臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第1113號原 告 新復成投資股份有限公司法定代理人 侯蔡雪吟訴訟代理人 蔡文斌律師複代理人 高華陽律師被 告 王月娥訴訟代理人 何達雄訴訟代理人 方文賢律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺南市○區○○路○○號之一、二樓房屋遷出，將房屋騰空返還原告。
訴訟費用新台幣9,580元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣290,833元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣872,500元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按公證乃公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實作成公證書之行為，依公證法第十三條規定，公證人就特定行為作成之公證書，如已載明應逕受強制執行者，得依公證書執行之，惟公證之主要目的乃在於由公證人作成公證書為兩造權利關係之證明，就某特定行為固得約定有執行力，但並無確定當事人間權利義務關係之效力，當事人就法律行為或其他關於私權事實，縱已作成公證書，仍得就該實體法律關係起訴請求及確認之。本件原告之前手侯信良與被告簽訂之臺南市○區○○路○○號房屋租賃契約（下稱系爭建物租賃契約書），經本院所屬民間公證人以99年1月13日100年度南院民公宜字第000016號公證書公證，依系爭租賃契約書第12條第一項約定：「承租人如給付租金或租期屆滿不交還租賃物時應逕受強制執行。」而得為執行名義。惟原告主張被告因積欠租金，原告已依法催告並通知被告提前終止租賃契約，請求返還租賃物，不在上開經公證得逕為強制執行之列，從而原告對被告起訴請求返還租賃物，揆諸前開說明，非無權利保護之必要，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落於臺南市○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭基地）之臺南市○區○○路○○號房屋（下稱系爭建物），為四層式透天厝，一、二樓由原告新復成投資股份有限公司（下稱新復成公司）之前手侯信良於民國99年1月13日與被告簽立系爭建物租賃契約書，並經公證在案，約定租賃期間自99年1月13日起至104年1月12日合計5年，每月租金新台幣（下同）19萬元。被告自100年l月份起拒不繳納租金，訴外人侯信良曾於100年5月17日以存證信函催告被告，應於100年5月31日前將所欠租金全部繳清，逾期將終止租約，被告於100年5月18日收受該存證函，惟迄今仍拒絕繳納租金。侯信良於101年6月21日將系爭建物以買賣為原因移轉登記給原告，依民法第425條第l項之規定，侯信良與被告之租賃契約，對原告仍繼續存在。由於被告已積欠逾20 個月租金，原告亦當庭再請求被告給付原告自100年1月起迄今之租金，被告迄未支付，爰依系爭建物租賃契約第8條之約定，以起訴狀繕本之送達表明終止租約，依系爭建物租賃契約第9條及民法第767條物上請求權之規定，訴請被告騰空及遷讓系爭建物一、二樓。
（二）被告與訴外人侯信良間之系爭建物租賃契約為真實，被告辯稱該房屋租賃契約係通謀虛偽不足採信：
⒈事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責
任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度臺上字第891號判決意旨參照）；而當事人間實際約定之內容與契約文字相符者應屬常態，實際約定之內容反於契約文字者則應屬變態事實，是如當事人主張其等以書面契約約定之事項，與其等間實際之法律關係不符者，自應就其主張之實際法律關係負證明之責。
⒉查訴外人侯信良與通遠建設股份有限公司簽訂租期自89年
4月1日起至98年3月31日止之『房屋租賃契約預定書』載明「非經出租人書面同意，承租人不得將房屋之全部或一部份轉租轉借」、「承租人應依房屋點交時之現狀使用，非經出租人同意不得任意增建、改建或為其他變更建物結構之行為，承租人如有實施內部裝修之必要時，應先經出租人同意及自負費用，不得影響建物結構，且於交還房屋時，應自行回復原狀。」、「承租人不得以租用之房屋供非法使用或存放危險物品」等語，由契約文義觀之，顯非屬被告主張之土地租賃契約。
⒊被告固主張該房屋租賃預約訂立於系爭建物建築完成前，
實係租賃土地興建房屋；惟系爭建物於建築期間是否收取租金、租金有無減半收取等情形，本於契約自由原則，原可由租賃契約之兩造當事人自行約定，亦不能據此即認定僅係承租系爭土地，本院101年度訴字第729號、本院101年度訴字第741號判決理由中均為相同判斷。顯見被告所辯全無足取，由89年房屋租賃預約與100年分別就系爭建物1、2樓與3、4樓簽訂之租賃契約觀之，系爭建物租賃契約確為房屋租賃契約無疑。
（三）原告確為系爭建物所有權人，被告所辯為本院101年度訴字第729號判決、101年度訴字第741號判決所不採，何達雄並非系爭建物所有權人，至為灼然。
⒈簡述前揭另案二號判決就此爭點之判斷為：
⑴依侯信良簽訂之投資認股意願書之文義，無從認定何達
雄與侯信良間有合資興建系爭建物之合意，縱侯信良依約定投入資金，亦不能認為該投資同意書為合資興建系爭建物之合意。
⑵侯信良與高豐營造簽訂工程契約興建系爭建物，侯信良
客觀上曾匯款14,490,000元予高豐營造，故系爭建物為侯信良原始取得所有權自堪認定。
⑶大可禾文化教育股份有限公司、何達雄就上項資金僅為製作金流，並未舉證以實。
⒉被告辯稱原告與侯信良間就系爭建物為通謀虛偽買賣，惟
其主張顯屬無稽，按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29號、62年臺上字第316號判例意旨參照），當事人間之買賣等債權關係是否為通謀虛偽意思表示，通常固均無法直接證明，而多須以買賣雙方約定之價金是否顯不相當、債務人是否確實收受買賣價金、買賣關係之成立時點等相關事實，資為認定雙方買賣是否為通謀虛偽之依據；但因當事人間若有其他親誼或利害關係時，就買賣契約成立過程及約定內容，即非無可能有單純利潤計算以外之考慮因素，此際當事人間之價金約定是否顯不相當，或買賣契約成立之時點是否可疑等情，自可能須綜合各項情形評價或認定，非可一概而論，則依前揭舉證責任分配之說明，自仍須由主張買賣係屬虛偽之人舉出相當之證據以實其說，否則即無從認定該等主張係屬可採。被告固主張原告新復成公司買受系爭建物之價值甚低，又未一併約定買受系爭土地，有違常理等情，惟被告未提出任何積極之證據資料作為佐證。且依本院101年度訴字第729號判決理由均足認原告與訴外人侯信良間之房屋買賣契約並非通謀虛偽，至臻明確。
⒊綜上所陳，被告辯稱原告並非系爭建物所有權人，全無足取，原告因買賣取得系爭建物所有權，足堪認定。
（三）被告對原告並無任何債權適於抵銷：⒈被告答辯稱原告與侯信良侵奪其國際家庭育樂股份有限公
司（下稱國際家庭公司）之股份，全屬無稽。查原告與侯信良原非國際家庭公司負責人，若非該公司原負責人何達雄同意交付公司相關文件、印鑑，侯蔡雪吟如何能召開股東會？此事起因於侯信良與侯蔡雪吟發覺何達雄虧空國際家庭公司（已提出刑事告訴），而侯信良為對國際家庭公司之股東即國際紡織股份有限公司有個交代，且何達雄本身對侯信良負有鉅額債務，故侯信良出面要求接管國際家庭公司，因此取得何達雄之同意並交付公司相關文件、印鑑，召開股東會改組董事會，何達雄並親自於董事願任同意書上簽名，國際家庭公司辦理增減資亦是為處理其財務問題，何達雄因虧空公司公款被提出告訴且失去公司經營權後，心有不甘，以股份被侵奪為藉。欲免於給付系爭建物之租金，至為灼然。
⒉按「民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其
給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己為債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷。」此為最高法院49年台上字第125號判例所明文，查原告公司與侯蔡雪吟於法律上為不同權利主體，被告以其與侯蔡雪吟間之糾紛欲對原告公司有所主張，已為法所不許，其漫為指摘、編造故事，無非臨訟遜辭，全屬無稽。
（四）被告積欠租金逾2個月未為給付，原告終止系爭建物租賃契約請求依民法第767條請求返還所有物，或依租賃契約請求返還租賃物，自屬有據。
（五）並聲明：⒈被告應自坐落於臺南市○區○○路○○號之1、2樓房屋遷出，將房屋騰空交還原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊准供擔保宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告與侯信良、原告新復成公司間，並無租約關係，原告主張依約請求遷讓房屋，並無理由：
⒈本件租約，雖於經公證之房屋租賃契約書載稱係被告向侯
信良承租「臺南市○區○○路○○號一、二樓之房屋」，然實際上存於當事人之問者，乃為「何達雄（被告之夫）向侯信良承租建物基地」，即本件租約關於租賃標的物，乃非為房屋而係建物基地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分（按土地租金為每月27萬元，另8萬元部分則以大可禾文化教育公司同式之租約為之）。
⒉關於「臺南市○區○○路○○號建物」實為何達雄與侯信良
2人共同出資建築而原始取得，而何達雄出資80%（2,400萬元）、侯信良出資20%（600萬元），依法應各原始取得該建物應有部分4/5、1/5。
⒋基上所述，本件租約既非實在，且為當事人侯信良與王月
娥間所明知，應屬無效（參見民法第87條第1項所定），縱經公證，亦屬無效，應無疑義，則原告公司自無法定繼受該租約可言，其執該租約第8、9條規定訴請遷讓房屋，顯無理由。
（二）原告新復成公司，非係系爭建物所有人，其主張依民法第767條規定請求交還房屋，並無理由：
⒈按系爭建物（連同三、四樓，即全棟）係由被告之夫何達
雄與侯信良2人共同出資興建，而依比例原始取得該建物各4/5、1/5之所有權，已如上述。惟侯信良為達使何達雄難於主張回復、索還建物所有權之目的，竟於101.6.21虛以買賣為原因而將系爭建物之所有權移轉登記予原告新復成公司。
⒉而查「新復成公司」法定代理人侯蔡吟為侯信良之妻，侯
信良亦為該公司董事，且所佔股數最多，該公司為侯信良所宰制之公司，甚為瞭然，而依被告新復成公司於另案（即本院101年度訴字第729號確認所有權存在事件）中所稱，其代表人侯蔡雪吟，因不忍見侯信良惜情、未能決斷，遂買受系爭建物云云，然則，姑不論侯信良與侯蔡雪吟為夫妻關係，共同養兒育女生活數十年，利害休戚與共，侯蔡雪吟已難諉稱其對本件系爭建物為何達雄與侯信良共同出資所興建之情事為不知，即衡諸常情，一般購買不動產者，豈有買房而不一併買地之理？是被告新復成公司主張其係合理買受系爭建物云云，殊違常情，顯為不實。依其情形，其間買賣房屋，顯見為通謀虛偽，依法乃屬無效；且其等以此不法手段，而欲使何達雄未得能回復其就系爭建物因出資興建原始取得之所有權應有部分（佔80/100），即4/5，乃係侵害何達雄就系爭建物之權利（所有權應有部分4/5），則不論依民法第184條第1項前、後段所定，乃皆應負損害賠償，即應就系爭建物塗銷移轉登記，而再登記為何達雄所有權應有部分4/5，亦甚瞭然。基上所述，原告新復成公司並非系爭建物所有人，其依民法第767條規定請求交還房屋，並無理由。
（三）退一步言，縱認系爭租約為有效，然雙方曾經協議租金之給付方法，且亦於101.1.13給付171,000元，嗣後被告亦以對侯信良之損害賠償債權抵付到期及未到期租金，尚綽綽有餘，難謂有租金不付之情事，原告訴請遷讓房屋，並非可採。
⒈按何達雄、王月娥與侯信良間，曾於101.2.6在蔡文斌律
師事務所進行相關租約延續及租金支付之協商，就侯信良當時所提「何達雄應付帳款一截至101.1.31」之「利息+生財器具十租金」共計4,591,297元（參見被證2），雙方經獲致如附表（即何達雄自101年2月至101年12月按月攤還一覽表，參被證3）所示，攤還給付：㈠攤還期間：租金、利息、攤提、還本金，自101年2月份起至101年12月份止，由何達雄按月攤還387,500-487,500元；㈡還本金部分：由何達雄按月攤還50,000-150,000元（共925,000元）；㈢何達雄、王月娥開立發票日101.2.6、面額為扣除上開還本金後之餘額3,666,297元之本票（計算式：
4,591,000-000000=3,666,297元），交付侯信良，以為擔保（參被證4）。被告因之於101.3.1匯款171,000元繳付101年2月份租金（參被證5）。關於上開擔保本票，因雙方已達成協議，而由侯信良當場收執，事後經其執以行使權利，茲有本院101年度司票字第1724號本票裁定及其101.8.31聲請狀所載可稽。衡諸常情，若非兩造間已於101.2.6達成租金給付之協議，豈有侯信良竟可收受面額為上開經雙方結算後之餘額之本票之理？豈有被告即自101年2月份起另繳租金之理？⒉至於被告於繳付101年2月份之租金後，因發現侯信良、侯
蔡雪吟竟於101年初，非法謀奪何達雄、王月娥另在「國際家庭公司」之股份，即以對侯信良之損害賠償債權予以抵繳（參被證7），尚綽綽有餘，難謂有租金不付之情事，原告訴請遷讓房屋，並非可採。
（四）本件租約，雖於經公證之房屋租賃契約書，載稱係被告向關係人侯信良承租「臺南市○區○○路○○號1、2樓房屋」，然實際上存於當事人之問者，乃為「何達雄向侯信良承租建物基地」，即關於租賃標的物，乃非為房屋而係建物基地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，茲再分述如下：
⒈按「私立兒童及少年福利機構設立許可及管理辦法」第3
條規定：「私人或團體向主管機關申請許可設立兒童及少年福利機構者，應檢具申請書及下列文件一式五份：…土地及建築物使用權利證明文件：含土地及建物登記簿謄本、建築物使用執照影本、建築物竣工圖、消防安全設備圖說及使用權利證明文件影本。土地或建物所有權非屬和人或團體所有者，應檢附經公證之期間五年以上之租賃契約或使用同意書；檢附土地使用同意書者，並應辦理相同期問之地上權設定登記。」、「臺南市短期補習班設立及管理規則」第5條亦現定：「補習班之設立，應由設立人擬具設班計劃書連同有關文件，向本府申請立案。前項設班計劃書，應載明下列事項:…經公證之班舍使用權證明書（如係租賃，租期須在二年以上）、土地及建築物所有權狀影本。」。而系爭建物（含l、2樓部分，實際上建物為1-4樓整體使用，3、4樓並無另設獨立通道）於興建完成後，為供開設幼雅園、托兒所、補習班等使用，然地主侯信良又不願就其土地設定地上權，即經商議以經公證之房屋租賃契約為申請設立幼雅園、托兒所、補習班為所需文件而申請設立。是本件原告公司所稱之房屋租約，實係系爭建物為應開設幼雅園、托兒所、補習班等使用而權宜簽立。
⒉而承租人所繳付侯信良之租金為土地租金，並非房屋租金
，此稽之土地實際承租人何達雄與土地所有人侯信良於89.4.1所簽立之「房屋租賃契約預定書」（出租人為侯信良，而實際承租人何達雄則以其所營之通遠建設股份有限公司名義簽約），第一條載稱：「租賃標的物：土地座落：臺南市○○段○○○○○○○號。面積：共1262平方公尺（381.76坪）」、第二條載稱：「租賃期間：自民國八十九年四月一日起至九十八年三月三十一日合計九年。但如因建築物無法於預定時問完成，則起租日及租期屆滿日均順延，但租賃期間九年不變。」等語，即可明瞭。參以，系爭建物係於89年10月15日始建（按使用執照載稱開工日期為89年12月12日），而於90年5月7日峻工，是在上開租約簽立時（89.4.1），系爭建物根本還不存在，何來對其租屋之可言？是存在於侯信良與何達雄間之租約，乃係承租土地以建屋，並非承租系爭建物，不待贅言。
⒊況在系爭建物於89.10.17-90.6.30興建施工期間，何達雄
每月即需付侯信良土地租金9萬元，計付762,000元，此亦有轉帳傳票、請款單、侯信良兌領租金支票等相關憑證，可得為證。而系爭建物雖係於90年5月7日即申報峻工，惟實至90年6月底始含內部裝修全部完工，則在此建物還在興建中，何達雄即須支付之租金，自是土地租金無疑（按在系爭建物正常使用後，土地租金即予調高）。衡諸常情，斷無租屋連建物影子都未見之情形下，即須付租金之理？原告公司所稱本件租賃雙方有經數次公證之房屋租約，即是租屋而非租地云云，昧於事實，顯無可採。
（五）原告102.1.9準備書㈡狀以：系爭建物興建間之89.10.17-
90.6.30每月給付租金9萬元，係侯良與何達雄口頭另約定於建屋期間給付侯信良之租金，俟建物落成後，即按房屋租賃契約預定書意旨，訂房屋租賃契約，並加以公證，此後均按期更新房屋租賃契約並予以公證，若其間為土地租賃關係，豈可能屢次更新公證房屋租約，均未為反對之表示；而被告王月娥早已積欠房屋租金逾2個月，且迄今何達雄開立之本票仍未獲清償，原告自得依土地法、民法規定終止租約，並請求交還系爭建物云云。惟則，原告上開所稱，均無理由：
⒈除如前所述外，實際上，被告王月娥與侯信良間並不存有
原告所稱之房屋租賃關係，即實係由何達雄向侯信良租地建屋，其間所存在者為「土地租賃契約」，則侯信良與王月娥雙方間即便有歷經公證之房屋租賃契約書，亦因該些房屋之出租與承租之意思表示，乃均為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項所定，係屬無效，尚不因契約有無公證而異其自始當然無效之法律效果，允無疑義。
⒉因之，原告縱稱其已合法受讓系爭建物，依民法第425條
第1項之規定，就侯信良與被告之租賃契約，對其仍繼續存在云云，然則，侯信良與被告間已無「房屋租賃契約」存在，則更無所謂有房屋「買賣不破租賃原則」之適用，是本件原告以該無效之房屋租約為據，主張因被告王月娥已逾2期未繳納租金，其自得依法終止該房屋租約，訴請遷讓房屋云云，顯於法不合，並無理由。
⒊又按，和解，依民法第736、737條所定，本即為當事人約
定互相讓步，以終止爭執或防止爭執之契約，有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；又按「和解內容，倘以他種法律關係替代原有法律關係者，則係以和解契約創設新法律關係，故債務人如不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請求給付。」最高法院83年台上字第620號判例著有明文。本件中，即便如原告所稱：
何達雄與侯信良間曾於100.7.11達成相關清償協議，復於
101.2.6由何達雄另開立面額3,666,297元本票為清償。準此以言，關於何達雄與侯信良間之債權債務，曾歷經2次協議合致，事極至顯，則依上引規定，其2人間之權義關係，自應依雙方所和解之內容以定，而就同一事項，尤以成立在後之相關和解內容，有其拘束力，自屬當然。因之，在該和解契約尚未經合法解除之情形下，和解內容仍有拘束雙方之效力，不待贅言。惟本件中，原告再事主張其仍得依和解前之租約而為訴求云云，亦屬無理。
（六）就原告102.4.15準備書㈢狀所述，實無理由，茲分述如下：
⒈按民間慣例上，向地主承租土地興建建物營運，簽約時，
地主會要求借名登記為起造人，此係因地主可有效節稅。按所得稅法第14條第五類及綜合所得稅結算申報說明書第七條第六款規定：房屋租賃所得可扣除當年度房屋必要費用43%後申報個人綜合所得稅；土地租賃所得無法扣除當年度任何必要費用（必須足額申報）。則以本件地主侯信良，因借名登記為起造人，每年度個人節稅約39.2萬元，而自89年迄今，其12年來已節稅約470萬元（計算式如下：19萬元／月X12月X43%X40%(適合稅率)=39.2萬元，39.2萬X12年=470.4萬元）。
⒉更何況本件之地主侯信良，就系爭建物之起造有投資20%
，此有侯信良之「投資認股意願書」，則其要求借名登記為建物之起造人，既是事實，亦無違於常情。當時，基於投資股東彼此信任原則，訴外人何達雄因此同意在簽訂89.4.1租賃預定契約書時，於第一條第三款另以手寫添增「出租人」三字；而在建物完成興建後，亦因營運需要而簽訂相關契約（按乃因應幼雅園立案需要，而配合為相關契約公證），而皆以侯信良（建物借名登記人）為出租人。
（七）原告以原證9之100.7.11協議書所載，寶貝家庭應給付（1樓與2樓）租金、大可禾應給付（3樓與4樓）租金為由認定為房屋契約，實係明知前因後果，刻意以偏概全，委非可取。茲再說明如下：
⒈該協議書係訴外人何達雄與侯信良問之借貸本金、利息、
土地租金等債務協議清償為主，自是協議雙方對於債務金額核對無誤後再議定清償方式，而在協議當時彼此間實尚有信賴關係存在，因此即簡便引用已存之公證契約寫入協議書中，難謂有違常情！⒉本件訴外人何達雄分開給付土地租金之模式，實際上，係
按形式上承租單位（即王月娥、大可禾公司）各使用建物總樓地版面積之比例而為分配，即以王月娥（寶貝家庭）給付該建物l樓與2樓租金、大可禾公司給付3樓與4樓租金，而來代替原來真實之土地租金科目。亦因此之故，原證9之協議書，始由真正土地承租人何達雄與地主侯信良間為協議，否則，如原告所稱，積欠房屋租金者既為寶貝家庭（1樓與2樓租金）及大可禾公司（3樓與4樓租金），則此債務協商，理應分別由上開承租單位來協議簽署才是，而非訴外人何達雄，事理至明。
⒊原告所提訴外人何達雄與侯信良間確認系爭建物所有權事
件，雖經鈞院101年度訴字第729號已為判決，然該事件審理法官未察下列事實，驟然為何達雄敗訴之判決，實有失公允！訴外人何達雄不服已依法聲明上訴，茲簡述理由如下：
⑴上開事件中，侯信良支付高豐營造之1449萬元中，1059
萬元是資金流程，390萬元是投資款，侯信良實際出資僅有600萬元並非1449萬元。當時為配合系爭建物起造人借名登記侯信良之稅務查核（實際上系爭建物侯信良亦有5分之一權利），1449萬元中有259萬元是由何達雄交付侯信良匯款高豐營造帳戶；1449萬元中有800萬元是何達雄與侯信良之問借貸金額(有計息)，同時兼作資金流程匯款高豐營造帳戶，均有該事件已呈之利息支付及後來還款為證，而剩下390萬元則為侯信良之投資款（計算式如下：1499萬元-259萬元-800萬元=390萬元）；按地主侯信良就建物之總投資款為600萬元，除上述之390萬元外，其餘投資款210萬元，亦均有投資到位至何達雄指定帳戶，相關資金往來情形亦均有該事件已呈之憑證可稽。
⑵至於，該事件中所爭執之系爭建物之實際建造工程項目
及支出，理應由專業機構就何達雄所提出之『本件房屋工程相關明細資料上、下冊』（實際建造工程造價30,146,245元）依政府建築管理及消防水電管理單位之核准設計圖說，按圖估算鑑定上開興建費用是否屬實？及侯信良所稱其支付高豐營造公司1449萬元足為結構體施工是否屬實？用以釐清系爭建物之實際工程總支出，而作為建物所有權歸屬之判決基礎。
⑶其實，該事件訴訟中，侯信良一直無法提出任何委託高
豐營造公司施工之任何工程明細，已有違常情，卻在何達雄整理後提出本件房屋實際相關工程支出明細之證據後，將本件房屋實際相關工程支出明細自行分為：①明顯與建物無關事項②周邊水溝整地③委建施工部分④裝潢、美化環境部份，提出陳述。而此，亦應鑑定其陳述是否為真？是否為達訴訟目的，刻意違反工程專業，將結構體工程置入美化環境部分，以自圓其說【委建施工部份】之金額，掩人耳目。
（八）原告否認被告有適於抵銷之債權，然就本件發生之實際始末情形：
⒈按訴外人何達雄與侯信良間，因土地房屋租賃爭議、房屋
所有權爭議、公司增減資爭議、租金借貸沖抵損害賠償爭議，而產生何達雄夫妻（暨何達雄有關之公司）與侯信良夫妻（暨侯信良有關之公司）多件民事、刑事訴訟案件。本件係侯信良及其控股公司-新復投公司（其妻侯蔡雪吟為董事長）以民事告訴為手段，掩飾其弱肉強食私慾，而遂行豪取強奪系爭『臺南市○區○○路○○號』建物之所有權及國際家庭育樂股份有限公司之經營權。
⒉茲再說明如下：
⑴緣起於101年1、2月間，訴外人何達雄與侯信良間之借
貸與租賃等事宜進行協商（即就原證9之協議書內容再協商），經協調雙方同意由訴外人何達雄之妻王月娥充為保證人，並出席蔡文彬律師事務所101年2月6日協調會議，而在該協調會中，雙方議定101年2月至101年12月之償還進度及金額，並結算未排入給付進度之金額3,666,279元，由王月娥與何達雄共同簽發開立同額本票，並合意將已在執行中遷讓房屋執行事件（參見本院100司執速字第82606號執行命令），於101年2月7日會勘後，即應予撒銷執行，而何達雄亦依約定開始給付款項。
⑵然在101年3月18日王月娥與何達雄陸續發現在國際家庭
公司之股權被侵奪，經多次協調不成，侯信良竟違反約定，而繼續執行遷讓房屋，於101年6月7日即聲請由法院續為執行強制遷讓系爭建物，即其以強制執行為手段，擬再逼迫王月娥與何達雄就範（期間侯信良曾多次拜訪王月娥與何達雄）。
⑶惟上開執行事件，因有違法不當情事，其中建物1、2樓
部份經法院撒銷執行程序，3、4樓部份則因大可禾公司提起債務人異議之訴（仍在法院繫屬中）而聲請停止執行在案。按實際存在於何達雄與侯信良間是土地租賃關係，系爭建物係在89-90年間由何達雄投資興建完成，以營運教育事業，侯信良係投資該案20%，即600萬元（含建築物）。因當初侯信良是地主也是投資股束，依民間慣例及考量地主稅務需要及股束彼此信任原則，何達雄因此同意以侯信良為系爭建物之借名登記人。孰料，爭端起後，侯信良夫婦以強制執行為手段，擬逼迫王月娥與何達雄就範無法得逞，侯信良夫婦恐何達雄將來會向侯信良要求所有權應有部分之登記，竟以迅雷不及掩耳速度將系爭建物以顯不相之低價700萬（每坪約9,777元），移轉過戶至新復成公司，其訴訟策略係除可使何達雄難以向侯信良要求恢復所有權登記外，亦可以避開被告所提有適於抵銷之債權，再以全新之姿主張遷讓房屋1、2樓部份，擬再重新取得強制執行命令以遂行其目的，顯非可取。綜上所述，原告之訴，並無理由。
（九）爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請宣告准免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地，及同段3419建號房屋（門牌號碼：臺南市○區○○路○○號，即系爭建物）原登記為訴外人侯信良所有；侯信良於101年6月21日將系爭建物以買賣為原因將所有權移轉登記給原告。
（二）訴外人侯信良於99年1月13日就系爭建物一、二樓，以其為出租人、被告為承租人、被告之夫何達雄為承租人之連帶保證人，簽定租賃期間自99年1月13日起至104年1月12日止，每月租金19萬元之房屋租賃契約書，並經公證在案。
（三）被告自100年1月起未支付上開租賃契約租金，被告、訴外人何達雄、侯信良於101年2月6日在蔡文斌律師事務為租金支付之協商，約定被告積欠100年1月起至101年1月止之系爭建物租金2,223,000元，及其他應付帳款共4,591,297元，由何達雄按月攤還，被告並與何達雄共同簽發本票號碼766179、票面金額3,666,297元之本票一紙以為擔保，何達雄已支付第一期之租金（被證五），其餘未付。
（四）訴外人侯信良於100年5月17日以存證信函催告被告應於100年5月31日前將所欠租金全部繳清，逾期將終止租約，被告於100年5月18日收受該存證信函。
四、兩造爭執事項：
（一）被告抗辯系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效，是否屬實？
（二）被告抗辯原告非系爭建物所有權人，是否屬實？
（三）被告抗辯如系爭建物租賃契約有效，因訴外人侯信良等人謀奪被告在「國際家庭育樂公司」之股份，致被告受有損害，侯信良依侵權行為損害賠償請求權應賠償被告5,577,071 元，被告以該債權與被告積欠侯信良之租金債務（自100 年1月起迄今）為抵銷，被告並未積欠租金，原告不得終止契約請求遷讓系爭建物，是否有理由？
（四）原告以系爭建物租賃契約已終止，爰依租賃物返還請求權
、民法第767 條物上請求權之規定，請求被告騰空及遷讓房屋是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）被告抗辯系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效，是否屬實？經查：
⒈系爭建物原登記為訴外人侯信良所有；侯信良於101年6月
21日將該屋以買賣為原因將所有權移轉登記給原告，而侯信良於99年1月13日就系爭建物一、二樓，以其為出租人、被告為承租人、被告之夫何達雄為承租人之連帶保證人，簽定租賃期間自99年1月13日起至104年1 月12日止，每月租金19萬元之房屋租賃契約書，並經公證在之事實，業據原告提出建物登記簿謄本、公證書及房屋租賃契約書為證（見本院卷第9-11頁、第16頁），且為兩造所不爭執，應可認定為真正。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條訂有明文。系爭建物租賃契約期限未逾五年，且經公證，應有買賣不破租賃原則之適用，是原告主張被告與侯信良之租賃關係對於受讓系爭建物所有權之原告仍繼續存在即非無據。
⒉雖被告辯稱：被告之夫何達雄為系爭建物的所有權人之一
，系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效云云，然查：
⑴按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。本件原告否認有何通謀虛偽意思表示之情形，對此有利於被告之主張，依該條之規定，應由被告負舉證責任。
⑵查被告雖主張其夫何達雄為系爭建物之所有權人之一，
應有部分為五分之四，此由何達雄自89年4月1日起即以通遠建設股份有限公司名義與何達雄訂立「房屋租賃契約預定書」，而系爭建物在89年10月15日才動工，90年5月7日峻工，90年6月13日取得使用執照，簽訂房屋租賃契預定書時建物尚未興建及完工，何達雄即須付租金，足證何達雄所支付者為土地租金云云，並提出房屋租賃約預定書一紙為證。然查：
①被告所提出租人侯信良與承租人通遠建設股份有限公
司所訂立之房屋租賃契約預定書約定：「雙方因『房屋』租賃乙事，合意約定如次：第一條租賃標的物…權利範圍：『出租人自行投資興建適合辦理幼稚園教育之建物，預計於民國89.03.31完成建築，承租人同意於建築完成後承租之。』」，該承租之標的物為房屋而非土地甚明，且亦明示該房屋為「出租人（即侯信良）自行投資興建」（見本院卷第70頁）。
②按衡之商業習慣及社會常情，若當事人間有合資興建
建物，且無特別約定所有權歸屬之情形，合資之當事人均係欲藉由出資而共同原始取得建物之所有權，則縱出資人之一有另行承租使用全部建物之需求，亦殊無容任其他出資人排除其出資事實之理，況以何達雄主張其就興建系爭建物之出資達80％，比例甚高，更無不於系爭建物相關文件上明示其出資情形之可能。
是由上開房屋租賃預定契約書均記載「出租人自行投資興建適合辦理補習教育之建物」、「承租人同意於建築完成後承租之」等字句，即可徵何達雄以訴外人通遠建設股份有限公司名義與侯信良簽立上開租賃契約預定書時，對侯信良稱系爭建物係由「出租人自行投資興建」乙事並無爭執，依上開房屋租賃契約預定書之文義，難為有利何達雄、被告之認定。
③雖然89年4月1日簽訂上開房屋租賃契約預定書時，系
爭房屋尚未完工，惟查系爭建物於建築期間是否亦收取租金、租金有無減半收取等情形，本於契約自由原則，原可由租賃契約之兩造當事人自行約定，亦不能據此即認定何達雄曾出資興建系爭建物，故僅係承租系爭土地等事實。被告依上開房屋租賃契約預定書主張何達雄為系爭建物之所有權人之一為無可採。④又訴外人何達雄以新復成公司、侯信良為被告，提起
民事訴訟，聲明請求「被告新復成公司應將系爭建物於101年6月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。被告侯信良應將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為原告何達雄所有，應有部分五分之一登記為被告侯信良所有。」，經本院101年度訴字第729號判決認定：「原告何達雄主張其與被告侯信良共同出資興建系爭建物，已因出資80％而原始取得系爭建物所有權應有部分五分之四，請求被告侯信良將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為其所有云云，因原告均無法舉證證明其上開主張為真，其上開請求均屬無由，應予駁回。」而駁回何達雄之訴（尚未確定），此經本院調取上開民事卷宗核閱無誤，並有該判決書一紙在卷足憑（見本院卷第132-148頁），此外，被告復未能舉證證明系爭建物係何達雄與侯信良二人共同出資建築而原始取得所有權，何達雄將其應有部分五分之四借名登記在侯信良名下，從而，被告辯稱，被告與侯信良間所訂立之系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，系爭建物租賃契約應屬無效云云，為無理由。
（二）被告抗辯原告非系爭建物所有權人，是否屬實？經查：⒈被告抗辯稱，其夫何達雄為系爭建物的共有人之一，系爭
租賃契約書隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，原告法定代理人侯蔡雪吟明知此情，原告乃與侯信良通謀虛偽意思表示將系爭建物移轉予原告，此由一般購買不動產豈有買房而不一併買地之理，且僅以700萬元購買系爭建物，價格顯然偏低云云。
⒉按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29號、62年臺上字第316號判例意旨參照），當事人間之買賣等債權關係是否為通謀虛偽意思表示，通常固均無法直接證明，而多須以買賣雙方約定之價金是否顯不相當、債務人是否確實收受買賣價金、買賣關係之成立時點等相關事實，資為認定雙方買賣是否為通謀虛偽之依據；但因當事人間若有其他親誼或利害關係時，就買賣契約成立過程及約定內容，即非無可能有單純利潤計算以外之考慮因素，此際當事人間之價金約定是否顯不相當，或買賣契約成立之時點是否可疑等情，自可能須綜合各項情形評價或認定，非可一概而論，則依前揭舉證責任分配之說明，自仍須由主張買賣係屬虛偽之人舉出相當之證據以實其說，否則即無從認定該等主張係屬可採。經查：
⑴被告未能舉證證明其夫何達雄為系爭建物的共有人之一
，系爭建物租賃契約書隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地等情已如前述，則原告與侯信良有無為此而通謀虛偽訂立系爭建物之買賣契約已非無疑。
⑵查無論訴外人侯信良與原告新復成公司間有何緊密之關
聯，侯信良、原告新復成公司於法律上既屬不同之人格主體，自有合法成立買賣契約關係之需求及可能，不能僅以原告新復成公司之法定代理人侯蔡雪吟為侯信良之配偶，即遽認侯信良、原告新復成公司間之買賣必屬虛偽。雖被告抗辯原告新復成公司之法定代理人侯蔡雪吟在另案本院101年度訴字第729號，陳稱係因侯信良一直無法收回系爭建物，不忍見侯信良惜情、未能決斷，而約定由原告新復成公司向侯信良買受系爭建物，由原告新復成公司處理系爭建物之事宜等語。惟由侯信良與原告新復成公司之上開辯解觀之，尚不能逕行認定原告新復成公司向侯信良買受系爭建物之動機、行為有何不合情理之處，反應認原告新復成公司確有買受系爭建物之意思，更不能僅由侯信良、原告新復成公司間之關係，即推認伊等間系爭買賣或移轉行為必有虛偽之情。
⑶訴外人侯信良、原告新復成公司間既有前述特殊關係及
交易考量，則侯信良為求出售系爭建物予原告新復成公司，自非無可能接受較低之買賣價格，尚難謂此交易價格即屬虛偽。又依商業交易習慣，買受建物時一併買受基地固屬交易常態，但因其他因素考量例如爭值稅等而僅買受建物者，亦非無有；侯信良既為原告新復成公司法定代理人侯蔡雪吟之配偶，則因系爭建物坐落於侯信良所有之系爭土地上，縱原告新復成公司於買受系爭建物時未同時買受系爭土地，衡情侯信良、原告新復成公司亦能就系爭土地之使用權源妥為約定，故僅約定買賣系爭建物而未一併買賣系爭基地，復無何悖於常理之處，更不能以此逕認侯信良、原告新復成公司之系爭買賣或移轉行為係屬通謀虛偽之舉。
⑷此外，被告未能舉證證明原告與訴外人侯信良間之系爭建物買賣契約為通謀虛偽意思表示，其主張為無可採。
被告辯稱原告並非系爭建物所有權人，全無足取，原告因買賣取得系爭建物所有權，足堪認定。
（三）被告抗辯如系爭建物租賃契約有效，因侯信良等人謀奪被告在「國際家庭育樂公司」之股份，致被告受有損害，侯信良依侵權行為損害賠償請求權應賠償被告5,577,071 元，被告以該債權與積欠侯信良之租金債務（自100年1月起迄今）為抵銷，被告並未積欠租金，原告不得終止契約請求遷讓系爭建物，是否有理由？經查：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段固定有明文。惟按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院著有18年上字第1709號判例可資參照。又按承租人與金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效（最高法院45年台上字第590號判例意旨參照）。
⒉查被告主張其在國際家庭育樂公司之股份，經侯信良以、
侯蔡雪吟等人以不實增資而不當減少其股份，使其持股由20%減少為7.23%，以國際家庭育樂公司於100年12月31日之資產價值為76,113,647元，扣除負債32,440,420元，股東權益總額為43,673,227元，被告受損金額為5,577,071元（計算式：43,673,227元x（20%-7.23%）=5,577,071），可抵償租金29個月到103年5月云云。原告則否認侯信良、侯蔡雪吟有前開不實增資之侵權行為存在，及該債權縱使存在亦不得對原告主張抵銷等語置辯。則被告對此有利於己事實應負舉證責任。經查：
⑴查國際家庭育樂公司之淨值總資產，經本院101年度司
執字第89929號強制執行事件，囑託亞聯資產服務股份有限公司鑑定結果，該公司於估鑑日期102年11月5日價值9,711,737元，此有該鑑估報告書在卷足憑（見本院卷第267-269頁）。該鑑定報告已參照國際家庭育樂公司101年度營利事業所得稅申報書之資產負債表及損益表，並考量評估標的之資訊與現況，類似企業資料及產業收益資料，作為辦理鑑價之依據，自為可採。故侯信良縱有被告主張不實增資之情事，以此計算被告因減資而減少價值之損失僅1,240,189元（計算式：9,711,737元x（20%-7.23%）= 1,240,189，元以下四捨五入，下同），以此抵付系爭建物自100年1月起未支付之租金，僅能支付6個半月（1,240,189÷190,000=6.5），自100年7月起仍有租金未付之情事，被告抗辯稱該損害賠償請求權足以抵付租金至103年5月自無可採。
⑵況縱認被告對原所有權人侯信良間之侵權行為損害賠償
請求權存在，被告主張以該債權與系爭建物每月19萬元之租金債務抵銷，該抵銷關係僅發生於互負債務之雙方即被告與侯信良之間，即僅能於其等租賃契約期間內發生抵銷之效力，除非另有民法第300條所定債務承擔情形，否則不得對於系爭建物之受讓人即本件原告新復成公司主張。惟原告新復成公司並未有債務承擔之情事，依上開判例，即無從認為被告對侯信良主張抵銷之效力得以拘束原告之情事。查原告自101年6月21日取得系爭建物所有權，依民法第425條第1項規定，系爭建物租賃契約對原告仍繼續存在，被告對原告有按契約繳納租金之義務，且原告並未對被告負有債務，被告對原告並無足供抵銷租金債務之債權存在，被告抗辯稱其以侵權行為損害賠償請求權5,577,071元抵銷積欠侯信良之租金債務，為無理由。
（四）原告以系爭建物租賃契約已終止，爰依租賃物返還請求權、民法第767條物上請求權之規定，請求被告騰空及遷讓系爭建物是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文；復按系爭房屋租賃契約第8條約定：「承租人違反契約，出租人應限期催繳或改善，逾期仍未給付或改善，承租金得終止租約。」此有該契約書在卷足可按。
⒉查原告自101年6月21日取得系爭建物所有權，依民法第
425條第1項規定，兩造間存有係爭建物租賃契約，被告對原告有按契約繳納租金之義務，且被告自承原告受讓系爭建物後，就被告積欠租金一事曾為催告，而原告於本件訴訟中亦再次催告被告給付租金（見本院卷第262頁背面）惟被告迄未繳納，從而原告依上開規定及系爭房屋租賃契約第8條約定，以起訴狀之繕本之送達，為終止租賃契約之意思表示，為有理由，兩造間之系爭建物租賃契約在101年9月20日終止。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。兩造租約既已終止，原告請求被告應自坐落臺南市○區○○路○○號之一、二樓房屋遷出，將房屋騰空返還原告即為有理由，應予准許。
⒊又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭建物之所有權人，此有建物登記簿謄本在卷可按（見本院卷第16頁），兩造間之系爭建物租賃契約已終止，被告已無占有系爭建物之合法權源。從而，原告依民法第767條規定請求被告返還系爭建物亦有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依租賃契約及所有物返還請求權之法律關係請求被告自系爭建物遷出返還予原告，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 2 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 2 日
書 記 官 楊宗倫