臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第5號上訴人即附帶被上訴人 阮勺珍訴訟代理人 郭正宗被上訴人即附帶上訴人 吳璨因上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國101 年11月29日本院臺南簡易庭101 年度南簡字第560 號第一審判決各自提起上訴或附帶上訴，於民國102 年12月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於命阮勺珍給付超過新台幣壹拾萬肆仟貳佰伍拾元，及自民國一百零一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，與訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，吳璨因在第一審之訴駁回。
原判決除確定部分外，關於駁回吳璨因後開第四項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
阮勺珍應再給付吳璨因新台幣壹萬元，及自民國一百零一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
阮勺珍其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由阮勺珍負擔百分之八十，餘由吳璨因負擔；附帶上訴訴訟費用由阮勺珍負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）起訴及附帶上訴主張：
（一）被上訴人於民國101 年1 月18日向上訴人即被附帶上訴人（下稱上訴人）承租坐落臺南市○區○○路0 段00巷00號
1 樓店面及2 樓住家（下稱系爭房屋），當時被上訴人提示名片，並告知承租房屋的目的為居住及營業，經營項目有美容及培訓顧問業，並已設有營利事業登記證，經兩造同意簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）24,000元，租賃期限自101 年3 月10日起至10 6年3 月9 日止，被上訴人於簽訂系爭租約時，同時交付上訴人1 萬元作為押租保證金，且上訴人確已同意被上訴人於同年2 月中旬裝潢系爭房屋，並交付被上訴人2個遙控器、9 支鑰匙，若兩造未協議事先裝潢，上訴人豈會於系爭租約履行期前10來日即交付系爭房屋予被上訴人占有。是依民法第153 條規定，系爭租約業就契約之要點即交付租賃物及支付租金等意思表示合致，兩造亦未約定系爭房屋僅限舞蹈教室之用，系爭租約已有效成立。詎上訴人竟於裝潢期間即101 年2 月24日擅自更換門鎖，致被上訴人無法裝潢系爭房屋及搬家，甚至終止系爭租約。
（二）被上訴人從事教育培訓工作已有20年，受邀至各大學及宗教團體、工商團體授課、培訓，包含美容考試證照教學、身心靈課程、能量舞蹈教學、親子溝通、潛能開發等，上訴人指被上訴人承租系爭房屋欲從事違法行業，實為對被上訴人之名譽損害。又被上訴人之裝潢並未損害系爭房屋而有影響結構安全之虞，蓋承租人豈會將所欲使用收益之房屋，裝潢致無法安全使用之理。被上訴人設立營利事業登記證，資本額為50萬元，為避免裝潢後無足夠時間回收成本，故兩造簽訂為期3 年之違約金條款租約。而系爭租約約定之賠償條款，乃指自租賃契約成立生效後於終期屆至前，出租人不願履行之賠償條款，並無須裝潢完成之限制。被上訴人完全遵守系爭租約之約定，然上訴人依個人觀感認定被上訴人從事油壓工作，卻無法具體舉出被上訴人違反系爭租約情事，是上訴人違反系爭租約約定而構成債務不履行，應按系爭租約負損害賠償責任。況被上訴人確實已給付裝潢費用104,250 元給訴外人木匠室內設計工作室（下稱木匠工作室）之陳坤志。
（三）又依民法第423 條規定，上訴人更換系爭房屋門鎖之行為，實有拒絕履行系爭租約之意，依最高法院83年台上2410號及89年台上字第1871號判決意旨，可知上訴人於履行期前拒絕履行系爭租約，應自101 年3 月10日負擔給付遲延責任，再依民法第254 條規定，被上訴人於訴訟中已言詞表示不同意上訴人終止系爭租約，並希冀上訴人履行，惟上訴人置若罔聞，反與上訴人爭訟，顯見兩造之信賴關係已破裂，故被上訴人亦表示終止系爭租約，並依不當得利法律關係請求上訴人返還押租金。
（四）並聲明：
１、關於上訴部分：上訴人之上訴駁回。
２、關於附帶上訴部分：
⑴、原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。
⑵、上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人1 萬元，及
自101 年5 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）依系爭租約第9 條之約定，足認兩造簽約時即明確認知進行系爭房屋改裝施設前，須另行取得上訴人同意後始得進行，上訴人雖於101 年2 月中旬即將系爭房屋鑰匙及遙控器交予被上訴人，惟此係上訴人專為履行交屋之義務，原審判決竟擴張解釋謂上訴人此舉已同意被上訴人進行裝潢，容有誤會。又原審判決以系爭租約有裝潢費之賠償約定條款，而認定上訴人明瞭被上訴人有先行裝潢系爭房屋之必要，固非無據。惟此究與上訴人是否已同意系爭房屋之裝潢，純屬二事，尚難等同視之，否則此一約定條款，豈非形成具文。又縱認上訴人確已同意被上訴人裝潢，惟被上訴人施工過程中：有１、將鉚釘直接釘入地板、牆面、施作木架基座、隔間牆，破壞地磚造成龜裂。２、直接在電源箱併聯電線造成原設計電壓負荷過重，易生跳電危險。３、在洗臉台下方外接水管，變更原有供水設備。４、在原有牆柱、牆面銑孔埋設給水及排水管，影響原有房屋結構安全及變更供水、排水系統。５、設置能量屋破壞原有房屋隔間等情，足認被上訴人進行裝潢工作，業已損害原有建築結構隔間。再依被上訴人提出之木匠工作室報價單所示之預定施工項目：原隔間拆除、雙面隔間、造型門、壁面洗孔、汲水、排水管路配置等，亦足以損害原有建築結構。因此上訴人以被上訴人違反系爭租約第9 條約定，逕依第14條約定解除系爭租約，並無不合。
（二）再依民法第438 條之規定，可知兩造於簽約之初，被上訴人既保證承租房屋之用途係專為作「舞蹈教室」之用，並自承在卷，而被上訴人於101 年2 月21日開始裝潢，經上訴人於同年月23日發現系爭房屋內部施作現況，並未設有一般舞蹈教室所需大面積舞蹈區，且對照木匠工作室報價單之標題亦記載「大同路二段（理療中心）」，另配置後平面圖亦有美容床、能量區、諮詢室之設計規劃，被上訴人裝修內容與開設舞蹈教室之佈置顯有不同，被上訴人亦無理療中心所需之物理治療師、心理治療師之國家執照，且未申請營利事業登記證與申報消防安全檢查，被上訴人以系爭房屋做違法營業，已違反營業、消防安檢相關法規及系爭房屋之住戶管理規約。上訴人基於安全因素考量，並確認當前裝修係作為油壓工作室使用，與原先表示作為舞蹈教室不一致後，要求被上訴人暫停裝修。蓋油壓工作室風險高，系爭房屋為82.72 坪之1 、2 樓雙店面，上訴人不可能以24,000元出租，此對價關係不合比例。故被上訴人未遵守其與上訴人約定之使用用途，上訴人以此為由於101 年3 月5 日以存證信函向被上訴人解約，自屬有據。原審判決對此漏未敘及，亦有未洽。
（三）又系爭租約約定賠償條款係專指被上訴人於完成裝潢後，如使用、收益期間未達3 年時，上訴人負有賠償30萬元之義務。惟被上訴人既未裝潢完成，自無從適用此一約定，況被上訴人自101 年1 月18日簽約迄今，並未給付租金，從而被上訴人依此約定請求上訴人賠償，要無足取。縱認上訴人應負違約之責，被上訴人施工工期不過3 日，施作工作亦屬有限，且被上訴人已另行雇工將原有已完成工作、設備撤離，僅餘部分工作即水、電管路及簡易木架、隔間牆，應認被上訴人所受損害只於工資及部分材料費用支出，而系爭房屋內之人體烘乾機應係別處搬運過來，並非被上訴人所述係新合成的。又原審判決以木匠工作室報價單作為違約金數額之參考，惟以該報價單計算，扣除材料費，陳坤志每日所得約24,000元，以每月工作20日計算，陳坤志月所得將近50萬元，故上訴人否認木匠工作室報價單之真正，依法應由被上訴人舉證。被上訴人請求之金額及原審判決之賠償金額過高，請依民法第250 條、第251條之規定酌減，以符公平正義。
（四）系爭租約係因可歸責於被上訴人之事由致不能履行，依民法第249 條第2 款規定，被上訴人自不得請求返還押租金
1 萬元。惟若被上訴人將系爭房屋回復原狀，上訴人願返還1 萬元押租金。
（五）並聲明：
１、關於上訴部分：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
２、關於附帶上訴部分：駁回被上訴人之附帶上訴。
三、被上訴人於原審請求上訴人賠償30萬元違約金、搬家費用1萬元及返還押租金1 萬元，共32萬元，原審判命上訴人應給付被上訴人12萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日即101 年
5 月22日起至清償日止之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘違約金18萬元、搬家費用及押租金各1 萬元之請求，上訴人對於原審判命伊給付之12萬元違約金部分提起上訴，被上訴人則僅對於原審駁回系爭押租金1 萬元請求部分提起附帶上訴，是原審駁回被上訴人請求其餘違約金18萬元及搬家費用1 萬元部分並該部分之訴訟費用負擔，已經確定，不在本院審理範圍。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人於101 年1 月18日向上訴人承租上訴人之夫郭正宗所有之系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定自101 年3 月10日起至106 年3 月9 日止，租期5 年，租金每月24,000元。被上訴人於簽約已交付上訴人押租保證金1 萬元，但迄今並未給付租金給上訴人。
（二）系爭租約第9 條約定：店／房屋有改裝設施必要時，乙方（即被上訴人，下同）取得甲方（即上訴人，下同）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店／房屋時應負責回復原狀之責。第14條約定：甲、乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店／房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」兩造另於系爭租約中約定：「如甲方租於乙方未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」
（三）上訴人於101 年2 月中旬交付系爭房屋之鑰匙9 支、遙控器2 個予被上訴人，被上訴人雇工於同年月21日開始進行裝潢。
（四）上訴人於101 年2 月24日更換系爭房屋之門鎖，被上訴人因此無法再使用上訴人前所交付之鑰匙9 支及遙控器2 個，上訴人並制止系爭房屋之裝潢工程，該裝潢工程因此停工。
（五）郭正宗於101 年3 月5 日以臺南興華街郵局第25號存證信函主張即日起終止系爭租約，被上訴人於同年月12日收受上開存證信函。
四、茲就兩造爭執之事項敘述本院得心證之理由：
（一）上訴人主張依系爭租約第9 條、第14條終止系爭租約，有無理由？
１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153 條定有明文。復按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484 、1495號判例意旨參照）。又當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照）。復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判例、99年度台上字第1421號判決參照）。又契約終止，係指當事人本人終止權，使繼續的契約關係（如租賃、僱傭、承攬）向將來消滅之一方意思表示而言。終止權有法定與約定之別，約定終止權由當事人任意約定之，於約定之事由或原因發生時，終止權始發生。若無約定終止事由之發生，當事人猶為終止之主張，自無由發生契約終止之效力。
２、經查兩造所訂系爭租約第9 條約定：「店／房屋有改裝設施必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店／房屋時應負責回復原狀之責」；第14條約定：「甲、乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店／房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。兩造另於系爭租約中約定：「如甲方租於乙方未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」足認上訴人於簽訂系爭租約時，已認知被上訴人有於系爭房屋裝潢之必要。參諸系爭租約之租期自101 年3 月10日起至106 年3 月9 日止，惟上訴人於租期開始前之101 年2 月中旬即已交付系爭房屋之鑰匙9 支、遙控器2 個予被上訴人，顯然上訴人交付鑰匙及遙控器予被上訴人之目的，並非專為履行出租之交屋義務，而係為了被上訴人承租搬入系爭房屋前之裝潢需要，否則上訴人無在系爭租約租期開始前即交付鑰匙及遙控器予被上訴人之必要，此亦與社會交易上出租人亦會給予承租人一定時間免租裝潢期之租賃習慣相符，足認上訴人交付系爭房屋鑰匙及遙控器予被上訴人之舉，並非僅是上訴人專為履行伊所負之出租人交屋之義務，而同時含有移轉系爭房屋占有予被上訴人進行一定期間免租裝潢之意，故被上訴人自101 年2 月21日起於系爭房屋進行裝潢，業已得到上訴人之同意。上訴人抗辯伊交付系爭房屋鑰匙及遙控器予被上訴人乃專為履行交屋之義務，並非同意系爭房屋之裝潢云云，顯與系爭租約有裝潢之需求約定及社會常情不符，要無可採。又上訴人另辯稱被上訴人裝潢過程中有如伊上訴意旨（一）１、２、３、４、５所示損害系爭房屋原有建築結構、隔間，且其裝潢預定施工項目：原隔間拆除、雙面隔間、造型門、壁面洗孔、汲水、排水管路配置等，亦足以損害原有建築結構。因此上訴人以被上訴人違反系爭租約第9 條約定，逕依第14條約定解除系爭租約，並無不合云云。惟查系爭租約固有約定裝潢不得損害系爭房屋原有建築，然所謂損害原有建築，應係指破壞建築安全結構，已足影響租賃物目的之達成而言，至於一般改變建築牆面或水電配置之行為（如訂孔、埋管、水電重配等），乃常態裝潢下之現象，尚在裝潢行為之合理容許範圍，難認構成損害原有建築。上訴人雖於原審提出裝修設計圖影本1 件、現場照片6 張，並於本院提出現場照片29張為證，抗辯被上訴人之裝潢有損害原有建築情事云云，惟查該裝修設計圖乃系爭房屋配置後之平面圖，有裝修設計圖1 件在卷可稽，尚難據為被上訴人之裝潢損害系爭房屋原有建築之證明。又本院細究上訴人所提現場照片，亦僅見木工裝潢、水電配置等裝潢中之施工現象，難認有何損害系爭房屋原有建築之結構例如樑柱本體之情，亦有現場照片35張附卷可查。再觀之被上訴人於原審及上訴人於本院提出之同份木匠工作室請款單，顯示均為木工、水電之現場施工或能量屋、門片、門框、矮櫃等工廠備料、已施作材料等項目，亦有木匠工作室請款單影本1 件存卷足憑，核屬裝潢常態下之材料、裝潢費用，亦難證明被上訴人請木匠工作室施作之裝潢工程有何損害系爭房屋原有建築結構之情事。則上訴人抗辯被上訴人之雇工裝潢行為，已損害系爭房屋原有建築而違反系爭租約第9 條約定云云，亦難採信。
３、上訴人又辯稱被上訴人簽約之初保證承租用途係作「舞蹈教室」之用，但其裝潢配置後平面圖有美容床、能量區、諮詢室之設計規劃，被上訴人亦無物理治療師、心理治療師之國家執照，且未申請營利事業登記證與申報消防安全檢查，上訴人基於安全因素考量，並確認當前裝修係作為油壓工作室使用後，要求被上訴人暫停裝修。上訴人不可能僅以24,000元出租系爭房屋作為油壓工作室，故上訴人以被上訴人未遵守約定之使用用途為由，於101 年3 月5日以存證信函向被上訴人解約，自屬有據云云，並於原審提出裝修設計圖、人體內分泌線圖、臺南興華街25號存證信函影本各1 件，及於本院提出木匠工作室請款單、網頁資料、原審言詞辯論筆錄節本、億載金城社區住戶管理規約影本各1 件為證。惟查兩造於系爭租約並未約定系爭房屋之用途專為被上訴人經營舞蹈教室之用，有被上訴人於原審提出之房屋租賃契約書影本1 件在卷可憑，且被上訴人於原審101 年7 月18日言詞辯論時陳稱：其也有跟上訴人講我們是在做培訓的，也有給上訴人印有其是在作潛能開發培訓的名片，簽訂租約時就有跟上訴人說要做美容，美容、催眠、舞蹈本來就在其營業項目的範圍內等語；上訴人訴訟代理人於同日並自承：被上訴人之前是有給伊潛能開發的名片等語（見原審卷第52頁、第53頁），之後被上訴人於原審歷次言詞辯論期日及本院歷次準備程序期日，亦一再否認有與上訴人約定系爭房屋專用於舞蹈教室之情，有原審歷次言詞辯論筆錄及本院歷次準備程序筆錄在卷可稽，而上訴人所提原審言詞辯論筆錄節本同未見有被上訴人承認其向上訴人保證或約定承租系爭房屋專做舞蹈教室之用，亦有該言詞辯論筆錄節本1 件存卷可查，足認並無上訴人所稱被上訴人已自承在卷之情。再者上訴人自承：被上訴人承租作為舞蹈教室的證據就是被上訴人的女兒跟上訴人的女兒說的等語（見本院102 年3 月27日準備程序筆錄），惟兩造均屬成年人，且為系爭租約之當事人，則被上訴人承租系爭房屋之用途自無透過被上訴人之女兒向上訴人之女兒保證或陳述之理，縱然被上訴人之女兒曾向上訴人之女兒講過做舞蹈教室使用之事，亦難對兩造發生拘束力。是從系爭租約並未有被上訴人承租系爭房屋需專用於舞蹈教室之約定，且上訴人之訴訟代理人即系爭房屋所有權人郭正宗亦收受被上訴人交付之潛能開發訓練的名片等情觀之，堪認兩造並未約定被上訴人承租系爭房屋需專做舞蹈教室使用，上訴人抗辯兩造有約定系爭房屋之用途為舞蹈教室，而且房東若不知道房客要做什麼，不可能租給她，伊一定會問被上訴人承租系爭房屋是要做什麼云云（見本院102 年3 月27日準備程序筆錄），同屬無據，並無可採。至於上訴人所提之裝修設計圖、人體內分泌線圖、木匠工作室請款單、網頁資料、億載金城社區住戶管理規約影本各1 件，僅足證明系爭房屋裝潢之用途並非專用於舞蹈教室使用、諮商心理師需要國家考試、億載金城社區住戶管理規約之內容，亦有上開書證附卷可按，自難因此認定被上訴人裝潢系爭房屋係為了違法營業或油壓工作室使用。另上訴人出租系爭房屋之金額與被上訴人營業獲利之間有無對價關係，要屬兩造簽訂系爭租約時應各自衡量之契約自由範疇，實難以事後被上訴人裝潢系爭房屋之用途認定上訴人必不可能以每月24,000元代價出租予被上訴人，自亦無從以此所謂對價關係不合比例之邏輯逕認上訴人必定以舞蹈教室之用途出租予被上訴人，上訴人此部分之抗辯，同無足取。
４、綜上所述，被上訴人既無違反系爭租約第9 條約定之情形，復無證據證明兩造有約定被上訴人承租系爭房屋需專為舞蹈教室使用，自難認被上訴人有違反系爭租約之情事，上訴人自未取得系爭租約第14條約定解除系爭租約之權，則上訴人抗辯伊以郭正宗名義，於101 年3 月5 日寄發臺南興華街郵局第25號存證信函向被上訴人終止系爭租約，自難發生終止或解除契約之效力。況系爭租約乃兩造簽訂，自僅對兩造生效，郭正宗雖為系爭房屋之所有權人，但與被上訴人並無系爭租約關係，郭正宗自亦無依系爭租約向被上訴人解除契約之權。再者郭正宗以上開存證信函終止系爭租約，僅表明自即日起將終止系爭租約、1 萬元押租金退回、裝潢費用補償3 萬元，並未說明伊解除系爭租約之法律或契約依據及理由乙節，亦有上訴人於原審所提臺南興華街郵局第25號存證信函1 件（見原審卷第55頁）在卷可憑，自無從發生解約之效力。是系爭租約並未經上訴人合法解除，堪以認定。
（二）被上訴人依系爭租約請求上訴人給付12萬元違約金及其法定利息，有無理由？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得依民法第252 條規定減至相當之數額。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年台上字第2529號判決意旨參照）。
２、經查兩造於系爭租約中約定：「如甲方租於乙方未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」核其性質應屬違約金條款之約定。又兩造對於該條款並未另為懲罰性違約金之約定或字樣，參以該條款業已註明係針對裝潢費而設，應認上開條款應屬被上訴人就裝潢費之損害賠償額預定性違約金之約定。另所稱上訴人租於被上訴人未滿3年，基於租賃契約之目的乃在實際使用收益租賃物而觀，應係指上訴人於法律上或事實上未租予被上訴人滿3 年之謂。而上訴人於101 年2 月中旬交付系爭房屋之鑰匙、遙控器予被上訴人後，被上訴人於同年月21日起進行裝潢，迄至同年月24日上訴人更換系爭房屋之門鎖，致該裝潢工程無法進行而停工，已使被上訴人事實上失去上訴人先前移轉系爭房屋之占有及同意被上訴人一定期間免租裝潢之利益，而難以達成系爭租約之目的，被上訴人並因此受有裝潢費用支出之損害，且上訴人更換門鎖致裝潢無法進行之舉，既無系爭租約或法律上之依據，自堪認上訴人確實有上開約款所稱之違約情事。又被上訴人前開裝潢期間既屬上訴人同意裝潢之免租期間，被上訴人自尚無給付租金予上訴人之義務，則被上訴人有無給付租金予上訴人，尚不影響上訴人違反系爭租約前開違約金約款之認定。是上訴人抗辯：系爭租約約定賠償條款係專指被上訴人於完成裝潢後，如使用、收益期間未達3 年時，上訴人負有賠償30萬元之義務。被上訴人既未裝潢完成，自無從適用此一約定，況被上訴人自101 年1 月18日簽約迄今，並未給付租金，並不得依此約定請求上訴人賠償云云，要屬誤解，仍無足取。
３、又查被上訴人遭上訴人更換系爭房屋門鎖而無法裝潢時，已支出之裝潢費用共104,250 元乙節，業據被上訴人於原審提出木匠工作室請款單1 件為證，參以上訴人所提系爭房屋現場照片顯示被上訴人確有僱工裝潢之事實，且證人即木匠工作室負責人陳坤志於本院審理時結證稱：吳璨因有委託我裝潢系爭房屋，我們施作幾天後門打不開無法進去，所以從那天之後我們就沒有再進去施作，後來有去拆東西。門片、櫃子都是在工廠事先準備做好，現場再組裝，有些隔間、水電配管線路要在現場施作，應該有做到的是隔間的部分，一些鏡台，洗手槽、櫃子及門片、水電的進水、排水都已經做好，線路已經大部分完成。木匠工作室的請款單是我向吳璨因請款的，當時施作了一半，我只把工料列出來，這些是我有施作的部分，總共104,250 元沒錯，當時在現場我有寫給郭太太（即上訴人）我們用了哪些材料，至於這張請款單是我交給吳璨因向她請款的，後來吳璨因有付給我104,250 元。上訴人在鈞院102 年2月19日準備程序期日當庭提出的手寫單就是我手寫交給郭太太的資料。能量屋是二手的，是我幫吳璨因重新再整理，價格只列工資的部分，另外有用到兩塊門板。後來能量屋有拆回去，目前放在我的工廠那邊。因為我只有列能量屋的重新整理的工資部分，兩塊木板已經用了，所以都不能扣減工程款。當時吳璨因有說不用全部拆除，只有拆除部分，隔間不用拆除，我請款單上面所列的拆除工資及拆除廢棄物清運都是部分拆除的費用，吳璨因是用現金付給我等語（見本院102 年6 月26日準備程序筆錄），核與上訴人於本院提出之木匠工作室請款單、陳坤志手寫資料單各1 件相符，足認被上訴人確實因系爭房屋裝潢而支出104,250 元之工程款，致受有同額之損害無誤。雖上訴人另抗辯：被上訴人施工工期不過3 日，施作工作亦屬有限，且已將完成工作、設備撤離，僅餘部分工作即水、電管路及簡易木架、隔間牆，應認被上訴人所受損害只於工資及部分材料費用支出，又陳坤志每日所得約24,000元，月所得將近50萬元，應調查陳坤志有無報稅云云。惟查陳坤志因系爭房屋裝潢而向被上訴人收取104,250 元之拆除、材料、工資等工程費，且部分工項乃在工廠事先施作至現場才組裝，而現場之能量屋即上訴人所稱之人體烘乾機雖經陳坤志拆除取回，但陳坤志僅向被上訴人收取能量屋之整修工資及兩塊門板材料費，故未能扣減工程款等情，既經陳坤志證述如前，參諸木工裝潢的行情本較買現成品貴，木工之工資更與一般工人之工資不同，此為公眾周知之事實，則陳坤志因前開裝潢工程而向被上訴人收取104,250元之工程費，尚難認有何過高或不實之處，至於陳坤志收取上開工程款後有無報稅，乃屬陳坤志之個人問題，縱陳坤志並未報稅，亦無從因此認定陳坤志前開證詞必屬不實，況陳坤志僅為承接系爭房屋裝潢工程之人，自無甘冒偽證之風險而為不實證言之必要，是上訴人上開抗辯，要屬個人推測之詞，並無可採，上訴人請求調查陳坤志有無報稅乙事，亦無調查之必要。是堪認被上訴人主張其因裝潢系爭房屋而受有支出104,250 元工程款之損害乙節，自足採信。惟本院審酌系爭30萬元違約金約款為損害額預定性質，且針對被上訴人裝潢費之損害而約定，被上訴人實際付出裝潢費104,250 元，倘以30萬元或原審核定之12萬元為損害賠償額，被上訴人顯然因此獲利而失公平，因認被上訴人依系爭租約上開違約金約款得請求上訴人給付之違約金應酌減為104,250 元始與其損害額相當。是被上訴人請求上訴人給付104,250 元及起訴狀繕本送達翌日即101年5 月22日起至清償日止，按年息百分之五之法定遲延利息，要屬有據，其逾此範圍之違約金請求，即屬無據。
（三）被上訴人依系爭租約請求上訴人給付1 萬元押租金及其法定利息，有無理由？
１、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條、第254 條分別定有明文。可知當事人欲解除契約前，在定期給付之契約，債務人逾期未履行而負遲延責任後，債權人尚須再次催告債務人限期履行，逾期不為給付，債權人即可解除契約；若為未定期給付之契約，債權人須先限期催告債務人給付，債務人逾期未給付構成遲延後，債權人仍須再次催告債務人限期履行，逾期不為給付，債權人方可解除契約。
２、經查兩造訂立系爭租約時，被上訴人已交付上訴人押租保證金10,000元，是兩造確有押租金契約之成立。又上訴人於101 年2 月24日更換系爭房屋門鎖，已使被上訴人事實上失去上訴人先前移轉系爭房屋之占有及同意被上訴人一定期間免租裝潢之利益，而難以達成系爭租約之目的，上訴人構成系爭租約前開違約金約款所稱之違約情事，已如前述，堪認上訴人更換門鎖之行為乃預示拒絕按原定契約給付之意思表示，自屬可歸責於上訴人之事由致債務不履行。而被上訴人於上訴人違約後，更於101 年3 月6 日寄發台南北小北郵局第24號存證信函予上訴人，表明上訴人違反系爭租約前開違約金條款之約定，請上訴人於文到5日內出面與被上訴人聯繫解決乙節，亦有被上訴人於原審提出之存證信函影本1 件存卷足憑（見原審卷第24頁、第25頁），且為上訴人所不爭執，但上訴人仍拒不依系爭租約履行交付系爭房屋予被上訴人之義務，並一再主張解除系爭租約，然系爭租約並未經上訴人合法解除，業如前述，且被上訴人於原審判決前亦未向上訴人表示解除系爭租約（見原審卷第80頁背面），復為上訴人所不爭執，則系爭租約在被上訴人依法解除前仍然有效，是上訴人於系爭租約約定租期開始日即101 年3 月10日起仍未將系爭房屋交付被上訴人，被上訴人自得依民法第254 條解除系爭租約。又被上訴人已於102 年2 月27日提出本院之民事附帶上訴狀內表明依民法第254 條規定，以該狀之送達向上訴人表示終止系爭租約，並依不當得利法律關係請求上訴人返還系爭押租金等語，該民事附帶上訴狀繕本並於同年3月4 日送達送達上訴人，亦有民事附帶上訴狀、本院送達證書各1 件存卷可查，則系爭租約自於102 年3 月4 日因被上訴人合法解除而失效。被上訴人主張系爭租約業經其依法解除乙節，堪以採信。
２、次按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年台上字第1630號判決意旨）。故押租金性質上為保證金而非定金。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦有明文。故因履行契約而為給付後，該契約經撤銷者，給付之目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因即已失其存在，依民法第179 條之規定，自應返還其利益（最高法院23年上字第1528號判例意旨參照）。
３、經查系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人自得依民法第179 條不當得利之規定請求上訴人返還系爭押租金。
上訴人雖復辯稱：系爭租約係因可歸責於被上訴人之事由致不能履行，依民法第249 條第2 款規定，被上訴人不得請求返還押租金1萬元；若被上訴人將系爭房屋回復原狀，上訴人願返還1萬元押租金云云。惟查系爭押租金並非定金，且系爭租約未能繼續履行乃可歸責於上訴人，並非被上訴人，已如前述，則上訴人援引民法第249條第2款有關定金之規定，拒絕返還，自屬無稽。再查系爭租約第6條規定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…………」等語，有房屋租賃契約書1件存卷可按，可知被上訴人依系爭租約所負回復原狀之義務，乃系爭租約屆期後始發生。而系爭租約所以未能履行乃可歸責於上訴人之違約行為，則被上訴人自無依系爭租約第6條約定負回復原狀之義務，則上訴人抗辯被上訴人將系爭房屋回復原狀，始願返還系爭押租金云云，亦無可取。是被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還系爭押租金1萬元，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約前開違約金約款，請求上訴人給付104,250 元違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，其逾此所為之違約金及法定利息請求，為無理由，應予駁回。被上訴人於原審雖陳明願供擔保准為假執行之宣告，因其原審請求之金額未逾50萬元，法院應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定依職權宣告假執行，被上訴人就其請求聲請宣告假執行，不論勝敗，本院亦無准駁之必要。
故原審除確定部分外，就超過上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告及訴訟費用負擔之裁判，自有未洽。上訴人上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於原審判命上訴人應給付被上訴人104,250 元及自101 年5 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人附帶上訴請求上訴人依不當得利法律關係返還押租金1 萬元部分，為有理由，原審就此部分為被上訴人敗訴之判決，亦有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第3 項、第4 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 王參和法 官 林雯娟以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
書記官 楊建新