臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第190號上 訴 人 顏文彬被 上訴 人 郭尚達
郭尚勳上二人共同訴訟代理人 王家鈺律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國102年7月24日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭102年度南簡字第384號第一審簡易判決提起上訴，本院於103年5月22日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於主文第二項命上訴人給付超過新臺幣壹拾貳萬柒仟叁佰肆拾元本息及其訴訟費用暨假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原審答辯意旨及本院主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。再者，所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即不合於約定之使用收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有毀損，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。復依該條所定出租人之修繕義務，與承租人之支付租金義務，係立於對價關係，故在出租人履行義務前，如有已到期之租金，承租人自得拒絕給付，而主張民法第264條之同時履行抗辯權。其於民國101年2月向被上訴人承租被上訴人所共有之臺南市○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋於101年4月至7月間有漏水情形，被上訴人雖曾請人前往修繕，惟系爭房屋仍於101年8月間再度漏水，其因此事亦曾委託律師發函請被上訴人處理，被上訴人卻置之不理，而系爭房屋至102年5月17日、18日仍有漏水情形，有照片可資為證，足認該屋漏水問題從未修繕完成，則其於被上訴人未履行其修繕義務前，自得自101年8月起拒絕給付租金，被上訴人即不得以其積欠租金已達兩個月以上為由，終止兩造租約。
㈡其在承租系爭房屋時，被上訴人及前承租人均未先告知系爭
房屋有漏水情形，被上訴人所為已有欺騙行為，而其承租系爭房屋係用來做生意，早已投入人力精神及資金約新臺幣（下同）40餘萬元，無法因漏水情形無法解決而驟然不租，其從未稱不願給付租金，僅因其於二樓至地下一樓均堆有貨物，一旦房屋漏水從二樓廚房流到地下室，貨物損失該由何人來負責？被上訴人卻一手要求其給付房租，又一手要其搬離，拒絕其所提議由被上訴人交付其內容為「往後如房屋漏水而承租人有所損失，出租人願意無條件賠償」之切結書後，由其給付租金之提議，寧願走法院處理，未給無殼蝸牛一點自尊，其現已將系爭房屋交還被上訴人，僅願給付被上訴人自101年8月5日至102年10月4日止共14個月租金共21萬元，及至102年10月19日前未繳之水費806元、電費4,534元、搬遷之清潔費2,000元，於扣除二個月押租金3萬元後之188,340元，但其目前沒錢，只可分期付款每月還3,000元，至於律師為訴外人即被上訴人之代理人王美惠所聘請，不應由其支付。
㈢被上訴人雖稱其押租金3萬元已與其所積欠至102年10月19日
止之水費806元、電費4,534元及系爭房屋內廢棄物清運拆除費用25,200元所抵充。但其於承租系爭房屋時，即曾整理屋內原有20幾個飼料袋的垃圾未向被上訴人請求費用，也未曾裝潢系爭房屋，僅更改原有招牌及字體，其於102年9月份搬離系爭房屋時，僅遺留20至30幾個可回收之空箱子在房屋內，留下之裝潢係其承租時之原狀，其並不知系爭房屋內之裝潢為何人所有，被上訴人亦未在租賃契約書中記載，前揭裝潢非其所為，又要其如何拆除，若其任意拆除，被上訴人是否又會告其毀損？㈣且被上訴人於102年12月間稱所支出拆除搬運費係用以拆除
系爭房屋之招牌、遮陽棚、騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板、二樓廚房雜物、三樓前、後房雜物、三樓後陽台雜物、四樓前、後房雜物、地下室雜物、房間窗簾、樓梯間雜物及電線，但其於103年元月1日至元月2日至系爭房屋，看到招牌與遮雨棚都尚未拆除，被上訴人既認招牌與遮雨棚為其所有，需由其負擔拆除搬運費用，又為何將招牌及遮雨棚交予現任承租人使用，且不聯絡其拆除？並於其後開庭時又改稱招牌及遮陽棚並未列入搬運清潔費用中，足見被上訴人所言不實。
㈤又其雖曾於存證信函中自承「惟本人承租該房屋初即花費新
台幣（下同）40萬裝潢做店面。」等語，但該40萬元係系爭房屋之招牌與遮雨棚更改文字、油漆、加水站，店內油漆和前承租人一些濾材、濾水器、桌椅、監視器、冷氣及店面一些櫃子之費用。
㈥證人郭玲吟雖曾於鈞院證稱不知其要搬家，其也未曾委託證
人許秀美打電話告知訴外人王美惠其要租到102年10月4日之事，但如其未透過許秀美打電話給王美惠，郭玲吟又怎會與許秀美提到交鑰匙之事，故可知郭玲吟所證並不足採。
㈦被上訴人於原審聲明：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上
訴人。⒉上訴人應給付被上訴人143,860元，並自102年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。⒊上訴人應自102年2月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。上訴人於原審則為答辯聲明：被上訴人之訴駁回。原審判決：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。⒉上訴人應給付被上訴人14萬元，及自102年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。⒊上訴人應自102年2月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。另駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人就原判決判命其應給付被上訴人14萬元及遲延利息部分暨不當得利部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：⒈原判決除確定部分外，不利於上訴人部分廢棄。⒉該廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。⒊第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本院為答辯聲明：上訴駁回（上訴人雖就原判決判命其遷讓系爭房屋部分暨該部分訴訟費用之負擔上訴，但已於本院審理時當庭撤回此部分上訴，已先確定）。
二、被上訴人原審起訴意旨及本院主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠本件上訴人顏文彬並不否認自101年8月起至今始終未曾給付
其租金之事實，惟系爭房屋倘有漏水之事實存在，則何以上訴人仍願屈居該處繼續營業長達一年以上，且未曾對其為修繕之催告或訴求損害賠償？由是足證上訴人主張不實，且有違約事實至明。上訴人雖提出102年5月17、18日漏水之照片為其上訴理由，然查該等照片均僅限於照片中之飲水機附近而已，且屬局部範圍，無從認定與下雨漏水有關。再查上訴人於原審訴訟中業已陳明無其他證據堪供法院審酌，復未能舉證其曾於101年8月委任律師發函之事實，是以其上訴無理由。本件上訴人在原審中再三陳明其無拒付租金之意思，並表示願一次清償積欠之全部租金云云，然迄今仍未見上訴人給付分文，足證上訴人所謂漏水之陳述無非拒絕履行契約之藉口而已。
㈡本件被上訴人雖曾委託訴外人王美惠代為處理系爭房屋出租
之事，但其從未指示上訴人應將系爭房屋鑰匙交予鄰居代收，亦未接獲上訴人將於102年10月4日終止租約之約定，上訴人於102年10月中旬自行搬離本件訴訟標的物，被上訴人二人經由鄰居轉告得知上情，即會同第三人請來鎖匠李昆原於102年10月19日開鎖進入，發覺上訴人遺留大量廢棄物，且水費806元、電費4,534元均未繳納，又廢棄物部分經永潔工程行於102年10月28日估價搬運費高達25,200元，其已於102年10月30日以高雄廣澤郵局第191號存證信函通知被告應將標的物回復原狀否則代行僱工清理並請求損害賠償，上訴人已於102年11月12日收受上開存證信函，卻未置理，其因而花費25,200元僱工拆除清運系爭房屋之騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板、二樓廚房雜物、三樓前、後房雜物、三樓後陽台雜物、四樓前、後房雜物、地下室雜物、房間窗簾、樓梯間雜物及電線。是以本件被上訴人所收取之押租金業已抵充上訴人所積欠之上開各項費用而毫無剩餘。
㈢另按本件房屋租賃契約書第五條明定：「乙方（上訴人）應
於訂約時，交於甲方（被上訴人）新台幣叁萬元，作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」。然查本件上訴人亦自認其不曾交還鑰匙並通知遷讓暨遷空，且留有廢棄物之事實，故而上訴人既未曾遷空租賃物，則依上開規定上訴人亦不得請求返還押租保證金30,000元，當然不得主張抵銷。
㈣上訴人雖辯稱系爭房屋內之裝潢均非其所有，並提出其向其
前手陳俊文盤讓「到山國際」之濾水器及加水站之證物，且聲稱係「盤讓濾心、濾水器、櫃子、桌椅、流理台等東西的費用及將店名改成俊福實業社之費用。」云云。然其於北小北郵局第221號存證信函中已自承：「惟本人承租該房屋初即花費新台幣（下同）40萬裝潢做店面。」在卷，故而上訴人否認曾改裝租賃物一節全然不實，無可採信。且查上訴人所提出盤讓到山國際相關器材之費用單據總共合計金額僅171,981元而已，距其自稱之裝潢費用400,000元尚差達228,019元之多，足證上訴人除濾水器材外，確實連同全部裝潢均一併承受無誤，否則便是其承受後另行花錢裝潢，故而上訴人應負回復原狀之義務。
㈤並聲明：⒈上訴駁回。⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈坐落於臺南市○區○○段○○○○○號建物，即門牌號碼為臺南
市○區○○路0段00號鋼筋混泥土造4層樓房全部（即系爭房屋）為被上訴人郭尚達、郭尚勳二人所分別共有，權利範圍各為1/2。
⒉被上訴人二人於101年初委託訴外人王美惠為代理人，與上
訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租予上訴人，雙方約定每月租金15,000元，應於每月5日前繳納，租期自101年2月1日起至104年2月1日止共3年，押租金2個月共30,000元。
⒊兩造系爭租賃契約第5條約定：「乙方（即上訴人）應於訂
約時，交於甲方（即被上訴人）新台幣叁萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」⒋兩造系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損
害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」⒌兩造系爭租賃契約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所
有任何家具、雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論。」⒍兩造系爭租賃契約第20條約定：「交付房屋日起，房屋之水
電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」⒎上訴人自101年8月起即未繳租金，被上訴人於101年12月13
日、101年12月22日分別以臺南成功路郵局第2420號、臺南市○○路○○○○○○號存證信函催告上訴人支付租金，被上訴人於102年1月29日向本院對上訴人提起本件遷讓房屋之民事訴訟，並以上訴人至其提起本件訴訟時已積欠租金長達六月為由，以該起訴狀繕本送達作為終止兩造系爭租賃契約之意思表示，而該起訴狀繕本已於102年2月7日寄存送達，並已於102年2月17日發生送達效力。
⒏上訴人於102年9月25日將系爭房屋內加水站搬離後，於102
年9月底雖委託證人許秀美應交還系爭房屋鑰匙予被上訴人，但因證人許秀美未依約於102年10月19日將系爭房屋交還予被上訴人。
⒐系爭房屋於102年10月19日前未繳之電費為4,534元，水費為806元，並已由被上訴人於102年10月28日繳納完畢。
㈡兩造爭執事項為：
⒈上訴人得否因系爭房屋有漏水瑕疵，主張同時履行抗辯，進
而拒絕給付積欠租金？⒉兩造系爭租賃契約是否已經終止？於何時終止？被上訴人依
據系爭租賃契約及不當得利法律關係，請求上訴人給付積欠租金90,000元、一審律師費50,000元及至遷讓交還系爭房屋之日止，給付被上訴人二人各相當於每月租金7,500元之不當得利，是否有理由？⒊上訴人主張應將押租金抵充積欠二月租金是否有理由？⒋被上訴人是否有返還上訴人押租金之義務？其主張已將押租
金抵充被上訴人為支付之水電費用及清運費用，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠按承租人應按約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條前段亦已明訂。經查：
⒈查本件上訴人於101年初向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂
系爭租賃契約，依約租期自101年2月1日起至104年2月1日止共3年，押租金2個月共3萬元，每月租金15,000元，上訴人應於每月5日前繳納，但上訴人自101年8月起即未繳付租金等情，為兩造所自承。又被上訴人因上訴人積欠租金已達2月以上，遂分別於101年10月13日、同年月22日以臺南成功路郵局營收股（901支）郵局存證信函第2420號、臺南南門路郵局（15支）存證信函第228號催告上訴人於函到5日內清償積欠租金後迄今仍未給付一節，亦據被上訴人提出上開存證信函附卷可稽，且為上訴人所不爭，則被上訴人據此以原審起訴狀繕本送達上訴人作為終止租約之意思表示，自屬適法。而被上訴人原審起訴狀已於102年2月7日寄存送達於上訴人位於臺南市○區○○○路0段00巷0弄00號之戶籍址，已於102年2月17日合法送達予上訴人一情，亦有上訴人個人基本資料查詢結果及送達證書在卷可參，是兩造系爭租賃契約已於102年2月17日合法終止。依此兩造所訂系爭租賃契約既已終止，則上訴人自102年2月18日起即無占有系爭建物之合法權源，被上訴人請求上訴人應給付其系爭租賃契約終止前101年8月起至102年1月止共6個月之租金共9萬元（計算式：
15,000×6＝90,000），即屬有據。
⒉上訴人雖辯稱：本件系爭房屋自101年4月起即開始漏水，被
上訴人雖請人前往修繕，惟仍於101年8月間再度漏水，經其促請被上訴人處理，被上訴人卻置之不理，其為保護自身利益，自得在被上訴人未履行其修繕義務前拒絕給付租金，被上訴人即不得以其積欠租金已達兩個月以上為由，終止系爭租賃契約云云。然按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條固定有明文。又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地，有最高法院88年度台簡上字第59號可資參照。查本件上訴人所辯系爭房屋二樓廚房於101年4月至7月間漏水，其於告知被上訴人後，被上訴人曾請人前往修繕一節，為兩造所不爭，應屬實在。而上訴人所辯：系爭房屋於101年8月間仍有漏水情形，經其促請被上訴人處理，被上訴人卻置之不理，其為保護自身利益，因而自101年8月起即拒付被上訴人租金等情，則為被上訴人所否認，上訴人雖提出系爭房屋二樓廚房於102年5月17日、18日漏水之照片，欲證明系爭房屋於101年8月間仍有漏水情形，然其所提出前揭漏水照片之真正，已為被上訴人所否認，縱屬實在，亦無法證明系爭房屋於101年8月間仍有漏水情形，此外，上訴人並未提出其他證據以實其說，其所辯系爭房屋於101年8月間仍有漏水情形云云，即不可採。
則系爭房屋於101年4月至7月間漏水情形，既經被上訴人自行修繕，而上訴人又無法提出該房屋於101年8月起至102年5月間有繼續漏水之情形，或因漏水受有損害之證明，則其辯稱因被上訴人未履行修繕義務，因而可主張同時履行抗辯，自101年8月起拒付被上訴人系爭房屋之租金，被上訴人亦不得以此於102年2月17日終止其租約云云，洵屬無據。而系爭租賃契約既已於102年2月17日終止，已如前述，被上訴人就系爭房屋依法對於上訴人即無修繕義務，上訴人再以系爭租賃契約終止後之系爭房屋漏水情事為同時履行抗辯，自無足採。
⒊兩造所簽訂系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事
，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」本件訴訟係因上訴人違約拒付租金，經被上訴人依法終止租賃契約後而提起本件訴訟等情，前已明敘，再被上訴人就本件訴訟支付第一審律師費用5萬元之事實，復據其提出收據一紙為證，應堪信為真正，則原告依據兩造系爭租賃契約第12條約定，請求上訴人應給付其律師費5萬元，核屬有據，應予准許。上訴人辯稱前揭律師費用係訴外人王美惠所支付，其無給付之義務云云，未據其舉證以實其說，實無足採。
⒋另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，有最高法院87年度台上字第1631號判決可供參考。又按清償人不為前條之指定者，依左列規定，定其應抵充之債務：一債務已屆清償期者，儘先抵充。二債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部；清償人所提出之給付，應先抵充費用、次充利息、次充原本，民法第322條至第323條前段定有明文，於租賃關係終了時之當然抵充，自應準用之。經查：
⑴本件上訴人與被上訴人簽訂系爭租賃契約時，曾交付押租金
3萬元與被上訴人，兩造並於系爭租賃契約第5條、第12條、第17條、第20條約定：「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）新台幣叁萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、「租賃期滿遷出時，乙方所有任何家具、雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論。」、「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」等情，業據被上訴人提出系爭租賃契約書為證，且為上訴人所不爭。則上訴人於簽訂系爭租賃契約時，既有交付3萬元押租金予被上訴人擔保租金債務之履行，無論兩造租賃關係終了之原因為何，倘上訴人欠有租金或負有損害賠償債務者，依據押租金法律上之性質，其所交付之押租金，無須當事人意思表示，亦不問當事人意思如何，自有當然抵充而準用民法第322條至第323條抵充順序結算其差額之情形。是被上訴人主張依據系爭租賃契約第5條約定：「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）新台幣叁萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」，主張因上訴人未遷空系爭房屋，依上開約定不得請求返還押租金3萬元，且當然不得主張抵押云云，即屬無據。本件押租金於兩造系爭租賃契約終止後，即有依據民法第322條、第323條抵充順序之規定，當然抵充上訴人租金債務及損害賠償債務一節，應堪認定。
⑵又上訴人於被上訴人在102年2月17日終止系爭租賃契約後，
雖於102年9月間遷出系爭房屋，但並未交還系爭房屋鑰匙予被上訴人，被上訴人係於102年10月19日下午會同鎖匠開門進入系爭房屋內取回占有一節，業據被上訴人提出開鎖之免用統一發票收據為證，且為兩造所不爭，並經證人許秀美、郭玲吟於本院證述明確，堪信為真。而本件被上訴人於102年10月19日取回系爭房屋前，上訴人尚積欠系爭房屋水費806元、電費4,534元未給付一情，業據被上訴人提出臺灣電力公司收據、及臺灣省自來水公司各項費款收據為證，且為上訴人所不爭，應屬實在，被上訴人依據兩造系爭租賃契約第20條之約定，主張該部分水費及電費均應由上訴人負清償義務，即屬有據。
⑶而被上訴人主張上訴人於搬離系爭房屋後，並未依據兩造系
爭租賃契約之約定清空房屋，其已於102年10月30日以高雄廣澤郵局第191號存證信函通知上訴人應將標的物回復原狀否則代行僱工清理並請求損害賠償，上訴人已於102年11月12日收受上開存證信函，卻未置理，其因而花費25,200元僱工拆除清運系爭房屋之騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板、二樓廚房雜物、三樓前、後房雜物、三樓後陽台雜物、四樓前、後房雜物、地下室雜物、房間窗簾、樓梯間雜物及電線等情，業據被上訴人提出上開存證信函、永潔工程行估價單及系爭房屋拆除運棄項目照片共24幀為證，上訴人除否認拆除清運前揭物品之必要清運費用需高達25,200元，並認拆除清運前揭物品之合理費用應為12,000元外，對於被上訴人前揭其餘主張均不爭執，而被上訴人當庭亦同意以12,000元為拆除清運前揭物品之合理費用，是被上訴人主張其於取回系爭房屋並催告上訴人經系爭房屋回復原狀而未獲置理後，因而花費12,000元將系爭房屋內前揭物品拆除清運一情，即堪信為真實。
⑷上訴人雖辯稱：其於搬離系爭房屋時，僅留存20-30幾個可
回收之紙箱待清理，被上訴人其餘所拆除清運之物，均係其向承租系爭房屋開設「到山國際」之前手即訴外人陳俊文盤讓而來，其不知是否為其所有，其僅願給付被上訴人代其清理紙箱之清潔費2,000元云云。惟系爭房屋於出租予上訴人前手陳俊文開設「到山國際」前為一空屋，並未有裝設騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板一節，業據證人郭玲吟於本院審理時證述明確。上訴人既於本院103年5月22日言詞辯論期日自承前揭裝潢與系爭房屋外之招牌、遮雨棚均為陳俊文所施作，連同「到山國際」原有之加水站、濾材、濾水器、桌椅、監視器、冷氣及店面一些櫃子，均係其以30萬元向陳俊文盤讓而來，其再自行油漆並更換招牌名稱，共花費約40萬元等語。則被上訴人主張系爭房屋騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板及各層樓留存之雜物均屬上訴人所有而於搬遷時依約應清空而未清空之物，因而請求上訴人應負擔拆除清運前揭部分裝潢及雜物之合理清潔費用12,000元，即屬有據。上訴人雖辯稱系爭房屋外之招牌及遮雨棚亦為其所有，被上訴人既未拆除招牌及遮雨棚，卻要其給付拆除搬遷費用，並不合理云云。然被上訴人請求上訴人應負擔之拆除清運費用中，並未包含系爭房屋外招牌及遮雨棚一情，業據證人郭玲吟到庭證述綦詳，則被上訴人僅請求上訴人應負擔以由其代為拆除清運之系爭房屋之騎樓天花板、一樓辦公室隔間、一樓櫥窗玻璃隔間、一樓天花板、二樓前房隔間及天花板、二樓廚房雜物、三樓前、後房雜物、三樓後陽台雜物、四樓前、後房雜物、地下室雜物、房間窗簾、樓梯間雜物及電線之費用，而未請求上訴人負擔其未拆除之系爭房屋外招牌及遮雨棚之費用，即無不合理之處，附此敘明。
⑸綜此，被上訴人依據民法抵充之規定及兩造系爭租賃契約之
約定，以上訴人所交付之押租金3萬元先行抵充上訴人所應先負擔之水費806元、電費4,534元、拆除清運費用12,000元共17,340元，及律師費5萬元中12,660元等費用，即屬有據，上訴人辯稱其押租金應先抵充其積欠被上訴人之租金云云，即不足採。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無法律上原因使用他人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，自受有物之使用本身之利益，此項利益，依其性質，無從返還，故應償還其價額，就一般交易而言，應係使用該物通常所須支付之對價；無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例參照。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，亦有最高法院72年度臺上字第4012號判決參照。另分別共有之共有人請求無權占有土地，返還其可能獲得相當於租金之利益者，因非民法第821條所稱本於所有權之請求，並無民法第821條規定之適用，且給付可分，僅得按其應有部分，請求返還，則有最高法院85年度臺上字第2391號、88年度臺上字第1341號、91年度臺上字第607號、97年度臺上字第2032號判決意旨可供參考。兩造所訂租賃契約業於102年2月17日終止，已如前述，準此，上訴人自上開租賃契約終止後即102年2月18日起即屬無權占有系爭建物，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害。而依上開租約之約定，原約定租金每月為15,000元，有該租約契約書附卷可佐，是上訴人占有使用系爭建物所受之利益應認係每月15,000元。依此，被上訴人就系爭建物之應有部分各為2分之1，其不當得利之請求自應按其應有部分而請求。從而，被上訴人請求上訴人自102年2月18日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月分別給付被上訴人各7,500元，自屬有據。
㈢綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第179條、系爭租
賃契約第12條之規定，請求被告應給付其積欠租金9萬元、抵充後之律師費用37,340元，合計共127,340元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨應自102年2月18日起至遷讓交還系爭建物之日即102年10月19日止，按月各給付原告7,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分之律師費用，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第1項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，亦為同法第79條所明定。本件上訴人原就原判決所命遷讓房屋及附帶請求（租金、相當於租金之不當得利及律師費用）一併提起上訴，後雖撤回遷讓房屋部分之上訴，惟本院僅就被上訴人附帶請求部分一部廢棄原判決，駁回被上訴人第一審之訴，是酌量上情，認第一（除確定部分外）、二審訴訟費用仍應上訴人全部負擔。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部為無理由。爰依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 張桂美
法 官 林勳煜法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
書記官 任婉筠