臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第138號上 訴 人 黃訴訟代理人 林劍龍
郭永安黃陳寶秀被上訴人 陳麗華訴訟代理人 郭俐瑩律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國10
2 年5 月14日本院柳營簡易庭102 年度營簡字第33號第一審判決提起上訴，於民國102 年11月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣參仟參佰壹拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴主張：上訴人於民國66年9 月24日與訴外人黃仙井共同買受坐落臺南市○里區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）後，由出賣人即訴外人黃棟與黃清來交付上訴人占有使用系爭土地，上訴人並向系爭土地之共有人承租，興建農舍、農業設施、種植農作物（下稱系爭地上物）使用迄今等情，業經本院99年度簡上字第109 號民事判決認定上訴人就系爭土地有權占有10年以上之情形，並有民法第42
5 條之1 推定租賃關係存在，此有判決既判力與爭點效之適用，則系爭地上物依民法第870 條規定，自有法定地上權。
雖依上訴人購買系爭土地之買賣契約書記載，俟銀行貸款清償完畢後，願無條件配合所有權移轉登記，然於67年7 月，黃棟、黃清來與黃仙井共同同意將上訴人支付之價金轉換為租金而使用系爭土地並建築房屋，依民法第153 條與第161條前段規定，黃棟、黃清來之繼承人亦同意上訴人有承租關係，上訴人自得主張擬制民法第425 條之1 規定推定有租賃關係，且在上開農舍得使用期限內有租賃關係，期限不受民法第449 條規定20年之限制，並依民法第1 條、第2 條規定及債之相對性，上訴人給付對價應適用民法第422 條後段視為不定期租賃之承租關係。故上訴人符合農地重劃條例第5條規定，得主張優先購買系爭土地。又依地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，占有人即上訴人有優先購買權，且上訴人就系爭土地有一半權利，並仍分管使用中，依農地重劃條例第5 條類推適用，亦有優先購買權存在。另依土地法第
104 條、第107 條之規定，足見上訴人之法定地上權存在，自有優先購買權利。再依農地重劃條例第5 條及地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定及立法理由觀之，前者旨在擴大農場面積，以利機械耕作，後者則為解決該等待標售土地之土地所有權人或權屬不明，土地供他人使用之情形普遍，特明定合乎一定期間要件之占有人得主張優先承買權，促使土地所有與使用合一，或簡化共有關係。故以系爭土地之一半即上訴人所有部分僅113 平方公尺而言，本件應優先適用地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，認上訴人有優先購買權。況上訴人占有系爭土地30多年，具物權效力，買賣未登記前僅屬債權效力，物權效力應優於債權效力，故認上訴人有優先購買權應屬有理。再者民法第767 條與第962 條規定分別適用於所有權人與占用人，若令被上訴人購買系爭土地二分之一，但系爭土地上有系爭地上物，兩造或後代子孫日後恐仍有爭議。反之若依地籍清理條例第12條、土地法第34條之1 第5 項之建物所有權人、土地法第73條之1 第2 項土地合法使用人及土地法第34條之1 第5 項及憲法第15條等法律關係，讓建物與土地合一，達到物盡其用，是依民法第14
8 條立法理由觀之，若權利行使專以損害他人利益，自為法所不容等語。並聲明：
（一）原判決不利於上訴人的部分廢棄。
（二）確認上訴人對於本院101 年度司執字第30692 號執行事件之標的由被上訴人拍定之系爭土地，面積266 平方公尺，權利範圍公同共有二分之一，有以同一價格優先購買之權利存在。
二、被上訴人之抗辯除與原判決記載相同，予以引用外，另補稱：系爭土地原共有人為黃棟與黃清來，其2 人死亡後，分別由其繼承人黃進興與黃世上繼承，嗣黃進興於78年11月9 日將其應有部分移轉予黃仙井，故由黃仙井與黃世上共有，之後黃世上再將其應有部分移轉於訴外人黃茂生，黃仙井於91年6 月26日死亡，其應有部分於101 年8 月16日登記為其繼承人即訴外人黃博亮、黃博祥、黃博祺、黃采香、黃釆盆與黃茂生共有。而農地重劃條例第5 條規定之優先購買權人，須為出租耕地之承租人或共有土地現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人，然依本院99年度簡上字第109 號民事判決，可知上訴人僅為系爭土地之占有人，並非共有人、承租人或毗連耕地即坐落臺南市○里區○○段○○○ ○○○○ ○○○○○號土地之現所有權人，故上訴人依農地重劃條例第5 條規定主張優先購買權，顯無理由。再依地籍清理條例第3 條、第11條規定，可知該條例適用之標的為權利內容及歸屬不明確之土地，系爭土地自無地籍清理條例之適用。況地籍清理條例第12條所稱之依前條規定代為標售之土地，係指同條例第17條之「日據時期會社或組合名義登記之土地」、第19條之「神明會土地」、第32條之「已登記之土地權利，土地總登記時或金門、馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者」及第33條之「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利」等經主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記等4 類土地，且該4 類土地如經公告，受理真正權利人為登記之申請，公告期間屆期如仍無人登記（地籍清理條例第2 條以下參照），又未能釐清權利內容及權屬之人者，依地籍清理條例得由主管機關依法代為標售者為限。惟系爭土地並非該4 類土地，縱上訴人具占有系爭土地之權源，亦非地籍清理條例第12條第1 項第4 款之優先購買權利人。再者占有僅為一種事實狀態，上訴人無法舉出占有人優先購買權之法律依據，則伊主張對系爭土地有優先購買權，顯然無據等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地的部分範圍即如臺灣臺南地方法院檢察署99年度偵字第10618 號不起訴處分書所附臺南市佳里地政事務所土地複丈成果圖所示，為上訴人所占有。
（二）系爭土地於拍定前為執行債務人黃博亮、黃博祥、黃博祺、黃采香、黃釆盆4 人與黃茂生共有，且執行債務人黃博亮4 人與黃茂生之應有部分各為二分之一。
（三）系爭土地應有部分二分之一為被上訴人所拍定。
（四）上訴人基於買賣關係占有系爭土地35年，之前黃茂生訴請上訴人拆屋還地，經本院99年度簡上字第109 號民事判決認定：上訴人與黃仙井在66年9 月24日共同向系爭土地之原地主黃清來、黃棟購買系爭土地，上訴人及黃仙井均已將買賣價金交付黃清來、黃棟完畢，上訴人並已受領系爭土地的交付而占有迄至該案審理期間長達32年，上訴人占用系爭土地是基於買賣契約之正當權源，並非無法律上原因，因此黃茂生以買賣自黃清來的繼承人黃世上取得系爭土地二分之一的應有部分，並不得訴請上訴人拆屋還地及給付不當得利。
四、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第44條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保。民法第148 條、第153 條、第161 條、第422 條、第425 條之1、第870 條分別定有明文。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例意旨參照）。次按依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5 年者，於標售後以5 年為限。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之。土地法第34條之1 第2 項、第73條之1 第1項、第2 項、第104 條、第107 條亦有明文。而土地法第10
4 條第1 項及第107 條第1 項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號判例意旨參照）。復按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：出租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。毗連耕地之現耕所有權人。亦為農地重劃條例第5 條所明定。再按第17條至第26條（即第17條至第26條之日據時期會社或組合名義登記之土地、神明會名義登記之土地）、第32條（即已登記之土地權利，土地總登記時或金門、馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者，土地權利人或利害關係人應於申請登記期間內檢附證明文件，申請更正登記。）及第33條（即非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利，利害關係人應於申請登記期間內檢附足資證明文件，申請更正登記。）規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：屆期無人申報或申請登記。經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前2 項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：地上權人、典權人、永佃權人。基地或耕地承租人。共有土地之他共有人。本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第1 款優先購買權之順序，以登記之先後定之。有地籍清理條例第11條、第12條、第17條至第26條、第32條、第33條規定可資參照。而人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。亦為憲法第15條所明文。
五、上訴人主張伊與黃仙井於66年9 月24日共同買受系爭土地，而經出賣人黃棟與黃清來交付上訴人占用系爭土地興建系爭地上物迄今，因此上訴人占有系爭土地逾10年，且於67年7月間，黃棟、黃清來與黃仙井同意將上訴人支付之價金轉換為租金，因此上訴人對系爭土地有不定期租賃關係，依農地重劃條例第5 條、地籍清理條例第12條第1 項第4 款或土地法第104 條、第107 條規定，對系爭土地有優先購買權云云，為被上訴人所否認，並以前開情詞抗辯。經查：
（一）上訴人所舉民法第870 條、土地法第34條之1 第2 項、第73條之1 第2 項規定，均與上訴人主張之系爭土地優先購買權無涉，上訴人有關此部分之主張，要屬無稽。又查系爭土地於拍定前為執行債務人黃博亮、黃博祥、黃博祺、黃采香、黃釆盆4 人與黃茂生共有，且執行債務人黃博亮
4 人與黃茂生之應有部分各為二分之一，並經被上訴人拍定執行債務人黃博亮4 人對系爭土地之二分之一應有部分等情，為兩造所不爭執，而執行債務人黃博亮4 人為黃仙井之繼承人乙節，亦有上訴人於原審提出之本院民事執行處函影本1 件（見原審卷第10頁）在卷可稽，且經上訴人自承屬實（見本院102 年11月27日言詞辯論筆錄），可知系爭土地之共有人已經辦妥應有部分之所有權登記，並非屬於地籍清理條例第11條、第12條、第17條至第26條、第32條、第33條規定之土地甚明，則上訴人以伊占用系爭土地逾10年以上為由，主張伊對被上訴人拍定之系爭土地應有部分二分之一有地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定之優先購買權云云，顯有誤解，並無可採。
（二）次查黃茂生持有系爭土地之其餘二分之一應有部分，乃購買自訴外人黃世上所繼承自原共有人黃清來而來，而黃世上在將系爭土地應有部分二分之一出賣予黃茂生之前，即於98年間對上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院98年度營簡字第451 號、99年度簡上字第109 號拆屋還地事件（下稱系爭拆屋還地事件）審理，嗣於該事件上訴程序中，黃世上將系爭土地應有部分二分之一出賣予黃茂生，並於99年
3 月29日辦妥所有權移轉登記，而經黃茂生於該事件上訴程序中聲請承擔訴訟獲准。又黃世上及黃茂生於系爭拆屋還地事件主張：黃清來並未與上訴人就系爭土地簽訂買賣契約，且上訴人亦未依約給付買賣價金，黃清來並未交付系爭土地予上訴人等情；另上訴人於系爭拆屋還地事件則堅稱：伊因買賣契約而占有系爭土地，且上訴人已付清買賣價金，上訴人占用系爭土地依民法第373 條規定為有權占有，並未受有相當於租金之不當得利。上訴人並於該事件依系爭買賣契約反訴請求黃世上（後由黃茂生承擔訴訟）辦理系爭土地面積共80平方公尺之移轉登記；本院99年度簡上字第109 號民事判決因此認定：上訴人與黃仙井在66年9 月24日共同向系爭土地之原地主黃清來、黃棟購買系爭土地，上訴人及黃仙井均已將買賣價金交付黃清來、黃棟完畢，上訴人並已受領系爭土地的交付而占有迄至該案審理期間長達32年，上訴人占用系爭土地是基於買賣契約之正當權源，並非無法律上原因，因此黃茂生以買賣自黃清來的繼承人黃世上取得系爭土地二分之一的應有部分，並不得訴請上訴人拆屋還地及給付不當得利。另上訴人反訴請求黃世上移轉登記系爭土地部分，則因已超過15年之請求權消滅時效，經黃世上及黃茂生提出時效抗辯，拒絕移轉系爭土地之應有部分予上訴人，上訴人不得再反訴請求黃世上辦理系爭土地之所有權移轉登記等情，亦經本院依職權調閱系爭拆屋還地事件全卷查對無誤，且為兩造所不爭執，足證上訴人占有系爭土地乃因伊與黃清來、黃棟間之買賣關係，並非基於租地建屋或耕地租賃之租賃關係而來，且上訴人於系爭拆屋還地事件亦一再執此主張，則上訴人再於本件訴訟始行主張於67年7 月間，黃棟、黃清來與黃仙井共同同意將上訴人支付之價金轉換為租金而使用系爭土地並建築房屋云云，顯與上訴人及黃清來之繼承人黃世上於系爭拆屋還地事件之陳述均為不符，且未經上訴人舉證以實其說，自無可採。故上訴人另以伊占用系爭土地達三十幾年之事實，主張依民法第153 條及第161條前段規定，黃棟、黃清來之繼承人亦同意上訴人有承租關係，上訴人得主張民法第425 條之1 推定之租賃關係云云，亦與黃世上之前開陳述不符，難認上訴人與黃棟或黃清來之繼承人有何明示或默示之租賃契約存在，上訴人前開主張，均無可採。
（三）上訴人雖於原審提出買賣契約書、本院民事執行處函、99年度簡上字第109 號、98年度營簡字第451 號民事判決各
1 件，及於本院提出光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁、本院98年度營簡字第451 號土地複丈成果圖各1 件、郵局收件回執2 件等影本為證，惟上開證據均無從證明上訴人所稱伊租賃系爭土地之情為真，則上訴人主張伊乃因租賃而占用系爭土地云云，顯然不實，不足採信。上訴人既非基於租賃關係占有系爭土地，則上訴人雖然在系爭土地上興建系爭地上物，亦不得主張對系爭土地有土地法第104 條或第107 條規定之優先購買權，上訴人主張伊對系爭土地有前開各條規定之優先購買權云云，亦屬無稽。
（四）復查上訴人既非系爭土地之承租人，也非系爭土地已經辦妥所有權登記之共有人，更非系爭土地之毗鄰耕地現耕所有權人，則上訴人自亦非農地重劃條例第5 條所規定之優先購買權人，是上訴人另主張適用或類推適用農地重劃條例第5 條規定，伊對系爭土地有優先購買權云云，亦有誤解，同無可取。
（五）上訴人既不符合前開法律規定之優先購買權人之要件，自難認上訴人對被上訴人拍定之系爭土地應有部分二分之一有何優先購買權存在，則被上訴人拍定系爭土地應有部分二分之一，要屬法律保障之權益，並無民法第148 條規定之權利濫用或違反憲法第15條保障人民財產權之情事，上訴人此部分之主張，同無可採。
（六）再查上訴人雖占有系爭土地迄今已逾三十幾年，且占有雖規定於民法物權編，但占有僅屬事實狀態，並非物權，法律亦無占有人得對占有物主張優先購買權之規定，則上訴人占有系爭土地之事實，亦不得對被上訴人拍定之系爭土地二分之一應有部分主張優先購買權，上訴人主張依上訴人占有之事實，可主張優先購買系爭土地云云，同屬無據。
（七）綜上所述，上訴人主張伊承租占用系爭土地興建系爭地上物逾三十幾年，依土地法第104 條、第107 條、農地重劃條例第5 條、地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，伊對被上訴人拍定之系爭土地應有部分二分之一有優先購買權云云，均屬無據，被上訴人抗辯上訴人並無優先購買權乙節，要屬可採。則原審因而為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第
1 項分別定有明文。本件上訴既無理由，本件訴訟費用即第二審裁判費新台幣3,315 元，自應由上訴人負擔，爰依職權確定上訴人應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 王參和法 官 林雯娟以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
書記官 楊建新