臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第7號原 告 群達龍企業股份有限公司法定代理人 黃對訴訟代理人 陳惠菊律師
邱循真律師被 告 祿研實業股份有限公司法定代理人 簡志銘訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師陳妍蓁律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國101年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾玖萬元，及自民國一０一年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、鈞院97年度執字第32056號強制執行事件拍賣債務人元鋼工業股份有限公司（下稱元鋼公司）所有坐落台南市○○區○○段304之1、308地號土地及其上建號12、30、30之1、30之
2、30之3、30之4、30之5號及臨時建號406號門牌號碼台南市官田區官田里官田421號之房屋（上開土地及房屋下稱系爭房地），嗣於民國100年4月26日由原告以總價金新台幣（下同）68,168,060元得標。鈞院民事執行處於100年5月5日核發權利移轉證書，原告於100年5月16日收受該權利移轉證書。原告於取得權利移轉證書後，前往系爭房地查看，發現占有使用系爭房地者為被告，然被告並無正當權源占有系爭房地，是原告乃向鈞院聲請點交，並發存證信函要求被告立即搬遷，並至搬遷完畢日止，給付相當於租金之不當得利，惟被告並未立即搬遷，且回覆需至100年9月底始可搬遷完畢。原告乃再於100年9月向鈞院聲請點交，要求被告搬遷，被告終於100年10月26日完成搬遷。因此在鈞院核發權利移轉證書予原告後，至被告完成搬遷之期間，被告係無法律上原因而無權占用原告所有之系爭房地並受有利益，致原告受有損害，因此原告乃依不當得利之法理，請求被告給付相當於租金之不當得利。
二、被告無權占有系爭房地：
（一）原告拍得系爭房地後，在向鈞院民事執行處聲請點交尚未履勘前，即曾於100年7月5日發存證信函向被告表示：「祿研公司應依買受人即本公司之請求，自該房地自行搬遷，並應向本公司給付．．．至搬遷完畢之日止，相當於租金之不當得利，否則本公司得依法聲請法院強制搬遷且請求不當得利。」，且在鈞院民事執行處履勘後即100年8月11日再發存證信函要求被告公司應給付至搬遷之日止相當於不當得利之租金。故原告自始至終皆未同意被告公司得占用標得之全部廠區，且對於被告公司無權占用之情形，原告皆認其屬不當得利，而要求被告公司應給付相當於不當得利之租金，是被告公司主張其非無權占有，洵不可採。
（二）法院筆錄僅係就當事人陳述為如實簡略之記載，而當事人在筆錄末端簽名處簽名，僅代表對於記載自己陳述之記錄無誤為形式上確認，而對於他造當事人所為之陳述並無實質上合意之意思表示，故並無法以當事人均在筆錄上簽名即認為當事人有合意之意思表示。是被告公司以執行筆錄末端載有兩造之簽名即代表原告同意被告公司可至100年9月30日才為搬遷，此實乃被告公司一廂情願之說詞，難謂被告公司並非無權占有。
（三）被告復抗辯台南市警察局麻豆分局官鎮派出所調查報告謂「1.．．．群達龍給碌研公司4個月時間將廠房內設備搬走，．．．」之記錄，惟此乃原告經理人轉述被告公司勘驗時所為之陳述，並不得因此即代表原告有同意被告公司可占用至100年9月30日（惟被告仍占用至100年10月26日），且該派出所之調查報告，僅係當時承辦員警之印象，並不代表其所記載之內容為正確無誤，故被告公司以此主張其非無權占有，殊難認同。
三、被告占用系爭房地全部：
（一）被告在證人吳昌民（即新鐵成公司總經理）未出庭作證前，曾主張其僅占有系爭房地之一小部分面積，關於系爭房地內之機具皆為訴外人新鐵成公司所有，其僅代替訴外人新鐵成公司處理，故不得將之納入計算，惟證人吳昌民於101年3月7日到庭作證時「（你知道元鋼公司在官田區官田村421號有1個工廠嗎？）應該是2廠。（你們有機器放在這個工廠嗎？）有。（這個工廠是元鋼的，為何你們的東西會放在這個地方？）我們是透過法院的拍賣向元鋼公司買到一些廠內的機器設備。（新鐵成買到這些機器之後做什麼樣的處理？）我們沒有自己使用，後續是賣給被告公司。（當初法院履勘的時候，為何被告公司的人有說要一併處理新鐵成的東西？）因為當時實際上新鐵成已經把機器賣給被告公司。（你們把機器賣給被告公司後，是否就由被告公司使用機具？）是」，均顯見被告公司當時係以所有權人之身分使用向新鐵成公司購得之機器，其所稱放置新鐵成公司機器之部分亦由被告公司占有使用，故被告所稱有新鐵成公司機具之部分，並不實在。
（二）在證人吳昌民作證後，被告復辯稱其僅占有機具放置之系爭30、12建號房屋，然查，證人宋碧峰於101年3月21日到庭作證時「（有曾經將元鋼二廠廠房出租給被告公司嗎？）有。（你當時與被告租賃契約沒有書面，當時有約定使用的廠區嗎？）當時我租給被告公司，就是整個廠區給他們用，我無法限制被告公司使用哪幾個廠房。（剛才所述請被告復工，是用元鋼公司的機器與員工嗎？）是。」，均足證當時元鋼公司之臨時管理人有將之出租給被告公司，且並未限制被告公司就系爭房地使用範圍，亦即元鋼公司之臨時管理人係將整個房地交給被告公司使用，且被告公司亦係自96年起承接元鋼公司之機具及員工並為生產，因此縱有被告公司所稱有部分係放置元鋼公司之機具與物品，亦為被告公司承受元鋼公司之全部範圍而併為被告公司使用。
（三）原告於拍定後未取得系爭房地權利移轉證書前，曾於100年5月11日至系爭房地查看，發現被告公司確實在系爭房地進行生產，且將生產後之成品及生產中之工具及材料或廢棄物均堆置在系爭房地全部範圍，故顯見被告公司確實占用系爭房地全部，且此與證人宋碧峰證稱被告公司繼受使用元鋼公司機具及員工不謀而合，足證被告公司抗辯僅占用系爭房地部分並不實在。
（四）鈞院執行點交當日，被告公司將唯一可控制系爭房地出入之大門鑰匙交給原告之情可知，不論依外觀或實質占有情形，被告公司在未點交前確實占有並控制系爭房地之全部範圍，故被告公司辯稱其僅占有系爭30、12建號房屋，顯不足採。且從證人宋碧峰證稱「為將整個廠區交給被告，並由被告使用元鋼之機具及員工」之證詞，輔以被告持有可控制系爭房地出入口之大門鑰匙及100年5月11日現場照片綜觀，被告公司確實占有系爭房地全部範圍。
（五）另據100年8月3日及100年10月26日現場履勘之鈞院執行書記官於鈞院證稱：「（提示97年度執字第32056號卷內100年8月3日履勘筆錄，你們當時是否有勘驗該廠區係由何人占有？）我們勘驗筆錄是依據現場人的陳述所為記載，我之所以會這樣記載是尤炳欽跟我說的。（筆錄記載完後，是否有交給現場人閱覽，才由他們簽名？）全部筆錄是給現場的人確認過後才簽名，並且讓他們在自己陳述的後面簽名。」，是由證人證詞可知，100年8月3日履勘筆錄記載「第三人（即被告）代理人：目前預計在今年9月底前搬遷完畢，並將廠區交給買受人。我們一併處理完畢，會全部將廠區、土地一併交予買受人。買受代理人：廠區後方工廠上有生產。第三人代理人：生產部分我們一併於今年9月前處理完畢。第三人代理人：至100年9月30日前整個廠區內若有未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理，視廢棄物處理。」，此均為被告公司代理人所為陳述，是倘若被告公司僅有使用系爭30、12建號房屋，則為何被告公司代理人不僅稱會將系爭30、12建號房屋交給買受人，反倒係稱「全部將廠區、土地一併交予買受人，至100年9月30日前整個廠區內若有未搬離完畢．．．」，且被告公司為何簽名於執行筆錄上時，未向執行書記官表示記載有誤？故今被告公司辯稱僅占有系爭30、12建號房屋，實為不實，依當時之執行筆錄實可確定被告確實占用系爭房地全部面積。
（六）被告將生產後之大型產品，放置在系爭房地之空曠場地即網球場等地方，是此足證，系爭房地不管任何地方，被告皆有使用，因此被告抗辯僅用系爭30、12號建房屋，實不足採。
（七）被告公司無權占用期間，曾於系爭房地大門左側之管理室玻璃窗上張貼行事曆，該行事曆並可看出「祿研實．．．二廠單位100年9月行事曆」之字眼，由此可知被告公司亦認為其占有使用系爭房地之全部範圍，否則何以被告公司不將行事曆僅張貼在其主張有使用之系爭30、12建號房屋內，而要張貼在象徵全部廠區進出入口之大門管理室，故原告主張應以系爭房地全部面積計算租金，核屬正當。
（八）被告辯稱未占用系爭30之2、30之5建號房屋云云，惟查：
（１）元鋼公司臨時管理人宋碧峰於101年3月21於鈞院證稱：「在93年底就沒有生產。94年4月以後是由元鋼公司的員工自救會在經營，直到96年2月左右，後來我們才請被告公司進來經營。．．．（剛才所述請被告復工，是用元鋼公司的機器與員工嗎？）是」。另據被告公司員工尤炳欽101年5月9日於鈞院證稱：「（你們的機器是在閥一、閥二，那你們是否有使用瀝青？）有。」，足證被告公司進入系爭房地生產，為承繼元鋼公司固有之設備及員工；且依據證人尤炳欽證稱被告在生產過程中有使用到瀝青，而系爭30之2建號房屋，亦有瀝青池，且該瀝青池之瀝青尚未乾涸且仍有瀝青之味道，足以證明被告確實有使用系爭30之2建號房屋無誤。
（２）系爭30之5建號房屋曾堆置與被告公司製造成品相同大小之自來水管，且該處並置有在轉動之電風扇，且電風扇前方並有置放小板凳，顯見當時確有工人在系爭30之5建號房屋內作業，因此被告確實有使用系爭30之5建號房屋。
（３）置放於系爭30之5建號房屋之水管，為被告尚未加工前之水管，此與原告101年7月3日之陳述意見狀續二狀之編號2之照片相互比較下，即可知悉；是被告公司辯稱為元鋼公司廢棄之水管，顯無理由。又原告101年7月3日陳述意見狀續二狀編號l之照片中有2台電風扇，從電風扇扇葉比較後可明顯看出，原告指出之電風扇扇葉確實有在轉動，故被告辯稱：「．．．並不能證明電風扇有在轉動。」，應不可採。且據原告提出之照片，亦可看出在轉動之電風扇前有置放小板凳，足見該電風扇係供在場作業人員使用，此即表示系爭30之5建號房屋被告確實有使用，故被告辯稱：「．．．小板凳同樣不能證明被告有在使用系爭30之5建號房屋」並不可採。再者，原告101年4月11日提出編號11之照片與原告101年7月3日提出編號1之照片，拍攝日期均相同，僅拍攝地點是由遠而近；而拍攝時廠房無人，並不代表即未使用系爭30之5建號房屋，是被告以此抗辯「．．．廠房空蕩無人使用，．．．足證原告主張被告有使用系爭30之5建號房屋與事實不符」之理由，實謂牽強，難以採納。
（４）另據原告10l年4月11日言詞辯論意旨狀編號14之照片可知，與系爭30之2建號房屋相連之系爭30之5建號房屋之大型生產機器，被告亦將之搬遷離開，是倘如該些大型生產機器並非被告所使用，被告何以將之搬離，是此亦足證被告確實有使用到系爭30之5建號房屋。
（九）被告辯稱未占用系爭406建號房屋云云，惟查：被告公司受僱人尤炳欽證稱：「（祿研公司是生產何種機器或設備？）我們是做自來水配件。（你們的機器是在閥一、閥二，那你們是否有使用瀝青情形？）有。（原告訴代：請庭上提示101年4月11日原告所提民事言詞辯論意旨狀所附之照片，其中編號2、3、21、23照片，這些照片的產品是否你們公司的產品？）是。」，依據證人尤炳欽證詞可知，被告生產自來水配件，而其所生產之產品為原告101年4月11日言詞辯論意旨狀編號21及23照片外部為黑色、內部為藍色之水管，且其生產加工自來水管時，必須使用到瀝青。況被告公司亦自承有將加工後之水管置放在系爭406建號房屋，是以，據原告101年4月11日民事言詞辯論意旨狀所附編號24之照片可知，被告在系爭406建號房屋置放其所生產加工後產品，並有在系爭406建號房屋將自來水管加工噴藍色漆，故被告確實有使用系爭40選6號房屋，當無疑問。
四、原告得請求之不當得利租金數額：
（一）本件相當於不當得利租金之計算，應不受土地法第97條之限制，而得以拍定價格為請求之依據：
（１）按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。房屋僅供住宅用者，始受土地法第97條第1項規定之限制，市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議及最高法院54年台上字第1528號判例參照）。是以，系爭房地被告公司既非作為住宅居住，而係作為工廠營業使用，則依前揭決議及判例，原告向被告請求相當於不當得利之租金時，當不受土地法第97條規定之限制，亦即在計算租金時並不需以公告地價及建築物現值為限，且亦不受年息百分之10最高限制之拘束，是被告抗辯原告應受土地法第97條之限制，並無理由。
（２）職是，原告請求相當於不當得利之租金，依前揭最高法院及最高行政法院之決議及判例，既不受土地法第97條規定之限制，則為趨近原告標得系爭房地之價值，原告以鈞院民事執行處拍定價格，作為本件相當於不當得利之租金之依據並無不當，且為適法妥當，故原告當得以拍定價格為請求之依據，並以該拍定價格年息百分之10作為請求。
（二）鑑價報告價格之意見：若鈞院認被告占用系爭房地全部，則依鑑定報告第3頁之結論，每月租金計為222,760元等語。並聲明：被告應給付原告3,237,981元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告曾同意被告公司於100年9月30日前搬遷，顯有同意被告公司得占有使用系爭房地至100年9月30日之意思，則本件被告公司並非無權占有：
（一）據鈞院民事執行處97年度執字第32056號100年8月3日履勘筆錄：「第三人代理人尤炳欽：廠內已在進行搬遷，目前預計在今年9月30日前搬遷完畢，並將廠區交給買受人。
買受人代理人：原則上係希望在今年8月底前搬離。第三人代理人：8月底前恐有困難，我們希望能寬限至9月30日前儘速處理，因係大型機具須由日本機械公司來台處理搬遷工作。．．．生產部分我們一併於今年9月底前處理完畢。．．．至100年9月30日前整個場區內若未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理，視廢棄物處理之。」。
（二）上開筆錄內容有兩造代理人二度簽名確認，顯然原告當時因理解被告公司搬遷大型精密機械有其困難度，而同意被告公司可延至100年9月30日前再搬遷，從而原告應有同意被告公司得占有使用系爭房地至100年9月30日之意思，被告公司並非無權占有。
（三）另官鎮派出所101年2月7日調查報告第1點記載：「群達龍公司經理黃維彥口述說，．．．群達龍公司給祿研公司4個月時間將廠房內設備搬走」，亦與前述筆錄所載內容相符，足證原告確實有同意被告公司得占有使用系爭房地至100年9月30日之意思，被告公司並非無權占有。
二、縱認被告無權占有（被告否認），被告亦未占有全部廠區：
（一）被告僅占有系爭30、12建號房屋：
（１）被告所繪製系爭房地圖，業經證人吳昌民、宋碧峰確認與實際情形相符。
（２）據證人吳昌民證述：「（你說你們經由法拍方式買到元鋼機器，後來賣給被告公司，後來說你們有買賣的協商，你們清楚被告使用的廠區有哪幾個部分？）我們的機器是放在系爭30、12建號房屋，所以過去的時候，我們也是看到被告公司在這邊生產使用。」、「（廠房這麼多，為何機器是集中在這裡？其他廠房是否有機器？）系爭406建號房屋是置放一些當初元鋼留下來舊的模具，系爭30之2、30之5建號房屋是元鋼一些壞掉舊式車床的機具。」、「（系爭30之2、30之5、406建號房屋機器是包含在當初你們買受的範圍嗎？）沒有。我們只有買系爭30、12建號房屋內的機器。」及根據證人宋碧峰證述：「（你是否知道被告公司租用廠房是這些廠房中的哪幾棟？）當時整個廠區，有些元鋼的模具不能使用而有堆置的情形，實際系爭30、12建號房屋比較有在使用，系爭406建號房屋都是堆置一些雜物，系爭30之2、30之5建號房屋內的機器好像都不能用，都已經荒廢。」。
（３）由證人證述足認，被告公司向新鐵成公司買受之機器係置放在系爭30、12建號房屋，從而被告實際上僅占有系爭30、12建號房屋，至於其他房屋不是堆放雜物就是放置元鋼公司壞掉的機器設備，被告公司實際上並未占有使用，亦欠缺占有使用動機。
（二）至於97年度執字第32056號案件之100年8月3日履勘筆錄關於「廠內機械現均由祿研實業有限公司使用」之記載，與實際使用狀況不符，且不足以證明被告有使用全部廠區：
（１）承辦該執行案之書記官自承當天履勘現場時並沒有每間廠房進去勘查，而是依在場人員之陳述記載，實際進去看的廠房只有機器堆置最多的廠房。
（２）承辦該執行案書記官101年5月9日復稱：「當時現場是尤炳欽表示因為元鋼公司有機器被拍賣，該機器由被告公司使用當中，當時要搬遷的物品主要就是這些機器。我們勘驗筆錄是依據現場人的陳述所為的記載，我之所以會這樣記載是尤炳欽跟我說的。」。
（３）參酌證人尤炳欽證詞：「我所講的我們在使用的意思是指我們有使用機器的地方，其他的地方我們並沒有使用機器，我們只有使用2個廠房而已，即閥一、閥二廠房而已。」。
（４）由上可知，承辦書記官於履勘現場當天並沒有每間廠房進去勘查，而僅憑證人尤炳欽之陳述作成履勘筆錄，參酌證人尤炳欽「我所講的我們在使用的意思是指我們有使用機器的地方」之證詞，以及筆錄所載「廠內機械現均由祿研實業有限公司使用」顯非口語化表達，筆錄之記載極有可能是承辦書記官與證人尤炳欽溝通上出現誤解所致（如：將「廠內機器只剩下我們在使用」記載為「廠內機械現均由祿研實業有限公司使用」）。
（５）何況，依證人吳昌民之上開證述可知，被告公司實際上僅使用系爭30、12建號房屋，至於其他廠房不是堆放雜物就是放置元鋼公司壞掉的機器設備，被告公司實際上並未占有使用，亦欠缺占有使用動機，從而系爭履勘筆錄記載「廠內機械現均由祿研實業有限公司使用」，顯與實際使用狀態不符。
（三）被告公司並無占用系爭30之2建號房屋：被告否認有使用該瀝青池，該瀝青池於被告進駐前早已乾涸。
（四）被告並無占用系爭30之5建號房屋：原告固主張系爭30之5建號房屋有置放自來水管，且有一轉動風扇及板凳，足見被告有使用系爭30之5建號房屋云云，惟查：
（１）由原告所附照片並不能證明電風扇有在轉動。
（２）被告製造之水管在塗裝前係灰黑色，然照片中水管已經生鏽，顯然久未經使用，應係元鋼公司廢棄之水管。
（３）照片中小板凳同樣不能證明被告有在使用系爭30之5建號房屋。
（４）原告101年4月11日書狀證三所附26張照片，其中第11張照片乃系爭30之5建號房屋全景，該照片中系爭30之5建號房屋空蕩無人使用，僅散落部分廢棄物品，足證原告主張被告有使用系爭30之5建號房屋，與事實不符。
（五）被告並無占用系爭406建號房屋：原告執以主張之南側小房間地上藍色漆土，該漆土係元鋼公司殘留，蓋元鋼公司營業項目包含制水閥之製造加工。「土耳其藍」（台灣區油漆工會色號：1之46）是自來水公司規定的統一顏色。
既元鋼公司曾在系爭房地製造制水閥，當然必須遵守自來水公規定在制水閥上塗裝土耳其藍塗料，從而系爭406建號房屋南側小房間地上的藍色漆土，應係元鋼公司殘留，原告所舉照片並不足以證明被告曾在系爭406建號房屋南側小房間作粉體塗裝。
三、原告以拍定價格計算相當於租金之不當得利係不當：
（一）本件原告以系爭房地拍定總價68,168,060元作為土地法第97條第l項之「土地及其建築物申報總價」，據此計算租金，惟：
（１）依最高法院43年台上字第392號判例，土地法第97條第1項係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。
（２）依最高法院80年台上字第1996號裁判意旨，土地法第97條第1項之土地價額，係指土地所有權人依土地法第148條規定所申報之地價。
（３）依最高法院89年度台上字第2694號判決意旨，建物租金之計算應參考地政機關就系爭標的物所估定之價額，不得單以拍定價格為據。
（４）又，「系爭130、132號房屋之建築物價額，揆諸前揭土地法之規定，應以該管市、縣地政機關估定之，惟因台南市政府地政科拒絕估價，此有該機關函文在原審卷可憑，參以一般實務操作，均認房屋課稅現值即為房屋之價值，並因其年年隨折舊遞減，符合房屋價值之現狀，故一般即以之為房屋之申報價值，此觀原審卷所附台南市政府87南市地價字第127026號函說明二即明。」（台灣高等法院台南分院88年上字第432號判決意旨參照）。
（５）另據台南市政府地政局101年1月12日南市地價字第1010003102號回覆鈞院函：「惟地政機關目前未就建築物價額依土地法施行法第25條規定估定價額，財政部爰以78年6月22日台財稅第000000000號函規定，稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類規定設算之租金，依土地法第97條第l項規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，其土地價額係指課徵地價稅之申報地價；建築物價額，應以課徵房屋稅之房屋現值為準。」。
（６）綜上，不論從條文「申報總價」之文義解釋，以及參考實務多數見解，甚至衡酌被告原本每月只給付6萬元租金予元鋼公司乙節，本件相當於租金不當得利之計算基準，關於土地部分應以申報地價為準，至於建物部分應以100年度課稅現值為準，原告以拍定價格計算實屬過苛。
（二）鑑價報告價格之意見：
（１）若鈞院認被告僅占用系爭30、12建號房屋，每月租金103,997元：
①計算公式：（地價×收益率＋建物價×收益率＋必要地價稅費用＋必要房屋稅費用）×區域閒置調整率80%。
②地價為46,161,969元（計算式：7330平方公尺相當於2217.3坪×20819元/坪＝00000000）。
③建物價3,984,612元（計算式：0000000＋0000000＝0000000）。
④必要地價稅參照鑑定報告第36頁為2.16/平方公尺，則7,330平方公尺之地價稅為15,833元。
⑤年總地租為1,247,967元【計算式：（00000000×2.51%＋0000000×3.46%＋15833＋247593）×80%＝0000000】。
⑥每月租金103,997元（計算式：0000000÷12＝103997）。
（２）若鈞院認被告僅占用系爭30、12、406建號房屋，每月租金153,293元：
①計算公式：同上。
②地價為67,162,719元（計算式：10,664.56平方公尺相當於3226.03坪×20819元/坪＝00000000）。
③建物價9,953,474元（計算式：0000000＋0000000＋0000000＝0000000）。
④必要地價稅21,623元【計算式：29815×l0664.56÷（8299＋6406）＝21623】。
⑤年總地租1,839,512元【計算式：（00000000×2.51%＋0000000×3.46%＋21623＋247593）×80%＝l839512】。
⑥每月租金153,293元（計算式：0000000÷12＝153293）云
云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如為不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、本院97年度執字第32056號強制執行事件拍賣債務人元鋼公司所有系爭房地，嗣於100年4月26日由原告以總價金68,168,060元得標。本院民事執行處於100年5月5日核發權利移轉證書，原告於100年5月16日收受該權利移轉證書。本院於100年10月26日將系爭房地點交予原告。
二、台南市政府地政局並未依土地法施行法第25條估定系爭房屋之價額。
三、本院97年度執字第32056號100年8月3日履勘筆錄記載：「第三人（即被告）代理人尤炳欽稱：「（買受人代理人：現在廠區內是否另有第三人？）另新鐵成部分，我們會一併處理完畢，會全部將廠區、土地一併交予買受人。．．．至100年9月30日前整個場區內若未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理視廢棄物處理之。」。
四、本院97年度執字第32056號100年10月26日點交筆錄記載：系爭建物內部已清空，除另案查封之動產（電器設備、鐵架、展示品）外，廠房內僅餘廢棄物。
五、系爭304之1、308地號土地99年1月之申報地價分別為每平方公尺270元、232元。
六、系爭房地之拍定金額、土地登記謄本記載之申報地價、課稅現值如下：
┌───┬───────┬───────┐│地 號│ 申報地價 │ 拍定金額 │├───┼───────┼───────┤│ 304-1│270元/平方公尺│ 27,334,060元│├───┼───────┼───────┤│ 308 │232元/平方公尺│ 22,834,000元│└───┴───────┴───────┘┌──┬────────────┬────────┬──────┐│建號│ 房屋門牌號碼 │ 100年度課稅現值│ 拍定金額 │├──┼────────────┼────────┼──────┤│30 │台南市官田區官田里421號 │ 2,188,300元│ 3,789,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│12 │台南市官田區官田里421號 │ 1,004,100元│ 2,403,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│30-1│台南市官田區官田里421號 │ 85,200元│ 909,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│30-2│台南市官田區官田里421號 │ 1,544,800元│ 2,628,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│30-3│台南市官田區官田里421號 │ 71,200元│ 990,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│30-4│台南市官田區官田里421號 │ 37,100元│ 639,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│30-5│台南市官田區官田里421號 │ 3,707,600元│ 4,599,000元│├──┼────────────┼────────┼──────┤│406 │台南市官田區官田里421號 │ 1,034,400元│ 2,043,000元│└──┴────────────┴────────┴──────┘
七、被告使用系爭房地（使用範圍兩造有爭議）經營工廠，並非作為一般住宅使用。
八、如本院認被告僅占用系爭30、12建號房屋，被告占用之土地面積以7,330平方公尺計算。如本院認被告僅占用系爭30、1
2、406建號房屋，被告占用之土地面積以10,664.56平方公尺計算。如本院認被告占用系爭30、12、406、30之5建號房屋，則認系爭房地均為被告占有使用。
九、如原告可請求被告給付相當於租金之不當得利，原告得請求之期間自100年5月16日起同年10月3日止，共4個月又18天。
十、原告曾於100年7月5日發存證信函向被告表示「．．．祿研公司應依買受人即本公司之請求，自該房地自行搬遷，並應向本公司給付．．．至搬遷完畢之日止，相當於租金之不當得利，否則本公司得依法聲請法院強制搬遷且請求不當得利」，在履勘後即100年8月11日再發存證信函要求被告應給付至搬遷之日止相當於租金之不當得利。
、系爭2筆土地北側臨約15米寬之柏油路。系爭2筆土地四周多為農地，散落1、2間民房。系爭2筆土地西南邊之鄰地上有一片墓園。系爭30之2、30之5建號房屋內有一瀝青池及一水池，系爭406建號房屋南側有一間隔間之地上有藍色漆土。
、被告曾在管理室張貼被告公司之行事歷。
、被告有使用系爭406建號房屋置放被告公司之產品（被告主張係出貨前暫時置放）。
肆、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：被告於原告取得系爭房地之權利移轉證書後，是否無權占用系爭房地？如是，被告無權占用系爭房地之範圍為何？原告得請求被告給付相當於租金之不當得利之數額若干？經查，
一、被告於原告取得系爭房地之權利移轉證書後，無權占用系爭房地：
（一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。被告對原告因拍賣取得系爭房地所有權之事實並不爭執，僅以非無權占有為抗辯，依上開說明，自應由被告舉證證明其有正當權源占用系爭房地。
（二）解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。（最高法院19年上字第28號判例、96年度台上字第286號判決參照）。被告雖以本院97年度執字第32056號100年8月3日履勘筆錄記載，買受人（即原告）代理人稱：「原則上係希望在今年8月底前搬離。」，第三人（即被告）代理人稱：「8月底前恐有困難，我們希望能寬限至9月30日前儘速處理，因係大型機具須由日本機械公司來台處理搬遷工作。」、「生產部分我們一併於今年9月底前處理完畢。」、「至民國100年9月30日前整個場區內若未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理視廢棄物處理之。」，及官鎮派出所101年2月7日調查報告第1點記載：「群達龍公司經理黃維彥口述說，．．．群達龍公司給祿研公司4個月時間將廠房內設備搬走」，主張原告當時因理解被告搬遷大型精密機械有其困難度，而同意被告可延至100年9月30日前再搬遷，原告應有同意被告得占有使用系爭房地至100年9月30日之意思，被告並非無權占有云云，然為原告所否認。經查，原告之代理人於100年8月3日本院民事執行處履勘現場時固表示：「原則上係希望在今年8月底前搬離。」，其意僅是為避免聲請本院點交系爭房地之麻煩（須準備搬遷人力、車輛，及堆放被告物品之場所），希望被告能自動搬遷，而給予被告自動搬遷之寬限期間，並非同意被告在自動搬遷之前可無償使用系爭房地，此從原告在尚未履勘前，即於100年7月5日發存證信函明確向被告表示「．．．祿研公司應依買受人即本公司之請求，自該房地自行搬遷，並應向本公司給付．．．至搬遷完畢之日止，相當於租金之不當得利，否則本公司得依法聲請法院強制搬遷且請求不當得利」，且在履勘後即100年8月11日再發存證信函要求被告應給付至搬遷之日止相當於不當得利之租金，亦可明瞭，足見原告與被告協商自動搬遷之時間，僅意在被告能儘速自動搬遷，其仍欲請求被告給付自動搬遷之前使用系爭房地之相當於租金之不當得利，並無讓被告在自動搬遷之前無償使用系爭房地之意。被告辯稱：原告既同意被告於100年9月30日前搬遷，顯有同意被告得占有使用系爭房地至100年9月30日之意思，則被告並非無權占用云云，顯不可採。
二、被告無權占用系爭房地全部：
（一）本院97年度執字第32056號100年8月3日履勘筆錄記載：「第三人（即被告）代理人尤炳欽稱：「（買受人代理人：現在廠區內是否另有第三人？）另新鐵成部分，我們會一併處理完畢，會全部將廠區、土地一併交予買受人。．．．至100年9月30日前整個場區內若未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理視廢棄物處理之。」，業如前述，可見被告於本院97年度執字第32056號100年8月3日履勘時，已承認除訴外人新鐵成公司部分外，系爭房地其餘部分均為其占有使用，蓋倘被告公司僅占用系爭30、12建號房屋，其如何將全部將廠區、土地一併交予原告？又如何有權表示「至100年9月30日前整個場區內若未搬離完畢，內部剩餘物均由買受人自行處理視廢棄物處理之。」？被告辯稱僅占用系爭30、12建號房屋云云，不足採信。
（二）證人即新鐵成公司業務經理吳昌民於本院審理時證稱：「（你們有機器放在這個工廠嗎？）有。我們是透過法院的拍賣向元鋼公司買到一些廠內的機器設備。（新鐵成公司買到這些機器之後做什麼樣的處理？）我們沒有自己使用，後續是賣給被告公司。（當初法院履勘的時候，為何被告公司的人有說要一併處理新鐵成的東西？）因當時兩造在協商日期沒有談妥，後來被告公司為了簡單化，才向原告公司說新鐵成的部分由他們一併處理，實際上新鐵成已經把機器賣給被告公司。（你們把機具賣給被告公司後，是否就由被告公司使用機具？）是」等語（101年3月7日言詞辯論筆錄），被告對證人吳昌民之上開證詞並不爭執，可見本院97年度執字第32056號100年8月3日履勘時，訴外人新鐵成公司已經把機器賣給被告公司，被告於履勘時所稱有訴外人新鐵成公司機具占用之部分，並不實在。原告主張系爭房地均為被告占有使用，應可採信。
（三）證人即元鋼公司臨時管理人宋碧峰於本院審理時證稱：「（曾經將元鋼二廠廠房出租給被告公司嗎？）有。（你當時與被告租賃契約沒有書面，當時有約定使用的廠區嗎？）當時有些廠區有堆置物品，真正有功能的只有兩個廠房而已，當時我租給被告公司，就是整個廠區給他們用，我無法去限制被告公司使用哪幾個廠房，我也沒有明講去跟被告說哪幾個廠房有堆置東西不能使用。」等語（101年3月21日言詞辯論筆錄），依證人宋碧峰之證詞可知，元鋼公司之臨時管理人宋碧峰有將系爭房地出租給被告公司，且並未限制被告公司之使用範圍，亦即元鋼公司之臨時管理人宋碧峰係將系爭房地全部交給被告公司使用，系爭房地全部均由被告公司占有管領。
（四）被告於占用期間，曾在系爭房地大門左側之管理室玻璃窗上張貼被告公司之行事曆，並將其生產之大型產品（制水閥）放置在系爭土地之空地即網球場等地方，有原告提出之照片可證，並為被告所不爭執，可見被告有使用系爭30、12建號房屋以外部分，被告辯稱僅占用系爭30、12建號房屋云云，實不足採。
（五）原告主張被告有使用系爭406建號房屋置放被告公司之產品，業據提出照片為證，並為被告所不爭執（被告主張係出貨前暫時置放），堪認被告確有占有使用系爭406建號房屋。被告辯稱：未使用系爭406建號房屋云云，尚不足採。
（六）原告主張被告有使用系爭30之5建號房屋，業據提出照片為證，依原告提出之照片觀之，置放在系爭30之5建號房屋內之電風扇正在轉動，倘被告未占有使用系爭30之5建號房屋，為何系爭30之5建號房屋會有轉動中之電風扇？被告辯稱：其未占有使用系爭30之5建號房屋云云，不足採信。
（七）綜上，系爭30、12、406、30之5建號房屋均由被告占有使用，被告辯稱僅占用系爭30、12建號房屋云云，不足採信，應以原告主張被告占用系爭房地全部，較可採信。
三、原告得請求被告給付不當得利之數額：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告因無權占有系爭房地受有相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據，惟原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為度，非以原告所受損害若干為準。
（二）按土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台上字第1475號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。系爭房地位於官田工業區內，供工廠使用，並非供住宅使用，為兩造所不爭執，依上開說明，系爭房地之租金及相當於租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。
（三）證人吳昌民於本院審理時證稱：「（後來說你們有買賣的協商，你們清楚被告使用的廠區有哪幾個部分？）我們的機器是放在編號1、2的廠房（即系爭30、12建號房屋），所以過去的時候，我們也是看到被告公司在這邊生產使用。（廠房這麼多，為何機器是集中在這裡？其他廠房是否有機器？）編號8的廠房（即系爭406建號房屋）是置放一些當初元鋼留下來舊的模具，編號7、4之廠房（即系爭30之5、30之2建號房屋）是元鋼一些壞掉舊式車床的機具。
」等語（101年3月7日言詞辯論筆錄），證人宋碧峰於本院審理時證稱：「（你是否知道被告公司租用廠房是這些廠房中的哪幾棟？）當時整個廠區，有些元鋼的模具不能使用而有堆置的情形，實際1號、2號比較有在使用，8號的廠房都是堆置一些雜物，4號、7號廠房內的機器好像都不能用，都已經荒廢。（被告公司實際上有使用的是否就是1號、2號，其餘廠房都是堆置不能使用的機器、雜物？）我只能講比較有產值的是1號、2號的廠房。（你是否還記得當時每月租金為何？）每月租金6萬元，當時是我們求人家進來的。」等語（101年3月21日言詞辯論筆錄），綜參上開二證人之證詞及原告所提出被告於系爭406、30之5建號房屋置放制水閥等產品之照片，可知被告係使用系爭406、30之5建號房屋來置放制水閥等產品，使用系爭
30、12建號房屋擺放機器來生產制水閥等產品，被告使用系爭30、12建號房屋來生產制水閥等產品，與使用系爭40
6、30之5建號房屋來置放制水閥等產品，所受之利益自然不同。
（四）系爭2筆土地北側臨約15米寬之柏油路。系爭2筆土地四周多為農地，散落1、2間民房。系爭2筆土地西南邊之鄰地上有一片墓園，業如前述。本院委請尚承不動產估價師聯合事務所鑑定使用系爭房地之租金數額，經該所鑑定使用系爭房地全部每月租金為222,760元，有該所估價報告書1份在卷可稽，並為兩造所不爭執。本院審酌系爭房地之位置，工商業繁榮之程度，被告利用系爭30、12建號房屋來生產制水閥等產品，利用系爭406、30之5建號房屋來置放制水閥等產品之經濟價值及所受利益，尚承不動產估價師聯合事務所鑑定使用系爭房地全部每月租金為222,760元，被告原以每月租金6萬元向元鋼公司承租系爭房地（當初元鋼公司擔心廠房內之機器久未使用會故障，所以以較低之租金租給被告公司）等情，認原告主張被告使用系爭房地所得之不當得利，以每月15萬元為適當。原告可請求被告給付相當於租金之不當得利之期間係4個月又18天，為兩造所不爭執。據此，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利總計為690,000元（計算式：150,000×（4＋18/30）＝690,000）。
伍、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付690,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
陸、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
書記官 黃心怡