臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第311號原 告 朱林秀霞訴訟代理人 黃進祥律師
江順雄律師黃建雄律師被 告 李家豪
林秋芬上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國100年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟捌佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴狀，先位及備位之訴原均請求被告李家豪、林秋芬各給付新臺幣（下同）1, 40萬元及法定遲延利息（卷第3頁）。嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告將上開先位及後位之訴請求金額均變更為70萬元元（卷第61頁）。核屬減縮應受判決事項聲明，依前揭規定，應予准許。
二、被告李家豪受合法通知，無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張如下：㈠原告與被告李家豪（由被告林秋芬出面訂約）於民國99年12
月2日在訴外人龍禹房屋仲介有限公司（下稱龍禹仲介公司）人員仲介下，就坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段12190建號房屋（下稱系爭房地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金為730萬元。原告於簽約時即交付第一期款5萬元，並於99年12月3日將第二期款65萬元匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）帳戶，此有匯款申請書為憑。
㈡然被告李家豪事後表示被告林秋芬係屬無權代理，主張系爭
買賣契約並未成立及生效，拒絕辦理產權移轉登記，並於99年12月15日再以台南地方法院郵局存證信函1881號表示買賣契約書未成立生效，明確表示被告林秋芬未經授權而無代理權之拒絕出賣之意旨。訴外人龍禹房仲公司遂於99年12月31日、100年1月14日、100年1月20日、100年2月18日多次協調，惟仍均調解不成立，此亦有台南市永康區調解委員會100年2月21日出具之調解不成立證明書為憑。
㈢雖被告李家豪於100年2月25日以永康郵局217號存證信函表
示：「相對人（即原告）如欲主張契約成立，請相對人於7日內依約支付新台幣價金730萬元整，本人願意依約負移轉所有權之相關義務，若相對人不於七日內依約支付價金，本人並有權依民法第254條之規定解除契約」等意旨，並於100年3月11日以永康郵局381號存證信函表示：「本人母親未經本人同意，出賣本人所有之房屋，本人事後隨即表示不同意出售房屋，並願意支付合理補償金….本人為維護權益已於民國100年2月25日特函告之相對人，若欲主張契約之有效性，應於期間內履行契約，惟相對人竟置之不理，是本人現依法解除契約」等情。但因被告李家豪反覆不一，先前明確表示未經授權且拒絕同意過戶，且經多次協調未成，卻於100年2月25日、100年3月11日又寄發上開存證信函，原告已經不堪其擾，無法信賴被告李家豪，故於100年3月14日以台南一支郵局67號存證信函解約。
㈣依照被告李家豪多次反覆不一之說詞，應可推論被告林秋芬
簽約時有經過被告李家豪之授權，然被告李家豪存證信函表示未授權，經過多次協調亦不願意出售，亦係可歸責於被告李家豪之事由所致之給付拒絕。按民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」；又「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時。」，亦為本件買賣契約書第10條第3款所明揭，被告李家豪拒絕配合辦理不動產之過戶，已構成解約之事由。
㈤原告曾以99年12月13日台南一支郵局第272存證信函催告被
告李家豪應於7日內出面協商解決，然被告李家豪未於7日內出面協商解決，且歷經龍禹房仲公司人員於99年12月31日、
100 年1月14日、100年1月20日、100年2月18日多次協調亦無法解決，故原告以100年3月14日台南一支郵局67號存證信函解約，依據民法第259條第1款及第2款、第260條，及本件不動產買賣契約書第10條第3項約定，被告李家豪應返還原告已支付之70萬價金，並賠償同額懲罰性違約金70萬元，共計140萬元。爰為先位聲明之請求。
㈥退步言之，「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律
行為，對於善意之相對人負損害賠償責任」（民法第110條規定）。被告林秋芬簽約時表示有經過李家豪之授權，然被告李家豪以99年12月15日台南地方法院郵局存證信函1881號明確表示林秋芬未經授權，則被告林秋芬乃屬無權代理。依前揭民法第110條規定，被告林秋芬應負損害賠償之責。爰為備位聲明之請求，原告所受之損害亦以140萬元計算。㈦本件買賣契約乃可歸責於被告李家豪之事由，致使契約解約：
⒈被告李家豪應有授權林秋芬簽約，退步言之，亦該當表見代理：
⑴證人蕭力維於鈞院證稱：「（當時委託人有無表示上開房
地產權為何人所有？）有，她說房屋是她兒子的」、「（當時有無提供相關房屋產權文件？）有，當時是在預售屋階段時委託我們銷售，她有提供跟建商買賣房屋之買賣契約書」、「（當時有無跟委託人確認所有權人有委託她出售房屋？）有，建商在將房屋過戶之後，約99年9月、10月份登記到委託人兒子名下我有去委託人家中拜訪，有遇到委託人被告林秋芬及她的兒子被告李家豪，我向他們報告房屋帶看情形，被告李家豪知道我在幫他們賣這間房子」、「我知道房屋是林秋芬跟建商買的，所以我認為林秋芬有權處理…因為從頭到尾我都是跟林秋芬本人接洽，她兒子也知道我幫他們賣房子」、「（受委託銷售期間，總共接觸到李家豪幾次？）我忘記幾次，但應該超過十次以上」、「（你本人有無跟李家豪確認過，是否要出售系爭房屋？）我去找林秋芬時，李家豪有幾次都在場，我有跟他們報告銷售情形」、「（你稱李家豪知悉林秋芬要出售系爭房屋，李家豪在99年12月2日之前有無向你們表示反對林秋芬出售房屋之意？）沒有」、「我當天是通知林秋芬說有買方要跟他們談，我叫他帶權狀過去」。由上顯示該房地之出資購買者為林秋芬，雖林秋芬登記為李家豪名下，但從預售屋至本件出售均是由林秋芬出面委託出售，且權狀亦在林秋芬持有中，而李家豪明知林秋芬出售系爭房地之情，且未表示反對之意思表示，蕭力維向李家豪二人報告銷售情形，本件簽約時林秋芬帶權狀過來並交付予雙方合意指定辦理產權移轉之代書，再再顯示李家豪同意林秋芬代理出售。退步言之，李家豪明知林秋芬代理出售而不表示反對之意思，亦該當表見代理。
⑵被告李家豪自承攜帶鑰匙前往開門讓相關人員進屋測量：
被告李家豪於99年12月5日出面開門讓人進去測量窗簾、鐵窗，此業經被告李家豪於100年6月15日審理及民事答辯二狀中自承。堪認被告李家豪已知悉林秋芬業已出售該房地，而不為反對之意思表示。至於被告李家豪另陳稱：「我當時以為99年12月8日要搬到那個房子，我以為是我母親叫人家來丈量的，所以才去開門讓廠商進去」等語，則與經驗常情不符。蓋99年12月2日已簽立買賣契約，被告二人同住一處，且林秋芬委託出售許久，李家豪亦知悉此情，故林秋芬於99年12月2日將該房地簽約出售之情，依照經驗常情，不可能不告訴李家豪，故李家豪此部分陳述，違背經驗常情。
⒉被告李家豪於林秋芬代理簽約後，卻於事後表示被告林秋
芬係屬無權代理，該不動產買賣契約書並未成立生效，拒絕辦理產權移轉登記。被告李家豪於99年12月7日親自打電話告訴原告表示林秋芬沒有被授權、不賣了。而蕭力維於臺灣台南地方法院檢察署（下稱台南地檢署）100年5月4日檢察事務官詢問期日（100年度交查字第691號卷），亦供稱：「（你是何時知悉李家豪不賣房子的消息？）簽約過後的第六天，是李家豪親自打電話給我，表示他不賣房子了，我也不知道是什麼原因，當時覺得很驚訝，之後我才去溝通協調」等語。顯示被告李家豪於99年12月7日親口對原告及仲介人員表示未授權不賣之意思。亦即無論是否為表見代理、無權代理，被告李家豪之意均乃不願意履行合約之意，被告此舉已構成擅自解約、不為給付之違約情事。
⒊原告曾以99年12月13日台南一支郵局第272存證信函催告被
告李家豪應於7日內出面協商解決，然被告李家豪未於7日內出面協商解決；於此同時龍禹房屋仲介有限公司亦於同日以永康大橋郵局412號（見上開偵查卷122頁）表示該當表見代理，並請被告林秋芬於文到3日內協商處理。然被告李家豪於99年12月15日再次以台南地方法院郵局存證信函1881號表示該不動產買賣契約書未成立及生效，明確表示林秋芬未經授權而無代理權之拒絕出賣之意旨。龍禹房屋仲介公司再次以99年12月18日永康大橋郵局第421存證信函（同上偵查卷127-129頁）要被告二人於函到3日內出面處理履約事宜。但被告仍拒絕履行，龍禹房仲公司人員遂於99年12月31日、100年1月14日、100年1月20日、100年2月18日多次協調，惟仍均調解不成立。
⒋雖被告李家豪以100年2月25日永康郵局217號存證信函表示
：「相對人如欲主張契約成立，請相對人於7日內依約支付新台幣價金730萬元整，本人願意依約負移轉所有權之相關義務，若相對人不於七日內依約支付價金，本人並有權依民法第254條之規定解除契約」等語，並以100年3月11日永康郵局381號存證信函表示：「本人母親未經本人同意，出賣本人所有之房屋，本人事後隨即表示不同意出售房屋，並願意支付合理補償金….本人為維護權益已於民國100年2月25日特函告之相對人，若欲主張契約之有效性，應於期間內履行契約，惟相對人竟置之不理，是本人現依法解除契約」等情。然被告於100年3月25日之永康大灣郵局50號存證信函又謂：「相對人主張十二月二日之買賣契約對本人生效顯係無理由，蓋買賣契約第14條載明授權契約後補，可知簽訂時並無本人授權至明，後又經本人拒絕承認，該契約當然對本人不生效力，是本人不應負任何契約責任，僅本人母親應負無權代理責任，本人不願年邁母親受訴訟之累，故本人願代母親作合理補償，並成立和解契約」等語，又主張未經授權拒絕承認契約，於本件訴訟中亦多次主張未授權、不知情、未授權、不同意買賣，系爭買賣契約對被告李家豪不生效力。故被告李家豪確實先拒絕履行合約在先，前後態度又反覆不一，先前明確表示未經授權且拒絕同意過戶，且經多次協調未成，被告李家豪僅於100年1月14日調解時到場，堅持拒絕出售，而99年12月31日、100年1月20日、100年2月18日均由林秋芬協同伊友人到場協調，於100年1月20日林秋芬之友人建議以715萬元轉讓，仲介公司同意不收仲介費，因為買屋有上述糾紛，且李家豪又未出面，所以原告表示考慮，並於100年2月18 日調解時，原告表示同意以715萬元購買，但林秋芬又翻悔堅決以730萬元轉售，原告鑑於被告二人之反覆，方決定不再與被告洽談。被告卻於100年2月25日、100年3月11日又寄發上開存證信函，原告已不堪其擾，無法信賴被告李家豪，故於100年3月14日以台南一支郵局67號存證信函解約。
而被告李家豪於100年3月25日之永康大灣郵局50號存證信函，及於本件提出之書狀、陳述亦一再表示未授權、未同意簽約之意思，故被告李家豪之意思確實反覆而令原告無所適從，本件契約之不履行確實係可歸責於被告李家豪之事由所導致。
⒌至於被告李家豪以100年3月11日永康郵局381號存證信函解
除契約並不合法。蓋「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。」（此為最高法院85年度台上字第963號判例所揭），被告李家豪已於99年12月7日拒絕承認，且於99年12月15日再次以台南地方法院郵局存證信函1881號表示不動產買賣契約書未成立及生效，明確表示林秋芬未經授權而無代理權之拒絕出賣之意旨，並經多次協商不成，故被告李家豪之解除契約並不合法。
⒍至於證人蕭力維證述被告李家豪於100年1月14日補正授權
書之事，並證述：「因為買方希望重新談價位，原本雙方合意以730萬元成交，後來原告希望減價到680萬元到715萬元」、「減價是原告先提出來的，是李家豪補正授權書之後，買方才說要重新談價位。我們幫他們作第二次調解後，李家豪的授權書就已經提出來了，當下我有跟買方知會，有再聲請第三次調解，第三次調解時，買方才說要減價重新談價」等語，其證述矛盾，不足採信。蓋第一次調解為99年12月31日，第二次調解為100年1月14日，第三次調解為100年1月20日，第4次調解為100年2月18日，既然是在第二次調解後才提出授權書，則李家豪豈有可能於100年1月14日即提出授權書？實係原告於100年1月15日對蕭力維等人提出詐欺罪告訴後（此觀上開偵查卷申告單所載日期可明），李家豪才出具授權書。且減價係被告林秋芬之友人於100年1月20日提出715萬元要售出，並非原告所提出。又證人蕭力維針對99年12月5日（或證人所稱6日）被告李家豪有無開門讓原告人員進入測量一事之證述：「（鑰匙向何人拿取？）林秋芬」、「（你開門讓工人進入當時李家豪有無在該屋？）沒有」、「林秋芬拿鑰匙下來給我」，顯與被告李家豪所稱親自拿取鑰匙開門讓原告之測量人員進入不一，顯示證人蕭力維之證述不足採信。遑論被告李家豪拒絕履約在先，已構成違約事由，後來又於100年3月25日永康大灣郵局50號存證信函及鈞院書狀、陳述一再表示未授權、未同意簽約之意思，顯示被告拒絕履約之意甚明，且可歸責於被告之事由所致。
㈧被告李家豪另抗辯懲罰性約款顯失公平無效且未經三十日審
閱期間云云。經查，該約款對於兩造均有相同之懲罰性違約金，並無被告李家豪所述顯失公平情事發生。且原告並非立定型化契約條款之一方，並非企業經營者，而係與被告同為消費者之一方，並無消保法30日審閱期間之適用。又被告李家豪主張未收受任何價金，不應負擔高額懲罰性違約金云云。經查，僑馥公司收受款項係幫出賣人收受價金，而原告確實交付僑馥公司70萬元價金，應認係被告收取。故違約金並無過高。被告主張原告亦有違約事實，故主張抵銷云云。經查，被告李家豪迄至100年3月25日之永康大灣郵局50號存證信函謂：「相對人主張十二月二日之買賣契約對本人生效顯係無理由，蓋買賣契約第14條載明授權契約後補，可知簽訂時並無本人授權至明，後又經本人拒絕承認，該契約當然對本人不生效力，是本人不應負任何契約責任，僅本人母親應負無權代理責任，本人不願年邁母親受訴訟之累，故本人願代母親作合理補償，並成立和解契約」，係主張未經授權拒絕承認契約，故被告從頭至尾態度反覆不一，並非原告違約，原告並無違約情事，被告李家豪並無抵銷債權存在。
㈨被告林秋芬另抗辯：簽約時已表示尚未獲得授權一事，被告
林秋芬簽約前曾表示希望通知李家豪簽訂買賣契約，惟龍禹房仲業務員表示沒有關係，授權契約書可以後補，被告林秋芬始與原告簽訂契約，原告當時亦在現場聽聞，原告在簽約當時應可推知被告係無權代理，從該契約書第14條載明「授權書後補」等語，可知原告非民法第110條所指之善意相對人，故被告不須負無權代理人之賠償責任等云云。經查，被告林秋芬簽約時並無表示未獲得授權，而是表示授權書後補，按照常理，如無取得授權，豈是用「後補」之用語，故原告並無法知悉被告林秋芬未經授權，故原告並非惡意。至於被告主張原告知悉被告林秋芬未獲授權一事云云，實則，並無此事。又被告林秋芬另陳稱：高額損害賠償不合理，請考量被告經濟狀況與原告實際所受損失，原告匯款70萬元非被告林秋芬所要求，係龍禹房仲業務員所要求，原告之損害與被告並無因果關係云云。經查，原告所受之損害，除了遭僑馥公司扣除2190元外，另因寄發存證信函之費用約500元，多次出席調解所耗費之勞力時間費用，律師費6萬元，購入該房地後增值或轉手出賣所獲得之利益，窗簾定金1萬元，裁判費14860元，精神痛苦（由於被告反覆不一，而原告為處理本件糾紛，擔心受怕，並為多次存證信函之往返，付出勞力及時間之浪費）。原告確實受有如上信賴與履行利益之損害，茲依據民事訴訟法第222條規定懇請鈞院酌定。
㈩綜上，聲明請求判決：
⒈先位聲明：
⑴被告李家豪應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告李家豪負擔。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告林秋芬應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告林秋芬負擔。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告李家豪答辯如下：㈠系爭買賣契約對被告不生效力：
被告母親林秋芬於99年12月2日與原告簽約時，被告不在現場且無授權之事，此有證人陳林玉秀、李淑芬二人可以作證；而當被告知悉母親無權代理將系爭房地出賣予原告，並簽訂系爭買賣契約乙事時，即電話通知原告不願出售系爭房地。且系爭買賣契約價金為730萬元，為避免日後產生爭執，出賣人如非為系爭房地之所有權人，即應提出授權代理之委託書狀、印鑑章等以表彰代理（參考臺灣臺中地方法院98年訴字第3102號判決）。然被告母親均未提出任何書狀以表代理被告，又系爭買賣契約書第14條其他約定事項中，載明「授權契約書後補」等字，足以證明被告並未事前授權母親代為出售系爭房地，應為無權代理，依民法第170條第l項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不發生效力。被告既然事先不知情，事後亦不同意，系爭買賣契約對被告不生效力。
㈡原告主張被告反覆部分，係原告曲解存證信函之文字：
⒈被告事後願意表示授權，實為情況所逼：原告知被告拒絕同
意出售系爭房地後，曾以99年12月13日台南一支郵局第272號存證信函表示欲依系爭契約書第10條要求懲罰性違約金，否則將依法追訴；被告為避免雙方走上爭訟一途，便試與原告調解，且被告雖認為本身並無過錯，但在過程中為彌平爭端，已釋出最大誠意，願意提出5萬元賠償金，然而原告仍不斷要求被告應賠償70萬之高額違約金；被告為避免母親受訴訟之累及浪費國家訴訟資源，在第二次調解後，即請龍禹房仲人員電洽原告表示願意補簽授權書，但原告不斷以沒時間、沒空等語推託，且在第三、第四次調解過程中，被告又再次表示願補簽授授權書，並依約履行，或補償合理違約金，但原告仍執意要求被告降低買賣價額或賠償違約金，否則將提出告訴，此有龍禹房仲公司存證信函可佐證。
⒉被告發存證信函僅為保全權利：被告主張契約對本人不生效
力，但原告主張系爭契約成立，並主張被告應依約負懲罰性賠償責任，惟原告卻未為任何解約通知，可知系爭買賣契約是否成立，雙方各執一詞，是否有效非憑當事人主觀認定判定，而此種法律關係之存否不明確之情形，雖本欲提起確認買賣契約不成立之訴，但被告為避免浪費國家訴訟資源，乃發存證信函予原告，其目的乃在確認契約應不成立，但縱使契約成立，原告卻僅欲依約請求高額賠償金，並無履行契約之意願，卻又未為任何解約通知。為使契約關係明確，縱該契約成立，亦經被告催告後解約失效，被告並無說詞反覆之事。
⒊原告故意曲解被告所發存證信函內容：被告於100年2月25日
發存證信函催告原告「若欲主張契約成立，應於七日內依約支付價金」，可見被告之真意乃為契約「不成立」；另於100年3月14日發函「若相對人欲主張契約之有效性」等語，可知被告原不認為原契約生效。
㈢從證人蕭力維之證詞，可知原告從未表示同意：
被告林秋芬原係委託龍禹房仲公司銷售原本所居住之舊公寓，係仲介知悉被告購買系爭房地後，遊說林秋芬委託銷售系爭房地，故被告當時縱知有仲介人員出入家門，對銷售系爭爭房地並不知情，且證人蕭力維亦證述簽約時未跟被告確認，可知在被告林秋芬簽定委託銷售契約時，被告皆未曾表示願意出售系爭房地，且確係不知情。原告主張被告親自拿鑰匙讓製作窗簾、鐵窗廠商進入系爭房屋乙事，乃原告虛構之事，被告表示不同意出售系爭房地前，並未與原告有任何接觸。
㈣證人蕭力維部分證詞非屬事實：
證人蕭力維證稱委託銷售期間曾接觸到被告10次以上，實屬虛構事實，且衡諸一般常理，房仲人員若與被告接觸超過10次以上，何以未曾請求被告簽訂授權契約書，以杜事後買賣爭議？且縱有接觸10次以上之情事，原告亦係於本件第2次言詞辯論時始知悉此情，不得其事後知悉可能造成表見代理之事實，推定原告簽約時係為善意。另被告林秋芬與龍禹房仲公司原簽訂委託銷售契約期間，係自99年5月12日起至99年8月15日止，99年12月l日簽約時，原委託銷售契約業已失效，不知原告如何知悉系爭房地曾有委託仲介銷售情事；而在此之前近4個月期間，龍禹房仲公司人員並未與被告有任何接觸，證人蕭力維證稱於99年9月、10月間被告完成系爭房地所有權登記後，曾至被告家中拜訪等語，屬虛構情事，蓋此時原委託銷售契約業已失效，若龍禹房仲公司人員已知所有權人為被告，何以未與被告訂立委託銷售契約？或向被告本人確認是否出售意願？實有違常理。另證人蕭力維因遭原告提起詐欺告訴，為不自證己罪，其相關證詞不足探信。㈤縱被告知悉林秋芬曾委託龍禹仲介公司銷售系爭房地，亦無成立表見代理之餘地：
退萬步言之，被告縱知悉母親曾委託龍禹房仲公司銷售房屋乙事，亦應以原委託銷售契約所載之委託銷售期間、委託銷售價格為準；且依照證人蕭力維證稱原告係於99年12月1日與龍禹房仲公司接觸，而系爭買賣契約於同年12月2日簽訂，被告林秋芬並於同日簽訂「委託銷售內容變更同意書」，延長委託期間，並變更委託銷售價格。另依照系爭買賣契約形式觀之，皆係以指印代替蓋章，有違常理，可知雙方在事前皆未做簽約之相關準備，而係在仲介公司極力促成下，倉促簽約，被告李家豪豈有餘地知悉該等事實；且原委託銷售價格768萬元，但被告林秋芬以730萬元出售，亦屬無權代理，更遑論原委託銷售契約早已因委託銷售期間經過而失其效力，豈可事後依業已失效之委託銷售契約而主張表見代理。依最高法院40年台上字第1281號判決意旨：「民法第169 條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。」。綜上所述，原告主張被告李家豪應負表見代理人之授權責任，顯無理由。
㈥原告應係明知或可得而知被告林秋芬係無權代理人：
若原告簽約時稍加查證，請求龍禹房仲公司提供委託銷售契約書，應可知被告林秋芬屬無權代理，故依最高法院93年台上字第19號判決意旨：「表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，適第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第一百六十九條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任。」。原告簽約時未盡任何查證義務，若稍盡查證義務（如請求房仲公司或被告林秋芬出示委託銷售契約書），即可得知被告林秋芬係屬無權代理之人。是依上述最高法院判決意旨，被告李家豪不需負授權責任，更無表見代理之相關規定適用。另依照最高法院70 年台上字第657號判例意旨：「不得單憑交付印章、印鑑證明之事實，即認為該當民法169條之要件。」，可知我國實務對表見代理之成立採嚴格標準，而依舉輕以明重之法理，簽約之時，原告僅見被告林秋芬出示所有權狀，且在系爭買賣契約書已載明授權書後補，依社會通念可知若載明此字句即表明簽訂買賣契約時，尚未獲得授權，故被告李家豪並無任何足資引起原告信賴之表見事實，原告主張有表見代理之情，實屬無理由。另原告簽約時並未請求房仲公司或被告林秋芬出示被告李家豪有授權之相關證明文件，且於簽約翌日匯款65萬元之際，亦未向仲介或被告林秋芬確認被告李家豪是否同意，亦未要求房仲提出被告李家豪之授權書，冒然匯款，原告若非有重大過失，即為故意匯款而藉此獲取高額違約金，其心可議，應可構成民法第74條暴利行為。又依據證人蕭力維證言，可證明被告於100年1月4日提出授權契約書後，原告即毀約要求重談價金，其亦有任意不履約之情事，確係屬實，原告亦應負違約責任。
㈦原告一再曲解被告陳述意旨：
原告準備一狀第1頁稱：「朱林秀霞帶鐵窗、冷氣、窗簾員工去量該屋相關尺寸」等語，然龍禹仲介人員蕭力維之證詞未能證明被告拒絕同意前曾與原告接觸，而被告從頭到尾皆稱僅與相關工作人員接觸，並無任何反覆情事，原告卻一再曲解，扭曲被告陳述；被告表達反對出賣系爭房地前，從未與買方原告接觸，從社會通念觀之，亦無從自被告替相關測量人員開門乙事，即可推知被告有出售房屋乙事，是何以原告可依此主張表見代理？況且縱使被告林秋芬簽約時曾出示所有權狀，原告亦無從僅依此即可主張有表見代理之適用，蓋被告李家豪與林秋芬同住且為母子關係，欲取得房地所有權狀並不困難，且系爭買賣契約所涉金額龐大，為杜紛爭，依常理買方皆會要求另提相關證明文件，原告僅以被告林秋芬曾出示所有權為由，即主張表見代理，實不合常理，被告林秋芬出示權狀之意，亦非表達本身即為有權代理人，乃為表示房屋為李家豪所有，且被告林秋芬簽約時已表達被告不知情乙事，何以原告可依此主張表見代理，且若林秋芬未表達李家豪授權，系爭買賣契約第14條已載明「授權契約候補」等字，從此記載觀之，原告簽約時即知被告林秋芬為無權代理，故實無主張表見代理之餘地。
㈧被告李家豪與林秋芬因工作關係甚少接觸：
被告李家豪與林秋芬在菜市場擺攤維生，分別擺早、晚市，被告李家豪有時尚需至偏遠地區批貨，與母親常未有接觸，故未能即時表達反對意思，乃為合理。另由被告提出之99年12月1日訂製窗簾收據，可知被告當時毫無意願出售房屋。
又原告僅憑窗簾收據欲證明被告李家豪有為其通知到場施工廠商開門情事，應無理由，蓋該等人員並未表明究竟為誰測量、所為目的為何？被告係因母親電洽告知幫忙開門，故認相關人員係母親所派，並於開門後，隨即離去。
㈨從偵查相關卷宗可知，原告確係明知被告林秋芬為無權代理人：
從台南市政府警察局永康分局第一次調查筆錄可知，原告係99年12月2日當天洽仲介公司，被告林秋芬竟於當日簽定委託銷售內容變更同意書，延長委託銷售期間、變更銷售價格，並於當日簽訂系爭買賣契約。試問在如此倉促情況下，被告何以得知系爭買賣情事發生，且更無從為授權，亦無從立即表達反對之意。而原告當天商洽仲介，與被告林秋芬簽定系爭買賣契約，其應知被告林秋芬係未經他人同意出賣他人之物之情形，故被告李家豪實不應負授權責任，更不應負契約責任。
㈩原告將單純民事糾紛，提起刑事告訴，係為獲取有利於己之證詞：
從台南地檢署不起訴處分書可知，檢察官係以本件為單純民事買賣糾紛，而為不起訴處分，然原告為何提起刑事告訴？原告應係圖從龍禹房仲人員獲取有利於己之證詞，而龍禹房仲證人所稱曾接洽被告李家豪之情事，實屬謊言；且據被告林秋芬所言，其委託龍禹房仲銷售期間自99年5月12日起至99年8月15日止，之後林秋芬即無與龍禹房仲有任何接洽，何來蕭軒宇偵訊所述之「服務半年至一年期問」？且若有持續服務之情事，何以未依常規再簽訂新約，而至99年12 月2日因原告洽詢，始簽訂延長銷售事宜？且原告於被告李家豪提出授權書之隔日旋即提起刑事告訴，其心可議。
綜上所述，系爭賣賣契約應不成立，若鈞院認系爭買賣契約成立，亦請考量下述事項：
⒈系爭買賣契約中懲罰性約款應為無效：被告及母親所受教育
程度均不高，對買賣房屋乙事並無專業，無法預見系爭契約中含有懲罰性違約金約款，若該約款有效，對被告並不公平，故應依民法第247條之1規定：「當事人一方訂定之條款若顯失公平者，該部分約定無效」，將該懲罰性約款解為無效。且系爭買賣契約書係由龍禹房仲公司提供予買賣雙方之定型化契約，並由第三方僑馥公司提供履約保證，且在契約書最後記載「若有任何疑問，請向僑馥建築經理股份有限公司不動產交易管理部諮詢」，可知系爭契約係企業經營者提供予買賣雙方當事人之服務，應有消費者保護法適用，然簽訂契約時，企業經營者未依消費者保護法第11條規定給予當事人30日審閱期間，故被告主張該定型化約款不構成契約內容。
⒉被告未收受任何價金，不應負擔高額懲罰性違約金：退步言
之，縱該懲罰性約款有效，然該約款內容為：「本契約簽訂約，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事至本契約解除時，除應負甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配支價金，並同意甲方已支付價金總額之同額，做為懲罰性違約金另行給付甲方。」（即買賣契約書第10條第3款）。按其前後文義觀之，原告得請求被告給付懲罰性違約賠償之金額，係以原告已支付之價款予被告支配為準，然被告並未收受任何價金，原告所匯款項皆存入訴外人僑馥公司，故依利之所在、損之所歸之法理，何以被告應負擔140萬元之高額賠償金。
⒊原告亦有違約事實：原告一方面要求懲罰性違約金，一方面
又要求降低價金之濫用權利情況下，被告為自保，故於100年2 月25日發函原告告知若欲主張系爭買賣契約成立，雙方應於期限內各負其給付義務，然原告仍置之不理，被告乃於100年3月11日發存證信函解約，未料原告又於100年3月14日對被告發存證信函解約。從上述事實可知，原告在認為系爭契約成立前提下，經被告催告而仍不履行，亦可謂有可歸責原告事由而致債務不履行，且構成違約事由（系爭買賣契約書第10條第2項），亦應負相同責任。故若認系爭契約及約款有效，雙方應各負違約責任，故被告主張抵銷。
綜上，聲明請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、被告林秋芬答辯如下：㈠被告無權代理李家豪出售系爭房地乙事，被告簽約時已表示尚未獲得授權，原告並非善意相對人：
⒈系爭房地原係被告代李家豪將來成家之用購買之預售屋（預
計在99年7月完工交屋），因見李家豪背負房貸壓力，故委託訴外人龍禹房屋仲介公司銷售原本居住之舊公寓，但房仲人員知有系爭房地，便以透天屋比較好賣等語遊說被告，被告心想若可將完工之預售屋以高價變現，即可減輕李家豪房貸負擔，遂委託龍禹房屋仲介公司代為銷售系爭房地，並於99年5月12日與龍禹房屋仲介公司簽訂委託銷售契約書，委託期間自99年5月12 日起至99年8月15日止，委託銷售價格為768萬元。惟委託期間經過後，因系爭房地並未賣出，又見李家豪非常滿意新建成房屋，被告即打消出售念頭，該委託銷售契約即應失效。後於同年12月l日下午龍禹仲介公司業務員突向被告表示有買方願意購買系爭房地，在業務員百般遊說之下，翌日上午龍禹仲介公司業務員便登門要求被告於未事前取得系爭房地所有權人李家豪同意之情況下，簽訂委託銷售契約書，並於當日與原告簽訂本件買賣契約，但被告於簽約前曾表示希望通知李家豪本人到場簽約，惟房仲業務員表示沒有關係，授權契約書可以後補等語，被告始與原告簽訂系爭買賣契約，原告當時亦在現場聽聞。
⒉由上述事實可知，被告與龍禹仲介公司簽立委託銷售契約，
與原告簽定買賣契約在同日發生，又從系爭契約形式觀之，雙方當事人在未準備印章只蓋指印之情況下，可知雙方簽約時極為倉促，遑論被告如何可事前取得李家豪本人之授權，原告簽約當時應可推知被告係無權代理；另從系爭買賣契約書第14條載明「授權書後補」等語，可知被告簽約時尚未獲得授權，且為原告所知悉，然其仍與被告簽約，即非民法第110條所指之善意相對人，被告無須負無權代理人之賠償責任。
㈡原告要求高額損害賠償不合理：
⒈綜上所述，原告非善意相對人，被告不應負賠償責任，然若
認被告應負無權代理責任，請考量被告在菜市場擺攤維生，收入不高，且尚有房屋貸款未還清，原告起訴狀亦未舉證說明被告何以需負如此高額賠償金，故請考量被告之經濟狀況與原告實際所受損失，而為合理判決。再者，原告簽約當日交付5萬元定金，及隔日匯款65萬元至訴外人僑馥公司之履約保證專戶之事，皆非被告所要求，乃係龍禹房仲公司業務員所要求，被告並未要求原告給付任何款項，故原告因支付款項所受之損害與被告並無因果關係，何以被告須負擔如此高額賠償？⒉又原告民事準備二狀請求之律師費用、精神損害，實為不合
理，蓋被告林秋芬於第一次調解時，已表明願提供5萬元和解，且龍禹房仲公司人員於調解時亦表示欲提供5萬元解決紛爭，無奈原告欲求更有所得，故其後所支出之律師費、裁判費皆非可歸責於被告，況且律師費用、存證信函費用並非因無權代理行為所生之損害，另請求精神損害賠償，更為荒唐至極，蓋因本次買賣糾紛所受極大精神痛苦者，乃為被告，因原告不斷以提出刑事訴訟為要脅，請求高額賠償，被告二人亦因此進出警局，擔心可能因買賣糾紛遭受牢獄之災，並且因原告興訟，多次進出法院，擺攤收入大減，真正受損害者實為被告；且得請求精神損害賠償者，以法律有特別規定為限，原告欲以此求更有所得，實為無理由。
㈢原告之行為係屬權利濫用，並構成暴利行為：
當被告告知被告李家豪有關上開買賣簽約乙事，被告李家豪表示不同意出售系爭房地，被告即以電話通知龍禹仲介公司業務員，經業務員告知若不出賣，就要付高額違約金等語，然被告係國小畢業，教育程度不高，不知如何處理此種賣屋糾紛，故在原告提出件案訴訟前，被告與李家豪曾多次與原告調解協商，希望可以圓滿處理，並與龍禹房仲公司各願提出5萬元補償金，無奈原告一方面要求被告李家豪給付懲罰性違約金，一方面又要求減少系爭買賣契約價金，並且在第二次調解不成後，在李家豪表示願意出售房屋之情形下，又向臺南地檢署提出刑事詐欺罪告訴。按民法第148條規定權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。履行義務，應依誠實及信用方法。原告欲藉被告林秋芬輕率、無經驗之無權代理行為，圖獲得高額賠償金，並提出告訴為恫嚇，構成權利濫用，且構成民法第74條暴利行為之嫌。
㈣綜上，聲明請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項（卷120-121頁）：㈠坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段12190建號房屋（即系爭房地），登記為被告李家豪所有。
㈡被告林秋芬為被告李家豪之母，被告林秋芬於99年5月12 日
委託訴外人住商不動產台南永康加盟店（即龍禹仲介公司）銷售上開房地，嗣在龍禹公司人員仲介之下，被告林秋芬以被告李家豪代理人名義與原告於99年12月2日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款730萬元，原告依約於簽約時交付第一期款5萬元，並於99年12月3日交付第二期款65萬元。被告林秋芬於簽約時交付系爭房地所有權狀予雙方合意指定辦理產權移轉之代書。
㈢系爭不動產買賣契約書第14條其他約定事項欄第4點記載被告林秋芬之「授權書後補」。
㈣被告李家豪事後向原告表示未授權被告林秋芬出售上開房地
，拒絕辦理產權移轉登記，並於99年12月15日寄發存證信函予原告，表明被告林秋芬與原告之簽約，未經其委任，不同意出賣系爭房地予原告之事。其間，經龍禹仲介公司人員聲請調解，雙方調解不成立，被告李家豪在100年2月25日寄發存證信函給原告，表示如欲主張契約成立，應於7日內支付買賣價金730萬元，但未經原告同意，原告於100年3月14 日寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約，原告給付之70萬元價金已取回。
㈤原告因簽訂系爭買賣契約而訂製窗簾，支出定金1萬元。另委託律師提起本件訴訟，支出律師費6萬元。
五、兩造爭點（卷121頁）：㈠原告先位聲明部分（被告李家豪部分）：
⒈系爭買賣契約對被告李家豪是否發生效力？
①被告林秋芬是否有權代理被告李家豪與原告簽約？②被告林秋芬如無權代理被告李家豪與原告簽約，被告李家
豪應否對原告負表見代理人責任？⒉系爭買賣契約如對被告李家豪發生效力，原告解除系爭契
約有無理由？⒊原告先位聲明之請求有無理由？㈡原告備位聲明部分（被告林秋芬部分）：
⒈被告林秋芬應否負無權代理人之損害賠償責任？亦即原告
是否為善意相對人（是否知悉被告林秋芬未經李家豪授權簽約）？⒉原告得請求被告林秋芬賠償金額為多少？
六、得心證理由：㈠被告林秋芬是否有權代理被告李家豪與原告簽約？⒈查系爭房地登記為被告李家豪所有，此為兩造不爭執事實（
見兩造不爭執事項㈠所載）。被告林秋芬雖陳稱系爭房地原係其為被告李家豪成家所代購等語，然按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文。是系爭房地之所有權人應為被告李家豪，要無疑義。
⒉次查，被告林秋芬為被告李家豪之母，被告林秋芬於99 年5
月12日委託訴外人住商不動產台南永康加盟店即龍禹仲介公司銷售上開房地，嗣在龍禹公司人員仲介之下，被告林秋芬以被告李家豪代理人名義與原告於99年12月2日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款730萬元，原告依約於簽約時交付第一期款5萬元，並於99年12月3日交付第二期款65萬元。被告林秋芬於簽約時交付系爭房地所有權狀予雙方合意指定辦理產權移轉之代書等事實，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），並有住商不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書（卷70-76頁）、不動產買賣契約書（卷11-18頁）、郵政跨行匯款申請書（卷27頁）等影本在卷足憑。又被告林秋芬與原告簽約當日，並同時書立委託銷售契約內容變更同意書，同意將原委託期間延長至簽約當日，並將委託售價調整至與原告簽約之價金等情，復有被告林秋芬於99年12月2日書立之委託銷售契約內容變更同意書影本1份可證（卷76頁）。故本件被告林秋芬委託龍禹仲介公司銷售系爭房地，並在龍禹仲介公司仲介之下，以被告李家豪代理人名義與原告簽立系爭買賣契約等事實，亦無疑義。
⒊被告雖否認林秋芬委託仲介公司銷售系爭房地及代理與原告
簽約之事，係出於李家豪同意或授權而為。然按代理權授與之意思表示，並不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最高法院32年上字第5188號判例意旨參照）。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，復據民法第103條第1項規定。而查：
⑴被告李家豪知悉其母林秋芬委託龍禹仲介公司銷售伊系爭
房地之事，並多次聽取仲介人員回報銷售狀況等情，此業據證人蕭力維（即龍禹公司主要負責系爭房地銷售案件仲介人員）於本院100年6月15日審理結證：「（問：當時有無跟委託人確認所有權人有委託她出售房屋？）有，建商在將房屋過戶之後，約99年9月、10月份登記到委託人兒子名下，我有去委託人家中拜訪，有遇到委託人被告林秋芬及她的兒子被告李家豪，我向他們報告房屋帶看情形，被告李家豪知道我在幫他們賣這間房子。」、「（問：受委託銷售期間，總共接觸到李家豪幾次？）我忘記幾次，但應該超過十次以上。」、「（問：你本人有無跟李家豪確認過，是否要出售系爭房屋？）我去找林秋芬時，李家豪有幾次都在場，我有跟他們報告銷售情形。」等語可明（卷115- 117頁）。被告李家豪雖否認蕭力維上開證述，然由另一證人蕭軒宇（即協助蕭力維銷售系爭房地之仲介人員）亦於本院100年8月3日訊問期日證述：「（問：簽約前，你有無接觸過賣方？）....，我是在簽約前有與跟蕭力維一起去屋主家二、三次，每次去都有遇到被告李家豪、被告林秋芬。」、「（問：簽約前去找賣方，是談何事情？）之前是跟賣方回報房屋銷售狀況，後來買方出現，簽約前一天去向賣方回報有買方出價。」、「（問：去跟賣方回報有買方出價時，當時被告李家豪有無在場？）有。」等語相符（卷174頁），足證蕭力維上開證述，應為真實可採信。被告李家豪知悉其母委託上開仲介人員銷售系爭房地，並多次聽取仲介人員回報銷售狀況之事實，自堪認定。
⑵又於證人回報銷售期間，被告李家豪並未表明反對其母委
託賣屋之事，此復分據證人蕭力維、蕭軒宇各證述：「（為：李家豪在99年12月2日之前有無向你們表示反對林秋芬出售房屋之意？）沒有。」（卷117頁蕭力維證述）、「（問：簽約之前你們去找賣方時，被告李家豪有無特別表示他還不確定是否賣房子？）沒有。」等語（卷第175頁蕭軒宇證述），可資證明。且依證人蕭軒宇另證述：「...，後來買方出現，簽約前一天去向賣方回報有買方出價。」、「（問：去跟賣方回報有買方出價時，當時被告李家豪有無在場？）有。」、「（問：被告李家豪當時有無回應？）他沒有表示任何意見。」、（問：跟賣方回報有買方出價，當時有無約好要簽約？）沒有，是隔天下午再過去賣方家，請賣方來公司跟買方見面談價格。」、「（問：當時有無遇到被告李家豪？）有，我們跟賣方約晚上到我們公司跟買方談。被告林秋芬也在場。」、「（問：簽約當時，被告林秋芬有無特別表示尚未取得被告李家豪之同意賣房子？）沒有。」等語（卷第174.175頁），亦可證知被告林秋芬代理簽約前夕，仲介人員回報有買方出價，邀約翌日見面商談之事，復為被告李家豪所知情，然其仍未明示不出售之意，且並任由其母林秋芬出面與買方之原告洽談，進而代理簽約等情事以觀，益可間接推知被告李家豪同意其母林秋芬代為處理系爭房地出售事宜之情。是綜上事證，被告林秋芬有權代理被告李家豪與原告簽約之事實，已堪認定。被告抗辯林秋芬無權代理簽約等陳詞，應無可取。
⑶雖於系爭不動產買賣契約書第14條其他約定事項欄第4點
記載被告林秋芬之「授權書後補」乙事，然而代理權之授與並非要式意思表示，亦不以授權人出具授權書面為生效要件，上開授權書事後補正記載事項，應為被告林秋芬代理簽約當日，因被告李家豪尚未出具授權書面文件，約定由賣方事後補正之事項，然此對於被告林秋芬有權代理李家豪簽立系爭買賣契約之效力，並不生影響，尚難執為被告林秋芬無權代理簽約之證明。是被告以此否認授權，亦無可採。
⒋從而，本件被告林秋芬有權代理被告李家豪與原告簽約，系爭買賣契約應對被告李家豪發生效力，洵堪認定。
㈡原告解除契約有無理由？⒈承前所述，被告林秋芬有權代理被告李家豪與原告簽訂系爭
買賣契約，被告李家豪本應依約履行出賣人一方之義務。而依據兩造不爭執事項㈣所示，被告林秋芬代理簽約後，被告李家豪以其未授權為由，拒絕辦理產權移轉登記，並於99年12月15日寄發存證信函予原告，表明被告林秋芬未受委任，不同意出售系爭房地等情，足證被告李家豪於系爭買賣契約簽立之初，確曾有拒絕履約之事實，固堪認定。
⒉惟查，被告李家豪因授權問題拒絕履約之爭議，前經龍禹仲
介公司人員居間協調，並為兩造聲請調解，被告李家豪嗣於100年1月14日即出具授權書，同意繼續履約之事實，除據證人蕭力維證述明確（卷第115頁），並提出被告李家豪於100年1月14日書立之授權書影本1份附卷可參（卷171頁）；且復經證人蕭軒宇於100年8月3日確認無誤（卷176頁）。足證被告李家豪上開拒絕履約之事由，於100年1月14日即已不存在，洵徵明確。是以，系爭買賣契約初雖因被告一方拒絕履約之事由，致生障礙，然該障礙事由嗣於100年1月14日消滅之事實，被告至此已無可歸責事由，亦堪肯認。
⒊然而，系爭買賣契約於被告李家豪出具授權書同意履約後，
仍無法順利履行之原因，乃因原告一方要求重新議價，除要求減價外，並要求被告賠償原告已支出之律師費、訂製窗簾費用，致雙方爭議再起等事由，復分據蕭力維、蕭軒宇二人證述：「（問：李家豪後來在100年1月份補正授權書後，原告反應如何？）因為買方希望重新談價位，原本雙方合意以730萬元成交，後來原告希望減價到680萬元到715萬元，這段期間，我們公司也有聲請過四次調解委員到台南市永康區公所調解。」、「減價是原告先提出來的，是李家豪補正授權書之後，買方才說要重新談價位。我們幫他們作第二次調解後，李家豪的授權書就已經提出來了，當下我有跟買方知會，有再聲請第三次調解，第三次調解時，買方才說要減價重新談價。」（以上見卷116.118頁蕭力維證述）；「...，被告李家豪提出授權書後，買方又要求價位要重談，要求減價至715萬元，並且要求賣方賠償買方已經支出之律師費、訂做窗簾費。賣方不同意，買方在調解時就告知要提出告訴，我們就無法再幫他們調解。」、「（我們收到授權書當天，蕭力維就馬上通知買方，但買方表示賣方拖延到他的時間，堅持要求賠償。」（以上見卷176頁蕭軒宇證述）等語明確，並有龍禹仲介公司於100年1月24日寄發兩造存證信函，記載賣方補正授權書後，因買方要求重新談價，通知兩造再次協商之內容（卷83頁），可資佐實。原告雖否認上情，然由被告李家豪於100年2月25日寄發原告之存證信函內容，表明原告如欲主張契約成立，應於7日內支付買賣價金730萬元，但未經原告同意，原告並於100年3月14日寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約等情節，亦據兩造不爭執事項㈣載明可參。在在足證被告李家豪同意履約後，原告反爾不願依照原約定價金履約之事實，灼然至明。而系爭買賣契約並無約定賣方授權書應補正之期限，且一般房屋買賣自簽約到交屋約1個半月內完成，應為買賣雙方合理可接受時間，復據證人蕭軒宇陳明可參（卷176頁）。是被告李家豪於被告林秋芬於99年12月2日代理簽約後之100年1月14日補正授權書履約，並未超過一般交易常情合理可接受期限，自不構成遲延，原告理當應依原契約價金履行，亦堪肯認。是其嗣後要求重新議價並要求減價，於法自屬無據，因而導致系爭買賣契約無法履行，原告應有可歸責之事由，已堪認定。從而，被告李家豪以上開100年2月25日存證信函期催告原告依原契約履行，既為原告所拒絕，其於100年3月11日再以存證信函通知原告解除買賣契約（卷33-34頁），即屬合法有據。系爭買賣契約業經被告李家豪合法解除而失效，洵堪認定。
⒋原告嗣雖以100年3月14日信證信函，主張被告李家豪於99年
1月14日之前拒絕履約之事由，通知被告解除契約，然該事由既已於99年1月14日消滅而不存在，原告自無從再行主張。況且系爭買賣契約既經被告李家豪先行合法解除失效，原告嗣後再行解除通知，亦屬無稽。
㈢從而，本件原告先位及備位之訴，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附予敘明。
八、末查本件第一審訴訟費用為14,860元，應由敗訴之原告負擔，併予確定之。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
書記官 吳幸芳