臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第156號上 訴 人 林謝瑞訴訟代理人 林書瑏被 上訴人 林新田上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於民國102年6月28日本院柳營簡易庭102年度營簡字第193號第一審簡易判決提起上訴，本院於102年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原審起訴及於本院主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○號（權利範圍1/2）、306地號（權利範圍全部）土地，及同段5建號即門牌號碼臺南市○○區○○街○○號建物（權利範圍1/2，上開287地號土地及5建號建物，下稱系爭房地）為訴外人林新恭所有（系爭房地另外所有權權利範圍1/2部分為被上訴人所有），因訴外人華南金資產管理股份有限公司聲請拍賣，經本院101年度司執字第50481號受理強制執行（系爭房地為該強制執行程序拍賣之甲標，下稱系爭執行事件）後，上訴人依法表示應買，本院民事執行處即通知上訴人繳納306地號土地之拍賣價金，並以系爭房地另有共有人為由，通知共有人即被上訴人行使優先購買權。被上訴人經通知表示願意購買並繳納價金，另上訴人亦繳納價金而取得本院核發306地號土地不動產權利移轉證書，及完成所有權移轉登記。
（二）系爭5建號房屋依建物平面圖之標示及現場狀況圖所示，實際坐落在306、307地號土地上，然本院拍賣應買公告卻僅記載坐落於同段307地號土地，顯然有誤。因上訴人為306地號土地所有權人，且土地法第104條規定之優先購買權具有物權效力，被上訴人雖已行使優先購買權，但仍未取得所有權，僅為請求權，自不得對抗上訴人；況系爭5建號房屋若由被上訴人優先承買取得應有部分全部，將造成該建物部分坐落在上訴人所有之306地號土地上，形成房地異主之情形，使上訴人無法充分使用所應買之306 地號土地，亦有違土地法第104條之「促使基地與房屋合歸1人所有」之立法意旨，並與現行法預防房地異主之規定相牴觸，故被上訴人自不得行使優先購買權。
（三）系爭287地號土地雖屬道路用地，但因其未經徵收且未形成既成道路，上訴人無法使用及通行，故系爭287地號土地若由被上訴人優先承買，將使上訴人所有之306地號土地無法對外通行而形成袋地，則上訴人須另訴請求袋地通行權，徒增訟累。又系爭287地號土地為計畫道路用地，具有輔助306、307地號土地之經濟效用，居於從屬關係，如與之分離即喪失利用價值或減損其經濟效用，由此可知，系爭287地號土地具有輔助306、307地號土地而屬民法第68條之「從物」。因此，306地號土地併與系爭287地號土地拍賣時，如被上訴人具有優先購買權，即與民法第68條有所牴觸。為此，爰依法提起本件訴訟確認被上訴人就系爭房地優先購買權不存在等語。
（四）並聲明：1.原判決廢棄。2.確認被上訴人就系爭房地之優先購買權不存在。
二、被上訴人於原審抗辯及於本院則以：被上訴人為系爭287地號土地及5建號房屋之共有人，依共有關係主張優先購買權，於法並無有違；且系爭287地號土地乃都市○○○道路用地」，並不影響上訴人所有306地號土地之通行權益，上訴人提起本件訴訟為無理由，並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地訴外人林新恭及被上訴人各持有應有部分1/2 ，另上開同段306地號土地林新恭原持有所有權全部。因林新恭所有上開土地及建物經本院101年度司執字第50481號強制執行查封拍賣（即該執行程序甲標），由上訴人應買，惟因被上訴人為系爭287地號土地、同段5建號建物之共有人，本院即以被上訴人有優先購買權為由，通知被上訴人，並經被上訴人主張行使優先購買權。
（二）系爭287地號土地係屬都市○○道路用地，同段307地號土地為被上訴人所有。
四、兩造爭執之事項：
（一）上訴人主張被上訴人無系爭房地之優先購買權，有無理由?
（二）系爭55建號建物如坐落在306地、307地號土地上，有無影響被上訴人之優先購買權?
五、本院得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（參照最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件上訴人主張其為系爭房地之應買人，被上訴人對系爭房地並無優先承買權存在，不得行使而由其取得系爭房地所有權等情，既為被上訴人所否認，則被上訴人就系爭房地優先購買權之法律關係存否即屬不明確，並使上訴人於私法上之地位有受侵害之危險，且該危險得以確認判決除去，依此，上訴人提起本件訴訟，請求確認被上訴人就系爭房地無優先購買權存在，即認有受確認判決之法律上利益，自應准許，合先敘明。
（二）306地號土地原為訴外人林新恭所有（權利範圍全部），系爭287地號土地、5建號建物為訴外人林新恭及被上訴人所共有，權利範圍各1/2；訴外人林新恭因積欠華南金資產管理股份有限公司（下稱華南金公司，債權人原為訴外人日盛國際商業銀行股份有限公司，後債權讓與華南金公司）款項未清償，華南金公司遂於101年5月24日持本院核發之91執如字第37775號債權憑證聲請，經本院民事執行處以系爭執行事件受理後，併查封上開林新恭所有306地號、系爭287地號土地、5建號建物（上開不動產列為甲標，另有查封坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，列為乙標；坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地，列為丙標）在案。上訴人於系爭執行事件第3次拍賣時具狀應買甲標，惟本院民事執行處以287地號土地、5建號建物尚有其他共有人即被上訴人為由，依土地法第34條之1規定於102年3月18日函詢被上訴人是否願依同樣條件優先承買上開不動產，被上訴人接獲通知後旋即於同年月28日具狀表示願意承買，並於同年4月16日繳納上開不動產價金19萬2,000元；嗣本院民事執行處以系爭287地號土地、5建號建物被上訴人已行使優先承買權，通知上訴人僅拍賣取得306地號土地，上訴人即依通知繳清306地號土地之拍賣價金，並於102年4月19日向本院提起本件確認被上訴人就系爭房地之優先購買權不存在訴訟。上訴人繳清306地號土地拍賣價金後，本院於102年7月15 日核發該土地不動產權利移轉證書與上訴人，並經上訴人於同年月22日辦理所有權移轉登記完畢等情，有上開土地、建物謄本在卷可稽（原審卷第16至20頁、第25、26頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，是306地號土地已因上訴人拍賣而取得所有權，系爭房地（即287地號、5建號建物）因被上訴人為共有人，經其行使優先承買權，並依同樣條件繳納價金完畢之事實，應堪可認定。
（三）按所謂優先購買權，又稱先買權，係指權利人於標的物之所有權人出賣其所有物時，得主張依同樣條件優先於第三人承買之權。其成立，有基於當事人間之契約約定者，即所謂之意定的優先購買權，亦有基於法律明文規定而發生者，即所謂之法定的優先購買權，然無論是約定或法定的優先購買權，其法律性質均係屬形成權，亦即優先購買權人得依其一方之意思表示，形成以義務人（即標的物所有權）出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人之承諾。而法定優先購買權，係基於法律明文規定而發生，非可任意創設，相對而言，是否具有優先購買權，即應判斷是否符合法律規定之要件，如符合即具有優先購買權，且一經表示主張優先購買權，該買賣契約即合意成立。又觀諸行政院所擬土地法修正草案及立法院內政、司法兩委員會聯席會議審查土地法修正草案、立法院院會審查討論內容可知（參立法院公報64卷第54期、56期、57期、58期委員會紀錄），增訂土地法第34條之1條文之目的，乃鑑於共有土地或建築物改良物處分不易，影響土地利用之問題，為排除民法有關處分共有物規定之適用，以便促進共有土地之有效利用及社會經濟之發展，而其中第4項賦予共有人優先購買權之規定，尋繹其意旨主要應在減少共有人之人數、簡化或消滅共有關係，俾利共有土地或建築改良物之管理與使用收益。是以，依土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」之規定，土地或建築改良物所有權為2人以上共有時，苟其中1所有權人出賣其應有部分，則其他共有人即得以出賣人所開具之同樣條件優先購買之，以簡化或消滅共有關係，便利將來不動產有效益之利用，此與「共有關係以外之人」行使所有權或其他權利主張無涉，「共有關係以外之人」自不得以權利之行使受有限制為由而排除上開法定優先購買權。
（四）上訴人固主張系爭287地號土地若由被上訴人優先承買，將使其應買之306地號土地無法對外通行而形成袋地，且287地號土地為計畫道路用地，具有輔助306、307地號土地之經濟效用，居於「從屬關係」，係屬民法第68條之「從物」，如與之分離即喪失利用價值或減損其經濟效用，故被上訴人不得主張優先購買權云云。惟查，系爭房地於拍賣前為訴外人林新恭及被上訴人所共有，每人應有部分為1/2等情，業如前揭，可見就系爭房地而言，林新恭與被上訴人2人乃屬共有關係，而強制執行拍賣程序，性質上屬於私法上之買賣，故依土地法第34條之1第4項規定，林新恭出賣系爭房地應有部分1/2時，則因被上訴人為共有人關係而符合法定優先購買權之要件，當然即得以出賣之同一樣條件，優先購買屬於林新恭名下之應有部分1/2，除非被上訴人未予主張，否則此一法定之優先購買權不因上訴人主張任何權利而受有影響。又民法第787條規定之袋地通行權，乃源於坐落關係使土地與公路無適宜之聯絡，而賦予土地所有權人得主張通行鄰地以至公路之權利，係為調和相鄰地關係及所有權圓滿行使之狀態，此從立法意旨及目的觀之，顯然與上開法定優先購買權係屬二事，自不得依此而排除被上訴人之法定優先購買權；況系爭287地號土地為都市○○○道路用地」，此有臺南市新營區公所出具之土地使用分區證明1紙可證（原審卷第14頁），可見該土地計畫供大眾通行使用，並無上訴人所稱如被上訴人購買287地號土地，將使其306地號土地無法對外通行而形成袋地之結果。另所謂「從物」，係指獨立之物，且常助主物之效用，同屬於一人者；而常助主物之效用乃指輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，居於從屬關係者而言。因土地權利乃各別獨立存在，並無依存於其他土地之情形，而袋地通行權之主張，如前所述，乃源於促進所有權之有效利用，使鄰地所有權須提供周圍地以供通行，非謂相鄰土地即從屬於其他土地而相依為用，自無「主從關係」可言。故依上情，因被上訴人為系爭房地之共有人，符合土地法第34條之1第4項規定，取得對訴外人林新恭名下所有系爭房地權利範圍1/2之優先購買權，且系爭287地號土地為「道路用地」，上訴人所有之306地號土地不因287地號土地為被上訴人購買而形成袋地，其亦誤解袋地通行權、從物之法律意義及關係，遽為有利於己之解釋。從而，上訴人主張被上訴人無土地法第34條之1第4項之法定優先購買權云云，洵屬無據，難認可採。
（五）306、307地號土地原為同一筆土地，於82年6月5日分割成上開2筆，並於同年月9日將306地號土地登記為訴外人林新恭所有、307地號登記為被上訴人所有；另訴外人林新恭、被上訴人於82年2月4日購買系爭5建號建物，並於同年5月19日所有權移轉登記完畢，權利範圍各1/2等情，有上開土地、建物謄本在卷供查。又5建號建物謄本上雖未記載建築完成日期，坐落地號僅登記307地號，惟因建物平面圖載明建築日期為57年1月，主要建材登記為「竹木磚造」，且參酌平面圖繪製之建物呈「┌」型、現況照片及被上訴人陳稱5建號建物並無重建之情形一語（本院卷第54頁背面）判斷，5建號建物跨越坐落在306、307地號土地上之事實，應堪無疑，且為兩造所不爭執，由此可證系爭5建號建物應於57年1月間即搭建坐落306、307地號土地上，而上開土地原為林新恭、被上訴人所共有，後因分割將306、307地號土地分別登記為林新恭、被上訴人所有，5建號建物坐落之土地於地籍資料記載上有所錯誤，而漏未登載亦坐落306地號土地之情屬實，是上訴人主張建物謄本及拍賣公告將5建號建物坐落之土地，僅登記307地號土地之事實有誤，應屬可採。
（六）上訴人雖仍主張5建號建物亦坐落在306地號土地上，其為系爭306地號土地之所有權人，依土地法第104條規定對系爭房地有優先購買權，且此權利具有物權效力，得以排除被上訴人之優先購買權云云。惟查：
1.土地法第104條於64年立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權‥‥」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指是典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。故揆諸修法過程及該法條立法意旨在於使基地與基地上之房屋合歸1人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之目的可知，上開法條適用上即須注意物權法之規範目的，並於促進有限資源之有效率使用，減少交易成本功能外，尚需考量公平、正義、利益衡量及權利社會化等問題。是以，現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安全性（最高法院101年台上字第567號判決意旨參照）。因之，土地法第104條第1項後段規定之「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，自應從嚴解為具有地上權人、典權人或承租人於基地上建築之建築物欲出賣時，基地所有權人方得主張優先購買權，此觀最高法院69年台上字第945號判例、70年台上字第1538號判決指出：
「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」、「土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件。」即足至明。準此以言，主張土地法第104條後段規定之優先購買權者，應為地上建物所有權人對基地所有權人具有地上權、典權或承租權，其於出賣地上建物時，土地所有權人始得主張此一權利而排除第三人之購買。
2.查上訴人雖於系爭執行案件拍賣時，為應買之意思表示而拍得306地號土地，並因繳清價金取得不動產移轉登記證書及登記完畢，惟其係於拍賣306、287地號土地及5建號建物之同時，因306地號土地無土地法第43條之1第4項規定之情形，而取得該土地所有權，非於5建號建物出賣時，即已為306地號土地之所有權人，此與土地與建物原分屬2人，後因出售建物而土地所有權人得依土地法第104條第1項後段規定主張優先購買權之情形不同；且5建號建物如上所述，前因所有權人與基地所有權人同為訴外人林新恭及被上訴人而建築使用並取得所有權應有部分各2分之1，衡情房屋與基地間應無地上權、典權或承租權之關係，由此可見5建號建物雖同時坐落在306、307地號土地上，惟上訴人係因拍賣而取得306地號土地所有權，5建號建物顯然對306或307地號土地應無地上權、典權或承租權存在至明。基此，因上開情形不符土地法第104條規定之要件，上訴人對5建號建物自無主張土地法第104條優先購買權之餘地，是上訴人以其依土地法第104條規定對系爭房地有優先購買權，且此權利具有物權效力，得以排除被上訴人之優先購買權云云，容有所誤，自無可採。
六、綜上所述，本件被上訴人為系爭房地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定對系爭房地有優先購買權，上訴人主張其取得306地號土地，如被上訴人主張優先購買系爭287地號土地，將使其306地號土地形成袋地，且系爭287地號土地為306地號土地之從物，如由被上訴人取得，則有違民法第68條之規定，及其依土地法第104條規定對系爭5建號建物有優先購買權，自得排除被上訴人之優先購買權云云，洵屬無據，均無可採。從而，上訴人主張被上訴人對系爭房地之優先購買權不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 張桂美
法 官 伍逸康法 官 林勳煜以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
書記官 謝安青