臺灣臺南地方法院民事判決 100年度重訴字第33號原 告 歐得葆家具有限公司法定代理人 林景惠訴訟代理人 趙立偉律師原 告 美亞產物保險股份有限公司法定代理人 穆艾安訴訟代理人 許志勇律師被 告 莊淑妃訴訟代理人 黃紹文律師訴訟代理人 徐美玉律師訴訟代理人 黃溫信律師上列當事人間請求終止租賃契約事件，本院於民國 101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告歐得葆家具有限公司新台幣柒拾肆萬柒仟柒佰貳拾元，及自民國一百年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬貳仟肆佰零貳拾肆元由被告負擔壹仟元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告歐得葆家具有限公司以新臺幣貳拾肆萬玖仟元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新台幣柒拾肆萬柒仟柒佰貳拾元為原告歐得葆家具有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告歐得葆家具有限公司起訴時原請求⑴被告應返還原告如附表所示之11紙支票或新台幣（下同） 1,848,000元，暨自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告應給付原告10,879,192元，暨自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣原告於分別於民國（下同）100年5月24日具狀、 100年11月29日言詞辯論期日更正聲明為⑴被告應返還原告如附表所示之11紙支票或 1,644,000元，暨自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵被告應給付原告 4,432,175元，暨自起訴書繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、第按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。參加人經兩造同意時，得代其所輔助之當事人承當訴訟。參加人承當訴訟者，其所輔助之當事人，脫離訴訟。但本案之判決，對於脫離之當事人，仍有效力。民事訴訟法第58條第 1項、第64條分別定有明文。本件參加人主張原告係參加人商業火災保險之被保險人，於99年12月 9日晚間10時許因電線走火發生火災致受有損害，參加人業已理賠完畢，依保險法第53條所定保險人之代位權，係權利之法定移轉，其本質係承繼被保險人對第三人之損害賠償請求權，如原告對被告之侵權行為損害賠償訴訟敗訴，參加人將直接受有不利益，是參加人對本件訴訟有法律上之利害關係，為輔助原告起見，爰依上開規定聲請參加訴訟等語，經核尚無不合，應予准許。嗣參加人並就保險金額 6,447,017元部份得兩造同意承當訴訟，則原告歐得葆家具有限公司於該範圍脫離訴訟，改由美亞產物保險股份有限公司為原告，併為敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於99年10月 7日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租
賃契約），約定由原告承租座落於臺南市○○區○○○路○段582、586號房屋全部，作為原告於臺南地區之營業所暨展示場，每月租金154,000元（含稅），租賃期間為5年；原告應於每年10月7日前1次給付被告12個月份之租金，並於簽訂系爭租賃契約時給付 308,000元（含稅）作為押租保證金。
詎99年12月 9日晚間10時30分許，因系爭租賃標的電線走火，致原告所承租之營業所暨展示場起火燃燒，火勢一發不可收拾，致系爭租賃標的近乎全毀而不堪使用，原告存放於其中之眾多傢俱燈飾亦皆盡付之一炬。
㈡被告於99年10月7日交付租賃標的予原告使用，短短不到2個
月之時間，租賃標的即因電線走火而不達約定之使用收益目的，原告並無任何人為使用不當之過失，電線走火之肇因為租賃標的之電器設備故障；又原告承租之用途為被告所明知，仍逕自交付有瑕疵之租賃標的予原告使用收益。加以自本件火災發生後，原告向被告表示欲協商終止系爭租賃契約及賠償事宜時，然被告再三推託終致避不見面。原告迫於無奈，另於100年 1月11日，依法以平鎮高雙郵局1號存證信函終止與被告間之租賃關係，請求返還如附表所示已交付但尚未兌現之租金及押租保證金支票及賠償原告因本件火災所受之損害，嗣被告竟以臺南新南郵局41號存證信函拒絕返還原告所交付之租金及押租保證金支票，並反指稱租賃標的物係因可歸責於原告之事由燒毀，並向原告主張損害賠償責任。。
㈢原告未大肆變更系爭租賃標的之電源布設：
被告以臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書認定本件起火原因即電氣因素引火之可能性最大，主張本件火災係因原告大肆更動租賃標的之總電源開關，增加線路複雜性而引發云云，惟查：
⒈原告就系爭租賃標的僅進行移動電表、安裝些許無熔開關、
牽設供招牌使用之線路、牽設通往後方賣場預定供冷氣使用之線路、安裝些許插座此等小規模水電工程，是以，本件火災發生時，系爭租賃標的內絕大部份電氣線路乃被告交付予原告之原始線路，原告僅更換燈具，且正因無大幅度更動總電源開關與線路布設之需要，負責施作水電工程之涂祝林先生亦未曾要求原告向被告取閱租賃標的之電力配置設計圖，顯見原告就系爭租賃標的進行之水電工程，不僅對整體電力配置影響甚微，亦無關本件火災之肇因。
⒉又依臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書記載，本件起火
處係於總電源附近燒毀電源線路，而非原告安裝之無熔開關、招牌或插座。且如前述，本件火災發生於非營業時間，且電燈開關、總開關、鐵捲門電源、冷氣、招牌電源開關、插座迴路等電源皆處關閉狀態，無所謂大量或不當使用電氣設備之情，加以原告於本件火災發生當日下午甫行之冷氣線路鋪設作業，尚未接上電源，足見本件火災發生非肇因於原告施作之水電工程，而係系爭租賃標的原有線路老舊不堪通常使用。
㈣本件自原告受領租賃標的起不到 2個月時間，標的即因系爭
火災而不達原告承租時所約使用、收益目的；而依臺南市政府消防局調查結果，本件火災之起火原因係總開關（即中華西路二段 586號內裝潢隔間牆內層，靠北側天花板上方處附近）電氣因素引火所致。證人涂祝林於100年6月14日言詞辯論時則證述：「（從事何執業？）我作水電，我開天源水電行。」、「（水電行有無加入公會？）有，我加入臺南市電器公會，我是乙級電匠。」等語，足證原告就租賃標的進行之水電工程係委由專業人員處理，非任意妄為，並已盡相當之注意義務。
⒈原告欲將租賃標的作為臺南地區之營業所暨展示場而須進行
簡易之裝修整理工程之情，不僅為被告所知，裝修工程亦皆委託專門執業人員施作；況租賃標的於火災發生當日甫完成冷氣拉線工程，尚未將冷氣線路接上電源，且系爭火災發生於原告營業時間結束後，起火時租賃標的並無原告員工在內用電，更無所謂使用電量超載之情形。系爭火災發生時間與被告交付租賃標的時間極為接密，其既非因原告就租賃標的進行之裝修工程或不當使用所致，自係肇因於租賃標的本身之電氣設備老舊而不堪一般通常之使用。
⒉退萬步言，即便被告無逕自交付有瑕疵之租賃標的之事，按
「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，民法第 435條定有明文，故於租賃標的因不可歸責於承租人之事由而不能達約定之使用收益目的者，承租人得終止租賃契約。承前所述，原告就租賃標的之裝修及使用既已盡相當之注意而無可歸責之事由，其於租賃關係存續中失火燒毀致不能使用，原告自得依前開規定主張終止兩造間之租賃契約。
㈤本件火災並非因可歸於原告之事由所致：
⒈本件火災起火點非原告設置之電氣設施：
⑴證人王金山於 100年8月2日言詞辯論時證述：「（火災原因
研判起火點應該是何處？）平面圖有畫，應該是在編號1、2、 3之外電箱上面的地方。」、「一般勘驗都是找到起火點，再去找起火原因，這個案件起火點很明顯…」等語，顯見起火處就火災原因之鑑定具指標性之地位。
⑵依證人涂祝林於100年6月14日言詞辯論證述：「（對於消防
局卷第34頁編號 1，有無動到那部分？）如果有動到只是去開開關，我的習慣是作完要去量安培數。」等語。另依證人王金山於 100年8月2日言詞辯論證述：「（當時看到配電箱，以你的經驗配電箱是否為原先裝配的，還是有改裝變動過？）…當時因為三個配電箱大小不同。他（承作之水電工人） 說照片編號1號是插座開關沒有關電源的，編號 2號是電壓器的電源開關，也是沒有關的，編號 3號是無鎔絲開關，是關全部電燈的，當時顯示是關的（ OFF）。」、「（增加的是那一個？）我有問水電工，但是已經忘記了，但是可以確定三個（電箱）其中有一個是承租人增加的。但是依據我們經驗，電燈開關就是編號 3是增加的。」等語，顯見就租賃標的之3個配電箱，原告僅於租賃標的原有之編號3號電箱內增設數個無熔開關，並未更動編號1、2號電箱內外部之電源線路配置。
⑶依證人等之前開證述及臺南市政府消防局火災原因調查鑑定
書記載，系爭火災起火處係於總電源附近即編號1、2、 3號電箱外之上方處燒毀電源線路，而非原告安裝無熔開關之編號3號電箱、招牌或插座。
⒉原告未大幅變更租賃標的電源線路配置：
⑴證人涂祝林於100年6月14日言詞辯論證述：「門口崁燈電源
實際上原來就有，因為不夠長，如果有拉長的部分是我們加長。」、「（依你專業所安裝增加電路，有無大幅更動原始的配電線路，有無安全疑慮？）有增加線路是在後面，前面我沒有變動，只有換燈泡…」、「（開關有 9個，是否除廣告燈、看板燈還有的電器使用？）辦公室有咖啡機使用 220伏特的，要用1個，廣告燈使用 3個，看板燈使用1個，冷氣有使用 1個，我只有將電路放出去，但那時還沒使用，還有辦公室新增 1個，其他的是使用原先的線路。」等語，足證原告就系爭租賃標的確實僅進行移動電表、安裝些許無熔開關、牽設供招牌使用之線路、牽設通往後方賣場預定供冷氣使用之線路（但系爭火災發生時尚未接上電源）、安裝些許插座等小規模水電工程。
⑵是以，系爭火災發生時，租賃標的內絕大部份之電氣線路乃
被告交付予原告之原始線路，原告僅更換燈具；且正因無大幅度更動總電源開關與線路布設之需要，水電專業經驗豐富之涂祝林先生亦未曾要求原告向被告取閱租賃標的之電力配置設計圖，顯見原告就租賃標的進行之水電工程，不僅對整體電力配置影響甚微，亦無關本件火災之肇因。
⒊系爭火災發生時，原告無大量用電情事：
⑴依臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書記載，受僱於原告
之店員張喬莉小姐於當日22時 9分將保全警報系統為關門設定，並於關閉所有電燈開關與插座迴路等電源後，於22時10分即離開營業現場；本件火災發生於非營業時間，且電燈開關、總開關、鐵捲門電源、冷氣、招牌電源開關、插座迴路等電源皆處關閉狀態；況原告於本件火災發生當日下午甫行之冷氣線路鋪設作業亦尚未接上電源，足見本件火災發生時，確無大量或不當使用電氣設備之情。
⑵證人王金山於 100年8月2日言詞辯論證述：「（有關於假設
線路短路，引起走火火災，是否要保持在通電狀況下才會發生？）是。」、「（消防局卷第 8頁提到總電源跳脫是指報告書所附照片那一個電源？電源引起的火災最大，本件是否可以確定起火點？）就是保全系統的電源…我只能證明1、2號當時都有供應電源，3號是火災前關掉。3號有問過當事人說有關完燈才離開，2號比較明顯是開的，3號是關掉的，不是跳掉。」等語，足證於系爭火災發生時，有增設無熔開關之編號3號電箱係全面關閉狀態（OFF）而未供應電源，僅租賃標的原有之編號1、2號電箱保 持通電狀況。
⑶因系爭火災起火處係於總電源附近即編號 1、2、3號電箱外
之上方處燒毀電源線路，原告於系爭火災發生時既無大量用電之情，且所增設無熔開關之編號 3號電箱亦處關閉狀態而未供電，顯見系爭火災並非肇因於原告不當增設用電設備，或大量用電而逾一般安全之電流負載限度，而係因租賃標的原有之線路設備老舊，致使於原告非營業時間、僅其原有之編號l、2號電箱保持通電狀態下，仍生線路短路，進而引起走火火災。
㈥原告確因系爭火災而受有3,313,822元之裝潢工程損害及7,565,370元之家具燈飾損害：
⒈證人涂祝林於到院時證述：「（對於原告所提報價單，有何
意見？）是我提出給原告的。」、「（你給原告的估價單上那些東西是否都實際裝上去？）是的。」等語，足認原告提出之發票、出貨單、報價單等單據，並無偽造、項目不實或浮報損害數額之情。
⒉再者，原告就系爭租賃標的向訴訟承當人美亞產物保險股份
有限公司投保商業火災保險及公共意外責任險，而因本件火災而付之一炬之租賃標的裝修工程及存放於其內之家具燈飾，分屬保險標的物中之營業裝修及生財、貨物部分。訴訟承當人美亞產物保險股份有限公司於調查系爭火災，業已清查核實因本件火災而付之一炬之租賃標的裝修工程及存放於其內之家具燈飾後，即於100年3月29日依保險契約約定給付原告保險金，足徵原告確因系爭火災而受有 3,313,822元之裝潢工程損害及7,565,370元之家具燈飾損害。
㈦依臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書（下稱消防局調查
鑑定書）及美亞證l之SAHTECH財團法人安全衛生技術中心之100年1月25日臺南市歐得葆家具火災原因調查報告（下稱原因調查報告）本件火災非因可歸於原告之事由所致：
⒈本件火災起火點非原告設置之電氣設施：
⑴消防局調查鑑定書第 8頁記載：「綜合以上所述研判，本件
火警案之起火處位於中華西路2段586號內部辦公室西側裝潢隔間牆內層，靠北側天花板上方處附近。…勘查現場發現起火處所夾層為電源總開關箱位置，…顯示起火處所係在總電源附近燒毀總電源線路…但因起火處所係在上方處所…」；又原因調查報告第20頁倒數第2行至第21頁第4行之記載：「由辦公室區域後方靠近大門出口牆面配電盤開關上方電線架殘餘的電線披覆聚氣乙烯觀察發現，…，呈現淺藍綠色附著於殘餘電線表面，表示該區域曾經發生劇烈的燃燒，初步研判為主要起火點。」等語，是以關於本件火災起火處之判定，消防局調查鑑定書與原因調查報告結論一致，足徵本件火災起火處位於租賃標的內辦公室西側裝潢隔間牆，接近北側天花板之總電源附近即如原因調查報告第13頁及消防局調查鑑定書第34、35頁所示編號 1、2、3號電箱外之上方處無訛。
⑵查原告僅於租賃標的原有之編號 3號電箱內，經負責承作水
電工程之涂祝林先生測量安培數確認未逾負載後，增設數個無熔開關，並未更動編號1、2號電箱內外部之電源線路配置。原告安裝之無熔開關既非本件火災之起火處，本件火災即與原告於編號3號電箱內安裝之無熔開關無涉。
⒉本件火災之起火原因與原告無涉：
⑴消防局調查鑑定書第 8頁記載：「依據上述跡證及起火處所
顯示起火原因應為電源線路引火之可能性最大，…綜合以上所述，研判本件火警案之起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大。」；又原因調查報告第18頁記載：「為協助歐得葆家具臺南門市店以系統化方法釐清火災事故發生的直接原因與間接原因，經系統化評估後，目前現場勘查後以『電線短路或過負載起火』因分析評估架構。」等語，是以關於本件火災起火原因之判定，消防局調查鑑定書與原因調查報告均認係由火處電源線路所引起。
⑵臺南市政府消防局於獲上開結論後即未再為調查，然因電源
線路引火之原因眾多，單以之為起火原因之結論實不足釐清本件火災之責任歸屬，因調查報告之必要與實益：
①依原因調查報告第19、20頁記載：「由事故當天室內CCTV
監視影帶觀察發現，人員以於下班前進行電源開關巡檢及確認，關閉電源後才離開門且地面上並無發現可燃性易體燒痕，初步操作不當或人為縱火之因素。」；消防局調查鑑定書第 8頁記載「有考慮道德風險的問題，經查並無明顯人為縱火跡證，因此似應排故意引火之可能。」等語，顯見本件火災非非遭人為縱火。再者，依消防局調查鑑定書記載，受雇於原告之店員張喬莉小姐於當日22時 9分將保全為關門設定，並於關閉所有電燈開關與插座迴路等電源後，於22時10分即離開營業現場。顯見本件火災發生時並無被告人員於租賃標的內用電，且保全系統亦無遭破壞或侵入之跡象，已足證本件火災確非因原告人員操作電源線路不慎而引火。
②次依原因調查報告第19、20頁記載：「…相關外接設備之
插頭與牆面插座完整無毀損，排除並非店內外接式設備過負載起火引燃火災。」等語，足認本件火災並非因外接式設備或原告於辦公室增設之插座過負載而引燃電源線路所致。況如前所述，本件火災發生時並無原告人員在內用電，插座迴路、電燈等電源亦皆為關閉狀態，故縱本件火災係因外接式設備或插座過負載而引燃電源線路所致，亦為外接設備或插座迴路本身具不堪通常使用之瑕疵所致，而非屬可歸責於原告之事由。
③原因調查報告第19、20頁記載：「由事故現場電線分類查
勘發現，…新增電線線路經檢視後無明顯電氣火災產生氫亞化銅孔洞和晶體附著現象，研判本次火災與新增電路無明顯關聯，初步予以排除。」等語。又承前所述，原因調查報告係以淺藍綠色之氫亞化銅孔洞和晶體附著現象判定本件火災之起火處，並與以不同方法調查本件火災之臺南市政府消防局所得結論相同，足認原因調查報告所憑之方式及結論具相當之可信度。是以，原因調查既未於原告新設電線線路發現曾劇烈燃燒之跡證，本件火災自非因新增線路配置不當而引燃電源所致。
⑶綜上，因本件起火處並非原告安裝之無熔開關或插座，原告
新設電線線路亦無劇烈燃燒之跡證，足徵本件火災無關原告就租賃標的進行之水電工程。再者，本件火災起火時不僅無原告人員於租賃標的內用且所增設無熔開關之編號 3號電箱亦處關閉狀態而未供電，顯見系爭火災並非肇因於原告不當增設用備，或大量用電而逾一般安全之電流附載限度租賃標的原有之線路設備老舊，乃使於原告非營業時，僅其原有之編號l、2號電箱保持通電狀態，線路短路，進而引起走火所致。
㈧原告得終止兩造間之租賃契約且業已終止系爭租賃契約，並得請求被告返還自年 1月份至10月份之租金及押租保證金：
⒈按「出租人應以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持合於使用、收益之狀態，民法第
423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務。如出租人交付之租賃物不合於約定之使用目的或於租賃關係中未保持合於約定之使用、收益狀態者，即於債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯，拒絕租金之給付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。」，最高法院98年度台上字第 222號判決可資參照。另按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因可歸責債務人之事由，致給付不能考，債權人得請求損害賠償。」、「債權人有第 226條之情形時，得解除其契約。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償請求權。」，分別於民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第260條定有明文。又「按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關代，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之。」，最高法院89年度台上字第1904號判決可資參照。復按「惟按出租人應以合於所約定使用參收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第 423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。」，最高法院89年台上字第 422號判決可資參照。是以，就租賃標的全部或一部滅失後之存於部分能否達租賃目的，應以當事人訂定契約時之主觀認知為準，且於所約定之使用、收益有所妨害者即足無法達成租賃目的。
⒉被告辯稱本件火災未損壞租賃標的之結構，整建後仍得繼續
使用外，且原告亦曾表示願意修複並繼續承租，謂原告就租賃標的仍能達租賃目的而無權終止系爭租賃契約，然即使原告得終止系爭租賃契約，亦應以100年9月20日即原告於言詞辯論期日當庭交付被告民是辯論意旨狀為行使之時點，且其非系爭11紙支票之受款人，主張原告不得請求其返還如附表所示之11紙支票云云；惟：
⑴原告欲將租賃標的作為臺南地區之營業所暨展示場而須進行
簡易之裝修整理工程之情，為被告明知並得其同意；裝修工程原告亦皆委託專門執業人員施作；況本件火災起火時，並無大量用電之情事；被告以臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書認定本件起火原因即電氣因素引火之可能性最大，主張本件火災係因原告裝修租賃標的時，增設為數眾多之照明設備及冷氣機台，危及用電安全而引發云云。惟查，本件火災發生之時間為99年12月 9日22時30分許，且依臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書記載，受僱於原告之店員張喬莉小姐於當日22時 9分將保全警報系統為關門設定，並於關閉所有電燈開關與插座迴路等電源後，於22時10分即離開營業現場，足徵於本件火災起火時，原告確無大量使用電器設備之情事。加以，原告於99年12月 6日起甫進行試營運，本件火災發生前之當日下午，始進行冷氣線路之鋪設作業不僅尚未將線路接上電源，亦尚未安裝冷氣機台，火災肇因係租賃標的之原有線路老舊所引發，使用電器設備而逾其使用安全限度所致。系爭火災發生時，原告無大量用電情事且無原告員工在租賃標的內用電，更無所謂使用電量超載之情形，足證原告係按約定之方法為租賃標的使用、收益，且就其之保管亦已盡相當之注意義務。
⑵租賃標的於租賃關係存續中因本件火災不達兩造約定之使用
、收益目的，被告之給付即不符兩造間租賃契約之本旨，原告自得本於上揭規定暨判例意旨終止兩造間之租賃契約，並請求返還原告於兩造簽訂租賃契約時預付之100年1月份至10月份之租金及押租保證金。
⑶退萬步言，即便被告交付之租賃標的符合約定之使用、收益
目的，然按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，民法第 435條定有明文，故於租賃標的因不可歸責於承租人之事由一不滅失，而其餘部分不能達約定之使用、收益目的者，承租人即得終止租賃契約。如前所述，原告就租賃標的之裝修及使用既已盡相當之注意而無可歸責之事由其於租賃關係存續中失火燒毀致不能使用，原告自得依前開規定主張終止兩造間之租賃契約；又上揭租賃關係既業經合法終止，被告自無繼續收受自100年1月份至10月份之租金及押租保證金權利；關於租金暨押租保證金部分，原告願依票面金額之記載而減縮部分請求，僅請求被告返還100年1月份至10月份之租金暨押租保證金新台幣1,644,000元。
⒊原告未曾同意繼續系爭租賃契約：
⑴被告以兩造間之產物整建合約書主張原告係因明知系爭火災
實肇因於可歸責於己之事由，故於系爭火災發生之初，即與被告簽訂產物整建合約書，約定繼續系爭租賃契約，自不得於嗣後以債務不履行終止系爭租賃契約云云。惟原告於本件火災發生後，未曾表示願意繼續承租之意思；依兩造間系爭產物整建合約書記載：「有鑑於甲方，歐得葆家具有限公司向乙方，莊淑妃小姐承租位於臺南市○○區○○○路 ○○○號之不動產（下稱標的物）因故毀損，在此甲方與乙方協定以下相關處理事項：1.乙方完全授權予甲方對標的物進行修復作業以將標的物回復原狀，並將由甲方先行承擔修復之費用。2.…」，其中僅見被告委託原告修復因故毀損之租賃標的，且由原告先行墊付修復相關費用；完全無得推論原告明知系爭火災係因其就租賃標的之裝修不當所引發，而願擔負將租賃標的回復原狀之責任，更無所謂同意繼續向被告承租租賃標的全部或一部滅失後存餘部分尚能達租賃目的之表示。是以，被告以該產物整建合約書為原告同意繼續承租之依據，並不足採。
⑵原告業於100年 1月11日以平鎮高雙郵局l號存證信函終止與
被告間之租賃關係，並請求返還預付之租金及押租金，並請求賠償原告因本件火災所受之損害；被告並於100年1月17日以台南新南郵局41號存證信函請求原告將租賃標的回復原狀後返還與被告，於返還前將以租金或押租金扣抵房屋無法使用之損失，足徵原告終止契約之意思表示業於100年1月17日前即到達被告；且關於原告終止契約之意思表示，被告並未表示反對，僅強調原告應將租賃標的回復原狀，否則即和抵預先收受然尚未屆期之租金及押租金以為損害賠償，被告實已同意終止與原告間之租賃關係，並認其無繼續收取租金之權利，被告以100年9月20日為原告行使終止權之時點云云，顯無理由。
⑶又按「向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之
規定：經債權人承認，或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。」，民法第310條第1款定有明文。又「債務之履行應向債權人為之，其向第三人而為給付者，應以債權人承認者為限，始生清償之效力」，最高法院18年上字第1865號判例意旨可資參照。且承原告起訴狀所述，縱租賃關係存在於原告與被告之間，然原告開立受款人為被告之夫，即訴外人林清華之支票共13紙作為租金及押租保證金之給付，既業經出租人即被告承認，亦經鈞院所屬民間公證人公證，即已生給付租金及押租保證金之效力；原告於兩造簽訂系爭租賃契約時，即履行其給付租金及押租保證金之義務，系爭租賃關係既業經合法終止，被告自無繼續收受100年1月份至10月份之租金及押租保證金權利，而應返還原告如附表所示之11紙支票或164萬4仟元，被告以其非系爭11紙支票之受款人而無返還租金及押租金義務云云，顯不足採。
⒋綜上，原告既己合法終止與被告間之租賃契約，被告自應返還原告預付之租金暨押租保證金。
㈨被告應賠償原告因系爭火災受有之受有 3,313,822元之裝潢工程損害及7,565,370元之家具燈飾損害：
⒈按「故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，民法第184條第l項前段、第213條及第215條、第216條第1項分別定有明文。
⒉原告於收受租賃標的物之初，因營業所需並經被告同意後，
就租賃標的內外進行裝潢工程，共計支出 3,313,822元，另存放展示於租賃標的內之家具燈飾共價值 7,565,370元，均因本次火災付之一炬，原告所提之發票、出貨單、報價單等單據，均係由負責承攬施作各式裝修工程人員製作後交與原告收執，並無偽造、項目不實或浮報損害數額之情，是以原告因本件火災所受有之損害確為10,879,192元無疑。
⒊再者，原告就系爭租賃標的向訴訟承當人美亞產物保險股份
有限公司投保商業火災保險及公共意外責任險，且租賃標的裝修工程及存放於其內之家具燈飾，分屬保險標的物中之營業裝修及生財、貨物部分；訴訟承當人美亞產物保險股份有限公司於調查本件火災原因，並清查核實原告於租賃標的裝修工程支出之費用及存放於其內家具燈飾之價值、數量後，即依前揭保險契約之約定給付原告保險金，更顯見原告確因本件火災受有共計3,313,822元裝潢工程損害及7,565,370元之家具燈飾損害。
㈩綜上，本件火災並非因可歸責於原告之事由所致，原告得終
止與被告間之租賃契約，被告自應返還原告預付之租金暨押租保證金，並賠償原告因本件火災所受之損害；惟關於原告因本件火災所受損害部分，原告願自行吸收逾半數損害，而僅向被告請求賠償 2,200,000元。準此，若被告願給付原告3,844,000元，則原告願意與被告達成和解等語。
並聲明：
⒈被告應返還原告如附表所示之11紙支票或 1,644,000元，暨自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告應給付原告 4,432,175元，暨自起訴書繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。、⒋訴訟費用由被告負擔
三、參加人則以：㈠臺南市政府消防局火災原因調查鑑定書（檔案編號G10L09TI）（下稱火災鑑定書）㈣「起火原因之研判」第 4點記載：
「勘查現場發現，起火處所夾層為電源總開關箱位置，所有電源線路均匯集於此處夾層中。雖然營業現場電燈開關均己關閉，但是總開關及鐵捲門電源，還有插座電源迴路為（應係「未」之誤）關閉，另夾層中變壓器迴路電源亦未關閉，顯示夾層中亦有部分電源線路為通電中。」；火災鑑定書㈣「起火原因之研判」第 5點記載：「依據保全系統警報記錄單記錄，發現從最先感應到異狀訊號（22時26分）到保全系統專線電源斷路（22時29分），過程時間短促。顯示起火處所係在總電源附近，（因）燒毀總電源線路，或因總電源線路異狀回溯，造成總電源跳脫造成全面斷線。」（註：由火災鑑定書此項記載可知，保全系統專用電源線並未發生短路。因保全系統曾發送異狀警報，亦即本件火災之發生與保全系統專用電源線無關。）；火災鑑定書㈣「起火原因之研判」第 6點記載：「依據上述跡證及起火處所顯示，起火原因應為電源線路引火之可能性最大……。」（以上請見火災鑑定書第八頁）。
㈡依火災鑑定書記載，本件火災發生原因以電源線短路或電氣
因素之可能性最高。而不論係電源線短路或電氣因素（電氣因素究何指，尚待鑑識人員王金山作進一步解釋），皆須電源線處於通電狀態中。而依火災鑑定書前開記載，本件火災發生前處於通電狀態中之物品有：⑴總開關電源⑵鐵捲門電源⑶插座電源迴路⑷變壓器迴路電源，因此引起本件火災之電源線應係與該些物品連接之電源線，而該些物品相連接之電源線皆係系爭建物出租時原有之設備，並非承租人即原告歐得葆公司新設置。因此，其上之電源線係被告原先所配置，如上所述，本件火災之發生係因前開物品上之電源線發生短路所致，故由此可推知，本件火災之發生係因被告交付之出租物有瑕疵所致。
㈢末按關於民事案件之舉證責任，法院實務上係採證據優勢原
則，亦即一方之舉證超過百分之50，使審判者認定「應有此事實」即可，此有最高法院73年度台上字第2174號判決要旨可據：「按當事人主張有利於己之事實者，固應依民事訴訟法第 277條規定就其事實負舉證責任，然苟於其利己事實之主張，已為相當之證明，則其舉證責任即屬已盡。換言之，解除其舉證責任，祇須有證據之優勢，即屬非不可採信，此與刑事案件須證明被告犯罪至無合理之可疑，異其旨趣」。查本件原告已提出火災鑑定書為證，而依該鑑定書記載，本件火災發生之最可能原因係總開關附近之電源線短路，而該處之電源線係被告所配置，故原告已證明本件火災之發生係因可歸責於被告之事由。
㈣民法第 423條現定：「出租人應以合於所約定使用、收益之
租賃交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，此為出租人依租賃契約應盡之義務，出租人若未履行此項義務，致承租人受有損害，即應對承租人負債務不履行損害賠償責任。故出租人應舉證證明其所交付之租賃物，合於租賃契約約定之使用、收益，且租賃物於租賃關係存續中，保持合於約定使用、收益之狀態；最高法院91年臺上字第1733號判決要旨謂：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第 423條規定自明。此項出租人之租貨物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之不能達契約之目的者，承租人得終止租約，倘瑕疵係因可出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任。」，依最高法院判決意旨可知，出租人就租賃物負有瑕疵擔保責任，亦即出祖人須擔保交付之租賃物並無瑕疵，且於租賃契約關係存續中擔保租賃物無瑕疵，準此，出租人自須證明所交付之租賃物無瑕疵。
㈤查原告歐得葆公司承租系爭建物之目的。係用作傢俱展售賣
場使用，此為原告所知，而傢俱展售賣場必須使用電力（註：縱使一般住家之租賃，亦須使用電力），故被告交付之系爭租賃物之電力相關設備（如電源總開關、電源線）須完好無損，足堪安全使用，始得認為所交付之租賃物合於所約定之使用。準此，被告自應先舉證證明系爭建物於交付予原告歐得葆公司時、其內所配置之電力設施完好無損。若被告無法為此項舉證，自不能認為已履行民法第 423條義務，而應對原告折受之損失負債務不履行之損害賠償貴任等語。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告 6,447,017元，暨自起訴狀繕本送達至日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭建物分別為臺南市○○區○○○路○段○○○號、586號，
均係依法申請建照建築完成並取得使用執照申請水電配之合法建物，有97年度之使用執照可證，係屬新設建物。至本件火災發生之前，從未有任何電氣設備之問題，係至原告承租使用二個月後始發生火警，顯難認係告所交付之租賃物有瑕疵所致；本件原告承租使用被告之房屋，即已大幅度更動電氣設備，原告稱未有更動電氣設備，顯與事實不符。原告主張被告明知系爭房屋有瑕疵而仍交付與原告使用，被告否認之，對此部分原告應負舉證責任。
⒈本件發生火災之時間為99年12月 9日晚間10時許，係被告將
系房屋交付予原告 2個月之後，且已由原告雇工在系爭房屋全從事裝修工作，於火警當日之前即已從事營業數日，如被告交付系爭房屋之當時即有有不合乎收益使用之狀態，何以會在 2個月後且原告已營業數日才發生火災，原告主張交付之系爭房屋有瑕疵顯不足採；系爭建物之占有管理均已交由原告任之，故原告應盡其一般人之管理注意義務妥善維護使用系爭建物，並承受其利益與風險。
⒉原告雖主張依臺南市政府消防局火災調查資料內容，認起火
地點為「位於中華西路2段586號內部辦公室西側裝潢，隔間牆內層，靠北側天花板上方處附近」，起火原因為「本件火警案之起火原因以電氣因素引火之可能性最大」，認被告有債務不履行之情事，但所謂「本件火警案之起火原因以電氣因素引火之可能性最大」僅係火災鑑定之可能性研判，並非明確具體之起火原因。臺南市政府消防局之火災調查鑑定書，並未具體說明係何種原因造成，僅稱起火處係在總電源附近燒毀總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成總電源跳脫造成全面斷線，並未說明起火原因為何，則既然造成電氣引火之原因不明，又如何認定被告有原告所稱所提供之租賃物有瑕疵之情事。又原告稱火災原因係電線走火，惟依鑑定火災調查鑑定報告書所載，並指出係電線走火，亦未認定電線走火之原因是否與被告有關，且於報告書載明「清理現場時並未發現有疑似電線短路熔痕之跡証」，則原告之主張自乏依據而不足採。即認起火處為「位於中華西路2段586號內部辦公室西側裝潢隔間牆內層，靠北側天花板上方處附近，但被告於承租後就建物重新裝修，不但地板全部重新鋪上磁磚，西側裝潢隔間牆為原告承租後為供營業所施設裝修之範圍，起火火時亦在原告承租使用期間，此部分之起火原因顯與被告無關，反係原告即承租人使用管理房屋違反承租人之善良管理責任，應就火警造成房屋之損失負賠償責任，原告提起本件之訴，自無理由。
⒊調查鑑定報告書認定起火處所夾層為電源總開關箱位置，且
夾層中有部分電源通路為通電中，認定起火處係在總電源附近燒毀總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成總電源跳脫造成全面斷線，研判起火原因應為電源線路引火之可能性最大，結論認定本件火災起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大。惟查，上開鑑定結果僅係稱電氣因素引火之可能性最大，但未能明確肯定認定起火原因究竟為何？則如何認定被告有原告所稱之債務不履行之違約事由。又查，系爭房屋於99年10月 7日出租與原告後，被告於訂約之同日即交付原告鑰匙將房屋交與原告占有使用，並由原告進行裝修，此為原告所不爭執，火災當時並已施作完成裝修，並由原告營業使用中。本件發生火災之時間為99年12月 9日晚間10時許，為被告將系爭房屋交付與原告 2個月之後，且已由原告雇工就系爭房屋全部從事裝修，於火警當日之前亦已從事營業數日，如被告於交付系爭房屋之時即有不合乎收益使用之狀態，何以會在二個月後且原告已營業數日才發生火災，原告主張系爭房屋有瑕疵顯不足採。
⒋原告主張因本件火災受有 3,313,822元之裝潢工程之損失，
依原告提出收據、發票與估價單，其中與電氣使用設備有關者有14、配電部分及 2配電線工資細項部分，其中14、配電部分，依原告主張已支付予廠商款項之天源水電工程行報價單細目（被告不爭執此一文書之真正），可知在總開關之位置，原告另安裝了 2P20A無熔開關1只（編號3483）、2P30A無熔絲開關3只（編號3492）、2P20A無熔開關1式（編號3512）、1P20A無熔開關1式（編號3513）、1P20A無熔(編號3520)、2P20A無熔開關1式（編號3538）、3P30A無熔開關1式（編號3539），於總電源開關增設施作之開關即多達 9個，電流量增幅達220A，顯已就電源總開關做大幅之更動，不惟如此，原告除僱工變更電源開關設施外，亦加裝許多之用電設備，其中數量較多者如 40WX220V層板燈NEC進口燈管16組（編號3485）、30WX220V層板燈NEC進口燈管 8組（編號3486）、220V坎燈及燈泡（後面）22組（編號3503）、110V坎燈及燈泡（浴室）2組（編號3504）、櫃台坎燈220V白光8組（編號3507）室內全棟220V旋燈19組（編號3511）、12/2大門坎燈16組（編號3516），此外，原告亦安裝甚多冷氣機台，並鋪設甚多電線（即明細中之白扁線，其中一丸代表 100公尺），足見原告大幅變更電流開關並使用大量電氣設備，必然加重配線之複雜性及使用之安全性之負荷，乃造成本件之火災，原告請求被告賠償顯無理由。本件縱係如鑑定書所認定起火處係在總電源附近燒毀總電源路或因總電源線路異狀回溯造成，原告於承租後大肆更動總電源開關，才是火災之肇因，否則何以之前被告自己使用或出租予他人（查前手承租期間係自97年11月30日至99年9月1日）使用均未曾發生問題，反而係原告承租後大事裝修更動後才發生火警，被告認為原告對房屋之使用顯有重大過失，應對被告負損害賠償之責任。
⒌原告並自承有移動電表，惟依臺灣電力公司營業統則第32條
，電度表不得任意拆遷移動更換，如有分要需經申請認定及施工，原告顯違反上開規定，原告雖舉證人即水電包商涂祝林到庭證稱加裝之開關及電器並不會引起危險，惟依證人稱：伊僅係做工，並非承包工程，沒有配置圖，雇主要伊做什麼就做什麼，顯見本件電器電路增加，並非係全盤考量安全性，而係零星施作、東增西補，在業主之要求下要做什麼就做什麼，既無配置圖也無申請配置之變更，均已違反相關法規之規定，其安全性自屬可慮。另，除增設開關外，證人稱其有新拉線，亦有將原來之線拉長，辦公室之線路係新增的，新開關有使用在咖啡機、廣告燈、看板燈（均已拉線）冷氣（稱此部分僅放線未使用），因為係小工程所以係使用白扁線，前面的看板燈係用電纜線，並稱新開關拉線係用白扁線由裝潢壁面拉出來，但白扁線並非品質良好之配線，使用在電源開關出線安全性顯有不足，且證人係採明管之配置，亦與規定不符，此顯亦有安全之顧慮之二。證人雖稱有使用電纜線，但依原告所提出之報價細目並無上開材料之記載，證人此部分證述顯非事實，且上開證述，亦無法證明被告有原告所主張債務不履行之情事。況本件如依火災鑑定報告所認定，起火處係在總電源附近燒毀總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成總電源跳脫造成全面斷線，該處實係在原告裝修更動電氣設備期間，必時常開啟之處，在承租之 2個月期間，不論係安裝無熔開關、因電器用品增加所增設之配線，均需要在本件火災鑑定起火處工作，但火災之前原告均未曾向被告反應該處電氣有何問題，亦可反證原告所主張之瑕疵並不存在。
⒍又依證人即本件火災鑑識之員警王金山到院證稱：「本件之
開關有增加變動，依伊之經驗係照另編號 3之電燈開關，本件之火災起火點應係在電箱上之地方，依規定用電有增加要跟電力公司申請，本件清理現場沒有其他起火點，只有電線都拉到上面那個起火點，當時裝潢內的電線都集中在那裡，電線短路研判係電燈路線之關係，因為設施情形不清楚，不能確認是屋主或承租人之責任，本件唯一之起火源只有電線，那個可能性最大，起火處離總開關很近，（保全）才會很快就跳掉，線路我不能確認是否舊的引起，因為燒過沒有辦法研判，因為沒有找到跡證所以沒有法確定起火原因。」，由上開證述可見，本件根本無從確認起火原因為何，更遑論被告交付之租賃物有原告所主張之瑕疵存在，原告之主張自不足採。
⒎又參加人亞美產物保險公司另提出財團法人安全衛生技術中
心出具之「臺南市歐得葆家俱火災原因調查報告」，主張「本次事故現場新舊電源線路混雜配置，且針對新舊電源線路進行分類查勘鑑定，初步排除新增線路配置不當引燃火災、人員操作不慎／縱火引燃及外接式設備過負載引燃等因素，研判本次臺南市○○○路○段 ○○○號歐得葆家俱臺南門市店火災以建物原有老舊線路因短路／過負載引燃火災可性較高。」，惟查，原告亞美產物保險公司所提出之調查報告乃私文書，且係亞美產物保險公司私下委請他人製作，並非法院以公正立場經由雙方當事人之同意囑託第三人所出具之鑑定意見，自難期其客觀公正，被告不同意其得做為證據方法，且該報告雖稱新舊路線混雜，然其如何能加以區分認定，其又稱係老舊線路引燃火災之可能性，然又如何能做此推論（依現場並無任何之短路熔痕），益徵前後矛盾且無理由之說明，自不足採。況系爭建物門牌分別為臺南市○○區○○○路○段○○○號、586號，均係依法於97年申請建照執照建築完成並取得使用執照申請水電配置之合法建物，係屬新設建物，何來老舊可言？於本件火災發生前，從未有任何電氣設備上之問題，顯難認係被告所交付之租賃物有路線老舊瑕疵之情事，則原告及參加人主張被告交付之租賃物有瑕疵係屬不完全給付主張終止契約自無理由。
㈡關於原告請求被告返還租金支票及租金部分：
原告主張終止租約並不合法，自不得請求返還租金；又原告雖有交付如附表所示之支票，但該支票業已直接交付予第三人林清華，被告並未持有，且終止租約不合法，原告之請求亦無理由。何況，本件火災後，原告未經消防單位之同意即逕自清理火場，且破壞現狀，亦未將系爭建物依原狀返還被告，被告自亦得拒絕返還原告原所交付之支票，故被告之此部分請求亦無理由。
⒈按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃
物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少價金。前項情形，承租人就其餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，固為民法第 435條所明定。但查本件之租賃物雖遭受火災，但僅係一部鐵皮裝修部分損壞，結構並未滅失，是否有民法第435條第2項終止租約之適用，仍須進一步探究系爭租賃物有無因一部滅失，致存餘部分不能達租賃目的之情形。按本件租賃使用範圍含中華西路2段582及586號共220坪，起火點位於「 586號內部辦公室西側裝潢隔間牆內層，靠北側天花板上方處附近」，此有火災原因調查鑑定書可稽，就租賃物整體觀之，起火點位於辦公室區域後方隔間內，僅占系爭租賃物格局之西側角落部分。且從起火至火勢控制僅15分鐘，參酌台南市消防局現場照相資料照片，顯示建物側面外觀鐵皮並無明顯燒損變色跡象，照片7、9至12均顯示越靠南側後方處燒損程度越輕微，而下方處並無燃燒跡象等情，復於火災後，原告仍表達願意修復並繼續承租，則系爭租賃標的物是否如原告所主張已因一部滅失致存餘部分不能達租賃之目的，即有疑問。故系爭建物應未達部分滅失之程度，原告亦認當時系爭建物整建後仍可繼續使用，並無一部喪失其餘部分不能達租賃目的之情形。況難認被告有可歸責之債務不履行之情事，反而建物係於已交付原告 2個月並在其使用中發生火災，應認係可歸責於原告，其自不得主張依民法第435條第2項終止租約請求返還租金。
⒉原告雖主張於100年1月17日即已以存證信函通知告終止契約
，且被告之回覆信函亦表示要原告將租賃標的物回復原狀、並以租金抵扣為損害賠償，故顯已同意終止租約云云。惟查，原告上開信函係以租賃物交付時有未符合約定使用狀態違反民法第 423條之規定，與債之本質不符，故主張終止租約，完全未提及依民法第 435規定終止租約。此觀存證信函內容甚明。而被告所回覆之存證信函，主要係否認原告信函之主張，認被告並無債務不履行之情形，抗辯原告有修繕之義務，並未有任何文字同意雙方終止租約，故原告此部分之主張自不足採。退萬步言，如認原告於100年9月20日言詞辯論當庭交付民事言詞辯論意旨狀之方式終止租約，並發生終止之效力，則該租約效力應自100年9月20日翌日向後終止，先前租約存續期間，契約仍有效存在。換言之，100年9月20日前，被告仍有給付租金之法律上義務，原告請求返還如起訴狀附表所示之支票11紙，顯無理由。況系爭支票已於租賃關係成立時業已由原告交付予第三人林清華，原告向被告為本件之請求，亦無理由。
㈢關於原告請求損害賠償部分：
原告雖主張因本件之火災而受有 3,313,822元之裝潢工程之損失，然本件現場所見可確定者為全部裝修鋪設有磁磚，其餘無法確認，況原告所提出之收據、發票與估價單均為私文書，且其記載之內容是否係用於本件系爭房屋之裝潢工程，形式上均無法證明。又原告主張因本件之火災而受有7,565,
370 元之家具燈飾之損失，原告所提出之證據僅係其片面所製作之表列清單，並無現場因火警燒燬受損之事證，金額亦無從證明，難認原告已舉證其確有上開財物之損失，被告均否認之，且本件之火災顯難認有可歸責於被告之事由，原告之請求自無理由。
㈣本件系爭建物並非係因出租物有瑕疵而造成火災，應係承租
人承租使用系爭建物之過失所造成，惟因雙方已因訴訟而無繼續租賃之可能，原告於100年9月20日以書狀主張依民法第
435 條終止租約，被告對原告主張係不可歸責於原告之部分有異議，但為使租賃法律關係單純明確化，被告同意返還自100年8月1日起至100年11月 6日止之租金，被告並願返還原告所交之押租金258,000元，及終止後已預付之100年 9月21日至100年1月6日之租金443,520元（計算式：138600「3+6/30」），兩者合計為701,520元。如原告歐得葆不同意此一方案，則被告仍主張依100年10月25日所提出之書狀所載計算返還之金額：即押租金258,000元及自100年9月21日至100年11月6日之租金212,520元（計算式：138600「1+16/30」），兩者合計為470,520元。
㈤並聲明：
⒈請求判決駁回原告之訴。
⒉若有不利於被告之判決，願供擔保請求准免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年10月 7日就被告所有座落於臺南市○○區○○○
路○段582、586號房屋（下稱系爭租賃標的）訂有租賃契約，使用範圍全部（面積220坪）；租期自99年10月7日起至104年10月7日止，每月租金154,000元（含稅、支票金額為138,600元），由原告於該址從事營業行為。
㈡被告於訂約之同日即交付原告系爭租賃標的之鑰匙，並將系
爭租賃標的系房屋交付予原告，並已由原告進行裝修工程及營業。
㈢被告業收受由原告開立受款人為被告之夫即林清華如附表所
示共13紙支票，作為12個月份之租金及 308,000元（含稅、支票金額為 258,000元）押租保證金；上開支票並已依被告指示直接交付予第三人林清華。
㈣99年12月 9日晚間10時30分許，系爭租賃標的發生火災並造
成損壞，原告業經參加人美亞產物保險股份有限公司理賠6,447,017元。
㈤系爭租賃標的係依法申請建築執照，並於97年 8月25日取得使用執照。
㈥原告於占有系爭租賃標的後，未申請用電變更，由天源水電
工程行依原告指示於電源開關增設施作2P20A無熔開關1只（編號3483）、2P30A無熔絲開關 3只（編號3492）、2P20A無熔開關1式（編號3512）、1P20A無熔開關 1式（編號3513）、1P20A無熔絲（編號3520）、2P20A無熔絲開關 1式（編號3538）、3P30A無熔絲開關1式（編號3539），共增設 9個無熔絲開關，並委由該公司配置電源，使用多項電氣設備。
㈦火災後，由臺南市消防局製作火災原因調查鑑定書，原告依
照雙方簽訂之產物整建合約書，火災現場內部裝修及擺設均已由原告清除。
五、爭執事項：㈠爭租賃標的失火原因為何？究係可歸責於被告或可歸責於原
告之事由所致？㈡原告得否終止系爭租賃契約？其終止系爭租賃契約之始點為
何？原告得否請求被告返還押租保證金及租金？㈢原告是否因本件火災而受有3,313,822元之裝潢工程及7,565
,370元之家具燈飾損失？被告對於系爭房屋是否未盡民法423條之義務，而應依不完全給付之規定負損害賠償責任？被告如應負責，原告請求被告賠償之金額是否有據？
五、得心證之理由：㈠本件火災之發生是否可歸責於被告？
由臺南市消防局100年1月14日南市消調字第1001000255號函（卷第62頁）檢附之調查報告書（卷第69至72頁）可知，「起火燃燒處所係在最前面較上方處之鐵皮隔間牆夾層內」，起火原因之研判：「…起火處所夾層為電源總開關箱位置…」、「…顯示起火處係在總電源附近燒毀總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成總電源跳脫造成全面斷線，…」、「但因起火處所係在上方處所且線路眾多複雜，因此清理現場時並未發現有疑似電線短路熔痕跡証…」、「…研判本件火警案之起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大。」；上開調查報告書並未確定火災肇因是否因系爭租賃物電線管路老舊所引起。為確認事實及釐清肇事責任，本院曾函詢警察大學是否可受囑託鑑定系爭火災之肇事責任，據函復「無法接受囑託」，以系爭租賃標的係於97年 8月間始取得建築使用執照，距火災發生之99年12月9日，約僅2年多時間，況查，原告自99年10月 7日占有系爭租賃標的後，並未申請用電變更，即由訴外人天源水電工程行依原告指示於電源開關增設施作2P20 A無熔開關1只、2P30A無熔絲開關3只、2P20A無熔開關 1式、1P20A無熔開關1式、1P20A無熔絲、2P20A無熔絲開關 1式、3 P30A無熔絲開關1式，共增設9個無熔絲開關，並委由該公司配置電源，使用多項電氣設備等情，為兩造所不爭執。則臺南市消防局調查鑑定僅研判「本件火警案之起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大。」，實難據以評斷原告所主張本件火災發生非肇因於原告施作之水電工程，而係系爭租賃標的原有線路老舊不堪通常使用，是否為真正，此外，原告復未能舉證證明爭租賃標的原有線路老舊與本件火災發生有關，自難遽認原告主張本件火災之發生應可歸責於被告為有理由。當然依卷證所存資料，亦無法證明本件火災發生之原因係出於原告之過失。（此部分原告並未有所主張）㈡復按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」民法第423條、第435條分別定有明文；又按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第 423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權。」（最高法院69年度台上字第1798號判決意旨參照）。經查：
⒈原告陳稱被告於99年10月 7日交付系爭租賃標的予原告使用
並從事家具燈飾營業行為，然短短不到 2個月之時間，租賃標的即因電線走火而不達約定之使用收益目的，原告並無任何人為使用不當之過失，電線走火肇因為系爭租賃標的之電器設備故障，被告之給付並不符兩造間租賃契約之本旨，原告得依法終止兩造間之租賃契約，並請求返還原告於兩造簽訂租賃契約時預付之100年1月份至10月份之租金及押租保證金云云。如前所述，依臺南市消防局調查報告書研判，本件火災肇因並無法確定係與系爭租賃標的原有線路老舊有關，何況，原告未能舉證證明；另，系爭租賃標的發生火災之時點係於被告交付房屋予原告占有使用約 2個月後，期間原告除進行裝潢工程外，原告於本院100年4月29日勘驗筆錄自承沒有申請用電變更卻進行電源開關增設施作等情，足徵爭租賃標的已非被告交屋時之原有屋況，則於本件火災發生後，原告空言主張被告未以合於所約定使用、收益之租賃物交付被告，且無於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，係違反民法第423條規定云云，實難憑採。
⒉按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人僅得按滅失之部分請求減少租金，租賃關係並不當然消滅，此觀民法第435條第1項規定甚明。查兩造所不爭執之臺南市政府消防局火災原因調查報告書記載：「火災現場位於台南市○○○路○段○○○號…燃燒範圍僅限於上址未延燒他戶。」、「燃燒後之狀況：…檢視中華西路2段586號正面外觀，發現正面中間處有明顯燒損變色情形，另南側面外觀並無明顯燒損變色情形，…」、「勘查586 號營業場所內部（南側）燒損情形：…發現內部南側前面（大門入口）處靠中間前面（辦公室）上方有比較嚴重，燒損變色跡象。越後面處燒損程度越輕微。」、「地板處並無燃燒跡象，且以靠辦公室側較為嚴重，而越靠後方處之沙發擺設受熱燒損越輕微，…」、「…勘查內部南側前面天花裝潢物品燒損情形，發現天花版裝潢物品亦以靠前面中間處燒損較為嚴重，越靠後方處燒損程度越輕微。」、「勘查中華西路
2 段586號內部（北側）燒燬情形：…靠中間前面（辦公室）上方有比較嚴重燒損變色跡象。另下方處擺設之沙發座椅亦呈上半部燒損較嚴重，且以靠辦公室側燒損較為嚴重。」、「勘查內部北側前面鐵皮屋頂燒毀變色情形…靠前面中間（辦公室西側）處燒損變色最為嚴重，越靠營業場所後方處燒損變色程度越輕微…」、「…地板處則無燃燒跡象…」、「檢視 586號營業場所內部後鐵捲門處燒損情景：勘查內部最後面鐵捲門處及擺設沙發座椅及天花板裝潢物品燒損情形，發現只有天花板處有煙燻情形，下方擺設物品並無燃燒跡象」，足○○○區○○○路○段 ○○○號房屋雖部分外觀有明顯燒損變色情形，內部有燒損變色跡象且天花版裝潢物品部分燒損較為嚴重等情，然應尚未達一部滅失之情形，何況，本件系爭租賃標的尚包括未遭延燒之同路段 582號房屋，則原告主張依民法第435條第2項終止租約請求返還租金，為無理由。
㈢原告得否終止系爭租賃契約？其終止系爭租賃契約之始點為
何？原告得否請求被告返還押租金及租金？⒈系爭租賃物之失火無法查明其責任歸屬已如前述，原告主張
依民法第435條第2項終止租約雖為無理由，然被告於本院100年3月22日陳稱「對於原告主張不能使用終止契約沒有意見但是如果主張租賃物有瑕疵，而主張終止租約不同意」。
」，則兩造就終止系爭租賃契約應已達成合意；然終止系爭租賃契約之始點為何？原告雖主張於100年1月11日即已以存證信函通知告終止契約云云，惟查，原告於100年1月11 日寄發平鎮高雙郵局1號存證信函予被告，其內容為係告知「…本件火災共計受有壹仟零捌拾柒萬玖仟壹佰玖拾貳元之損害，茲以本函催告台端必於民國100年1月17日前，出面與本公司協商洽談返還租金及押租保證金暨損害賠償事宜，否則本公司及依法追訴一切責任，決不寬貸。」，查其內容並無提及終止租約事宜，則原告主張業已於100年1月11日依法終止系爭租約云云，尚非有理由。
⒉被告雖稱對原告主張以民法 435條事後不能使用終止租約不
爭執，然抗辯應以原告於100年9月20日言詞辯論當庭交付民事言詞辯論意旨狀之方式終止租約，並發生終止之效力，則該租約效力應自100年9月20日翌日向後終止，先前租約存續期間，契約仍有效存在，亦即100年9月20日前，被告仍有給付租金之法律上義務等語。
⒊⑴原告主張被告應返還其交付之押租保證金及租金共1,644,00
0元（其中308,000元為押租保證金）；被告則於本院100年12月13日言詞辯論期日表示「同意從100年8月1日以後的租金返還原告，加計押租金是新台幣701,520元」等語；足徵兩造就原告主張被告應返還其交付之押租保證金308,000元部分，業已達成合意，至被告應返還原告之租金金額部分，兩造則尚有爭執。按依民法第435條規定；「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」。本件系爭租賃物之失火，既經前開事實認定為無法認定係被告知責任，又依兩造所不爭之「產物整建合約書」所載內容；「有鑑於甲方，歐得葆家具有限公司向乙方，莊淑妃小姐承租位於台南市○○區○○○路○○○號之不動產(下稱標的物)因故損毀，在此甲方與乙方協定以下相關處理事項；1.乙方完完全授權予甲方對標的進行修復作業以將標的物回復原狀，並將由甲方先行承擔修復之費治用。...」復依兩造依上開租賃契約及前開事實之認定，失火原因並均無法證明係何方之過失引起，則租賃標的物既已因失火而無法使用，此有兩造不爭之相片及火災原因鑑定報告可憑，則系爭租賃標的物雖因失火而無法使用，但並非標的物滅失，惟因失火緣故，標的物中有部分為火災肆虐而內部家具全毀，部份則係因受失火影響，房舍燻黑及水電切除而無法營業，因之，系爭標的當然於一定期間內無法使用，此部分依上開民法第435條規定及其法理，承租人請求檢免租金自屬有理由。
⑵原告主張其係於100年 1月11日以平鎮高雙郵局1號存證信函
，向被告為終止之意思表示，系爭租賃契約實已合法終止云云，惟細繹該存證信函，則因該存證信函係以租賃物交付時有未符合約定使用狀態違反民法第423條之規定，與債之本質不符，故主張終止租約，完全未提及依民法第435規定終止租約。顯然並不生終止租約之效力。
⑶經查；系爭租賃標的物係於99年12月 9日晚間10時30分許，
起火燃燒，火勢一發不可收拾，致系爭租賃標的近乎全毀而不堪使用，為兩造所不爭，則燒毀後當然在整理現場及裝潢之前無法使用乃屬必然急情理之常，又火災後現場應保存以待經權責單位進行鑑定失火責任誰屬，也數事裡必然，當然無法進行修繕裝潢，依台南市政府消防局 100年3月3日消調字第1001002070號函載明；「本案火災調查鑑定書，已於100年1月14日(南市消調字第1001000255號)函送臺南市政府警察局第二分局在案。」是則在100年1月14日前系爭租賃標的物係無法使用應可確認。又火災後現場需整理現場及裝潢始克使用，依被告所自陳「系爭租賃標的物於兩造租約解除後期與訴外人詩肯柚木訂約是100年9月7日，同月30日就交屋，前後約一個月時間，之前8月17日因為鄰居反應髒亂，所以我們有整理」，此一個月整理時間與兩造租賃契約所定一個月裝潢時間相符，應認為裝潢時間應該為一個月，又被告於8月17日因為鄰居反應髒亂而整理至9月7日，可見整理時間為20日，因之，本院認定系爭租賃標的物因失火而需待鑑定、整理、裝潢所需時間應為；99年12月9日迄100年1月14日及100年8月17日迄9月7日與30日共為86日，又因上開鑑定文書系先行送交臺南市政府警察局第二分局，文書往返，本院認定此項系爭租賃標的近乎全毀而不堪使用時間應為3個月屬於合情合理。至於兩造於100年9月21日終止租賃契約後之預付租金73,920元（138,600×16÷30＝73,920）及押租金258,000元依理當然須返還，當然須依諾返還。
六、綜上，原告得請求被告返還押租金及租金747,720元（計算式：258,000＋415,800＋73,920＝747,720）洵屬正當，應予准許，至逾此數額部分，為屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
書記官 謝明達