臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第491號原 告 林家禧被 告 康振杰訴訟代理人 許世烜律師訴訟代理人 黃郁蘋律師上列當事人間請求土地糾紛事件，經本院於民國 101年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分；按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第 3款定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求：請求被告履行物之瑕疵及買賣土地被既成道路侵界問題，應分割以玆解決紛爭。因聲明部份不明確，經予闡明後，嗣於民國（下同）101年5月29日具狀聲明為被告應退還本宗土地訂金新台幣（下同） 100萬元。經核上開原告所為訴之變更，應屬減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於100年9月11日向被告購買其坐落台南市○○區○○○
段○○號土地（下稱系爭土地），買賣價金1200萬元，買賣當時該土地未面臨大馬路，僅面臨私設巷道，被告堅稱該私設巷道為自由通行，並強調被告所賣土地可依此巷道向建築管理單位申請指定路線，依法可申請蓋農舍，原告因相信被告的說詞而交付被告訂金 100萬元完成買賣契約手續，詎料原告於 100年11月18日經新化地政所派員測量系爭土地之鑑界，始發現所購買之土地有被道路侵界現象，嗣原告為此侵界問題，向被告寄發存證信函告知侵界問題，然被告不尋求解決該土地被既成道路所侵界之道，於本案訴訟中卻將系爭土地於4月份出售予訴外人李怡如，並於101年5月7日完成登記，已構成一地二賣之事實。被告顯然已構成違反土地買賣契約第七條（擔保責任）及（一物數賣）及（被他人佔用）等項，係不爭之事。
㈡原告購買系爭土地，乃欲透過合法程序申請農舍之建築執照
，然因土地無面臨道路，而被告聲稱既成巷道可指定路線，經新化區公所建設課指定路線承辦人員，認定私設道路牴觸建築法規，故無法申請農舍建築執照，致本宗土地買賣未能達到可申請建照之目的，故被告應無條件退還訂金 100萬元。查系爭土地被告無法取得既成巷道之指定路線，又無法取得申請農舍執照，等於買賣條件不符。
㈢依系爭買賣契約第七條【擔保責任】足以證明被告違反買賣公平原則如下：
「被告即乙方擔保本買賣土地產權，並無一物數賣【被他人占用或其他糾葛情事】，如有上述任何情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全責任。」、「甲方於本買賣土地點交後始發覺上述一或二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任；前述舉例源自於買賣契約，雙方得以遵守之條款，惟本宗買賣之疵疵，乃雙方不爭之事實，因而解除買賣，實情非得已之事。
㈣查系爭土地經新化地政土地鑑界測量後，確定地界糾紛之存
在，因而原告於 100年12月15日以存證信函告知被告希望於收到信後3個月內，依良性互動處理，然被告卻於100年12月20日回覆悍然拒絕善意；為此，原告仍契而不捨，再於 100年12月26日釋出善意寄發存證信函，欲取得合理解決買賣紛爭，但被告再於 100年12月30日回覆存證信函，至此雙方紛爭處於無解狀況。
㈤原告雖是建商，然購買系爭土地係因被告稱要蓋農舍絕無問
題，因而給付訂金予被告，被告反以原告是建商，意圖規避買賣土地之瑕疵及一地兩賣以上之舉證，被告之違約，顯然已牴觸履約保證之擔保責任，而被告指摘原告建商與否，顯有規避責任，扭曲事實之嫌等語。
㈥並聲明：
1.被告應整數退還本宗土地訂金100萬元。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠否認原告起訴之主張：
⒈兩造固於100年9月1日（起訴狀記載9月11日有誤）訂立土地
買賣契約書，由原告向被告購買坐落台南市○○區○○○段○號○號土地一筆，買賣價金1,200萬元。然土地未面臨大馬路，而由一私設巷道對外通行，此私設巷道係系爭土地與鄰地（4-13地號）各退縮留設而成，鄰地退縮絕大部分，系爭土地僅退縮一小部分（此由原告自己在起訴狀證一之附圖所示，私設道路使用系爭土地之面積僅橘紅色部分，私設道路使用鄰地之面積約為使用系爭地面積的10倍；退縮一小部分卻能享受4到6米寬之通路，豈能謂有瑕疵。惟原告於訂約後不久即因100萬元簽約金商業本票未能兌現，要求延緩至100年9月26日，嗣又要求延至100年l1月 2日，初被告不接受，但後來原告苦苦哀求，希望被告不要解約，嗣雙方於100年10月30日訂立「買賣契約書」，就原於100年9月1日所訂不動產買賣契約書訂立補充條款，解決原告遲延付款問題。雙方約定處罰原告6萬元違約金後，被告同意讓原告延至100年12月20日讓原告（買方）完成貸款確認及給付尾款，若仍逾期，則依原訂不動產買賣契約第十條違約責任約定，沒收已付價金，詎兩造訂立補充條款後，原告又吹毛求疵寄來存證信函表示希望被告能與鄰地互換土地，讓系爭土地能與大馬路直接相連，以此為藉詞希望能再暫緩三個月履約，但也表示若三個月未能整合，原告也要保有該私設通路，以上事實有原告於100年12月15日發文存證信函可稽（原告100年12月15日發文永康郵局第2457號存證信函）。但被告並不同意再延緩期限，被告於101年1月10日發文予原告表示原告已逾約定
100 年12月20日支付價金之期限，催告原告於七日內履行，逾期則解除契約（被告101年1月10日發文永康六甲頂郵局第6號存證信函），因原告仍不履行付款義務，被告乃於101年2月1日發文向原告解除契約，沒收價金（被告 101年2月l日發文新化中山路郵局第 5號存證信函）。則兩造間就系爭土地之買賣契約業已解除。
⒉因兩造買賣契約已合法解除，原告仍依買賣契約提起本件訴訟，顯無理由等語。
㈡並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於100年9月 1日訂立土地買賣契約書，由原告向被告購
買坐落臺南市○○區○○○段 ○○○號土地一筆，買賣價金為l,200萬元。
㈡兩造於 100年10月30日訂立「買賣契約書」，就原於100年9月 1日所訂不動產買賣契約書訂立補充條款，第三條約定：
「買方原訂於民國 100年11月10日應依約付清尾款並點交土地。因買方遲延問題，遲延時間買方依約須支付新台幣陸萬元整作為懲罰性違約金，並於民國 100年12月20日前支付賣方。」，第四條約定：「期限屆至民國 100年12月20日止買方仍無法完成貸款確認及給付尾款之程序，便依不動產買賣契約書第十條違約責任之約定，賣方可沒收已支付之價款，其相關違約所衍生之費用及責任則由違約方支付」。
㈢原告於 100年12月15日以永康郵局第2457號存證信函通知被
告：「…然經日前新化地政所，測量界址鑑定，卻顯示台端土地之西邊部分土地，有將近四米六寬度，被既成道路為物之瑕疵，…本宗買賣之期限，暫延三個月期限…也有充裕時間，藉助台端以相鄰土地之關係，進行溝通，以割地互換整合方式以資保持既成道路完整性，惟若台端因整合關係所產生之費用，皆由購買人負擔，而本人此承諾可登載於買賣契約倘若台端三個月內無法完成割地整合，屆時本人願意，以保持既成道路之完整性，完成購買履約條件…」等語。
㈣被告於101年2月1日以新化中山路郵局第5號存證信函通知原
告，依兩造間買賣契約第10條規定，解除買賣契約並沒收以給付之買賣價款100萬元。
㈤原告職業為建商。
四、兩造爭執之事實：㈠被告是否曾保證系爭土地可供建築使用或可供指定建築線？㈡被告是否違反買賣契約第七條規定第一項之擔保責任？㈢原告解除契約並訴請被告給付100萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠兩造就曾訂定100年9月 1日訂立之「買賣契約書」一節並無
爭執，就兩造間曾先後有；1. 100年12月15日以永康郵局第2457號存證信函。2.101年2月1日以新化中山路郵局第5號存證信函及 100年12月20日、100年12月26日、100年12月30日等多封存證信函往返之事實亦均無爭執。
㈡依原告主張，兩造間上開系爭土地買賣原告曾保證；「該私
設巷道為自由通行，並強調被告所賣土地可依此巷道向建築管理單位申請指定路線，依法可申請蓋農舍，原告因相信被告的說詞而交付被告訂金 100萬元完成買賣契約手續」。被告則否認原告上開主張，辯稱；「原告於訂約後不久即因10
0 萬元簽約金商業本票未能兌現，要求延緩至100年9月26日，嗣又要求延至100年l1月2日，初被告不接受，但後來原告苦苦哀求，希望被告不要解約，嗣雙方於100年10月30日訂立「買賣契約書」，就原於100年9月1日所訂不動產買賣契約書訂立補充條款，解決原告遲延付款問題。雙方約定處罰原告6萬元違約金後，被告同意讓原告延至100年12月20日讓原告（買方）完成貸款確認及給付尾款，若仍逾期，則依原訂不動產買賣契約第十條違約責任約定，沒收已付價金，詎兩造訂立補充條款後，原告又吹毛求疵寄來存證信函表示希望被告能與鄰地互換土地，讓系爭土地能與大馬路直接相連，以此為藉詞希望能再暫緩三個月履約，但也表示若三個月未能整合，原告也要保有該私設通路，以上事實有原告於100年12月15日發文存證信函可稽（原告100年12月15日發文永康郵局第2457號存證信函）。但被告並不同意再延緩期限，被告於101年1月10日發文予原告表示原告已逾約定100年12月20日支付價金之期限，催告原告於七日內履行，逾期則解除契約（被告101年1月10日發文永康六甲頂郵局第6號存證信函），因原告仍不履行付款義務，被告乃於101年2月1日發文向原告解除契約，沒收價金（被告101年2月l日發文新化中山路郵局第5號存證信函）。則兩造間就系爭土地之買賣契約業已解除」云云。
㈢經細核兩造上開 100年9月1日訂立之「買賣契約書」，該契
約並無對系爭土地有若何如原告所稱之保證。則就此部分對原告有利之事實自應由原告負舉證責任，原告除主張依兩造前開於 100年10月30日訂立「買賣契約書」第七條擔保責任所載足以證明被告違反本買賣土地產權，並無一物數賣等擔保責任外，另聲請傳訊證人陳英杰為證。陳英杰到庭後結證證述固然在某些情節與原告主張相符，但也在關鍵之點與原告主張齟齬。證人證述：「與原告是朋友，同村莊友人，知道原告從事建商。系爭土地在新化區知母義5地號？因為我也和有原告有去看。當時看這筆土地時，被告沒有在場，有巢氏的仲介人員有。系爭土地去二、三次，鑑界那次我也有去。這二、三次沒有到被告，在有巢氏的時候，兩造談論土地買賣時，有無在場，當時買賣時有說到那條路，他們說那條路是既成道路，可以蓋農舍，因為原告是建商，可以蓋農舍他才會買，我是聽這樣的，所以就下去簽約了。兩造談論契約時，陪同原告去看土地後，原告有說到可以蓋幾間農舍，要如何蓋。第二次我跟原告到現場去，原告就有跟我表示說可以蓋幾間農舍，要如何蓋。因為仲介有跟原告說可以蓋。去系爭土地第二次當時仲介沒有在場。如何知道仲介有跟原告說可以蓋農舍是仲介有跟原告講，原告有跟我講，所以我知道仲介有跟原告講可以蓋農舍。原告是第二次我跟原告去的時候是講可以蓋農舍的。訂立買賣契約的時候，就是地主跟原告講土地可以蓋農舍。簽約時被告很確定可以蓋農舍」。原告則稱；「與證人去系爭土地幾次我記不清楚，買賣後我們去好幾次。因為證人也有在仲介土地，認識約幾十年。買賣系爭土地前與證人可能去過一、二次。因為證人有在仲介，對於新化、山上有熟，所以我請他跟我去看。證人如何知道系爭土地可以蓋農舍係因為簽約時，介紹人、地主都有跟他這樣講。除了在那裡的時候，沒有跟他提起系爭土地地主說可以蓋農舍。是簽約時，證人才知道的」。顯然證人與原告就被告有無及何時保證可以興建農舍之主要點陳述相符。
㈣被告聲請傳訊證人即本件仲介人黃文廷，據其結證：「土地
買賣有認識兩造○○○區○○○段○○號土地被告要賣這筆土地，所以透過我們公司買賣。原告有看到資訊，是原告打行動電話給我，我們就約在現場看土地。看土地之前，有去做產權調查。原告去現場第一次看地，第二次是鑑界。土地是一般農業區的農牧用地，範圍到那裡，附近的行情介紹，有跟他說這筆土地開價為何較便宜的原因，這些有向原告介紹。契約是我們仲介公司有制式的合約，有代書在現場簽約。就法官被告是否曾經有跟被告保證可以蓋農舍部份，被告不可能有那個專業可以跟原告保證可以做什麼使用。卷附的100年9月1日契約書被告有到場，第二份的時候，因為被告口腔癌開刀剛剛出院，所以無法來，我們有將契約書送到他家去給他簽名。第一份簽約的時候，被告不可能有跟原告保證可建農舍，因為被告的常識及知識不可能知道。原告有看周圍，原告有跟我提到連旁邊的地都要買，可以一起蓋」。㈤原告就其主張所謂被告保證系爭農地「可供建築農舍使用或
可供指定建築線」一節，係屬對其有利之事實，依法自應由其負舉證責任，然其除提出上開契約書、存證信函外，另又聲請傳訊證人陳英杰為證，然此證人所為證辭於重要之點與原告所主張齟齬，已如前述。被告方面聲請傳訊之證人仲介人黃文廷所證則與被告所抗辯上屬相符。況查；原告係以營建為業，就購買土地之各種資訊不可能不加以瞭解，更不可能於契約不加以詳載，此為常理必然，詎原告於上開100年9月1日契約書就其所主張之所謂；「可供建築農舍使用或可供指定建築線」並無片語隻字記載，且於上開契約書所交付之100萬支票到期日100年9月7日，支票未能兌現，原告透過仲介及地政士通知被告，支票未能存入金額，原告另簽立100年11月2日兌付之土地銀行新市分行支票一張，為被告所拒絕，有100年9月30日新化中山路郵局第21號存證信函在卷可稽。雖原告提出100年12月15日永康郵局存證信函，主張稱其「告知被告希望於收到信後3個月內，依良性互動處理」，但然被告卻於100年12月20日回覆悍然拒絕善意，原告仍鍥而不捨，再於民國100年12月26日釋出善意，寫存證信函，欲取得合理解決買賣紛爭，但被告再以堅決立場於民國
100 年12月30日回存證信函拒絕，雙方紛爭處於無解狀況云云。
㈥依常情而論，苟真如原告主張謂被告保證「可供建築農舍使
用或可供指定建築線」，則依常理及常情與原告職業特性，於契約書上必然詳載上開事項，又即或一時疏忽未詳載，也必然於支票到期日前為爭執及商討解決方案，惟在此系爭買賣，支票到期日前未見原告有若何對土地「可供建築農舍使用或可供指定建築線」為主張，反倒是於第二張100年l1月2日支票仍未兌現時，方才主張所謂「告知被告希望於收到信後 3個月內，依良性互動處理」，顯見被告抗辯係因原告無法依約支付價金違約，其已依約解除契約並沒收訂金為可採。
六、綜上所述，原告既未依約交付價金，被告依契約規定於解除契約後並予以沒收訂金，則原告片面主張被告違約而請求返還訂金100萬元，即為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判 決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
書記官 謝明達