臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第1167號原 告 林輝照訴訟代理人 許世烜律師複 代理人 莊志剛律師被 告 廖昭珀
廖昭平共 同訴訟代理人 蘇文斌律師
簡涵茹律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國101年3月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系
爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）15,000,000元向被告買受分割前之臺南市○○區○○○段○○○○○號、40之4地號兩筆土地中面積4,235平方公尺之土地，並約定被告申請就上開兩筆土地合併分割出合於上開約定面積之土地後，將該部分土地移轉登記予原告或原告指定之人。嗣被告於101年5月間將自上開兩筆土地分割而來、面積為4,235平方公尺之臺南市○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭買賣標的）移轉登記予訴外人即原告指定之莊朝貴、莊雅棠，原告亦已依約給付全部價金後，原告始發現系爭買賣標的中竟有部分位於河床內或其上滿布大石塊，屬河川之一部分，無法為正常之使用，乃再委請臺南市白河地政事務所（下稱白河地政）就系爭買賣標的進行測量鑑定，並將原告不能正常使用之部分土地分割為如附圖所示之臺南市○○區○○○段○○○○○○號、面積449平方公尺之土地（下稱系爭土地），原告可正常使用之部分土地則仍維持為同地段40之94地號，僅面積減少為3,786平方公尺（下稱系爭40之94地號土地）。
㈡系爭土地位於河床內，於大雨時即為河水淹沒，乾季亦因其
上滿布大石頭而不能正常使用，故系爭土地顯無法為通常之使用收益，且此一情形於被告交付系爭土地前即已存在，依民法第354條、第359條規定，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告則得主張減少買賣價金。因系爭買賣契約約定之價金共15,000,000元，每平方公尺土地之價金即約為3,541.91元，依此計算因系爭土地不能為正常使用所減少之價值約為1,590,318元（計算式：每平方公尺3,541.91元×449平方公尺≒1,590,318元）。為此，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，主張系爭買賣契約之價金應減少1,590,318元，並因原告已給付全數價金，而請求被告返還原告上開金額。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭買賣標的相鄰之河川為山間野溪急流，河床狹窄，河中
滿布大小石塊，河床兩側邊緣則均為近乎90度垂直之土壁，自原告可利用之土地部分至河床底約有3至5公尺之落差，系爭土地則因河流沖刷而位於河道內；是系爭土地雖未滅失，但現況為河床，隨時可能有大量河水流至，無法種植作物或建築房屋，顯然欠缺通常之價值及效用，自屬物之瑕疵，被告辯稱系爭土地並無不能使用之瑕疵，自無可採。
⒉本件兩造締約前，未就原告欲買受之土地進行測量，原告雖
曾委請訴外人即原告代理人林美足於101年3月間至系爭買賣標的現場查看，惟因系爭買賣標的面積不小，又為諸多雜木覆蓋，連白河地政之專業測量人員於鈞院勘驗時亦稱無法目視判斷系爭土地之邊界，訴外人林美足自無可能目視確定系爭買賣標的之邊界及範圍，原告即無從預先知悉系爭土地位於河床內不能正常使用之情形。亦即原告簽立系爭買賣契約時，僅知悉系爭買賣標的與河川相鄰，故兩造係約定以面積4,235平方公尺界定交易範圍，並約定系爭買賣標的兩側之地界應各有119公尺及105公尺，但系爭買賣標的仍應能為正常之使用收益，始能謂無瑕疵；而系爭買賣標的既如前述有部分不能正常使用，自屬有瑕疵。
⒊被告雖另辯稱系爭買賣契約成立後，臺南地區於101年5月20
日曾降下豪雨，系爭土地可能係因豪雨沖刷始成為河床之部分云云，然證人即訴外人林美足業已證稱系爭買賣標的之現況與系爭買賣契約成立前伊前往現場查看之情形相似，尚無重大變化，被告亦未能舉證證明該次豪雨造成系爭買賣標的所在區域之土石崩落等情形，所辯亦無可取。
㈣並聲明：被告應給付原告1,590,318元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則均以下列情詞資為抗辯：㈠系爭買賣契約成立前，原告係委託具有20餘年不動產仲介買
賣經驗之證人林美足全權代理洽談買賣事宜，被告則於101年3月18日委託訴外人廖峻毅偕同證人林美足前往系爭買賣標的現場實際探勘，原告始願購買，並約定以土地面積界定買賣標的範圍。而系爭買賣標的之地目為「林」，東臨河川，原本自然之地形地勢即包含有河川邊之斜坎坡地，原告經代理人林美足多次勘查後已明知此事，證人即訴外人廖峻毅亦證稱曾明確告知證人林美足系爭買賣標的之界線係到溪邊處等語，則原告於買受前應已充分知悉系爭買賣標的之狀態；且系爭買賣標的之現況與證人林美足、廖峻毅至現場查看時之地形地勢、面積大小均屬相同，並無任何改變或毀損滅失之狀況，由此均難認被告交付之系爭買賣標的有何物之瑕疵可言，原告若依民法第354條、第373條規定主張系爭買賣標的於危險移轉前即存有瑕疵，自當舉證以實其說。
㈡又證人林美足為避免可利用之坪數與地政機關之記載有落差
，兩造曾約定以白河地政鑑界結果作為買賣之實際坪數，此觀系爭買賣契約載有「鑑界完成」等字樣自明。而系爭買賣契約成立後，係由白河地政於101年4月6日、101年4月19日先就土地進行複丈，始由被告將合於兩造約定面積之土地移轉登記予原告指定之人，並無所移轉之土地面積不足約定之情形；據附圖即白河地政依鈞院指示繪製之土地複丈成果圖所示，系爭買賣標的一側地界總長為105.59公尺，另一側地界總長則為121.4公尺，均與系爭買賣契約之約定相符。原告復已依約給付價金，足見原告認系爭土地於危險移轉前並無不能使用之情形，亦對系爭買賣標的之情況甚為瞭解，原告嗣後再稱系爭土地位於河川內不能正常使用，係屬物之瑕疵，主張依瑕疵擔保規定請求減少價金云云，自屬無憑。況系爭買賣契約於101年3月20日成立後，101年5月至8月間均曾發生豪大雨，且多次出現單日雨量高達100毫米以上之情事，則系爭土地是否因連續豪大雨造成塌落，實有疑慮；然原告既於系爭買賣契約成立前即委由證人林美足實際查看土地狀況，對於系爭土地之狀態自有明確之瞭解，尚不得以危險移轉後所發生之天災，遽認系爭土地有不能使用之瑕疵。㈢白河地政雖曾函稱自系爭買賣標的分割出系爭土地時，係由
該所技佐陳啟宗實地測量，除分割線之2點界址點位於擋土牆上，系爭土地餘大部分均位於野溪內等語，但白河地政亦曾表示：塌落部分，依據現場埋設界樁分割等語，顯見白河地政對於系爭土地究否為斜坎坡地、是否有部分位於溪水內等情，並未有明確描述，尚不能遽予認定系爭土地無法正常使用。至附圖編號A部分即系爭土地中雖有部分位於現況河床上，惟鈞院至現場履勘時，現場係乾燥之狀態，並非位於河水內，應屬得利用之狀態無疑。
㈣再被告出售系爭買賣標的前，本欲以每坪15,000元、總價19
,215,000元之價格出售，嗣證人林美足至現場查看後，即向證人廖峻毅表示因系爭買賣標的之土地範圍約至溪邊，含有斜坎坡地，應以較低價格出售，經證人廖峻毅告知被告後，被告始同意以15,000,000元出售予原告。參酌被告廖昭珀曾於100年4月20日以每坪14,000元即約每平方公尺4,242元之價格，出售與系爭買賣標的同屬分割前臺南市○○區○○○段○○○○○號土地之另一部土地予他人，其價格較系爭買賣契約為高，益徵被告出售系爭買賣標的予原告時，原告業已知悉系爭買賣標的包含緊鄰河川之斜坎坡地，並據此與被告議價，原告再主張減少價金，應屬無由。另原告現正於樂屋網網站公開出售系爭買賣標的，所列之登記總面積同為1280.79坪，開價25,000,000元，遠高於系爭買賣契約價金15,000,000元，亦遠高於被告原始開價之19,215,000元，顯見系爭土地並無任何不能為通常使用之狀態，否則原告實無可能以高於原本買賣價金10,000,000元之價格公開出售。
㈤縱鈞院認系爭買賣標的中之系爭土地無法正常使用，屬物之
瑕疵，被告亦不同意以每平方公尺3,541.91元之平均價格計算應減少之價金。蓋系爭買賣標的縱扣除系爭土地449平方公尺，仍有系爭40之94地號土地之3,786平方公尺可正常使用，如依前述被告廖昭珀出售鄰近土地之價值計算，此部分土地總價亦有16,060,212元，仍高於本件買賣價金15,000,000元；且系爭土地價值顯然較可正常使用之土地價值為低，故被告認應以每平方公尺300元作為減少價金之計算標準。
㈥並聲明：請求駁回原告之訴。
三、下列事項為兩造所不爭執，且有原告提出之系爭買賣契約書、土地登記第二類謄本及異動索引資料、地籍圖謄本等文件存卷可證（本院卷第8至22頁、第157頁），並由本院依職權向白河地政調取系爭買賣標的於101年間辦理分割或所有權移轉登記等相關資料附卷可稽（本院卷第46至81頁、第97至114頁），堪信為真實：
㈠兩造於101年3月20日就合併分割前之臺南市○○區○○○段
○○○○○號及同地段40之4地號土地中、面積共計4,235平方公尺之土地成立系爭買賣契約，價金總計為15,000,000元，並約定原告買得之土地兩側地界長度應分別有119公尺、105公尺。
㈡系爭買賣標的係由臺南市○○區○○○段○○○○○號及同地
段40之4地號土地合併分割而來之同地段40之94地號土地，並依原告指定移轉登記予訴外人莊朝貴、莊雅棠，該土地嗣又分割為系爭40之94地號土地（面積3,786平方公尺）及系爭土地（面積449平方公尺）。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固有明文。
而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，有最高法院73年臺上字第1173號判例意旨足參。惟物是否有價值、效用上之瑕疵，通常雖應以客觀情事定之，然依私法自治、契約自由之原則，如當事人另有主觀之契約目的，自應優先斟酌評價，而優先適用契約之約定。亦即買賣之雙方當事人應得約定買賣之標的物應具有何種效用、品質，並依此判斷有無瑕疵；於當事人間未有特殊約定時，始依一般客觀上物之性質為判斷。故僅以出賣人交付之標的物之實際性質與通常客觀上應具有之性質相較，存在不利於買受人且非屬無關重要之差異，以致標的物之價值或效用有所滅失或減少之情形，認定有瑕疵存在者，應限於當事人間無其他約定或主觀認知之情形，始足當之。例如買賣之船舶若無航行能力，通常固為瑕疵，但買受人如知其無航行能力，而另有供人參觀或拆船回收材料之用等主觀目的者，則該船舶之無航行能力即難謂有何瑕疵可言；又若買賣之房屋屋況老舊，遇雨即漏，通常亦屬瑕疵，但此等嚴重缺陷如為買賣雙方所明知，並為議價之重要基礎，成交後買受人即不得再以買賣之房屋不具正常應有之屋況而主張有瑕疵，此即所謂瑕疵之相對性。本件原告主張系爭土地位於河床內，無法正常使用，屬物之瑕疵，其得請求減少價金云云，係認被告應負系爭土地效用瑕疵之擔保責任，依前揭說明，自應先檢視系爭土地有無原告所主張之效用瑕疵。
㈡查原告於系爭買賣契約成立前，係全權委託證人林美足處理
系爭買賣事宜，並由證人林美足代原告前往系爭買賣標的現場查看土地狀況，當時現場已存有本院會同兩造勘驗時所見地勢高低落差之情形（詳後述）等節，業為原告自認在卷（本院卷第221頁反面），則被告辯稱原告於締約前已知悉系爭土地之現狀而願買受，即非無憑。參酌證人林美足業於本院審理中證稱：伊係持有專業執照、有20餘年經驗之不動產經紀人，本件伊係代理原告與被告簽立系爭買賣契約；原告授權伊負責簽約、簽約後之土地鑑界及點交等事宜，故簽約前伊曾帶原告前往現場查看，但當時土地上雜草甚高，僅在路旁看土地整體情況；伊亦曾於101年3月間與被告之代理人即證人廖峻毅或其弟廖峻德一起前往現場查看，並至河谷對岸查看系爭買賣標的之情況，因系爭買賣標的係被告繼承而來之土地，未曾辦理鑑界，故被告代理人當時是表示系爭買賣標的大約是路邊至河邊之位置，然因無法確認系爭買賣標的之界線為何，兩造係約定以地政人員實際丈量之界址、面積為準；系爭買賣標的與路面相臨部分有填土過，所以和路面等高，與河川交界處雖有平地，但和上開填土部分有一段落差，自該部分土地無法直接走下河床；101年3月18日後至101年12月初伊尚曾因鑑界等需要，數次至系爭買賣標的現場查看，當時所見情形與101年3月間所見情形相同，並無因大雨或大水有任何變化等語甚明（本院卷第165頁反面至第167頁正面、第169頁正面）。證人廖峻毅亦於本院審理中證稱：系爭買賣標的等土地是家族遺產，只是全部登記在被告名下，其他親屬均同意由伊與母親出面處理相關買賣事宜，被告則授權伊將該等土地出售，將所得款項分配予應得之人；伊為出售系爭買賣標的，係與證人林美足接洽，伊與母親在101年3月18日曾帶證人林美足至現場查看，當時系爭買賣標的臨路之部分較為明確，但伊等還曾一起到河谷對面看系爭買賣標的臨溪之部分，當時伊向證人林美足表示系爭買賣標的之界線是到溪邊，並表示可能有部分在河床上，證人林美足則表示要以鑑界之面積為準；系爭買賣標的臨路部分之土地是一大片平地，和臨溪部分之土地間有一段很陡的斜坡，臨溪部分之土地上都是樹木、雜草和石頭，當時伊跟證人林美足都曾看到上述情形；伊自101年3月18日後至101年11月間曾再前往現場查看2次，其間因為101年5月間曾下大雨，上述斜坡部分有點坍塌，臨溪之土地亦有部分石頭和草被沖刷掉等語甚詳（本院卷第168頁正反面）。是綜合證人林美足、廖峻毅之上開證述內容以觀，證人林美足、廖峻毅雖分別為兩造間系爭買賣契約之代理人，立場各異，但證人林美足、廖峻毅就兩造於系爭買賣契約成立前均曾由代理人前往系爭買賣標的現場查看，經被告代理人即證人廖峻毅向原告代理人即證人林美足表示系爭買賣標的之界線可能到溪邊，且當時系爭買賣標的與道路臨接處為平地，和臨溪部分土地間有坡度甚陡之斜坡，無法直接前往溪邊或河床處，須至河谷對岸始能看到系爭買賣標的臨溪部分之全貌等證述內容，互核尚屬一致，應認屬實，上情自堪認定。
㈢又經本院會同兩造、證人林美足、廖峻毅及白河地政人員至
系爭買賣標的現場勘驗結果，系爭40之94地號土地西面臨接道路，其上現有雜木、雜草，該土地與道路臨接處地面平坦可供通行，但系爭40之94地號東側部分土地以東之地勢陡然下降，無法直接步行前往系爭土地，須至系爭土地所臨接之河谷對岸地勢較高處往西觀看，始能觀察系爭土地之全貌，而自系爭土地東側界址至河谷沿線之範圍內之土地，即為附圖編號A部分所示現況為河床之土地，該河床乾燥處有大小石塊裸露；且本院勘驗時，曾請兩造一同指出系爭買賣契約成立前兩造代理人前往現場查看時自路邊步行可至之位置，自該位置以東地勢即陡然下降，無法直接步行前往系爭土地等情，有本院勘驗筆錄、現場圖、現場照片，及白河地政以102年3月8日所測字第0000000000號函檢附之複丈成果圖在卷可參（本院卷第184至202頁、第205至207頁）。衡之常情，系爭買賣標的之地目既為林地，至少應能供種植林木使用，然上開現況位於河床內之土地縱於乾季時無河水流經，亦因其上有大小石塊覆蓋，且遇有較大雨勢時，仍易因河水上漲而淹沒，不適於種植林木或其他植物，確不易為通常之利用；惟因不動產價值高昂，兩造既均為智慮成熟之人，締約前理應慎重查看土地現況，並綜合各項因素據以決定是否購買或議價，則於判斷系爭土地是否確屬物之瑕疵時，自不能僅自客觀情形衡量，尤須斟酌兩造締結系爭買賣契約時之主觀認知，以為判斷。而兩造於系爭買賣契約成立前，原告已曾委派代理人至現場查看，並知悉系爭買賣標的有部分無法直接步行前往，無論系爭土地係位於河水內或乾燥之河床上，原告於訂立系爭買賣契約前，對於系爭土地之地勢等現況自已知之甚明，被告對此亦無任何隱瞞之舉，原告當已充分知悉系爭土地應屬甚難為正常利用之土地；則原告既於明知上情之前提下，仍願以15,000,000元買受包含系爭土地在內之系爭買賣標的，足見原告係認為系爭買賣標的之全部現況仍具有其價值及效用，而另有買受系爭買賣標的之主觀目的，自不能再憑一般客觀交易觀念衡量系爭買賣標的有無缺乏通常效用之瑕疵，即難遽認系爭買賣標的有部分不能為通常使用之瑕疵。
㈣再參以被告本係以每坪15,000元、總價19,215,000元之金額
為出售系爭買賣標的之價格，嗣經兩造議價，始決定以總價15,000,000元成交，且未再議定每坪單價乙情，亦為原告自認無誤（本院卷第221頁反面至第222頁正面）。衡情原告於查看系爭買賣標的現狀，知悉有部分土地不利於使用後，原可決定不購買該標的，或向被告表示不欲購買該不便利用部分之土地，然原告既未表示放棄購買意願，亦未與被告約定將該部分不利於利用之土地排除於系爭買賣契約之外，反僅要求被告降低買賣價格而買受，益徵被告辯稱原告早已知悉系爭土地不適於正常使用，故以此要求被告降低買賣總價等語，確屬有據；由此更可認系爭土地之不利使用，恰為兩造議價之重要基礎，依前述瑕疵相對性之說明，自不容原告再主張系爭土地客觀上不能為通常使用係屬物之瑕疵，原告以此請求減少價金，更屬無由。
㈤況自系爭買賣契約書之內容觀之，出賣人即被告並未對系爭
買賣標的之地勢、地形良窳有任何保證，兩造僅於定型化買賣契約以手寫方式加註「鑑界完成後10日內」、「現況點交」等字樣，並以系爭買賣契約書之附件約定被告所交付之土地兩側地界應分別有105公尺、119公尺（本院第10頁反面至第11頁正面、第14頁正反面、第157頁），堪認兩造係約定被告僅須依土地現況而為交付，即兩造已約明系爭買賣標的之條件、品質為上述締約時之客觀現況。此一客觀現況既如前述包含兩造締約前所見部分土地因地勢陡降無法正常前往使用之情形，本於私法自治及契約自由之原則，系爭買賣標的之通常效用應已經兩造確認，而涵蓋前述不利使用之情形在內；原告復未主張被告交付之系爭買賣標的狀態與其於締約前至現場所見情形有何不同，自不能再以兩造於締約前已明知之土地現狀，認定系爭買賣標的有何瑕疵存在。另衡以被告嗣後依約辦理移轉登記之土地與兩側鄰地地界之長度，即附圖點號1至3、點號4至6之距離各為105.59公尺、121.4公尺乙節，復經白河地政測量鑑定明確（本院卷第207頁），均未低於系爭買賣契約約定之地界長度，亦足徵被告所交付之土地合於約定之條件，更無從認有何欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵。故原告主張系爭土地屬物之瑕疵，依民法第359條規定請求減少買賣價金云云，自屬無據。
五、綜上所述，原告主張系爭土地位於河床內，不能為通常之使用收益，應屬物之瑕疵，其得請求減少買賣價金云云，因自兩造陳述及證人林美足、廖峻毅證述內容，可認原告於系爭買賣契約締結前即已知悉系爭買賣標的有部分土地不適於通常利用之情形而仍願買受，則自兩造締約前之主觀認知情形及議價基礎以觀，即無從認系爭土地客觀上之不利於使用係屬瑕疵，原告請求減少買賣價金，自難憑採，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，第一審訴訟費用應由原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 蔡盈貞以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 黃瓊蘭