臺灣臺南地方法院民事判決 101年度重訴字第136號原 告 黃方美里訴訟代理人 黃瓈瑩律師被 告 辰驊國際有限公司法定代理人 黃怡仁訴訟代理人 王叡齡律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段三九一、三九二、三九三、三九四地號土地上如附圖所示編號391（1）部分即同段一九五建號（門牌台南市○○區○○○路○○○巷○號）、391（2）部分即同段一九六建號（門牌台南市○○區○○○路○○○巷○號）、391（3）部分面積三三九點四八平方公尺、391（4）部分面積四點八二平方公尺、392（1）部分面積一六六點七四平方公尺、393（1）部分面積二五二點六○平方公尺、394（1）部分面積二三點三五平方公尺之建物遷讓交還原告。
被告應將坐落臺南市○○區○○段三九一、三九二、三九三、三九四地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖佰叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟捌佰壹拾叁萬玖仟肆佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：被告應自臺南縣永康市○○○路○○○巷○號房屋（即永康市○○段○○○○○○○○號）○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地遷出，將上開房屋及土地交還原告，請求權基礎為依民法第767條之規定；嗣於本院審理中更正聲明為：（一）被告應自臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之地上物遷出，即如附圖所示編號391（1）已保存登記建號195建物（門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號）、編號391（2）已保存登記建號196建物（門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號）、編號391（3）建物面積339.48平方公尺、編號391（4）建物面積4.82平方公尺、編號392（1）建物面積166.74平方公尺、編號393（1）建物面積252.60平方公尺、編號394
（1）建物面積23.35平方公尺，將上開建物全部返還原告。
（二）被告應自臺南市○○區○○段000000000000000地號土地遷出，將土地全部交還原告。請求權基礎就已保存登記建物部分為依民法第767條之規定，就未保存登記建物部分則係主張有事實上之處分權而為請求，核原告上開所為，係就同一基礎事實而為變更，依前開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下
稱系爭土地），本為原告單獨所有，原告於民國95年6月14日以夫妻贈與為原因移轉部分土地所有權予訴外人即原告之夫黃俊雄，訴外人黃俊雄於98年2月2日再將原告贈與之部分以夫妻贈與為原因移轉登記為原告所有；另坐落於系爭土地上有辦理保存登記之同段195、196建號（門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號，下稱系爭建物）及未辦理保存登記之如附圖所示編號391（3）部分面積339.48平方公尺、編號391（4）部分面積4.82平方公尺、編號392（1）部分面積16
6.74平方公尺、編號393（1）部分面積252.60平方公尺、編號394（1）部分面積23.35平方公尺建物（下稱系爭未保存登記建物）原為訴外人岱輪實業有限公司（下稱岱輪公司）所有，訴外人岱輪公司於98年2月11日將系爭建物以買賣為原因移轉所有權登記予原告，並將系爭未保存登記建物之事實上處分權讓與原告。今系爭土地、建物及系爭未保存登記建物遭被告無權占用，爰提起本訴請求被告遷出系爭建物及系爭未保存登記建物，並返還系爭土地。
㈡被告主張其與訴外人岱輪公司自97年7月間有租賃契約等，
鈞院97年訴字第1215號判決認定被告與訴外人岱輪公司就系爭建物部分有不定期限租賃關係，系爭建物之受讓人即原告應受民法425條第1項規定拘束云云，原告否認之：
⒈鈞院97年訴字第1215號判決僅認定被告與訴外人岱輪公司
就系爭建物部分有不定期租賃關係，及兩造間未訂有書面租賃契約等事實。又被告自97年7月起至99年2月持續積欠租金，經訴外人岱輪公司99年3月18日以存證信函催告限期給付租金，但被告未依期限給付租金，訴外人岱輪公司於99年3月26日以被告積欠租金達二期以上為由終止租約，故訴外人岱輪公司與被告間已無租賃關係存在。按修正之民法425條立法意旨：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權利義務影響甚鉅宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」。是以，民法425條增定第2項規定，立法目的在排除長期及不定期限之租賃契約，故增定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用買賣不破租賃之規定。本件訴外人岱輪公司與被告之租賃關係，未經公證，且雙方未曾約定租賃期限，自無民法425條第1項規定之適用。系爭建物部分縱有上開法條適用，被告與訴外人岱輪公司間就系爭建物之租賃關係，早因被告積欠租金達二期以上而終止，被告仍無權占有系爭建物。被告主張以代繳地價稅扣抵租金，但地價稅應繳納人並非訴外人岱輪公司，辰驊公司前揭答辯，難以實行。
⒉訴外人岱輪公司既已明確表示反對被告使用系爭建物，被
告事後仍繼續匯款，為被告之單方行為，訴外人岱輪公司亦主張該款項用以清償被告積欠訴外人岱輪公司之機器設備款項。且上開情況與被告引述之民法451條，租期屆滿後承租人仍為租賃物使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為不定期限繼續契約之規定，完全不符。被告主張其自99年5月起繼續匯款新臺幣（下同）2萬元或21,000元，訴外人岱輪公司未反對，有不定期租賃適用，此應區分為二個階段：
⑴第一階段97年7月起至99年3月26日：
上開期間依據鈞院97年訴字第1215號民事判決，認定訴外人岱輪公司與被告間自97年7月起有不定期租賃，但被告並未按期給付租金，訴外人岱輪公司經催告給付租金，並表示99年4月起租金為20萬元。但被告未按催告給付租金，訴外人岱輪公司於99年3月26日終止租約。
故法院所認定之不定期租賃已於99年3月26日終止。
⑵第二階段99年3月27日以後：
①鈞院97年訴字第1215號民事判決，認定訴外人岱輪公
司與被告間自97年7月起有不定期租賃，而原告於98年2月受讓系爭房屋，故被告爭執原告應受買賣不破租賃原則拘束，但上開判決認定之不定期租賃已於99年3月終止，被告主張之買賣不破租賃原則，已無可能適用於原告。
②被告稱99年4月陸續匯款，有民法422條及451條規定
適用，但民法422條規定之適用，仍須租賃契約兩造對於租賃條件已一致，並約定超過一年以上租期，而未定字據者。99年3月27日以後，兩造對於租賃條件並無一致約定，及約定一年以上租賃期限等事實，無從認定99年3月27日以後，兩造間得依民法第422條規定成立不定期租賃。又訴外人岱輪公司於99年4月7日起訴請求被告遷讓房屋（鈞院另案99年度訴字第476號），訴訟中原告也一再表示不同意被告繼續使用系爭建物、系爭土地。故99年3月27日以後，不論訴外人岱輪公司或原告均已經為反對被告繼續使用系爭建物之意思表示，本件顯然無民法第451條之適用餘地，而訴外人岱輪公司停業多時，該帳戶早已未使用，被告匯款進入訴外人岱輪公司帳戶，訴外人岱輪公司根本不知情。因系爭建物所有權已經轉讓，租約合法終止，訴外人岱輪公司認為後續應由原告處理，故訴外人岱輪公司發現被告匯款後，立即關閉帳戶。⒊假如鈞院認為兩造間就系爭建物有租賃關係，被告董事長
黃怡仁為訴外人岱輪公司董事，按公司法第223條規定，董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，需由訴外人岱輪公司監察人為公司之代表。但被告與訴外人岱輪公司間之租約，不但未經訴外人岱輪公司股東會決議同意出租訴外人岱輪公司全部辦公室廠房，也未經監察人黃炳堯代表訴外人岱輪公司同意出租訴外人岱輪公司之辦公室、廠房。依上開規定，訴外人黃怡仁為被告與訴外人岱輪公司為法律行為，卻未與訴外人岱輪公司監察人黃炳堯為代表人為租約之約定，該租約係效力未定。為此訴外人岱輪公司監察人黃炳堯具狀代表訴外人岱輪公司表示，假如訴外人岱輪公司與被告間有租賃關係，監察人也已於另案具狀不同意上開租約。故即或該租約存在，也因監察人表示不承認該租約而確定無效。被告與訴外人岱輪公司間既無租賃關係，被告主張本件有民法425條第1項買賣不破租賃規定，顯無理由。
⒋被告抗辯按鈞院97年訴字第1215號民事事件，認定訴外人
岱輪公司與被告間自97年7月起有不定期租賃，原告受讓系爭建物，應受民法425條第1項買賣不破租賃原則適用拘束。又被告於99年5月起後陸續匯入2萬元租金與訴外人岱輪公司帳戶，故有民法422條及451條視為以不定期限繼續契約。
㈢被告辯稱其與訴外人岱輪公司間之租賃契約效力及於系爭土地，然：
⒈鈞院97年訴字第1215號判決並未認定被告與訴外人岱輪公
司間就系爭建物坐落之系爭土地有租賃關係，且系爭土地部分從未出租。雖訴外人岱輪公司與被告間就系爭建物有租賃關係存在，但因被告積欠租金達二期以上，訴外人岱輪公司早已以臺南地方法院郵局第376號存證信函終止租約，故被告占有系爭建物為無權占有；被告主張其與訴外人岱輪公司間就系爭土地有不定期租賃關係，除無證據外，系爭土地原所有權人係訴外人黃俊雄及原告，非被告主張之訴外人岱輪公司，故就系爭土地部分並無民法425條第1項規定適用之餘地。原告使用系爭土地無法律權源，亦為無權占有。
⒉被告主張系爭土地或系爭建物租金僅21,000元或5,250元
，實屬無稽。按鈞院調閱之統一發票上記載「5000元辦公室」、「工廠15000元＋辦公室5000元」顯然原租約本不包括土地，被告主張原租約包括土地，並不實在。當初被告法定代理人即原告之子黃怡仁僅告知暫時使用一個月會立即遷離，原告基於母子情誼，信任兒子不會說謊，怎知其占用土地、廠房不還，還將公司機器設備、車輛全數以買賣方式過戶被告公司名下，並分文未付，原告深感痛心。
㈣原告請求並未違反民法第148條權利濫用之禁止與誠信原則：
⒈被告主張原告向訴外人岱輪公司購買系爭建物有脫法行為
，原告否認之。訴外人岱輪公司於97年間停止營業，迄今已停業多時，負責人長期臥病，訴外人岱輪公司已無存在必要，解散清算是必然。訴外人岱輪公司名下建物出售，與訴外人岱輪公司結束營業、辦理解散等方向一致，實難以認定原告購買系爭建物，有何損害公共利益或損害他人為主要目的。且原告無法律專業，對民法第425條規定毫無所悉，否則不會遲延至101年才對被告起訴。
⒉訴外人岱輪公司將系爭建物出售予原告，使系爭建物及系
爭土地能合併使用，擴大經濟效益，並無任何損害公共利益或損害他人利益情事。
㈤並聲明：如主文第1、2項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告使用系爭土地及系爭建物乃是基於不定期限之租賃關係，並非無權占有：
⒈所謂不定期租賃乃是指租賃契約未定有存續期間之租賃，
或者是依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，而被告自97年1月支付辦公室租金5,250元，同年7月起支付租金21,000元，並由訴外人岱輪公司開立「租金收入」的統一發票至今已逾4年之久，卻未書立任何字據，故依法視為不定期限之租賃。
⒉再者，根據鈞院97年度訴字第1215號民事確定判決，就原
告主張遷讓房屋事件為「原告之訴駁回」之諭知，而其理由即為認定被告與訴外人岱輪公司間確實有成立不定期租賃契約，故自得占有使用之，被告並依約每月以電匯方式繳納租金21,000元予訴外人即出租人岱輪公司。原告於98年2月間因買賣原因取得系爭土地及系爭建物，惟依買賣不破租賃之規定，原告仍應繼受不定期租賃契約之約束。今被告並未有符合民法及土地法所定不定期租賃契約終止之法定原因，且原告亦未為終止契約之意思表示，即逕行主張被告無權占有，顯為無據。
⒉於l01年4月2日被告接獲原告律師所寄發之臺南地方法院
郵局第398號存證信函稱被告「無權占用」系爭不動產，並要求被告10日內遷移。隨即被告除委請訴代函覆外，並於同年4月5日以電匯方式將租金21,000元匯付予出租人岱輪公司，但遭退還匯款，經被告查詢得知是原告將上開帳戶結清致無法匯款。
⒊為保全被告之承租權，被告另以永康鹽行郵局（臺南32支
）第77號存證信函寄附由被告為發票人、票面金額21,000元、發票日101年4月18日、付款人為彰化商業銀行永康分行、票據號碼IN0000000之支票予原告，原告委託律師於101年4月25日以臺南地方法院郵局第513號存證信函將上開支票退還予被告，繼而提起本訴。
⒋原告故意以不正當行為將出租人之帳戶銷戶致使被告無法
完成租金支付即對於被告已提出之給付，拒絕受領，故自被告提出之101年4月5日，原告應負受領遲延之責任。此外，被告本欲向貴院提存所為清償提存，但遭以無租賃契約書為由拒絕之，一併陳明之。
⒌部分租金每月僅繳納20,000元之原因：
根據稅捐稽徵法第7條第4項規定，被告公司本有代扣繳租賃所得之義務。租金收入20,000元，營業稅應稅l,000元（即5%），總計21,000元。亦即1,000元營業稅部分被告公司在申報401號報表時可以扣抵之。惟因訴外人岱輪公司卻遲遲不肯開立統一發票予被告，故被告公司之會計人員無法處理該問題，始暫時將稅額1,000元保留之，惟嗣後訴外人岱輪公司仍不肯開立統一發票並以此做為租金未付要求遷讓之理由，故被告公司會計人員不得已才又一次將差額款項一併匯付予訴外人岱輪公司，故非屬一部支付而是考量稅務關係。
⒍關於租金21,000元如何核定：
97年1月之租金總額為5,250元，因為當時只使用辦公室，嗣後訴外人岱輪公司停業，故被告將員工全數僱用並使用工廠生產，故租金調漲至不含稅20,000元，其中工廠15,000元，辦公室5,000元，這些數額均是由訴外人岱輪公司當時實際負責人即原告所核定的。被告因需要辦公室及廠房以從事生產及營業，且被告公司負責人為原告之子，故並無反對之餘地。
㈡關於被告與訴外人岱輪公司間之不定期租賃契約，其效力所及範圍包括廠房及土地：
⒈被告向訴外人岱輪公司承租系爭建物時，系爭土地為原告
及其配偶黃俊雄二人所有，而系爭建物早在89年10月19日即興建完成並登記在訴外人岱輪公司名下，因此岱輪公司總經理即原告與其配偶即董事長黃俊雄若未同意出租土地，則又豈會同意出租系爭之廠房。
⒉被告早在97年1月間即有承租辦公室及土地，當時租金為5
,250元，嗣後連廠房與坐落土地一起承租才變成21,000元的租金，至於原告與訴外人岱輪公司內部如何拆帳則不明矣。退萬步言，若原告與訴外人黃俊雄就土地部分與被告間未成立租賃關係，為何原告三番兩次均以遷讓房屋做為爭訟之標的，而未及於土地所有權人名義主張遷讓或請求相當於租金之不當得利，亦未以土地所有權人名義禁止被告使用除廠房為辦公室以外之土地。
㈢原告雖主張本件依民法第425條第2項之規定，無買賣不破租賃之適用，惟：
⒈根據民法第425條修法草案條文說明：「二、本條第一項
規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」等語，可知該條訂立時其立法目的是：⑴求其權利義務內容合法明確；⑵可防免實務上常見之弊端，即「債務人與第三人虛偽訂立長期或不定期之租賃關係」。
⒉本件之受讓人即原告乃是訴外人岱輪公司當時的總經理，
訴外人岱輪公司停業，將員工資遣並進而由被告公司承接全體員工繼續經營到支付租金，並在鈞院97年度訴字第1215號確定判決中肯認被告與訴外人岱輪公司間就系爭建物有不定期租賃之效力，於該案原告有參與並完全明白彼此間的攻防情形，故該等定期租賃契約並無虛偽不實之情形。
⒊上開條文雖規定「未經公證之不動產租賃契約」，但事實
上，經公證之不動產租賃契約亦尚無法完全防堵虛偽訂立之情形。舉輕以明重，則經鈞院確定判決認定之不定期不動產契約自有更強於經公證的不動產租賃契約效力，要屬無疑。蓋公證僅有推定為真正的效力，而經鈞院認定之確定判決已經實質審查程序。
⒋再自原告早知上開鈞院確定判決之內容，故仍願意買受系
爭建物，則顯然是願意承受該不定期租賃契約；且既已明知，則自無受不可預期之損害可能之情形。退萬步言，若原告之「買受」祇是要符合民法第425條第2項規定而用以訴請被告遷讓，則其之買受顯然是脫法行為，即是為規避鈞院認定之確定判決已無法將被告請求遷讓，而迂迴使用「買賣」轉讓予原告的方式，達到形成第三人請求遷讓之事實。故若可行，則豈非鼓勵使用脫法行為規避鈞院之確定判決效力。
⒌原告在本事件中主張其與訴外人岱輪公司間買賣價金已給
付完畢，但原告在另案卻主張：「被告黃方美里已經給付價金完畢，部份價金以現金給付，但因交易時間完成多年，岱輪公司亦已經停業多時，少部分現金簽收資料找尋不易。被告已經委請會計師尋找，如有資料留存，容後再補呈。」，二相比較，前後主張並不相同。即原告於本事件中以該280萬元匯款即是全部買賣價金；另案中，則主張尚有「部份價金以現金給付」尚有「少部分現金簽收資料…尋找」則究竟買賣價金為多少，竟然仍無法確定，故其間之買賣顯然不實。
㈣再者，訴外人岱輪公司出售系爭建物予原告之行為，應屬無效：
⒈依公司法第185條第5項規定：「第1項之議案，應由有3分
之2以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議提出之。」，緊接著公司要有「代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之。」。訴外人岱輪公司雖然已停業，但系爭建物乃是訴外人岱輪公司唯一的財產，訴外人岱輪公司讓與系爭建物時，自應遵循前開規定，由3分之2以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議通過後，再向股東會提出。惟訴外人岱輪公司既未有召開該董事會，更未曾提出該議案至股東會，訴外人岱輪公司股東會未就系爭建物之讓與出售為任何決議，即未形成出售系爭建物之意思表示。
⒉按最高法院69年度臺上字第3362號判決：「公司為公司法
第185條第1項所列各款之行為時，應得該條項所列一定股東之同意，否則該行為不生效力。」，同院80年度臺上字第434號判決及86年度臺上字第1893號判決，亦採相同見解。訴外人岱輪公司之決議內容本應包括出售之時間、標的、金額及對象，再經由訴外人岱輪公司依照該決議內容忠實履行之，惟系爭建物之買賣行為既無經過董事會決議提出議案，更未經過股東會合法決議，依前揭判決意旨，訴外人岱輪公司之法定代理人即董事長就系爭建物所為之買賣行為，不生效力。
⒊前開之不生效力乃是絕對無效，故原告與訴外人岱輪公司
間之買賣行為及物權行為屬絕對、自始、確定、當然無效，非如原告訴訟代理人所稱此僅為渠等間內部之關係。訴外人岱輪公司既然沒有出售系爭建物的意思，則可知原告與訴外人岱輪公司間所為之買賣債權行為及物權行為乃為通謀虛偽意思表示之行為，亦為無效。蓋：
⑴原告為訴外人岱輪公司之董事，其明知訴外人岱輪公司並未有合法之決議欲讓與系爭不動產。
⑵原告提出之匯款單證物顯示支付買賣價金為280萬元，
則該價位應係以國稅局所認定之課稅現值為之，而課稅現值乃是政府課稅之標準，要與市價間尚有若干倍之差距。故該等買賣行為之價格方面明顯偏低，要屬無疑。
退萬步言，若果為真，則其權利行使亦有違民法第148條而以損害他人為主要目的及未依誠信原則為之。
⑶再根據另案所函調之原告及訴外人岱輪公司在第一銀行赤崁分行之帳戶來往資料可知：
①98年3月3日：訴外人岱輪公司帳戶內（下稱A帳戶）
在此之前內有109萬餘元，該月自原告帳戶內（下稱B帳戶）匯入280萬元。
②98年3月5日A帳戶出帳26萬元，其中10萬元入B帳戶。
③98年4月6日A帳戶出帳30萬元，其中8.8萬元入B帳戶。
④98年5月6日A帳戶出帳38萬元，其中10萬元入B帳戶。
⑤98年6月6日A帳戶出帳30萬元，其中10萬元入B帳戶。
⑥98年7月10日A帳戶出帳36.8萬元，其中10萬元入B帳
戶。而此時A帳戶謹餘833,523元，尚不及於3月3日前的存款餘額，而以一個沒有在營業的公司短短四個月內，上開280萬元已支出完畢尚且透支，而實際使用款項者均是原告黃方美里。
⑦98年9月10日A帳戶出帳18萬元，其中6萬元入B帳戶。
⑧101年7月13日A帳戶出帳821,787萬元，全數流入B帳戶內。
⑨10l年7月17日A帳戶出帳100萬元，全數流入B帳戶。
⑩101年7月18日A帳戶出帳1,075,029萬元，全數流入B帳戶。
⑪合計自訴外人岱輪公司A帳戶內有3,444,816元流入原
告之帳戶內。則所謂買賣價金280萬元亦全數由原告轉帳匯回自己的帳戶內，尚高於所謂之買賣價金多達64萬餘元故可知98年3月3日之匯款祇是掩人耳目之做法而已，原告根本就未支付任何款項予訴外人岱輪公司。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准予宣告免假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（
下稱系爭土地），本為原告單獨所有，原告於95年6月14日以夫妻贈與為原因將部分土地所有權移轉登記為訴外人即原告之夫黃俊雄所有，訴外人黃俊雄於98年2月2日再將原告贈與之部分以夫妻贈與為原因移轉登記為原告所有（原因發生日期：98年1月13日）；坐落其上之同段195、196建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號，即如臺南市永康地政事務所101年9月19日所測量字第0000000000號函附複丈成果圖編號391（1）、391（2）部分所示之建物，下稱系爭建物），原為訴外人岱輪實業有限公司（下稱岱輪公司）所有，嗣於98年2月11日以買賣為原因移轉登記為原告所有（原因發生日期：98年2月5日）。
⒉被告就其有占用系爭土地、系爭建物不爭執，另就如臺南
市永康地政事務所101年9月19日所測量字第0000000000號函附複丈成果圖編號391（3）、391（4）、392（1）、393（1）、394（1）部分所示之建物（下稱系爭未保存登記建物）亦為被告所占用不爭執，兩造並對本院101年9月5日勘驗測量筆錄、現場照片及臺南市永康地政事務所101年9月19日所測量字第0000000000號函附複丈成果圖不爭執。
⒊訴外人黃俊雄係訴外人岱輪公司之負責人，原告則為訴外
人岱輪公司之總經理，訴外人岱輪公司之股東包括訴外人黃俊雄、原告及訴外人黃怡仁（即被告公司法定代理人，其亦係訴外人黃俊雄及原告之子）、陳嬿如、黃炳堯、王麗茹、黃郁雯共7人。訴外人岱輪公司前對本件被告起訴請求應自系爭建物遷出，將系爭建物及機器設備交還訴外人岱輪公司，經本院於98年6月10日以97年度訴字第1215號民事判決（下稱系爭判決）駁回訴外人岱輪公司之訴確定在案，系爭判決並於判決理由中認定：訴外人岱輪公司與被告間就系爭建物自97年7月間起成立不定期租賃契約。
⒋訴外人岱輪公司有出具97年1-8月載明「租金收入」之統
一發票，其金額除97年1月份係5,250元（含營業稅）外，其餘均為21,000元（含營業稅）。
⒌訴外人岱輪公司於99年3月18日寄發臺南地方法院郵局第3
76號存證信函予被告，限期催告被告應於文到5日內清償自97年7月起至98年12月止及99年2月積欠之每月21,000元租金共399,000元及繳納99年1、3月不足之租金2,000元，合計共401,000元，否則依法終止租約，並告知自99年4月起租金調整為每月200,000元，被告於99年3月19日收受上開信函；嗣訴外人岱輪公司再於99年3月26日寄發臺南地方法院郵局第419號存證信函予被告，通知被告因屆催告期限仍未給付租金而依法終止租約，被告並於99年3月26日收受該信函。
⒍被告於99年4月20日匯款278,000元至訴外人岱輪公司設於
臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：00000000000之帳戶；被告復分別於99年5月5日、99年6月4日各匯款20,000元至訴外人岱輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：00000000000之帳戶；被告另分別於99年7月1日、99年8月5日、99年9月3日、99年10月5日、99年11月5日、99年12月3日、100年1月5日、100年1月27日、100年3月4日、100年4月6日、100年5月5日、100年6月3日、100年7月5日、100年8月5日、100年9月6日、100年10月5日、100年11月4日、100年12月5日、101年1月5日、101年2月3日、101年3月5日各匯款21,000元至訴外人岱輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：00000000000之帳戶；又被告於101年4月5日匯款21,000元至訴外人岱輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：00000000000之帳戶，惟因該帳戶已結清而遭退還匯款。
⒎被告於101年4月19日以永康鹽行郵局（臺南32支）第77號
存證信函並寄附由被告為發票人、票面金額21,000元、發票日101年4月18日、付款人為彰化商業銀行永康分行、票據號碼IN0000000之支票乙紙予訴外人岱輪公司，經訴外人岱輪公司收受。
⒏原告委託律師於101年4月25日以臺南地方法院郵局第513號存證信函將不爭執事項⒎所示之支票寄還被告。
⒐依土地及建物登記謄本記載系爭土地及建物之所有人為原
告，原告就未保存登記建物亦有事實上處分權（與買賣未保存登記建物有無效力之認定無關）。
⒑訴外人岱輪公司於99年4月7日向本院提出99年度訴字第47
6號遷讓房屋之事件，因法院請護理人員詢問其法定代理人黃俊雄是否要告被告將房屋要回來，黃俊雄用手指向「不是」，嗣經訴外人岱輪公司具狀撤回而確定。
㈡兩造爭執要點：
⒈本件是否有買賣不破租賃之適用？⒉原告之請求有無違反民法第148條權利濫用之禁止與誠信
原則？⒊原告請求被告自系爭建物及系爭未保存登記建物遷出，並
將系爭建物、土地及系爭未保存登記建物交還原告，是否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠本件是否有買賣不破租賃之適用：
⒈按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於
判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。倘前案就重要爭點之判斷顯然違背法令，或當事人提出之訴訟資料，足以推翻原判斷，非不得作相反之主張，法院亦非不得為相反之判斷（最高法院97年度臺上字第2688號、101年度臺上字第299號判決意旨參照）。復按股份有限公司係以董事長為代表人，惟於董事為自己或他人與公司有交涉時，為避免雙方代表利益衝突，以保護公司（本人）之利益，公司法第223條特別規定應由監察人為公司之代表，此非為維護公益而設，自非強行規定。是股份有限公司董事違反公司法第223條之規定與公司簽訂租賃契約，為效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代表行為即確定的對於本人不生效力（最高法院87年度臺上字第1524號、98年度臺上字第2050號判決意旨參照）。
⒉查本院97年度訴字第1215號民事確定判決理由認定被告與
訴外人岱輪公司就系爭建物有不定期租賃關係存在，係以：「被告（即本件被告辰驊公司）抗辯曾於97年9月12日以匯款方式支付97年7、8月租金共42,000元予原告公司（即訴外人岱輪公司），而原告公司亦開立97年7、8月份之租金發票2紙（以下簡稱系爭2紙租金發票）予被告等情，業據提出系爭2紙租金發票為憑；原告雖不爭執收到該42,000元匯款及確開系爭2紙租金發票等情，惟以被告係因原告公司於97年8月6日起訴後，被告公司才於97年9月12日一次存入原告公司帳戶42,000元，企圖造成有租賃關係並有繳付租金之假象云云，資為抗辯。惟查，原告公司總經理黃方美里到庭證稱『（系爭二紙租金發票）是我開的，我交待女兒開的』等語（見本院97年度訴字第1215號98年5月7日言詞辯論筆錄，本院97年度訴字第1215號卷第274頁），顯見系爭2紙租金發票並非偽造，且係經有權開立之原告公司總經理授權其女兒開立。又原告公司既確曾收受被告公司兩個月租金之匯款42,000元，復開立系爭2紙租金發票予被告公司，則被告抗辯兩造間存在租賃關係乙節，應屬可採。即應認自原告收受被告所支付之97年7、8月租金並開立系爭2紙租金發票後，兩造間已就系爭廠房成立租賃契約。」等語為由。惟被告公司代表人即訴外人黃怡仁係訴外人岱輪公司之董事，此有訴外人岱輪公司之變更登記表可稽（見本院101年度訴字第1170號卷第14頁），則訴外人黃怡仁代表被告公司與訴外人岱輪公司締結租賃契約，依公司法第223條之規定，應由訴外人岱輪公司之監察人黃炳堯代表訴外人岱輪公司為之，前揭判決理由徒以被告公司於97年9月12日匯款42,000元予訴外人岱輪公司，而由訴外人岱輪公司總經理黃方美里交待其女兒開立2紙租金發票予被告公司，認定其間有租賃關係乙節，即有未合，原告於本訴為上開主張，揆之前揭說明，本院非不得就被告公司與訴外人岱輪公司就系爭建物是否存有不定期租賃關係，更為相反認定。
⒊依本院97年度訴字第1215號判決理由，係以訴外人岱輪公
司總經理即原告黃方美里收受被告公司之租金並開立租金發票等舉動，間接推論被告公司與訴外人岱輪公司間就系爭建物有不定期租賃關係存在。惟原告本無權代表訴外人岱輪公司與被告公司締結租賃契約，此租賃契約效力未定，而訴外人岱輪公司之監察人黃炳堯已代表訴外人岱輪公司表明不承認前揭租賃契約存在（見本院101年度訴字第1170號卷第121至122頁），依前揭判決意旨，已難認定被告與訴外人岱輪公司就系爭建物有租賃關係存在。退步言，縱得認前揭不定期租賃關係存在，惟被告訴訟代理人自承被告自97年9月起即未繳納租金（見本院卷㈡第27頁），經訴外人岱輪公司於99年3月18日以臺南地方法院郵局第376號存證信函催告被告於文到5日內給付積欠之租金，被告於99年3月19日收受上開信函後，未於催告期限內給付，訴外人岱輪公司復於99年3月26日以臺南地方法院郵局第419號存證信函終止租賃契約等情，有前開存證信函及郵件回執在卷可稽（見本院卷㈠第49至51頁），且為被告所不爭執，被告公司既有長達1年7月餘均未給付租金情事，訴外人岱輪公司依民法第450條之規定於限期催告後，被告仍未於催告期限內給付，訴外人岱輪公司乃於99年3月26日發函表示終止租賃契約，並無不合，亦應認此租賃關係已不存在；至於被告訴訟代理人另辯稱係因訴外人岱輪公司未開立發票予被告，被告無法申報租金費用，始未支付租金云云，然有無開立發票乙節僅係有關申報稅捐之行政事項，被告既明知每月租金之數額及訴外人岱輪公司之匯款帳號，本即可自行將租金匯至訴外人岱輪公司之帳戶，其竟捨此而不為，甚至嗣後接獲訴外人岱輪公司之催告信函後，仍未於期限內繳納積欠之租金款項，則訴外人岱輪公司依法終止租金即屬有據，被告上開所辯，委無足採。
⒋被告復主張訴外人岱輪公司於99年4月20日收受被告公司
租金278,000元，並自99年5月5日起持續收受被告公司租金21,000元至101年3月5日止，並自101年4月5日拒收租金，訴外人岱輪公司應自負受領遲延責任，被告公司與訴外人岱輪公司就系爭建物仍存在不定期租賃關係等語。惟查訴外人岱輪公司既已於99年3月26日合法終止租賃契約，已如前述，該租約即已失效，自不因嗣後被告公司匯款主張給付租金，而得回復已失效之租約效力。且被告公司代表人黃怡仁係訴外人岱輪公司董事，依上揭判決意旨，訴外人黃怡仁代表被告公司與訴外人岱輪公司締結租賃契約，應由訴外人岱輪公司之監察人黃炳堯代表訴外人岱輪公司為之，被告公司並未證明前揭99年4月20日及自99年5月5日起至101年3月5日止匯款租金係經訴外人岱輪公司之監察人黃炳堯同意或由其收受，無從以其舉動推知有默示成立租賃契約意思，而訴外人岱輪公司之監察人黃炳堯前已表明不承認與被告公司間租賃契約存在（見本院101年度訴字第1170號卷第121至122頁），要難認定被告公司與訴外人岱輪公司就系爭建物有租賃關係存在。
⒌又被告與訴外人岱輪公司就系爭建物既無租賃關係存在，本件自無買賣不破租賃之適用。
㈡原告之請求有無違反民法第148條權利濫用之禁止與誠信原則：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在民法第148條所定範圍之內（最高法院48年度臺上字第105號判例意旨參照）。被告雖抗辯稱原告請求被告自系爭建物及系爭未保存登記建物遷出，並將系爭建物、土地及系爭未保存登記建物交還原告，有違誠信原則且有權利濫用情事云云，惟查，被告與訴外人岱輪公司就系爭建物並無租賃關係存在，縱得認前揭不定期租賃關係存在，惟被告自97年9月起長達1年7月餘均未給付租金，經訴外人岱輪公司催告後，被告仍未於催告期限內給付，經訴外人岱輪公司發函表示終止租賃契約，租賃關係已不存在，均如前述，再依土地及建物登記謄本記載系爭土地及建物之所有人為原告，原告就未保存登記建物亦有事實上處分權（與買賣未保存登記建物有無效力之認定無關），此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第9點），復有土地、建物登記謄本及臺南市政府稅務局新化分局函覆之房屋稅籍資料查復表可稽，堪信為真實，是原告基於民法第767條之規定及事實上之處分權而為本件請求，為正當權利之行使，並非以損害他人為主要目的，被告就其主張原告有違誠信原則或有權利濫用之情事等節，並未舉證以實其說，其此部分所辯，亦不足採信。
㈢綜上所述，被告無權占用系爭建物、系爭未保存登記建物及
系爭土地，從而，原告依民法第767條之規定及事實上處分權，請求被告自系爭建物及系爭未保存登記建物遷出，並將系爭建物、土地及系爭未保存登記建物交還原告，為有理由，應予准許。
五、本件兩造均聲明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 黃瑪玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 邱子萍