臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1042號原 告 李季珠訴訟代理人 陳國瑞律師被 告 林高弘訴訟代理人 郁旭華律師上列當事人間請求返還訂金等事件，經本院於民國101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前於民國99年間，本欲透過中信房屋仲介購買被告所有
坐落臺南市○○區○○段1825、1826、1828、1827、1831地號土地及其上同段1602建號、門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷5之1號之建物1棟（下稱系爭房地，其中1831地號土地下稱系爭1831地號土地），然因買賣價金過高而未能成交。
嗣因被告聯繫原告願降低價金，兩造遂合意以新臺幣（下同）20,400,000元之價格購買系爭房地，復於100年5月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定付款方式為：於簽約時給付簽約款（即定金）1,000,000元，其中400,000元由原告簽發即期支票1紙交由被告兌現；600,000元則由原告簽發票載發票日100年5月24日之支票1紙交由訴外人即當時承辦代書古世揚存入履約保證專戶；尾款19,400,000元待原告向金融機構辦理貸款後支付。
㈡惟原告辦理貸款，經銀行查證時始知悉系爭1831地號土地為
道路用地，面積為166.86平方公尺，並非一般建地，故無法以公告價值認定，原告因被告未於事前告知上情，致誤認所買土地均為建地，故拒絕履約，被告遂不斷要求解除契約並沒收1,000,000元，原告因不諳法律規定，於100年6月30日與被告簽訂「解除不動產買賣同意書」（下稱系爭解除買賣同意書），合意解除系爭買賣契約，約定原告已付價金10,000,000元扣除履約保證服務費及代書手續費後之975,364元由被告沒收。
㈢原告得以民法第74條規定請求撤銷系爭解除買賣同意書後，
再依民法第88條規定撤銷買賣系爭房地之意思表示，或依民法第354條規定解除系爭買賣契約：
1.因系爭1831地號土地為道路用地，使原告無從向銀行貸款，以致無法支付買賣價金，且原告已不知所措，又經被告一再催促交付價金，否則將要求違約損害賠償，故原告係因急迫、輕率、無經驗，始與被告簽訂系爭解除買賣同意書，並任其沒收1,000,000元，然此情形對原告顯失公平，自得依民法第74條規定，請求撤銷系爭解除買賣同意書。
2.由於被告出售系爭房地時並未詳加說明土地現況，亦未提供土地登記謄本等相關證明文件，使原告無從知悉系爭1831地號土地為道路用地，地目為「旱」，且現供當地居民出入使用，被告未盡告知義務致原告於簽約後始知悉上情，當地居民將得就此對原告主張通行權，使原告土地使用權能受到嚴重影響，故本件買賣標的物顯有瑕疵，而該瑕疵於契約成立前即已存在，且於交易上為重要，應視為意思表示內容錯誤，原告自得依民法第88條、第354條規定撤銷系爭房地買賣之意思表示並解除契約，被告因系爭買賣契約所受領之1,000,000元即無法律上之原因，且致原告受有損害，自應返還於原告。
㈣退萬步言，縱認系爭解除買賣同意書仍為有效，原告仍得主
張違約金酌減：因雙方係依系爭買賣契約書第11條第2款約定解約，並就前已支付之價金，於扣除履約保證服務費及代書手續費後由被告沒收，又系爭解除買賣同意書內並無和解之字句，故乃針對系爭買賣契約內容加以確認，而非和解性質，從而上開沒收款項應定性為違約金。又被告就系爭買賣契約之解除並未受有任何損害，反因此沒收違約金1,000,000元，數額顯然過高，自應予酌減等語。並聲明：被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：㈠原告請求依民法第74條規定撤銷系爭解除買賣同意書或請求減少給付，並無理由：
1.原告於簽訂系爭買賣契約時，確已明白知悉系爭1831地號土地為道路用地，此實非造成原告無法貸款之原因，事實上乃因銀行預定核貸金額未達原告之需求，造成原告無法給付系爭房地尾款，而決定解約。
2.原告為43歲之生意人，經營餐飲業多年，本身亦有支票帳戶供其資金調度，並非一般尋常家庭主婦；況雙方於100年6月30日解約時，距同年5月5日簽訂系爭買賣契約時已將近2個月，被告已給予原告相當時間處理貸款問題；又兩造係於正大地政士事務所洽談解約事宜，在訴外人即原告委託代書郭佳靜在場陪同見證下，簽署系爭解除買賣同意書，前後歷時30分鐘至1小時，因此，難謂原告有急迫、輕率或無經驗而為法律行為之情，原告本於民法第74條規定，聲請撤銷系爭同意書或請求減少給付，應無理由。
㈡原告應不得解除系爭買賣契約，其依不當得利法律關係，請求被告返還1,000,000元，並無理由：
1.原告於簽訂系爭買賣契約時既已明白知悉系爭1831號土地為道路用地，原告所為系爭買賣契約之意思表示並無錯誤，況兩造原合意之買賣標的物範圍並未包含系爭1831地號土地，嗣於正式簽約時始追加之，該地面積較其餘各筆土地面積為大，倘為建地，豈有可能買賣價金仍維持不變？另道路用地亦非不能作為不動產買賣之標的，則系爭買賣標的物自無物之瑕疵，原告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示、解除契約等，均無理由。
2.又原告於簽訂系爭解除買賣同意書時，並無輕率、急迫或無經驗之情已如上述，系爭解除買賣同意書仍為有效，原告自應受拘束，被告自得依約沒收原告已付價金扣除履約保證服務費及代書手續費後之975,364元，從而，被告受領上開款項有法律上原因，並非不當得利，原告主張並無理由。
㈢系爭解除買賣同意書性質應為和解契約：
1.原告既自承恐因遲延給付始與被告和解，足見原告係擔心違約須負給付違約金等損害賠償責任；被告係為息事寧人，庶免訟爭，不願追究原告違約所生之一切損害賠償，故兩造始願互相讓步，達成和解，將原告已付價金扣除履約保證服務費及代書手續費後充作和解金。另兩造簽訂系爭解除買賣同意書，係雙方「合意解除」系爭買賣契約，並非被告單方行使解除權，其性質應屬和解契約。
2.退步言之，即便認為其屬違約金性質，惟原告於簽約時，應已評估衡量自身之履約能力、意願、獲利條件及如有違約時應承擔之賠償責任等一切主、客觀因素，本諸自由意願及平等地位而自主簽訂系爭買賣契約，依最高法院93年度台上字第909號判決意旨，基於當事人契約自由及私法自治原則，兩造均應同受此約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。再者，1,000,000元僅占買賣標的價金之4.9％，比例甚低，且被告因原告毀約，至少受有支付履約保證服務費12,240元、支付代書費及相關稅金12,396元、依約僱工修剪路樹、繼續繳納貸款利息、於簽約後至解約前無法招租、所失利益等積極及消極之損害。從而，原告主張違約金過高，請求酌減云云，亦無理由等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈兩造前於100年5月3日簽訂「訂金收據」，預約於100年5月5
日簽訂買賣契約，原告於當日簽發面額400,000元支票1紙交付被告作為訂金。
⒉兩造遂於100年5月5日簽訂「不動產買賣契約書」，約定原
告向被告購買系爭房地，買賣總價為20,400,000元。付款方式為：簽約款1,000,000元於簽約時給付，其中400,000元已由被告取走，600,000元由原告當場簽發同額支票1紙交由承辦代書古世揚存入履約保證專戶；尾款19,400,000元由原告向金融機構辦理貸款後支付。
⒊系爭1831地號土地地目為旱，使用分區為空白，現作為道路用地。
⒋兩造於100年6月30日簽訂系爭解除買賣同意書，合意解除系
爭買賣契約，約定原告已付價金1,000,000元扣除履約保證服務費及代書手續費後為975,364元，由被告沒收。以上事實，並有訂金收據（參本院卷第45頁）；系爭房地土地及建物登記第二類謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約、支票（參本院卷第8頁至第24頁、第46頁、第47頁、第85頁）；系爭1831地號土地登記第二類謄本（參本院卷第16頁、第17頁）；系爭解除買賣同意書、終止履約保證協議書附卷可證（參本院卷第48頁、第49頁），自堪信為真實。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第74條規定，聲請撤銷「解除不動產買賣同意書
」或請求減少給付，有無理由？⒉原告得否解除系爭買賣契約？⑴原告於簽訂系爭買賣契約時，是否知悉系爭1831地號土地為
道路用地？⑵原告簽訂系爭買賣契約時，意思表示內容有無錯誤？⑶被告就系爭房地是否應負物之瑕疵擔保責任？⒊原告依不當得利法律關係，請求被告返還1,000,000元，有
無理由？⒋倘「解除不動產買賣同意書」為有效，原告得否請求酌減違
約金？⑴「解除不動產買賣同意書」之性質為何？⑵如屬違約金性質，數額是否過高？
四、得心證之理由：㈠原告並未舉證證明被告有何利用其急迫、輕率、無經驗而簽
立系爭解除買賣同意書之情事，其主張依民法第74條規定聲請撤銷之，或請求減少給付，均無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項著有明文。又該條規定不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107號判例意旨參照）。準此，原告自應就被告於100年6月30日係乘其急迫、輕率或無經驗，簽訂系爭解除買賣同意書，使其為財產給付，依當時情形有顯失公平之情事，負舉證之責。
2.兩造於100年5月5日簽立系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭房地，買賣總價為20,400,000元，付款方式為：簽約款1,000,000元於簽約時給付（其中400,000元已由被告取走，600,000元由原告當場簽發同額支票1紙交由訴外人古世揚存入履約保證專戶）；尾款19,400,000元待原告向金融機構辦理貸款後支付；嗣於100年6月30日簽立系爭解除買賣同意書，合意解除系爭買賣契約，約定原告已付價金1,000,000元扣除履約保證服務費及代書手續費後為975,364元，由被告沒收等情，為兩造所不爭執，是被告係因兩造於100年6月30日合意解除買賣契約，依系爭解除買賣同意書之約定沒收原告已付之價金，被告所取得之利益應係975,364元，原告主張被告因此取得1,000,000元之利益，數額已有不符。
3.況兩造解約當時經過，據證人郭佳靜到庭結證稱：伊負責處理兩造對系爭房地後續解約事宜，因為簽約時，原告原本希望的貸款額度是20,000,000元，但銀行口頭上說只可貸到18,000,000元的貸款額度，原告先找正大事務所向銀行爭取，但貸款額度還是一直沒有辦法提高，被告有給原告1週時間找銀行貸款，雙方說好1週後看貸款如何解決，再約時間來事務所談如何處理，後來在事務所見面時，被告就說最後點交日已經到期，不能再拖延，希望依照合約書的精神來處理，就是系爭買賣契約有約定若未在約定時間內完成買賣，沒有辦法依約過戶及給付價金時，簽約金部分以違約金的方式由被告沒收，當時的簽約金是1,000,000元，其中400,000元在簽約那天就由被告拿回，600,000元是交由保證專戶保管；原告當時有要求說是否可以不要全數沒收，但被告還是堅持要依照合約處理，最後因原告也不希望為這事一直耗下去，所以就依照被告意思來解約，當時雙方有簽定1份解約同意書，由正大事務所提供，因為400,000元早就由被告取走，所以雙方就約定再就存放於保證專戶的600,000元由被告沒收；當時談解約談了大約30分鐘至1小時，伊有告知原告，無法貸到有可能被告會沒收簽約金，原告表示工作很忙，本件申請貸款的事情讓她壓力很大，因為貸款還有2,000,000元差額，貸不成要自己再拿2,000,000元，原告不想，也沒辦法拿出，想說簽約款被沒收就算了，決定解約；被告沒有強迫，只是時間到了，原告貸款無法貸到這麼多等語（見本院卷第115頁至第118頁背面）；參以系爭買賣契約第10條第6項規定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國100年6月30日）同時履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日以買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方催告仍不履行時，甲方有權解除本約」等語（見本院卷第22頁背面），是被告依系爭買賣契約約定負有移轉系爭房地及點交之義務，點交期限為100年6月30日，如有違反，被告將生需給付遲延違約金並有遭原告解約之不利效果，且該期限亦為原告繳納尾款之最後期限，此為兩造所不爭執（見本院卷第134頁），是綜合上情以觀，系爭買賣契約解除原因，應係原告無法向銀行申請到預期貸款額度，又無法自行出資補足差額，故無法於約定點交最後期限內繳付尾款，被告因其點交期限及原告繳納尾款期限將至，事前已一再要求原告解決貸款問題，直到100年6月30日雙方最後期限日，無法再為延期，兩造遂至正大代書事務所協商系爭房地買賣尾款如何處理，則原告此時應早有解約之心理準備，經與被告洽談後決定解約，應屬衡量自身資力、損益得失後所為之結果，難認原告有急迫、輕率解約之情形，原告復未舉證證明於簽立系爭解除買賣同意書當時被告有何乘其急迫、輕率、無經驗之情形，其主張依民法第74條撤銷或減少給付，即屬無據。
㈡原告不得解除系爭買賣契約，該契約對兩造仍屬有效：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條、第355條亦著有明文。
據此，不論原告主張係依民法第88條或第354條之規定撤銷系爭買賣契約，均應就其於簽約時並不知悉系爭1831地號土地為道路用地乙情，負舉證之責，倘原告於簽約時已知悉上情，其買入系爭房地之意思表示，即無錯誤可言，且縱屬瑕疵，被告亦因此不負物之瑕疵擔保責任。
2.原告於簽訂系爭買賣契約時，應已知悉系爭1831地號土地為道路用地：
據證人即正大事務所土地代書古世揚到庭具結證稱：伊負責承辦兩造間系爭房地之買賣簽約事宜，原本是孫綺羚代書承辦，但簽約當時孫代書有事在忙，臨時由伊出面處理；原本孫代書承辦時雙方買賣標的是4筆土地及1筆建物，系爭1831地號土地不在買賣標的內，但簽約時伊調閱產權資料，發現買賣標的原本被告所設定抵押範圍有包含系爭1831地號土地（即5筆土地、1筆建物），因原告表示要向銀行申請貸款，之前請銀行評估時是以系爭房地全部進行評估，伊便當場提出質疑，建議系爭1831地號土地應一併納入買賣範圍，否則貸款有可能無法承貸，原告當時沒有意見，被告則有猶豫，表明該地係道路用地，想自己保留，但最後經伊建議如此才有完整性，避免造成原告損失後，還是同意將系爭1831地號土地納入買賣標的，且買賣價金不變；當時伊還特別上資訊網站調閱地籍圖謄本，並將系爭房地位置向兩造說明，也向原告說明過系爭1831地號土地為道路用地等語（見本院卷第112頁至第113頁背面）；參以被告所持有之訂金收據影本上，就買賣標的土地地號之標示，另以藍筆增加「1831」字樣，而與原先影本字樣相異，亦有訂金收據（見本院卷第45頁）附卷可考，堪認系爭1831地號土地係事後增列；又臺南市永康區農會原先於95年9月18日以被告為設定義務人所為之擔保債權24,000,000元抵押權設定，抵押物擔保範圍為包含系爭1831地號土地在內之系爭房地等情，亦觀卷附系爭房地登記謄本至明（見本院卷第8頁至第19頁），堪認兩造於簽立系爭買賣契約當時，經代書告知系爭1831地號土地為道路用地且之前亦為共同抵押物範圍，為求抵押標的完整性，便利原告順利承貸，雙方乃聽從代書建議而臨時將系爭1831地號土地一併納入買賣範圍，且並不因此增加買賣價金，則原告於簽約時自明確知悉系爭1831地號土地為道路用地，且雙方當時增列用意為體恤原告貸款順利考量，否則原告買受標的範圍增列系爭1831地號土地，為何價金未見增加？是被告辯稱原告於簽約時明知上情，洵堪可採。
3.原告依民法第88條或第354條規定，據以解除系爭買賣契約，並無理由：原告既於簽約時明知系爭1831地號土地為道路用地，其買入系爭房地之意思表示即無任何認知錯誤情事可言，且其基於貸款考量，自願增列系爭1831地號土地為買賣標的，姑不論此有無造成買賣標的價值減少之瑕疵，其既已明知上情，已拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，出賣人之被告自不負瑕疵擔保責任。原告今僅因事後承貸結果不如預期，反以不知系爭1831地號土地為道路用地為由，請求撤銷兩造合意簽立之系爭買賣契約云云，誠非可採，顯屬無據。
㈢原告不得依不當得利規定請求被告返還1,000,000元：綜上
，原告既不得依民法第88條及第354條之規定解除系爭買賣契約，則該契約於兩造合意解約前仍屬有效；原告復未舉證證明被告有何利用其急迫、輕率、無經驗而簽立系爭解除買賣同意書之情事，主張依民法第74條規定聲請撤銷之，或請求減少給付，均無理由，從而，被告依系爭解除買賣同意書之約定取得原告已付價金扣除代書費等相關費用後之975,364元，具有法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告返還，並無理由。
㈣原告亦不得請求酌減違約金：
1.系爭解除不動產買賣同意書之性質，應屬違約金：⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條亦著有明文。
⑵經查系爭1,000,000元，於100年5月3日兩造簽立預約時，為
成約定金；嗣於100年5月5日正式簽約時，轉換為第一期價金等情，有上開訂金收據、系爭買賣契約在卷為證，且為兩造所不爭執（見本院卷第134頁背面），堪認於簽約時系爭1,000,000元性質已由定金轉為價金之一部先付。⑶兩造於100年6月30日簽訂系爭解除買賣同意書，合意解除系
爭買賣契約，約定原告已付價金1,000,000元扣除履約保證服務費及代書手續費後為975,364元，由被告沒收等情，亦為兩造所不爭執，觀系爭解除買賣同意書所載為「賣方全數沒收全數價金」之字句，且據證人郭佳靜到庭具結證稱：兩造解約過程中，被告告知原告要依照合約精神處理，也就是被告希望依照契約第11條第2項辦理，當時原告是扣除履約保證服務費12,240元、代書費等相關費用12,396元後，以975,364元作為懲罰性違約金給付被告等語（見本院卷第117頁背面至第118頁），參以系爭買賣契約第11條第2項規定：「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，應於僑馥建經最後催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方......」等語，堪認兩造於系爭解除買賣同意書簽立時之真意，係因原告無法繳納買賣尾款，具可歸責於己之事由而債務不履行，致生被告之損害，故兩造合意依照系爭買賣契約第11條第2項之規定，由被告沒收已收價金扣除相關履約費用後之餘額975,364元，並非雙方互相讓步、協商後之和解，是該款項之性質，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，而非和解金。
2.上開違約金數額，尚非過高：⑴按約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定減
至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號、96年度台上字第1065號判決意旨參照）。又當事人約定契約不履行所應支付之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定，減至相當之數額，惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益，為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨亦可資參照）。
⑵經查被告主張因簽立系爭解除買賣同意書，而系爭房地係出
租作為學生宿舍使用，因之前簽約時部分房間鑰匙已交付原告，原告之後單方違約，致被告受有無法如期招租之損害，另外也因此損失100年5月、6月貸款利息各21,290元，及依約僱工修剪路樹之損失等語，業據證人郭佳靜證述（見本院卷第118頁）在卷足證，復有學生宿舍出租記錄、臺南市永康區農會100年10月25日回函（見本院卷第86頁）在卷可參，觀原告需賠償之違約金975,364元僅占系爭買賣契約總價款20,400,000元比例約4.9％，比例尚低，且解約當時正值學期結束之暑假期間，屬學生宿舍退租、續租、新租等變動之高峰期，被告錯失向學生招租時機，確實受有損失；又系爭房地既作為學生宿舍出租使用，可見原告係基於投資目的而購買，應有投資規劃及風險考量；況系爭解除買賣同意書與系爭買賣契約簽立之時相隔近2月，期間非短，原告應有足夠時間評估自己依約所負之違約賠償及懲罰性違約金責任，故堪認原告於簽立系爭解除買賣同意書時，應已衡量自身履約之意願、經濟能力、雙方損害程度等一切因素，本諸自由意識及平等地位，自主決定與被告協商同意違約金之數額，則綜觀上情，難認原告所給付之違約金975,364元有過高之情事，原告復未提出其他證據證明兩造所約定之違約金額過高而顯失公平，則揆諸前揭說明，兩造均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約自由原則。是原告主張上開約定之違約金數額過高，請求酌減等語，即非可採。
五、綜上所述，本件原告既於簽約時已明知系爭1831地號土地為道路用地，自不得依民法第88條及第354條之規定解除系爭買賣契約；其復未舉證證明被告有何利用其急迫、輕率、無經驗而簽立系爭解除買賣同意書之情事，主張依民法第74條規定聲請撤銷之，或請求減少給付，均無理由，從而，被告依系爭解除買賣同意書之約定取得原告已付價金扣除代書費等相關費用後之975,364元，具有法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告返還1,000,000元，並無理由。且原告並未舉證證明系爭解除買賣同意書之簽訂有何不公平情事，其另請求酌減違約金，亦無理由，均應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔。
八、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 許蕙蘭法 官 許育菱以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
書記官 謝安青