臺灣臺南地方法院民事判決 100年度重訴字第172號原 告 謝定興訴訟代理人 謝惠揚
王進輝律師上 一 人複 代理人 許婉慧律師被 告 謝政助訴訟代理人 莊信泰律師被 告 謝王美秀
吳義銘上 一 人訴訟代理人 藍慶道律師訴 訟受告 知人 謝梅杏上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年3月11日言詞辯論終結，判決如下
主 文兩造共有如附表五所示八筆土地，合併分割如附圖一所示，編號Ａ部分、土地面積八十七點一一平方公尺分歸被告謝政助所有；編號Ｂ部分、土地面積三八六點九三平方公尺分歸原告所有，編號Ｃ、Ｅ二部分、土地面積分別為一三九點九五、一三七點六五平方公尺分歸被告謝王美秀所有，編號Ｄ部分、土地面積九二點九二平方公尺分歸被告吳義銘所有。
被告謝王美秀、吳義銘應依如附表二所示方式補償原告及被告謝政助二人。
訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」，民法第824之1條第2項定有明文。本案原告具狀聲請告知訴訟予謝梅杏（即被告謝政助將其應有部分設定抵押之抵押權人，見調解卷第51頁），並經本院將告知書狀送達訴外人謝梅杏，經謝梅杏之同居人鄭慧芬於100年10月5日代為收受，有送達證書可稽（見本院卷㈠，第50頁），受告知訴訟人謝梅杏迄未聲明參加訴訟，先予敘明。
二、本件被告謝王美秀經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面:
一、原告起訴主張：㈠原告與被告謝政助、謝王美秀、吳義銘共有坐落之臺南市○
○區○○段地號83號、91號、93號、95號、96號、97號、98號、99號土地（面積如附表五所示，下稱系爭土地），應有部分為原告13/30、被告謝政助1/6、謝王美秀1/3、吳義銘1/15（如附表一所示），該八筆土地編定地目皆為建，依其使用目的得加以分割，而兩造亦無不得分割之特約，爰依民法第八百二十三條之規定，請求被告等按如附圖一所示之方案﹝如台南市永康地政事務所複丈日期100年12月22日、100年12月6日所字第9730號永測量（法）字第32700號土地複丈成果圖，本院卷㈠第115頁複丈成果圖﹞予以判決分割。
㈡原告主張附圖一分割方案之理由：
⒈依此方案分割，A、B、C、D、E皆呈完整區域，各共有人之間可取得完整之區域，便於利用。
⒉系爭土地之周圍鄰地，如上方之臺南市○○區○○段地號79
、82、84、85、87號等土地之○○○區○○○○○道路用地，且已經徵收；右方之同區段92、94、102等土地則為臺南市○○區○○路，各共有人所分得之區域皆面臨聯外之道路。⒊各共有人之間所取得之區域，以公告現值計算，其應有部分
價值較為相近，各共有人間大致取得等同本件8筆持份土地合併之價值，找補金額不大，其中被告吳義銘所分得之部分僅找補86,355元。
⒋此分割方式已得被告謝政助、謝王美秀之同意。
⒌此分割方式對於其上建物之落差亦較小，造成之不便與糾紛亦將較少。
⒍被告謝政助占有使用坐落於A土地部分尚有建物及棚架，將A
部分分配予謝政助，符合占有之現況，至於將11.95平方公尺（約3.6坪）之西灣段83地號土地分配予被告謝政助，將使謝政助分得之面積完整而便於開發，有助社會經濟發展。㈢被告吳義銘所提附圖二之分割方案（即台南縣永康地政事務
所複丈日期102年1月17日，102年1月15日所字第5690號永測量(法)字第800號土地複丈成果圖）不妥適之理由：
⒈被告吳義銘所提出如附圖二之分割方案，為了避開其原提出
之方案（如附圖三所示）所分得土地成為畸零地之缺陷，擴張自己分得之部份，卻造成找補過大之缺陷，其餘三位土地共有人之應分得部分土地之價值皆減損，而僅被告吳義銘所分得之土地價值增加，極為不公平。
⒉被告吳義銘之8筆土地應有部分，公告現值共1,430,258元，
此修正案所獲得之土地價值卻要找補高達2,677,554元，即謂被告吳義銘所獲得之土地價值高達410餘萬元之普，為其所持有價值之2.86倍，此修正案之不公平，莫此為甚。⒊被告吳義銘所有之應有部分僅1/15，該修正案卻將鄰馬路之
邊界線之1/3分割予被告吳義銘，其不公平，不言可喻。⒋且吳義銘於系爭83地號土地上台南市○○區○○路○○○號房屋沒有使用執照，也沒有保存登記，並不合法。
⒌且此修正案對於現有建物之坐落與分割後之結果落差亦較大，造成之不便與糾紛亦將較大。
㈣對許智欽不動產估價師事務所估價報告書無意見，願依該估
價報告書計算找補金額補償（如附表二所示，見本院卷㈡第139頁）。並聲明：兩造共有系爭土地，合併分割如附圖一所示，編號A部分、土地面積87.11平方公尺分歸被告謝政助所有；編號B部分、土地面積386.93平方公尺分歸原告所有，編號C、E二部分土地面積分別為139.95、137.65平方公尺分歸被告謝王美秀所有，編號D部分、土地面積92.92平方公尺分歸被告吳義銘所有。
二、被告謝政助則以：原告起訴主張如附圖一所示分割方案中被告謝政助分得A部分之土地，此一分割方案對於被告謝政助而言較符合建物之管領使用現況、經濟效用及全體共有人之利益，被告謝政助表示同意。並願依許智欽不動產估價師事務所估價報告書計算原告所提分割方案找補金額（本院卷㈡第139頁）作補償。不同意被告吳義銘所提之分割方案分割系爭土地，其方案為維持畸零地標準，造成房屋拆除面積更大，致被告謝政助房子無法使用，顯然不公平，無法維持被告吳義銘所主張之建物安定性原則，亦不符合比例原則等語資為抗辯。
三、被告謝王秀美未於言詞辯論期日到場，惟據其以前提出之書狀略以：被告謝王秀美同意原告之分割方案（即附圖一），並同意許智欽不動產估價師就附圖一（即原告分割方案）所為之評估價格結論，被告謝王美秀願拿出354,235元作為價金補償等語﹝見被告謝王美秀所提101年6月14日民事陳報狀（見本院卷㈠第162頁）﹞。
四、被告吳義銘則以：㈠本件事實概要：
訴外人謝水田前於52年3月27日間與被告吳義銘之父吳不訂立不動產買賣合約將臺南縣○○村○○○號房屋（即現被告吳義銘所有之門牌臺南市○○區○○路○○○號房屋）連同坐落基地範圍即臨西勢路面寬即東面19台尺，南面與謝軟水之格界為40台尺，北面長為46台尺，後面即西面為20台尺為界出售予訴外人吳不，嗣訴外人吳不於84年6月19日死亡，由被告吳義銘分割繼承取得上開房地，訴外人吳不與被告吳義銘自52年3月間即使用上開土地範圍及該屋迄今，而土地共有人原告謝定興、被告謝政助及謝王美秀亦各自分別管領建屋使用系爭土地，歷數十年均相安無事素無爭執，今原告以系爭土地均係伊及被告吳義銘、謝政助、謝王美秀等人所共有為由，提起本件共有物分割之訴。
㈡答辯之理由：
⒈經查，被告吳義銘於系爭西灣段83地號土地之上早已於52年
之前即建有三層樓房屋一棟（門牌：台南市○○區○○路○○○號），雖於80幾年間因道路拓寬而為部分之拆除，並領取建物部分拆除之補償費，惟現已就地整建完畢仍由被告吳義銘繼續作為店面使用中，仍屬合法建物，現房屋顯然仍然堪用至少數十年之久且繼續由被告吳義銘使用中，而具有一定之經濟效用，而被告謝政助亦於系爭西灣段91地號土地前段建有三層樓加強磚造結構店舖房屋，其後段加蓋鐵皮屋使用狀態持續中，原告謝定興亦於系爭西灣段97、93地號土地範圍亦建有多間一層樓鐵皮磚造房屋及店舖持續使用中，被告謝王美秀亦於系爭西灣段95、96、99及98地號土地之一部份建有一層磚造房屋及二層樓鐵皮磚造 店舖使用狀態持續中，雙方各自使用管領，歷經數十年以來，均無任何爭執，足認雙方均已安於現狀，雙方已有事實上之分管契約存在，且各自建有建物各自管領使用中，足見本區域法律秩序業已趨於安定，自不容原告任意以分割共有物為由再事變動翻攪原有安定法律秩序，據此，鈞院於判決共有土地分割之時，自應依最高法院著有51年台上字第1659號判例、70年度台上字第3623號、82年度台上字第1990號、96年度台上字第108號判決意旨妥按各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為審酌分割，始符公平正義。
⒉據上，原告與被告謝政助、謝王美秀等三人所舉本件分割方
案顯係私相授受，侵奪被告吳義銘之合法權益，不顧系爭土地共有人數十年以來均各自範圍各自建屋管領使用之事實上分管協定，原告等人所定該分割方案竟故置此事實於不提，剝奪使被告吳義銘原先為面臨大灣路及大灣國小對面之可為店舖經營商業店面角地，恣意將之轉換為僅臨4米小巷之住家用地，已有違誠實信用及公平原則，且以其等經濟價值依一般人之經驗法則以觀，明顯並非僅可單以土地公告現值計算而論，二者市場價格亦明顯天差地遠，原告所主張之分割方案，明顯失所公平，應不足採。
⒊經查，本件兩造所共有之系爭土地及同段82、84、85、87地
號四筆土地，均係兩造所共有，共有所有權人及各權利範圍比率均屬相同，被告吳義銘其權利範圍均為15分之1，計算被告吳義銘本件系爭83號土地按應有部分計算56.791㎡（即
17.179坪），同段82、84、85、87地號四筆土地共持分
7.216㎡（即2.183坪），如予計入合計被告吳義銘全部共有持分應為64.007㎡（即19.362坪），本件原告屢謂以被告吳義銘僅剩下3坪多土地，卻要求分配得較大面積之土地等語云云，所述顯屬曲解無據。﹝此部分應係僅指被告吳義銘所有之建物占有系爭83地號土地11.95㎡（即3.615坪）、然建物另占有91地號土地6.08㎡（即1.839坪）﹞。蓋以，本件如依被告吳義銘所主張之分割方案，A範圍土地分得面積為76㎡（即22.99坪），較之吳義銘原應有部分面積僅多出約12㎡（約3.63坪），如不計算同段82、84、85、87地號四筆土地之應有部分面積者，則較之原持分面積多出約19.209㎡（即5.81坪），顯難謂被告吳義銘所分得面積過大而比例懸殊（計算約僅增加18.7％，如不計算同段82、84、85、87地號四筆土地之持分面積者，約僅增加33.8％），況被告吳義銘就主張分割方案面積及價差（大部分價差部分係因A範圍地點坐落於角地，鑑定土地單位價格較高之故，惟此係數十年前系爭土地原共有人全體所為共同協定分管之結果，其後手繼受之人，自應仍概括繼受其前手原有分管協議之利益與不利益，且各自依分管協議建屋占有管領營生使用，依誠信原則及公共利益，自不得日後又恣意翻攪藉由共有物分割推翻原有共有人間分管之協議）之部分，被告吳義銘亦願遵依鑑定報告所載價金予以合理之金錢補償予其他共有人，並所主張之分割方案除被告吳義銘與被告謝政助之相鄰關係變動外，其他概均維持數十年來各自分管之安定社會秩序與合理保留建築物，不致變動，無致損及社會成本，顯難謂與公平正義與社會安定秩序不合。
㈢被告吳義銘主張應依如附圖二所示分割方案為準，以不過度
拆除現既有房屋，兼顧維持既有安定秩序及經濟效益，始為公平合理之共有物分割方案。並對許智欽不動產估價師事務所估價報告書無意見，願依該估價報告書計算找補金額補償（即如本院卷㈡第140頁下方附表）等語。並聲明：兩造共有土地，請求合併分割如附圖二所示﹝即如台南市永康地政事務所102年1月15日所字第5690號永測量（法）字第800號土地複丈成果圖所示（見本院卷㈡第97頁）﹞，即編號A部分、土地面積76.00平方公尺分歸被告吳義銘所有；編號B部分、土地面積81.00平方公尺分歸被告謝政助所有；編號C部分土地面積為422.34平方公尺分歸原告謝定興所有；編號D、E部分、土地面積分別為137.97、127.25平方公尺分歸被告謝王美秀所有。
五、不爭執事項：㈠本件坐落臺南市○○區○○段83、91、93、95、96、97、98
、99土地（即系爭土地）為兩造所共有。應有部分原告為30分之13，被告謝政助6分之1、謝王美秀3分之1，吳義銘15分之1，有土地登記簿謄本可證（見調字卷第11-26頁、第83-84頁）。
㈡原告及被告謝政助均同意100年12月22日複丈100年12月26日
所製作9730號永測量字第32700號之複丈成果圖之分割方案（即如附圖一所示）。
㈢被告吳義銘同意102年1月17日複丈收件日期102年1月15日所
字第5690號永測量字第800號的複丈成果圖的分割方案（即如附圖二所示）。
㈣原告及被告謝政助同意上開分割方案的找補方式為本院卷㈡
139頁的附表即謝定興取得新台幣327,031元，被告謝政助取得新台幣113,559元，謝王美秀支付新台幣354,235元、吳義銘支付新台幣86,355元，此有許智欽不動產估價師事務所、102欽估南字第ZN00000000號鑑價報告可稽（見該報告評估價格結論欄，即本判決附表二）。
㈤被告吳義銘上開分割方案的找補方式為本院卷㈡140頁下方
附表，即謝定興取得新台幣1,161,825元，謝政助取得新台幣986,113元，謝王美秀取得新台幣529,616元、吳義銘支付新台幣2,677,554元，亦有上開許智欽不動產估價師事務所鑑價報價報告可參（見該報告評估價格結論欄，即本判決附表三）。
㈥謝王美秀具狀同意原告的分割方案及同意找補的金額（見本院卷㈠，第162頁）。
㈦兩造建物使用現況為100年11月8日、收件日期100年9月23日
所字地7597號永測量字第25800號複丈成果圖（即如附圖四所示）。
㈧以上事實，有上開所述證據為證，復為原告及被告謝政助、
吳義銘所不爭（見本院卷第244頁），被告謝王美秀則未到場爭執，依上開調查證據結果，均堪信為真實。
六、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。三、以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又按「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」，同法第824條第5項亦定有明文。
查本件兩造共有之系爭83、91、93、95、96、97、98、99等8筆土地為相鄰土地，且應有部份均相同，又系爭同段8筆土地其面積如附表四所示，如分筆個別按應有部分比例分割（共有人多達四人），將生土地過度細分而不利經濟利用，有礙社會經濟發展，本件兩造既均同意合併分割，業據被告謝政助、謝王美秀出具同意書在案，復經被告吳義銘陳明在卷（見調字卷第29、30頁、本院卷㈡第170頁），是本院認原告主張系爭8筆土地應合併分割，並無不合，應予准許。
七、爭執事項：本案所應審究者為應採取原告的分割方案、被告吳義銘的分割方案或其他法院依職權認定得分割方案始符合經濟之最大效益？
八、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：㈠系爭八筆土地之占有使用現況：
查系爭土地東側臨永康市○○路，正對面即為永康市大灣國民小學。大灣路上有便利商店、農會等電信業雜貨店、診所等，生活機能良好，如【本院卷㈠第24頁附圖所示】，A部分房屋為加強磚造三層樓保存登記建物房屋。一樓現由被告吳義銘出租與第三人開設美香吉早餐店，二、三樓須經由一樓早餐店面出入，亦出租與該早餐店老闆作為住家住用。B部分前臨大灣段部分登記房屋，由被告謝政助使用，現一樓由謝政助之配偶開設冠美眼鏡行，其上二、三樓做為住家使用，頂樓並蓋有鐵皮屋，房屋樑柱為鋼筋混凝土，非牆壁磚造。後半段則均為鐵皮加蓋做為其家人生活起居。D部分為一層樓磚造房屋由原告出租與第三人開設婦幼用品店。E部分房屋為被告謝王美秀於七十八年翻修舊屋所建成之一層樓磚造建物，其上並搭建鐵皮屋。現由謝王美秀開設藥局使用。至C部分處，有一另一獨立出入口；C部分為鐵製棚架，作為B部分房屋延伸之屋簷使用。其餘往西部分其上鋪設水泥地，並堆放盆栽，並做為停車使用。另D部份於西側亦設有獨立出入口，西側延伸出一層樓連接F部分，F部分亦為一層樓鐵皮建物，G部分建物為一層樓竹木磚造建物，均為原告所有，現均已破敗，僅能作為遮蔽車輛所用，屋頂爬滿藤蔓，內僅做堆放雜物使用，據原告表示，隨時可將之拆除，無須特別保留，G部分與H部分中間，原告有以木板豎立堆○○○區○○○○○路部份大灣路356巷部分另設有混凝土之圍牆，原告亦表示該圍牆可隨時拆除。H部分為一層樓磚造建物，作為堆放雜物使用，是謝王美秀於民國六、七十年間所興建，其認為老屋，有保留之價值。另H部分後面有用塑膠波浪板及鐵架作為車庫使用，謝王美秀表示車庫不用測繪，亦不予保留等情，業據本院履勘現場屬實，以本院卷㈠第24頁附圖為基準，製有勘驗筆錄可參，並囑託台南市永康地政事務所測量員就現場建物占有狀況及使用面積繪製複丈成果圖可憑（如附圖四所示，A⑴至⑺建物為吳義銘所有；B⑴至
⑹、C⑴至⑵建物為被告謝政助所有；D⑴至⑷、F⑴至⑵、G⑴至⑷建物為原告所有；E⑴至⑷、H⑴至⑹建物為被告謝王美秀所有，見被告吳義銘102年11月20日所提之陳報7狀及著色附圖，且到場之原告及被告謝政助訴訟代理人均表示無意見，本院卷㈡167-168、169頁反面）。
㈡按原告及被告吳義銘分別主張如附圖一及附圖二所示分割方
案，業據本院囑託台南市永康地政事務所測量員繪製複丈成果圖足資佐憑。復按系爭8筆土地大部分存有兩造所有建物，僅99號南半部、98地號西邊及97地號北側係空地（系爭土地總面積共844.56平方公尺，其有建物坐落者之面積為659.76平方公尺，近8成土地坐落建物，見附圖四），且現有房屋櫛比鱗次，非常繁密，有照片13幀可參（見本院卷㈠第103-113頁）。系爭土地僅北側及東側臨路，西側及南側則未臨路。本件分割須考慮者，尚有分割後各部分土地臨路狀況、地形之方正性、使用現況及各共有人應有部分之比例各項，則無論採取原告附圖一或被告吳義銘附圖二方案，均難以避免有共有人之建物與分得之土地異其所有人，而使其中共有人建物遭拆除之命運。本院審酌各分割方案時，僅能衡酌當事人之意願及其房屋保留之價值大小，選擇一個一旦房屋拆除，對整體經濟利益損害最小之方案為之，先予敘明。㈢被告吳義銘另辯以：系爭土地係父親吳不於五十三年間向謝
水田購買的、謝政助之父也向謝水田購買，只是買的位置不同而已，大家各自使用管領，歷經數十年以來，均無任何爭執，足認大家均已安於現狀，大家已有事實上之分管契約存在，且各自建有建物各自管領使用中，足見本區域法律秩序業已趨於安定，自不容原告任意以分割共有物為由再事變動翻攪原有安定法律秩序云云，惟依被告吳義銘所提出之房屋買賣契約書、出賣證明、稅捐稽徵處之買賣證明、房屋移轉申報書（見本院卷㈡第197-201頁），其上房屋之構造係磚竹造，與當今被告吳義銘所有房屋之材質並不同，尚難認被告吳義銘之父吳不向謝水田購買者為現今坐落於系爭土地上如附圖四所示A部分之被告吳義銘所有建物。是以被告吳義銘所提上開證物，充其量僅能證明被告吳義銘之父吳不於52年間曾向謝水田購買房屋之事實，並不能證明兩造間就系爭土地成立分管契約，被告吳義銘亦當庭表示「（分管）沒有書面證據」（見本院卷㈡第243頁），自難據以認定兩造就系爭土地有分管約定，從而被告吳義銘抗辯:依照分管契約，應採附圖二之方案云云，亦不足取。
㈣茲就系爭8筆土地，就原告所提之附圖一及被告吳義銘所提之附圖二分割方案，分析其優劣如下：
⒈原告附圖一之分割方案：
⑴優點①依此方案分割，A、B、C、D、E各部分地形，皆略呈完整之長方形區域，便於各共有人利用。
②系爭土地北側之臺南市○○區○○段地號79、82、84、85、
87號等土地之○○○區○○○○○道路用地，有台南市永康區公所100年7月8日書函及台南市工務局102年1月21日、南市000000000000000號函可稽（見調字卷第27頁、本院卷㈡第99頁）；東側之同區段92、94、102等土地則為臺南市○○區○○路，業據本院履勘現場屬實，已如上述，則分割後，各共有人分得土地均鄰路（A、B、D、E部分面臨北側之8公尺寬之計畫道路，A、B、C部分面臨東側之20公尺寬之大灣路，A、B、C部分兩面臨路），且不會造成畸零地。③依此分割方案，各共有人分割後所取得土地之價額及其按原
應有部分比例各共有人分得之土地，兩相比較，其找補金額如附表二即原告謝定興取得327,031元，被告謝政助取得113,559元，謝王美秀支付新台幣354,235元、吳義銘支付86,355元，此有許智欽不動產估價師事務所、102欽估南字第ZN00000000號鑑價報告可稽，其找補金額不大，各共有人分得之土地面積與其應有部分面積換算，異動亦小。
④此分割方案已得原告、被告謝政助、謝王美秀之同意，且其
應有部分合計已達28/30，符合大多數共有人（且所占應有部分亦為多數）之意願。
⑤被告謝政助於附圖一A部分尚有建物及棚架，將A部分分配予
謝政助，符合占有之現況，至於將11.95平方公尺（約3.6坪，現為被告吳義銘占有使用）之西灣段83地號土地分配予被告謝政助，將使謝政助分得之面積完整而便於開發，有助社會經濟發展。除被告吳義銘外（詳下⑵缺點述之），其他共有人之建物坐落之基地均分歸該共有人所有，免除遭拆除之命運，亦符合經濟效益。
⑵缺點
被告吳義銘雖抗辯：若採此方案，其坐落於系爭土地上之建物（現出租予他人使用），因該部分基地分歸被告謝政助所有，恐將遭拆除云云。查被告吳義銘所有坐落系爭83地號及91地號土地上之建物，其面積分別為11.95平方公尺及6.08平方公尺（合計18.03平方公尺，如附圖四所示A⑸、⑹二部分），若採此一方案，因該部分基地分歸被告謝政助所有，確有遭拆除之虞。然查：
①被告吳義銘所有之上開建物與附圖四A⑴至⑷及A⑺合而為一
店面，出租予他人，附圖四A⑴至⑷及A⑺坐落之基地為同地段76、80、82、79及92地號，均非本件分割共有物案件之標的，先予敘明。
②次查:上開79地號土地（重測前為大灣段1003-17地號）屬永
康幹3-2號道路工程範圍，業經改制前台南縣政府86.4.21府地用字第64672號公告徵收，該筆土地為謝王美秀等5人分別共有，土地徵收補償費合計新台幣2,457,000元整、地上物（建物）僅吳義銘1人，地上物補償費計新台幣4,380,539元整，均由所有權人領取完竣，此有台南市政府100年10月24日，府地用字第0000000000號函可參（見本院卷㈠第54頁），臺南市永康區公所復於103年2月24日以所工務字第0000000000號函復本院略以：「．．．二、本所曾於103.01.14所工務字第0000000000號函覆台南市政府地政局，所稱目前建物為拆除後重建，係現場勘查之推斷，先予敘明。今貴院函詢現有建物何時重建及該建物是否符合『台南市興建公共設施拆除合法建築物剩餘部分就地整建辦法』第3條第2項規定等事項。因本所並非建築主管機關，查無相關書面資料，歉難明確答覆。三、經查西灣段79地號現有建物為違章建物，本所將依規定程序查報違建。」（見本院卷㈡第236頁），台南市政府工務局103年3月12日南市工管二字第0000000000號函復本院亦以:「依據本局103年2月21日會勘結論，旨揭地號無申請公共設施拆除合法建築物賸餘部分就地整建紀錄;另本案現址建築物並無合法房屋認定資料」（見本院卷㈡第247頁），則被告吳義銘前所有坐落在上開79地號土地上之建物，業經拆除領取補償款完畢，現行被告吳義銘所有西灣段79地號土地上建物經台南市永康區公所依現場勘查推論係拆除後所自行重建，業經台南市永康區公所查報為違章建築，台南市政府工務局「並無申請公共設施拆除合法建築物賸餘部分就地整建紀錄;亦無合法房屋認定資料」，衡情並無保留之價值。
③被告吳義銘所有坐落西灣段79地號既經查報為違建，並非合
法之建物，並經被告吳義銘之配偶吳蔡碧珠於103年2月21日台南市政府工務局會勘紀錄表上簽名表示「願拆除」（見本院卷㈡第248頁），已不能與坐落系爭83地號及91地號土地上之建物合併使用。查被告吳義銘所有建物，其合法者僅係分別坐落系爭83地號及91地號土地，面積為11.95平方公尺及6.08平方公尺（合計18.03平方公尺，如附圖四所示A⑸、⑹二部分）部分，則以上述附圖四所示A⑸、⑹二部分，面積僅18.03平方公尺（約6坪多），實難以單獨作為居住或出租使用，則被告吳義銘猶執僅18.03平方公尺之房屋，無視其他共有人之權益，反對本方案，而執意主張附圖二所示之方案（容下⒉述之）並非正當。
⑶本件分割共有物，既難以避免有共有人之建物遭拆除，已如
上㈡所述，是以若採取此一方案，僅被告吳義銘上開面積僅
18.03平方公尺之房屋將遭拆除，可謂「兩害相權取其輕」，最符合共有人之整體利益。另原告所有附圖四G⑴西側坐落基地、G⑵、⑶所示建物坐落基地全部，依此方案雖分由被告吳義銘取得，然因該等建物為一層樓竹木磚造建物，現均已破敗，僅能作為遮蔽車輛所用，屋頂爬滿藤蔓，內僅做堆放雜物使用，原告表示，隨時可將之拆除，無須特別保留，已如上述履勘筆錄所載，至原告所有F⑴、⑵建物坐落之東側土地，依本案係分割予被告謝王美秀，恐無法保留，原告已當庭表示「因為房子已經很老舊將來可能會聯合被告謝王美秀、謝政助一起開發」、「不需考量房子之完整性」（見本院卷㈠第148頁反面），是以依此一方案，因而拆除原告之上揭建物，並不致對原告造成不利益，附此敘明。
⒉被告吳義銘附圖二之分割方案：
⑴優點①依此方案分割，A、B、C、D、E各部分地形，皆略呈完整之長方形區域，便於各共有人利用。
②依此分割方案，各共有人所分得之區域皆面臨聯外之道路（
A、B、D部分面臨東側之20公尺寬之大灣路，C、E部分面臨北邊之8公尺寬之計畫道路），便於對外交通，且不會造成畸零地。
⑵缺點①較之附圖一之方案，可有三共有人分得之土地可兩面臨路，
如上所述；本方案除被告吳義銘所分得之A部分可兩面臨路外，其餘共有人分得之土地，均僅一面臨路，不利整體經濟利益。
②被告吳義銘所提出如附圖二之分割方案，為了避開其原提出
之方案（如附圖三所示，詳後述之）所分得土地成為畸零地之缺陷，擴張自己分得之部份（依應有部分計算，分割後被告吳義銘本應分得56.305平方公尺；惟採附圖二所示之方案被告吳義銘竟可分得76平方公尺，相差近20平方公尺，如附表四所示。且前者按照公告現值計算價值為1,430,294元；後者按照公告現值計算價值為2,963,159元，再加以依此方案被告吳義銘所分得土地之位置，兩面臨路，其價值較之其他共有人，更為懸殊，故依鑑定結果，須找補其他共有人2,677,554元）卻造成找補過大之缺陷。其餘3土地共有人之應分得部分土地之面積及價值皆減少，而僅被告吳義銘所分得之土地面積及價值均大幅增加。依此方案，被告吳義銘因獲得之土地價值高漲，要找補原告及被告謝政助、謝王美秀高達2,677,554元（見附表三），形同強制其他共有人將系爭土地最精華部分，出售共有土地予吳義銘，甚不合理。
③依此一分割方案對照附圖二及附圖四被告謝政助所有如附圖
四B3所示，坐落系爭91地號土地，面積59.85平方公尺（近20坪）建物，因該基地全數分歸予被告吳義銘、被告謝政助附圖四C2所示建物西側基地因分歸原告所有，該二建物均恐將遭拆除（確實拆除之面積，因未經測量，不得而知）另原告所有建物如附圖四所示坐落系爭97地號土地上之F1、F2建物東邊部分，因坐落基地分歸謝王美秀所有、原告所有坐落系爭93地號土地之D1建物，坐落基地北邊因分歸被告謝政助所有，亦難免拆除，然原告已表示「不考量房子之完整性」已如上⒈⑶所示，故未對原告不利益。是以依此方案對於共有人現行使用狀況（即各建物坐落）與分割後渠等分得土地之位置落差甚大，造成被告謝政助之建物相當面積無法保留，違反經濟利益。
④此一方案違反大多數共有人之意願（即原告及被告謝政助、
謝王美秀均反對此一分割方案，其應有部分合計已達28/30）。
⑤細繹此一方案，可謂為被告吳義銘「量身打造」，為遷就被
告吳義銘個人利益（如吳義銘所有之18.03平方公尺房屋毋庸拆除，並由其分得價值最高之兩面臨路三角窗位置），不惜造成其他共有人更大之不利益（如原告及被告謝政助均面臨拆屋之命運，渠等房屋拆除之面積遠大於吳義銘所欲保留房屋之面積18.03平方公尺，且只有被告吳義銘分得之土地兩面臨路，其他共有人均只單面臨路），實難採憑。
九、綜合上開二方案之利弊得失，原告所提附圖一之分割方案，具有符合大多數共有人之意願、找補金額不大、且被告謝政助之建物得以保留之優點。雖系爭83地號及91地號土地未分配予被告吳義銘，致其上之建物18.03平方公尺將無法保留，然因該部分建物與坐落於訴外土地即同地段79、80及76地號土地上之建物為同一棟，坐落79地號上之建物業經查報為違建，即將拆除，扣除違建部分，吳義銘上開建物合法部分僅18.03平方公尺，實難單獨使用。若因分割之結果而無法保留，對於系爭土地及全體共有人之經濟利益損失最小。較諸被告吳義銘所提附圖二之分割方案，具土地找補金額過大、大多數共有人反對，謝政助所有之建物有相當部分（59.55平方公尺）遭拆除之缺點，採取如附圖一所示之分割方案可提高兩造所分得之土地之利用價值，顯然較被告吳義銘所提之附圖二所示分割方案為妥適，足堪採悉。至被告吳義銘請求本院審酌其所提之另一分割方案即如附圖三（即台南市永康地政事務所複丈日期100年12月22日、100年12月6日所字第9730號永測量(法)字第32700號複丈成果圖）所示一節，經查依該方案，若以計畫道路界線為建築線，該地（如附圖三所示A部分）應為畸零地，有本院101年8月13日電話紀錄表可參（見本院卷㈠第194頁），如附圖三所示A部分係兩面臨路，即俗稱之三角窗，乃系爭土地最精華、經濟效益最大之部分，若採附圖三所示之分割方案，使該A部分成為畸零地，貶損系爭土地之經濟效益至鉅，甚不妥適。該方案並為原告及被告謝政助所不同意，且被告吳義銘亦認附圖三無可取，早已改提附圖二所示方案，是以本院審酌上開各情，認附圖三之方案並非妥當之分割方案。
十、關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院90年度台上字第1245號判決）。依附圖一所示之分割方案，被告謝王美秀及吳義銘所分得之土地經濟價值較高，應由渠等二人對原告及被告謝政助予以補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。本件經送請許智欽不動產估價師事務所鑑定依附圖一所示鑑定分割後各土地間之價差為何及如何補償，經該事務所鑑定結論以，依原告上開分割方案的找補方式為附表二即原告謝定興取得新台幣327,031元，被告謝政助取得113,559元，謝王美秀支付新354,235元、吳義銘支付86,355元。從而，本院斟酌當事人意願、系爭土地之現況，及兩造之應有部分之比例等情狀，認系爭8筆土地採如附圖一所示之分割方案，並依上開許智欽不動產估價師事務所鑑定結論，判命被告謝王美秀及吳義銘分別對原告及被告謝政助等二人給予如附表二所示之適當補償，符合兩造之經濟利益及公平原則，自為可採。
、本件係共有物分割訴訟，由被告負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1之規定，由兩造即全體共有人依系爭土地如附表一所示應有部分之比例負擔訴訟費用。
、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第三庭 法 官 孫玉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
書記官 莊淑雅附表一各共有人應有部分比例┌───┬───────┬──────┐│序號 │共有人 │ 權利範圍 ││ │ │ │├───┼───────┼──────┤│ 1 │ 謝定興 │ 13/30 │├───┼───────┼──────┤│ 2 │ 謝政助 │ 1/6 │├───┼───────┼──────┤│ 3 │ 謝王美秀 │ 1/3 │├───┼───────┼──────┤│ 4 │ 吳義銘 │ 1/15 │└───┴───────┴──────┘附表二
原告謝定興所提分割方案（即附圖一）找補金額表┌──┬────┬───────┐│項目│共有人 │找補金額（元）│├──┼────┼───────┤│1 │謝定興 │327,031 │├──┼────┼───────┤│2 │謝政助 │113,559 │├──┼────┼───────┤│3 │謝王秀美│(354,235) │├──┼────┼───────┤│4 │吳義銘 │(86,355) │└──┴────┴───────┘註1：
找補金額()代表負數，代表應支付之金額。
註2：
依照原告謝定興所提分割方案，原告謝定興可獲得327,031元之價金補償，被告謝政助可獲得113,559元之價金補償，被告謝王秀美須拿出354,235元作為價金補償，被告吳義銘拿出86,355元作為價金補償。
附表三
被告吳義銘所提分割方案（即附圖二）找補金額表┌──┬────┬───────┐│項目│共有人 │找補金額（元）│├──┼────┼───────┤│1 │謝定興 │1,161,825 │├──┼────┼───────┤│2 │謝政助 │986,113 │├──┼────┼───────┤│3 │謝王秀美│529,616 │├──┼────┼───────┤│4 │吳義銘 │(2,677,554) │└──┴────┴───────┘註1：
找補金額()代表負數，代表應支付之金額。
註2:
本次依照被告吳義銘所提新修正之分割方案，原告謝定興可獲得1,161,825元之價金補償，被告謝政助可獲得986,113元之價金補償，被告謝王秀美可獲得529,616元之價金補償，被告吳義銘須拿出2,677,554元作為價金補償。
附表四
採附圖二所示分割方案，被告吳義銘分得土地之面積、公告現值與依其應有部分所分得土地之面積、公告現值之比較┌──────────────────────────────────────────────┐│ │├──┬──────────┬─────┬─────┬────────────────────┤│編號│ 請求分割之不動產 │公告現值/ │土地面積（│被告吳義銘部分 ││ │ │平方公尺（│平方公尺）├──────────┬─────────┤│ │ │新臺幣） │ │以左列土地最近公告現│以左列土地最近公告││ │ │ │ │值及「應有部分1/15」│現值及「被告吳義銘││ │ │ │ │比例計算 │方案」（如卷二P97 ││ │ │ │ │ │圖示A部分）計算 ││ │ │ │ ├────┬─────┼───┬─────┤│ │ │ │ │土地面積│價額（元以│被告吳│分得土地價││ │ │ │ │（小數點│下四捨五入│義銘分│額（元以下││ │ │ │ │三位以下│） │得土地│四捨五入）││ │ │ │ │四捨五入│ │面積 │ ││ │ │ │ │） │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│1 │臺南市○○區○○段 │50,250元 │11.95 │0.797 │40,049元 │11.95 │600,486元 ││ │83地號土地 │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│2 │同段91地號土地 │39,489元 │66.36 │4.424 │174,699元 │55.82 │2,204,276 ││ │ │ │ │ │ │ │元 │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│3 │同段93地號土地 │40,200元 │109.20 │7.28 │292,656元 │1.02 │41,004元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│4 │同段95地號土地 │44,220元 │60.64 │4.043 │178,781元 │0 │0 ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│5 │同段96地號土地 │44,220元 │57 │3.8 │168,036元 │0 │0 ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│6 │同段97地號土地 │16,282元 │358.25 │23.883 │388,863元 │7.21 │117,393元 ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│7 │同段98地號土地 │15,500元 │87.01 │5.801 │89,916元 │0 │0 │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│8 │同段99地號土地 │15,500元 │94.15 │6.277 │97,294元 │0 │0 │├──┼──────────┼─────┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤│ │ │ │844.56 │56.305 │1,430,294 │ 76 │2,963,159 ││ │ │ │ │ │元 │ │元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴──────────┴─────┴─────┴────┴─────┴───┴─────┘
附表五┌─────────────────────────────┐│ │├──┬──────────┬───┬─────┬─────┤│編號│ 請求分割之不動產 │地目 │公告現值/ │土地面積（││ │ │ │平方公尺 │平方公尺）││ │ │ │（新臺幣）│ ││ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│1 │臺南市○○區○○段 │建 │50,250元 │11.95 ││ │83地號土地 │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│2 │同段91地號土地 │建 │39,489元 │66.36 ││ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│3 │同段93地號土地 │建 │40,200元 │109.20 ││ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│4 │同段95地號土地 │建 │44,220元 │60.64 ││ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│5 │同段96地號土地 │建 │44,220元 │57 ││ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│6 │同段97地號土地 │建 │16,282元 │358.25 │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│7 │同段98地號土地 │建 │15,500元 │87.01 │├──┼──────────┼───┼─────┼─────┤│8 │同段99地號土地 │建 │15,500元 │94.15 │└──┴──────────┴───┴─────┴─────┘