臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第55號原 告 方寶玉即反訴被告訴訟代理人 程泓璋
王正宏律師被 告 凱萌股份有限公司即反訴原告法定代理人 吳東璟訴訟代理人 吳振榮上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國100年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬參仟伍佰貳拾陸元，及自民國一００年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由原告負擔；反訴訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元，由反訴被告負擔新臺幣捌佰捌拾貳元，其餘由反訴原告負擔。
本判決第二項部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣捌萬參仟伍佰貳拾陸元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件改依通常程序審理：㈠按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭
執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第1款定有明文；第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，亦為同條第5項所明定。
㈡查本件原告請求被告給付土地及廠房租金訴訟，核屬前揭民
訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟事件，不問其標的金額或價額，原應一律適用簡易程序。惟於本院依簡易程序審理期間（即原案號99年度南簡字第684號，以下簡稱南簡卷），被告以原告違反租約事由抗辯，並對原告提起反訴請求損害賠償，因本反訴兩造之主張及答辯案情，甚為繁雜，業經徵詢兩造同意由本院裁定改用通常訴訟程序審理（見本院100年度訴字第55號卷宗〈下稱訴卷〉第6頁審理筆錄），合先敘明。
二、原告訴之變更、追加、撤回：㈠次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。復分據民事訴訟法第262條第1項、第4項規定。
㈡經查：
⒈本件原告請求被告給付租金事件，前曾聲請本院核發99年
度司促字第10747號支付命令，命被告給付新臺幣（下同）128,519元，及自民國99年4月1日起至清償日止，按算週年利率百分之5計算之利息，因被告於法定期間內提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴（見上開支付命令卷）。
⒉又本件審理期間，原告請求之金額或事項，先後變更、追加或部分撤回如下：
⑴99年8月25日審理期日，原告追加請求被告給付167,513
元，利息則減縮自支付命令聲請狀送達被告翌日起算（南簡卷第12頁）。
⑵原告以99年9月7日民事準備狀，除仍請求被告給付167,
51 3元外，遲延利息起算日再減縮自該書狀繕本送達被告翌日起算，並追加請求被告遷讓交還租賃物（南簡卷第57頁以下）。
⑶兩造嗣於99年11月10日書立切結書合意終止租約，被告
於翌日（11日）將租賃物返還原告，原告再以99年12月28日民事追加聲明狀，追加請求被告給付租約終止前欠繳之租金及電費合計280,955元（南簡卷第148頁以下）。
⑷本院100年1月10日審理期日，原告除以言詞撤回請求被
告遷讓交還租賃物部分（訴卷第5頁），經被告於該期日到場，未為同意與否之表示，亦未自該期日起10日內提出異議，依前揭民事訴訟法第262條第4項規定，視為同意撤回，發生撤回效力；原告併於同一期日再變更請求被告給付220,955元（同卷第5-1頁）。至此，原告請求之金額始告確定。
⒊經核原告所為之上述變更或追加，其請求之基礎事實均同
一，均係本於同一租賃關係而為，且就請求金額增減部分，亦屬擴張或減縮應受判決事項聲明，依前揭規定，均應准許。
三、被告提起反訴：㈠再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，應與本訴之標的及被告防禦方法相牽連，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。
㈡本件原告依據兩造租賃關係請求被告給付租金，被告則以原
告有違反租約事由資為抗辯，並於本訴言詞辯論終結前，反訴請求原告賠償違約損害，被告反訴標的與其於本訴之防禦方法自相牽連，應堪認定。是依前揭反訴規定，本件被告提起之反訴，亦為合法，併此敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告主張如下：㈠被告向原告承租坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及廠
房（下稱系爭房地），原約定租賃期間自98年7月l日起至
103 年6月30日止，共計5年，每月租金30,000元，應於每月1日以前給付之（下稱系爭租約）。詎被告自98年8月l日起即未依約給付完整租金。本件審理期間，兩造已於99年11月10日書立切結書合意終止租約，被告並於翌日點交返還租賃物予原告，計算至兩造於99年11月10日終止租約日為止，被告尚積欠之租金及電費，合計258,755元（參照訴卷第7頁原告求償金額明細表，原告總求償費用280,955元，扣除押金22,200元部分，即為原告請求被告給付之租金及電費合計258,755元）。
㈡對被告答辯所為陳述：
⒈原告就廠房漏水處已完成修繕，並無未達修繕標準之情事：
⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出
租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項及第430條分別定有明文。
⑵原告就出租廠房之漏水問題，經被告反映後，已於98年
7月委託專業師傅進行多次修繕，由被告存證信函及答辯狀內容，均可知悉原告就此等問題已為積極且善盡責任之處理。
⑶被告雖指述原告之修繕未達標準，以致於98年8月7日至
9日莫拉克颱風期間，因廠房漏水造成被告冷凍庫受損，進而造成被告公司設備及儲藏物品、原物料、庫存成品等損害。然於莫拉克颱風前，並非全無降雨，被告並未指出廠房有發生漏水情事，而莫拉克颱風所帶來之豪雨，對南臺灣造成傷害至鉅，已非人力所能預料或控制，是因莫拉克颱風侵台所發生之漏水情事，乃該颱風帶來之雨量超乎人力所能估計範圍，並非原告未盡修繕義務所致。而以原告對系爭廠房所進行之多次修繕，可知原告有誠意滿足被告對於租賃物之要求，被告所述不實。故於莫拉克颱風期間，原告廠房漏雨情事，實屬天災，難以歸責原告。
⑷又依前開規定，被告如認為原告就廠房之修繕未達其所
要求之標準，當應先就此等情事通知原告，並要求進行修繕或自行修繕，被告在未通知修繕之情形下，主張原告未盡修繕義務，實有未洽。
⒉系爭廠房確實位於工業區，並有獨立重電：
⑴系爭廠房所坐落○○○區○○段○○○○○○○號土地，使用
分區為工業區（乙種），此有台南縣關廟鄉公所都市計畫土地使用分區證明書可證，系爭土地及廠房確實位於工業區。
⑵又所謂重電即為工業用電，須與台灣電力股份有限公司
（下稱台電公司）訂定契約，約定所需使用馬力。系爭廠房可供被告公司獨立使用之經常契約容量為重電8馬力，原告確有供應被告工業用電之事實。兩造簽約時，被告並未告知需多少馬力之工業用電，原告於租賃期間亦表明配合被告辦理調整用電需求，但所需費用應由被告自行負擔，然被告卻不願辦理，事後主張原告未提供22馬力重電云云，並無理由。
⒊原告係受系爭房地所有人程榮春之授權，而與被告簽約，
系爭租約之合法性無庸置疑，被告陳稱原告未經所有權人委託同意而自行出租等情詞，並非屬實。
㈢綜上，聲明請求判決如下（見南簡卷第149頁、訴卷第5.5-1頁）：
⒈被告應給付原告220,955元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：㈠被告自98年7月l日起向原告承租系爭房地，雙方於98年6月
16 日簽訂租賃契約。兩造簽約前，曾多次針對廠房漏水修繕進行協商，原告答應於被告承租後將廠房漏水處完成修繕，修復標準為被告所要求之下雨不漏水為原則。原告雖於98年7月份請鐵皮廠商進行修繕多次，但遇雨仍多處漏水，經被告多次反應，原告仍無法達到簽約時所承諾之修繕標準，終於98年8月7日至9日莫拉克颱風期間，因廠房嚴重漏水，造成被告冷凍庫設備及儲藏物品、原物料、庫存成品等多項損害。
㈡又原告於廠房出租期間，曾於廠房外牆懸掛出租告示牌，清
楚標示「位於工業區、有獨立重電」之廣告字樣。被告簽約前亦曾口頭詢問原告有關廠房所配置之重電馬數，經原告答覆該廠房有申請重電22瓩，但因長時間未使用，故已向電力公司申請降低至8瓩等語，並向被告承諾簽約後會將重電馬數恢復至原22瓩，以供被告使用。但兩造簽約後，被告屢次遭電力公司以用電超過約定容量而加收超約罰款，經向電力公司查詢獲悉因原告申請降低用電容量期限已超過2年，無法採用恢復馬數之方式復電，必須重新申請重電馬數。被告多次向原告反應重電問題，原告遲不申請配置簽約前承諾被告之22瓩重電，造成被告每月均被電力公司處罰巨額超約罰款（超約附加費）。
㈢兩造曾於98年11月至關廟調解委員會進行調解，被告調解時
已向原告表明若不處理上述廠房漏水及重電問題，被告所受之損失將由每月租金中扣除。兩造租約長達5年，租金高達180萬元，被告要求廠房不漏水及配置電力22馬力，為一般小型製造業廠房最基本要件，修繕與配置重電成本相較於租金收入，所費不多，原告卻延宕不願解決此二問題。
㈣兩造簽訂過程中，原告對被告多所隱瞞，經被告查證出租土
地及廠房之所有權人為程榮春，原告並未有任何持分權利，原告未經程榮春同意，擅自出租他人土地建物予不知情被告，收取租金，心態實屬可議。又原告於出租廣告招牌宣稱土地建物位於工業區，有獨立重電，塑造合法工業廠房之假象，但經被告查證，出租土地並未位於政府合法設立之工業區亦非合法工業用地，部分建物亦非合法建物，已有詐欺嫌疑。
㈤本件租金爭議，始於兩項事由：其一、原告出租予被告之廠
房，於被告承租後陸續出現嚴重漏水，經被告多次向原告反應，原告並未善盡修繕責任，造成被告重大損失；其二、原告出租廠房時隱匿廠房用電及建物之違法情事，原告未善盡告知義務之情況下，將廠房出租予被告，後經被告查證廠房為違建，因此無法向台電公司申請合法足量契約用電，造成被告每月均需繳付大筆超約附加費。因上述兩項情事所造成之損害金額，被告均於每月應付租金中扣除，已於98年11月間調解時向原告表達此意。兩造調解未成立後，被告亦持續將每月被電力公司處罰之超約附加費自租金中扣除。
㈥茲就廠房漏水造成被告損害及超約附加費罰款之成因及責任，再追加敘明如下：
⒈廠房漏水造成被告損害部分：被告承租廠房前，即再三要
求原告應將廠房修繕至「不漏水」之條件；同時，依民法第429條及第430條之精神，出租人確實有修繕房屋之責任與義務。原告雖曾令鐵皮師父多次翻修，但乃以最敷衍、花費最低之方式修繕，僅要求鐵皮師父以矽利康膠填補破損點，對防治漏水情況並無效果。被告承租後一再向原告反應此問題，但原告仍遲遲不願面對廠房嚴重漏水問題。而「修繕」一詞具有「修補完善、完備」之意，原告不思如何將廠房妥善維修至不漏水，以利被告事業之進行，並善盡出租人修繕責任，卻一再推委認定自身無修繕不力之過失。
⒉超約附加費罰款部分：經被告向電力公司查證，原告所提
供之需量契約用電種類為D5，屬台電公司所歸類之「非營業用低壓需量契約用電」，並非原告所指之合法工業用電項目。此外，被告亦曾向台電公司關廟營業所查詢如何辦理恢復或重新申請契約容量至33瓩，經該所人員表示並無可合法申請之可能性，原因在於原告出租之廠房不具合法性用途，並進一步說明因原申請合法用電之建物已拆除，電表已被挪移至單一電線桿上，且亦超過異動時間2年以上，因此無法再以原電號申請回復33瓩用電容量。此外，因原告出租廠房為違章建築，亦無法申請任何合法營業用電。因此，原告陳稱可配合被告辨理復電或申請新電使用之說法，為單方面陳詞，毫無可行性。原告為廠房出租人，理應完全明白廠房特性及合法與否，對無法復電或申請新電之情事，亦應有所了解。其以欺瞞隱匿事實做法，一再撇清提供合法用電責任，致被告除需負擔每月被課收超約附加費罰款外，尚須承擔用電風險及廠房工業安全之疑慮。
㈦又依據民法100條規定，附條件之法律行為當事人，於條件
成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任。被告承租前即要求原告應妥善修復廠房到不漏水條件，且須恢復原33瓩之用電容量需求。原告除違反出租人須善盡修繕責任之外，亦未能使被告合法取得所需用電之條件，致被告所生之損害，原告應負賠償損害責任。
㈧被告自98年9月起即以存證信函要求原告應儘速處理廠房修
繕及用電要求與安全，甚至主動要求出租人申請調解，期盼和平、公平且合法解決糾紛。99年6月間每遇大雨仍造成被告重大損害，被告為免損失越加擴大，乃於10月份再邀集公正人士參與協商，被告擬付原告8萬元以求和解，原告表示不願接受此金額，但雙方均同意提前終止租約，被告同意於99年11月10日前完成搬遷，原告應返還被告押租金37,800元及代付款項959元，租金亦應計算至99年11月10日止。總計於98年7月l日至99年11月10日租貸期間，被告應付租金為490,000元，實付租金為284,905元（參南簡卷第94頁附表二，應付金額為約定租金總額，實付金額為被告自行扣除漏雨損失與超約附加費後之付款總額）。又被告因廠房漏水及超約附加費之損害總額為338,217元（參南簡卷第93頁附表一表一），再加計被告已付租金284,905元，總計為623,122元，已超過前揭被告應付之租金總額490,000元，被告尚溢付133,122元。此外，租賃契約之押租金不應列入出租人之收入（因合約中止時應退還承租人），因此，原告請求金額不應包含被告未交付之押租金22,200元，並應歸還被告已付之押租金37,800元。
㈩綜上，聲明請求駁回原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告（即本訴被告）主張如下：㈠反訴原告承租系爭廠房係為生產釣魚相關用品，廠房內放置
生產機具、原物料、包裝材料及成品（以下統稱反訴原告資產），此為反訴被告所明知。反訴原告資產若遭雨水澆淋浸漬，勢必導致一定程度之毀損，亦為反訴被告明知或可得預料。又系爭廠房位於中南部，每年夏季下雨頻繁，反訴被告知之甚詳。詎反訴被告交付之系爭廠房屋頂老舊，不具防水防漏之基本功能，自98年8月起，經反訴原告多次反應，反訴被告卻遲遲無法改善廠房老舊鐵皮屋頂漏水情事，導致反訴原告於98年8月至99年9月雨期遭逢重大損失。依民法第423條、第429條第l項、第430條等規定，及兩造租賃契約書第11條約定，反訴被告對於系爭廠房未保持合於約定使用之狀態，亦未善盡修繕責任，違反前述規定及租約約定，反訴被告對此違約行為所造成反訴原告資產損失，應負損害賠償責任。
㈡反訴原告因反訴被告違約事由，致生損害金額合計488,564
元（參照南簡卷第181頁，反訴原告提出之「各項損害金額明細表」），損害項目及金額各如下：
⒈廠房漏水財物損失：反訴被告未履行修繕義務，反訴原告
因廠房漏水所生之原物料、包材、冷凍貨品及設備等財物損失金額，總計136,851元，說明如下（以下參照訴卷第121-125頁，反訴原告100年7月13日聲請狀㈡）：
⑴98年8月8日莫拉克颱風期間，因原物料受潮損害、冷凍
貨品損壞及冷凍庫進水毀損維修費部分，共計50,356元：
①原物料受潮損害：包含魚粉25公斤(35元/公斤)、蝦
頭粉60公斤(35元/公斤)、麩皮60公斤(7.5元/公斤)、麵包粉74公斤(6.5元/公斤)，共計3,906元【(25×35)+ (60 ×35) + (60×7.5) + (74×6.5）＝3,906元】。上述魚粉每公斤單價為35元（參100年4月18日民事反訴準備狀㈡證據六第4頁證據，民事反訴狀證據四之「各項損害金額明細表」誤植為每公斤45元，業經反訴原告更正）；其餘蝦頭粉、麩皮、麵包粉之單價證明，參同上民事反訴準備狀㈡證據一。
②冷凍貨品損壞：包含鱔魚卵105斤(170元/斤)、南極
蝦48公斤(75元/公斤)，共計21,450元【(105×170)+(48×75)＝21,450元】。鱔魚卵受損證據參99年12月31日民事反訴狀財損照片第1-2頁，編號反訴-1 至反訴-4。單價證明請參同上民事反訴準備狀㈡證據二（鱔魚卵購入證明）、證據三（南極蝦購入證明）。
③冷凍庫損害維修費：冷凍庫進水毀損維修費共計25
,000元，參見99年12月31日民事反訴狀證據三所示之
98 年8月13日維修單。⑵99年9月18日雨期包材及原物料損壞，共計95,385元：
①包材損壞部分：含紙箱254只(35元/只)，共計8,890
元（即254×35＝8,890元）。紙箱受損證據詳參99年
12 月31日民事反訴狀之財損照片第3-5頁，編號反訴-5 至反訴-10。紙箱單價證明詳參100年4月18日民事反訴準備狀㈡證據六.志成紙器廠有限公司出貨證明書及出貨單。
②原物料損壞部分：含香草粉全毀233公斤(180元/公斤
)、香草粉半毀322公斤(100元/公斤)、魚粉全毀275公斤(35元/公斤)及麩皮全毀420公斤(6.5/公斤)，共計86,495元【亦即(233×180) + (322×100) +(275×35) + (420×6.5)＝86,495元】。香草粉、魚粉及麩皮之受損證據參99年12月31日民事反訴狀之財損照片第6-10頁，編號反訴-11至反訴-19；單價證明詳參100年4月18日民事反訴準備狀㈡證據六.信銓香料化學有限公司、喬波企業股份有限公司及鄭智文等出貨證明書。香草粉半毀部分，反訴原告進貨成本每公斤180元，此有上述信銓香料化學有限公司出貨證明書為證，為減少損害金額，反訴原告嗣以每公斤80 元折價轉售第三人，因此計算每公斤之損害為100元，，折價轉售部分詳參同上民事反訴準備狀㈡證據四.被告公司出售香草粉出貨單。
⑶上述⑴、⑵項財產損失，共計136,851元（即50,356 +
95,385＝136,851），均係反訴原告於租賃存續期間因反訴被告違約未善盡廠房漏水修繕義務所致，反訴被告應負損害賠償責任。
⒉電費超約附加費部分：反訴被告出租時隱匿廠房違建事實
，及無法以原電號申請回復足量馬力數或以該廠房申請足量合法用電等情事，致反訴原告長期暴露於用電安全風險，並每月均被台電公司課收超約附加費，共計158,740元。此乃反訴被告故意隱匿廠房違建事實，致無法申請足量用電所致，反訴原告支出之超約附加費損害，應由反訴被告負擔。
⒊提前終止租約搬遷費用：反訴被告於99年9月3日曾寄發存
證信函要求反訴原告遷讓廠房，反訴原告雖認係反訴被告違約在先，其請求遷讓廠房無理由，惟考量反訴被告無法妥善解決上述兩項侵害反訴原告權益之情事，為避免損害與爭端繼續擴大，遂與反訴被告協議於99年11月10日終止租約，反訴原告業已搬離該廠房，並點交完畢。因原租賃契約長達5年，各項新設備之配置與成本折舊攤提，均以5年為計算基礎，因反訴被告未履行契約義務，致反訴原告不得不提前終止租約搬離，各項設備配置成本亦無法回收，反訴原告因搬遷所支出之運輸費用、重新配置設備費用及搬遷期間之停工營業損失，共計182,447元，亦應由反訴被告負擔此部分賠償責任。
㈢至反訴原告承租時已交付之押租金338,217元，反訴原告點
交廠房時，已向反訴被告表明可扣抵99年10月份及11月l日至11月10日之電費，併此說明。
㈣對反訴被告答辯所為陳述：
⒈廠房漏水財物損失部分：反訴被告將廠房漏水全然歸咎於
天災，並非正當，理由如下：反訴被告訂約時明知反訴原告承租廠房欲作為生產魚飼料等營業目的使用，卻隱匿租賃標的物屋況不佳，係屬「簡陋房屋」之情，此有臺南縣稅務局新化分局99年10月22日南縣稅新分二字第0990236724號函可證。俟反訴原告遷入後發現漏水問題嚴重，並多次向反訴被告反應，反訴被告既明知出租廠房係屬「簡陋房屋」，復經反訴原告多次反應修繕方式無法妥善解決漏水問題，反訴被告未履行確保租賃標的物合於使用狀態之義務，致反訴原告持續蒙受「小雨小漏、大雨大漏」之苦，反將漏水問題全然歸咎於天災，係屬卸責之詞。因此，反訴原告因租賃物漏水致原物料及機器設備之損害，實與反訴被告未能履行義務有因果關係，其應負損害賠償責任。至莫拉克風災固對許多地區造成嚴重災情，然同時、地段之廠房均未聞有漏水之情，唯獨系爭廠房漏水，乃因反訴被告前所為之修繕均成效不彰。反訴被告所辯於98 年7月後即未再接獲反訴原告反應漏水問題之情詞，並非事實，實則反訴原告已陸續再提過多次。又由民事反訴狀所提供之財損照片第5張至第25張，可證明廠房於大雨時之漏水處，為全面性、廣泛性之漏水危害，實難找到完全不漏水可全數放置物品之足夠空間。再者，反訴被告所稱請求金額差異乙節，乃反訴被告之誤解，因反訴原告提出本訴答辯狀㈠之時間於99年8月，提出民事反訴狀之時間為99年12月，中間經歷99年9月之巨額漏水損失，反訴原告提出請求之損失金額並無故意灌水。
⒉超約附加費部分：本件出租廠房出租時，反訴被告於廠房
大門顯耀處掛置「位於工業區有獨立重電」之出租牌示，故意誤導反訴原告，而後證實廠房屬違章建築，無法復電。復依反訴被告於99年11月8日開庭陳述：「當初簽訂合約時有跟被告說，我們願意提供印章配合申請復電手續」等語。反訴被告既承認簽約時曾允諾配合辦理復電事宜，以使租賃物合於使用狀態，倘反訴原告明知本件廠房無法提供重電，即不會承租之，該等內容亦構成雙方合意之重要內容，依誠信原則，反訴被告不得以租賃契約未詳細記載該條件，即規避相關契約義務。反訴被告辯稱電費應由使用者之反訴原告負擔，為試圖規避責任之詞。超約附加費並非一般電費，乃係廠房違建無法申請復電，導致反訴原告被罰之費用，該等損失既因反訴被告違反契約義務所致，應由反訴被告賠償反訴原告此部分損害。
⒊搬遷費部分：反訴原告搬遷原因，乃因被隱瞞而承租簡陋
違章建築廠房，無法申請足夠電量，且遇雨則遭受損失，為避免損害與爭端擴大，反訴原告不得不提早搬遷，以期能早日恢復正常營運。該等搬遷費用係因反訴被告違約在先所致，應由反訴被告負擔。
㈤綜上所述，聲明請求判決：
⒈反訴被告應給付反訴原告488,564元，及自反訴狀繕本送
達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：關於反訴原告請求賠償廠房漏水財損及用電超約附加費部分，反訴被告答辯內容仍引用本訴部分之陳述（見本訴原告主張第㈡段「對被告答辯所為陳述」欄項記載），抗辯其已將廠房完成修繕，反訴原告於莫拉克颱風所受損失，為不可抗力之天災，不能歸責於伊，超約附加費亦不應由其負擔等意旨。茲就與本訴陳述內容相同部分，不再重複列載，僅就補充內容整理如下（參訴卷25-31頁反訴答辯狀、139-1 42 頁反訴答辯續狀及同卷160 -163頁反訴答辯三狀）：
㈠關於房屋修繕問題，兩造訂約之初即約定反訴原告得以押租
金支付修繕費，此有租約可證，反訴原告主張反訴被告不為修繕或修繕不完全，並無理由：
⒈依兩造租約第5條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約
時，交於甲方新台幣陸萬元作為押租保證金……」，並以手寫文字加註「由乙方先行支付房屋修繕費用，押金不足陸萬元部分，另行補齊。」，可知兩造訂立租約時，早已預見系爭廠房確實有修繕之必要，同時約定承租人之反訴原告暫不需繳付押租金，並可直接將押租金用以修繕。
⒉當反訴原告表示有漏水時，反訴被告也委請專業師傅前往
廠房現場，供反訴原告指示修繕，如何修繕及修繕所需費用，也均由反訴原告指揮施作及繳付，反訴被告並未經手或參與，反訴原告陳稱修繕不完全，仍舊會漏水云云，將所有責任推給反訴被告，並無理由。
⒊又依照反訴被告事後取得之修繕單據費用，於八八風災之
前，修繕費用即高達37,800元，且修繕內容也非僅以矽利康膠修補而已。反訴原告稱其所受損害為於莫拉克颱風期間及隔年9月18日連續鋒面降雨所導致之損失，既均是在莫拉克颱風之後，由此可見莫拉克颱風前，反訴原告並無漏水損失，當可認為在反訴原告指示下，花費3萬多元之修繕施工確實已達到防水效果。至於莫拉克颱災，為百年難得一見超大降水，強風豪雨連續數天，乃是不可抗力之因素，縱有漏水，亦不得歸責於反訴被告，自不得以此論斷反訴被告有無完成修繕義務，應以距離系爭廠房最近之沙崙氣象站（歸仁區沙崙里）及崎頂氣象站（龍崎區中坑里），於98年7月1日至98年7月31日之降水情形判斷。而由上開氣象站資料比對，98年7月13日沙崙氣象站51㎜、崎頂氣象站55㎜，98年7月25日沙崙氣象站159㎜、崎頂氣象站72㎜，98年7月30日沙崙氣象站21.2㎜、崎頂氣象站
63.5㎜，可見租期開始之98年7月間，有發生數次大量降水情形，然反訴原告並未表示有任何漏水或損失情形，由此可證明反訴被告提供之廠房符合通常使用之效用。至於98年8月7日至98年8月10日間，因莫拉克颱風來襲強風豪雨，短短數日即降下約1000㎜的雨量，乃是天災不可伉抗力，不可歸責於反訴被告。至反訴原告另主張於98年8 月13日因漏水致冷凍庫進水損壞部分，依照上開氣象站資料，98年8月13日當日並無降雨，自無漏水可能。
⒋又反訴原告主張於99年9月18日降雨致其受有損失云云，
然而，於98年8月莫拉克颱災後，反訴被告隨即請人進行修復遭颱風毀損之廠房設施，並全面更新，此有修理單據及明細可證。是完成八八颱災修復工作後，該廠房即又回復合乎通常使用效能，並無漏水問題，且依上開氣象站之降水記錄，於99年1月至8月期間，至少有4天單日超過100㎜大量降水情形（即99年6月13、25日；7月26、27日），卻未見反訴原告主張廠房漏水情形，由此足證反訴被告在八八風災後已經完成廠房之修繕義務。反訴原告主張之99年9月18日當日根本未降雨，亦有上開氣象站資料可資為證，既然未降雨，即不會漏水，反訴原告此部分主張，亦無理由。
⒌退萬步言，縱認反訴原告主張其因漏水受有損失，為有理
由，則反訴原告對於颱風天災即將到來，本即應做好防颱準備，卻未將相關物品做好防護準備及備用電源系統，任令原物料等因強風豪雨侵襲而受損，當應負與有過失之責任。
㈡反訴原告之「超約附加費」，不應由反訴被告負擔：
⒈兩造簽約時，反訴原告並未告知須多少馬力之工業用電，
亦未記載於租賃契約內，難認出租人之反訴被告負有提供足量馬力之責任。且依台電公司所提供之「契約內容量變更明細表」（戶名：青春樂企業有限公司關廟廠程榮春）內容可知，系爭廠房於91年、94年間曾調整契約容量至30瓩，反訴被告僅為一般出租人，對於用電及申請事宜均非專業，因廠房過去曾經申請增加至較高馬力之用電量，因此，反訴原告事後表示要求提高使用之馬力數時，反訴被告基於善意才會誤認，並表示可配合反訴原告辦理調整用電。故雙方訂約時並未對於用電之使用馬力數特別約定，反訴被告並無明知無法恢復足量馬力而故意隱匿反訴原告之情事，反訴原告所稱反訴被告出租時蓄意隱瞞電量一事，均非事實。
⒉又觀兩造租賃契約書第15條：「…乙方（即反訴原告）水
電費及營業上必須繳納捐稅自行負擔。」，可知兩造合意由承租人之反訴原告繳納電費。依「使用者付費」原則，縱因無法調整電量而生「超約附加費」，惟使用該電力以供營業者為反訴原告，反訴被告並無使用該電力，故該筆費用應由實際使用電力營業獲利之反訴原告負擔。反訴原告事後主張反訴被告應賠償超約附加費云云，自無理由。⒊退萬步言，關於反訴原告請求之超約附加費，亦與台電公
司台南區營業處99年10月20日函文所附之附件二資料不符，故其請求亦有不實，不足採信。
㈢反訴原告稱因反訴被告未履行契約義務，致其不得不提前搬
離，各項設備配置成本亦無法回收，主張反訴被告應賠償反訴原告搬遷之運輸費用、重新配置設備費用及搬遷期間停工損失云云，應為無理由：
⒈反訴被告已履行修繕義務，且莫拉克颱風大量降雨、強風
侵襲造成廠房漏水，實為天災不可歸責於反訴被告，已如前述。兩造因租金給付問題對簿公堂，反訴原告同意於99年11月10日前搬遷完畢，此為兩造協議結果，雙方合意提前終止租賃契約，此亦為反訴原告於本訴民事答辯狀(二)內容所承認。反訴原告係自願遷離並終止租賃契約，卻主張其係因反訴被告未履行契約義務，不得不提前搬離云云，並要求反訴被告賠償其遷廠費用，實為臨訟卸責之詞。⒉又觀兩造租賃契約書第7條：「契約期間內乙方（即反訴
原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即反訴被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房/店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，可知兩造已約定承租人於契約期間內若擬遷移他處時，不得向出租人請求遷移費一事，反訴原告無視契約約定，請求搬遷費用，實無理由。
㈣至於證人邱品璇之證詞，因該證人於反訴原告承租廠房之初
，均陪同反訴原告負責人前來，並表示伊二人已結婚，然其作證時卻稱兩人僅是男女朋友，誠令人疑惑，請調查證人與反訴原告負責人是否已結婚，以查明其是否有不實陳述。又依照證人所證八八颱災時之漏水位置，幾乎全部廠房區域都有漏水，但其卻又證稱八八颱災後之修理位置，僅有南簡卷第112頁編號2-1照片所示之鐵皮屋頂中間鐵柱旁增加鐵皮等語，顯然證人證稱廠房諸多區域漏水等語不實。再者，八八颱災前後之修繕費用，均由押租金支出，且均由反訴原告指示應修繕位置，既然反訴原告僅指示一處應修繕區域，其所請求之損害顯有不實。
㈤綜上答辯，聲明請求判決：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項及爭執事項（見本院100年9月26日審理筆錄，訴卷第177 -180頁）：
一、不爭執事項：㈠被告即反訴原告於98年6月16日向原告即反訴被告承租坐落
台南市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上廠房（該土地及廠房為原告配偶程榮春所有，原告係經程榮春授權出租），作為營業場所使用，約定租賃期間自98年7月l日起至103年6月30日止，共計5年，每月租金30,000元，應於每月1日以前給付（下稱系爭租約），約定押租金60,000 元，被告簽約前先支付37,800元廠房修理費用作為部分押租金。
證據：
⒈房屋租賃契約書（南簡卷第19-23頁）⒉1617-3地號土地登記謄本及地籍圖謄本（南簡卷第41-42
頁）⒊授權書（南簡卷第73頁）⒋98年6月修繕估價單（訴卷第8-1頁）㈡原告出租系爭廠房時，在廠房外牆懸掛出租告示牌，標示該廠房位於工業區，有獨立重電等字樣。
證據：
⒈廠房出租告示牌照片（南簡卷第43頁）⒉土地使用分區證明（南簡卷第71頁）㈢被告承租之廠房範圍為門牌號碼台南市○○區○○路○○ 號
對面之一樓鋼鐵造建物，房屋稅籍編號00000000000，申請使用電力電號00-00-0000-00-0，戶名：青春樂有限公司關廟廠程榮春，用電地址為台南市○○區○○路○○號平房。
證據：
⒈臺南縣稅務局新化分局99年10月22日函（南簡卷第139頁
）⒉電號00-00-0000-00-0用戶完整基本資料（「南簡」卷第
72頁）㈣系爭廠房之用電號00-00-0000-00-0，於84年間申設用電設
備容量為30瓩，於合法建物範圍內可增設契約容量至33 瓩。兩造簽約前，該用電戶於95年5月12日申請減縮契約容量至8瓩（即兩造簽約時用電契約容量）。被告承租後，曾向臺灣電力股份有限公司關廟服務所查詢可否恢復原33瓩契約容量之事，經該服務所人員告知因該用電戶有擅自違規轉供至原供電範圍以外之違章建物用電情事，且超過異動時間2年以上，依規定無法恢復至原33瓩契約容量。
證據：
⒈臺灣電力股份有限公司台南區營業處99年10月20日函（南
簡卷第82-83頁）⒉臺灣電力股份有限公司台南區營業處100年1月10日及100
年1月19日函（訴卷第9.13-15頁）㈤被告承租期間系爭廠房期間，因用電量超過契約容量8瓩，
致遭臺灣電力公司加收超約附加費用明細表如本院訴卷第33頁所示。
證據：
⒈電號00-00-0000-00-0用戶用電歷史查詢（南簡卷第165-1
69頁）⒉臺灣電力股份有限公司台南區營業處100年3月1日函（訴
卷第34-35頁）㈥兩造簽約前，因出租廠房漏水問題，原告同意進行整修防漏
工程，於98年6月委請證人鄭騰芳進行修繕，支出修繕費37,800元。後於98年11月間，原告又因出租廠房漏水問題，再度委請其他廠商進行修繕，另支出修繕費28,725 元。
證據：
⒈房屋租賃契約書第5條「註」記事項（南簡卷第21頁）⒉98年6月及98年11月估價單影本2份（訴卷第8.8-1頁）㈦兩造於99年11月10日合意終止系爭租約，被告已於翌日點交返還租賃物予原告。
證據：兩造於99年11月10日書立之切結書（南簡卷第154頁
）㈧截至兩造合意終止租約日止，被告共積欠原告租金及電費合計258,755元（如訴卷第7頁明細表）。
證據：
⒈原告第一銀行歸仁分行00000000000號帳戶存摺簿98年年7
月至99年9月交易明細影本（南簡卷第14-1 7.151頁）⒉臺灣電力公司99年10月至11月電費收據影本（南簡卷第
152-153頁）（備註：本院100年9月26日審理筆錄記載之不爭執事項㈦，因
原告有爭執，故不列入）
二、爭執事項：本件原告主張被告欠繳租金，提起本訴請求被告給付租金，被告以其向原告承租之廠房，因漏水問題始終未獲修復，致營業財物受損，且因廠房為部分違建而無法申請回復原設置之30瓩電力，致每月遭台電公司加收超約附加費等情事，主張於承租期間逕自將損失扣抵租金等語答辯，請求駁回原告之訴。本件審理期間，兩造於99年11月10日合意終止租約，原告扣除被告已實付之押租金37,800元，另請求被告給付至租約終止日止之租金及電費共計220,955元。被告除依上開事由抗辯外，並依債務不履行規定，反訴請求原告賠償損害488,564元，併主張與本訴原告請求之金額相互抵銷。原告否認被告上開抗辯事由，請求駁回反訴。從而，兩造本訴及反訴共同爭執事項，即為：
㈠原告交付之租賃物，是否合於兩造約定使用目的，並於租賃
關係存續中保持合於約定使用之狀態？（即民法第423 條出租人主給付義務）㈡被告主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並依債務不履行
規定，反訴請求損害賠償，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告應未善盡民法第423條規定之出租人主給付義務（亦即出租人應交付合於約定用益狀態租賃物之提供義務及維持義務）：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人（即學說上所稱為「用益狀態之提供義務」），並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（即學說上所稱為「用益狀態之維持義務」）。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（此有最高法院89年台上字第422號判決可資參考，同旨並參見最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上字第569號、93年度台上字第770號、76年度台上字第237號、69年度台上字第1798號等判決）。又所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（另有最高法院84年度台上字第333號判決可參）。故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」的契約「用益目的」為前提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期的「用益效果」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。
㈡經查，本件租賃物係位於工業區之廠房及土地，被告公司承
租目的亦係作為營業場所使用，此均為兩造所明知且不爭執事實（見前揭不爭執事項㈠、㈡所列事證）。是本件係以營業為目的之廠房（含基地）租賃契約，此乃兩造訂約時所共同主觀之認知與約定，要無疑義。又被告公司承租系爭廠房從事釣魚相關用品加工生產，廠房內放置生產機具、原物料、包裝材料及成品等營業資產，亦有被告提出之廠房內部照片可稽（見南簡卷第115頁編號2-7）。是依前段所述，原告交付之廠房，客觀上應具備通常防水效能及可供被告合法申請營業所需電力之狀態，並於租賃關係存續期間，維持合於此約定用益之狀態，始能使被告能以合於契約目的（營業）之方式用益租賃物，首堪認定。
㈢關於被告抗辯系爭廠房於承租期間持續發生漏水問題，未合於約定用益狀態部分：
⒈查原告系爭廠房於被告承租前，即存在遇雨漏水之屋況，
除據被告之法定代理人吳東璟陳明外，並經同往看屋之證人邱品璇證述：「當初看廠房到簽約，大概花了一個多月，這段期間我都有參與，看廠房時，我們就有發現下雨天會漏水問題，...」等語相符（訴卷第118頁），足資證明。而原告對此部分情節亦無爭執，並提出其於簽約前委請其他廠商進行防漏整修報價估價單2份附卷可參（訴卷第164-1 65頁），又原告因系爭廠房漏水問題，於98年6 月出租前，乃至於同年11月被告承租期間，曾多次委請廠商施作防漏修繕工程等事實，亦有兩造不爭執事項㈥事證可明。足證系爭廠房遇雨漏水屋況，於原告出租前即存在，乃至被告承租後仍存在此情況之事實，應堪認定。
⒉次查，原告雖以其於被告承租後，已委請專業人員將廠房
漏水問題修復等語答辯，然於被告承租前、後，原告雖曾多次委請證人鄭騰芳（即鄭連成）進行修繕，但均未能修復具備通常防水效能之屋況，於98年8月8日莫拉克颱風侵台前，系爭廠房中段及後段仍有多處漏水等情，復據任職被告公司之證人邱品璇於本院100年7月13日審理證述在卷（訴卷第115頁）。原告雖否認該證人之證述，並聲請傳訊證人鄭騰芳，欲證明其於莫拉克颱風前即將廠房漏水情況修復。然查：
⑴依據證人鄭騰芳於本院100年9月26日審理具結證述：「
當時業主請我去估價，後來請我就估價範圍全部施作，包括屋頂翻修、以及看得到有漏水之部分用矽利康修理，後來業主有請我過去修繕過好幾次，是因為有漏雨的問題，有叫我再過去修理，只要業主通知我有漏水，我就會再過去，我去過好幾次，不知道是否有修好，只要業主叫我過去，我就會過去。」、「（問：前後去修繕過幾次？）大約五、六次以上。」、「我都是針對承租人做記號有漏水的地方修繕，有沒有修好我不知道。」、「（問：承租人支付38700元時，是否有檢查確認你施工成果？）沒有確認，因為那段時間不是雨季。」等內容（訴卷第174.175.176頁），可知證人鄭騰芳對其所施作之防漏整修工程，尚無法確信已達通常防水效能，自無從證明原告陳稱漏水問題已委請該證人修復之情詞為真。
⑵又由證人鄭騰芳上開證述情節，可知證人多次施作之防
漏修繕，僅係針對已出現之漏水處進行簡易修補，而非對廠房進行全面防漏檢修，且由其復證稱多次修繕漏水之位置，有相同者，亦有不同之處，廠房前、後、中間等多處地方都有等語（訴卷第174.175頁），亦可窺知證人所施作之修繕，仍無法徹底防杜漏水問題再生。而其另陳稱事後遭原告要求退還部分修繕款項等語（訴卷第176頁），即是因多次修繕均無法徹底解決漏水問題之故，復可推知。足見證人邱品璇證稱廠房漏水問題，於98年8月莫拉克颱風侵台前仍未修復之情，應為事實，可資採信。
⑶此外，再參核繼該證人鄭騰芳之後，原告於98年9月至
11月間復另委請其他廠商進行漏水修繕事實，亦如前述。是以原告迄至98年11月間仍在進行修繕之情，亦堪佐認被告抗辯系爭廠房於其承租期間仍持續發生漏水問題之情，應為真實無虛。
⒊再按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，應由
出租人負擔，迭據民法第429條第1項所明定，且兩造租賃契約書第11條後段亦明定由原告負責租賃物自然損壞之修繕義務。而本件原告出租廠房遇雨漏水問題，乃係自然損壞所生之瑕疵，要無爭議，原告自應善盡修復之責，以使被告能以營業場所使用、收益。然而：
⑴承前所述，原告對於系爭廠房遇雨漏水問題，持續至98
年11月間仍在進行修繕，足見該問題迄至98年11月仍未獲解決之事實可明。而被告自98年7月1日承租起，因廠房遇雨漏水問題持續發生，營業財產安全自非無慮，被告承租廠房營業用益之權利，未獲原告圓滿履行，自堪肯認。
⑵又查，被告公司承租後翌月，即於同年8月8日莫拉克颱
風侵台期間，因廠房漏水，導致廠內冷凍冰箱、冷凍櫃等電器設備短路故障，冰凍櫃物品退冰毀壞、原物料受潮等損害；爾後於99年9月連續雨期，又因廠房漏水致生原物料、包裝紙材毀損等情節，亦有被告提出承租期間廠房內部漏水情況照片（南簡卷第44-13頁編號3-1 3；112 -133頁編號2-1至2-44）、98年8月13日冷凍設備故障維修單（南簡卷第105頁）等證據可憑，並經證人邱品璇證述上開照片均係伊發現廠內漏水時所拍攝無訛，並逐一指出漏水地方分別為：「一、114頁2-5、2- 6照片水管是屋頂的排水管，那個地方漏水最嚴重。二、
117、118頁2-11、2-12、2-13、2-14電箱附近是第二位師傅來修理之後，仍然繼續漏水的地方。三、119頁2-1
5、2-16用水盆接水的地方是在廠房中間，漏水也很嚴重。四、125頁2-27冷凍庫，因為該處上方屋頂滴水產生滲漏。五、133頁2-43冷凍庫壓縮機，該處上方屋頂也有漏水，因為冷凍庫無法移動，所以我們自行在壓縮機上方搭建簡易屋頂遮雨。六、125頁2-28照片是在廠房倉庫最後端，該處漏水情形很嚴重。七、120、121頁2-17、2-20照片位置是在廠房左邊，上方屋頂漏水的問題，直到我們搬離廠房之前都還是存在。八八風災之前曾經修理的地方有：一、44頁第四張照片。八八風災之後修理的地方：一、112頁2-1鐵皮屋頂中間的鐵柱旁增加鐵皮。」、「從廠房遷入到遷出，漏水一直都存在的地方有：一、44頁第4張照片。二、47頁第9、10張照片。三、50頁第15、16張照片。四、117頁2-11。五、119頁2-15、2-16。六、12 0頁2-17。七、121頁2-20。
八、123頁2-24。九、125頁2- 28。十、128頁2-34。、130頁2-37、2-38。」等語（訴卷第116-118頁），可資參佐。此外，被告廠房冷凍設備故障原因，確係因遭水分浸潤庫房控制機版及壓縮機，致生故障之情，亦經本院向負責維修廠商查明屬實，復有承暉冷凍商行100年5月10日函文在卷足稽（訴卷第96頁）。綜上，可證被告陳稱因廠房遇雨漏水問題，致生設備機具、原物料、包材等營業財產損失情節，亦屬非虛，應堪採信為真。
⑶原告雖另以莫拉克颱風降雨量，為南臺灣重大災變，被
告所受財物損失，屬不可抗力災害所致，並以其於莫拉克颱風後，即全面翻新修復廠房等情詞為辯。然系爭廠房遇雨漏水問題，乃原告出租當時既存之事實，而原告所舉之證人鄭騰芳亦不能證明莫拉克颱風前之修繕已達雨水防漏之通常效用，自無從證明原告於莫拉克颱風前已善盡租賃物約定用益狀態之提供及維持義務，被告因莫拉克颱風期間所受之財物損失，原告自難解免其責。
此外，原告於莫拉克颱風後所為之修繕，復無證據可資證明已使廠房合於通知使用之效能，此部分所述，亦無足憑採。
⒋綜上所述，原告出租廠房，於被告承租前即存在遇雨漏水
情況，且於被告承租期間仍持續存在，並致被告營業財產受損，客觀上應未具備通常防水效能，已堪認定。被告以此抗辯原告未善盡民法第423條之出租人主給付義務，即屬有據。
㈣被告另抗辯系爭廠房因有部分違建，無法供其合法申請營業所需電容量，亦未合於約定用益狀態部分：
⒈茲查原告出租系爭廠房時，在廠房外牆懸掛出租告示牌，
標示該廠房位於工業區，有獨立重電等字樣，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）；又被告公司承租系爭廠房從事釣魚用品加工生產，廠房應具備可供被告申請營業所需用電之客觀條件，始合乎本件租賃契約之目的，復如前述。
⒉次查，被告承租系爭廠房期間，每月均因用電量超過契約
容量8瓩，致遭臺灣電力公司加收超約附加費用明細表如本院訴卷第33頁所示，亦為兩造不爭之事實（見不爭執事項㈤）。是以被告自99年7月承租時起，每月所需用電容量均超過8瓩一情，足證被告確實有申請增加契約用電容量之必要，應堪認定。而查，系爭廠房之用電號00-00-00
00-00-0，於84年間申設之用電設備容量為30瓩，於合法建物範圍內可增設契約容量至33瓩。又兩造簽約前，該用電戶於95年5月12日申請減縮契約容量至8瓩（即兩造簽約時用電契約容量）。被告承租後，曾向台電公司關廟服務所查詢可否恢復原33瓩契約用電容量之事，經該服務所人員告知因該用電戶有擅自違規轉供至原供電範圍以外之違章建物用電情事，且超過異動時間2年以上，依規定無法恢復至原33瓩契約容量等事實，復為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。顯示系爭廠房因有違規轉供違章建物用電情事，且距離前次異動時間已超過2年以上，客觀上已無法再申請回復原33瓩用電容量之事實，亦屬無疑。故原告出租廠房客觀上無法提供被告申請營業所需電力之狀態，已堪認定。
⒊原告雖以被告簽約時未告知需多少馬力之工業用電，兩造
契約亦無此部分記載等情詞，否認應負擔提供被告營業所需電量之責任。然由原告於本院99年8月25日審理時陳稱：「我的工廠基本馬力就是8馬，之前出租登是由承租一方去處理，要增加1馬，聲請費要1100元，一開始聲請電力時，前任承租者用33馬，後來沒有出租，我就降下來8馬，我本來出租給被告時，基本馬力就是8馬。」等語（南簡卷第12-1頁至13頁筆錄），顯示該用電容量8瓩（即原告所稱之8馬），乃原告於該廠房無人承租營運期間申請減縮之基本量電，亦即係廠房處於非營業狀態之低壓電量，尚非出租期間之用電容量，且前任承租人營業用電容量甚至需達33瓩等情事，均為原告明知。又由原告訴訟代理人程泓璋（即原告之子）亦於99年11月8日審理陳稱：
「當租簽訂合約時有跟被告說，我們願意提供印章配合申請復電手續，但所需費用要由使用之被告負擔」等語（南簡卷第138頁筆錄），核復與證人邱品璇證稱：「...我有詢問房東電力瓦數，是否夠我們電力使用，他有告訴我們原來是33馬，因為沒有人使用，所以降到8馬，並說若是我們需要使用更多的話，可以拿他的證件辦理恢復即可，...」等語相符（訴卷第118-119頁筆錄），亦可證明原告於簽約當時已知悉被告需要增加用電容量之事實。是其告以系爭廠房用電條件可申請增加至33瓩契約容量之情，並允諾配合被告辦理，當應負此履行義務，自不得以其不知被告實際所需用電量等情詞卸責，所辯不負擔提供被告營業所需電量之責任等情詞，並無可取。又原告雖另以被告不願負擔費用，故未辦理等情詞為辯，然系爭廠房無法申請增加用電容量，乃因前述違規轉供違章建物用電及已超過申請異動期間所致，此乃廠房本身所存在之障礙事由所致，要與費用負擔無涉，原告此部分所辯，亦無足取。
⒊從而，原告交付之租賃物，客觀上既無法供被告申請營業
所需電量，自亦未合於約定用益之狀態，是被告執此抗辯原告未履行民法第423條出租人主給付義務，亦為正當有據。
二、被告主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並依債務不履行規定，反訴請求損害賠償，有無理由？㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（此有最高法院98年台上字第222號及99年台上字第526號裁判要旨可資參考，同旨並參見最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上字第569號、93年度台上字第770號、76年度台上字第237號、69年度台上字第1798號等判決）。且出租人未盡此項義務時，依民法第421條之反面解釋（推論），承租人於其不能依約定為租賃物使用收益之期間，亦得按其不能使用收益之程度，免除支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號、92年度台上字第2640號、74年度台上字第460號等判決參考）。承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（復有最高法院86年度台上字1675號判決可參）。
㈡承前所述，本件原告出租之廠房，於兩造租賃關係存續中，
未具備通常防水效能，且因廠房用電設備有違規轉供違章建築用電等情事，亦無法申請被告營業所需用電容量，因而致被告受有營業財產損害，並遭電力公司加收超約罰款，原告未善盡民法第423條之出租人主給付義務，既經認定。依前段說明，被告於租賃期間，主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並依債務不履行之規定請求損害賠償，自為合法有據。
㈢茲就被告反訴請求原告賠償因租賃物未合於約定使用狀態之損害項目及金額，准許與否，說明如下：
⒈廠房漏水致生財物損害金額總計145,741元：
被告主張於98年8月8日莫拉克颱風期間及99年9月18日雨期，因廠房漏水致生原物料、包材、冷凍貨品及設備毀損等財物損害，總計145,741元（誤載為136,851元，參反訴原告100年7月13日聲請狀㈡，訴卷第121 -125頁）：
⑴98年8月8日莫拉克颱風期間，原物料受潮損害（含紙箱
等包材）、冷凍貨品損害、冷凍庫損害維修費部分，共計50,356元部分，包括：①原物料受潮損害3, 906元：
含魚粉25公斤（35元/公斤）、蝦頭粉60公斤（35元/公斤）、麩皮60公斤（7.5元/公斤）、麵包粉74公斤（6.5元/公斤），共計3,906元【計算式：(25×35)+ (60×35)+ (60×7.5)+ (74×6.5）＝3, 906元】。以上，有被告提出之魚粉散貨進貨金額明細（南簡卷第186頁）、98年4月至7月蝦頭粉、麩皮、麵包粉出貨證明書（訴卷第128頁）為證。②冷凍貨品損害21,450元：含鱔魚卵105斤（170元/斤）、南極蝦48公斤（75元/公斤），共計21,450元。【計算式：(105×170) +(48 ×75)＝21,450元】。以上，有被告提出之鱔魚卵受損照片（南簡卷第194-19 5頁）、98年7月至8月南極蝦出貨證明書（訴卷第130頁）為證。③冷凍設備損害維修費25,000元：被告廠房冷凍設備，因於莫拉克颱風期間遭水分浸潤庫房控制機版及壓縮機致生故障，支出維修費用25,000元等情，此除有被告提出之98年8月13日承暉冷凍商行維修單為證（南簡卷第180頁），並經本院向該廠商查明屬實，亦有承暉冷凍商行100年5月10日函文可佐（訴卷第96頁）。原告對被告提出之上開書證，形式上真正均不爭執，但否認被告上開受損事實，然而，本院審酌上述損害明細，早在被告以98年11月4日存證信函通知原告處理廠房漏水問題當時，即併以附件一、二提出，並主張抵充至98年11月份租金之情（見南簡卷第30-39頁），顯示並非被告臨訟所杜撰，當具相當可信度。
本院認為依據上開事證，足認被告主張於98 年8月莫拉克颱風期間，因廠房漏水致受上述①②③項之損失金額，共計50,356元（即3,906+21,450+25, 000 ＝50,356元）之情，應可信為真。
⑵99年9月18日雨期之包材及原物料損壞部分，共計95,
385元，包括：①包材損壞8,890元：含紙箱254只（35元/只），共計8,890元（即254×35＝8,890元），復據被告提出此部分財損照片（南簡卷第196-198頁），及紙箱單價證明（訴卷第88、88頁志成紙器廠有限公司99年8月26日出貨證明書及出貨單）等可證。②原物料損壞86,495元：含香草粉全毀233公斤（180元/公斤）、香草粉半毀322公斤（100元/公斤）、魚粉全毀275公斤（35元/公斤）及麩皮全毀420公斤（6.5/公斤），共計86,495元【計算式：(233×180) + (322×100) +(275 ×35) + (420×6.5)＝86,495元】。以上，亦有被告提出之香草粉、魚粉及麩皮等原物料受潮毀損照片（南簡卷199- 20 2頁），暨上開原物料於99年5月至7月間進貨單價證明，亦即訴卷第82 -87頁信銓香料化學有限公司、喬波企業股份有限公司、鄭智文及泰成粉廠股份有限公司等出具之出貨證明書、出貨單、銷貨單等可稽。原告對被告上開書證，形式上真正亦無爭執，其雖以被告陳稱廠房漏水之99年9月18日並未降雨等情詞為辯，否認被告此部分主張，並提出鄰近廠房之沙崙氣象站（歸仁區沙崙里）及崎頂氣象站（龍崎區中坑里）99年度中央氣象局逐日氣象資料為憑（訴卷第169- 170頁）。然而，由上開沙崙氣象站資料記載，可知歸仁地區於99 年9月18日降雨量6mm，且隨後之19日、20日降雨量則分別增加至303mm、65mm；另由崎頂氣象站資料記載，亦可見知龍崎區地區於99年9月18日降雨量雖為0mm，但隔日之19日及20日降雨量亦分別遽增至314mm、73mm等情，已資證明廠房所在之歸仁地區及鄰近龍崎區地區，於99年9月18日至20日間確實有降雨，且此三天之平均降雨量並非低，堪認被告上開損害為於99年9月18日左右之雨期所發生一情，應屬非虛，原告上開所辯，並無可取。至原告另以上開氣象站資料顯示於99年1至8月間亦有大量降雨之情，卻未見被告主張此期間廠房漏水情形乙節，亦無從據以否定被告於前述99年9 月18日雨期所生之損害。本院審酌上述事證，認被告此部分主張，亦堪採信為真。從而，被告於此期間之損失金額，共計95,385元（即8,890 + 86, 495＝95,385元），已可認定。
⑶原告雖再以被告未作好防颱準備，任令原物料遭強風豪
雨侵襲等情詞，主張被告對其所受損害，亦應負與有過失責任云云。然查，被告公司為防避廠房漏水毀損原物料及冷凍庫設備，已將可移動之原物料以防水膜包覆，或放置在棧板以便遇水滲漏時可快速移至他處，對於無法移動之冷凍庫設備，則於上方加蓋遮雨板等情，此有被告提出之照片可明（見訴卷第80-81頁），足堪肯認被告已善盡避免財產受損之能事，原告此部分所辯，亦無可取。
⑷綜上所述，被告反訴請求原告賠償於8月8日莫拉克颱風
期間及99年9月18日雨期，因廠房漏水致生原物料、包材、冷凍貨品及設備毀損，所受損害金額為145,741元（即50,356 + 95,385＝145,741元），應予准許。
⒉電費超約附加費共計158,740元：
⑴被告於98年7月至99年10月承租系爭廠房期間，因用電
量超過契約容量8瓩，致遭臺灣電力公司加收超約附加費用明細表，詳如本院訴卷第33頁所示，總金額合計為159,445.1元等事實，迭據兩造不爭執事項㈤所列事證可明。上開金額，乃原告未能履行回復廠房原申設之30瓩用電設備容量約定，致被告遭電力公司加收超約附加費之損害，足堪認定。
⑵從而，被告就此部分反訴請求原告賠償158,740元，並未超過上開實際損害金額，自屬正當，亦應准許。
⒊至被告反訴請求原告賠償因搬遷所支出之運輸費用、重新
配置設備費用及搬遷期間停工營業損失，共計182,447 元乙節，雖以其係因原告未履行契約義務，致不得不提前搬離等情詞論據。然查，兩造係於本件訴訟審理期間合意提前終止租約之情，此有前揭不爭執事項㈦及兩造書立之99年11月10日切結書可稽（南簡卷第154頁）。而兩造租賃契約書第7條已明白約定被告於契約期間內，若擬遷離他處時，不得向原告請求遷移費及其他任何名目之權利金。
是被告此部分請求，顯屬無據，礙難准許。
⒋從而，被告反訴請求原告賠償損害金額，於304,481元（
即145,741十158,740＝304,481），洵屬有據，應予准許；逾上金額之請求，則屬無稽，不應准許。
三、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。茲查，兩造截至合意終止租約日止，被告共積欠原告租金及電費合計258,755元（如訴卷第7頁明細表），扣除被告簽約時所支付之押租金37,800元，尚欠220,955元；而被告因本件租約得請求原告賠償損害金額，則為304, 481元，既均經認定。是兩造互負上開金錢債務，並均已屆清償期，亦堪肯認。又依上開債務之性質並非不能抵銷，兩造復無不得抵銷特約等情事，從而兩造於本院100年9月26日審理期日陳明相互抵銷（訴卷第177頁），於法復無不合。依此互為抵銷後，原告已不得再向被告請求，被告則得再請求原告給付83,526元（即304, 481－220,955＝83,526），洵堪認定。
四、綜上所述，本訴原告之訴，為無理由，應予駁回；反訴原告之訴，於請求反訴被告給付83,526元部分，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。又反訴原告就上開准許金額，併請求加計自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之遲延利息，因反訴原告未提出反訴被告收受反訴狀繕本之回執證明，惟於本院100年1月10日審理期日，兩造均已就反訴部分進行言詞辯論，故認上開遲延利息起算日，應以100年1月10日為當。再者，兩造對於本反訴均陳明願供擔保請求宣告假執行及免假執行，就反訴原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，無庸命原告供擔保，應依職權宣告假執行，並另酌定被告供擔保免為假執行金額；至原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，應一併駁回。
伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附予敘明。
陸、訴訟費用確定：本訴訴訟費用3,090元，應由敗訴原告負擔；反訴訴訟費用5,290元，依兩造勝敗比例，命由反訴被告負擔882元，其餘由反訴原告負擔。
柒、結論：本件原告之訴，為無理由；反訴原告之訴，一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 7 日
書記官 劉紀君