臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第803號原 告 莊進雄被 告 沈常夫訴訟代理人 吳秀綢上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國101年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾陸萬壹仟元，及自民國一百年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾陸萬壹仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。原告起訴時原主張被告沈常夫與薛蓬春共同無權占有其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭1163-14地號土地），並聲明請求：被告沈常夫應給付原告新臺幣（下同）48萬元、被告薛蓬春應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國100年9月20日言詞辯論期日，另追加主張被告沈常夫無權占有其所有同段1163-15地號土地（下稱系爭1163-15地號土地），經被告沈常夫表示同意其追加，原告並於100年9月21日具狀將聲明更正為：被告沈常夫應給付原告200萬元、被告薛蓬春應給付原告261,000元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。後原告於100年10月5日言詞辯論期日撤回對於被告薛蓬春之請求，亦經被告薛蓬春當庭表示同意，原告並將聲明更正為：被告沈常夫應給付原告2,261,000元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）系爭1163-14、1163-15地號土地原為原告之被繼承人莊一平所有，莊一平於93年12月6日過世後，其全體繼承人訂立遺產分割協議書，同意將繼承開始時至登記完畢前之共有權利由原告單獨行使。系爭1163-14、1163-15 地號土地上分別有門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○號、275號之未保存登記建物（下分別稱系爭273號、275號建物），被告於86年6月20日買受取得系爭2建物之事實上處分權，並於92年9月29日將系爭275號建物出賣予第三人，共計占有系爭1163-15地號土地6年3月又10日。另被告雖於99年2月間將系爭273號建物出售予訴外人薛蓬春，惟尚未交付，並出租或令第三人使用收益該建物，因認被告迄今對系爭273號建物仍有使用收益之事實。而被告並無占有系爭1163-14、1163-15地號土地之正當權源，故被告所有系爭
273、275號建物坐落1163-14、1163-15地號土地上，享有不當得利，並致原告無法使用、收益系爭土地，亦侵害原告之權利。爰本於民法不當得利及侵權行為之法律關係提起本訴。
（二）按最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議與最高法院94年度第2次民事庭會議，認土地法第97條房屋僅限於住宅用房屋，系爭建物係作營業、倉庫使用或空置，應不適用土地法第97條。又土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。另無權占有他人土地所享有的利益，應當是物之占有與使用利益，應以「通常情形之使用收益」衡量，亦即「出租時之客觀價值」為依據，而此客觀價值應當是以週遭房屋實際租金行情定之。再者，所有人於法令限制下，得自由使用收益其所有物，此乃民法明定，而侵權行為損害賠償之範圍，為債權人之所失利益與所受損失，與不當得利僅得請求債務人所受利益不同；又依通常情形可得預期之利益視為所失利益，被告無權占有原告所有土地，而土地週遭皆為商業使用，則原告所失利益自然包括出租他人作為商業使用，故原告所受損失自不僅限於土地法規定之最高限額租金。另系爭建物位處安富街住○○○區○位於○○街最熱鬧街廓中，路寬13米，則客觀之房屋租金行情應為每月13,000元。據此分別計算原告請求如下：
⒈系爭273號建物部分：
由稅籍資料可見自82年起即有登錄營業使用，且曾作為董德軒律師事務所，事實上亦被稅務機關認定確有營業證明。系爭273號建物現值147,200元，系爭1163-14地號土地面積為75.99平方公尺，每平方公尺公告現值為16,500元，土地公告現值為1,253,835元，土地占房屋價值比例為
89.5%【計算式：0000000/（0000000＋147200）＝0.895】，則土地部分為11,635元（計算式：13,000元×0.895＝11,635元），原告請求被告賠償自86年6月20日起至100年6月19日止共計14年無權占有系爭1163-14地號土地之不當得利暨侵權行為損害賠償金額為1,954,680元（計算式：11,635元×12月×14年＝1,954,680元），原告僅為一部請求1,761,000元。
⒉系爭275號建物部分：
由稅籍資料可見自82年起即有登錄營業使用，且曾於騎樓前擺設攤位販賣麵包，足見系爭275號建物亦有作營業使用。而系爭275號建物現值169,500元，1163-15地號土地面積為75.96平方公尺，每平方公尺公告現值為16,500元，土地公告現值為1,253,340元，土地占房屋價值比例為88%【計算式：0000000/（0000000＋169500）＝0.88】，則土地部分為11,440元（計算式：13,000元×0.88＝11,440元），故被告就1163-15地號土地，計有不當得利暨侵權行為損害賠償金額為861,813元（計算式：11,440元×75又1/3月＝861,813元），原告請求500,000元。
（三）民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第388條規定自明。又所謂辯論主義，係指成為判決基礎之訴訟資料，包括事實及證據之蒐集與提出，是屬於當事人的權責，而辯論主義的內容包括：1.當事人未主張之事實，法院不得以之為裁判之基礎；2.法院必須以當事人間不爭執之事實，為裁判之基礎；3.法院不得依職權調查證據（依職權調查證據前，應使當事人先陳述意見）。本件兩造對於系爭建物於稅籍資料上均記載有做營業使用不為爭執，則法院應據此點作為判決基礎，而非調查系爭建物用電，法院此舉不僅違背辯論主義，亦違反舉證責任之分配。
（四）被告一再以與國僑建設股份有限公司(下稱國僑建設)間之合建契約抗辯，惟本件實係訴外人國僑建設給營造廠款項有所遲延，施工時而停擺，導致承購戶不願續期繳款，地主眼看房屋無法如期完工，才未分割與移轉土地。亦斷無可能給付承攬報酬，況訴外人國僑建設若有施工完成，為何不向地主請求承攬報酬？實際上，房屋除因未完工具有物之瑕疵外，部分房屋因遭法院查封而具有權利瑕疵。承購戶亦因訴外人國僑建設徒具空殼，而向地主討取土地，被告亦多次以對訴外人國僑建設之法定抵押權對原告父母之房屋聲請查封，為期能以不當得利之金額於他日若有房屋不幸拍賣時得以買回，原告才提起本件訴訟。
（五）並聲明：⒈被告應給付原告2,261,000元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）系爭土地本來都是漁塭地，地主與國僑建設合建，蓋了一千多戶，有4家營造商承包該工程，被告是其中1家，被告是包工代料，因為地主不把土地分給承購戶，所以承購戶才不付房屋款，以致於被告工程款拿不到，被告就起訴請求國僑建設給付工程款。國僑建設乃將房屋讓與被告以抵償工程款債務，房屋大部分都是未保存登記建物，被告對於房屋有所有權及使用權，當初原告是地主，與國僑建設合建，就是有同意被告使用等語。
（二）並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化不爭執事項如下：
（一）坐落臺南市○○區○○段1163-14、1163-15地號土地原為第三人莊一平所有，原告於93年12月6日因分割繼承而取得所有權（登記日期為96年10月3日）。系爭土地上有一未保存登記建物（建物門牌為：臺南市○○區○○街○○○號），惟被告沈常夫於86年6月20日以買賣取得，嗣被告以第三人薛蓬春偽造文書及侵占系爭273號建物為由，向第三人薛蓬春提起侵占及偽造文書之告訴，現由高雄地方法院檢察署偵查中。
（二）另坐落系爭1163-15地號土地上之門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○號建物為被告於86年6月20日以買賣取得事實上處分權，嗣於92年9月29日出賣予第三人李靜雯。
（三）系爭273、275號建物均為二層樓蓋的加強磚造房屋，均臨安富街，前有12米道路，附近為商住混合區，人車往來頻繁，相鄰二戶住家，左鄰為洗車、機油、輪胎行，右鄰經營越南菜館，系爭273號建物目前供住家使用，系爭275號建物據鄰居稱，每天均有人前來，但不住於此，頂樓加建一鴿舍。
（四）系爭273、275號建物自被告取得事實上處分權至今，稅籍資料上均記載有做營業使用的紀錄。
以上事實，並有系爭1163-14、1163-15地號土地之土地登記第二類謄本(本院卷第7頁、第99頁)、遺產分割協議書、地籍圖(本院卷第8-9頁)、公證書(本院卷第97頁)為證，並經本院履勘現場，製有勘驗測量筆錄及現場照片可資佐證，堪信為真實。
五、本件兩造爭執事項為：
（一）被告所有系爭273、275號建物有無占有系爭土地之合法權源？
（二）原告依不當得利、侵權行為及繼承之法律關係請求被告給付使用系爭土地之利益是否有理由？
（三）原告得請求之金額為何？
六、得心證之理由：
（一）被告對原告並無占有系爭二筆土地之合法權源：
1.按地主提供土地與建商合建房屋，通常係以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無權占有（最高法院93年度台上字577號判決意旨參照）。
2.查被告辯稱系爭土地原所有權人莊一平曾與訴外人國僑建設簽訂合建契約乙情，有其所提出之合建契約書1份可參（見本院卷第117至121頁），且為原告所不爭執，堪信為真。惟莊一平與國僑建設間之合建契約，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成房屋之興建，並約定房屋落成後，莊一平可依契約所定比例取得一定數量之房屋，作為其提供土地之對價，此觀上開合建契約書第三條約定內容即明。則依前開說明，應認莊一平係為取得所分配之合建建物之利益，而於國僑建設興建合建建物至完成後將建物出售、處分予他人之期間，同意國僑建設得享有無償使用土地以興建建物之權利，並非概括同意國僑建設建築之建物嗣後仍得無償使用系爭土地。又莊一平依合建契約同意國僑建設使用系爭土地建屋，係為履行與國僑建設間所訂合建契約之義務，僅具債之效力，其效力並不當然及於事後取得合建建物之被告，依前開說明，被告如未再取得使用系爭土地之合法權利，自難謂非無權占有。是莊一平與國僑建設間之合建契約，尚不足以作為被告占有系爭土地之正當權源，被告復未舉證證明其具占有系爭土地之其他權源，則其辯稱為有權占有，自非可採。
（二）原告得依不當得利及繼承之法律關係請求被告給付使用系爭土地所得之利益：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
2.依台南市政府稅務局安南分局100年7月13日南市稅安房字第1002210880號函附房屋稅籍紀錄表雖記載被告於99年2月26日將系爭273號建物出售予訴外人薛蓬春（本院卷第28頁），惟尚未交付，目前由被告借予第三人邱文乾供作住家使用，有台灣台南地方法院檢察署99年度偵字第8016號不起訴處分書（本院卷第55、56頁）可證，並經本院勘驗現場查證屬實，據此，足認被告迄仍有使用系爭273號建物，而有占有系爭1163-14地號土地之情事。
3.被告占有系爭二筆土地並無正當權源，已如上述，是被告因其有事實上處分權之系爭二棟房屋，其中系爭273號建物自86年6月20日起迄今，其中系爭275號建物自86年6月20日起至92年9月29日止分別無權占有使用系爭二筆土地，而受有使用系爭二筆土地之利益，致原告之父莊一平及原告（96年10月3日登記為所有權人）於該段期間內無法使用系爭土地而受有損害，此一使用利益依其性質不能返還，且系爭土地登記於原告所有前之不當得利請求權利，業經莊一平之全體繼承人協議同意由原告單獨取得，是原告本於上開不當得利之規定，請求被告返還占有系爭土地期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
（三）原告得向被告請求之金額：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（見最高法院61年台上字第1695號判例）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決定參照）。無權占有他人土地建屋係供出租他人以收取租金，則其占有利益已具體轉變為以金錢之方式呈現，自不再準用土地法第105條、第97條第1項規定計算「相當於租金之利益」。
2.本件原告主張系爭房屋係供商業使用，雖為被告所否認，惟查：
⑴按「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該
房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」「房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。
但自住房屋為其房屋現值百分之一點二。非住家用房屋，其為營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。
房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」「納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣(市)政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」「台南市房屋稅徵收率規定如下：營業用房屋，按其現值百分之三課徵之。合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，按營業用房屋減半課徵之。住家用房屋，按其現值百分之一點二課徵之。私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用房屋，按其現值百分之二課徵之。」分別為房屋稅條例第3條、第5條、第7條、第24 條及台南市房屋稅徵收率自治條例第2條第1項所規定。據此，堪認營業用房屋所徵房屋稅率要較其他使用情形為高，且納稅義務人於房屋變更使用情形時，應自行向主管稽徵機關申報。
⑵查系爭273號建物現由第三人邱文乾作居家使用，系爭
275 號建物則門戶緊閉，據鄰居稱每日均有人前來，惟不住於此，在頂樓有加建一鴿舍飼養鴿子等情，固據本院勘驗現場查明、製有勘驗測量筆錄及現場照片在卷可參（本院卷第65頁、第180-184頁），惟系爭二棟建物自82年9月間起其房屋稅籍之使用情形即登載為營業使用，有臺南市政府稅務局安南分局100年10月5日南市稅安房字第1002215777號函附系爭二棟建物稅籍資料附卷可參（參本院卷第140-145頁），據原告提出於電腦網路上下載之現場照片（本院卷第101頁），系爭273號建物曾作律師事務所使用，系爭275號建物騎樓前亦有擺設攤位販售麵包，均有實際營業使用之情形，且所謂營業使用，並不限於有販賣、生產物品或擺設辦公桌椅之外觀，即商號、營利事業單位以該址為營業處所而得對外聯繫交易者，亦應認為屬於營業使用，固尚難以系爭二棟房屋之外觀未有營業使用之情形，即認其非供營業使用。且依前揭說明，作營業使用之房屋稅率較其他房屋使用情形為高，則系爭房屋如已未供營業使用，衡情，被告應向主管稽徵機關申報變更使用情形，得以適用較低之稅率繳納房屋稅，卻捨此不為？據此，被告抗辯系爭二棟房屋係供非營業使用云云，即難憑採。
⑶復參，系爭二棟建物坐落臺南市○○區○○街，位於商
住混合區，前有12米道路，人車往來頻繁，相鄰二戶，一為洗車機油輪胎行，一為越南菜館，均作營業使用，附近商家林立等情，有上開勘驗測量筆錄及照片附卷可佐，益足認原告主張系爭二棟建物可供營業使用等語為真。
3.參酌原告所提出之系爭房屋鄰近房屋租金：與系爭二棟建物同排之臺南市○○街○○○號建物為13,000元；263號建物為12,000元；對向之294、296號建物均為13,000元（本院卷第122-138頁）。依同區段地籍圖謄本之相關位置，本院認應以系爭房屋距離較近之安富街263號之租金每月12,000元為本件計算之參考依據，較為妥適。被告雖抗辯附件建物出租行情係以每月5,000元計算，並提出租賃契約為憑（見本院卷第139頁），然僅提出一份契約，且非相鄰系爭二棟建物，距離已遠，尚難以此作為本件計算之參考依據，被告所辯自難憑採。
4.而上開263號建物由第三人莊吳金英所收取之租金，係出租其在土地上建物之對價，並非單純出租房屋或土地所收取之對價，尚難逕認第三人所收取之租金，即屬占有土地所受之利益，然建物與土地無從分離使用，使用建物自必須使用建物所坐落之基地，是亦無從認所收取之租金全數係其出租建物所獲得之利益，是本院認第三人莊吳金英所收取之租金，應係其出租土地及其上建物之對價，至於土地及其上建物之對價各為若干，兩造均未提出其他資料證明，自應以土地公告現值與系爭建物現值比例計算之。據此，計算如下：
⑴系爭273號建物部分：
系爭273號建物現值147,200元，系爭1163-14地號土地面積為75.99平方公尺，每平方公尺公告現值為16,500元，土地公告現值為1,253,835元，土地占房屋價值比例為89.5%【計算式：0000000/（0000000＋147200）＝
0.895】，則土地部分為11,635元（計算式：12,000元×0.895＝10,740元），原告請求被告賠償自86年6月20日起至100年6月19日止共計14年無權占有系爭1163-14地號土地之不當得利金額為1,804,320元（計算式：10,740元×12月×14年＝1,804,320元），原告僅為一部請求1,761,000元，即有理由。
⑵系爭275號建物部分：
系爭275號建物現值169,500元，1163-15地號土地面積為
75.96平方公尺，每平方公尺公告現值為16,500元，土地公告現值為1,253,340元，土地占房屋價值比例為88% 【計算式：0000000/（0000000＋169500）＝0.88】，則土地部分為11,440元（計算式：12,000元×0.88＝10,560元），故被告就1163-15地號土地，計有不當得利金額為861,813元（計算式：10,560元×75又1/3月＝795,520元），原告僅請求500,000元，自為法之所許。
七、至原告另依侵權行為損害賠償請求權請求被告給付占用系爭土地所受之損害部分，核係以單一聲明，請求法院就不當得利返還請求權部分為同一之判決，屬訴之重疊合併，法院應就原告所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判；若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判。本院既認原告依不當得利之請求為有理由，即無再就其侵權行為之請求為審判之必要，附此敘明。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力；又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付2,261,000元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即100年10月6日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予一一論述，併予敘明。
十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第1項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 陳南山