臺灣臺南地方法院民事判決 101年度簡上字第191號上 訴 人 程福林訴訟代理人 楊淑惠律師被上訴人 陳思國訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師蘇正信律師上列當事人間請求請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國101年10月12日本院臺南簡易庭101年度南簡字第399號第一審判決提起上訴，經本院於民國102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但因第一審法院違背法令致未能提出者、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者、如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項固有明文。然當事人至第二審程序，違背民事訴訟法第447條規定，提出新攻擊或防禦方法，如他造已表示無異議或無異議而就該訴訟有所聲明或陳述者，即喪失責問權，此項程序上之瑕疵，亦因其不責問而為補正，此觀同法第197條第1項之規定自明（最高法院96年台上第1783號裁判參照）。
二、本件上訴人於原審係主張因其與訴外人程進財間就系爭土地有簽訂租賃契約，而有土地法第104條第1項後段優先購買權之適用，並未提及本件有民法第425條之1之法定租賃關係存在，此為兩造所不爭執，然上訴人於101年12月4日本院準備程序時提出之上訴理由狀已載明主張前開法定租賃關係存在，並以民法第426條之2第1項規定主張優先承買權，而被上訴人當庭就此並未聲明異議，反就上訴人此部分之主張辯稱：法定租賃權並不適用於租地建屋之優先承買權規定等語（本院卷第25頁背面），其後並以101年12月14日之答辯狀詳述本件不適用民法第425條之1規定之理由，則縱認上訴人主張法定租賃權存在係屬提出新攻擊方法，然因被上訴人並未適時提出異議而就此部分有所陳述者，則揆諸前開說明，被上訴人自已喪失責問權，此項程序上之瑕疵，即因其不責問而為補正甚明，是本院認被上訴人遲至本件言詞辯論時始就此程序事項聲明異議，尚難憑採。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人於民國101年2月1日，以新臺幣（下同）180,100元
之總價向本院民事執行處標得本院100年度司執字第45649號給付票款事件（下稱系爭執行事件）所拍賣之不動產，即訴外人程進財所有、坐落臺南市○○區○○○段1202-1、1202-2地號土地（下稱系爭土地）上之同段7884臨時建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○號房屋，為未辦保存登記之建物，下稱系爭房屋）。惟上訴人主張其為系爭土地共有人，系爭房屋坐落之系爭土地係其出租予程進財，而於同日向本院民事執行處陳明行使優先承買權。然土地法第104條所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，如基地係被無權占有者，則無該條規定之適用。上訴人雖主張其於82年3月29日即將系爭房屋基地出租予程進財，惟上訴人與程進財為父子關係，子向父承租土地之理，殊難想見，且依系爭房屋拍賣公告所示，系爭房屋占用系爭土地面積為79.34平方公尺，然上訴人就系爭土地應有部分為24分之1，換算面積為112.16平方公尺，二者並不相符。況依上訴人提出之租賃契約書第3條約定，程進財負有按月給付上訴人3,000元之義務，上訴人亦未提出任何證明以實其說，是堪認系爭土地租賃契約書係臨時編造，並非實在。又系爭土地為共有，上訴人未經全體共有人同意，占有系爭土地之特定範圍，係屬無權占有，亦難認系爭房屋有合法租賃權，從而，上訴人主張土地法第104條之優先承買權要屬無據。
㈡並聲明：確認上訴人對門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○號房屋之優先承買權不存在。
二、上訴人於原審辯稱：㈠上訴人與程進財間確實有租賃系爭房屋坐落之系爭土地，且
程進財每月均有給付上訴人3,000元至5,000元之租金，系爭房屋係於50幾年間由上訴人建造而贈與程進財，面積為79.43平方公尺，雖上訴人之應有部分換算面積為112.16平方公尺，惟上訴人並未占滿其應有部分之面積，自無侵害他人之權利。又系爭房屋係已存在數10年之老舊房屋，系爭土地其他共有人過去就各自占有土地從未干涉及表示意見，依最高法院89年度台上字第1228號民事判決見解，上訴人與其他共有人間顯有分管之默示契約存在，上訴人將分管之基地出租予程進財，自為有效，程進財並非無權占有。上訴人既將系爭土地出租予程進財，則系爭房屋被拍賣，基地所有人即上訴人當然得依土地法第104條第1項後段規定，聲明優先承買。
㈡並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。其上訴理由如下：
㈠按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。
⒈上訴人為系爭房屋之原始起造人，亦為系爭房屋坐落系爭
土地之共有人（上訴人應有部分為24分之1），從而，對上訴人而言，已具備「土地及土地上之房屋同屬一人所有」之要件。其後，上訴人僅將系爭房屋贈與予訴外人程進財，揆諸上開法旨，系爭未保存登記建物之受讓人即訴外人程進財與上訴人間，推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，訴外人程進財係為有權使用，而非無權占有至明。
⒉被上訴人雖辯稱依民法債編施行法第1條後段規定，修正
施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，亦即採「不溯既往」原則，民法第425條之1規定係89年5月5日修正施行，本件應無適用；本件充其量依最高法院48年台上字第1457號判例，僅得推認土地所有權人默許房屋取得人繼續使用土地云云。惟：
⑴按民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依
民法債編之規定。民法債編施行法第24條第1項定有明文。本件上訴人將系爭房屋坐落之系爭土地於82年間出租予程進財乙節，除有上訴人與程進財簽訂之土地租賃契約書在卷可憑外，並經程進財證述屬實，足證上訴人與程進財間之租賃契約係為真正；況原審業已認定上訴人與訴外人程進財就系爭房屋所坐落系爭土地之租賃契約為真正在案。是以，上訴人與訴外人程進財間之系爭土地租賃契約固早於「82年間」簽訂，惟依民法債編施行法第24條第1項規定，本件仍應有89年5月5日修正施行民法之適用。
⑵再者，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之
標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃依循上開判例意旨及法理而予以明文化，此由其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項。」即足證明。易言之，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年台上字第2344號判決參照）。依上開判決意旨，本件房屋及土地轉讓之事實，固發生於民法第425條之1之增訂施行前，惟其既與上開判例意旨或法理相符，自得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。
⑶又民法第425條之1針對「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有」而為推定租賃關係之規範，實因同屬一人所有而將其房屋或土地讓與他人之情形，依一般社會交易通念，於房屋或土地之讓與當事人間，通常有此合法使用土地之認知，據此推斷其等間有租賃關係之意思，尚無偏離當事人意思、社會實情，兼而顧及房屋既有使用利益之保護，洵屬合理。且此情核與被上訴人主張本件應適用最高法院48年台上字第1457號判例乙情不謀而合，由此益徵被上訴人抗辯洵屬無據。
⑷至被上訴人雖抗辯上訴人於本院審理時始提出民法第42
5條之1之法定租賃關係，屬新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447條規定不得於二審再行提出，惟上訴人係對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充陳述，且倘不允許上訴人提出亦有失公平，故依同法第447條第1項第
3、6款規定，鈞院應准許上訴人提出民法第425條之1之法律主張。
㈡再按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院89年度台上字第1228號民事判決參照）：
⒈臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書（原審卷第94頁）上載
明系爭房屋主體AO、BO部分，起課日期為62年1月，折舊年數40年，增建之CO、DO部分，起課日期為73年6月，折舊年數29年，故由此足徵系爭房屋係已存在數10年之老舊房屋。
⒉依系爭土地日據時之舊謄本所載，系爭土地於日據時計為
「6房」所有即：⒈卓春樹；⒉程金生；⒊李萬來；⒋林再發、林春錦；⒌李氏玉、李氏雪梅、李基成；⒍周永、周塗成。光復後所有權部分亦分為6部分即：⒈周怨等10名；⒉李國男；⒊林金泉等2名；⒋李福生等2名；⒌許國忠等2名；⒍程蔡怨等4名。故由上情可證證人卓龍貴於原審證稱「最原始的房屋是在我祖父的時代與第一代的共有人共6人一起建的」乙情為真正。
⒊綜上，系爭房屋係已存在數10年之老舊房屋，且無論係依
證人卓龍貴之證述，或系爭土地其他共有人過去就各自占有土地從未干涉及表示意見之客觀事證，均足證明系爭土地之共有人已有默示分管契約之存在，是依上開最高法院89年度台上字第1228號民事判決見解，上訴人將分管之基地出租予程進財，自為有效。
㈢又按土地法第104條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣
條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。」其立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用（最高法院62年台上字第2962號判例參照）。
基上，系爭未保存登記建物之受讓人即訴外人程進財與上訴人間，依民法第425條之1規定推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，則上訴人依土地法第104條第1項規定，對系爭房屋即有優先承買權存在。
㈣綜上，上訴人與訴外人程進財間就系爭土地，除有民法第42
5條之1第1項「擬制租賃權」規定之適用外，其2人所訂之租賃契約亦屬真正，且系爭土地共有人間亦有默示分管使用契約存在，上訴人就該租約屬上訴人正當權利之行使，並未侵害其他系爭土地共有人權利。從而，上訴人自得以系爭土地之出租人身分主張對系爭房屋有土地法第101條第1項、民法第426條之2第1項規定之優先承買權。
四、被上訴人於本院則辯稱：㈠程序部分：按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於
管轄之地方法院，其審判以合議行之；第1項之上訴及抗告程序，準用第434條第1項、434條之1及第3編第1章、第4編之規定；又當事人不得於上訴審程序提出新攻擊或防禦方法，此觀民事訴訟法第436條之1第l項、第3項及第447條第1項本文定有明文。本件上訴人於原審法院審理中係主張因其與訴外人程進財間已簽訂土地租賃契約，而有土地法第104條第1項後段優先購買權之適用，並未論及民法第425條之1之法定租賃關係，乃上訴人上訴至鈞院時，另抗辯本件另有民法第425條之1之適用，應認屬於新防禦方法，依法即不得再行主張。
㈡實體部分：
⒈89年4月26日修正公布民法第425條之1固規定，土地及土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟依民法債編施行法第1條後段亦規定修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，亦即採「不溯既往」原則，申言之，此一規定應解為於89年4月修正施行後，方有適用。本件上訴人自承其係於50幾年間建築系爭房屋完成後即贈與訴外人程進財取得，故依此推算，上訴人贈與系爭房屋予訴外人程進財時間係民法第425條之1修正施行前，依「不溯既往原則」，自無適用之餘。從而，上訴人主張適用民法第425條之1規定，自無足取。
⒉承上，民法第425條之1修正前，就有關房屋與基地同屬一
人所有，先後或同時出賣予二人所有，嗣後房屋或基地所有權人出賣其房屋或基地，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋當事人真意，限於賣屋而無使用基地之外，向來均依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推論土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。稽之本件，暫不論上訴人係無償贈與不動產房屋予訴外人程進財，殊難想見渠等既已就「房屋」成立贈與關係，自無再就「土地」使用另行成立租賃之理。
⒊又非土地所有權人而得使用土地者，並非絕對屬於租賃關
係，或使用借貸、典權人、地上權人等均有可能，是在民法第425條之1修正前，除有民法第876條應視為已有地上權之設定外，其當事人間之法律關係必須本於當事人之意思，如當事人間未有任何協議，則類推適用最高法院48年台上字第1457號判例意旨，僅土地所有權人有容忍房屋所有人使用之義務，尚難認當事人間已有成立租賃或地上權之法律關係。
⒋再按，土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所
有權人有依同樣條件優先購買之權，係指（土地）出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權；若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用，最高法院53年台抗字第570號判例意旨可資參照。本件系爭房屋及坐落基地原均屬上訴人所有，嗣於50年間始將系爭房屋贈與訴外人程進財取得，至101年2月1日因訴外人程進財積欠訴外人尚億管理顧問有限公司票款，經鈞院民事執行處訂期拍賣由被上訴人得標取得。準此，上訴人主張依土地法第104條之規定行使優先購買權，於法要屬不合。至上訴人援引最高法院99年度台上字第2344號判決意旨及台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號審查意見，該案係「拍賣」有償取得，與本件係無償「贈與」事實不同，自不得比附援引。
⒌至原審固認卷附由上訴人與訴外人程進財2人共同於82年3
月29日簽訂之土地租賃契約確為真正乙節，無非係以訴外人程進財於原審審理中之證詞為其論據。惟訴外人程進財於原審審理時已證稱：「（是否知道當時打的契約是什麼契約？）當時我父親叫我簽名，我就簽了，他並告訴我1個月付多少錢，因為我是生為子女，所以我就照做照簽，契約內容我只是大約看了一下。」等語，是否實在，尚非無疑，且觀諸此一契約內容，事涉訴外人程進財應負擔之權利義務，態度竟如此輕率，毫不在意，與一般交易常情不符；況上訴人與訴外人程進財係父子關係，衡情上訴人既願將系爭房屋無償贈與訴外人程進財，孰有多年後再藉故向訴外人程進財按月收取區區數千元租金之理，故訴外人程進財所證殊難採信。此外，原審法院雖謂上訴人係因訴外人程進財積欠銀行債務，始要求訴外人程進財與其簽立系爭土地租賃契約，希望訴外人程進財負起責任，不要亂花錢之心態。暫不論，訴外人程進財究於82年間是否確有積欠銀行債務，未見訴外人程進財提出證明，以實其說；苟係實情，則訴外人程進財已積欠銀行欠款，顯見其資力、信用已非良好，上訴人不僅未予協助解決，反要求訴外人程進財應按月支付租金，豈非雪上加霜，更與為人父者行徑大相逕庭，殊難想像。至此堪認，卷附土地租賃契約要屬上訴人臨訟編造，並非實在。
⒍倘鈞院仍認上訴人得主張民法第425條之1之法定租賃權，
惟基於法理一貫性，解釋上亦應認有同條項但書之規定，即僅具有「推定」之效力，依法自得以反證否定之，此為當然之理。而據證人程進財於原審審理中證稱：「（為何房子是你父親建的，你還要付租金給你父親？）我之前有欠銀行的錢，我父親就請村長幫我們打一個契約，叫我每個月要付我父親幾千元」、「（提示卷附的土地租賃契約予證人辨識，是否就是這份契約？）是。」等語，再對照卷附土地租契約書係於82年3月29日始行簽訂，而訴外人程進財於50年間受贈系爭房屋當時尚未成年，全無資力，足認上訴人就系爭房屋在得使用之期限內「無償」提供予程進財使用，否則何須再於事隔2、30年後，再簽訂土地租賃契約之理。至此堪認，上訴人於讓與系爭房屋時，係成立「無償」使用借貸關係。
⒎並聲明：駁回上訴。
五、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下：㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭房屋為未保存登記建物，原為上訴人建造，上訴人於
5、60年間將其贈與其子即訴外人程進財，該房屋經本院100年度司執字第45649號執行拍賣，由被上訴人拍定，惟上訴人向執行法院聲明主張就系爭房屋有優先承買權。
⒉系爭房屋坐落○○○段1202-1、1202-2地號土地，兩造均為共有人之一。
㈡爭執事項：上訴人基於土地出租人地位，依土地法第104條
、民法第426條之2規定主張就系爭房屋有優先承買權，是否可採？⒈系爭土地之租賃契約是否真正？⒉系爭土地的共有人有無分管契約而上訴人得出租系爭土地
之應有部分予程進財？即上訴人與程進財間之租賃契約是否有效？⒊本件是否有民法第425條之1第1項之適用或最高法院48年
台上1457號判例意旨之類推適用？即上訴人與訴外人程進財間就系爭房屋占用系爭土地部分，可否推定有租賃關係存在？⒋承上項，若推定有租賃關係存在，上訴人得否依土地法第
104條第1項、民法第426條之2第1項之規定，主張對系爭房屋享有優先承買權？即上開2條文於民法第425條之1第1項之情形有無適用之餘地？
六、本院得心證之理由：㈠本件是否有民法第425條之1第1項之適用或最高法院48年台
上1457號判例意旨之類推適用？即上訴人與訴外人程進財間就系爭房屋占用系爭土地部分，可否推定有租賃關係存在？⒈按最高法院48年台上字第1457號判例明白揭示：「土地與
房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」其後於73年間，最高法院73年度第5次民事庭會議之決議再次闡釋前開判例之意旨為：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。」嗣於88年間，更將上開判例意旨及法理予以明文化而增訂民法第425條之1第1項：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」其立法理由亦揭明為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。」然民法債編施行法第1條亦明定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」是以，若房屋或土地轉讓之事實，發生於民法第425條之1施行前，雖無法直接適用該規定，然因與上開判例意旨或法理相符，自應以該判例或法理為基礎，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，先予敘明。
⒉本件系爭房屋原為上訴人所有，且該房屋坐落之土地即台
南市○○區○○○段1202-1、1202-2地號土地，上訴人亦為共有人之一，嗣上訴人於5、60年間將該系爭房屋贈與其子即訴外人程進財，此為兩造所不爭執之事實，則系爭房屋、土地原既均為上訴人所有，於5、60年間，上訴人將系爭房屋轉讓予訴外人程進財，依前開說明，自應推定上訴人與房屋受讓人即程進財間，在房屋得使用期限內，就坐落系爭土地之範圍內有租賃關係存在。
⒊被上訴人雖爭執前開推定之效力，然本件確認租賃關係不
存在之訴，上訴人就租賃權存在之事實，固有舉證之責任；惟依前開說明，既已推定上訴人與訴外人程進財間有租賃契約存在，則依民事訴訟法第281條之規定，除被上訴人有反證外，上訴人自無庸舉證。然被上訴人就此節無非係以「土地租契約書係於82年3月29日始行簽訂，而程進財於50年間受贈系爭房屋時尚未成年，並無資力，足認上訴人就系爭房屋在得使用之期限內係無償提供予程進財使用，否則何須再於事隔2、30年後，再簽訂土地租賃契約」為其論據，然推定之法律關係，並無礙雙方再簽訂同一法律關係之新契約，易言之，上訴人與程進財間之租賃關係，於系爭房屋讓與時即已被推定成立，其後於82年3月29日再簽訂之契約，若非雙方通謀虛偽意表示，則新契約之法律關係自已取代原被推定之法律關係，然若該契約有無效或不成立之法律原因，原被推定之法律關係自仍繼續有效存在，是被上訴人此部分之抗辯，尚難憑採。
㈡上訴人得否依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項
之規定，主張對系爭房屋享有優先承買權？⒈按土地法第104條第1項、民法第426條之2分別規定﹕「基
地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」其立法意旨，均在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，其使用與所有即不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，故使對方均有優先購買其基地或房屋之權利。
⒉本件系爭房屋、土地原均為上訴人所有，因上訴人將系爭
房屋轉讓予程進財，故推定上訴人與程進財間就系爭土地有租賃關係存在，已如前述；而系爭房屋業經本院以100年度司執字第45649號執行事件拍賣，並由被上訴人拍定，則依前揭規定，上訴人既為系爭土地之共有人之一，其自得以土地所有權人之地位向本院執行處聲明就系爭房屋有優先承買權（98年11月11日台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果參照）。至被上訴人雖爭執土地法第104條第1項、民法第426條之2等規定應僅限適用於意定租賃契約存在之情形、並不及於法定（推定）租賃關係存在之情形，然細繹前開規定之立法意旨均在於「達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛」，且亦未明文限制得主張優先購買權者僅限於意定租賃契約存在之情形，是被上訴人此部分之抗辯，於法尚有未合，亦難憑採。
七、綜上所述，上訴人抗辯其就系爭房屋有優先承買權存在，自屬可信，被上訴人主張上訴人與訴外人程進財間就系爭土地並無租賃關係存在，為不足採。從而，被上訴人請求確認上訴人對系爭房屋即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○號房屋之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。原審判決被上訴人勝訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據（即有關意定租賃契約是屬存在、有效乙節），核與判決之結果不生影響，均毋庸逐一審酌論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 王淑惠法 官 洪碧雀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 9 日
書記官 黃稜鈞