大不利益，對被告顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效。
（三）系爭契約業經被告合法終止，原告不得向被告請求報酬：
1、因系爭不動產房於4月間遭法院查封，被告知悉查封一事，隨即委由友人周震宸通知業務員林芳如，並將查封文件及封條告知林芳如，並向林芳如表示要終止系爭契約，經林芳如同意後，被告才在友人協助下尋求買主，解決債務問題，被告已向簽約代理人林芳如表示要終止契約之意思表示，並經林芳如允諾，兩造契約業已合法終止。
2、原告雖表示林芳如並未向原告公司回報此事及不承認林芳如之同意終止行為，然系爭契約係由林芳如代理原告與被告簽約，系爭契約受託人欄位亦有林芳如之印章，所有聯繫亦係透過林芳如，依民法第167條或第169條之規定，原告對林芳如允諾終止契約之意思表示，應負授權人責任。再者，被告通知查封及為終止契約之意思表示後，原告公司或林芳如即未曾帶過客人來看屋，亦未依系爭契約第17條之約定，每週向被告報告銷售狀況，由此亦可證明原告有同意終止契約之意思表示。
（四）退步言之，倘鈞院有不同認定，原告請求之違約金亦顯然過高，本件被告係因系爭不動產遭查封，為能迅速解決債務問題，乃向原告表示終止系爭契約，原告知悉此事，且從被告告知查封後，原告對系爭不動產未曾有任何帶看房屋之行為，亦未曾依約每週向被告回報銷售狀況，是原告對系爭不動產之出售，並無任何助力，且被告係為解決合作金庫債務，以及向友人借款之50萬元，乃將系爭不動產抵償債務，實際買賣價金僅有1,500萬元，而非2,680萬元。是本件係被告自行尋找買主完成買賣契約，原告並無任何損害可言，更何況況原告請求依委託銷售總價百分之六計算違約金，遠高於經原告完成委託契約所得以實際買賣價金計算百分之4之服務報酬，對被告顯失公平，倘鈞院認被告應依違約規定給付報酬，請鈞院審酌上開事實，酌減違約金之金額等語。
（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭不動產原係被告所有，被告於100年3月4日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格2,680萬元，委託銷售期間自100年3月5日起至100年6月5日止。證據：專任委託銷售契約書乙份（本院卷第9頁至13頁）。
（二）被告嗣後於100年5月2日將系爭不動產出售移轉登記予訴外人胡惠茹，並於100年5月20日以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢，證據：土地及建物登記謄本各一份（本院卷第14頁至17頁）。
（三）原告曾於100年8月10日以台南地方法院郵局存證信函第1059號通知被告給付服務報酬。
四、本件爭執事項：
（一）被告抗辯其所簽立之系爭契約係定型化契約，原告未給予合理期間審閱契約條款，違反消費者保護法第11條之1規定不構成契約之內容，有無理由？此契約條款，按其情形顯失公平，違反民法第247條之1規定，契約條款應屬無效，有無理由？
（二）若系爭契約有效，則系爭契約是否業經被告合法終止？
（三）原告得否依系爭委託書第11條第1項第1款之約定向被告請求給付委託銷售總價百分之6之服務報酬？
（四）如可，則上開約定之違約金是否過高？應否酌減？
五、被告抗辯其所簽立之系爭契約係定型化契約，原告未給予合理期間審閱契約條款，違反消費者保護法第11條之1規定不構成契約之內容，有無理由？又系爭違約條款，按其情形顯失公平，違反民法第247條之1規定，契約條款應屬無效，有無理由？
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
（二）經查，系爭契約首頁前文記載：「1.□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。2.□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽立後，確認即生契約效力無誤」。而被告已於第二個選項為勾選並為簽名（見本院卷第9頁），則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，被告復自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立契約關係，難認原告有違反消費者保護法第11條之1規定情事；況被告自承之前已曾就系爭不動產委託訴外人中信房屋銷售，且亦有與中信房屋簽訂委託契約書，顯見被告並非首次與人簽訂不動產委託銷售契約，應已對委託契約之簽立有相當之認識，其既自願放棄審閱期間，自不得再以原告未予其相當之審閱期為由，主張系爭契約無效。再者，依證人即負責系爭契約簽立之原告業務人員林芳如於本院審理到庭結證稱：「（法官問：簽立契約書的詳細過程為何？）我當時是看到網路銷售單，去到標的物現場，看到屋主在裡面，就跟屋主詢問是否可以把標的物給我出賣，我當時跟屋主說我是住商不動產的林小姐，屋主說要考慮一下，之後在聯絡，過幾天我就再去找屋主，詢問他的意願，問他是否可以給我銷售，屋主就同意，我就與屋主約時間簽立委託書，簽立委託書當天，我就帶委託書過去找屋主，現場有屋主及屋主的朋友，我有向被告解釋合約書內容，我是拿著合約書逐條向屋主及屋主的友人解釋，我有先制式化的逐條念給被告聽，並且有跟被告解釋到要準備的資料，就請我的同事到外面列印權狀、身分證等資料。」（本院卷第100頁）、「契約條文我都有逐條唸給被告聽，....，違約處罰條款部分也有白話跟被告講過一次也有舉例，因為合約書已經寫的很白話，除了被告有提問外我會特別說明，如果被告沒有提問，我就是唸過去」等語（本院卷第51頁、52頁），足見被告係於證人林芳如解釋系爭契約書之約款內容後，始簽名於前開契約欄位，並簽立上開契約，其應已瞭解系爭契約之約定條款內容，被告雖否認證人上開證詞，並稱證人僅係告知伊要伊在空白契約上簽名，並無告知契約內容云云，然被告係有相當社會經驗之成年人，且之前已有委託他人銷售房屋之經驗，已如前述，而所委託銷售之不動產價值高達二千餘萬元，對契約內容自無不重視之理，何可能完全不閱讀契約內容即於空白契約上簽名，被告上開所辯，顯不合理，而證人林芳如雖係原告之業務人員，然其既願具結陳述，自無虛偽證述而自陷負擔偽證罪責之必要，且其證詞亦無不合之理之處，且被告已於記載有詳閱並充分瞭解本契約內容欄位下簽名確認，本院綜合上情，堪認被告確已知悉並瞭解系爭契約之約款內容，原告縱未於事前給予合理之審閱期間，亦難認對被告顯失公平，是被告抗辯系爭契約違反消保法第11條之1之規定而無效云云，尚不可採。
（三）又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利或有其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法247條之1第1款至第4款所明定，惟本條之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，方明定附合契約之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，即適用衡平原則之法理，以排除不公平之單方利益條款。是定型化契約並非當然無效之契約，定型化契約條款亦非必對當事人一方明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查之。再按所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，定型化契約約款之使用人如以該約款恣意追求一己之利益，而自始未兼顧相對人之正當利益，或未於同一契約中，以其他約款對相對人為補償規定者，即應認為違反誠信原則而顯失公平。又於綜合衡量約款使用人及相對人利益時，應考慮所有可能影響雙方利益之因素，如契約種類、性質、目的、全部內容，約款使用人經營效率之必要性、相對人合理信賴、交易成本及交易習慣等因素。經查，觀諸兩造所簽訂之系爭契約書第11條約定，係規範委託人即被告有違約事由時，應負之違約責任，或受託人違反契約義務時，委託人即被告得行使終止契約之權利，其上開規定除違約金之數額高低不同以外，與市場上其他房屋仲介之定型化契約條款並無二致，而衡情受託人接受委託後為促成媒介買賣雙方成立契約，需投入相當之成本，支出市場調查、廣告企劃、帶客戶看屋、居間磋商議價等勞務及費用，此觀諸系爭契約第7條約定受託人之各項義務即明，故原告投入相當之費用及勞務而進行受託事務過程中，如被告有系爭契約第11條所約定之違約情事，將使原告蒙受損害，是系爭契約第11條第1項之違約金約定，受託人因委託人之違約仍得向受託人請求合理服務報酬或違約金，難認有何加重一方當事人責任，對其有重大不利益，而顯失公平之情事。至上開契約所定之違約金數額是否過高，得否酌減，另論述如下，是此部分被告辯稱系爭契約第11條違約條款之約定應有違反民法247條之1規定而無效之情形等語，亦無足採。
六、被告抗辯系爭契約業經被告於100年4月間以言詞向原告之業務人員林芳如為終止契約之意思表示，是系爭契約已經被告合法終止部分：
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」，民法第549條第1項亦定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年度台上字第1175號判決要旨參照）。而當事人任一方欲終止契約時，均應將終止之意思表示向他方當事人為之，民法第263條準用第258條已規定甚明。本件被告辯稱已於100年4月間向原告之代理人林芳如為終止系爭契約之意思表示，既為原告所否認，關於此節，自應由被告負舉證責任。
（二）被告主張其係於系爭不動產遭法院假扣押後通知原告業務人員林芳如於某餐廳用餐時有明確向林芳如表示要停止銷售並終止契約，並聲請訊問證人周震宸到庭結證稱：「簽完約後沒有多久，被告有打電話跟我說，房屋要被查封，被告問我與住商簽約的部分如何處理，我有建議要請被告向業務說不要再銷售，之後我打電話給林芳如，我說我有事情與你談，當時快接近中午，我就約林芳如到附近的餐廳用餐，我跟被告及林芳如就約到餐廳，當時林芳如有帶另外一位同事到場，我有請被告要攜帶查封資料去餐廳，去餐廳之後，被告有拿查封資料給林芳如看，被告當時有跟林芳如說，現在要停止銷售，因為房屋已經被查封，我也有跟林芳如說，房屋不能再銷售，我另外有請林芳如是否要拿文書給被告簽，林芳如當時說不用，我有請林芳如要向公司說明，林芳如說她知道。」等語（見本院卷㈠第157頁），惟證人林芳如就被告當日有無對證人為終止契約之意思表示則結證稱：被告有說房屋要被查封，但沒有說要終止合約，也沒有提到要解除契約，當天只有跟我說房屋被查封的事情，問我最近客人的情形，並未表示要終止系爭契約等語（見本院第101頁），其二人所證明顯不同，而證人林芳如係原告之業務人員，證人周震宸係被告之友人，各自均有其立場，所為證詞均難免有各自偏頗之虞，自尚難完全憑採，而本院再參酌原告所提出之被告100年8月16日至原告公司對話內容，由被告於該日所述「那個封條你都有看到，因為要處理，所以才請你趕快賣，這段期間，所以那天才跟妳們約見面。說趕快；把它賣調....」、「我們幹嘛惹這些麻煩，我就跟你提前解約就好啊，對不對，我也希望讓你能賣，我也跟你說，你趕快賣」內容觀之（見被告所提出之譯文，本院卷第10頁），被告如於查封後與林芳如會面當日有向林芳如為終止契約之意思表示，何可能還會要求林芳如要趕快賣掉？由上開對談內容核對與證人林芳如所證情節確較相符；另觀之證人周震宸亦不爭執真正之周震宸100年8月10日與證人林芳如電話對談「所以後來我也是跟你那個學長說，有出價我就要談，我也是說不放棄任何一個機會，要不然我接到法令通知的話，我早就終止合約了嘛，對不對，我也是要拼嘛，我也是說，以你學長的那個客戶為主...」之內容（見本院卷第232頁），與證人周震宸於本院上開所證有告知證人林芳如房屋不能再銷售等語亦明顯不符，本院綜合上開事證，堪認被告及證人周震宸所為上開查封後隨即有於餐廳向原告業務人員林芳如為停止銷售之意思表示之陳述與證述，應非事實，是被告此部分辯解顯無可採，而被告復未提出其他積極證據證明被告已有向原告為合法終止契約之意思表示，自應認被告並未合法終止系爭契約，故被告辯稱系爭契約已合法終止，原告不得依系爭契約向被告請求云云，要無可採。
七、又查，依系爭契約第11條就違約之處罰約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：1.委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」，依不爭執事實（二）所示，本件被告確實已於委託期間將系爭不動產出售予訴外人胡惠茹，則依前開契約條文之約定，被告所為實已構成違約之事由，依約應視為原告已完成仲介任務，原告因依前開約定，請求被告給付原告依契約所定之「報酬」（實為違約金，詳下述），固非無據。
惟查，該條雖以「服務報酬」為名，然兩造於前開條文係約定委託人若有擅自出售或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為，即應視為受託人已完成仲介之義務，委託人並應支付按委託銷售價格百分之6服務報酬予受託人，核其性質，並非屬勞務之報酬給付，而係屬債務不履行之違約金損害賠償，是原告依系爭條款所得請求者應係違約金。
八、再按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人可受損害情形，或債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定標準。經查，系爭委託期間係起自100年3月5日起至100年6月5日止，僅三個月之期間，證人林芳如復已證實：簽約後有帶過一組客人有談到價格，但都還是在商量階段，還沒有到確定程度，故本件買賣並非因原告之居間而成立，應堪確定，而本件如原告媒介居間成功，原告依約亦僅得向被告請求相當買賣總價金百分之4之報酬，則在原告未媒介成立買賣之情況下，竟可因違約條款之約定而獲得超過媒介成功所可得之報酬，確不相當，本院因之審酌：本件從委託至被告自行出賣系爭不動產止，前後僅約二個月左右之時間，於該二個月之期間原告並未提供任何買方之訊息予被告，而被告已有告知原告系爭不動產遭查封之事實，並隨即自行覓得買主，衡情尚不致為銷售系爭不動產支出太多費用，所受損害應僅在於已投入之人力、時間及廣告花費，但因原告迄至本案言詞辯論終結前均無法舉證證明其實際上支出之費用為若干，反之被告依約卻須支付高達一百餘萬元之違約金，與原告因本件委託事務所花費之時間、人力及物力相較，顯有過高之情，再參照系爭契約第10條約定，因可歸責於委託人即被告之事由而終止委託合約時，應按委託總價之百分之2計付違約金，再系爭契約雖約定：以「委託總價」作為計算違約金之依據，然被告本件委託之售價係系爭不動產未遭查封前之委託售額，原告依此價格亦完全無法找到買主，不應作為違約金計算之依據，故本院認應以被告與其自行尋得之買方達成之成交總價即1,500萬元作為違約金之計算並酌減為「按買賣銷售總價百分之2計算違約金」較為適當。依此，本件買賣之價金為1,500萬元，按百分之2計算，應為300,00
0元，是原告依約得請求被告給付之違約金應予酌減為成交總價之百分之2即300,000元，較屬適當，逾此金額部分，即不應准許。
九、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別有明文規定。從而，原告依系爭契約之約定，請求被告給付違約金300,000元，及自起訴狀繕本送達（100年8月30日送達）翌日即100年8月31日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十、本件判決所命給付之金額，未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，為職權宣告假執行。至原告雖聲請就勝訴部分為假執行之宣告等語，惟按原告得請求之金額既未逾500,000元，則有關其勝訴部分，所為願供擔保，請准宣告假執行之聲明，即無庸參酌，併予敘明。又被告就原告勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文所示金額，併准許之。再原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失依附，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述與所提之證據，經核於本院上開判斷不生影響，爰不加以審酌，附此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 凌昇裕