臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第727號原 告 萬虎偉被 告 王彥霖
王德芬上列當事人間請求賠償買賣契約登載不實等事件，經本院於民國100年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬零伍佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告王彥霖將其所有坐落臺南市○○段45、45-1地號土地及其上550建號建物，即門牌為臺南市○區○○路二段640巷7號房屋（下稱系爭房地），委託被告王德芬售予原告之媳婦即訴外人袁嘉吟，價金新台幣（下同）540萬元。惟被告二人均未詳告上開45-1地號土地（下稱系爭土地）係道路用地；且買賣契約記載房屋總面積竟包含附屬建物陽台面積，未照使用執照填寫；又過戶地價稅金全由原告負擔，上開行為顯有詐欺不實的情形，造成原告物資、金錢與精神的損失。因此，被告二人除對不當超收的買賣價金484,048元應予退還原告外，並應依買賣契約書內辦理買賣移轉須知三之規定，支付一倍之賠償等語。
（二）並聲明：⒈被告應給付原告968,096元。
⒉訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告王彥霖則以：
（一）伊要賣房子是委託被告王德芬，買賣期間並沒有接觸買方，伊是根據所有權狀來賣，並沒有想把道用地或陽台分開賣。而大忠段45-1地號土地位在系爭房屋的門口，房子沒有此土地無法連接道路，一定要有45-1地號土地才能通行公路。門前是大同路二段640巷，已經有巷道名稱等語置辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、被告王德芬則以：
（一）臺南市○○段○○○○○號土地為私有道路用地，於訂立買賣契約時均已詳告，並記載於系爭買賣契約第1條第2項。
（二）有關房屋總面積未照使用執照填寫乙事，並非事實。系爭買賣標的房屋總面積均以地政事務所登記謄本記載為準，此此有系爭房地土地、建物權狀影本可證。
（三）關於系爭之地價稅負擔乙事，依買賣契約書上第8條之約定，應以交屋日為核算基準點，之前部分由賣方負擔，之後由買方負擔，此亦有地價稅分擔表可證。
（四）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：原告主張被告王彥霖委託被告王德芬銷售系爭房地予訴外人袁嘉吟，未告知大忠段45-1地號土地為私有道路用地、房屋總面積記載不實、地價稅被告未依法負擔，因而造成原告損失云云，被告二人則以前揭情詞置辯，經查：
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第199條第1項定有明文。次按債權債務之主體既應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最高法院40年台上字第1241號判例可資參照）。亦即，買賣契約之主體，應以締結買賣契約之出賣人、買受人為準，除有特別約定外，僅有買賣契約之出賣人或買受人得向他方請求給付，而出賣人或買受人以外之人自無基於契約對他方請求履行債務之餘地。經查，依原告所提出之系爭買賣契約書記載，不論契約首頁或末頁，出賣人欄位均係由被告王彥霖簽名、蓋章，承買人欄位則由訴外人袁嘉吟簽名、蓋章，而原告萬虎偉並未簽章於其上（見本院卷第8、11頁）。另徵諸系爭房地之土地登記申請書、土地所有權移轉買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書記載，上開文件其買受人、出賣人均係記載為王彥霖、袁嘉吟，並非原告萬虎偉，此亦有本院依職權向臺南市東南地政事務所調取系爭房地於民國98年8月17日辦理所有權移轉登記申請書暨其附件，在卷可憑（見本院卷第31-40頁）。
顯見系爭買賣契約之締約當事人，為出賣人王彥霖與買受人袁嘉吟，而非原告萬虎偉。準此，原告萬虎偉既非系爭買賣契約之締約當事人，其即非系爭契約之債權債務主體。揆諸前開說明，縱原告主張屬實，原告萬虎偉亦不得基於系爭買賣契約，逕行請求被告王彥霖返還其所稱超收之買賣價金並請求違約金。至被告王德芬係受被告王彥霖委託出售系爭房地，固應其就受任事務負善良管理人之注意義務。惟原告得否依買賣契約或委任契約，請求被告王德芬賠償，仍以原告為系爭買賣契約之締約當事人為必要，而原告既非締約當事人，已如前述，則原告自無向被告王德芬請求返還其所稱超收之買賣價金並請求違約金可言。從而，原告萬虎偉基於買賣契約，請求被告王彥霖、王德芬返還其所稱超收之買賣價金，並請求違約金，即屬無據，應予駁回。
（二）原告主張被告二人均未詳告上開45-1地號土地係道路用地，道路用地應以公告地價計算價格，不能以房屋價格來計算云云；然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條，定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例參照。
⒉查系爭建物坐落臺南市○區○○段45、45-1地號土地上，
而大忠段45-1地號土地經公告○○○區○○道路用地」，地目仍為「建」等情，有卷附土地登記第二類謄本、臺南市政府都市發展局都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可參（見本院卷第15、16頁），亦為兩造所不爭執，自堪信為真實。
⒊本件出賣人即被告王彥霖於本院審理時稱：「我要賣房子
是委託給王德芬，買賣中我沒有接觸買方，我是根據所有權狀來賣的，沒有想把道路用地或陽台分開賣。」等語（見本院卷第55頁）。而被告王德芬亦稱「是王彥霖委託我出售系爭不動產，當時是原告的小孩先來看屋，後來萬太太與我接觸接約，我未見過原告，是有次原告打電話問我關於稅金的問題，我跟他解釋買賣是以過戶為準」等語（見本院卷第55頁背面）。而系爭買賣契約係由原告媳婦袁嘉吟與出賣人簽約，亦有系爭買賣契約在卷可按。由此可知，系爭不動產買賣契約係由被告王德芬與原告之子、媳婦接洽、簽約，並非與原告接洽。因此，被告王德芬有無告知買受人袁嘉吟，應非原告所確知。雖原告主張「我家人說被告沒有說45-1是道路用地」，惟並未能舉證以實其說，依上開舉證責任分配，自難僅憑其空言主張，而為其有利之認定。況被告否認原告主張，並辯稱：「（問：出售不動產時有告知買方45-1地號○○○區○道路？）有，我有跟他說道路因政府沒有徵收，若有徵收金就是你們的，而不一起買的話，銀行也不會貸款給他。系爭契約就系爭房地之價金並未區分土地或建物之價格，亦未約定每坪多少錢，僅係依屋況而定出買賣價金。」等語（見本院卷第55頁背面）。查於不動產買賣市場上，中古房屋計算建物折舊不易，因此，中古房屋出售時，常僅就屋況、屋齡訂定買賣價金，而未單獨區分土地或建物之價格。系爭房地為中古屋，被告王德芬所辯，自屬可信。再者，系爭建物坐落大忠段45、45-1地號二筆土地上，原告亦無法僅購買大忠段45地號土地而向銀行辦理貸款，故被告王德芬辯稱已告知買受人大忠段45-1地號○○○區○道路用地等情，應屬可採。從而，原告主張被告二人均未詳告上開45-1地號土地係道路用地乙節，自屬不能證明，難以採信。
（三）另原告主張買賣契約記載房屋總面積竟包含附屬建物陽台面積，未照使用執照填寫，顯有詐欺不實的情形云云；被告則以系爭買賣標的房屋總面積均以地政事務所登記謄本記載為準等語置辯。經查，本件出賣人與買受人就建物面積固未明文記載是否包括主建物面積、附屬建物面積，然依系爭不動產買賣契約第1條就建物標示一欄即記載○○○區○○路○段○○○巷○號，建號：550、面積：141.91平方公尺，持分全部含未保存登記建物全部」等語以觀，則兩造就買賣系爭建物面積應已約定為141.91平方公尺無疑。
而系爭房屋為住家用、鋼筋混凝土造、二層建物，一、二層面積均為61.72平方公尺，另有屋頂突出物13.31平方公尺，合計總面積僅為136.75平方公尺，有原告提出之系爭建物登記第二類謄本在卷可稽；惟若加計附屬建物陽台
5.16平方公尺，則合計建物面積適為141.91平方公尺，足見，本件出賣人與買受人就建物面積，原應係約定包含附屬建物陽台之面積，則原告主張買賣契約未依照使用執照填寫云云，自無足採。
（四）又原告主張過戶地價稅金全由原告負擔，顯有詐欺不實的情形云云，被告則以買賣是以過戶為準，過戶前稅金由被告王彥霖支付，過戶後由買方支付，當時出賣人已補貼了3633元予買受人等語置辯。按地價稅向所有權人徵收之，其設有典權之土地，由典權人繳納。土地法第172條第1項定有明文。查系爭買賣契約第8條約定：「關於本件不動產之房屋稅、地價稅、水電、自來瓦斯及管理費等費用，自交屋日起由乙方（即買受人袁嘉吟）負擔，以前由甲方（即出賣人王彥霖）理清。」此有系爭不動產買賣契約（見本院卷第10頁）在卷可按。而系爭房地為98年8月17日辦妥所有權移轉登記，依上開契約之約定，就地價稅之負擔，於98年8月17日以前，應由出賣人王彥霖負擔，自98年8月17日起，則由買受人負擔。又系爭大忠段45、45-1地號土地之地價稅，98年度稅額為1074元，業經原告繳納完畢，此有原告提出之臺南市政府稅務局98年地價稅繳納證明書一紙（見本院卷第17頁）在卷可按，自堪信為真實。然查，兩造原先預估系爭98年度地價稅為5,374元，並約定自98年1月1日起至98年8月17日止，依此比例計算，由出賣人負擔3,372元，此亦有被告王德芬提出由合眾地政士事務所地政士蔡育錡所製作之地價稅分擔表一紙，在卷可稽。則就系爭大忠段45、45-1地號土地之98年度地價稅，被告業已補償買受人袁嘉吟3,372元，已如前述，顯然已逾出賣人應負擔之地價稅，並超過98年度系爭土地應繳納之地價稅1,074元。從而，原告再向被告請求給付地價稅，自屬無據。
五、綜上所述，原告萬虎偉並非系爭買賣契約之締約當事人，被告亦查無原告所稱有詐欺不實的情形，原告主張被告二人應依被告王彥霖與訴外人袁嘉吟所訂定之系爭不動產買賣契約之「辦理買賣移轉須知」第⒊「如因而造成任何損失尚須負賠償責任。」，買方依約要求加一倍賠償，即被告王彥霖、王德芬應返還超收之價金484,048元，並賠償違約金484,048元，合計968,096元，即無理由，不應准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為10,570元（即第一審裁判費），爰依上開規定確定敗訴之原告應負擔之訴訟費用如主文第二項所示。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 11 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 11 日
書記官 楊宗倫