臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第942號原 告 陳癸蒼訴訟代理人 蔡文斌律師
王盛鐸律師鄭植元律師被 告 魯芸秀訴訟代理人 林萬生律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國101年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣36,046元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：請求判決確認鈞院101年度司執東字第15902號強制執行事件，就債務人陳憲凱名下坐落台南市○○區○○段○○○○號、建、面積1132.9平方公尺，權利範圍17分之9之土地，原告有優先購買權之存在。
（二）陳述：鈞院101年度司執東字第15902號案件，拍賣債務人名下坐
落於訴之聲明第一項所示之土地，因該土地及其上房屋，自民國94年3月1日起，原告即向債務人承租，有租賃契約書影本4份可證明，鈞院於數年前查封該土地時，即有發現該有原告在使用該土地及房屋。
原告於101年7月2日向鈞院聲明為該土地之承租人，符合
土地法第104條優先購買權之要件，主張以同一價格優先承購，但因該土地另有被告魯芸秀以共有人身份主張以5,083,000元優先承購，經鈞院通知應提起本件確認優先購買之訴訟，故提起本件訴訟如上。
依原告所具94年6月至100年10月之自來水費收據15張、南
區國稅局佳里稽徵所96年12月26日函、台南縣政府99年7月9日府城都字第0990169849號函及行政處分書等證據資料，可證明原告從94年間即在系爭南勢段127地號上從事焊切金屬之工作迄今，故原告確實為該土地之承租人，有優先承購權無誤。
又依台南市麻豆區南勢里辦公處之證明書正本一張，足以
證明：「原告確實向陳憲凱租用坐落於麻豆區南勢里33號房屋及其基地南勢段127地號多年，陳癸蒼並在該租用之基地建築房屋從事鐵門、鐵材加工業使用，陳癸蒼增建之房屋雖未辦理保存登記，但可證明原告是租用陳憲凱之土地建築房屋，符合土地法第104條第1項前段之規定。」又依台南縣政府96年11月5日府工使字第0960238836號函
及附件違章查報單、照片2張影本，足以證明：「台南縣政府認定位於麻豆鎮南勢里33號之冠雲鐵工廠（原告以妻江亦琴登記為負責人，實際負責人為原告陳癸蒼），其房屋構造物為冠雲鐵工廠所有，亦可證明原告是租用陳憲凱之基地建築房屋，雖房屋為違章建築，但仍係原告租用土地建築房屋。」證人陳憲凱（台南市○○區○○路70之41號）亦足證明：
「原告陳癸蒼從94年就開始租用麻豆鎮南勢里33號房屋（約25坪）及旁邊之空地（約120坪），第一份租約漏未載明包括空地，第二份租約從95年起，即載明租用之範圍含房屋及旁邊南勢段127地號土地，原告陳癸蒼嗣即在空地上建築房屋及工廠使用，陳憲凱出租土地是要給陳癸蒼建築房屋及工廠使用。」證人王玉成、黃煜彬（聯絡地址：台南市○○區○○路○○
號台南市政府民治中心）二人亦可證明：「位於麻豆區南勢里33號冠雲鐵工廠係由陳癸蒼所建築之違章建物，改制前台南縣政府曾對於房屋所有人陳癸蒼以違反建築法及都市計劃法處罰。
依鈞院101年度司執15902號執行案卷，現場之南勢段127
地號土地上有未保存登記建物兩棟，均經麻豆地政事務所測量在案，另依原告起訴狀內所附證物四、證物五資料，國稅局佳里稽徵所及台南縣政府均認定，南勢段127地號上之建物（門牌南勢里33號）係原告陳癸蒼所有。
（三）證據：提出租賃契約、94年6月至100年10月之自來水費收據15張、南區國稅局佳里稽徵所96年12月26日函、台南縣政府99年7月9日府城都字第0990169849號函及行政處分書、台南市麻豆區南勢里辦公處之證明書、台南縣政府96年
11 月5日府工使字第0960238836號函及附件違章建築查報單、照片2張影本等為憑。
二、被告方面：
（一）聲明：求為判決如主文所示。
（二）陳述：原告就系爭土地並無優先購買權，依69年度台上字第945號判例、65年台上字第530號判例及77年度台上字第1243號判決要旨等實務，均認土地法第104條第1項所規定之優先購買權，承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。原告所提租賃契約，被告否認其真正，應由原告舉證證明該租約之真正，另由系爭房屋已多年無人使用等情觀之，亦堪認系爭土地拍賣時，原告與債務人陳憲凱間就系爭土地並無租賃關係，原告並非承租人，自無就系爭土地主張優先購買之權利；退而言之，依原告主張及所提租賃契約所載，於本件拍賣時，系爭土地及系爭房屋均同屬債務人陳憲凱所有，則原告並非系爭房屋所有權人，揆諸上開最高法院判例及判決要旨，原告就系爭土地自無土地法第104條之優先購買權；衡以土地法第104條之優先承買權規定，係延續同法第103條租地建屋之法律關係而制定，其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，而據原告所陳，原告係向債務人陳憲凱承租系爭房屋含其基地即系爭土地，並非租地建屋，則不論原告所提租賃契約是否真正，原告就系爭土地均無土地法第104條之優先購買權。綜上所陳，縱認原告所提之租賃契約為真正，原告既非地上房屋之所有人，原告就系爭土地並非租地建屋之承租關係，原告即無優先購買權，從而原告所為之主張，不待調查，即足認顯無理由等語。
（三）證據：提出最高法院69年度台上字第945號判例、65年台上字第530號判例及77年度台上字第1243號判決要旨各一份等為憑。
三、本院依職權調閱本院101年度司執字第15902號強制執行卷宗。
四、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：坐落台南市○○區○○段○○○○號、建、面積1132.9平方
公尺土地，其中債務人陳憲凱為共有人，應有部分權利範圍為17分之9，前於85年1月13日與另共同擔保地號（同段117地號、118地號、130地號）之應有持分共同設定擔保本金960萬元之最高限額抵押權予臺南市麻豆區農會。債權人臺南市麻豆區農會持本院核發之91執妥字第18764號債權憑證對債務人陳憲凱聲請強制執行，經本院民事執行處將南勢段127地號、130地號應有部分權利範圍為17分之9編為乙標。
被告於上開強制執行程序於101年5月8日所行第二次拍賣中，以總價金5,038,000元得標。
（二）兩造爭執內容：原告於101年7月2日具狀以其「自94年3月1日起即向債務人承租系爭土地上門牌號碼：台南市麻豆區南勢里33號房屋及座落之土地」為由，向本院民事執行處主張其依土地法第104條之規定有優先購買權，經執行處函拍定人陳述意見，被告否認原告有優先購買權，執行處乃函原告提起訴訟，原告依該通知而提起本件訴訟，並主張原告依土地法第104條之規定，有優先購買權，而被告除否認原告所提之租賃契約書外，更以原告不符合土地法第104條所定優先購買權之要件等如上所載之答辯。是以本件原告請求是否有理由，除應認定原告所提租約為真正外，亦應究明原告得否依土地法第104條之規定，主張對台南市○○區○○段○○○○號之應有部分權利範圍17 分之9有優先購買權為斷，苟其中有一項不能為肯定之認定者，原告之請求即難認有理由。
五、得心證之理由：
（一）按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。本件原告請求確認其依土地法第104條之規定，就債務人陳憲凱所有之系爭南勢段127地號之應有部分權利範圍17分之9有優先購買權，既為拍定人被告所否認，則原告請求確認其優先購買權存在，自有其即受確認判決之法律上利益，程序上自得提起本件確認之訴。
（二）查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此所謂「基地」專指建築房屋所用之土地而言，而所謂「租用基地」之意，應依同法第102條、第103條所定「租用基地建築房屋」之意，土地法第一百零二條至一百零五條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，亦即該土地之承租人，其目的係在所租用之土地上建築房屋，亦僅有在此情況，因土地及房屋之所有權人分屬土地之出租人與承租人或房屋之繼受人，為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，始有該條優先購買權之規定，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時自不得援用同條之規定主張優先購買權，此為司法院以卅六年院解字第三七六三號解釋在案，是土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，亦經最高法院以四十九年台上字第一五四六號著有判例。
（三）查原告於101年7月2日具狀向本院民事執行處所具書狀，固提出94年3月1日-95年3月1日、95年3月1日-96年3月1日、96年3月1日至99年3月1日、99年3月1日至109年3月1日等四份租賃契約書為憑。惟查上開第一份租賃契約書之租賃標的為「麻豆鎮南勢里33號」、租金每月新台幣9,000元，其後之三份租賃契約書之租賃標的為「麻豆鎮南勢里33號房屋含空地使用範圍○○○鎮○○段○○○○號、9/17持分全部」、而租金則仍為每月新台幣9,000元，此有上開四份租賃契約書為憑。依此四份租賃契約書內容，可認定原告與出租人陳憲凱間原係以每月9,000元承租「麻豆鎮南勢里33號」房屋，因使用房屋當然包含所座落之土地在內，是以其後之租賃契約始將所座落之土地亦載入租賃契約中，惟無論承租之標的係該「麻豆鎮南勢里33號房屋」，抑或包含該房屋所座落土地及空地使用範圍○○○鎮○○段○○○○號、9/17持分全部」，合均係一併承租房屋及座落之基地，並非以在該土地上建築房屋為目的而成立租賃契約，此依上開司法院卅六年院解字第三七六三號解釋意旨，租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時自不得援用同條之規定主張優先購買權，是以縱使原告所提上開四份租賃契約為真正，其亦無從援引土地法第104條之規定，主張就系爭土地有優先承購權。
（四）依原告所提之四份租賃契約書內容，其上既無隻字片語載明「租地建屋」之目的，則縱被告私自在上開土地上搭建其他建物，就該私自搭建之建物而言，其與土地所有權人間並不存在「基地租賃」之關係，亦無從主張符合土地法第104條優先購買權之相關規定。
（五）綜上所陳，本件依原告所陳，縱認該四份租賃契約書均為真正，該四份租賃契約書亦不得認定為「基地租賃」，原告主張其有土地法第104條所定基地承租人之優先承買權，自有未合，其起訴請求確認之，為無理由，應予駁回。
六、關於訴訟費用之負擔部分，本件訴訟費用為36,046元，應由敗訴之原告負擔。
七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 王國忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
書記官 張豐榮