臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第52號原 告 留國緯被 告 黃彭惠美兼訴訟代理人 黃天辰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100 年5 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○區○○○街○號房屋交還予原告。
被告應自民國九十九年九月二十五日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
訴訟費用額新臺幣貳萬玖仟貳佰壹拾伍元由被告連帶負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第2 項分別定有明文。經查原告起訴原請求被告黃天辰將門牌號碼臺南市○區○○○街○ 號之房屋整棟全部（下稱系爭房屋）遷讓交付原告，並給付自民國99年9 月25日起至交屋日止，按月以新台幣（下同）45,000元計算之賠償金；嗣原告再以黃彭惠美為系爭房屋租賃契約之連帶保證人，且實際上居住在系爭房屋，而追加黃彭惠美為被告，經核其基礎事實同一，被告對原告此部分訴之追加亦無異議，且為本案之言詞辯論，是原告此訴之追加，核與上開規定相合，自應准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259 條、第260 條亦有明文。被告黃天辰雖於本院100 年4 月26日言詞辯論期日當庭表示要依民法第43
1 條規定，反訴請求原告補償伊就系爭房屋支出之有益費用，請求金額再具狀陳報等語，惟被告黃天辰嗣於本院同年5月24日言詞辯論期日陳稱：伊反訴請求原告給付之金額在10萬元以內等語（均見本院上開期日言詞辯論筆錄），可知被告黃天辰欲提起之反訴乃屬小額訴訟事件，依民事訴訟法第
436 條之8 規定，應適用小額訴訟程序，並不得與本件適用通常訴訟程序之本訴行同種之訴訟程序，依同法第260 條第
1 項規定，自不應准許被告黃天辰提起反訴，附此說明。
三、原告主張兩造於民國98年9 月25日就系爭房屋簽立租賃契約後，原告即應被告黃天辰要求申請補發系爭房屋之稅單，稅單於同年10月補發後，原告即通知被告黃天辰領取，惟被告黃天辰未來領取，遂由原告在98年11月親自送交。然此不影響被告黃天辰支付租金之義務，況一般交易亦有先收款，再補寄發票之情形。惟被告黃天辰卻於承租4 個月後，藉口原告拖延交付房屋稅單，延誤伊申請公司執照，導致被告黃天辰無法收帳款，因而延繳房租。又八八水災時原告全家曾使用過系爭房屋之浴缸，而被告黃天辰遷入前也檢查無誤，然被告卻在使用月餘後之98年10月中旬告知系爭房屋之浴缸有裂痕、會漏水，要求原告修復。雖此顯係被告未依善良管理人之方式使用所致，但因兩造當初未言明屋內物品損壞之責任歸屬，原告仍將浴缸裂縫予以修補，又因被告不滿意修補情形，令原告共計修補3 次。之後被告又表示有多個浴廁門損壞，要求換新，原告遂告知被告系爭房屋為中古屋，原告不負責所有損壞，但翌日原告仍請永新木材行進行約1 週的修繕。又原告多次前往系爭房屋催討房租，被告黃天辰卻以三字經辱罵原告，且被告黃天辰未反映系爭房屋有不堪使用修繕或更換之情形，足證被告黃天辰係蓄意找碴，藉以拖延房租。系爭房屋係於591 租屋網刊登出租廣告，當時有將系爭房屋外觀及內部屋況之照片刊登於網頁上，系爭房屋絕非被告所言污穢遍布，遺留腐臭垃圾與堆積物，故被告黃天辰於98年9 月25日起承租系爭房屋。再者原告與被告黃天辰既已簽訂租賃契約，並定有期限，雙方即有遵守期限之義務，被告黃天辰不得於期限內請求增減租金，況每棟房屋之隔間、家具及設備均不同，被告並未提出鄰近房屋具體之租約、坪數以證明租金多寡，而系爭房屋為透天大樓，又有1 部電梯，租金並未過高。又被告黃彭惠美為系爭租賃契約之連帶保證人，亦居住在系爭房屋，原告自得請求伊與被告黃天辰遷讓系爭房屋及連帶給付租金及不當得利。而終止租賃契約之意思表示為非要式行為，原告在99年6 月26日以台南成功路第901 支局寄發存證信函前，即曾前往系爭房屋向被告催告支付房租之意思表示，復以100 年3 月11日準備書二狀向被告為終止租賃契約之意思表示，故終止租賃契約以前，原告依系爭租賃契約第3 條約定請求被告給付租金，終止租賃契約後，原告因被告占有系爭房屋而受有相當於租金之損害，即依民法第179 條規定請求不當得利，為此依系爭房屋租賃契約及民法第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將坐落台南市○○區○○○段892 、893 地號土地上系爭房屋交還予原告。（二）被告應連帶自99年9 月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告45,000元。
四、被告則均以被告黃天辰並非蓄意積欠租金不搬，若被告將系爭房屋整理完畢即會立刻搬遷。但原告當眾索討房租，致被告顏面盡失，又時常入侵系爭房屋並竊錄，甚至污衊被告積欠前房東房租及霸佔房屋等情形，已觸犯刑法第304 條強制罪、第305 條侵入住宅罪、第315 條之1 妨害秘密罪、第31
0 條誹謗罪及通信保障及監察法，原告提出之錄音證據應予排除。況原告於99年6 月26日寄發存證信函限定被告黃天辰於同年月24日交清房租，逾期應於同年7 月24日搬離並終止租約，顯屬違法解約，應負違約及搬遷費之賠償，且原告累計已超過3 次違法解約，顯已侵害被告黃天辰權益，原告起訴時，被告黃天辰並未積欠租金，原告之催告不合法。而兩造於98年7 月29日即簽定租賃契約，原告卻至98年12月25日才交付系爭房屋稅單，造成被告黃天辰之民意日報社報業有限公司（下稱民意日報社）及台灣松電工業科技股份有限公司（下稱台灣松電公司）遲至99年4 月才經國稅局准予遷移，被告黃天辰在無法遷移期間領不到發票，無法營業，有7個月沒收入之損失，應由原告賠償。此外，被告花2 個月清理系爭房屋，並於98年9 月20日遷入系爭房屋，但系爭房屋內部1 樓及5 樓均有安過神位，又有烏黑、焦黃之牆壁及天花板、髒污地板、泛黃之插座、生鏽髒污損壞之日光燈、破爛紗窗、泛黃惡臭又無對外通信警鈴之電梯、破爛不堪之門、壞掉的水龍頭、1 樓有黃污及油垢不堪之廚房及窗戶、3座流出之污泥水之水塔，其中2 座水塔甚至沒蓋，但原告僅於98年12月16日裝設電梯通信、同年月30日修浴室門，對電梯地板腐臭、浴室門、浴缸、日光燈損害不修理，垃圾不清運，並害被告喝2 個月鳥屎髒水。故原告應依民法第431 條規定，償還被告黃天辰支出下列之修繕負擔費用：（一）3人清洗系爭房屋1 個月。（二）油漆牆壁2 次。（三）裝置窗簾4 片、隔間及2 樓客廳和1 樓廚房之門。（四）油漆2座鐵樓梯。（五）增設頂樓安全鐵欄杆。（六）清洗2 座污泥水塔。（七）鋪設電梯塑膠地板。（八）清洗排油煙機。
（九）100 燭光雙管、單管日光燈10隻、大門鎖2 個、房間鎖4 個、電梯電話1 支。再者系爭房屋位於福吉三街，街上14號4 樓每月租金1 萬元、17號雙間每月租金18,000元、20號4 樓經翻修並油漆過後每月12,000元、5 號13,000元、7號12 ,000 元，則原告每月收取被告45,000元房租，顯係高利潤。又被告黃天辰之營業地點僅於系爭房屋1 樓，系爭房屋申報營業部分為195,000 元、住家建物申報營業部分為2,594,300 元，總價為2,789,300 元，土地部分福吉段按自用住宅用地94平方公尺，地價申報為752,000 元，原告之土地暫定為2 倍即1,504,000 元，則系爭房屋包含土地之金額為4,293,300 元，若依土地法第97條規定計算每月房租不得逾系爭房屋包含土地之總價百分之10即35,778元，原告向被告黃天辰收取每月房租45,000元，顯已違法超收9,222 元。再依土地法第98條規定，被告黃天辰支出系爭房屋押金9 萬元，按年息百分之10計算，原告每年應支付被告黃天辰9 千元之利息。是原告提前解約已構成違約，被告依法可請求搬遷費、裝潢、裝修費用等所受損害、預期營業收入之所失利益及精神慰撫金等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實：
（一）原告將系爭房屋全棟出租予被告黃天辰，並由被告黃彭惠美擔任連帶保證人，雙方約定租賃期間自98年9 月25日起至104 年9 月25日止，租期6 年，押金9 萬元，租金前3年每月45,000元，後3 年每月48,000元，租金應於每月25日前給付。
（二）被告黃天辰自98年9 月25日起至99年2 月24日止均依約繳付租金。之後被告黃天辰繳付房租情形如下：99年2 月25日1 萬元、同年4 月19日35,000元、同年5 月18日45,000元、同年6 月24日1 萬元、同年7 月1 日1 萬元、同年月
8 日6 千元、同年月13日5 千元、同年月30日45,000元、同年8 月9 日14,000元、同年9 月6 日45,000元。再加上押金9 萬元，總計繳付315,000 元。上開金額可抵償系爭房屋之租金到99年9 月24日。
（三）原告於99年6 月26日寄發台南成功路郵局第901 支局第1272號存證信函催告被告至遲須於同年月24日前繳清房租，屆期未繳即終止租賃契約，並在同年7 月24日前補繳房租及遷讓房屋。
（四）原告於99年11月19日寄發台南金華路郵局第37支局第177號存證信函，催告被告至遲須於同年月24日前繳清房租，屆期未付清即終止租賃契約，該存證信函經被告黃天辰於同年月21日簽收。
（五）原告於99年11月25日寄發台南金華路郵局第37支局第178號存證信函通知被告黃天辰終止租賃契約，請被告立即付清租金，並遷讓房屋，該存證信函經被告黃天辰於同年月25日簽收。
（六）被告黃天辰承租系爭房屋作為民意日報社及台灣松電公司製造空氣清淨機使用，原告於98年12月25日出具同意書同意台灣松電公司將系爭房屋登記為所在地，財政部台灣省南區國稅局臺南市分局（下稱南區國稅局臺南市分局）於99年4 月9 日發函，就台灣松電公司於同年1 月27日申請負責人更名、營業所在地址登記乙案，稅務部分准予辦理。
六、兩造協議爭執之事項為：（一）系爭房屋是否有被告黃天辰所辯之瑕疵，而影響被告之使用？（二）原告收取之租金數額是否違反土地法第97條之規定？（三）原告是否已合法終止系爭租約？如是，原告請求被告遷讓系爭房屋，並自系爭租約終止之日起按月給付45,000元之租金及相當於租金之不當得利，有無理由？茲敘述如下：
（一）被告抗辯原告至98年12月25日才交付系爭房屋稅單，致被告黃天辰之民意日報社及台灣松電公司在99年4 月前領不到發票，無法營業，應由原告賠償7 個月沒收入之損失，又系爭房屋有如伊前述之各項瑕疵，原告應依民法第431條規定償還被告黃天辰支出前述8 項之修繕負擔費用云云，惟為原告所否認，主張原告交付系爭房屋稅單之時間，並不影響被告黃天辰支付租金之義務，且系爭房屋出租當時並無被告所稱污穢遍佈，遺留腐臭垃圾與堆積物等語。經查原告固自承其於98年11月將系爭房屋補發之房屋稅單交付被告黃天辰，原告並於同年12月25日出具同意書同意台灣松電公司登記系爭房屋為所在地，有如前述，然被告黃天辰乃以個人名義而非台灣松電公司與原告簽訂系爭租賃契約，系爭租賃契約亦無約定原告應於何時出具前開同意書及系爭房屋稅單予被告黃天辰之約定等情，有原告提出之房屋租賃契約書1 件在卷可稽，且為被告所不爭執，則原告交付前開同意書及系爭房屋稅單雖然在系爭租賃契約成立後之98年12月25日或同年11月間，亦難認原告有何遲延之違約情事。況南區國稅局臺南市分局99年4 月9 日南區國稅南市三字第09900012568 號函中表明：「主旨：
貴公司（行號，即台灣松電公司）99年1 月27日依加值型及非加值型營業稅法第30條規定，申請負責人更名、營業所在地址登記乙案，稅務部分准予辦理，請查照。：：：說明：二、貴公司（行號）營業人統一編號為00000000，稅籍編號為000000000 。：：：四、請於文到3 日內攜帶統一發票專用章、負責人印章及原領統一發票購票證前來本分局換領統一發票購票證事宜。：：：」等語，亦有被告提出之南區國稅局臺南市分局函1 件存卷可查，可知台灣松電公司雖在99年4 月9 日始經南區國稅局臺南市分局發函准許遷移地址之變更登記，但在此之前，台灣松電公司仍可憑原登記地址所領之統一發票購票證領取統一發票使用，應無被告所稱有7 個月遷移期間領不到發票而無法營業之情事，台灣松電公司或被告黃天辰自更無所謂之收入損失。是被告抗辯原告交付系爭同意書及系爭房屋稅單遲延，造成被告黃天辰有7 個月沒有收入之損失，應由原告賠償云云，要無可採。又查被告黃天辰承租系爭房屋前，原告於591 出租網刊登系爭房屋之外觀及內部照片，顯示系爭房屋為正常之中古空屋乙節，有原告提出之591 租屋網網頁1 張、照片14張在卷可憑，且為被告所不爭執，足見系爭房屋並無被告前開抗辯所稱之嚴重瑕疵情況。而被告所提出之系爭房屋照片8 張，雖顯示系爭房屋有1 扇木門之木板翻起、1 個浴缸破損、髒污，部分天花板泛黃及電箱外圍生銹、銹汁污染部分牆壁之情形，亦有被告提出之照片8 張存卷可按，然此乃不影響系爭房屋使用之輕微瑕疵，且原告在簽訂系爭租賃契約後，先後於98年8 月13日、同年8 月22日、同年9 月28日，雇工進行系爭房屋打石、防水、石英地磚、吊車、廢物運棄、暗開關插座及蓋片、化妝鏡、40W 、20W 燈管及起動器、廚房自由拴、給水管及另料、23W 日光燈、指示燈泡40W 燈更換，另於同年9 月7 日雇工整理浴室門片1 片，同年12月2 日雇工整理三亞門片2 片，同年12月30日雇工整理南亞門片1 片、安裝門片2 片，另於同年12月16日安裝系爭房屋內之電梯電話等情，亦有原告提出之報價單、估價單、請款單、帳務明細各1 張、交貨單3 張為證，且為被告所不爭執，足見原告在被告反應瑕疵後，亦有進行系爭房屋瑕疵之修補。再者被告黃天辰承租系爭房屋前，應會前往系爭房屋查看，伊承租系爭房屋後更應會前往系爭房屋查看、整理，則系爭房屋是否符合被告黃天辰與原告約定之使用狀況，有無被告提出之前開8 張照片所示之瑕疵情形，被告黃天辰顯然可以在看到系爭房屋後即時知悉，但被告黃天辰於簽訂系爭租賃契約及原告交屋後，既未曾向原告表示系爭房屋有致伊無法使用、收益之重大瑕疵，被告黃天辰更自98年9 月25日起至99年2 月24日止，均依約按月給付原告45,000元之租金，可見系爭房屋交付被告黃天辰使用時，已經符合雙方約定之使用、收益狀態。被告黃天辰並自承：原告將系爭房屋出租予伊後，有給2 個月時間即98年
7 、8 月不收租金，讓伊去清理房屋等語（見本院100 年
4 月26日言詞辯論筆錄），可知兩造亦合意以原告不收取
2 個月租金之補償方式，讓被告黃天辰自行清理系爭房屋，則被告黃天辰縱然確實支出伊所辯前述8 項之修繕負擔費用，亦應屬於被告黃天辰同意自行負擔之整修、裝潢系爭房屋之費用，自不得請求原告償還。況系爭租賃契約第
6 條約定：「乙方（即被告黃天辰）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告黃彭惠美），決無異議。」等語，亦有房屋租賃契約書1 件附卷足憑，可知被告黃天辰於系爭租賃契約終止時，除了應將系爭房屋回復原狀外，更明確同意放棄對原告主張權利。是被告抗辯原告應依民法第431 條規定償還被告黃天辰支出被告所辯8 項之修繕負擔費用云云，委無可採。堪認原告交付系爭房屋予被告黃天辰時，已符合系爭租賃契約約定之使用、收益狀態，原告後續進行系爭房屋之修繕則為小瑕疵之修補，並非系爭房屋自始不符合雙方約定之使用狀態，則被告黃天辰自無拒付租金之正當事由。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣( 市) 政府得依前項所定標準強制減定之。土地法第97條固有明文。惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。有最高法院54年台上字第1528號判例可資參照。同院94年度第2 次民事庭會議決議，亦認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。
（三）被告雖抗辯系爭房屋周圍房屋之租金均低於系爭房屋租金，原告收取每月45,000元之租金，違反土地法第97條規定云云，惟被告黃天辰承租系爭房屋乃作為民意日報社及台灣松電公司之營業使用，被告黃天辰更將台灣松電公司之地址登記在該處，有如前述，可知被告黃天辰乃以系爭房屋營商而享受商業上之特殊利益，參照前段說明，自不受土地法第97條規定房租及地租最高額之限制。雖被告另辯稱被告黃天辰營業的地點只在1 樓云云，惟此縱然屬實，亦不影響被告黃天辰以系爭房屋營商之事實，是被告前開抗辯，均無可採。系爭房屋每月租金45,000元既經原告及被告黃天辰合意約定，且未違反法令限制，基於契約自由原則，雙方自應受此約定之拘束，則附近其他房屋之租金縱然低於系爭房屋之租金，亦非被告黃天辰得據以請求原告降低租金之依據，被告此部分之抗辯，亦無可取。
（四）次按以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。土地法第98條定有明文。可知該條係規定承租人交付之現金押租金所生之利息應視為其所繳付出租人之租金之一部，而非出租人應將所收取之現金押租金按租金所由算定之利率計付利息予承租人甚明。即最高法院63年2 月26日63年度第1 次民庭庭推總會議決議（三）同此見解，亦認：「乙承租甲之房屋，除約定租金外，並給付保證金（未約明保證金之利息亦作為租金之一部）其後甲將房屋之所有權移轉於丙，但保證金並未移轉，依土地法第98條之立法意旨，新出租人丙所得請求承租人乙支付之租金額，除原定租金額外，更得將保證金之利息額一併計算在內。」等語。是被告抗辯被告黃天辰支出系爭房屋押金9 萬元，原告每年應支付被告黃天辰9 千元之利息云云，顯有誤解，並不可採。
（五）復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達
2 年之租額時，適用前項之規定。為民法第440 條所明定。經查被告黃天辰自99年2 月25日起即未依約按期繳付系爭房屋租金，而係陸陸續續繳付部分租金，連同被告黃天辰已付之押金9 萬元，總計繳付315,000 元，可抵償系爭房屋之租金至99年9 月24日止，為兩造所不爭執，可知被告抗辯被告黃天辰在原告起訴之99年12月10日並未積欠原告租金云云，顯然不實，不足採信。再查原告雖先後於99年6 月26日、同年11月19日、同年11月25日寄發如兩造不爭執之事實（三）、（四）、（五）所示內容之存證信函予被告黃天辰，惟原告寄發99年6 月26日台南成功路郵局第901 支局第1272號存證信函催告被告給付租金之時間早於寄發存證信函之時間，顯不相當，自不發生民法第440條第1 項所定催告給付租金之效力。又原告於99年11月19日寄發台南金華路郵局第37支局第177 號存證信函，催告被告至遲須於同年月24日前繳清房租，屆期未付清即終止租賃契約，該存證信函經被告黃天辰於同年月21日簽收，以被告黃天辰收受該存證信函後僅有3 天期間即應繳租，原告催告之期間，顯然過短並不相當，則原告進而於同年11月25日寄發台南金華路郵局第37支局第178 號存證信函通知被告黃天辰終止租賃契約，自亦因不符合民法第440條第1 項規定之相當催告期限而無效。被告抗辯原告前開催告及終止系爭租賃契約並不合法乙節，要屬有據。
（六）惟按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約即為終止或解除，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止或解除意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止或解除契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止或解除契約之意思表示。經查原告於99年11月19日寄發台南金華路郵局第37支局第177 號存證信函，催告被告繳清房租，雖所定之期限並不相當，惟自該時起，已生催告被告給付之效力，且原告起訴請求被告黃天辰給付積欠之系爭房屋租金，經被告黃天辰收受起訴狀繕本，亦生催告給付之效力；又原告另於100 年3 月11日向本院提出民事準備書二狀及其繕本，主張因被告拒收該書狀附件所示內容之存證信函，乃特以該書狀再次為限期請求被告支付租金，屆期未支付即為表達終止租約之意思表示，不再通知，而其附件之存證信函表明：「敬啟者：台端（即被告黃天辰）承租本人座落於台南市○○○街○ 號整棟樓房，期間自民國98年9 月25日至104 年9 月24日，並收有押金玖萬元。每個月租金為肆萬伍仟元。惟自99年9 月25日至今已五個月以上租金未繳，合計新台幣貳拾貳萬伍仟元。請於函到後十五日付清積欠租金，否則自期限屆至即終止租約，在此並表示終止租約之表示，不再另行催告。」等語，被告均於
100 年3 月16日收受上開民事準備書二狀及其附件存證信函之繕本，有原告提出之民事準備書二狀、台南金華路37支郵局第47號存證信函各1 件、本院送達證書2 件在卷可憑，堪認原告於上開民事準備書二狀及其附件存證信函乃附有停止條件之終止意思，如被告黃天辰未於收到該書狀及其附件存證信函15日內付清系爭租金，則停止條件成就，原告終止系爭租賃契約之意思表示發生效力，原告自無須再另為終止系爭租賃契約之意思表示。又被告黃天辰迄今仍未給付積欠之系爭租金，自99年9 月25日起迄至原告提出前開民事準備書二狀之日，已達5 個多月，依民法第
440 條第1 、2 項規定，原告自有權終止系爭租賃契約，而原告以上開民事準備書二狀及其附件存證信函通知被告黃天辰終止系爭租賃契約之停止條件既已成就，則原告終止系爭租賃契約之意思表示自於原告催告被告黃天辰給付系爭積欠租金之15日期限屆滿即100 年4 月1 日發生效力，堪認系爭租賃契約已於100 年4 月1 日因原告合法終止而失效。原告此部分之主張要屬有據，被告抗辯原告此次解約亦屬違法，應負違約及搬遷費、精神慰撫金之賠償云云，仍不可採。
（七）另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人。民法第455條亦有明文。又系爭租賃契約第6 條約定租期屆滿時，被告黃天辰應將系爭房屋按照原狀騰空交還原告，已如前述，系爭租賃契約第13條另約定：「乙方（即被告黃天辰）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即被告黃彭惠美）應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。」、第14條約定：「甲（即原告）、乙、丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等語，亦有房屋租賃契約書1 件在卷可查，是依兩造約定，被告黃彭惠美為被告黃天辰之連帶保證人，對於被告黃天辰所負之債務，應負連帶責任，亦即被告黃天辰於系爭租賃契約終止後所應負遷讓返還系爭房屋之義務，及給付租金或賠償損害予原告之義務，被告均應連帶負責。而系爭租賃契約既於100 年4 月1 日經原告合法終止，則被告自該日起即無權繼續占有系爭房屋，依民法第455 條規定及系爭租賃契約之前開約定，被告自應連帶負遷讓返還系爭房屋之義務，是原告依系爭租賃契約請求被告將系爭房屋交還予原告，即屬有據。
（八）又按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段亦有明文。又兩造約定系爭租金應於每月25日前給付（見系爭租賃契約第3 條），而被告黃天辰自99年9 月25日起至系爭租賃契約終止前之100 年3 月31日止，既未依約按月於每月25日給付租金予原告，被告黃彭美惠自應負連帶清償責任，是原告另依系爭租賃契約第3 條約定，請求被告自99年9 月25日起至100 年3 月31日止，按月連帶給付原告45,000元之租金，亦屬有據。
（九）再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179 條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。經查被告自系爭租賃契約於100 年4 月1 日終止後，仍繼續無權占有系爭房屋，自係侵害原告之所有權，原告主張被告黃天辰因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。又兩造約定系爭房屋每月租金45,000元，並不受土地法第97條規定之限制，而有拘束兩造之效力，已如前述，則自100 年4 月1 日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告主張被告黃天辰每月受有相當於租金之不得得利45,000元，亦屬可採。是原告請求被告自100 年
4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付45,000元，亦屬有據。
七、綜上所述，原告主張系爭租賃契約業經原告合法終止，被告應將系爭房屋交還原告，原告並得請求被告按月連帶給付積欠之系爭租金及自系爭租賃契約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利等情，均屬有據，被告抗辯系爭房屋存有不堪使用之瑕疵，原告之解約均屬違法，原告應賠償被告黃天辰之營業損失、支出之修繕負擔費用、被告搬遷費及精神慰撫金，且原告請求之租金數額超過土地法第97條規定之限制，並應依土地法第98條規定每年支付9 千元之利息予被告黃天辰等情，則無可採。從而原告依系爭租賃契約及民法第179 條規定，請求被告將系爭房屋交還予原告，並自99年
9 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告45,000元，均有理由，應予准許。
八、復按共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。
民事訴訟法第85條第2 項及第87條第1 項亦有明文。經核本件訴訟費用即為第一審裁判費29,215元，應由敗訴之被告連帶負擔，爰依上開規定確定被告應連帶負擔之訴訟費用如主文第3 項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2 項、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 9 日
民事第三庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
書記官 謝安青