臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第1330號原 告 林淑慧
漢天富投資股份有限公司法定代理人 郭清漢原 告 力漢投資股份有限公司法定代理人 郭清漢上3人共同訴訟代理人 蘇清水律師
黃郁蘋律師被 告 劉金科訴訟代理人 蘇文斌律師
簡涵茹律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國102年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國100年7月15日與原告力漢投資股份有限公司（下稱力漢公司）、林淑慧及漢天富投資股份有限公司（下稱漢天富公司），於臺南市○區○○路0段000號1樓（即力漢公司營業處）就臺南市○區○○段521、521-16、521-17、521-18、521-19、521-23及521-20、521-22地號等8筆土地（下稱系爭土地），洽定買賣契約，約定總價金為新臺幣（下同）l69,140,600元，並當場由林淑慧代表買受人方，擔任發票人，簽發受款人為被告、發票日為100年7月15日、支票號碼AF0000000、票面金額5,000,000元之支票乙紙，交付予被告。依兩造於訂金單其他特約事項第3條約定：「本件土地買賣若有部份地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外並加罰一倍之違約金予承買人。」被告雖於同年月20日以臺南金華路郵局第123號存證信函向原告表示：因系爭土地之其他共有人不同意出售系爭土地，本件「買賣已無法成立」（應係解除契約之誤）之表示；惟經原告力漢公司查證後，發現系爭521、521-16、521-17、521-18及521-19地號等5筆土地於同年10月24日，以買賣為登記原因移轉登記予訴外人李冠毅，系爭521-23、521-20及521-22地號等3筆土地於同日，以買賣為登記原因移轉登記予訴外人張英祝，可證其他共有人並非無出賣系爭土地之意願，而係不願依原約定條件將系爭土地出賣予原告，則依上開訂金單之約定，原告自得請求被告給付訂金一倍之違約金，即5,000,000元。
（二）被告主張原告所交付予被告之支票為斡旋金而非買賣之定金云云，原告否認之。依最高法院17年上字第1118號判例及100年臺上字第896號判決要旨，如契約文字已載明，解釋契約即應依文字所載，不得捨契約之文字而為其他解釋。原告於100年7月15日交付5,000,000元予被告之同時，由原告擬定「訂金單」，訂金單上載有：「收到林淑慧、力漢公司、漢天富公司所付5,000,000元正之訂金購買下列土地座落…」等文字，被告亦於確認上開文字後，於「訂金單」上簽名，可證原告所交付予被告之5,000,000元，係原告向被告購買系爭土地買賣契約之定金。被告辯稱原告所交付予伊之5,000,000元係斡旋金而非定金，既與訂金單上所載文字不符，亦與原告之本意相違。又實務上所稱「斡旋金」，係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時無法達成共識，但雙方仍有協商一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。亦即在雙方達成購買房屋價格上之合意前方有斡旋金之存在甚明。然依訂金單所載，兩造不僅就系爭土地之買賣價金總額已為約定，就建地及道路用地之買賣價金亦已分別議定之，可徵兩造就買賣之標的物（系爭土地）及買賣之價格均已達成合意，兩造間之買賣契約業已成立，原告所交付予被告之5,000,000元，乃屬買賣價金之前付，為買賣契約之訂金，絕非被告所稱之「斡旋金」。況依訂金單上其他特約事項第3條所載：如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金給予承買人。」此乃懲罰性違約金之約定；衡諸常理，如買賣契約尚未成立，出賣人顯無可能同意「如其不依買受人願買受之金額出賣，需償付買受人違約金」之條件。是以，被告抗辯兩造間就系爭土地並未成立買賣契約，原告所交付予被告之5,000,000元乃授權被告游說其他共有人出賣土地之斡旋金，悖於常理而不足採信。
（三）另被告雖稱其於100年7月18日通知原告拒絕以原先約定之價格出售，並於同年7月20日再以存證信函通知原告云云，被告否認之。依被告101年11月22日答辯狀第3頁陳述，多數共有人認為報價過低，拒絕同意，可認定是被告不同意以原本談定價格出售，而非共有人不願意出售；但被告僅告知原告「其他共有人不願意出售」，從未向原告表示買賣價格過低等語，料必係因被告明知如其向原告表示「系爭土地之買賣價格過低」而不出售，即等同被告不願依兩造已談定之價格出售，被告亦知在其反悔不願依原條件出賣之情形下，原告得依兩造訂金單上特約事項第3條所載，請求被告支付違約金。是以，被告為規避上開違約金之約定，於本件訴訟前均僅向原告表示「無法取得所有共有人之同意出售」，原告亦係在知悉被告將土地過戶予訴外人李冠毅、張英祝時，才知道被告當時係不願依原談定之價額出售，而非其他共有人無出賣意願。被告違約在先，又未將共有人之意思據實告知原告，被告豈能謂原告未再與被告就買賣價金進行磋商，而拒絕收受支票，有違反誠實信用原則。
（四）並聲明：⒈被告應給付原告5,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）「本件土地買賣若有部分地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」雙方100年7月15日訂金單其他特約事項第3點定有明文。經查，原告等欲購買被告家族所有之土地與被告接觸，惟被告與在場其他兩位共有人即證人劉進安、訴外人劉進忠僅係負責收集買方提供資訊，仍須透過共有人會議討論方能做成決定，故被告於得知買方開價後即表示須回家與其他共有人討論，無法單獨做決定欲離開現場。然因買方認為系爭土地深具開發價值亟欲購買，為免他公司以同樣價格捷足先登，便遊說被告先簽訂金單，但因被告堅持未獲授權不願給予任何承諾，故由原告繕打上開訂金單並加註其他特約事項第3點：「本件土地買賣若有部分地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」等語，給予被告於其他地主不同意出售時買賣不成立而可將訂金原款返還，被告始勉為其難簽名。顯見該訂金單並非所謂民法定金性質，而屬於無名契約之斡旋金性質，乃係約定由原告給付被告5,000,000元作為買賣土地斡旋金，授權被告以訂金單所示土地買賣價格向其他共有人遊說，如其他共有人同意上開買賣條件，則原告可依約購買，倘其他人共有人不同意上開買賣條件，則兩造均不受該買賣條件拘束，被告須將該斡旋金返還。此斡旋金條款對買賣雙方均屬公平，限制上開土地買賣條件為總價167,140,600元，避免被告向其他共有人謊稱逾此承購條件之金額，反之，倘其他共有人拒絕接受此買賣條件，此訂金單即失其效力。
（二）上開訂金單實屬斡旋金之性質，由原告授權被告以訂金單價格提交共有人會議討論，僅於雙方同意以上開價格成交時，方有契約拘束力，並無拘束賣方需以上開價格出售之義務，顯非定金之性質。查被告100年7月15日得知原告所提供之報價後，旋即召開共有人會議，然多數共有人認為原告報價過低，拒絕同意，被告於100年7月18日即委請證人劉進安執上開5,000,000元之支票赴原簽訂金單處即原告力漢公司營業處商洽郭勝璋總經理告知共有人拒絕之決定，並欲返還上開支票乙紙，惟遭郭勝璋總經理拒收，原告亦承認此情。否則，倘依原告對條文之解釋方法，被告在未兌現系爭支票之情況下，僅因曾簽訂該訂金單而致系爭土地永世不得出售，否則即應加罰一倍之違約金，顯非兩造上開約款之真意，原告對訂金單條款之解釋方法有悖常理，自無可採。其次，被告於100年7月18日通知原告拒絕上開價格出售之意及100年7月20日再次以存證信函表達上情，直至100年10月24日方登記予訴外人李冠毅、張英祝（原告亦不否認），其間長達三個多月，倘原告真有心購買上開土地，應於收受通知及存證信函後與土地所有人再次進行價格磋商，然原告捨此不為，未再與被告針對購買事宜協商，顯然無以訂金單所示以外之價格購買之意。原告一方面不願加價購買，另一方面又拒絕收受支票，而今竟再無理請求違約金，實亦違反誠實信用原則。
（三）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
（一）不爭執事項：⒈兩造於100年7月15日在臺南市○區○○路0段000號1樓即
原告力漢公司營業處有簽訂由原告繕打之訂金單乙紙（下稱系爭訂金單），同日被告並收受以原告林淑慧擔任發票人、發票日期為100年7月15日、受款人劉金科、票據號碼AF0000000、票面金額5,000,000元之支票乙紙。
⒉系爭訂金單上載有：「茲收到林淑慧、力漢投資股份有限
公司、漢天富投資股份有限公司所付5,000,000元正之訂金購買下列土地座落…」，「系爭土地總價款為169,140,600元…」，「其他特約事項：本件土地買賣若有部分地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」等字。
⒊證人即劉進安於100年7月18日執上開5,000,000元支票至
原告力漢公司營業處欲退還予訴外人即原告力漢公司郭勝璋總經理，惟郭勝璋並未接受其退還。被告嗣於100年7月20日以臺南金華路郵局第123號存證信函通知原告取回上開支票。
⒋臺南市○區○○段521、521-16、521-17、521-18及521-1
9地號等5筆土地於100年10月24日，以買賣為原因移轉登記予訴外人李冠毅（原所有人為訴外人劉金龍、劉金福、被告劉金科、訴外人劉進東、劉進安、劉進發、劉進旺、劉進忠、劉進祥、劉美麗）。
⒌臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土
地於100年10月24日，以買賣為原因移轉登記予訴外人張英祝（原所有人為訴外人劉金龍、劉金福、被告劉金科、訴外人劉進東、劉進安、劉進發、劉進旺、劉進忠、劉進祥、劉美麗）。
（二）爭執事項：原告依系爭訂金單其他特約事項第3條後段約定，請求被告給付5,000,000元之違約金，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照）。復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判例、99年度台上字第1421號判決參照）。查：
⒈兩造於100年7月15日在臺南市○區○○路0段000號1樓即
原告力漢公司營業處有簽訂由原告繕打之系爭訂金單乙紙，同日被告並收受以原告林淑慧擔任發票人、發票日期為100年7月15日、受款人劉金科、票據號碼AF0000000、票面金額5,000,000元之支票乙紙。系爭訂金單上載有：「茲收到林淑慧、力漢投資股份有限公司、漢天富投資股份有限公司所付5,000,000元正之訂金購買下列土地座落…」，「土地總價款為169,140,600元…」，「其他特約事項：本件土地買賣若有部分地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」等情，為兩造所不爭執，並有系爭訂金單及上開支票在卷可參，堪信屬實。
⒉依系爭訂金單所約定：「本件土地買賣若有部分地主不同
意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人，如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」之內容，可知該條款分為前後兩段，前段為「本件土地買賣若有部分地主不同意出售，屆時買賣不成立，且原所付之訂金需原金返還予承買人」，後段為「如出賣人反悔不依上列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」。觀該條款前段之約定，乃係針對上開土地買賣之效力設有條件之限制，即若部分地主不同意，買賣即不成立，買賣不成立，訂金則原金退還。該條款後段則為違約金之約定，係針對出賣人反悔未依原條件出售時，訂有返還訂金及一倍違約金之效果。亦即，前者為買賣契約成立生效與否之問題，後者為買賣契約成立生效後，賣方反悔（答應後復改變意思，方有反悔之問題）而有違約情事之效果約定，前後兩者係互不兩立之情形。原告依據上開條款後段請求被告給付違約金，自應就買賣契約成立生效及出賣人反悔不依原條件出售之要件負舉證之責。
⒊又依系爭訂金單之記載，其特約事項之內容針對「出賣人
」、「承買人」鑑界等事項為約定，然系爭訂金單並未有「出賣人」、「承買人」為何人之約定，僅於文末有「收款人」劉金科（即被告）之記載。而參酌系爭訂金單尚有以「部分地主不同意出售」為（解除）條件，可知所謂「出賣人」應係指買賣契約成立生效後之全體共有人，始符合整體契約之解釋。況兩造商談之上開土地共有8筆，牽涉之金額超過億元，非同小可，在未有證據可認被告獲有其他共有人授權之情形下，衡情被告實無可能自為上開8筆土地之出賣人而完成土地交易，此亦為系爭訂金單所涉買賣契約成立與否，尚繫於其他共有人是否同意出售之條件之原因。依此，系爭訂金單其他特約事項第3條後段所稱「出賣人反悔不依上列條件出售」，當係指全體共有人應允以原條件出售上開土地後，又改變心意不出售之情形而言。而依證人即上開土地共有人之一劉進安到庭結證：簽訂系爭訂金單當天在場的地主有伊本人、被告及劉進忠三人，因其他地主未到場，伊也沒辦法馬上決定，而劉進忠也在聯繫其他共有人，因此只有被告先在系爭訂金單上簽名，因為訂金單有寫到部分地主不同意出售買賣不成立，所以被告才會簽訂金單，後來當天共有人就開會，但共有人對於建地價格及道路用地的價格不滿意，所以不同意出售，週一伊就去退票了等語（見本院卷第79頁背面至第84頁），核與系爭訂金單所約定之情形並無違背，且上開土地確於100年10月24日以買賣為原因移轉登記予訴外人李冠毅、張英祝，益徵證人劉進安所證共有人不同意出售予原告等詞，亦非子虛。基此，全體共有人既未曾同意出售上開土地，則難謂有系爭訂金單所稱「出賣人反悔不依上列條件出售」之可言。
⒋依上，原告依據系爭訂金單約定之「如出賣人反悔不依上
列條件出售時，除退還原訂金外，並加罰一倍之違約金予承買人」請求被告給付違約金5,000,000元，然上開土地買賣事宜，原告未能舉證出賣人即全體共有人有應允出賣，事後反悔之情事，則其請求被告給付違約金，顯乏實據。
（二）綜上所述，原告主張依系爭訂金單之規定，請求被告給付原告5,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所據，應併予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。經核本件訴訟費用額為50,500元（即第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
民事第四庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
書記官 盧昱蓁