臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第919號原 告 來亞大樓管理委員會法定代理人 李錫雄訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師謝凱傑律師被 告 統一超商股份有限公司法定代理人 高清愿訴訟代理人 陳炳宏
蔡瑋穎上列當事人間請求給付借款事件，經本院於民國100年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾萬叁仟陸佰伍拾陸元，及自民國一百年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟叁佰玖拾伍元，由被告負擔其中新台幣玖仟玖佰壹拾元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾萬叁仟陸佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴之變更或追加非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定自明。原告起訴時原請求被告應給付原告新台幣（下同）1,046,667元及法定遲延利息，嗣於民國100年10月12日具狀減縮為被告應給付原告903,656元及法定遲延利息，合於前揭規定，原告所為訴之聲明減縮，並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣被告於民國91年2月13日起至99年2月12日止，原向訴外人
陳李春月承租門牌號碼台南市○○路○段○○○號l樓房屋（以下簡稱系爭房屋）作為統一超商使用，嗣因系爭房屋遭到拍賣，於94年9月20日由被告終止租賃關係。惟於租賃關係終止後，被告仍繼續使用系爭房屋所屬來亞大樓二樓外牆懸掛招牌及冷氣室外機至99年1月21日止，而此外牆係屬於全體區分所有權人所有，並為來亞大樓之共有部分。
㈡被告因無權占有系爭房屋所屬大樓之2樓外牆，受有相當於
租金之利益，致原告受有損害，而另案97年度訴字第1259號民事事件審理時曾囑託鑑定認為被告於原告大樓外牆懸掛招牌及冷氣室外機之租金價格每月20,000元，扣除訴外人李謝喜美已請求總額之13.11％，則被告無權占有期間自94年9月21日起至99年1月21日止，共計52個月，受有相當租金之不當得利903,656元(計算式：(20,000×52×86.89％＝903,656)，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明請求判決如主文第1項所示。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯以：㈠本件訴訟適格之原告應為系爭建物之區分所有權人，然原告
並非區分所有權人，僅為管理委員會，按公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。參諸同條例第10條第2項前段關於公用部分管理等規定，及第36條對其職務所為之規定，足見管理委員會之職權在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟者亦必與此有關，而原告成立於99年12月10日，顯然晚於原告主張被告無權占有大樓外牆之期間，其提起本訴並非基於其管理維護系爭建物之職權，而係受讓其成立前區分所有權人之訴訟實施權，而綜觀公寓大廈管理條例並無規定管理委員會可以包攬訴訟為他人起被訴，則原告就成立前因系爭建物產生之糾紛是否具備提出本訴之當事人適格，並非無疑。
㈡按公寓大廈管理條例第25條：「區分所有權人會議之召集須
由區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上，以書面載明召集之目的及理由為通知」、同法第30條開會程序：「…應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容通知各區分所有權人。但有急迫情勢需召開臨時會時，得以公告為之，公告時間不得少於2日」、同法第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」及同法第34條「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」原告並未證明區分所有權人會議之程序是否合法？開會通知是否合法送達？會議紀錄是否於開會後15日內送達予各區分所有權人於7日內表示意見等事實，難認原告已如其所稱獲區分所有權人授予訴訟實施權。
㈢被告係基於租賃契約使用大樓外牆，並非無法律上之原因而
受有利益，且被告因懸掛廣告所受利益以轉化為租金之一部分交付予訴外人元盛公司，利益已不存在，依民法第182條之規定，被告應免負返還或償還價額之責任。並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於91年1月20日與訴外人陳李春月簽訂房屋租賃契約，
承租系爭房屋，每月租金15萬元，租賃期限自91年2月13日起至99年2月12日止，租約第4條第5項約定「乙方（即被告）得於租賃物外牆等適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝。且甲方（即陳李春月）應協助乙方取得租賃物外牆及其他適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝」。嗣訴外人陳李春月於93年4月21日將系爭房屋出售及移轉登記予訴外人李錫雄；之後系爭房屋經本院以93年度執字第3577號拍賣抵押物強制執行事件執行拍賣，於94年4月26日由訴外人元盛公司拍定，並於94年5月20日核發權利移轉證書在案。被告於94年9月20日寄發存證信函予訴外人陳李春月終止系爭租約，系爭租約於存證信函送達訴外人陳李春月之時即同年月21日起發生終止效力。
㈡被告與訴外人元盛公司於94年8月8日就系爭房屋訂立租賃契
約，租期自94年5月20日起至102年5月19日止。㈢本院97年度訴字第1259號確定判決認定，該案原告李謝喜美
擁有系爭大樓8戶房屋（其中2樓房屋亦為其所有），該8戶總面積占大樓總面積百分之13.11，該案被告（統一超商）無權占有大樓2樓外牆屬於大樓全體區分所有權人所共有，故該案被告應給付該案原告李謝喜美租約終止後即94年9月21日起至李謝喜美起訴時即97年8月13日止，共計34個月相當於租金之不當得利89,148元（計算式：20,000×34×13.11％＝89,148），及自98年7月24日起至返還外牆之日止，按月給付2,622元（計算式：20,000×13.11＝2622）之不當得利數額。
㈣被告於99年1月21日始拆除2樓房屋外牆懸掛招牌。
㈤原告來亞大樓管理委員會於99年12月10日才向主管機關聲請報備成立（共81戶）。
㈥系爭大樓區分所有權人曾於100年1月11日及同年月21日開會，開會資料如本院卷42至48頁。
㈦如本院認為被告構成不當得利，則原告可請求之數額比照本院97年度訴字第1259號確定判決認定之每月2萬元計算。
四、兩造爭執之事項：㈠原告就本件訴訟是否具有當事人適格？（被告主張系爭大樓
區分所有權人會議決議不合公寓大廈管理條例之規定，原告管理委員會未經合法授權起訴本件）㈡被告是否構成不當得利？（被告主張民法第182條免負返責
任是否有理由）
五、得心證之理由：㈠原告就本件訴訟是否具有當事人適格？⒈原告所屬來亞大樓區分所有權人曾於100年1月11日及同年月
21日召開區分所有權人會議，決議成立管理委員會，並經台南市政府於99年12月13日以南市工建字第09931206200號函准予備查，此有來亞大樓館理委員會公寓大廈管理組織報備證明、台南市政府於99年12月13日南市工建字第09931206200號函及來亞大樓100年1月11日及同年月21日區分所有權人會議開會資料等文件為證（見本院卷39至48頁），是原告主張來亞大樓管理委員會於100年1月21日合法成立一節，堪信為真實。被告辯稱訴外人李錫雄並無權召集區分所有權人會議，該會議應為無效云云，尚乏舉證以實其說，其辯稱該會議為無效云云，自無可採。
⒉按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年台上字第790號判決意旨參照）。又所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。本件原告係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作（公寓大廈管理條例第3條第9款參照），對區分所有建物共用部分自有管理權。所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。原告所屬來亞大樓外牆係大樓全體住戶所共有，原告雖非該訴訟標的法律關係之主體，但對於大樓外牆擁有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，況且區分所有權人就其共有部分被占用所受損害既已決議授權由原告全權處理（參區分所有權人會議紀錄），原告就本件訴訟標的法律關係既有處分權，尚不因管理委員會成立前後而有區別，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人，是被告辯稱原告欠缺當事人適格云云，尚無可取。
⒊又原告對於管理共有部分所生私法上爭議，依上述規定既有
訴訟實施權，為法定訴訟擔當，自無須經區分所有權人會議授予訴訟實施權，是被告抗辯原告召開區分所有權人會議程序不合法云云，亦尚無礙於原告為全體區分所有權人提起本件訴訟。
㈡被告是否構成不當得利？⒈被告雖辯稱訴外人元盛公司簽立租賃契約，占有系爭外牆有
法律上之原因云云，惟依債之相對性，租約僅有拘束被告與元盛公司之效力，無法拘束契約以外之第三人，被告自不得執其與元盛公司簽訂之租約對原告主張係合法占用，此外被告並無法舉證證明其占用權源，其占用2樓外牆自屬無權占有，並致大樓區分所有權人受有損害，顯然無法律上原因而受有租金或相當於租金之利益，原告主張被告因無權占有而受有相當於租金之不當得利，堪以採信。
⒉被告雖辯稱其以每月12萬元承租系爭房屋及因營業所須懸掛
招牌，實已付出對價，該利益已交付出租人元盛公司而不存在，依民法第182條之規定，被告應免負返還或償還價額之責任云云，惟查，被告所受之利益係基於無權占有原告所屬大樓區分所有權共有之外牆之事實所生，至被告給付租金予元盛公司係基於渠等間之租賃契約而生，二者原因事實顯不相同，被告抗辯其所受利益已轉化為租金交付予元盛公司云云，自非可採。
㈢綜上所述，被告因無權占有原告所屬大樓之共有外牆受有相
當於租金之利益，致原告受有損害，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又依被告占有期間自94年9月21日起至99年1月21日止，共計52個月，每月受有相當於租金之不當得利數額為2萬元計算，原告請求被告給付自94年9月21日起至99年1月21日止共52個月相當於租金之不當得利計903,656元【計算式：(20,000×52×86.89％＝903,656)】，及自起訴狀繕本送達翌日起即100年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，自應准許。末者，兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條、第83條第1項前段、第87條第1項分別定有明文。查本件原告起訴訴訟標的金額原為1,046,667元，應徵第一審裁判費為11,395元，嗣後原告減縮請求金額為903,656元，依減縮聲明後之訴訟標的金額，應徵之裁判費為9,910元，應由敗訴之被告負擔，至於原告減縮聲明部分視為撤回，該部分訴訟費用應由原告自行負擔，爰確定訴訟費用並命兩造負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 100 年 10 月 26 日
民事第三庭 法 官 蔡雅惠以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 26 日
書記官 詹書瑋