臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第535號原 告 王文源
王劉昭子共 同訴訟代理人 林瑞成律師被 告 劉賢義訴訟代理人 胡峰賓律師
劉珍芳上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國102年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為臺南市○○區○○路○段○○號之同地段五○一建號房屋如附表編號一至十所示部分返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰零陸萬柒仟伍佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明固為：被告應將坐落於臺南市○○區○段○○段00地號土地上，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00號之同地段159建號房屋第2層面積112.52平方公尺、第5層面積121.24平方公尺及地下層占用面積約四分之一（面積以實測為準）返還原告，嗣於民國102年1月8日言詞辯論期日更正訴之聲明為：被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00號之同地段501建號房屋（下稱系爭房屋）如附表編號1至10所示部分（下稱系爭占用部分）返還原告；然此係因原告起訴時，無法確定渠等所主張遭占用部分之實際面積，嗣後始能依地政機關測量結果，就原本不甚明確之事實上陳述再為補充，並因系爭房屋及所坐落土地之建號、地號於重測後曾有變更而為更正，是核原告上開訴之聲明之變動，應屬補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠緣原告2人為夫妻，系爭房屋則為原告共有，原告王文源之
應有部分為四分之三，原告王劉昭子之應有部分為四分之一。又被告為原告王劉昭子之胞兄，其於92年間原告取得系爭房屋所有權後，曾向原告借用系爭占用部分，原告基於親誼關係予以應允，並供被告無償使用，兩造間應成立使用借貸契約，目前系爭占用部分均仍由被告占有使用中。惟依民法第470條第2項規定，借貸未定期限，亦不能依借貸之目的定期限時，原告即貸與人得隨時請求返還借用物，而因原告於起訴前聲請調解請求被告返還系爭占用部分未果，爰再以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造間使用借貸契約之意思表示；是被告已無繼續占有使用系爭占用部分之合法權源，原告為系爭房屋之所有權人，依民法第767條規定，自得請求被告將系爭占用部分返還原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭房屋所有權應有部分四分之一係由原告王文源於71年間
向被告買受，嗣由被告於92年6月3日依原告王文源要求移轉登記予原告王劉昭子：
⑴系爭房屋原雖為被告出資興建，但興建過程中因資金不足，
曾由原告王文源代為墊付工程款新臺幣（下同）6,000,000元，復因被告無力償還，原告王文源與被告遂於71年10月5日約定以原告王文源已墊付之上開工程款作為買賣價金，由被告將系爭房屋之第6、7層均出售予原告王文源，系爭房屋之第6、7層亦因而於興建完成後即由被告交付與原告使用，迄今均仍由原告占有使用中。然因斯時原告不知可以移轉應有部分方式辦理移轉登記，故原告王文源與被告曾於72年11月20日再簽立賣渡書（下稱系爭賣渡書），約定日後能辦理登記過戶時，被告即應將上開買賣部分無條件移轉登記予原告王文源，被告並承諾日後系爭房屋出售時，亦應按比例分配價金，足見原告王文源確已支出買賣價金向原告買受系爭房屋第6、7層，否則被告實無可能表示一旦能辦理移轉登記，即願無條件將上開買賣部分移轉登記予原告王文源，亦無可能承諾按比例分配系爭房屋之出售所得。而依系爭房屋之房屋稅籍證明書記載，系爭房屋之總面積為943.9平方公尺，其中第6、7層面積合計236.6平方公尺，約占總面積之四分之一（計算式：236.6平方公尺÷943.9平方公尺≒25.07％），是被告於92年6月3日既依原告王文源之指示，以買賣為原因，將系爭房屋所有權應有部分四分之一移轉登記予原告王劉昭子，原告王劉昭子自已成為系爭房屋之共有人。
⑵又原告王文源向被告購買系爭房屋之第6、7層時，因未立即
辦理所有權移轉登記，為求保障原告權益，被告曾偕同訴外人即被告配偶蘇美華以系爭房屋所有權應有部分二分之一、四分之一，於90年11月6日共同設定擔保債權金額6,000,000元之抵押權予原告王劉昭子；其後被告於91年間投資房地產失利，亟需資金周轉而向原告借款時，被告亦偕同訴外人蘇美華再以系爭房屋所有權應有部分二分之一、四分之一，於91年5月1日共同設定擔保債權金額5,000,000元之抵押權予原告王劉昭子，更可徵被告確已將系爭房屋所有權應有部分四分之一出售予原告王文源，故僅能以系爭房屋所有權應有部分四分之三設定抵押權作為擔保。
⑶況系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉，已於92年6月
3日辦妥所有權移轉登記，依民法第759條之1第1項、土地法第43條及最高法院50年臺上字第96號判例意旨，此等登記具有公信力，自應認原告王劉昭子已取得系爭房屋所有權應有部分四分之一；且被告亦不否認其曾於憑以辦理登記之買賣所有權移轉契約書上親自簽名，亦顯見被告有出售系爭房屋第6、7層即應有部分四分之一之事實，並有將之移轉登記予原告王劉昭子之意思，被告辯稱其未出售該等應有部分云云，自無可採。
⒉系爭房屋所有權應有部分四分之三係原告王文源於92年6月
間向被告買受，嗣於92年9月9日移轉登記為原告王文源所有：
⑴原告王文源與被告於92年6月間，另就系爭房屋第1至5層及
地下層，即系爭房屋所有權應有部分四分之三成立買賣契約，約定買賣價金為17,000,000元，並於買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）中約明其中12,000,000元之價金由原告王文源向訴外人臺灣銀行貸款後，清償被告對該銀行之貸款債務，其餘部分則以被告先前向原告王文源借貸而無力清償之5,000,000元借款充作買賣價金，直接自總價金中扣除。嗣被告於92年9月9日將系爭房屋所有權應有部分四分之三移轉登記予原告王文源後，原告王文源亦依約於92年9月12日以向訴外人臺灣銀行之貸款清償被告積欠該銀行之貸款債務，復於會算後將餘款87,623元匯至被告帳戶，可見原告王文源已全額支付系爭房屋所有權應有部分四分之三之買賣價金，且已登記為所有權人，被告辯稱原告王文源未支付全部價金，其仍得繼續占有系爭占用部分云云，亦屬無由。
⑵被告及訴外人蘇美華於91年5月1日以系爭房屋所有權應有部
分二分之一、四分之一共同設定擔保債權金額5,000,000元之抵押權予原告王劉昭子前，原告王文源曾於90年4月23日、90年5月31日分別匯款500,000元、80,000元予被告，原告王劉昭子亦曾於90年8月1日、90年10月31日分別匯款100,000元、200,000元予被告，及曾於91年3月20日、91年3月21日、91年4月20日分別匯款1,000,000元、1,960,000元、200,000元至被告指定之訴外人蘇美華帳戶；上開抵押權設定後，原告王劉昭子再於91年4月29日、91年5月30日分別匯款150,000元、50,000元予訴外人蘇美華、於91年7月16日匯款100,000元予被告，復於91年7月至12月代被告返還12,072元、335,026元予訴外人廖翊安，均屬被告向原告借貸之款項。被告復陸續於92年5月4日、92年6月2日、92年7月4日分別向原告借款170,000元、100,000元、170,000元而出具440,000元之借據，足證被告於出售系爭房屋所有權應有部分四分之三前，已向原告借款逾5,000,000元之數無誤，此觀系爭買賣契約上明確記載：「甲方（指被告，下同）原向乙方（指原告王文源）借款合計5,000,000元正（於91年5月1日臺南土字第085490號5,000,000元正辦妥抵押權設定登記在案），甲方無力清償借款，故先將借款充作買賣價款，直接從總價款中直接扣除。」等語自明，被告空言辯稱原告王文源尚有5,000,000元之買賣價金未給付，尚無可採。
⒊系爭房屋經移轉登記為原告共有後，兩造原於92年9月25日
就系爭房屋第1、2層及地下層簽立房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋之第1、2層及地下層，每月租金為25,000元，惟因被告無力負擔租金，反須由原告王劉昭子按月提供10,000元與被告作為生活費，原告始改以使用借貸之方式，容被告繼續使用系爭占用部分至今。然原告既已終止兩造間就系爭占用部分之使用借貸關係，被告自屬無權占有；又若被告否認曾向原告借用系爭占用部分，被告更無任何占有之權源可言，原告自得以系爭房屋所有權人之身分，請求被告返還系爭占用部分。
⒋原告於92年間既已取得系爭房屋及坐落基地之所有權，故自
93年以後系爭房屋之房屋稅及坐落基地之地價稅均由原告繳納，僅因被告於出售系爭房屋後均仍居住使用系爭占用部分，故原告曾要求被告分擔房屋稅及地價稅，並由被告分擔公共用電部分之電費；然因原告王劉昭子每月仍提供被告10,000元之生活費，可見相關稅金、電費等費用實際上等於仍由原告負擔，不能據此即認被告仍為系爭房屋之共有人。而本件原告已舉證原告因買賣而登記為系爭房屋共有人等事，被告又未主張並證明其有合法占有系爭占用部分之權源，自應將系爭占用部分返還原告。
⒌本件原告係終止兩造間之使用借貸關係後，以所有權人地位
請求被告返還系爭占用部分，並非基於買賣契約請求交付買賣標的物，被告自無由以原告未給付買賣價金為同時履行之抗辯。另原告分別向被告買受系爭房屋所有權應有部分四分之一、四分之三後，被告均已實際交付買賣標的物與原告，故系爭房屋除系爭占用部分外，均已因交付而為原告占有，系爭占用部分則係原告於買受後出租或出借予被告使用，原告為間接占有人，此部分買賣標的亦屬已交付；是被告既已無任何占有系爭占用部分之合法權源，被告再辯稱系爭占用部分於買賣後未經交付，其繼續占有尚非無權占有云云，當屬無據。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭占用部分返還原告。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠被告並未將系爭房屋所有權應有部分四分之一出售予原告王
劉昭子，故被告仍為系爭房屋之共有人，被告占有系爭占用部分自仍屬有權占有：
⒈系爭房屋係被告於71年間出資委請訴外人百海建設公司興建
而原始取得所有權，興建費用全部由被告支付與實際負責興建工程之訴外人吳培欽而領有收據，未曾由原告王文源負擔分文，被告更從未因此將系爭房屋所有權應有部分四分之一出售予原告，原告主張原告王文源係以墊付系爭房屋興建費用之6,000,000元，向被告買受系爭房屋所有權應有部分四分之一云云，並非事實。又原告王文源與被告間雖確實簽有系爭賣渡書，然系爭賣渡書並無關於買賣價金金額或原告王文源已支付價金之任何記載，欠缺買賣契約之必要之點，不足認定原告王文源與被告間曾就系爭房屋所有權應有部分四分之一成立買賣契約，應係原告王文源與被告本有買賣之意思，因未能就價金部分達成合意，致買賣契約未能成立；蓋若原告於71年間即已支付買賣價金，豈可能不及時為移轉登記，而遲至90、91年間始辦理抵押權設定登記？又豈會於92年間始再辦理所有權移轉登記？⒉系爭房屋所有權應有部分四分之一固於92年6月3日移轉登記
為原告王劉昭子所有，且辦理該次移轉登記資料中之被告印鑑證明確屬真正，買賣所有權移轉契約書上亦曾由被告親自簽名無誤。但此係因被告為將系爭房屋所有權應有部分四分之三出售予原告王文源，曾於92年5月間交付印鑑證明與原告，以供辦理應有部分四分之三移轉登記之用，並非為出售應有部分四分之一而交付；且因被告與原告王劉昭子為兄妹之親，被告甚為信任原告王劉昭子，故凡原告王劉昭子要求被告簽章之文件，被告均基於信賴而簽名，不知上開資料竟另遭原告持以辦理系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉登記。且依原告之主張，被告係於92年6月3日、92年9月9日分別將系爭房屋所有權應有部分四分之一、四分之三移轉登記予原告王劉昭子、王文源，亦即係於3個月之時間內兩度就系爭房屋應有部分辦理移轉登記，又於移轉登記後旋即向原告借用系爭占用部分居住，顯與常情不符，更難認原告所主張系爭房屋所有權應有部分四分之一之買賣關係存在。
⒊又依系爭房屋之建物登記謄本記載，系爭房屋包含第1至7層
、地下層、屋頂突出物、騎樓及陽臺之總面積共1015.58平方公尺，系爭房屋第6、7層之面積則為237.63平方公尺，約僅占系爭房屋總面積之23.39％（計算式：237.63平方公尺÷1015.58平方公尺≒23.39％），尚不足四分之一，是原告主張被告曾簽立系爭賣渡書，表示願無條件將系爭房屋之第
6、7層移轉登記予原告王文源，足證原告主張原告王文源與被告曾就系爭房屋所有權應有部分四分之一成立買賣契約云云，亦屬無憑。另原告既主張就系爭房屋所有權應有部分四分之一有買賣契約關係存在且已支付價金，仍應由原告就此有利於己之事實負證明之責，不能僅以系爭房屋所有權應有部分四分之一已辦理移轉登記，而免除原告舉證之責任；參酌原告亦曾自認渠等未曾支付任何價金與被告本人，僅係支付工程款與他人，而未能證明兩造間有由原告王文源為被告給付工程款，並以原告王文源墊付之工程款抵充價金之約定等事，甚且亦未能證明原告王文源確有墊付工程款乙事，足認兩造間就系爭房屋所有權應有部分四分之一並無可能成立任何買賣關係，縱該應有部分四分之一業已移轉登記予原告王劉昭子，被告應仍係該應有部分四分之一之真正權利人，自屬有權占有系爭占用部分。
⒋被告既未曾將系爭房屋所有權應有部分四分之一出售予他人
，被告自仍是系爭房屋之共有人，此觀98年7月至101年間，系爭房屋第1層及公共用電申請電力使用之用電戶名仍均為被告之名義，且系爭房屋第2層、第5層部分之房屋稅、地價稅迄99年12月2日為止仍由被告負擔等情自明；且被告目前仍占有使用之系爭占用部分，亦僅約占系爭房屋之四分之一，被告自得本於所有權繼續有權占有。至被告雖曾就系爭房屋第1、2層及地下層與原告訂立房屋租賃契約書，然此係因被告曾出售系爭房屋所有權應有部分四分之三予原告王文源，而被告於出售後仍居住於系爭房屋內，為避免遭國稅局懷疑為假買賣，始出具上開租賃契約。
㈡被告雖曾將系爭房屋所有權應有部分四分之三出售予原告王
文源，並已辦妥所有權移轉登記，但因原告王文源未付足買賣價金，被告亦尚未交付系爭占用部分，被告自仍得繼續占有系爭占用部分：
⒈被告確曾以17,000,000元之價金，將系爭房屋所有權應有部
分四分之三出售予原告王文源，但原告王文源就雙方約定之17,000,000元價金中，僅曾依約貸款12,000,000元，以代為清償被告對訴外人臺灣銀行所負之貸款債務，並將餘款匯予被告，但並未支付其餘5,000,000元之價金。原告王文源與被告於系爭買賣契約書中雖約定直接將被告對原告王文源之5,000,000元借款自買賣價金中扣除，惟原告王文源實未將借款5,000,000元實際交付與被告，故此部分價金確仍未交付；且系爭房屋所有權應有部分四分之三雖已移轉登記予原告王文源，但被告既已抗辯原告王文源未有付足買賣價金之事實，原告即不能僅以渠已辦妥物權移轉登記而主張免負舉證證明價金交付之實之責任，故如原告欲主張以對被告之借款債權扣抵買賣價金，自應由原告舉證證明兩造間有借貸及合意扣抵價金之事實。
⒉被告與訴外人蘇美華確實曾共同於90、91年間各設定擔保債
權金額6,000,000元、5,000,000元之抵押權予原告王劉昭子，然設定擔保債權金額6,000,000元之抵押權後，被告均未曾向原告借款，設定擔保債權金額5,000,000元之抵押權後，被告亦僅向原告取得現金借款440,000元；至原告其餘匯予訴外人蘇美華之款項，應屬訴外人蘇美華與原告間之借貸關係，與被告無關，均不足認兩造間有5,000,000元之借款債權債務存在。另原告固又主張曾於90年4月至96年10月間，共匯款5,227,098元予被告及訴外人蘇美華，惟系爭房地所有權應有部分四分之三之買賣契約係於92年7月18日簽立，並於92年9月9日即已辦理移轉登記，則此等日期後之匯款是否仍屬兩造間之借款，及是否能充作系爭房屋所有權應有部分四分之三之買賣價金，均有疑義；而原告指稱91年7月至12月另因被告解除其他買賣契約之糾紛，由原告王劉昭子代為返還契稅12,072元及土地增值稅335,026元與訴外人廖翊安部分，係未經兩造合意之借款關係，亦未經兩造同意作為買賣價金之一部，不容原告逕自將該等款項認定為買賣價金之部分。況縱採認原告所提出之全部付款資料，原告匯款及交付現金與被告之金額亦僅有1,420,000元，其餘款項則均係匯予訴外人蘇美華，足見原告王文源實未曾借款5,000,000元予被告，即尚未付清系爭房屋所有權應有部分四分之三之買賣價金，依民法第265條規定及最高法院83年度臺上字第1437號判決意旨，被告可主張買賣契約之同時履行抗辦權，拒絕將買賣標的物交付原告，則被告應亦可拒絕返還系爭占用部分。
⒊又依最高法院72年度臺上字第253號、83年度臺上字第1948
號判決要旨，不動產未交付前，縱已辦理所有權移轉登記，出賣人仍為有權占有。系爭占用部分自興建完成迄今，始終均由被告占有使用，從無交付與原告之情形，故原告尚未取得此部分之收益權，縱已辦理所有權移轉登記，在被告尚未交付系爭占用部分與原告前，被告繼續占有該部分之標的，即尚難指為無權占有，原告自不得請求被告返還系爭占用部分。
㈢被告年輕時盡力照顧弟妹，金錢付出甚多，均不要求弟妹回
報，絕無可能曾收受原告所稱之買賣價金而諉稱未收受。而系爭房屋係被告祭祀祖先之處所，被告對之有深切之情感，然被告實未由原告王文源代為墊付系爭房屋興建費用中之6,000,000元，亦未收受5,000,000元之買賣價金，卻於年老罹患癌症之際，遭胞妹即原告王劉昭子提告須返還系爭占用部分，毫不顧念被告往日照顧渠等生活之情份，原告請求實屬無由。
㈣並聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有原告所提出系爭房屋之建物登記謄本、系爭賣渡書、租賃契約書，及被告提出之系爭買賣契約書等資料在卷可資佐證（本院卷1第7至8頁、第167頁、第214至221頁、第236至239頁），且有臺南市臺南地政事務所（下稱臺南地政）101年6月11日第0000000000號函暨系爭房屋之異動索引資料及所有權應有部分四分之三之移轉登記資料、臺南地政101年6月19日第0000000000號函暨系爭房屋之建物登記謄本及所有權第一次登記資料、臺南地政101年7月23日臺南地所登字第0000000000號函暨系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉登記資料附卷足憑（本院卷1第38至65頁、第92至104頁、第129至141頁），復經本院會同兩造勘驗現場及囑託臺南地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄、現場照片，及臺南地政人員測量繪製之附圖即臺南地政以101年12月11日臺南地所測字第0000000000號函檢附之複丈成果圖存卷可查（本院卷2第47至67頁、第91至92頁），堪信為真實：
㈠原告2人為夫妻，原告王劉昭子則為被告之胞妹。
㈡系爭房屋如附表編號1至10所示部分現為被告占有使用中。㈢系爭房屋興建於70年間，興建時之起造人為被告，興建完成後亦全部登記為被告所有。
㈣系爭房屋現登記為原告共有，其中原告王文源之應有部分為四分之三，原告王劉昭子之應有部分為四分之一。
㈤依據臺南地政登記資料，原告王劉昭子係於92年5月14日向
被告買受系爭房屋所有權應有部分四分之一，並於92年6月3日完成所有權移轉登記。
㈥原告王文源係於92年7月18日向被告買受系爭房屋所有權應
有部分四分之三，並於92年9月9日完成所有權移轉登記，買賣價金為17,000,000元，原告王文源曾依買賣契約約定以12,000,000元為被告清償貸款債務。
㈦被告曾於72年11月20日簽立系爭賣渡書，表示業於71年10月
5日將系爭房屋第6、7層出售予原告王文源，但尚未辦理過戶，俟日後能登記過戶時，被告應無條件隨時備妥登記文件過戶予原告王文源等語。
㈧兩造於92年9月25日曾就系爭房屋之第1、2層及地下層簽立租賃契約。
五、原告主張系爭房屋為原告共有，被告現已無占有使用系爭占用部分之合法權源，原告得本於所有權人之地位訴請被告返還系爭占用部分等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應進而審究者，厥為：被告繼續占有使用系爭占用部分，有無占有之合法權源？原告請求被告返還系爭占用部分，有無理由？經查：
㈠被告辯稱其仍有系爭房屋所有權應有部分四分之一而仍為系
爭房屋之共有人，有權占有系爭占用部分云云，尚無可採：⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條及第759條之1第1項分別定有明文；民法第759條之1第1項之立法理由並已明示：該項規定登記之推定力，係指登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，且應依法定程序塗銷登記，始得推翻此項規定之推定力。是上開登記之推定力之規定，實係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故如登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之，並非因而剝奪真正權利人之權利。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文；而負舉證責任之一方若先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則縱不負舉證責任之一方就其抗辯之事實不能證明或陳述不明，或其所舉證據猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度臺上字第891號判決意旨參照）；而關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明，因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度臺上字第387號判決意旨參照）。蓋當事人間辦理不動產物權登記者，登記內容與實際權利狀態相符者應屬常態，實際權利歸屬狀態反於登記內容者則應屬變態事實，如當事人主張其等間經辦理所有權移轉登記後之登記權利狀態，與其等間實際之法律關係不符者，自應就其主張之實際法律關係負證明之責。查本件原告既已登記為系爭房屋之所有權人，被告亦不否認系爭房屋所有權應有部分四分之一、四分之三於92年6月3日、92年9月9日分別為移轉登記時，憑以辦理登記之被告印鑑證明均屬真正，買賣所有權移轉契約書亦均為被告親自簽名（參本院卷2第34頁反面），足證系爭房屋所有權應有部分四分之一、四分之三確均已經適法有效之物權行為分別移轉予原告王劉昭子、王文源；雖因系爭房屋之所有權未經移轉予第三人，被告仍非不得向原告主張其為真正權利人，而於原告本於所有權訴請其返還系爭占用部分時，尚得以其為系爭房屋所有權應有部分四分之一之真正權利人等情為抗辯，然依前揭說明，自應由被告就系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉登記有何無效或得撤銷之原因，或系爭房屋所有權應有部分四分之一之登記狀態與實際權利歸屬狀態不符之變態事實，負舉證證明之責。
⒉第查被告雖辯稱其無出售系爭房屋所有權應有部分四分之一
予原告之意，係因信任被告王劉昭子，始應渠之要求在文件上簽名，並交付印鑑證明以供辦理出售系爭房屋所有權應有部分四分之三予原告王文源之移轉登記，不知竟遭用於辦理系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉登記云云；然衡之常情，不動產於常態上係屬價高值昂之物，故不動產之買賣對雙方當事人而言均具有甚為密切之利害關係，在交易往來上往往較為慎重，殊無未確認買賣標的內容，即任意簽署相關買賣文件之可能，且被告於92年間已係年滿65歲之人，有其戶籍資料在卷可參（本院卷1第16頁），並曾出資興建系爭房屋，有豐富之社會經驗及人生閱歷，對於不動產交易時應注意之事項，實無諉為不知而輕率辦理，任依他人要求於買賣所有權移轉契約書上簽名之理。是被告辯稱其未經確認即依原告王劉昭子要求簽名，並交付印鑑證明予原告持以辦理移轉登記等情，甚有悖於一般之經驗法則，不能逕予憑採。而被告固曾另舉電費查詢資料及原告製作之地價稅、房屋稅分擔明細資料（本院卷1第240至241頁，本院卷2第89至90頁），以其於系爭房屋所有權應有部分四分之一移轉登記予原告王劉昭子後，仍為系爭房屋第1層及公共設施部分之申請電力用戶，及曾分擔繳納地價稅、房屋稅為由，以證明其仍為系爭房屋之共有人云云，然此等電費、稅賦之負擔，原可由房屋所有人或納稅義務人與他人間自行協議如何分擔，本件原告既不否認渠等於買受系爭房屋後，仍有由被告繼續使用系爭占用部分之情形，則被告據此分擔系爭房屋之電費或稅賦，亦屬合理，尚難以此逕認被告仍為系爭房屋之共有人；此外，被告復未曾就其所辯上開反於常態之辦理移轉登記情形或就其主張之實際權利歸屬狀態，舉證以實其說，自不能僅憑被告之答辯，即逕認系爭房屋所有權應有部分四分之一之移轉登記有何無效或得撤銷之原因，亦無從遽認此應有部分之登記狀態與兩造間之實際權利歸屬狀態有何不符之處，被告辯稱其仍有系爭房屋所有權應有部分四分之一而仍為系爭房屋之共有人云云，即難逕信。
⒊又參以被告既不否認其曾簽立系爭賣渡書，約明：「劉賢義
（被告）所有坐落臺南市○段○○段○○號（臺南市○○路○段○○號）7樓鋼筋水泥建築大樓（指系爭房屋）於71年10月5日將此大樓6樓、7樓建物全部出售於王文源（原告）。但尚未過戶於王文源。俟日後能登記過戶時，劉賢義應無條件隨時備妥登記文件過戶於王文源。若日後整棟擬出售時，亦應按一般買賣比例分配作為依據。恐口無憑，特立此書為據。」等語，有系爭賣渡書影本存卷可憑（本院卷1第167頁），亦足見無論兩造間曾有何種法律關係之約定，被告確曾表示願「無條件」將系爭房屋第6、7層移轉登記予原告王文源之意無疑。且依系爭房屋之房屋稅籍證明書記載之面積（參本院卷1第79頁、第86至87頁），系爭房屋之第6、7層約占系爭房屋總面積之25.07％（計算式：236.6平方公尺÷943.9平方公尺≒25.07％）；依系爭房屋之建物登記謄本記載之面積（參本院卷1第7至8頁、第95至96頁），系爭房屋之第6、7層則約占系爭房屋總面積之23.40％（計算式：237.63平方公尺÷1015.58平方公尺≒23.40％），均甚趨近於四分之一；參之系爭房屋既未分層區分為獨立之所有權辦理登記，無從就系爭房屋之第6、7層單獨辦理移轉登記，而僅能為應有部分之移轉，則被告於92年6月3日將系爭房屋所有權應有部分四分之一移轉登記予原告王劉昭子，實與系爭讓渡書所載被告願無條件為移轉登記之內容大致相符，而未悖於被告以系爭讓渡書表明願移轉系爭房屋第6、7層之承諾，由此反可徵原告主張被告已將系爭房屋第6、7層出售予原告王文源，因原告原先不知可以移轉應有部分之方式辦理移轉登記，嗣於92年6月3日始由被告將系爭房屋所有權應有部分四分之一移轉登記予原告王文源指定之原告王劉昭子等語，確非全然無憑。被告雖又質疑系爭讓渡書未約明買賣價金，且原告王文源未能舉證證明渠已支付渠所主張6,000,000元之買賣價金，辯稱原告主張系爭房屋所有權應有部分四分之一之買賣不實云云，惟被告既曾以系爭讓渡書表明「無條件」辦理系爭房屋第6、7層之所有權移轉登記之意思，原告王劉昭子憑以登記為系爭房屋所有權應有部分四分之一之共有人，原非無據，至兩造間移轉登記原因之法律關係為何，或原告是否確已交付買賣價金，則屬兩造間其他法律關係之爭議，或被告得否再請求原告給付買賣價金之問題，無以認原告王劉昭子登記取得系爭房屋所有權應有部分四分之一有何無效或得撤銷之原因。且按不動產之買受人雖未支付價金，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付價金，即謂其所有權未曾取得（最高法院32年上字第2055號判例意旨參照）；是縱證人即實際負責建造系爭房屋之訴外人吳培欽、吳燦霖在本院審理中均證稱未收受原告代被告墊付之工程款等語（本院卷2第176頁正面、第177頁正面），不能認原告主張以墊付之6,000,000元工程款充作買賣價金乙情為真，亦無礙於原告王劉昭子已依合法之物權行為取得系爭房屋所有權應有部分四分之一之事實。
⒋況本件實應由被告先就系爭房屋所有權應有部分四分之一之
移轉登記有何無效或得撤銷之原因，或該等登記內容與實際權利歸屬狀態有何不符等事實負舉證之責任，已如前述，被告既先未能舉證證明其上開答辯內容，原已不足認其辯稱仍為系爭房屋共有人乙情屬實，原告就渠等主張向被告買受系爭房屋所有權應有部分四分之一乙事縱仍有上開不能合理解釋或充分證明之情形，仍無從認被告此部分之答辯可採。從而，被告辯稱其仍為系爭房屋共有人，而系爭占用部分僅約占系爭房屋之四分之一，其得本於共有人之地位占有使用云云，自屬無憑。
㈡被告以原告王文源尚未給付系爭房屋所有權應有部分四分之三之全部買賣價金為同時履行抗辯，亦屬無由：
⒈本件被告固辯稱其雖曾出售系爭房屋所有權應有部分四分之
三予原告王文源，但原告王文源尚未付清買賣價金中之5,000,000元，其應得為同時履行之抗辯，拒絕返還系爭占用部分云云；然原告王文源與被告簽立之系爭買賣契約書中，已明示：「甲方（指被告，下同）原向乙方（指原告）借款合計5,000,000元正（於91年5月1日臺南土字第085490號5,000,000元正辦妥抵押權設定登記在案），甲方無力清償借款，故將借款充作買賣價款，直接自總價款中直接扣除。」等語，有系爭買賣契約書影本可資參佐（本院卷1第236至239頁），則若原告王文源斯時尚未交付5,000,000元之借款與被告，被告自可逕依買賣契約向原告王文源請求交付買賣價款，並以此價金做為個人資金運用，殊無另向原告王文源借款之需要，更無「被告無力清償借款」之情形可言，而無須為上開將未清償之借款金額自買賣價款中扣除之約定，故綜合上情以觀，應認系爭買賣契約書簽立時，被告對原告王文源確已負有5,000,000元之借款債務且未能清償，被告辯稱原告王文源尚未給付5,000,000元之借款，系爭房屋所有權應有部分四分之三之買買價金即尚未完全交付等語，與系爭買賣契約書之約定內容有異，即難逕予採信。參酌原告王文源雖亦未能提出直接交付5,000,000元借款與被告本人之證明，然兩造既有親誼關係，衡情原有以現金交付借款、代償款項、陸續交付小額借款或匯款至本人或配偶帳戶等各種借款方式之可能，原告主張渠等除曾匯款或交付現金與被告本人外，另曾依被告指示匯款予訴外人蘇美華，或由原告王劉昭子為被告返還訴外人廖翊安款項，均屬原告出借與被告之款項等語，與常情尚屬相符；且依原告提出之借據、匯款單據、訴外人廖翊安書立之書據等資料（本院卷1第176至179頁、第197頁，本院卷2第10至25頁、第124頁），原告於90年4月至92年7月間交付與被告或訴外人蘇美華之金額，及於91年7月至12月墊付之款項金額加總結果，亦已逾5,000,000元之數，亦非不能佐證系爭買賣契約書所載被告對原告王文源負有5,000,000元債務之事實，被告猶辯稱原告不能證明有借貸之事實云云，即無可採。是原告之主張既與系爭買賣契約書之上開記載較屬相符，被告復未能合理說明系爭買賣契約書有何反於事實而為上開約定之原因，自仍應認原告主張系爭房屋所有權應有部分四分之三之買賣價款均已交付等語，尚較被告辯稱仍有5,000,000元之價款未交付云云，更值憑信，其以此拒絕返還系爭占用部分，自屬無據。
⒉再因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項固有明文；然所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年臺上字第850號判例意旨參照）。
本件原告係主張被告出售系爭房屋後，已為買賣標的之交付，僅係渠等又將系爭占用部分出借與被告使用，而於終止兩造間之使用借貸關係後，本於系爭房屋所有權人之地位，訴請被告返還系爭占用部分，並非基於買賣契約關係請求被告交付買賣標的物，則原告上開主張與被告答辯之買賣價金交付請求權，即非基於雙務契約所生具有對待給付關係之請求權，即令該等請求權於兩造間事實上具有密切之關聯性，被告亦無從為同時履行之抗辯，被告辯稱其無須返還系爭占用部分云云，更屬無由。
㈢系爭占用部分已由原告取得間接占有以代交付，被告無繼續占有之權源：
⒈另按不動產之買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第
373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉；不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異（最高法院86年度臺上字第724號、84年度臺上字第3001號判決意旨參照）。是若被告出售系爭房屋與原告後，未將買賣標的物交付與原告，其繼續占有系爭房屋，固難指為無權占有，惟自應以「買賣標的尚未交付」為前提要件。而占有之移轉，因占有物之交付而生效力；前項移轉，準用民法第761條之規定。動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力，但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力；讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付；讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第946條、第761條及第941條分別有明文規定。而系爭房屋經上訴人於買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第946條第2項準用同法第761條第2項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期（最高法院48年臺上字第611號判例意旨參照）。查原告就被告上開抗辯，係主張系爭房屋第6、7層於興建完成之初即已交付原告占有使用，系爭占用部分亦於原告王文源買受系爭房屋所有權應有部分四分之三後，由原告將之出租或出借與被告占有使用，原告已取得間接占有，故系爭占用部分亦經被告交付等語，依前揭說明，自應視原告是否已取得系爭占用部分之間接占有以代交付，以認定被告是否仍有繼續占有系爭占用部分之權源。
⒉又查被告雖否認原告所主張兩造間就系爭占用部分另成立使
用借貸契約關係乙事，應由主張使用借貸關係存在之原告就此等有利於己之事實負證明責任；惟按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽，是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度臺上字第2035號判決意旨參照）。本件系爭房屋之第6、7層自興建完成之初即為被告交付原告占有使用，且系爭房屋除系爭占用部分外，其餘部分現均為原告占有使用等情，為被告所不爭執（本院卷2第72頁反面、第174頁反面），足見原告除早已經被告交付而占有系爭房屋第6、7層外，渠等於92年間經登記為系爭房屋之共有人後，亦已就除系爭占用部分外之系爭房屋其餘部分均取得直接占有，堪認原告主張被告於出售系爭房屋後曾為買賣標的之交付，尚非無據，自無僅排除系爭占用部分不予交付，或未一併協商被告是否可繼續占有系爭占用部分乙事之可能。參以兩造於92年9月25日曾就系爭房屋之第1、2層及地下層簽立租賃契約，租期自92年10月1日起至94年9月30日止，並曾由原告出具單據計算被告應分擔之公共用電、地價稅、房屋稅等情，有租賃契約書及原告製作之計算單據附卷可參（本院卷1第214至221頁，本院卷2第89至90頁），自堪認定；雖被告猶辯稱上開租賃契約係其於出售系爭房屋所有權應有部分四分之三後，仍居住於系爭房屋內，為因應國稅局之查核，避免遭國稅局認定為假賣賣而簽立云云，然被告既又辯稱其仍為系爭房屋之共有人，則依被告之辯解，其於原告提起本件訴訟前，應不知原告辦理系爭房屋所有權應有部分四分之一移轉登記之事，而應自認為其仍有以共有人身分繼續居住於系爭房屋之權利，則被告實無可能於92年間即認為其須為避免國稅局查核而與原告簽立上開租賃契約，益見被告上開所辯均非真實，被告既親自簽立上開租賃契約，而未能合理說明簽約之因，應認兩造間確曾有上述租賃關係之成立無疑。另兩造間成立租賃契約之標的固未包含系爭占用部分中第5層之部分，然兩造就系爭房屋第5層之電費、房屋稅均曾約定如何分擔，亦足徵兩造間就被告繼續占有使用系爭房屋之部分乙事，並非全未為任何協商或約定，而應已就被告以租賃或無償借用方式繼續占有使用系爭占用部分，有明示或默示之約定。是綜觀兩造間之親誼、買賣關係，及系爭房屋之上述占有現況、兩造間協商及約定系爭房屋相關稅費分擔之往來等情，應認原告於買受系爭房屋而於92年間登記為所有權人後，兩造間除就系爭房屋之第2層及地下層已成立書面之租賃契約外，亦應已有由原告同意被告就系爭房屋第5層為無償使用，且被告亦默示接受之情形；則原告主張被告於原告買受系爭房屋後，係基於租賃或使用借貸之法律關係繼續占有使用系爭占用部分，原告係取得間接占有以代交付等情，實合於社會交易常態及兩造間之往來關係，堪以採信，被告辯稱買賣標的尚未交付，其繼續占有系爭占用部分仍屬有權占有云云，洵無可採。
㈣復按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第470條、第450條第1項、第455條前段及第767條第1項前段亦各有明文規定。本件兩造間就系爭占用部分中第2層及地下層部分之租賃契約之租賃期間業於94年9月30日屆滿，有前引租賃契約可供查考（本院卷1第214至221頁），原告復主張不再繼續出租與被告，僅基於親誼關係同意被告借用，被告自無依租賃關係合法占用該部分之權利；而兩造間就系爭占用部分中第5層部分應有使用借貸契約關係之合意，亦經本院認定如前，應認被告於原告提起本件訴訟前，僅能依使用借貸之關係占有系爭占用部分。然被告復未曾表示其就系爭占用部分有何借用期限或借用目的，原告主張以起訴狀繕本之送達向被告為終止使用借貸關係之意思表示等語，當屬有據；則被告既已無繼續占有使用系爭占用部分之任何合法權源，原告以系爭房屋所有權人之地位，請求被告返還系爭占用部分，即無不許之理。
六、綜上所述，本件原告王劉昭子既經登記為系爭房屋之共有人，被告亦未能舉證證明該等登記有何無效、得撤銷或與實際權利狀態不符之情事，原告王劉昭子確已取得系爭房屋所有權應有部分四分之一無疑，被告辯稱其仍為系爭房屋之共有人而得占有使用系爭占用部分，自屬無據；且本件依被告所為其他答辯，復未能認被告有何得拒絕返還系爭占用部分之合法事由，或被告有何繼續占有系爭占用部分之合法權源，則原告依據所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭占用部分返還原告，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定如主文第3項所示之擔保金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。
九、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為有理由，第一審訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主文第2項所示。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第一庭 法 官 蔡盈貞以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 黃瓊蘭┌───────────────────────────────┐│附表： │├───────────────────────────────┤│標的物所在：坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為 ││ 臺南市○○區○○路0段00號之同地段501建號房屋。 │├──┬─────┬─────────┬────────────┤│編號│樓層數 │所在位置 │面積 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 1 │地下層 │附圖編號A2所示部分│28.98平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 2 │第2層 │附圖編號B2所示部分│26.52平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 3 │第2層 │附圖編號B3所示部分│10.67平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 4 │第2層 │附圖編號B4所示部分│10.92平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 5 │第2層 │附圖編號B5所示部分│67.21平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 6 │第2層 │附圖編號B6所示部分│4.55平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 7 │第5層 │附圖編號C2所示部分│29.77平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 8 │第5層 │附圖編號C3所示部分│1.54平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 9 │第5層 │附圖編號C4所示部分│6.25平方公尺 │├──┼─────┼─────────┼────────────┤│ 10 │第5層 │附圖編號C5所示部分│75.93平方公尺 │└──┴─────┴─────────┴────────────┘