臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1307號原 告 翁國興訴訟代理人 楊淑惠律師被 告 蔡宜庭即黃蔡美娥即.訴訟代理人 蔡東泉律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告前向被告購買其所有坐落「：1.臺南市○○區○○段○○○○○號、面積96.55平方公尺、權利範圍全部。2.臺南市○○區○○段○○○○○號、面積39.62平方公尺、權利範圍全部」之2筆土地（嗣後同段第1424地號土地合併至同段第1423地號，以下稱系爭土地）。約定買賣總金額：
新台幣（下同）貳佰萬元整，於：1.訂立合約日（即民國100年8月15日）付：伍拾萬元整為定金並為價金之一部份。2.尾款壹佰伍拾萬元正，扣除費用後匯入蔡宜庭（即被告）帳戶。登記完畢匯款。原告業已給付上開全部價金予被告，並於100年8月23日辦妥所有權移轉登記完畢。惟100年9月6日鑑界後，原告赫然發見系爭土地遭同地段1446號土地阻隔，致有完全不臨路之重大瑕疵，而此重大瑕疵除致系爭土地對外無法為適宜之聯絡通行外，亦致無法為原契約約定建築使用之目的。被告既為系爭土地之所有權人，自知悉系爭土地之權利狀態及使用現況。惟被告明知系爭土地對外無適宜聯絡通行，且有完全不臨路之重大瑕疵，竟對原告刻意隱瞞，則原告顯係遭被告詐欺，而為買受系爭土地之意思表示者，原告自得撤銷本件買賣契約之意思表示。
（二）再者，土地對外無適宜聯絡通行，將致土地難以利用及價值貶損，且引發與鄰地間之通行糾紛；又土地究係供作耕作、造林、養殖、抑或道路通行、建築使用者，其經濟利用價值迴異，買賣價金當有不同，是「土地對外之適宜聯絡通行」、及「土地用途」，乃屬買賣房屋交易上之重要者。而臺南市○○區○○段○○○○○號土地，其地目為「建」，今倘原告明知系爭土地，有完全不臨路之重大瑕疵，原告必定不會購買系爭土地，故原告前所為購買系爭土地及交付價金等之意思表示，顯為錯誤之意思表示，或原告自得將該等意思表示撤銷之。特以本起訴狀繕本之送達被告，作為撤銷原告遭詐欺及錯誤之意思表示。本件不動產買賣契約既因原告遭詐欺、錯誤，業已為撤銷意思表示，故被告即應依不當得利規定，返還200萬價金予原告。
（三）又系爭土地因完全不臨路，致生有對外無法為適宜之聯絡通行、及無法為原契約約定建築使用目的之重大瑕疵，則原告即得主張解除本件不動產買賣契約。特以本起訴狀繕本之送達被告，作為解除本件不動產買賣契約之意思表示，並依民法第259條規定請求被告返還200萬元之價金。
（四）兩造對系爭土地遭同地段1446號土地阻隔，始臨接台19計畫道路之事實並不爭執。按依臺南市政府工務局101年2月8日南市工管二字第1010109625號函：「依臺南縣建築管理自治條例第2條規定：『一、建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。』，旨揭地號（即系爭土地）臨接台19計畫道路依法應檢附建築線，方可新建建築物，…。同段1446號土地係○○○區○道路用地，惟旨揭地號（即系爭土地）如要申請建築物，應取得私設通路土地權利證明文件，以私設通路土地連接建築線，方可為建築房屋用地。」
（五）據臺南市西港區公所101年9月14日所建字第1010190207號函，系爭土地、1446號土地係○○○區○○段○○○○○○號土地為計畫道路用地。惟就系爭土地兩造並非以「農」地價格為買賣，而係以「建」地價格來為本件買賣，此由被告稱：伊於84年5月6日向前手購買系爭土地，當時前手以「建」地之價格賣予被告，因當時地政機關所製作之土地登記簿謄本，即清楚記載系爭土地為「建」地，是被告自是一直認為系爭土地為「建」地；另，證人陳文君亦證稱：被告向原告說是建地、被告說這是馬路邊的建地，不可能便宜等語，更可得證明。
（六）證人陳文君固證稱：原告說要作倉庫使用云云。惟土地買主欲如何使用所購買之土地，原屬買主之權利，縱買方原購地之初僅欲蓋倉庫，亦不表示買主不得為其他之使用目的，況兩造係以「建」地作為本件買賣價格，系爭土地原即應達可為建築房屋使用之目地，始與兩造買賣契約目的相符。
（七）稽上，系爭土地係○○○區○○○○○段○○○○號土地阻隔，致有完全不臨路之重大瑕疵，而此重大瑕疵除致系爭土地對外無法為適宜之聯絡通行外，亦致無法為原契約約定建築使用之目的。
（八）被告固抗辯稱系爭土地為空地，在原告經營大自然鴿鳥園旁邊，原告家人之汽、機車停放於系爭土地之水泥地上，系爭土地緊鄰大路，出入方便；訂定系爭買賣契約前，原告即清楚系爭土地之位置及使用情形，亦委請代書調閱地籍圖及謄本，始與被告訂定系爭買賣契約。被告絕無任何欺騙行為云云。惟：
⒈原告固不否認在系爭土地旁邊經營大自然鴿鳥園，且在系
爭土地偶有停放汽、機車情事。惟誠如被告所述，系爭土地為空地，其客觀上係與港南段1446號土地之道路逕相連接，並無與任何土地相隔，始毗臨道路（即港南段1446號土地）；且被告之自來水錶亦裝設於緊臨道路（即港南段1446號土地）處，此情更讓原告確信系爭土地係與道路相鄰，原告根本不知系爭土地實際上係遭同地段1446號土地阻隔，始能與道路（即港南段1446號土地）相鄰。而此完全不臨路之重大瑕疵，除致系爭土地對外恐有該同地段1446號土地所有權人阻擾，致無法為適宜之聯絡通行之窘境外，且系爭土地如要申請建築物，應取得私設通路土地權利證明文件，以私設通路土地連接建築線，方可為建築房屋用地，故系爭土地確無法為原契約約定建築使用之目的。
⒉原告訂定系爭買賣契約之前，並未申請調閱系爭土地之地
籍圖及謄本；又原告亦不知代辦之陳文君代書是否曾申請調閱系爭土地之地籍圖及謄本？又縱陳文君代書曾申請調閱系爭土地之地籍圖及謄本，因非係原告所申請調閱者，自難以陳文君代書曾申請調閱系爭土地之地籍圖及謄本，即謂原告於訂定系爭買賣契約前，即清楚系爭土地之位置至明。
⒊況土地之實際坐落位置、面積、與相鄰土地之界址為何，
須經地政事務所複丈（鑑界）始能明瞭及確定。兩造於100年8月15日簽立之不動產買賣契約書，約定買賣總金額為200萬元；原告於同年8月16日給付50萬元、同年8月30日給付100萬元、另尾款50萬元，扣除相關移轉登記、代辦等費用164,336元後，於同年9月1日給付328,664元，原告業已給付全部價金予被告；系爭土地並於100年8月23日辦妥所有權移轉登記完畢。準此，兩造就系爭土地，於100年8月15日簽立買賣契約後，隨即於100年8月23日辦妥所有權移轉登記，而原告則於100年9月1日前付清全部買賣價金。惟系爭土地係遲於「100年9月6日」始行鑑界，即原告於該「100年9月6日」鑑界時，才發見系爭土地遭同地段1446號土地阻隔之情。
⒋原告配偶王雯祺所有之臺南市○○區○○段1432、1434、
1435、1436、1437、1438、1439、1440號等8筆土地，固與系爭土地相鄰，原告並在上開土地之房屋經營大自然鴿鳥園。而上開8筆土地及其地上物係原告配偶王雯祺於90年5月間即以現狀買受，原告及配偶王雯祺於買受上開8筆土地之前、及買受後迄今，原告配偶王雯祺從未曾就上開8筆土地申請鑑界，故原告於系爭土地鑑界前，並不知有同地段1446地號土地之存在。關此，亦有臺南市佳里地政事務所101年2月7日所測量字第1010000719號函：「原告配偶王雯祺所有之臺南市○○區○○段1432、1434、1435、1436、1437、1438、1439、1440號等8筆土地，所有權人王雯祺或原告於87年重測完成後未曾向臺南市佳里地政事務所申請土地鑑界或其他複丈」足證。
（九）備位聲明部分：按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疪。…出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疪，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，民法第354條及第359條前段定有明文。系爭土地係屬農業區，並非「建」地，且因完全不臨路，致生有對外無法為適宜之聯絡通行、及無法為原契約約定建築使用目的之重大瑕疵，則原告即得請求減少本件買賣價金100萬元。
（十）並聲明：⒈先位聲明部分：
⑴被告應給付原告新台幣200萬元正，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明部分：
⑴被告應給付原告新台幣100萬元正，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）緣被告所賣予原告之系爭土地，即在原告經營大自然鴿鳥園旁邊，該土地為空地，原告家人所使用之汽、機車，平時即停於系爭土地之水泥地上，系爭土地緊鄰大路，出入方便。訂定系爭買賣契約前，原告對系爭土地之位置，可謂是清清楚楚，被告更從未刻意隱滿任何資訊。訂約前原告亦有委請土地代書去調閱，系爭土地之地籍圖及謄本，最後，才與被告訂定系爭買賣契約。基上，被告絕無任何欺騙之行為，系爭土地之使用情形，原告亦是一清二楚，是自無民法第92條之詐欺行為，亦無民法第373條債務不履行之瑕疵，故原告提起本訴顯是不合理，自更是不合法。
（二）依臺南市佳里地政事務所之回函表示，被告雖於84年1月26日曾向該所提出合併複丈申請，但合併複丈無需排定日期、到場及埋設界標情事，因被告當時並未到場，故雖有申請辦理合併複丈，但不知悉1423地號之土地為袋地。且佳里地政事務所亦表示，依合併複丈申請書無法了解1423地號與中山路間隔著1446號之土地為袋地之事實。足見，被告並未欺騙或刻意隱瞞1423地號之土地為袋地之事實。
（三）就鈞院函臺南市政府工務局之函，謹表示意見如下：系爭1423地號之土地，臨接1619計畫道路，依法檢附建築線，即可新建建築物，足見，上開土地仍可為興建房屋之使用，並非原告所謂無法為建築之使用。另同段1446地號雖○○○區○道路用地，但緊鄰之中山路，自84年即開闢為道路使用，同段1446地號之土地非常狹長，亦自84年即被當做道路的一部分使用迄今（此由使用現況可證明，包括原告自己所興建之建物，亦以1446地號作為出入道路使用），是事實上往後仍應會被繼續當做道路使用。
（四）系爭1423地號之土地，被告曾出租予他人營業，故有需請裝設水錶，至於水錶之裝置係由自來水公司裝設的，被告當初以為係裝設在自己之土地，並非故意將水錶裝設於1446地號之土地上，來欺騙原告（更何況裝設水錶係數年前，被告不可能知悉數年後會將土地賣掉時，將以此事實來欺騙買受人）。被告只是一個家庭主婦，住家亦非位於1423地號之土地附近，故對1423地號土地之土地使用情形，並非十分了解，因此，當1423地號之土地要舖設水泥時，被告並不知悉有1446地號之土地隔著，就舖設至與水溝相連以便利出入而已，並非故意將1446地號舖設水泥來欺騙原告（更何況舖設水泥與設置水錶，係同時進行的，均是數年前）。因此，原告指稱被告於數年前，於1446地號上，設水錶、舖水錶，均是為了欺騙原告，並非事實。
（五）被告有在1423地號之土地上立有要出賣土地之廣告，並非如原告所說沒有立牌子，因被告不可能預知原告一定會購買系爭土地，既然如此，被告為何不立牌子在系爭土地上？被告立出牌子後，有人打電話予被告，表示有意要購買，但因1423 地號之土地，平時均由原告使用，因此，被告才打電話詢問原告是否要購買，並非被告至原告店裡去要約，因為1423地號之土地，地段還不錯，位於馬路邊，價格也不貴，總計200萬元，面積計136.18平方公尺，是有吸引力的土地及價錢，故有意要購買的人，並非沒有，故絕非如原告所言之情形。
（六）原告配偶所購買同段8筆土地上，其中有4筆係道路用地，此4筆土地（1432、1436、1437、1440地號）與1446地號相鄰，換言之，另4筆土地（1434、1435、1438、1439）亦均是袋地，原告之配偶於90年購買，迄至向被告於100年購買1423地號之土地，已經過10年左右均無意見，但原告向被告購買系爭土地後不到1個月，即稱才知悉1423地號之土地為袋地，顯然不合常理。其次，1423地號之土地與原告配偶之土地係相連的，足見，原告會購買1423地號之土地，係基於自己本身特定目的之考量而購買，今原告稱係被告的要約才購買，顯然與事實不符。原告有請代書調閱1423地號之地籍圖謄本，且由地籍圖即可清楚看出，1446地號在1423地號及原告於90年所購買之8筆土地之外圍，原告又居住於上開8筆之土地，故只要由地籍圖謄本，即可知悉原告自己所有之8筆土地上，及1423地號之土地均為袋地，今原告推稱需鑑定才知悉為袋地，實是牽強。
（七）被告有告知原告系爭土地一為建地、一為道路用地，但並未有任何保證（此由契約書內容可證），而原告每天都看得到系爭土地之使用情形，且原告購買前，已有請代書申請地籍圖謄本，由謄本中可清楚看出，同段1446地號之土地包圍在1423地號土地之外圍，怎可謂被告有使用詐術？其次，原告要購買系爭土地前，自己亦負有查證之義務，且此查證只要申請地籍圖謄本即可知悉，今原告自己不查清楚，即認定被告係以詐欺行為使原告陷於錯誤，顯然，與事實不符。綜上，被告主觀上絕無詐欺之犯意，客觀上亦無使用詐術使原告陷於錯誤。
（八）原告應屬動機之錯誤，蓋被告並未刻意隱瞞原告任何情事，且如上述，系爭土地之情形，原告只要調出地籍圖謄本即可知其與週圍土地利用之情況為何，又加上原告每天看得到系爭土地使用之情形為何，故原告可謂對系爭土地之狀況是一清二楚，也因為清楚才會決定購買系爭土地。至於，原告為何要購買系爭土地，係原告自己內心的想法，被告自是無法知悉，只要被告未刻意隱瞞系爭土地之情形即可。且雙方所訂買賣契約書為第五條亦明定，被告係依土地現狀點交，而土地現況如何，原告已是清清楚楚，何來錯誤呢？綜上，原告此錯誤應屬動機錯誤，非屬意思表示錯誤。
（九）1446地號依土地使用分區雖編列為農業用地，但事實已無可能為農用，因1446地號整個狹長的土地, 自84年中山路開闢為道路開始，即被道路旁的土地所有權人占用，作為出入之道路，迄今已15、6年，應已有作為既成道路使用之目的，故1423地號之土地仍會有與公路有適宜之連絡。
其次，原告既然要購買系爭土地自應盡一定之查證義務（因原告為何要購買，自有其考量，故原告自應去衡量、評估後，才與被告訂約），不能事後才將所有不利之責任，全部推給被告，故原告於100年12 月1日向第三人購買1446地號土地權利範圍8分之2，應有自己之考量。
（十）並聲明：⒈原告之訴（先位、備位聲明）駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，被告願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於100年8月15日簽訂買賣契約，原告向被告購買其所有坐落：「⑴臺南市○○區○○段○○○○○號、面積96.55平方公尺、權利範圍全部；⑵臺南市○○區○○段1423地號、面積39.62平方公尺、權利範圍全部」二筆土地。約定買賣總金額：新台幣200萬元整。嗣後上開臺南市○○區○○段第1423、1424地號二筆土地合併為臺南市○○區○○段第1423地號土地，原告已給付系爭土地之全部價金200萬元予被告，並於100年8月23日辦妥所有權移轉登記完畢。
（二）被告申請之自來水錶埋設在臺南市○○區○○段第1446地號土地上。
（三）原告在系爭土地南側之同段1432、1434、1446地號土地經營「大自然鴿鳥園」，該同段1432、1434地號土地為原告之妻王雯祺所有。
四、本件兩造所爭執者，在於：「原告有無遭被告詐欺？或有為錯誤之意思表示？原告主張依民法第88條、第92條撤銷遭被告詐欺、或錯誤之意思表示，被告應應返還買賣價金200萬元予原告，是否有理由？」「原告主張系爭土地有不臨路之瑕疵，應減少本件價金100萬元是否有理由？」本院分述得心證之理由如下：
（一）按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；又民事法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其錯誤而為意思表示，最高法院44年台上字第75號、18年上字第371號分別著有判例可參。原告主張被告明知系爭土地對外無適宜聯絡通行，且有不臨路之重大瑕疵，竟刻意隱瞞，致原告陷於錯誤而購買系爭土地，原告自得撤銷本件買賣契約之意思表示云云，被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告主張：被告是系爭土地的所有權人，應該知道使用狀
況及現況，一定知道要透過另一筆土地才能通行道路，所以原告是被詐欺云云。惟查：
⑴原告在系爭土地南側之同段1432、1434、1446地號土地
經營「大自然鴿鳥園」，該同段1432、1434地號土地為原告之妻王雯祺所有。上開土地亦係隔著同段1446地號之土地，與道路相鄰。倘原告主張被告身為地主即應知悉系爭土地之使用狀況及現況，則原告之配偶亦為上開八筆土地之所有權人，原告並在其上經營大自然鴿鳥園，當更無不知上開土地亦係隔著同段1446地號土地與道路相鄰之理。
⑵再者，雖被告在84年間就系爭土地曾申請複丈，原告謂
被告定然知悉系爭土地著同段第1446地號土地與道路相鄰云云，並提出台南縣佳里地政事務所土地複丈結果通知書一紙為證（見本院卷第79頁）。惟查：
①「…三、又黃蔡美娥君申請合併複丈申請書，本所僅
就申請人所送文件及書狀作為審核，無誤後送本所登記課辦理『合併』登記及寄發土地複丈結果通知書予當事人及更正本所相關圖、冊、簿。貴庭附之通知書確為本所出具之文件。而係『合併』複丈，故無需排定日期、到場及埋設界標情事。四、同段1446-1號土地於84年間即闢為臺南市○○區○○路，由上開『合併』複丈申請書無法了解系爭同段1423地號土地與中山路之間隔著同段1466地號土地而為一袋地。五、系爭同段1432地號等八筆土地所有權人王雯祺或翁國興於87年重測完成後未曾向本所申請土地鑑界或其他複丈。」（見本院卷第100-101頁）等語，有臺南市佳里地政事務所101年2月7日所測量字第1010000719號函在卷可稽。
②由上開函覆可知，被告於84年間所為之「合併」複丈
，無需排定日期、到場及埋設界標，亦無法了解系爭同段1423地號土地與中山路之間隔著同段1466地號土地而為一袋地甚明。因此，原告以系爭土地於84年曾鑑界，遽以推測被告當然知道系爭土地為袋地云云，自屬無據。
⑶又承辦系爭土地買賣移轉登記之土地登記代理人陳文君
確於100年4月6日、100年9月6日、100年10月31日、100年11月21日申請調閱系爭土地之電子謄本（地籍圖）調閱紀錄，此有中華電信股份有限公司數據通信分公司101年8月29日數府三字第1010001557號函（見本院卷第210-211頁），在卷可稽。而系爭土地係於100年8月15日簽約，可見，100年4月6日原告即已委託陳文君調閱系爭土地之電子謄本。然陳文君亦證稱，即便調閱地籍圖謄本，亦無從了解是否為袋地。則依其專業知識，尚且未能由電子謄本之地籍圖發現袋地，則被告為一般百姓，而港南段1446地號所有權人亦從未阻止兩造使用該土地通行，則被告未能發現系爭土地隔著同段1446地號土地與道路相鄰，亦屬常情。
⑷再者，本件原告如認所主張系爭土地是否為袋地乃交易
上重要之事項，當在系爭契約上約定或記載。然如上所述，系爭買賣契約並無約定，顯見原告心中亦無以此為交易上之重要事項。況原告亦自承：「（問：被告有擔保說土地有可通行的道路？）沒有，但一般人看到整個土地都舖水泥，又沒有隔起來，我認為整塊土地都是1423地號，也有親眼看到被告帶工人去1423地號包括1446地號都舖設水泥。（問：主張被告詐欺是指被告消極未告知原告系爭土地是袋地？）被告刻意的隱瞞，證物一是簽約當時被告提出，說土地在84年有鑑界過，既是如此，當然知道土地是袋地。而且土地未鄰路，縱使可以取得1446地號所有權人的同意才建築，但仍會有一定程度的困難。」等語。足見，系爭土地是否為袋地，並非兩造在訂立系爭土地買賣契約時之交易上重要事項，兩造才會不論口頭或書面均未提及。
⑸此外，原告在系爭土地南側之同段1432、1434、1446地
號土地經營「大自然鴿鳥園」，該同段1432、1434地號土地為原告之妻王雯祺所有。上開土地亦係隔著同段1446地號之土地，與道路相鄰。亦即，兩造長期以來均係利用港南段1446地號土地通行，縱原告未於100年12月6日向港南段1446地號土地所有權人購買該土地之應有部分，長期以來已形成之地役關係，事實上並無不能通行之情事。
⒉被告辯稱目前土地登記謄本地目欄位雖係空白，然其購買
系爭土地（合併前為西港段638-22地號）時地目確為「建」，業經被告提出臺南縣佳里地政事務所土地複丈結果通知書（見本院卷第229頁）、臺灣省臺南縣土地登記簿謄本（見本院卷第218-220頁）為據，而上開土地複丈結果通知書，復經臺南市佳里地政事務所函覆確為該所所寄發，亦有臺南市佳里地政事務所101年9月13日所測量字第1010044584號函（見本院卷第228、229頁），在卷可按。
則被告辯稱其所有之系爭土地為建地，乃係基於信賴土地登記所致，自屬有據。
⒊又證人陳文君即系爭土地買賣移轉登記之土地登記代理人
證稱：「（問：過戶前會查地目是為何？）以這點被告也騙了原告，因為她向原告說是建地。我去申請了使用分區，發現是農地，兩造在簽約前就知道系爭土地是農地。（問：原告知道是農地後，有無表示就不買了？）沒有。他還是簽約了。被告原向原告說這塊土地是建地。（問：簽約過程中，原告有提到買土地要作為用途？）原告說要作倉庫使用，被告一直都說這是建地，我申請了使用分區後，發現系爭土地是農業區，農業區也是可以作農業設施的倉庫使用。（問：系爭土地有無臨路與能否蓋倉庫使用有何關係？）仍然要指定建築線。（問：被告有向原告保證土地有臨建築線？）他沒有保證。也沒人想到土地是不臨路的。（問：原告何時向被告說買土地要作農業倉庫使用？）我不知道被告在何時何狀況下了解的。（問：妳如何知道被告了解原告買土地的用途？）簽約那天，我提示分區證明給被告，告訴她說這是農業區，不是住宅區，不能作建地使用。之前原告有請我打電話給被告，能不能降低價金，被告說這是馬路邊的建地，不可能便宜。我個人認知被告應該了解原告購買土地是為了要蓋倉庫，可是當初被告一直將系爭土地當成建地賣，建地當然是要建築使用。」（見本院卷第184-185頁）等語。由上開陳文君之證言可知，因證人陳文君於訂約前申請系爭土地之使用分區，乃發現系爭土地為農地，故兩造在簽約前即已知悉系爭土地為農地而非建地甚明。惟因原告購買系爭土地係要作倉庫使用，因此，原告於知悉系爭土地為農地後，仍與被告完成簽約。再者，原告亦自承：「（問：被告是否保證說系爭土地可以作為建築使用？）有，他一直強調是建地，而且說買地不蓋是要幹嘛，但是他沒有擔保可以作為建築使用。」等語，可見，兩造就買賣系爭土地時，被告主觀上雖以為系爭土地為建地，而曾向原告表示為建地，然被告並未擔保系爭土地可以作為建築使用，此業為原告所自承。且系爭土地以前確為建地，亦如前述，則被告依前開謄本，基於其主觀確信，向原告陳稱建地，亦難認有何積極施用詐術之行為，而使原告陷於錯誤。職是，原告雖主張係以建屋為目的來購買系爭土地云云，然系爭土地為農地，於簽約前原告早已知悉，足見，被告並無以詐欺行為使原告陷於錯誤。
⒋據上，原告主張被告係以詐術使原告陷於錯誤，顯然，與
事實不符。綜上，被告主觀上並無詐欺之犯意，客觀上亦無使用詐術使原告陷於錯誤。
（二）原告又主張系爭土地對外無適宜聯絡通行，將致土地難以利用及價值貶損；土地用途欠缺保證之用途，影響利用價值，倘原告明知系爭土地有上開瑕疵，必不會購買系爭土地，故所為購地、交款，顯為錯誤意思表示，原告自得撤銷本件買賣契約之意思表示。被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若之其情事即不為意
思表示者，表意人得將意思表示撤銷之，民法第八十八條第一項前段固定有明文。惟意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。經查，系爭買賣契約之訂立之意思表示之內容，係一方有出賣之意思表示，一方有買受之意思表示，雙方之意思表示內容並無錯誤。至系爭土地是否為袋地，抑或欠缺作為建築使用之用途，均非系爭買賣契約意思表示之內容，縱原告之認識有錯誤，亦與上開得為撤銷意思表示錯誤之要件不符，應不得據此主張撤銷買賣契約。
⒉又按當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其
錯誤視為意思表示內容錯誤，民法第88條第2項雖亦定有明文，惟依條文之規定須「交易上認為重要」者，始有意思表示內容錯誤之適用，且依同法第1項但書之規定，亦須表意人對該錯誤之發生無過失為限，始得主張撤銷，此觀民法第88條第一項但書之規定自明。查被告自64年10月6日（見本院卷第219頁）買受系爭土地後，長期以來均直接經由港南段1446地號土地連通馬路，並非係如原告所稱之「袋地」，亦無不能通行之情事，而原告之配偶為鄰地所有權人，亦相同使用港南段1446地號土地，亦無不能通行之情事。因此，原告買賣系爭土地是不能為袋地，兩造於訂約時均未加以約定，以資規範雙方權益。顯見，原告以系爭土地對外無適宜聯絡通行，應僅係動機錯誤。揆諸上揭規定，原告亦不得執此主張撤銷買賣契約。
⒊據上，系爭土地並無對外不能通行、欠缺保證為建築用地
之用途等情形，從而，原告以所為購地、交款，顯為錯誤意思表示，原告自得撤銷本件買賣契約之意思表示云云，即無理由。
（三）系爭買賣契約是否已合法解除。⒈按解除契約，係指當事人一方，行使其本於法律或契約所
定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方之意思表示而言，是解除權行使之前提要件須當事人有解除權，並依該解除權向他方為解除之意思表示，契約方能合法解除，若當事人並未取得解除權，則縱向他方為解除契約之意思表示，亦不發生解除契約之效力，合先陳明。
⒉原告主張系爭土地對外無適宜聯絡通行，將致土地難以利
用及價值貶損；土地用途欠缺保證之用途，影響利用價值，是本件買賣契約之標的物顯缺少被告即出賣人所保證之品質，原告即買受人自得依民法第359條、第354條之規定，解除系爭買賣契約云云。經查：
⑴「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三
條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條定有明文。
⑵惟依前揭說明，系爭土地事實上之通行無礙，而本件尚
難認被告曾於訂約之初，為系爭土地非袋地、可供建築使用之品質保證。雖原告主張其以建築倉庫為目的而購買系爭土地，系爭土地因係袋地而有無法建築之瑕疵云云。查依臺南市政府工務局以101年2月8日南市工管二字第1010109625號函覆本院：「依臺南縣建築管理自治條例第2條規定：『一、建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。』，旨揭地號（即系爭土地）臨接台19計畫道路依法應檢附建築線，方可新建建築物，…。同段1446號土地係○○○區○道路用地，惟旨揭地號（即系爭土地）如要申請建築物，應取得私設通路土地權利證明文件，以私設通路土地連接建築線，方可為建築房屋用地。」等語（見本院卷第103頁），及101年8月30日南市工管二字第1010706459號函覆本院稱：
「…本案如臨接計畫道路、公路、其他道路以及現有巷道者，應指定建築線；如道路或廣場開闢完成，其境界線經主管機關公告指定為建築線者，免申請指定建築線；如未臨接道路，比照農舍建築於申請時無須另行申請指定建築線，故請貴庭確認旨揭土地是否臨接計畫道路、公路、其他道路及現有巷道，始可確認是否須申請指定建築線。…」（見本院卷第230頁背面）。系爭土地屬於臨接道路者，應指定建築線，須得通行同段1446地號土地之證明文件，始能建築。惟不論原告或被告都事實上通行同段1446地號土地多年，且原告非不得對同段第1446地號土地之所有權人主張袋地通行權而達到建築倉庫之目的，自難認系爭土地存有無法建築之瑕疵，則本件情形顯與民法第359條之要件不符，原告上開主張，自難憑採，則其為解除之意思表示，亦屬無效，系爭買賣契約，無從依該無效之解除意思，發生解除契約之效果。
（四）原告主張系爭土地係屬農業區，並非「建」地，且因完全不臨路，致生有對外無法為適宜之聯絡通行、及無法為原契約約定建築使用目的之重大瑕疵，則原告即得請求減少本件買賣價金100萬元是否有理由？經查：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固定有明文，惟必以物有瑕疵，而出賣人須依民法第354條至358條規定，而應負擔保之責者，始得減少價金。
⒉查系爭土地雖屬農業區，然由證人陳文君於訂約前申請系
爭土地之使用分區，乃發現系爭土地為農地，故兩造在簽約前即已知悉系爭土地為農地而非建地甚明。而證人黃燕秦即被告女兒到庭證稱：「（問：被告要出○○○區○○段1423、1424地號土地事情是否知情？）知道……（問：
簽約時有談到什麼？）我們本來是要賣200萬拿清的，但代書說土地是農業建地，以一般買賣就好了，這樣我們要繳增值稅等，代書費一人一半，我們也說好。」等語（見本院卷第214頁）等語。從上開黃燕秦之證詞可知，原告不但明知系爭土地為農地，且因此將買賣價金降低甚明。再者，系爭土地對外聯絡通行並無問題，而不臨路之情形亦不構成瑕疵，已如前述。揆諸首揭規定，原告請求依民法第359條減少買賣價金100萬元，自屬無據。
五、綜上所述，原告主張被告明知系爭土地對外無適宜聯絡通行，且有不臨路之重大瑕疵，竟刻意隱瞞，致原告受詐欺、陷於錯誤而購買系爭土地，而系爭土地欠缺得以以建屋之使用用途，且有不臨路之瑕疵云云，均無理由。從而，原告先位聲明以詐欺、錯誤撤銷意思表示後，依不當得利請求返還買賣價金，及依民法第359條解除買賣契約後，依民法第259條第1款回復原狀，請求被告應給付原告新台幣200萬元正，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另備位聲明依民法第359條請求減少價金，請求被告應給付原告新台幣100萬元正，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。原告之訴既經駁回，其先、備位聲明假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
民事第四庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
書記官 楊宗倫