臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第723號原 告 莊進雄被 告 沈常夫訴訟代理人 吳秀綢上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國100年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬玖仟壹佰貳拾貳元，及自民國一百年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元，其中新臺幣壹萬零肆佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣肆拾伍萬玖仟壹佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段1163之22地號、1163之23地號土地（下合稱系爭土地）原為原告之被繼承人莊一平所有，現則為原告所有，莊一平於民國93年12月6日過世後，其全體繼承人訂立遺產分割協議書，同意將繼承開始時至登記完畢前之共有權利由原告單獨行使。又被告前為門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號、291號二棟未保存登記建物（下合稱系爭房屋）之事實上處分權人，系爭二棟房屋於86年6月20日至98年6月1日間，分別無權占用原告所有之系爭二筆土地，嗣後始由原告買回。被告於無權占有系爭土地期間，受有占有、使用土地之不當得利，此占有、使用利益無法以原形返還，故應以價額返還之，而系爭二建物於被告持有期間，均係空置，非作為住宅使用，且使用利益終非租金，故此價額無土地法法定租金之適用，應以出租時之客觀價值為依據；況我國於民國80年前係採公告地價與公告現值相同之兩價合一制，嗣政府為減輕土地所有人之地價稅負擔，乃於79年時修正平均地權條例施行細則第64條，將兩價合一制修正為公告現值僅做評定公告地價參考，卻疏未將土地法第97條之申報總額同更正為公告現值，實為修法漏洞，故至少應以土地公告現值作為計算標準。而據本院99年度訴字第
247 號判決就同地段房屋所認定之不當得利數額及系爭土地週遭房屋租金行情，系爭二棟房屋之每月客觀租金行情應各為12 ,500元，而依系爭二筆土地公告現值與其上系爭房屋評定現值之比例均各為百分之87，則系爭二筆土地每月使用利益之客觀價額合計應為21,750元【計算式：（12,500×2）×0.8 7＝21,750】，被告占有系爭土地之時間共計為11年11又1/3 個月，合計受有3,117,500元之不當利得，且被告無正當權源占有原告所有之土地，亦屬不法侵害原告之權利，應成立侵權行為；爰依不當得利及侵權行為之法律關係為重疊合併之請求，並聲明：⑴被告應給付原告200萬元，及自原告所呈民事變更聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之父莊一平前與國僑建設股份有限公司（下稱國僑公司）定有合建契約，同意國僑公司使用系爭土地建屋，而被告對國僑公司之工程款債權在系爭二建物上有法定抵押權，國僑建設就將系爭建物讓予被告抵償工程款，故被告並非無權占有；又系爭建物在98年5月時已經賣出，自取得至賣出為止均是空置，被告並無不當得利可言，且原告所主張之租金數額過高。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項如下：
(一)系爭土地原為原告之被繼承人莊一平所有，現則為原告所有，莊一平於93年12月6日過世後，其全體繼承人訂立本院卷第10頁之遺產分割協議書，同意將繼承開始時至登記完畢前之共有權利由原告單獨行使。
(二)被告於86年6月20日起至98年6月1日止，為系爭二棟房屋之事實上處分權人。系爭289號房屋坐落於系爭1163之22地號土地上、291號房屋坐落於系爭1163之23地號土地上，房屋占用之面積與土地之面積相等。
(三)莊一平曾於67年間與訴外人國僑公司訂立本院卷第151至155頁之合建契約書，約定提供系爭土地供國僑公司興建房屋使用。
(四)系爭二棟房屋於86年6月20日起至98年6月1日止之期間均空置。
四、本件被告對於上開事項雖無爭執，惟以其並非無權占有為辯，是本件兩造之爭點在於：⑴被告占有系爭土地有無合法權源？⑵如被告為無權占有，原告可請求返還之不當得利、損害賠償金額為何？爰分述本院得心證之理由如下：
(一)被告有無占有系爭土地之合法權源？按地主提供土地與建商合建房屋，通常係以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無權占有（最高法院93年度台上字577號判決意旨參照）。查被告辯稱系爭土地原所有權人莊一平曾與訴外人國僑公司簽訂合建契約乙情，有其所提出之合建契約書1份可參（見本院卷第151至155頁），且為原告所不爭執，堪信為真。惟莊一平與國僑公司間之合建契約，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成房屋之興建，並約定房屋落成後，莊一平可依契約所定比例取得一定數量之房屋，作為其提供土地之對價，此觀上開合建契約書第三條約定內容即明。則依前開說明，應認莊一平係為取得所分配之合建建物之利益，而於國僑公司興建合建建物至完成後將建物出售、處分予他人之期間，同意國僑公司得享有無償使用土地以興建建物之權利，並非概括同意國僑公司建築之建物嗣後仍得無償使用系爭土地。又莊一平依合建契約同意國僑公司使用系爭土地建屋，係為履行與國僑公司間所訂合建契約之義務，僅具債之效力，其效力並不當然及於事後取得合建建物之被告，依前開說明，被告如未再取得使用系爭土地之合法權利，自難謂非無權占有。是莊一平與國僑公司間之合建契約，尚不足以作為被告占有系爭土地之正當權源，被告復未舉證證明其具占有系爭土地之其他權源，則其辯稱為有權占有，自非可採。
(二)原告得請求返還之不當得利或損害賠償金額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告占有系爭土地並無正當權源，已如上述，是被告因其有事實上處分權之系爭二棟房屋，於86年6月20日起至98年6月1日止無權占有使用系爭土地，而受有使用系爭土地之利益，致原告之父莊一平及原告（96年10月3日登記為所有權人）於該段期間內無法使用系爭土地而受有損害，此一使用利益依其性質不能返還，且系爭土地登記於原告所有前之不當得利請求權利，業經莊一平之全體繼承人協議同意由原告單獨取得，是原告本於上開不當得利之規定，請求被告返還占有系爭土地期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。
土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有權人依該法所申報之地價，又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。又土地法第97條第1項所定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例參照）。是法院於斟酌相當租金額計算之損害金時，自應受前開規定之限制。
3.原告雖以系爭二棟房屋於被告占有期間均為空置，非作為住宅使用，而認無土地法第97條之適用。惟最高法院94年度第2次民事庭會議決議，固認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，故所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。惟系爭二棟房屋既為空置，自未受有何商業上之特殊利益，且其於99年3月25日之前，均依住家用房屋稅率課徵房屋稅，此有稅籍資料附卷可參（見本院卷第37至43頁），應認其仍屬住宅用途之房屋，而有上開土地法租金最高限額規定之適用。
4.另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭二棟建物面臨二線道之臺南市○○區○○街，交通尚稱便利，附近為住商混合區，街上有統一超商、餐飲店及機車行等店家，此經本院到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片2紙在卷可稽（見本院卷第86至88、92頁），並參酌鄰近房屋之租金，多在每月12,000元至15,000元之譜，此有原告提出之租賃契約可參（見本院卷第113頁、123至137頁），本院審酌上情，認相當於租金額之不當得利應以系爭土地申報總價之年息10%為適當。而系爭二筆土地之歷年申報地價（每平方公尺單價）均為：83年7月申報地價3,240元、86年7月3,280元、89年7月2,160元、93年1月2,240元、96年1月2,520元、99年1月2,520元，此有臺南市安南地政市務所100年10月31日安南地所三字第1000008831號函所附資料在卷可參（見本院卷第177、178頁）；依此計算，原告因被告無權占用系爭1163之22地號土地可得請求返還之不當得利為229,612元（計算式詳見附表一）；就被告無權占用系爭1163之23地號土地可得請求返還之不當得利為229,510元（計算式詳見附表二），共計為459,122元。原告雖主張被告應按月給付相當於租金之不當得利21,750元云云，惟土地法第97條第1項所定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例參照）。是本件原告請求相當於租金之不當得利金額，自應受該法律強制規定之限制，超過部分即為無請求權；原告另主張土地法第97條為修法漏洞，應以土地公告現值作為計算標準云云，顯與法條文義抵觸；至於原告援引本院99年度訴字第
24 7號判決，主張應以同地段房屋之租金作為不當得利之計算標準，惟上開判決係因該案被告將無權占有土地之房屋出租予他人，此時其所受利益已轉換為實際所得之租金，故以實際所得租金計算不當得利，與本件事實並不相同，自無從比附援引，是原告上開主張，均不足採。
5.至被上訴人另依侵權行為損害賠償請求權請求上訴人給付占用系爭土地所受之損害部分，核係以單一聲明，請求法院就不當得利返還請求權部分為同一之判決，屬訴之重疊合併，法院應就原告所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判；若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判。本院既認原告依不當得利之請求為一部有理由，即應再就其侵權行為之請求為審判，並擇一為有利原告之判決。查原告固因被告無權占有土地而無法使用土地，致受有相當於租金額之損害，然此相當於租金額損害數額之認定，仍需受土地法第97條強制規定之限制，業如上述，則其依侵權行為法律關係所能請求被告賠償之金額，實與上開認定之459,122元相同，亦無從為更有利於原告之判斷，附此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力；又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付459,122元，自民事變更聲明狀繕本送達翌日即100年10月7日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，原告就此部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為駁回假執行聲請之諭知。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本件訴訟費用為20,800元（即第一審裁判費），本院審酌本件訟爭係起於被告無權占有系爭土地及兩造之勝敗比例，確定本件訴訟費用之負擔如主文第三項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 張玉萱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
書記官 陳雅慧┌──────────────────────────────────────┐│ 附表一、被告無權占有系爭1163之22地號土地（面積75.74平方公尺）期間相當租金之││ 不當得利金額（元以下四捨五入）： │├──┬───────┬─────┬───────────┬─────────┤│項次│期間（民國） │ 申報地價 │ 每月相當於租金 │期間合計（新臺幣：││ │ │（元/每平 │ 之不當得利 │元） ││ │ │ 方公尺） │ │ │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 1 │86年6月20日至 │ 3,240 │3,240×75.74×10%÷12 │2,045×11/30＝750 ││ │86年6月30日 │ │＝2,045 │ │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 2 │86年7月1日至89│ 3,280 │3,280×75.74×10%÷12 │2,070×（12×3）＝││ │年6月30日 │ │＝2,070 │74,520 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 3 │89年7月1日至92│ 2,160 │2,160×75.74×10%÷12 │1,363×（6＋12 ×3││ │年12月31日 │ │＝1,363 │）＝57,246 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 4 │93年1月1日至95│ 2,240 │2,240×75.74 ×10%÷12│1,414×（12×3）＝││ │年12月31日 │ │＝1,414 │50,904 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 5 │96年1月1日至98│ 2,520 │2,520×75.74×10% ÷12│1,591×（12×2＋5 ││ │年6月1日 │ │＝1,591 │＋1/30）＝46,192 │├──┼───────┴─────┴───────────┴─────────┤│總計│750＋74,520＋57,246＋50,904＋46,192＝229,612 │└──┴───────────────────────────────────┘┌──────────────────────────────────────┐│ 附表二、被告無權占有系爭1163之23地號土地（面積75.7平方公尺）期間相當租金之 ││ 不當得利金額（元以下四捨五入）： │├──┬───────┬─────┬───────────┬─────────┤│項次│期間 │申報地價 │ 每月相當於租金 │期間合計（新臺幣：││ │ │（元/每平 │ 之不當得利 │元） ││ │ │ 方公尺） │ │ │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 1 │86年6月20日至 │ 3,240 │3,240×75.7×10% ÷12 │2,044×11/30＝749 ││ │86年6月30日 │ │＝2,044 │ │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 2 │86年7月1日至89│ 3,280 │3,280×75.7×10% ÷12 │2,069×（12×3）＝││ │年6月30日 │ │＝2,069 │74,484 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 3 │89年7月1日至92│ 2,160 │2,160×75.7×10% ÷12 │1,363×（6＋12 ×3││ │年12月31日 │ │＝1,363 │）＝57,246 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 4 │93年1月1日至95│ 2,240 │2,240×75.7×10% ÷12 │1,413×（12×3）＝││ │年12月31日 │ │＝1,413 │50,868 │├──┼───────┼─────┼───────────┼─────────┤│ 5 │96年1月1日至98│ 2,520 │2,520×75.70×10% ÷12│1,590×（12×2＋5 ││ │年6月1日 │ │＝1,590 │＋1/30）＝46,163 │├──┼───────┴─────┴───────────┴─────────┤│總計│749＋74,484＋57,246＋50,868＋46,163＝229,510 │└──┴───────────────────────────────────┘