臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1163號原 告 杭家蔚被 告 蔡壁宗
蔡璧松蔡麗芳蔡璧其黃蔡笋蔡樹蟬蔡志銘蔡宗明蔡瑞文郭蔡玉雪黃豔子蔡顏村蔡明光蔡美枝蔡華東蔡美金蔡美智黃 魴黃 自黃陳月春黃書政黃秋媚黃鈺霜謝國民謝 賢謝良濱謝良誠謝良實謝綉鳳謝綉葉謝淑靜周明輝周明義陳俊平陳榮山陳榮輝陳 英葉陳寳桂陳姿妙陳紀珊陳永森陳玉琴陳慧真陳美秀陳靖欣陳芊蓉陳余櫻柳陳世賢陳怡如陳玉鈴吳英花共 同訴訟代理人 藍慶道律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、5、7款、第2項，分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡麗芳應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上面積約85平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告；暨自民國100年4月18日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,000元等。嗣因上開地上物查有其他所有權人且經地政機關測量占有系爭土地之面積，原告即追加原非被告之蔡璧其、黃蔡笋、蔡樹蟬、蔡志銘、蔡宗明、蔡瑞文、郭蔡玉雪、黃艷子、蔡顏村、蔡明光、蔡美枝、蔡華東、蔡美金、蔡美智、黃魴、黃自、黃陳月春、黃書政、黃秋媚、黃鈺霜、謝國民、謝賢、謝良濱、謝良誠、謝良實、謝綉鳳、謝綉葉、謝淑靜、周明輝、周明義、陳俊平、陳榮山、陳榮輝、陳英、葉陳寳桂、陳姿妙、陳紀珊、陳永森、陳玉琴、陳慧真、陳美秀、陳靖欣、陳芊蓉、陳余櫻柳、陳世賢、陳怡如、陳玉鈴、吳英花等為被告（下稱蔡壁其等48人），並變更訴之聲明為：被告應將坐落於系爭土地上，如附圖所示斜線部分面積共138.21平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；暨自100年4月18日起至返還土地之日止，按月給付原告4,000元等。核其所為，就被告部分，因上開建物為被告公同共有（詳下述），非任何一人所得私擅處分，本件訴訟標的對於被告即必須合一確定，原告自得於起訴後追加原非被告之蔡壁其等48人為被告；就拆除建物返還土地部分，因訴訟標的及請求之基礎原因事實相同，且屬擴張應受判決事項之聲明，又兩造原所主張之事實及證據資料均得加以利用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亦均未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：系爭土地為原告於100年4月15日經本院強制執行程序所買得，經本院於同年月18日發給不動產權利移轉證書，原告並於同年月22日完成土地所有權移轉登記。被告公同共有之門牌號碼臺南市○○區○○街○段00巷00弄000號房屋（下稱系爭房屋）如附圖所示斜線部分面積138.21平方公尺部分乃無權占有系爭土地。爰依民法物上請求權、所有物返還請求權、不當得利、侵權行為之規定提起本訴，請求拆屋還地、給付相當於租金之不當得利或賠償金等語。並聲明：被告應將坐落於系爭土地上，如附圖所示斜線部分面積共138.21平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；暨自100年4月18日起至返還土地之日止，按月給付原告4,000元；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於原告取得所有權前，系爭土地及房屋乃同屬一人所有，依民法第425條之1規定，於系爭土地讓與原告時，即推定有租賃關係，是被告乃有權占有系爭土地。又基於上開租賃關係，依土地法第104條規定，被告於系爭土地出賣時，有優先購買權，且因出賣人於出賣時並未通知被告，致原告不得以其所有權人地位對抗被告，是原告自不得對被告主張物上請求權、所有物返還請求權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）系爭房屋（包含附圖斜線所示部分，並未辦理建物所有權第一次登記）為訴外人蔡𣮤於33年間所興建而取得所有權。系爭房屋坐落之基地即臺南市○○區○○○段○○○○號土地於40年10月1日由臺南市政府以總登記為原因登記為所有權人，復於81年2月5日登記分割出臺南市○○區○○○段○○○○○○號土地。後上開146之4地號土地分別於81年8月10日、82年2月25日登記分割增加同段146之5、146之6地號土地。
（二）訴外人蔡𣮤於78年7月15日死亡，其死亡時之法定繼承人為訴外人蔡全泰、蔡續、黃炎坤、陳榮太、陳榮由、陳淑卿、謝蔡菜、被告黃蔡笋、蔡樹蟬、黃魴、黃自、陳俊平、陳榮輝、陳英、葉陳寳桂、陳姿妙、陳紀珊、陳永森、陳玉琴、陳慧真、陳美秀、陳靖欣等。
（三）臺南市○○區○○○段○○○○○○號土地於82年1月12日以買賣為原因，登記為訴外人蔡全泰、蔡續所有，權利範圍各2分之1；嗣於82年3月4日以共有物分割登記為由，由訴外人蔡全泰登記為上開146之4地號土地所有權人，訴外人蔡續則登記為同段146之6地號土地所有權人。後上開146之4地號土地因土地重測改編為土城段603地號土地（即系爭土地），146之6地號土地則改編為土城段602地號土地。
（四）系爭土地於原告取得所有權前，係登記為被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡麗芳、蔡壁其、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、蔡玉華、黃豔子所有；後因強制執行程序，經原告於100年4月15日依強制執行拍賣程序應買而拍定，並於同年4月21日取得不動產權利移轉證書，於同年月22日完成所有權移轉登記，迄今仍登記為原告所有。
（五）系爭房屋占用系爭土地之範圍如附圖斜線所示部分。
（六）系爭土地之公告現值為每平方公尺6,500元；申報地價為每平方公尺1,040元。
四、本件之爭點
（一）兩造間就系爭土地有無民法第425條之1第1項推定租賃關係規定之適用，而使被告得以有權占有系爭土地？
（二）被告就系爭土地是否有土地法第104條之優先購買權，且因出賣人出賣系爭土地予原告時未通知被告，使得被告得以對抗原告？
（三）原告請求被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示斜線部分面積共138.21平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告；復應自100年4月18日起至返還土地之日止，按月給付原告4,000元等，有無理由？
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。究其立法意旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後土地或房屋所有權之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是民法第425條之1第1項雖係規定「土地及房屋同屬一人」，然揆諸上開立法意旨，當可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。經查，系爭土地於原告取得所有權前，係登記為被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡麗芳、蔡壁其、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、蔡玉華、黃豔子等所有，為兩造所不爭執；而系爭房屋於系爭土地讓與原告前，乃被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡麗芳、蔡壁其、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、蔡玉華、黃豔子、蔡潘足量、吳英花、蔡顏村、蔡華東、蔡明光、蔡美金、蔡美枝、蔡美智、黃陳月春、黃書政、黃秋媚、黃鈺霜、黃魴、黃自、陳俊平、陳榮山、陳永森、陳紀珊、陳美秀、陳玉琴、陳靖欣、陳慧真、陳余櫻柳、陳世賢、陳怡如、陳玉鈴、陳榮輝、陳英、葉陳寳桂、陳姿妙、陳芊蓉、謝國民、謝賢、謝良濱、謝良誠、謝良實、謝綉鳳、謝綉葉、謝淑靜、黃蔡笋、蔡樹蟬等經由繼承關係公同共有，亦有繼承系統表、戶籍謄本等附卷可稽，均堪認定，是本件顯屬「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形。被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡麗芳、蔡壁其、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、蔡玉華、黃豔子既同時為系爭房屋及土地之所有權人，衡情應無反對系爭房屋占有系爭土地之意思，揆之上開法律規定與說明，系爭土地於讓與原告時，原告與被告間，就系爭房屋得使用之期限內，即推定有租賃關係。原告僅以系爭房屋及土地之共有人非全部相同，即主張本件無民法第425條之1推定租賃關係之適用云云，顯有誤會。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第767條第1項、第179條、第184條第1項，分別定有明文。而上開規定之適用，須分別以「無權」、「無法律上原因」、「不法」為要件。查兩造間就系爭房屋得使用之期限內，既推定有租賃關係，原告復未舉證加以推翻，則被告自得本於此租賃關係，有權且合法占有系爭土地。是原告依據上開規定請求被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利或賠償金等，均與上開規定不合，無從准許。另本件原告既因被告有權、合法占有系爭土地，而不得主張上開權利，則被告是否有土地法第104條所定之優先購買權且得以對抗原告等爭點，即無再加以認定之必要，附此敘明。
七、綜上所述，本件被告乃本於推定租賃關係，於系爭房屋得使用之期限內，有權、合法占有系爭土地如附圖斜線所示部分，是原告依據民法物上請求權、所有物返還請求權、不當得利、侵權行為等規定，分別請求被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示斜線部分面積共138.21平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；暨自100年4月18日起至返還土地之日止，按月給付原告4,000元等，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。查本件原告之訴既無理由，第一審訴訟費用即應由原告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 9 日
民事第二庭 法 官 李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 9 日
書記官 謝明達