臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第671號原 告 郭麗繡訴訟代理人 江信賢律師訴訟代理人 蔡麗珠律師訴訟代理人 謝凱傑律師被 告 朱進卿
朱連發前二人共同訴訟代理人 賴鴻鳴律師
蘇文斌律師黃俊達律師前 一 人複 代理人 陳妍蓁律師被 告 李秋楓上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國100年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告朱進卿、朱連發應共同給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告李秋楓應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸仟參佰玖拾元，由被告李秋楓負擔新臺幣玖佰陸拾元，其餘由被告朱進卿、朱連發負擔。
本判決第一項得假執行。但被告朱進卿、朱連發如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告李秋楓如以新臺幣玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告欲買農地搭蓋農舍，故經由友人介紹之被告李秋楓仲介下，前往被告朱進卿、朱連發所有坐落臺南市○市區○○○段534、535號土地（以下合併簡稱系爭土地）查看現況，原告並當場告知被告李秋楓，其購買農地之目的係為了搭蓋農舍，倘若系爭土地為行水區，則其不願意購買，而被告李秋楓則承諾系爭土地確實為農地，並可聲請搭蓋農舍。
（二）又由原告丈夫與被告李秋楓在100年5月8日之對話內容（李秋楓：您是跟我講「如果是溪埔地您不買」，我說「好」。原告丈夫：我沒說溪埔地，我不會說溪埔地，因為我不知道什麼叫溪埔地。李秋楓：河川地啊！原告丈夫：對啊！河川地！）可知，被告李秋楓所謂之『溪埔地』即是指河川地。被告援引國語辭典關於海埔地之解釋，自為解釋所謂溪埔地係指溪流搬運沙泥堆積於溪邊，所形成寬闊平坦的泥地，顯然是故意曲解李秋楓之意思，以混淆視聽，並不可採。況系爭土地是屬於那拔溪河川區域範圍內，為河川行水區，亦有原告提出之經濟部水利署第六河川局100年6月2日水六管字第10050085350號函文可憑，不容被告再飾詞爭執。
（三）於100年4月15日準備簽約時，原告再次強調購買系爭土地係為搭蓋農舍之用，而當時之見證人施志斌代書則建議可先以原地主（即被告朱進卿、朱連發）之名義聲請搭蓋農舍後，再一併賣予原告， 然因原告欲於2年半後自行搭蓋，故該提議則作罷，爾後即與被告朱進卿、朱連發簽訂簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），兩造約定買賣價金新臺幣 （下同）400萬元購買系爭土地，同時為確保系爭買賣契約之履行，並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥建經）辦理買賣價金履約保證。原告並依約於簽約當日將第一期價金50萬元匯入指定之帳戶（戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶，帳號：00000000000000000）並支付9萬元佣金予被告李秋楓。
（四）詎料，原告於99年5月5日準備依約鑑界時，經鄰界地主告知系爭土地為河川行水區，無法依法搭蓋農舍，此情令原告甚感訝異！原告為釐清上情，旋即電詢經濟部水利署第六河川局，經官員證實系爭土地確實為河川行水區而無法搭蓋農舍。原告即於100年5月9日、5月18日分別寄發存證信函請被告等就上開部分提出說明並商討如何處理，否則依法解除契約，然被告等非但置之不理，甚至更指摘原告違約，百般無奈之下，原告僅得尋求司法救濟，並對被告之請求權基礎分述如後。
（五）就被告朱進卿、朱連發部分：⒈按民法246條明文規定 「以不能之給付為契約標的者，其
契約為無效。」，經查，原告向被告等買受系爭土地是為供搭蓋農舍之用，此也為被告所明知，系爭土地既是河川行水區，依法不得搭蓋農舍，當屬於自始客觀給付不能，依上開民法246條規定，系爭買賣契約應屬無效。 原告自得依民法第247條規定，請求被告朱進卿、 朱連發返還已支付之訂金50萬元。
⒉倘鈞院認系爭土地之買賣契約應非無效。則按「物之出賣
人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」民法第354條、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度臺上字第1173號判例意旨參照）。次按「河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路。二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。四、建造工廠或房屋。五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。六、在指定通路外行駛車輛。七、其他妨礙河川防護之行為。」水利法第78條定有明文。
復依民法第765條規定 「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」可知使用權乃所有權三大權能（使用、收益、處分）之首，所有權若喪失自由使用權能，空具所有權形式，即無法達其功能，是以，買賣之土地若缺少自由使用權能，應認其所有權不完整，具有物之瑕疵存在。
⒊被告等將系爭土地當成「農地」並以一般農地價值出售予
原告，自應擔保系爭土地具有通常農地得以供搭蓋農舍之效用與價值，但系爭土地卻為河川行水區，依水利法第78條第2款之規定，於河川區域內禁止建造工廠或房屋， 甚無從自由使用，系爭土地為「農地」應具有之通常效用及價值已滅失或減少，而有物之瑕疵存在，依據上開民法第359條規定，原告自得解除系爭土地之買賣契約。 而原告在100年5月5日知悉系爭土地為河川行水區， 依法不得搭蓋農舍後，旋於100年5月9日、5月18日分別寄發存證信函向被告等為解除契約意思表示，並請求被告等返還原告已交付之訂金50萬元，但被告等卻置之不理，為此，原告爰依民法第259條第1、2款規定， 請求被告等返還自原告受領之50萬元買賣價金，並償還自受領時（即100年4月15日）起之利息，亦屬有理由。
⒋另按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不
為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第88條定有明文。又按「系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認。又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要， 被上訴人依民法第88條第2項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷。意思表示經撤銷者，依民法第114條第1項規定，視為自始無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人 如數返還買賣價金672萬元及其法定遲延利息，於法自無不合。」（最高法院82年度臺上字第215號民事判決意旨參照）。
⒌原告購買系爭土地是為搭蓋農舍之用，惟系爭土地卻是河
川行水區，依法無法搭蓋農舍，而原告根據土地登記簿謄本上地目為「農」之記載，誤認以為可供搭蓋農舍之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認。且主觀而言， 本件原告以每分土地約111萬元購買，比系爭土地鄰近相同之河川行水區土地高出甚多，倘原告購地之初，即知悉系爭土地不能供搭蓋農舍之用，則決不會以高於市價之價格購買物之性質嚴重減損之河川行水區土地。另從客觀而言，被告等提出之土地登記簿謄本既記載地目為農，且於原告簽定系爭買賣契約前與被告李秋楓實地查看之結果，發現系爭土地周圍確實有其他人搭蓋建築物，而被告又以農地之價格出售，自足造成原告對於系爭土地產生無任何限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，故依據上開規定，原告亦得撤銷系爭土地買賣契約，爰以此狀向被告等為撤銷買賣契約之意思表示。而法律行為經撤銷者，視自始無效，民法第114條定有明文， 依此規定，法律行為經銷後，應溯及法律行為成立時失其效力。如當事人雙方於法律行為成立後，曾互為給付，在撤銷後，應互負回復原狀之義務（參照最高法院69年度臺上字第3293號）是以，被告應負有將其自受領之50萬元買賣價金返還原告之義務。
（六）就被告李秋楓部分：⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條及第568條第1項 亦分別定有明文。故居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思，故契約無效，或契約已成立而撤銷、因解除條件成就而失效者，居間人不得請求報酬，換言之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬。
⒉查原告委託被告李秋楓居間購買系爭土地，並於原告系爭
買賣契約簽定當日支付被告李秋楓9萬元 並簽立收據乙紙，然系爭買賣契約因上述原因而契約無效，被告李秋楓自不得請求報酬， 則被告李秋楓所受領之仲介報酬9萬元，亦屬無法律上之原因， 自應依民法第179條之規定返還原告。
（七）又按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」準此，如買賣標的物具有減少或滅失其價值之瑕疵，或具有通常效用之瑕疵，或具有契約預定效用之瑕疵，出賣人對於買受人皆負有物之瑕疵擔保責任，非僅於買賣標的物具有契約預定效用之瑕疵，出賣人對於買受人才負有物之瑕疵擔保責任。並按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地， 依民法354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許。」 最高法院亦著有49年臺上字第376號判例要旨可資參照。
（八）系爭土地之土地登記簿謄本既記載其使用分區為『一般農業區』、使用地類別為『農牧用地』，而依區域計畫法施行細則第13條、區域計畫法第15條第1項， 及內政部發布之「非都市土地使用管制規則」第3條、第6條、同規則附表一「各種使用地容許使用項目表」規定，一般農業區之農牧用地得興建農舍，並為農作、林業及設置農業設施、畜牧設施等等使用，則得為興建農舍、農作等使用，自為一般農業區之農牧用地所應具有之通常效用，就如前揭高法院49年臺上字第376號判例意旨 揭示建築用地應具有得為建築之通常效用，故而，先姑不論兩造有無約定系爭土地得以興建農舍，依民法第354條第1項規定，被告朱進卿、朱連發應負有擔保系爭土地 依第373條危險移轉於買受人即原告時，具有如上述一般農業區之農牧用地所應具有得興建農舍、為農作等使用之通常效用，或無滅失或減少其價值之瑕疵。茲系爭土地既位於經濟部水利署第六河川局在75年公告之那拔溪河川區域範圍內，依據水利法第78條規定不得興建農舍， 且依水利法第78條之1第1項第4款及河川區域種植規定，種植相關植物亦受有限制，並尚須向經濟部水利署第六河川局申請許可，始得種植（詳起訴狀證物五及經濟部水利署第六河川局100年10月7日水六管字第00000000000函文）， 佐以代書施志斌證稱：「行水區不能蓋農舍，在市場行情會比較低，比一般蓋農舍及種果樹之地價格低」云云，可知系爭土地不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，揆之前揭最高法院49年臺上字第376號判例意旨， 原告向被告朱進卿、朱連發解除買賣契約，請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。被告辯稱蓋農舍並非一般農業區之農牧用地所應具有之通常效用，實屬無稽，要不足採。
（九）再者，本件原告在購買系爭土地之初，即是因土地謄本上使用分區為『一般農業區』、使用地類別為『農牧用地』之記載，誤以為系爭土地可興建農舍並供種植果樹等農作之用而予買受，自是對於買賣標的物性質發生誤認。且從主觀言，倘原告知悉系爭土地係屬河川行水區，依法其使用應受到限制，不得為一般農業區農牧用地可供興建農舍及農作之通常使用，斷不可能以公告現值（系爭土地之公告現值為1,612,760元） 之2倍以上高達400萬元高價向被告朱進卿、朱連發買受系爭土地；再從客觀而言，系爭土地登記簿謄本既記載使用分區為『一般農業區』、使用地類別為『農牧用地』，系爭土地上又有種植高大果樹，此有系爭土地現況照片（證物七）及兩造於買賣契約書第15條其他約定事項第1項特別註明： 「除果樹外，其餘地上物、雜草需清理並運走不得掩埋」（詳證物二）可稽，且系爭土地之周圍土地上確有他人搭建建築物之存在（同證物七），而被告朱進卿、朱連發又是以一般農地之價格出售，且於兩造訂約之時，被告朱進卿、朱連發也明知原告買受系爭土地係為興建農舍及種植果樹（否則不會於契約上註明要求被告留下果樹），但卻隱瞞未告知系爭土地係屬河川行水區），自足造成原告對於系爭土地產生無任何限制之確信，以此，凡一般人若處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要， 故原告援引最高法院82年度台上字第215號判決要旨， 主張依民法第88條第2項規定，將此項錯誤之意思表示撤銷，並請求被告返還買賣價金，於法應屬有據。被告辯稱原告無意思表示錯誤，不得撤銷買賣契約，殊不足採。
（十）何況，兩造在100年4月15日簽立之不動產買賣契約書，於第一條約定：不動產標示及買賣權利範圍（即買賣標的物），於契約之標示記載如有不符或未詳盡，以地政機關登記簿謄本為準，則依該條約定，有關系爭土地登記簿謄本記載自亦為兩造契約內容之一部分。而如前述，系爭土地之土地登記簿謄本既記載使用分區為『一般農業區』、使用地類別為『農牧用地』，被告朱進卿、朱連發依約自亦負有擔保系爭土地具有一般農業區之農牧用地所應具有得興建農舍、為農作等使用之效用，無滅失或減少其價值之瑕疵。故被告主張土地使用分區並非在雙方買賣合意中，亦不足採。
（十一）此外，由為兩造撰擬契約之代書施志斌到庭證述：「（當時談買賣土地及約定契約有無談到特別條件？有無提到特別目的？）買農地通常都是做種植、興建農舍、作農保，當時有說到種植東西及興建房子，我有提出有沒有要馬上蓋農舍，因為興建農舍有限制，被告這塊土地是八十九年取得，如果買方要馬上蓋的話，可以用原地主名義申請農舍…後來買方說等過戶到名下再合併二塊土地，就沒有0.25公頃的限制，他們有說事後再合併，後來買賣雙方也有談及興建農舍問題」、「（證人是否記得住記果樹要留下來，此註記是買方要求？）…因為買方要種植東西，事先要求整地，現場好現有一些東西要求整地清理，但有特別註記果樹要留下來，賣方要整地清理交付給買方。」等語，可知原告買受系爭土地之目的在建築農舍及為種植作物之用，為雙方所知悉，則被告朱進卿、朱連發自應擔保系爭土地於危險移轉時，具有能夠建築農舍及種植果樹之品質。如前述茲系爭土地既位於那拔溪河川區域範圍內，依法不得興建農舍，且種植相關植物有限制，並尚須向經濟部水利署第六河川局申請許可，參照最高法院80年度臺上字第1600號判決意旨，被告既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之蓋農舍及自由為種植作物之效用，則其瑕疵灼然明甚，被告自應負民法第354條之瑕疵擔保責任， 故原告主張依民法第359條之規定解除契約，為法之所許。 又原告解除契約對出賣人之被告朱進卿、朱連發並未造成任何損害，反之，對買受人之原告因買入無法建造農舍之土地，等於買入無用處之土地，對其損害甚大，故原告解除契約，依其情形，並無顯失公平之可言。
（十二）至於被告所舉之證人莊晉權雖到庭證述兩造簽約過程只有談到農地農用及買方要賣方整地，沒有聽到談及蓋房子及種植作物云云，應不可採。蓋證人莊晉權證述其也是仲介人之一，則其就本件與證人林宏盛均屬利害關係人（否則莊晉權怎可能無故於兩造簽約時到場），佐以本件實因賣方即被告朱進卿、朱連發願意與原告合意解除系爭土地之買賣契約，但其仲介即證人林宏盛不同意，賣方恐林宏盛找其麻煩，故而不敢與原告合意解除，此有原告之夫與賣方即被告朱進卿 於100年5月5日之對話內容可稽，仲介林宏盛與莊晉權為己之利益，既不願本件買賣契約遭解除而致無法取得仲介費，渠等豈可能到庭據實證述？而證人施志斌為代書，僅是受原告委任代為撰擬買賣契約書，與原告又非至親好友，與被告也無怨隙，其斷不可能甘冒偽證罪，到庭為虛偽證述，故其證詞應較可採。
（十三）至被告朱進卿、朱連發辯稱原告係將50萬元定金匯入僑馥公司之信託專戶作為履約保證，其未收到任何款項云云。然查， 依兩造於買賣契約第4條第1項、第4項分別約定：「雙方就本約不動產買賣共同委任僑馥建築經理股份有限公司（本約簡稱僑馥建經）辦理買賣價金履約保證及由僑馥建經將價金信託存於中國信託商業銀行名下信託專戶之交易管理暨認證事宜……」、「由僑馥建經認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業」，第10條第
1 項亦約定：「除有特別約定以外，甲方（指原告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（指被告朱進卿、朱連發）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶」，第11條第6項亦約定：「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付…」，足見僑馥建經係因被告之授權始代理收受買賣價金，若系爭建物完成產權移轉登記、點交手續後，僑馥建經即須將買賣價金匯入被告指定之帳戶，是以被告朱進卿、朱連發辯稱定金50萬元係由僑馥建經保管中，並非由被告收受，原告請求其返還定金，並無理由云云，委無足取。亦有臺灣臺北地方法院99年度訴字第3856號判決、100年度上字第216號判決可資參照。
（十四）聲明：⒈被告朱進卿、朱連發應共同給付原告50萬元，及自100
年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告李秋楓應給付原告9萬元整，及自100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊訴訟費用由被告等負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告朱進清、朱連發抗辯略以：
（一）被告朱進清、朱連發否認有由被告李秋楓仲介本件買賣業務，被告李秋楓只是原告仲介，甚至不是兩造代理人。茲舉證如下：
⒈由雙方所簽之不動產買賣契約書，仲介欄是空白，代理人欄亦未有李秋楓簽名。
⒉原告並未提出任何『被告』簽署由李秋楓為仲介或授權李秋楓代為討論代被告締結土地買賣契約之任何文件。
⒊事實上本件被告係委託訴外人林宏盛先生代被告媒介出賣
係爭土地。此可傳訊林宏盛先生（住臺南市○○區○○路○○○號）為證。
（二）動機錯誤不受民法88條保護：按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。 所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護， 此觀民法第88條第2項之規定自明。
臺灣臺中地方法院91年度訴字第1668號判決採此見解。
（三）原告主張『不購買行水區農地及一定要蓋農舍』部分並未列入契約協議之中，縱有錯誤，亦屬動機錯誤。被告舉證如下：
⒈由雙方所定契約看不出有此約定。
⒉原告與李秋楓之對話錄音譯文（被告否認真正），李秋楓
唯一承認者只有：「您是跟我講：『如果是溪埔地您不買』我說『好』，我問他到底是什麼地，他說是農地，不是溪埔地。」等語，被告否認李秋楓有向被告詢問。
⒊請傳訊林宏盛先生住址同上，可以證明原告及原告之仲介李秋楓並無詢問被告有關溪埔地之事。
⒋退一步言縱然李秋楓有向被告詢問是否為溪埔地，亦沒有
以不購買行水區農地及一定要蓋農舍為締約條件。蓋依教育部國語辭典雖未有溪埔地此一名詞，但是有海埔地一詞，所謂海埔地乃：「潮流搬運沙泥堆積於潮間帶，所形成寬闊平坦的泥地。或稱為「潮埔」。等語，是溪埔地語意應指溪流搬運沙泥堆積於溪邊，所形成寬闊平坦的泥地。系爭土地絕非溪埔地，而是可長久供農耕之土地顯而易見，並無所謂意思表示錯誤之問題。
⒌綜上，原告並未舉證伊意思表示有所錯誤。
（四）有關系爭土地不能『興建農舍』是否為物之瑕疵？⒈所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依『通常交易
觀念』，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條之規定自明。最高法院90年度臺上字第915號判例採此見解。⒉查農地之通常交易觀念應作為『農耕』使用，於法並不是
每一塊農地皆會興建農舍，更不是每一塊農地皆可興建農舍，興建農舍並非農地之通常效用。
⒊依100年4月15日雙方訂定之契約書面，其上並無就土地使
用分區為記載，顯然土地『使用分區』並非在雙方買賣合意之中，彰彰甚明。原告以系爭土地之『使用分區』為農牧用地，再由農牧用地之使用許可範圍包括興建農舍，進一步推定系爭土地買賣之通常效用包括興建農舍，顯然邏輯前提不存在。蓋：①雙方並未就使用分區為詳為討論、②即使使用分區為農牧用地，亦並非每一塊農牧用地皆可用來蓋農舍。是原告之推論邏輯顯有誤謬。
⒋本件是否有以興建農舍之約定效用呢？
①契約書面並無記載，既然無記載顯然無此合意，自不宜以證言予以推翻。
②被告郭麗繡否認締約時有討論到興建農舍一事。
③證人林宏盛亦證稱無興建農舍一事。
④證人施志斌固然證稱有討論到蓋農舍一事，但是對於如
此重要之契約條件竟然未於契約中列明，顯然與事實不符。尤其伊證稱：「（問：兩造談時契約是否完成？）契約還沒有完成，談的時候我再（即在）寫契約，契約中並沒有寫一定要蓋房子或種果樹。」等語，既然談的時候有在寫契約，為何會在契約中沒有列明？顯然證人所言不實！尤其證人於作證之初「買農地『通常』都是作種植、興建農舍…」等語，伊一直強調『通常』並非直接針對本案為直接證述，顯然其記憶是否有瑕疵，是否受到伊承辦之其他案件誤導，或有其他顧慮而為虛偽陳述，不能無疑。
⑤懇請准予傳訊莊晉權。
⒌綜上，系爭土地不能『興建農舍』並非為物之瑕疵。
（五）系爭土地並無不能種植之瑕疵：查系爭土地離水域絕對在20米以上，縱然種植作物需要許可，但並非不能種植果樹，故無不能種植之瑕疵。
（六）又被告自始至終並未收到原告任何款項，向被告請求返還50萬元並無理由。系爭款項目前應在僑馥建經保管中，有原告律師函可憑，原告對被告請求，顯無理由。
（七）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告李秋楓抗辯略以：看地、買地及簽約過程，原告均未提及蓋農舍或種植果樹的事情，是簽約後之五月五日晚上快九點時，原告先生打電話說系爭土地那是行水區不能蓋農舍，他們不買等語，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）按買賣因物有瑕疵，買受人得解除契約， 民法第359條定有明文。又物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段亦定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本件原告主張系爭土地有瑕疵並據以解除系爭買賣契約等情，為被告所否認，並以系爭買賣契約並未列入「不購買行水區農地及蓋農舍」之約定協議云云置辯。
經查：
⒈系爭土地依通常交易觀念有物之瑕疵：
⑴依區域計畫法施行細則第13條、 區域計畫法第15條第1
項及內政部發布之 「非都市土地使用管制規則」第3條、第6條、同規則附表一 「各種使用地容許使用項目表」規定，一般農業區之農牧用地得興建農舍，並為農作、林業及設置農業設施、畜牧設施等使用。則得為興建農舍、農作等使用，自為一般農業區之農牧用地所應具有之通常效用。
⑵系爭土地位於經濟部水利署第六河川局在75年公告之那
拔溪河川區域範圍內，依據水利法第78條規定不得興建農舍，且依水利法第78條之1第1項第4款 及河川區域種植規定，種植相關植物亦受有限制，並尚須向經濟部水利署第六河川局申請許可，始得種植等情，亦有經濟部水利署第六河川局100年10月7日水六管字第00000000000函在卷可稽。
⑶系爭土地登記之使用分區為「一般農業區」、使用地類
別為「農牧用地」，有土地登記簿謄本附卷可稽；衡情系爭土地乃農牧用地，本應依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用，現經證實為河川行水區而無法搭蓋農舍，且因受水利法之限制，不得種植果樹、高莖植物之農作使用，依農地農用之目的觀之，顯足以減損農作收穫、實際農用使用面積及其他農業設施之利用。則系爭土地既不得為興建農舍及農作之使用，即系爭土地欠缺「一般農業區」或「農牧用地」所應具有之通常效用，依通常交易觀念，自應認其價值、效用或品質尚有欠缺。
⑷綜上，原告主張系爭土地因不得為興建農舍及農作之使
用致欠缺「一般農業區」及「農牧用地」所應具有之通常效用，依通常交易觀念有物之瑕疵，為可採信。
⒉系爭買賣契約無「不購買行水區農地及蓋農舍」之明文約定，並不影響系爭土地確存在物之瑕疵：
⑴證人即賣方仲介林宏盛到庭證稱：「（法官問：是否知
悉系爭土地？任何職業？是否知悉兩造買賣過程？）我知道系爭土地，我也是仲介，委託人是地主即被告朱進卿、朱連發，出賣土地我知道，簽約我也在現場，介紹人買主是被告李秋楓介紹的，第一次見面是在地主家簽約，當時代書是買主叫的，是許代書，我們都不認識這位代書， 第一次開490萬元，雙方面談我也在現場，談價錢過程都是被告李秋楓跟我說的，用電話聯繫，第一次見面就是在地主家簽合約，謄本裡記載一般農地，系爭土地本來就有種水果，訂金先付50萬元，之後鑑界整地都是地主出的費用，原告沒有說到要蓋房子等其他條件」。
⑵證人施志斌到庭證稱：「（法官問：當時談買賣土地及
約定契約有無談到特別條件？有無提到特別目的？）買農地通常都是做種植、興建農舍、做農保，當時有說到種植東西及興建房子，我有提出有沒有要馬上蓋農舍，因為興建農舍有限制，被告這塊土地是89年取得，如果買方要蓋的話，可以用原地主名義申請農舍，我這樣告知他們，沒有0.25公頃跟二年的限制，89年之前適用，如果89年之後就沒有這個適用，後來買方說等過戶到名下在合併二塊土地，就沒有0.25公頃的限制，他們有說事後在合併，後來買賣雙方也有談及興建農舍問題，我在寫我的契約。」、「蓋房子是我提出來講，後來他們在討論，他（買方）說不要馬上蓋，等過戶完合併在自己申請。」、「（被告訴訟代理人：當天有沒有聽到如果不能蓋房子種果樹之事？）沒有印象。」、「（原告訴訟代理人：一般農地是在行水區市場買賣價格大概多少？）行水區不能蓋農舍，在市場行情會比較低，與一般蓋農舍及種果樹的地價格低」。
⑶證人即賣方仲介莊晉權到庭證稱：「（法官問：簽約時
是否在場？為何在場？）簽約時我在場，我也是仲介之一，我是中立者。」、「（法官問：提示買賣契約書，有何意見？）沒錯，契約在朱先生家裡，當場有九加一個人，後來有找一個代書來，當時只有談一件事情，就是農地農用，都沒有談到其他事情，我聽到就是農地農用，簽約過程從開始到結束，我都在場，大概一個多小時，只有談農地農用及買方要賣方整地，還有銀行安全履約保證問題，沒有談到其他的」。
⑷綜合上開證人所述，可知雙方對於有無談論興建農舍及
種植果樹一事陳述雖有不一，然證人林宏盛及莊晉權均係被告所舉之證人，亦為仲介人之一，就本件而言實具有利害關係，自難期渠等為真實完整之證述，則其所證，已非無疑；而證人施志斌既為雙方共同委託之僑馥建經之見證人，與兩造均無親屬或僱傭等利害關係，且系爭不動產買賣契約書亦由其所製作，對於簽約之經過、其他約定事項之註記等節，均知之甚詳，應較為可採。
況依證人莊晉權所述，兩造於洽商買賣及簽約時只有聽到農地農用一事，且原告主觀上亦認為系爭土地自有一般農地應具有之通常效用，顯見原告於簽約時應不知系爭土地無法興建農舍，亦即如果原告知悉上情，則以系爭土地位於河川行水區，並無一般農業區之農牧用地所應具有得興建農舍、為農作等使用之效用，原告豈有願按公告現值二倍以上計價之理？復參以證人施志斌之證言，原告主張於簽約時曾提及興建農舍及種植果樹之情事，為可採信。則被告抗辯兩造從未談及興建農舍及種植果樹云云，尚難憑採。
⑸綜上，系爭買賣契約雖無「不購買行水區農地及蓋農舍
」之明文約定，但兩造既於簽約時談及要蓋農舍及等過戶後再申請蓋等語，自應認兩造就系爭土地應具備得蓋農舍等「一般農業區」及「農牧用地」所應具有之通常效用，均有所認知。則被告此部分抗辯於系爭買賣契約無「不購買行水區農地及蓋農舍」之明文約定即無庸負系爭土地物之瑕疵責任云云，自不足採。
⒊綜上，原告以被告應就系爭土地負物之瑕疵擔保責任，並據以主張解除系爭買賣契約，核屬適法有據。
（三）復按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1、2款定有明文。 本件原告主張系爭買賣契約解除後得請求被告返還已給付之買賣價金50萬元及自受領時之100年4月15日起至清償日止 按週年利率百分之5計算之利息乙節，為被告朱進卿、朱連發所否認，並以原告係將50萬元定金匯入僑馥建經之信託專戶作為履約保證，被告並未收到任何款項云云置辯。經查：
⒈系爭買賣契約第4條第1項、第4項分別約定： 「雙方就本
約不動產買賣共同委任僑馥建經辦理買賣價金履約保證及由僑馥建經將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託專戶之交易管理暨認證事宜……」、「由僑馥建經認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業」，第10條第1項亦約定：
「除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶」，第11條第6項亦明定： 「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定判決之結果進行執行專戶價金之撥付……」；則依系爭買賣契約之上開約定觀之，僑馥建經係因被告之授權始代理收受買賣價金，若系爭土地完成產權移轉登記、點交手續後，僑馥建經即須將買賣價金匯入被告指定之帳戶，即僑馥建經僅是代被告朱進卿、朱連發保管買賣價金之機關，且僑馥建經應依法院判決為撥付，即應認因系爭買賣契約解除而應負返還價金義務之人仍係被告，是被告辯稱未收受買賣價金50萬元而無庸給付云云，不足憑採。
⒉綜上，被告抗辯未收受買賣價金50萬元而無庸付返還義務
云云，既不足採。則原告以系爭買賣契約業已解除為由，請求朱進卿、朱連發返還已給付之買賣價金50萬元，及自受領時之100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息乙節，自屬於法有據。
（四）被告李秋楓應否依不當得利之規定返還所受領之服務報酬9萬元？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬， 民法第565條及第568條第1項亦分別定有明文。準此，居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思，故契約無效，或契約已成立而撤銷、因解除條件成就而失效者，居間人不得請求報酬，換言之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事消滅時，居間人即應返還已受領之報酬。
⒉復按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項定有明文。本件原告委託被告李秋楓居間購買系爭土地，並由原告交付被告李秋楓斡旋金9萬元代為協調，有收據1紙附卷足憑，並為被告所不爭執；又原告給付仲介報酬之義務，係於系爭買賣契約成立時始發生，而系爭買賣契約既已合法解除，則被告李秋楓所受領之仲介報酬9萬元， 即屬無法律上之原因而收受。則原告依不當得利之法律關係請求被告李秋楓返還其無法律上原因所受之利益9萬元， 及自受領時之100年4月15日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息乙節，核屬於法有據。
（五）綜上所述，原告主張因系爭土地有瑕疵而解除契約，並據請求被告朱進卿、朱連發返還訂金50萬元，暨依不當得利之法律關係，請求被告李秋楓返還居間報酬9萬元， 及均自受領時即100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。 經核，本件訴訟費用額為6,390元（第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、本判決第1、2項均係命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行； 而被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 李 鎧 安