臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第6號上 訴 人 許楊煃即許瀞月訴訟代理人 黃雅萍律師（財團法人法律扶助基金會扶助律師）被上訴人 蔡熙仁
蔡朱得蔡泰山蔡丁財蔡炎龍蔡玉里兼上六人訴訟代理人 蔡明桐上一人訴訟代理人 李家鳳律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年11月20日本院臺南簡易庭101年度南簡字第20號第一審判決提起上訴，經本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應於繼承被繼承人蔡方花盆之遺產範圍內連帶給付上訴人新臺幣玖萬捌仟元。
上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人於繼承其被繼承人蔡方花盆之遺產範圍內連帶負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年台上字第471號判決意旨參照）。查本件上訴人原審起訴時聲明為：⒈被上訴人應共同將坐落臺南市○○區○○段○○段00000地號土地上門牌號碼臺南市○○區○○街○○號之建物（下稱系爭房屋），鐵門修復及復水後遷讓交付上訴人。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）12,736元及自民國100年4月15日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按日計算550元之違約金。嗣於本院二審時變更聲明為：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應連帶給付上訴人修復費用71,250元。⒊被上訴人應連帶給付自100年4月15日起至102年8月14日止，按日計算550元之違約金予上訴人。⒋被上訴人應連帶給付上訴人161,599元。核上訴人所為訴之變更，皆係根源於兩造簽立系爭房屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約）所生之紛爭，且提出之訴訟證據資料大致具有同一性，得於本件訴訟一併審理、解決紛爭，避免日後再為請求而發生裁判歧異，以達訴訟經濟之目的，揆諸前揭判決意旨及說明，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人即原審原告起訴及於本院上訴意旨除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）原判決係以上訴人未依約交付第三期之完稅款，致契約無履行，為上訴人敗訴之理由。惟依兩造所立系爭買賣契約第3條第1項【第3期：完稅款】第㈡點第5小點、第8條第1項、第9條第1項規定，上訴人於98年1月3日即辦理清償房貸，且於98年1月16日辦理所有權移轉登記，若非上訴人已繳納完稅款，並辦妥抵押代償等事宜，何能辦理所有權移轉登記？原判決指上訴人未交付第三期之完稅款，顯與卷內證物不符。且被上訴人於上訴人代償抵押債務及付清交屋款後，並未依約定屋況交屋，則違約責任在被上訴人，此亦經另案本院99年度簡上字第43號判決所認定，而判決被上訴人應賠償上訴人違約金，被上訴人亦於原審調解時同意依該另案確定判決所命給付金額賠償上訴人完畢，益見被上訴人確實有違約情事，原判決竟僅以契約書中有上訴人自行書寫之「補洞、拔釘、補裂縫」等字樣，即認有新事實，而與該另案判決為相反之認定，置上訴人已代償、已付清交屋款之情事於不論，實有判決理由與證據矛盾之重大違誤。
（二）系爭房屋1樓上2樓之木門確實有玻璃毀損，且被上訴人尚未回復原狀之情事，被上訴人亦交付系爭房屋內各房間門鑰匙，也有燈管損壞尚未更換燈管之情事，經上訴人多次催促修繕及清理現場，被上訴人均置之不理，此部分經上訴人請國華鎖店、世庸電料行、陳其榮水電工估價修理費用，此部分修理費用應由被上訴人連帶賠償上訴人。102年3月19日履勘現場時，確認系爭房屋尚有瑕疵，上訴人多次催促被上訴人就上開瑕疵部分修繕，被上訴人均置之不理，上訴人委請估價修繕費用合計為71,250元，被上訴人明知有漏水及管線不暢通之情況，卻拒不告知上訴人，依系爭買賣契約及民法之規定，被上訴人應負瑕疵擔保責任，被上訴人拒不修繕瑕疵，自應賠償上訴人修繕費用71,250元。又辦理本件系爭房屋買賣之代書即證人徐淑惠曾約兩造於98年1月16日點交，當時被上訴人之被繼承人蔡方花盆仍將其物品堆置在房屋內，甚至於前開另案審理勘驗現場時，除被上訴人之被繼承人蔡方花盆住在該處外，連其子即被上訴人蔡明桐夫妻一家亦住在該處，被上訴人確未依約定之點交日，清空系爭房屋並交付上訴人，且繼續占用，則上訴人自得依系爭買賣契約，請求被上訴人給付懲罰性違約金；另案判決認定之賠償金為每日550元，上訴人請求被上訴人自100年4月15日（另案確定判決計算違約金之末日之翌日）起至102年8月14日止，按日計算550元之違約金予上訴人，自無不合。
（三）依系爭買賣契約書第6條第1項約定，被上訴人應連帶給付上訴人房屋稅、地價稅、房貸利息等相關費用共計161,599元。計算式如下：
⒈依臺南市政府稅務局98年至102年房屋稅繳納證明書，被
上訴人就98年至102年8月14日之房屋稅應一次連帶給付上訴人24,888元【計算式為：3,632（98年度）＋5,855（99年度）＋5,764（100年度）+5,677（101年度）+3,960（102年度算至8月14日）＝24,888】。
⒉依臺南市政府稅務局98年至102年地價稅繳納證明書，被
上訴人等就98年至102年8月14日之地價稅應一次連帶給付上訴人7,740元【計算式為：1,672（98年度）＋1,672（99年度）＋1,623（100年度）+1,623（101年度）+1,150（102年度算至8月14日）＝7,740】。
⒊上訴人借款為被上訴人之被繼承人蔡方花盆清償貸款後，
背負2,400,000元之房貸，自98年3月起至102年8月14日止，上訴人已繳納房貸利息共計128,971元【計算式為：23,
451（98年度）＋26,423（99年度）＋29,629（100年度）+29,612（101年度）+19,856（102年度算至8月14日）＝128,971】。
⒋以上合計161,599元（計算式：24,888＋7,740＋128,971＝161,599），應由被上訴人負連帶賠償之責。
（四）被上訴人主張上訴人不願意受領系爭房屋，上訴人否認並爭執之。兩造間就系爭房屋有瑕疵部分，爭執甚烈，而被上訴人委託之代書，要求上訴人簽立交屋切結書，其上載明，交屋日後買方不得再以任何理由主張屋況有任何問題而要求賣方修繕房屋與補貼。系爭房屋確有瑕疵，業經另案勘驗現場且經鑑定在案，並為被上訴人所不爭執，系爭房屋確有瑕疵，應可認定。前述切結書之內容，若上訴人簽立後，即喪失主張屋況有任何問題而要求賣方修繕房屋與補貼之權利，而實際上在交屋之前，系爭房屋確實有瑕疵，上訴人無法簽立交屋切結書，事出有因，而非受領遲延。
（五）並聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應連帶給付上訴人修復費用71,250元。
⒊被上訴人應連帶給付自100年4月15日起至102年8月14日止，按日計算550元之違約金予上訴人。
⒋被上訴人應連帶給付上訴人161,599元。
⒌第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
二、被上訴人即原審被告於本院抗辯除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）上訴人主張系爭房屋之瑕疵應由上訴人舉證以實其說，又上訴人所提出之估價單，被上訴人否認其形式及實質之真正。系爭房屋為40幾年之老屋，而非新屋，已歷經多次買賣；木門無玻璃、兩枝燈管不亮、兩個插座未通電、油漆剝落等屋況均為系爭房屋原有之屋況及自然耗損之情況，，更非系爭買賣契約特約保證之瑕疵責任範圍，上訴人主張被上訴人應負瑕疵修補責任，顯無理由。本件係以現況交屋，兩造復無應將屋內設備更新之特別約定，上訴人因請求更換全新物品而請求被上訴人給付修復費用71,250元，並無理由。上訴人復主張被上訴人應依系爭買賣契約給付房屋稅24,888元、地價稅7,740元、房貸利息128,971元，共計161,599元云云，被上訴人之訴之變更追加不合法。況被上訴人早於98年1月間及99年9月兩度騰空遷讓系爭房屋，並將鑰匙交付代書通知上訴人交屋，除有照片外亦經另案證人徐淑惠於99年7月13日及101年4月17日分別證述。上訴人復於100年10月本件訴訟前即已自行在系爭房屋之大門加上大鎖，足證被上訴人確有依約交付系爭房屋，係上訴人藉詞拒不受領，被上訴人並無上訴人主張違約之情事。本件上訴人向被上訴人買受之系爭房屋係中古屋，為特定物之買賣，被上訴人並已騰空遷讓系爭房屋，即已依債之本旨提出給付，縱有瑕疵，上訴人自不得拒不受領，上訴人藉辭拒不受領，且系爭房屋之所有權人為上訴人，上訴人依法令自應負擔上開稅捐及水電費用，從而，上訴人請求被上訴人應給付上開款項，亦無理由。
（二）上訴人請求按日以550元計算之違約金顯無理由，系爭房屋先行辦理貸款及清空，係因上訴人於98年1月15日無力支付第3期款300,000元，僅於98年1月15日支付其中50,000元，98年1月16日支付其中25,000元，被上訴人之被繼承人蔡方花盆乃於98年1月17日函催上訴人依約給付，上訴人始於98年1月21日再給付25,000元，亦即原應給付第3期款300,000元，因無力依約給付，故僅先部分給付100,000元，餘200,000元無力籌措，要求蔡方花盆先遷讓以配合上訴人辦理系爭房屋貸款，蔡方花盆亦基於與人方便予以配合，而於98年2月間先清空房屋以供上訴人辦理貸款支付價金。詎上訴人於辦妥貸款手續後即藉口房屋尚有瑕疵拒不受領，並要求將買賣價金自3,300,000元減價為2,000,000元，蔡方花盆因此不得不提起另案給付價金之訴訟。
足證上訴人主張已依約交付價金云云，均非事實。且徐淑惠於99年7月13日之證述，可證被上訴人確有清空交付房屋，係上訴人未付清尾款且藉詞不受領系爭房屋，系爭房屋未能點交完成係可歸責於上訴人，被上訴人並無違約不交付房屋之情事。依系爭買賣契約第8條關於買賣標的點交之規定，被上訴人係於上訴人將未付款給付完畢時始需點交系爭房屋，另案判決未審酌兩造契約上開關於點交之特別規定，而認被上訴人違約應給付違約金已有疏漏，且依上開規定被上訴人若未交屋，則上訴人於將未付之價款匯入被上訴人帳戶後亦得自行遷入。況系爭房屋既早已清空並將鑰匙交予代書轉交上訴人，係上訴人拒不受領遷入，上訴人自無可歸責之處，上訴人請求被上訴人給付違約金自與兩造上開約定不合。綜上，上訴人向被上訴人買受系爭房屋係中古屋，為特定物之買賣，被上訴人並已騰空遷讓系爭房屋，即已依債之本旨提出給付，縱有瑕疵，上訴人自不得拒不受領，況依系爭買賣契約約定，上訴人並未依約給付尾款，被上訴人亦有拒絕交屋之權利。
（三）上訴人另主張被上訴人應自100年4月15日起至102年8月14日按日給付550元之懲罰性違約金云云，另案判決誤認定被上訴人遲延交屋而計算違約金為240,900元，姑不論上開判決之認定與系爭買賣契約第8條第2項之規定不合，被上訴人早已於98年間移轉系爭房屋之所有權予上訴人，並於98年1月間依約遷離擬交屋，係上訴人藉詞不交付尾款295,539元，並以房屋漏水、有壁癌等瑕疵拒不受領，足證系爭房屋未完成交屋，被上訴人並無可歸責之處。又系爭房屋經臺灣省建築師公會鑑定結果，修復費用僅需35,000元，顯見瑕疵並非不能修補，被上訴人亦無不修補之意，且已於買賣價金中扣除，應由上訴人自行修復。況上訴人並未依約定於交屋之同時給付尾款，被上訴人本不負交屋之義務，上訴人一方面藉詞不受領房屋，一方面請求給付高額違約金，顯於法不合，亦非事理之平。系爭房屋為40年屋齡之老舊建物，縱今出租亦無每日550元之租金行情，被上訴人於99年9月間為免爭議又再遷出並清空系爭房屋，將鑰匙交付代書辦理交屋，上訴人仍不理會，卻又自行於系爭房屋大門加上大鎖，系爭房屋及其坐落土地總價僅為3,300,000元，另案判決已判處違約金240,900元，相較於被上訴人依系爭買賣契約應負之瑕疵擔保責任修復費用僅需35,000元，另案判決量處之違約金以每日500元計算已屬過高，上訴人再主張自100年4月15日起依每日550元計算違約金，為無理由，亦不公允，至為顯然。綜上，上訴人之上訴顯無理由。
（四）並聲明：⒈上訴駁回。
⒉上訴費用由上訴人負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：⒈被繼承人蔡方花盆於99年8月7日死亡，由蔡方花盆之繼承
人即被上訴人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐繼承。
⒉上訴人於97年11月21日向被上訴人之被繼承人蔡方花盆購
買坐落臺南市○○區○○段○○段00000地號土地（面積：134平方公尺、權利範圍：全部）及其上門牌號碼臺南市○○區○○街○○號之建物即系爭房屋（同地段295建號、建物面積合計184.90平方公尺、權利範圍：全部），訂有不動產買賣契約書即系爭買賣契約（契約書電腦編號：
No.972192）。⒊系爭買賣契約內容概略如下：
①第2條：本買賣標的總價款：雙方議定總價款3,300,000元。
②第3條：付款約定：第1期：簽約款，買方應支付300,00
0元整（含定金30,000元整）。第2期：用印款，買方應支付300,000元整。第3期：完稅款，買方應支付30,000元整（第3期完稅款第⑸賣方需將買賣標的於買方代償前清空；並依約定屋況現狀點交於買方）。第4期：交屋款，買方應支付2,400,000元整，附註：買方貸款為2,000,000元，其餘400,000元以現金補足。（第4期交屋款第⑵賣方將本買賣標的清空辦理點交<含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件>予買方，若買方已占用者，交屋手續視為完成；交屋時買方應將價款全數付清，但契約另有約定時，依其約定。
③第6條：稅、費之歸屬。⑴房屋稅、地價稅、工程受益
費、銀行利息、水、電、瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日前由賣方負責繳納，交屋日後則由買方負擔；而該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，由買、賣雙方按比例負擔之。⑷上述之稅、費如係賣方應負擔而無故拒絕繳納者，經買方通知賣方後，得由買方先墊付，並逕自應付賣方之價款中扣抵。
④第7條：權利及物的瑕疵擔保責任：⑵物的瑕疵擔保：
賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。
本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。
⑤第8條：買賣標的點交：⑴賣方應於買方付清交屋款前
，將房屋清空點交，若買賣標的有出租或第三人占用者，除買賣雙方另有約定外，蓋由賣方負責於點交前排除之。⑵本買賣標的之移轉占有，買賣雙方約定於買方將未付款給付賣方時以現場點交方式為之、如賣方未於約定期限內將本買賣標的點交予買方者，以違約論處，另經買方定期催告，逾期仍不點交者，買方得將未付之價款匯入賣方之帳戶或提存，並向地政士取回所有權狀、鑰匙及相關證件後自行遷入。若因買方裝修所需，經賣方同意先行借用鑰匙時，雙方應訂定書面協議，買方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，違反時以違約論處外，另應負擔回復原狀之費用，所裝修及遷入物品全部歸賣方所有，買方絕無異議。⑷買賣不動產房屋部分，其室內門窗、廚廁與現有附屬水電衛生設備或分享公共設施等定著物，在點交前增建部分，自本契約成立之日起，雙方均不得任意取卸破壞，須依原狀移交予買方，賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意始得為之，賣方未回復狀者，買方於催告後得逕行僱工代為回復原狀，費用自應支付賣方之價款中扣抵。⑹其他物品：
房屋淨空交予買方，並清除廢棄物。
⑥第9條：違約責任：⑴賣方若違反本契約應履行之各項
義務時，每逾1日，賣方應給付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；經買方定期催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約外，賣方並應將已收價款退還與買方，另賠償所收價款同額之違約金予買方，地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔，並由賣方領回權狀，但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由者，不在此限。⑵買方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應加付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；經賣方定期催告逾期仍不履行者，買方同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並解除本契約，權狀返還賣方。惟已移轉於買方或其指定登記之名義人之產權及移交買方使用之不動產、買方應於解除本契約後立即無條件歸還賣方，其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由買方負擔。
⑦第15條：特約事項：⑴賣方需保證水、電管理暢通或可
用，並無房屋漏水問題。⑵訴外人李慕華小姐願意依本買賣契約之程序，將抵押權塗銷並收取賣方積欠的錢，恐口無評，特簽為據。債權人李慕華。97年11月21日。
⒋被上訴人之被繼承人蔡方花盆曾以本院98年度南簡字第41
5號提起給付房屋尾款訴訟，經本院以99年度簡上字第43號駁回蔡方花盆之訴確定，判決認定蔡方花盆自99年2月1日應交付系爭房屋，且因蔡方花盆未履行點交，應負遲延責任，並自99年2月1日起按日計算550元之懲罰性違約金予原告。依上開確定判決，認定被上訴人應連帶自99年2月1日起按日給付550元之懲罰性違約金予被上訴人，算至100年4月14日為240,900元（550元×438日＝240,900元），與上訴人應給付之房屋尾款228,164元相抵銷後，被上訴人應給付12,736元（240,900元－228,164元＝12,736元）之違約金，被上訴人嗣於100年12月2日已將12,736元給付上訴人。
⒌被上訴人於102年8月14日將系爭房屋鑰匙4把（即1樓大門
鋁製紗門及玻璃門鑰匙）交給上訴人，並由上訴人當場收受上開4把鑰匙。
⒍系爭房屋102年3月19日履勘現況概略如下：
①系爭房屋大門面對建物右側裝有手動鐵捲側門，可正常開關，有鑰匙掛在1樓牆上。
②大門另裝有鋁製紗窗門、玻璃門，分別附有門鎖，鑰匙相同，可正常開關。
③系爭房屋設有兩座電錶，掛附在1樓大門外牆壁上，分別控制1樓、2樓及頂樓加蓋部分電力。
④系爭房屋設有水錶，設於一樓門外地上。經開啟水錶後
，除頂樓加蓋廁所內水龍頭沒有供水之狀況外，其餘水龍頭均可正常供水。
⑤系爭房屋除上述1樓廁所馬桶進水緩慢、頂樓加蓋廁所
內馬桶無法運作之狀況外，其餘馬桶均可正常運作。⑥系爭房屋1樓通往2樓樓梯門木門門鎖可正常使用，但上緣未裝設玻璃。
⑦系爭房屋各房間燈管除1樓大廳、1樓起居室後面房間燈
管各故障1支、2樓後方房間燈管缺一支之狀況外，其餘燈具燈管均正常。
⑧系爭房屋1樓大門裝有電動鐵捲門，以開關測試可正常
運作，有遙控器掛於1樓牆壁上，但遙控器無法運作鐵捲門。
⑨系爭房屋房間門鑰匙除1樓後方房間門插有鑰匙外，其餘屋內木門均未附上房間鑰匙。
⑩上訴人主張一樓起居室牆壁浮起（詳本院簡上字卷第10
4頁下照片）、1樓大門電動鐵捲門下方牆壁牆壁有剝落、裂痕。
⒎上訴人已支出系爭房屋98年至101年度之房屋稅共計20,92
8元、98年度至101年度之地價稅共計6,590元、100年11、12月、101年1、2月之水電費共計297元，102年度地價稅1,623元、房屋稅5,590元。
⒏依本院另件確定判決，98年10月28日臺建師南市鑑字第096號系爭房屋漏水案鑑定報告書之鑑定結果：
①壹樓南側牆下部滲水（約50cm高度處）。
②貳樓牆面在窗戶處之牆角介面皆有滲水。
③壹樓牆面于建物南側後方加建部份有龜裂之現象，但勘驗檢測當日並無滲水現象。
④北側後方加建部份有白華現象，但並無水跡。
⑤屋突層部份，前方、後方及南側部份有滲水及地面積水
之現象。（鐵皮屋之石棉瓦接合處即有空隙，且牆面及屋面之接合處即為空隙，且勘驗檢測當日為颱風天）。
鑑定結論：
①系爭房屋漏水之情形如鑑定結果。
②上述之修復費用約35,400元。
③該建物壹樓牆面有龜裂之現象。
④上述之龜裂並不造成漏水之現象。
⑤上述龜裂因無造成房屋漏水之現象，所以並無修繕費用之問題。
⒐兩造於99年度簡上字第43號確定判決中，就3樓增建馬桶及水塔漏水部分，同意被上訴人補貼上訴人12,000元。
⒑前述3樓增建馬桶及水塔漏水費用12,000元及系爭房屋漏
水修復費用35,400元，業經本院99年度簡上字第43號確定判決中，以兩造得請求之買賣價款尾款與得請求賠償之違約金互相抵銷。被上訴人並於100年12月2日依上述確定判決給付房屋尾款及違約金差額12,736元予上訴人。
（二）爭執事項：⒈上訴人依據系爭買賣契約第7、15條、民法第356條第3項
、第357條，請求被上訴人應連帶給付修復費用71,250元，有無理由？⒉上訴人依據系爭買賣契約第9條，及本院99年度簡上字第4
3號確定判決請求被上訴人等應連帶給付自100年4月15日起至102年8月14日止，按日給付550元之違約金，有無理由？如有理由，該違約金是否過高應予酌減？⒊上訴人依據系爭買賣契約第6條，請求被上訴人應連帶給
付上訴人161,599元（即房屋稅24,888元＋地價稅7,740元＋房貸利息128,971元），有無理由？
四、得心證之理由：
（一）上訴人請求修復費用部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據（臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決同此見解）。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬「瑕疵」之理，更非所謂「物之瑕疵」。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。
⒉查兩造所訂系爭買賣契約第7條約定：物的瑕疵擔保：賣
方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。第15條約定：賣方需保證水、電管理暢通或可用，並無房屋漏水問題。此等約定固屬物之瑕疵擔保條款，惟系爭買賣契約第3條亦約定兩造係依約定屋況現狀點交。是可知，兩造就系爭房屋之買賣係採現況交屋之方式。而系爭房屋為65年11月11日建築完成（見本院調字卷第21頁所附系爭建物登記謄本），兩造訂立系爭買賣契約時間為97年11月21日，因此迄至買賣契約訂立時，系爭房屋之屋齡已30年有餘，故本件買賣為中古屋之交易甚明。參諸前揭中古屋買賣之交易特性，在認定物之瑕疵是否存在時，需考量者，為該等瑕疵是否係兩造訂約時即已預見而在合意接受之範圍，若非，方可謂物之瑕疵。上訴人主張系爭房屋尚存有瑕疵而請求被上訴人給付修復費用，自應由上訴人就此諸節負舉證之責。
⒊上訴人請求被上訴人給付修復費用71,250元，固提出免用
統一發票收據、估價單等件為證（見本院二審卷㈡第29-33頁），惟被上訴人否認上開書證之形式上真正，上訴人就此主張之舉證尚有不足。再者，上開書證所載之修復情形，如換鎖心、燈管、廁所換件、幹管疏通、天花板及牆壁修補等，均為一般中古屋常見之屋況問題，兩造既約定為現況交屋，按諸上開說明，上訴人對於此等修復費用之支出所涉及之房屋問題，自應舉證證明乃為逸脫於兩造買賣契約合意約定屋況範圍外之瑕疵，始可認屬物之瑕疵，但上訴人並未提出此部分之證據證明，其據而請求被上訴人給付修復費用，自與物之瑕疵擔保責任之約定與規定之要件有間，難以准許。
⒋另上訴人主張系爭房屋3樓廁所沒水，雖有其提出之估價
單為佐（見本院二審卷㈡第30頁），而兩造所訂系爭買賣契約第15條亦約定：賣方即被上訴人需保證水、電管理暢通或可用等語，然經本院二審履勘現場結果，系爭房屋於一樓門外地上設有水錶，經開啟水錶後，除頂樓加蓋廁所內水龍頭沒有供水之狀況外，其餘水龍頭均可正常供水等情，有本院履勘筆錄及照片供卷可參（見本院二審卷㈠第
91、100、106、110、113、116、122頁），顯見系爭房屋之水路管線應屬可用無誤。至系爭房屋3樓之廁所原屬加蓋，其未供水之狀態究竟始於何時？是否屬於兩造訂約時之約定屋況範圍？均屬不明。上訴人主張此部分為物之瑕疵，自應舉證證明此部分瑕疵並非約定屋況之範圍，然上訴人並未提出證據證明之，其主張被上訴人應給付此部分修復費用，尚乏實據。
⒌又上訴人主張白鐵水槽漏水維修費用部分，雖據其提出估
價單1紙為證（見本院二審卷㈡第32頁），而系爭買賣契約第15條亦約定賣方保證無房屋漏水問題。然兩造於另案本院99年度簡上字第43號訴訟中，已就水塔漏水部分進行補貼之協議，且已就此部分補貼與被上訴人之系爭房屋及其坐落土地之買賣價金之債權相為抵銷，此經本院調閱該另案民事事件卷宗核之屬實，且為兩造所不爭執（不爭執事項第9點），則上訴人就此部分請求，已經前案判決而生判決確定效力（民事訴訟法第400條第2項參照），上訴人復為請求，自難准許。又若上訴人所指白鐵水槽漏水問題及其修復，係發生於上開另案判決確定之後，上訴人亦未能就此部分問題係屬兩造約定屋況以外之範圍乙節盡其舉證之責。是上訴人所請，核屬無據，不應准之。
⒍綜此，上訴人請求被上訴人連帶給付修復費用71,250元，為無理由，應予駁回。
（二）上訴人請求違約金及稅捐、銀行利息等負擔部分：⒈按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲
罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。是民法第250條定有明文：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。另違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第2項、第252條亦有明文。再者，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例可資參照。又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。是當事人所訂之契約內容，是否為違約金或類似於違約金之約定，應以契約目的、當事人真意等端為客觀實質之憑判，當事人縱未使用違約金或相類之契約用語，然究其實質意涵可認屬違約金或類似於違約金之約定者，自非可以詞害意而置其實質不論，，並因此逸脫相關法規範之適用，致失公允。
⒉查系爭買賣契約第9條約定：違約責任：賣方若違反本契
約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應給付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清等語。此約定已明白揭示係違反契約應履行義務之懲罰性違約金責任，故屬懲罰性違約金之約款無誤。又系爭買賣契約第6條約定：稅、費之歸屬：房屋稅、地價稅、工程受益費、銀行利息、水、電、瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日前由賣方負責繳納，交屋日後則由買方負擔；而該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，由買、賣雙方按比例負擔之等語，此約款固未使用違約金之文字，然參酌系爭買賣契約第8條有關系爭房屋點交之條款（詳見不爭執事項第3點第5小點），亦有未依約點交以違約論處之約定，兩者相互印照可知，交屋日之決定實可影響前開費用之負擔結果（負擔方、金額）；尤以上訴人請求被上訴人給付之房屋稅、地價稅、銀行利息等項目，其中稅款部分，依據相關稅法規定，本有其課稅義務人之認定基準，銀行利息則本為貸款人即上訴人因與銀行間成立借貸契約而必須負擔之使用本金之代價。上開約款透過契約約定，實質改變稅款與利息依據法規或契約原理原本劃制之負擔對象及基準，並繫諸交屋日之決定可能存在之歸責事由，就負擔方而言，實寓有違約金或類似於違約金之基本內涵。因此，上開房屋稅、地價稅、銀行利息負擔之約款，解釋上存有違約金約定之性質，參諸上開說明，應適用前揭民法違約金之相關規定，始符公允。
⒊再者，有關系爭房屋交屋日之認定，被上訴人固主張其於
100年8月28日已將房屋鑰匙交付代書徐淑惠轉交上訴人，嗣於100年10月、11月以存證信函通知上訴人限期點交，並提出存證信函影本2份存卷供參（見原審卷第20-21頁）。惟兩造於100年11月22日調解期日尚且針對系爭房屋回復水、電及遺留物之處理諸節進行商討（見原審簡調字卷第59頁）；而本院原審於101年1月18日履勘現場時亦發現，系爭房屋1樓尚有未供水之情形（見原審卷第20-21頁），此與系爭買賣契約第8、15條有關清空點交、保證水電暢通之約定均有不符。是可證，被上訴人於100年10月、11月間對上訴人所為之限期點交催告，難謂符於債之本旨，上訴人未予受領，應不可歸責。迨至本院二審審理時，於102年3月19日再次履勘現場，除頂樓加蓋廁所之供水有疑外，系爭房屋之水、電已可使用，屋內亦已清空，有本院履勘筆錄及照片附卷可佐（見本院二審卷㈠第90-123頁），堪認該房屋已處於可點交之狀態。而本院102年3月19日履勘時，固發現系爭房屋仍存在部分問題（見本院二審卷㈠第184頁及其背面之附表），但系爭房屋屋齡已久，本難期待其具備與新屋一般之品質，該等問題均為房屋隨屋齡流逝而會發生的耗損現象，難認屬系爭買賣契約所擔保之瑕疵。是該等問題不影響系爭房屋於102年3月19日已處於可點交狀態之認定。而依卷內事證顯示，兩造於102年3月19日本院履勘後並未正式互為點交之催告，迄至102年8月14日調解期日時，始同意由上訴人收受被上訴人交付之系爭房屋鑰匙4把（見本院二審卷㈠第163、164頁）。依此，兩造就系爭房屋之交屋日應為102年8月14日，堪可認定。
⒋上訴人主張兩造於102年8月14日交屋，因此被上訴人應依
系爭買賣契約第9條、第6條連帶給付上訴人違約金467,500元（自100年4月15日起至102年8月14日止，按每日550元計算，共計467,500元）及稅捐、銀行利息負擔共161,599元，合計629,099元，並提出房屋稅、地價稅繳納證明書及房屋擔保借款繳息清單為證（見原審卷第54-59頁，本院二審卷㈠第64-68、149-157、230、231頁）。就系爭買賣契約第6條約定具有違約金之性質乙節，業如前述，因此本院就系爭買賣契約第6條、第9條之費用負擔及違約金約定，自得依民法第252條規定，以職權減至相當之數額。本院參酌兩造於97年11月訂立系爭買賣契約後，迄至102年8月14日始為交屋，實肇因於兩造就系爭房屋屋況之認定與要求有所不同，以致在契約訂立後之交屋事宜多生波折，又被上訴人經前案判決應給付違約金240,900元，亦以抵銷價金尾款方式清償完畢。系爭買賣契約第3條雖約定依「約定屋況現狀點交」，但兩造並未針對何謂約定屋況現狀另為具體之合意，亦未針對約定屋況現狀進行逐項之確認，導致後續點交事宜糾紛橫生，因此兩造就此部分契約締結內容完整度之缺憾均與有原因，則因交屋日之延滯而產生之費用或違約金，倘均歸被上訴人承擔，當於衡平未合。又上訴人於98年1月16日即已登記為系爭房屋之所有權人，有系爭房屋登記謄本為據。換言之，98年1月16日以後，上訴人已是系爭房屋之合法權利人，具有處分系爭房屋之法律上權利，其雖因房屋貸款而負有借貸利息之債務，但因此代價而支出之成本，亦使其獲取系爭房屋之所有權，其後之交屋雖至102年8月14日始行完成，然其付出之利息，實非無所獲得，倘將交屋前之利息全部由被上訴人負擔，恆之以理，亦非公平。是以上開主、客觀情狀綜合度量，本院認為上訴人請求被上訴人連帶給付629,099元，尚嫌過高，應酌減至低於該數額之6分之1，即以98,000元計算，始稱公允。
（三）按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶清償責任，同法第1148條第1項前段、第1153條第1項亦已分別明訂。查訴外人蔡方花盆於99年8月7日死亡，被上訴人為蔡方花盆之繼承人乙節，為兩造所不爭執，則依前揭說明及法條規定，被上訴人對於被繼承人蔡方花盆之上開債務，自應以繼承所得遺產範圍內負清償責任。從而，上訴人依系爭買賣契約及繼承法律關係，請求被上訴人應於繼承被繼承人蔡方花盆之遺產範圍內連帶給付98,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則應駁回。
（四）綜上所述，上訴人依系爭買賣契約及繼承法律關係，請求被上訴人應於繼承被繼承人蔡方花盆之遺產範圍內連帶給付98,000元，核屬有據，應予准許。上訴人逾上開應准許部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開上訴人之請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人追加之訴（修復費用部分），亦無依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴及上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
民事第三庭審判長 法 官 林福來
法 官 莊政達法 官 盧亨龍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
書記官 古小玉