臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第1030號原 告 楊靜芳
楊魁鼎共 同訴訟代理人 許世烜律師被 告 許茂生訴訟代理人 李佳玲上列當事人間請求確認抵押債權存在等事件，經本院於民國101年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾肆萬元，及自民國一百零一年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟玖佰伍拾陸元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如為原告提供新臺幣肆佰肆拾肆萬元為擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於民國81年10月17日向被告承買重測前坐落台南市○市區○○○段○○○○號（重測後為三民段245地號）土地內60坪，嗣於84年9月15日訂立契約再增加購買面積為100坪並付清全部價款；又兩造於買賣契約第3條第3項明訂：
「目前因法令限制無法分割或持分登記，暫信託保留登記甲方（即被告）名義，若日後變更為住宅區或法令准許持分登記或分割登記時，甲方應備足移轉證件辦理登記」。惟政府於89年1月26日刪除原本限制農業用地不得移轉為共有之土地法第30條條文，放寬農地得移轉為共有之限制，被告不久即因積欠銀行債務，致系爭土地遭債權銀行查封，且於89年7月17日為查封登記，致使原告移轉登記請求權陷於給付不能之狀態，則移轉所有權之請求，因情事變更而成為損害賠償之請求，被告應依民法第226條規定賠償原告所受損害，即賠償原告所支付之買賣價金444萬元。又原告於101年5月2日寄發存證信函催告被告給付444萬元，被告於101年5月3日收受送達，而被告迄今仍遲未付款，依民法229條第2項規定，被告於受催告之時起，負遲延責任，則被告自101年5月3日催告意思表示到達之日起，應負遲延責任，被告亦應支付原告自101年5月3日起按法定利率計算之遲延利息。
（二）對被告抗辯之陳述：被告固抗辯清償期為104年8月16日云云。然因辦理抵押權設定登記時，未能預料土地將於何時變更為住宅區，或何時法令放寬准許共有登記或分割登記，始預以104年8月16日（二十年）為最後期限。因此，探求當事人於84年間立約時之真意，應解釋為：若於10 4年8月16日以前，系爭土地之使用分區已變更為住宅區，或法令已變更，放寬農地得辦理持分或分割移轉登記時，被告即應依不動產買賣契約第3條第3項之約定履行移轉登記義務；若104年8月16日抵押權設定契約書所載清償期屆至時，土地之使用分區或法令仍未放寬時，原告亦得請求被告返還價金。是本件系爭土地既已於89年1月26日法令變更得辦理所有權登記移轉共有，故被告依買賣契約第3條第3項之約定，應於89年1月26日即負有移轉系爭土地所有權登記之義務。
（三）為此，爰依雙方買賣契約及民法第226條之規定，提起本件訴訟。並聲明：
１、被告應給付原告4,440,000元及自101年5月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對於兩造簽訂系爭土地買賣契約及原告已交付被告系爭土地買賣價金444萬元乙節並不爭執。惟抗辯於84 年8月16日提供土地予原告設定444萬元抵押權登記時，雙方在系爭土地抵押權設定契約書約定：「1、本件係不動產買賣價金擔保，並於本不動產完成移轉登記後塗銷之。2、債務清償日期為104年8月16日」。該約定意旨為：原告購買系爭土地，因當時法令之限制不能移轉為共有及分割，如果來日法令允許移轉為共有及分割時，被告最遲應於104年8月16日前率行完畢。是以被告就系爭土地移轉應有部分給原告之期限為104年8月16日，目前系爭土地移轉期限尚未屆至，而系爭土地固現受銀行查封，惟假扣押之效力僅使被告之處分權受限制而已，尚未終局執行，只要被告於104年8月16日屆至前，清償積欠查封債權人之債務，該假扣押查封即可啟封解除，屆時被告仍可就系爭土地移轉予原告共有，不影響於104年8月16日期限屆至時被告履約等語，以資抗辯。為此聲明：（一）請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）被告如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告起訴主張兩造就系爭土地訂立買賣契約，原告已交付被告系爭土地買賣價金444萬元，政府於89年1月26日刪除原本限制農業用地不得移轉為共有之土地法第30條條文，被告所有系爭土地目前遭債權人台南區中小企業銀行查封等事實，業據原告提出與其所述相符之不動產買賣契約、土地登記謄本、土地法第30條條文沿革等件為證，為被告所不爭執，自堪信原告之主張為真實。
（二）又原告主張依兩造所訂立之買賣契約書第3條第3項約定法令准許移轉共有時，即應辦理系爭土地所有權移轉登記，惟法令放寬後，被告即因積欠銀行債務，致系爭土地遭銀行查封而不能履行移轉登記義務，則該移轉所有權之請求，因情事變更而成為損害賠償之請求，被告應依民法第226條規定賠償原告所支付之買賣價金444萬元及利息乙節。
被告予以否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件主要爭點厥為：系爭土地買賣契約履行期究竟為法令修改准許系爭土地所有權移轉登記為共有時？或是抵押權設定契約書及登記清償日期為104年8月16日？經查：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。
２、依兩造所訂立之系爭土地不動產買賣合約書約定原告向被告購買系爭土地約100坪，折合為應有部分1046分之100，買賣價金444萬元，原告業已給付完畢。而當時因系爭土地法令規定不得登記為共有，以致原告即便給付價金完畢但仍無法取得系爭土地所有權移轉登記，故雙方於買賣契約第3條第3項約定：「...目前因法令限制無法分割或持分登記，暫信託保留登記甲方（即被告）名義，若日後變更為住宅區或法令准許持分登記或分割登記時，甲方應備足移轉證件辦理登記，乙方（即原告）於辦畢移轉登記後應將為擔保買賣價金之抵押權設定登記塗銷」等字樣，業據原告提出與之相符不動產買賣合約書在卷可稽（本院卷第11至14頁），被告不爭執該不動產買賣契約之真正（本院卷第60頁），是兩造就系爭土地買賣之際，業已約定待法令准許得為共有及分割登記時，應辦理系爭土地移轉登記，即系爭土地買賣契約履行期為法令放寬可以為所有權得分割及共有登記時，足堪採信。又政府於89年1月26日刪除原本限制農業用地不得移轉為共有之土地法第30條條文，放寬農地得移轉為共有之限制，是被告自89年1月26日起即負有將土地移轉登記為原告之義務。
３、被告固辯稱其於84年8月16日提供土地予原告設定444萬元之抵押權登記時，其債務清償日期為104年8月16日，即系爭土地買賣契約履行期為抵押權登記所登載之104年8月16日云云，並提出他項權利證明書及抵押權設定書為證（本院卷第16、40頁）。惟查：原告業已交付系爭土地全部買賣價金444萬元給被告，依常理被告本應立即移轉系爭土地所有權，此始符合當初兩造簽訂買賣契約之目的。惟當時法令尚未准許農地移轉為共有，而「何時會通過允許農地移轉為共有之法令」尚屬當時無法準確預測之事項，然原告確實已交付全部買賣價金，為擔保原告對於被告日後不能移轉系爭土地所有權之價金返還及損害賠償請求權，乃由被告提供系爭土地設定抵押給原告，故兩造所簽定之不動產抵押權設定契約書記載：「本件係不動產買賣價金擔保，並於不動產完成移轉登記後塗銷。清償債務日期為104年8月16日」，此有不動產抵押權設定契約書1紙附卷可查（見本卷第40頁）。而兩造所簽訂之不動產買賣契約書及抵押權設定契約前後二份文件可知，原告業已於簽約時給付系爭土地之全部買賣價金，可知原告主要目的是在取得系爭土地所有權，且為唯一目的，然礙於當時法令尚未准許農地登記為共有，無法立即取得系爭土地所有權移轉登記，故在不動產買賣契約書第3條第3項約定「...目前因法令限制無法分割或持分登記，暫信託保留登記甲方（即被告）名義，若日後變更為住宅區或法令准許持分登記或分割登記時，甲方應備足移轉證件辦理登記，乙方（即原告）於辦畢移轉登記後應將為擔保買賣價金之抵押權設定登記塗銷」等字樣，又為擔保已經給付之買賣價金，日後法令若遲遲無法准許農地移轉為共有時，為避免雙方之買賣關係久懸而未決，若法令至104年8月16日仍未通過時，原告即可請求返還價金444萬元，為保障原告上開請求權，始由被告提供系爭土地設定抵押權給原告作為擔保。綜上所述，兩造簽訂買賣契約之真意在於原告給付價金取得系爭土地所有權，而被告應於法令准許農地得分割及登記為共有時，應即辦妥所有權移轉登記，該時為被告履行買賣契約所有權移轉登記義務之期限。而所謂104年8月16日為法令屆期仍未通過分割及登記為共有之最後期限，使原告於該時得取回已交付之買賣價金。被告所辯顯本末倒置，應不可採。
（三）按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務；按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民法第348條前段、第226條第1項分別定有明文。又給付不能，係指債務人應為之給付，不能依債之本旨實現之謂。系爭土地買賣契約履行期為法令放寬可以為所有權移轉登記之時，已如前開所述，又政府於89年1月26日刪除原本限制農業用地不得移轉為共有之土地法第30條條文，放寬農地得移轉為共有之限制，即被告自89年1月26日起即負有將系爭土地所有權移轉登記為原告之義務，惟系爭土地於放寬農地得移轉為共有之限制後即89年7月17日遭被告之債權銀行台南區中小企業銀行執行查封登記，有土地登記謄本1紙附卷可查（見本卷第17頁），自堪信為真實。依土地登記規則第138條第2項規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得准許申請移轉登記，故系爭土地已處於給付不能之狀態，致原告移轉登記之請求成為給付不能，即難謂不應歸責於被告。揆諸上揭條文之規定，被告因可歸責於自己之事由致給付不能，原告自得爰依民法第226條第1項之規定請求被告給付444萬元之損害賠償，應准許之。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，此民法第229條第2項定有明文。原告依民法第226條第1項所請求者為無確定期限之損害賠償請求權，自被告自應受催告後始負遲延責任。而原告於101年5月2日寄發存證信函催告被告給付444萬元，被告於101年5月3日受送達，惟被告迄今仍遲未付款，是被告於受催告之時即101年5月3日起，應按法定利率計算付遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依買賣契約及民法第226條第1項之規定，請求被告給付4,440,000元，及自101年5月3日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為44,956元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，經核並不不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 23 日
民事第四庭 法 官 田玉芬以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 11 月 26 日
書記官 劉紀君